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Fiche jour au 23 juin 2007

FIICHE PEDAGOGIIQUE VIIRTUELLE CHE EDAGOG QUE RTUELLE


Diplme : Licence en droit priv, 6me semestre Matire : Droit des contrats spciaux Webtuteur : Ccilia Mollot

SEANCE N3 - LE PACTE DE PREFERENCE EANCE N E PACTE DE PREFERENCE SOMMAIIRE OMMA RE


I.
A. B.

NOTION DE PACTE DE PREFERENCE............................................3


CONDITIONS DE VALIDITE DU PACTE DE PREFERENCE ___________________ 3 Civ. 1re, 15 janvier 2003 .............................................................................................. 3 MISE EN UVRE DU PACTE DE PREFERENCE ___________________________ 3 Civ. 3me, 10 juillet 2002 ............................................................................................... 4

II.
A.

SANCTIONS DE LINEXECUTION DU PACTE ...........................5


CONDITIONS D'ANNULATION DE LA VENTE A UN TIERS ___________________ 5 Civ. 3me, 10 fvrier 1999.............................................................................................. 5 Civ. 3me, 16 mars 1994................................................................................................. 6

B.

INOPPOSABILITE DES DROITS DU BENEFICIAIRE A LACQUEREUR ___________ 7 Civ. 3me, 24 mars 1999................................................................................................. 7 Date de cration : anne universitaire 2003/04

Civ. 3

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2 , 30 avril 1997 ................................................................................................. 8

Civ.3me, 31 janvier 2007 .............................................................................................. 9

I.

Notion de pacte de prfrence


Le pacte de prfrence est un avant-contrat par lequel un promettant sengage, pour le cas o il se dciderait conclure un contrat donn, en faire prioritairement la proposition au bnficiaire (Franois Collart Dutilleul, Philippe Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6me dition, Collec. Prcis Dalloz).

A. Conditions de validit du pacte de prfrence


La prdtermination du prix du contrat envisag et la stipulation d'un dlai ne sont pas des conditions de validit du pacte de prfrence.

Civ. 1re, 15 janvier 2003


[] Mais sur le moyen unique du pourvoi incident : Vu l'article 1174 du Code civil ; Attendu que toute obligation est nulle lorsqu'elle a t contracte sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; Attendu que, pour dclarer sans valeur la clause insre l'acte du 15 janvier 1997 aux termes de laquelle M. et Mme X... accordaient, M. Y... un "droit de prfrence" non limit dans le temps, en cas de vente de la parcelle numro 564, l'arrt retient que l'obligation de proposer de vendre un immeuble des bnficiaires dtermins sans qu'aucun prix ne soit prvu est purement potestative et ne constitue pas un pacte de prfrence ; Qu'en statuant ainsi, alors que la condition potestative doit maner de celui qui s'oblige, et que la prdtermination du prix du contrat envisag et la stipulation d'un dlai ne sont pas des conditions de validit du pacte de prfrence, la cour d'appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dclar le pacte de prfrence sans valeur, l'arrt rendu le 30 janvier 2001, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en consquence, quant ce, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;

B. Mise en uvre du pacte de prfrence


Si le propritaire se dcide vendre, le prix de vente sera celui propos par lui et, le cas chant, accept par un tiers auquel le bnficiaire pourrait se substituer en vertu de son droit de priorit.

Civ. 3 , 10 juillet 2002


Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrt attaqu (Versailles, 8 septembre 2000), que Mme X... et les poux Y... ont conclu le 22 dcembre 1994 un pacte de prfrence d'une dure de 30 ans portant sur divers biens immobiliers ; qu'en excution de cette convention, Mme X... a notifi le 26 aot 1996 aux poux Y... son intention de vendre ces biens pour le prix de 1 450 000 francs ; que le 15 octobre 1996 elle a sign avec les poux Z... une promesse de vente au mme prix; que les poux Y... ont engag une action en nullit de cette vente et en paiement de dommages-intrts ; Attendu que les poux Y... font grief l'arrt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen : 1 / qu'un pacte de prfrence a pour objet de permettre son bnficiaire d'acqurir un bien de prfrence un tiers intress ; qu'un tel pacte ne peut donc tre lgalement mis en oeuvre que si un tiers est intress par l'achat du bien et que le vendeur a communiqu au bnficiaire de ce pacte les conditions d'achat proposes ce vendeur ou prsentes par celui-ci ; qu'en l'espce, il n'est pas contest que les poux Y... taient titulaires d'un pacte de prfrence sur l'immeuble situ 29, Grande Rue aux Loges-en-Josas, et que des lots de cet immeuble ont t vendus aux poux Z... sans que les poux Y... aient t pralablement informs des conditions de cette vente ; qu'en dcidant nanmoins que ladite vente tait rgulire, la cour d'appel a viol l'article 1134 du Code civil ; 2 / que le pacte de prfrence prcisait que les poux Y... pourraient exiger que les biens leur soient vendus pour les mmes prix, modalits de paiement et conditions que ceux de l'acqureur qui se prsenterait ou serait prsent ; que cette stipulation implique que l'existence d'un tiers intress par l'achat du bien, ainsi que les conditions d'achat envisages, devaient pralablement tre fournies aux poux Y... ; qu'en dcidant le contraire, la cour d'appel a viol l'article 1134 du Code civil ; 3 / que les conventions doivent tre excute de bonne foi ; qu'un contrat de vente est parfait en cas d'accord sur la chose et sur le prix ; que par lettres des 21 et 27 septembre 1996, les poux Y... ont indiqu Mme X... qu'ils taient d'accord pour acheter des lots dont elle tait propritaire au prix de 1 450 000 francs qu'elle avait propos ; Qu'en dcidant nanmoins que la vente consentie au profit d'un tiers acqureur tait rgulire, la cour d'appel a viol les articles 1134 et 1583 du Code civil ; 4 / que le vendeur d'un bien ne satisfait ses obligations rsultant d'un pacte de prfrence que s'il notifie au bnficiaire de ce pacte une offre de vente des conditions identiques celles de la vente ultrieurement conclue ; que le tribunal de grande instance avait relev que l'indemnit d'immobilisation demande aux poux Z..., acqureurs du bien, "n'tait pas conforme mais infrieure celle exige des poux Y...", ce que ces derniers ont invoqu dans leurs conclusions d'appel ; qu'en effet, le montant de l'indemnit demande aux poux Y... correspondait aux conditions d'usage, savoir 10 % du montant de la transaction, soit 145 000 francs, mais l'indemnit propose aux poux Z... s'levait seulement 72 500 francs ; que le montant de l'indemnit d'immobilisation est une condition dterminante puisqu'il est susceptible de rester acquis au vendeur si la transaction ne se ralise pas ; que les conditions de la vente proposes aux poux Y... taient donc diffrentes de celles proposes aux poux Z... ; que pour dcider que la vente consentie ces derniers tait rgulire, la cour d'appel s'est borne relever que le prix de 1 450 000 francs avait t initialement propos aux poux Y... ; qu'en se dterminant par un tel motif, sans rpondre au moyen invoquant la

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diffrence, releve par le tribunal de grande instance, relative aux modalits de paiement et au montant de l'indemnit d'immobilisation, la cour d'appel a viol l'article 455 du nouveau Code de procdure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constat que le pacte de prfrence faisait obligation Mme X..., dans le cas o elle dciderait de vendre, de notifier M. et Mme Y... le prix demand ou offert, ainsi que les modalits de paiement et toutes autres conditions auxquelles elle tait dispose traiter, cette convention n'imposant pas d'indiquer l'identit des ventuels tiers acqureurs, et ne permettant pas aux bnficiaires, en l'absence de tiers acqureur, de ngocier le prix tout en restant bnficiaires prfrentiels, la cour d'appel qui a retenu que Mme X... avait rempli l'intgralit des obligations mises sa charge en indiquant par lettre du 26 aot 1996 le prix auquel elle entendait vendre et le montant de l'indemnit d'immobilisation demande, et qui a relev, apprciant souverainement les lments de preuve soumis son examen, que les poux Y... n'avaient pas notifi Mme X... dans le dlai qui leur tait imparti, leur intention d'acqurir aux conditions proposes par celle-ci, a pu en dduire que la vente consentie aux poux Z... le 15 octobre 1996, au prix initialement propos aux poux Y..., tait rgulire ; Attendu, d'autre part, que les poux Y... n'ayant pas prtendu dans leurs conclusions d'appel que l'indemnit d'immobilisation demande aux poux Z... tait infrieure celle mentionne dans l'offre de vente que Mme X... leur avait adresse le 26 aot 1996, le moyen manque en fait de ce chef ; D'o il suit que le moyen n'est pas fond ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

II. Sanctions de linexcution du pacte


A. Conditions d'annulation de la vente un tiers
Une jurisprudence constante exige que l'annulation de la vente conclue en violation d'un pacte de prfrence ne puisse tre prononce que sil est dmontr que le tiers acqureur avait connaissance dune part, de lexistence du pacte, et dautre part, de lintention du bnficiaire du pacte de sen prvaloir.

Civ. 3me, 10 fvrier 1999


Sur le moyen unique : Vu l'article 1142 du Code civil ; Attendu, selon l'arrt attaqu (Versailles, 26 mai 1995), que Mme Morin a donn bail un appartement usage professionnel M. Bourva, masseurkinsithrapeute, ainsi qu' M. Lanouenan, mdecin ; que les parties sont convenues qu'en cas de vente des locaux pendant la dure de la location, la bailleresse s'engageait donner la prfrence " au preneur " prix et conditions quivalents ; que M. Bourva a cd le droit au bail Mlle Gonnet, kinsithrapeute, la propritaire ayant accept la cessionnaire comme nouveau locataire dans les mmes conditions du bail ; que Mme Morin ayant

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vendu cet appartement la socit civile immobilire 28 (SCI), reprsente par son grant, M. Lanouenan, Mlle Gonnet a assign Mme Morin, la SCI, M. Lanouenan et M. X..., notaire rdacteur de l'acte de vente, en annulation de cette vente et paiement de dommages-intrts ; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrt retient que M. Lanouenan a constitu une SCI pour dissimuler la vente des locaux son profit, que cette dissimulation, qui lui a permis de ne pas apparatre comme le bnficiaire de l'acquisition, a t efficace, Mlle Gonnet ayant ralis tardivement que l'opration avait t effectue pour son colocataire ; que M. Lanouenan s'est rendu complice de la fraude au prjudice de la cessionnaire, qui n'a pu manifester son intention d'acheter, et que la collusion frauduleuse de la propritaire et de la SCI doit entraner la nullit de la vente ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d'office, si M. Lanouenan avait eu connaissance de l'intention du cotitulaire du droit de prfrence de faire usage de son droit, la cour d'appel n'a pas donn de base lgale sa dcision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejet la demande de garantie forme contre le notaire et rejet la demande de nullit du pacte de prfrence, l'arrt rendu le 26 mai 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en consquence, quant ce, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.

Avant cet arrt, la Cour de cassation retenait que le pacte de prfrence portant sur un immeuble ralisait une restriction au droit de disposer de propritaire, susceptible dtre publie. Cette publicit confrait au pacte de prfrence lopposabilit aux tiers. Dsormais, le pacte est rattach au rgime de publicit facultative non assorti de lopposabilit aux tiers.

Civ. 3me, 16 mars 1994


Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, runis : Vu les articles 28-2 et 37-1 du dcret du 4 janvier 1955 ; Attendu que peuvent tre publies au bureau des hypothques de la situation des immeubles qu'elles concernent, pour l'information des usagers, les promesses unilatrales de vente et les promesses unilatrales de bail de plus de 12 ans ; Attendu selon l'arrt attaqu (Montpellier, 25 juin 1991), que, par acte du 23 novembre 1988, publi le 12 mai 1989, Mme Ppin-Brissac a accord la socit Morillon-Corvol une concession d'extraction de matriaux sur deux parcelles, puis, a, par acte authentique du 6 fvrier 1989, publi le 10 mars 1989, consenti un pacte de prfrence de vente sur ces mmes parcelles, Mme Richard, agissant comme grant de la socit civile immobilire Les Sauts de l'Aigle (la SCI) ; Attendu que, pour dclarer le contrat de foretage bnficiant la socit Morillon-Corvol inopposable la SCI, l'arrt retient que tout pacte de prfrence constituant une restriction au droit de disposer, soumise publicit obligatoire en application de l'article 28-2 du dcret du 4 janvier 1955, le pacte consenti la SCI tait opposable aux tiers compter du 10 mars 1989, date de la publication ;

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Qu'en statuant ainsi, alors que le pacte de prfrence, qui s'analyse en une promesse unilatrale conditionnelle, ne constitue pas une restriction au droit de disposer, la cour d'appel a viol les textes susviss ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrt rendu le 25 juin 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en consquence, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse.

B. Inopposabilit des droits du bnficiaire lacqureur


Le pacte de prfrence constitue une crance de nature personnelle ; le bnficiaire d'un tel pacte ne dispose donc d'aucun droit dommagesintrts l'encontre de l'acqureur de la proprit promise.

Civ. 3me, 24 mars 1999


Sur les deux moyens, runis, aprs avis donn aux avocats : Attendu, selon l'arrt attaqu (Agen, 19 mars 1996), que, suivant un acte du 10 novembre 1977, M. Pinel a vendu des parcelles de terre Mme Dumas de la Roque, l'acte comprenant un pacte de prfrence portant sur des parcelles contigus et stipulant que le pacte liait le vendeur, ses hritiers et reprsentants ; que, suivant un acte du 22 fvrier 1982, M. Pinel a vendu M. Seilhan l'ensemble de sa proprit ; que Mme Dumas de la Roque a fait publier le pacte de prfrence la conservation des hypothques ; que M. Seilhan ayant t mis en redressement judiciaire, une dcision du 10 juin 1992 a autoris la cession de la proprit M. Mudarres ; que Mme Dumas de la Roque a assign M. Mudarres et M. Coumet, s qualits de commissaire l'excution du plan, en revendication des parcelles, objet du pacte de prfrence ; qu'en appel, Mme Dumas de la Roque a demand qu'en cas de refus de cession, MM. Seilhan, Mudarres et Coumet soient condamns lui verser des dommages et intrts ; Attendu que Mme Dumas de la Roque fait grief l'arrt de la dbouter de ses demandes alors, selon le moyen, 1 que le jugement du tribunal de grande instance d'Auch du 10 juin 1992, arrtant le plan de cession de l'exploitation de M. Seilhan dclar en redressement judiciaire a renvoy M. Mudarres et Mme Dumas de la Roque devant la juridiction civile pour vider le litige existant entre eux quant l'application du pacte de prfrence, demandant ainsi au juge civil de trancher la question de savoir si le pacte de prfrence permettait Mme Dumas de la Roque d'aboutir dans sa revendication contre M. Mudarres ; qu'en estimant que le juge de la procdure collective aurait exclu l'application du pacte de prfrence la cession effectue au profit de M. Mudarres, l o il a au contraire rserv l'tendue des droits du repreneur en fonction de la dcision du juge civil auquel la connaissance de ce litige tait dvolue, la cour d'appel a mconnu la chose juge par le jugement du 10 juin 1992, violant l'article 1351 du Code civil ; 2 que l'action en paiement d'une crance ne rgulirement aprs le jugement d'ouverture doit tre dirige contre le commissaire l'excution du plan, dsign pour la dure de ce plan avec mission de veiller son excution ; que la demande en paiement

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de dommages-intrts pour inexcution du pacte de prfrence raison de la cession intervenue dans le cadre du redressement judiciaire, dirige notamment contre le commissaire l'excution du plan de redressement de M. Seilhan, et qui tait partie en premire instance, tait ds lors parfaitement recevable, quelle que soit la nouveaut de la demande dirige directement contre M. Seilhan mis en cause devant la cour d'appel ; qu'ainsi l'arrt attaqu a statu par un motif inoprant et viol l'article 67, alina 1er, de la loi du 25 janvier 1985 ; 3 que toute obligation de faire ou de ne pas faire se rsout en dommages-intrts en cas d'inexcution de la part du dbiteur ; que l'inexcution donne lieu dommages-intrts, peu important qu'elle n'ait pas t fautive ; qu'en se fondant, pour refuser de faire droit la demande de Mme Dumas de la Roque tendant obtenir le paiement de dommagesintrts pour inexcution de l'obligation issue du pacte de prfrence, sur l'absence de faute commise par M. Seilhan ou par le commissaire l'excution du plan, la cour d'appel a viol l'article 1142 du Code civil ; Mais attendu que le pacte de prfrence constitue une crance de nature personnelle ; que la cour d'appel, ayant retenu que le pacte de prfrence avait t institu par M. Pinel au profit de Mme Dumas de la Roque, cette dernire ne disposait d'aucun droit l'encontre de M. Seilhan pour l'inexcution de ce pacte auquel il n'tait pas partie ; que par ces motifs de pur droit substitus ceux critiqus, l'arrt se trouve lgalement justifi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Les droits du bnficiaire d'un pacte de prfrence ne sont pas opposables au tiers acqureur du bien quand bien mme celui-ci a commis une fraude. La seule sanction envisageable est alors lallocation de dommages-intrts (art. 1142 CC) et non la substitution du bnficiaire du pacte au tiers acqureur.

Civ. 3me, 30 avril 1997


LA COUR - Sur la dchance du pourvoi principal, invoque par la dfense : - (non comment ) ; Mais sur le moyen unique du pourvoi provoqu : - Vu l'article 1142 du code civil ; - Attendu que toute obligation de faire ou de ne pas faire se rsout en dommages-intrts en cas d'inexcution de la part du dbiteur ; - Attendu, selon l'arrt attaqu (CA Paris, 7 avril 1995), que, suivant un acte du 13 novembre 1990, la socit Imprimerie H. Plantin a donn bail des locaux l'association Mdecins du Monde (l'association) ; que l'acte comportait une clause aux termes de laquelle en cas de vente de l'immeuble le droit de premption sera en priorit accord par le bailleur au preneur ; que, par acte authentique du 13 fvrier 1991, la socit Imprimerie H. Plantin a vendu les locaux la socit Office europen d'investissement (OFEI) moyennant un prix de 7 000 000 F ; que la socit SOFAL est intervenue l'acte pour consentir un prt l'acqureur ; que, le 20 fvrier 1991, la socit OFEI a fait une offre de vente des locaux l'association moyennant le prix de 14 500 000 F ; qu'aprs avoir refus d'acqurir les locaux en l'tat, l'association a donn son accord, le 28 octobre 1991, pour les acqurir au prix de 9 500 000 F, la vente devant intervenir le 14 dcembre 1991 au plus tard ; que l'association a assign les socits imprimerie H. Plantin et OFEI en annulation de la vente du 13 fvrier 1991 et en substitution avec remboursement des sommes verses au titre des loyers ; que la socit SOFAL est intervenue l'instance ;

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Attendu que pour dire que l'association est substitue la socit OFEI dans la vente aux prix et conditions de celle-ci, l'arrt retient que les droits du bnficiaire d'un pacte de prfrence sont opposables au tiers acqureur du bien dans la mesure o celui-ci a commis une fraude, qu'en l'espce, la collusion entre la socit Imprimerie H. Plantin et la socit OFEI est vidente et leur mauvaise foi caractrise et qu'il sera fait droit la demande de l'association tendant voir confirmer le jugement en ce qu'il a ordonn sa substitution dans la vente litigieuse ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a viol le texte susvis ; Par ces motifs, constate la dchance du pourvoi principal, casse et [...] renvoie devant la Cour d'appel de Versailles...

Cette position a pu tre remise en cause en jurisprudence.

Civ.3me, 31 janvier 2007


Attendu, selon l'arrt attaqu (Colmar, 23 aot 2005), que par acte notari du 1er septembre 1999, Mme X..., aux droits de laquelle se trouvent les consorts X..., a vendu un immeuble la socit Capesterre ; que la socit Aux Jardins de France, preneur bail de divers locaux commerciaux, les a assigns en nullit de la vente pour violation du pacte de prfrence stipul dans le contrat de bail et a demand le transfert de proprit son profit ; Sur le premier et le deuxime moyens, runis : Attendu que la socit Aux Jardins de France fait grief l'arrt de rejeter ses demandes en annulation de la vente et en substitution d'acqureur et de ne lui allouer que des dommages-intrts alors, selon le moyen : () 2 / que la cour d'appel ne pouvait affirmer que la preuve de la collusion frauduleuse entre la socit Capesterre et Mme X... n'tait pas rapporte, sans rechercher, comme elle y tait pourtant invite par les conclusions de Jardins de France, si les circonstances prcisment numres (cong donn le 21 janvier 1999 sans prcision de l'intention de vendre, liens unissant le vendeur au tiers acqureur, dclaration d'intention d'aliner adresse ds le 26 mai 1999, vraisemblance qu'un acte sous seing priv avait prcd l'acte de vente du 1er septembre 1999 mentionnant que le bail avait d'ores et dj t remis au tiers acqureur) ne caractrisaient pas "un faisceau de prsomptions graves, prcises et concordantes" dmontrant d'une part que le cong avait t donn dans le seul but d'anantir le pacte de prfrence, et d'autre part que l'effet ainsi dsir ne s'tant pas produit, les parties la vente taient passes outre, en fraude des droits de la SA Aux Jardins de France, qu'ainsi, la cour d'appel a entach sa dcision d'un dfaut de rponse conclusions en violation de l'article 455 du nouveau code de procdure civile ; 3 / que les conventions tiennent lieu de loi ceux qui les ont faites et ne peuvent tre rvoques que par leur consentement mutuel ; que le bailleur qui s'engage, aux termes d'un pacte de prfrence, ne vendre qu'au preneur, ne peut revenir sur cet engagement irrvocable dont l'excution, dans l'hypothse o il dcide de vendre son bien, dpend de la seule volont du bnficiaire ; qu'en refusant celui-ci la possibilit de se substituer au tiers acqureur avec lequel le vendeur a finalement contract, la cour d'appel a viol les articles 1134, alinas 1 et 2 du code civil ; ()

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Mais attendu que si le bnficiaire d'un pacte de prfrence est en droit d'exiger l'annulation du contrat pass avec un tiers en mconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution l'acqureur, c'est la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contract, de l'existence du pacte de prfrence et de l'intention du bnficiaire de s'en prvaloir ; qu'ayant souverainement retenu qu'il n'existait aucune preuve de ce que la socit Capesterre aurait eu connaissance de l'intention de la socit Aux Jardins de France de faire usage de son droit de prfrence, la cour d'appel, qui n'tait pas tenue de s'expliquer sur les lments de preuve qu'elle dcidait d'carter, a pu en dduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif une ventuelle leve de l'option par le bnficiaire du pacte, que la violation du droit de prfrence ne pouvait tre sanctionne que par l'allocation de dommages-intrts ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisime moyen qui ne serait pas de nature permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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