Uniapravi

Conferencia Interamericana para la Vivienda

Desarrollo de la Titularizacin Hipotecaria: Experiencia Colombiana

Alberto Gutirrez
Mxico, Julio 2011
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Contenido

I. Evolucin Sector Hipotecario

II. Desarrollo de la Titularizacin Hipotecaria III. Conclusiones Experiencia Colombiana

Sistema Hipotecario Moderno

Condiciones del Entorno Fuentes de Recursos:

Desarrollo Econmico

1. Estabilidad Macroeconmica 2. Marco Jurdico Claro y Estable:

Crdito Hipotecario y Mercado de Capitales: Estable Proteccin Deudor y Acreedor Efectividad de Hipotecas (Duracin procesos jurdicos)

Hogares Gobierno Intermediacin Financiera Mercado de Capitales

Titularizacin Hipotecaria

3. Fuentes de Fondeo (Ahorro de Largo Plazo):

Recursos suficientes Estables Bajo Costo Bajo Riesgo: Deudor y Acreedor

4. Apoyo Pblico a Sectores de Menores Ingresos

Importancia Mdo. Capitales en Financiacin de Vivienda

Profundidad Cartera Hipotecaria y Mercado de Capitales
100% Cartera Hipotecaria/PIB 75%

50%

25%

Colombia
0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140%

Cap. Burstil/PIB

Importancia del mercado de capitales en la financiacin de vivienda

Garantiza recursos suficientes Distribuye los riesgos de manera ptima Promueve la eficiencia del sistema

Fuente: Banco Mundial

Colombia
Variable Poblacin PIB PIB per cpita Variacin PIB (promedio 00-10) Inflacin (junio 2011) Cartera Hipotecaria Viviendas financiadas Viviendas Construidas 46 millones USD $ 302 billones USD $6.565 4,0% 3,23% USD $13 billones 115.000/ao 152.000/ao

Fuente: Dane, FMI, Banco Mundial

Evolucin Sector Hipotecario Colombiano

1970-2000: Bancos hipotecarios especializados Fondeo: depsitos de corto plazo - riesgos de mercado Experiencia en el mercado primario Crisis 97/02

2000 - 2001:

Nueva regulacin hipotecaria Incentivos al fondeo en el mercado de capitales Regulacin a la Titularizacin Hipotecaria Creacin de las compaas titularizadoras

2002 - 2010:

Recuperacin del mercado hipotecario Consolidacin de la titularizacin hipotecaria Gran potencial de crecimiento del sector

Crisis Hipotecaria
Crisis de 1999 Descalce entre activo y pasivo

Altas tasas de inters

Desvalorizacin de los precios de vivienda Inestabilidad legal: Ilegalidad de los crditos hipotecarios: Decisin de la Corte Constitucional Prstamos hipotecarios en 2000: 25% en mora
Ley de Vivienda 1999 Instrumentos de fondeo de largo plazo

Situacin en 1999 No arbitraje regulatorio Marco legal flexible 10 aos despus Desarrollo de los ttulos Marco regulatorio detallado
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Titularizacin hipotecaria

Bonos cubiertos hipotecarios

Evolucin Sector Hipotecario

Fuente: Banco Mundial, Superfinanciera y Clculos TC

Evolucin Ahorro Institucional

El monto de inversiones del mercado institucional ascenda a US$160 b en marzo de 2011

Portafolio de Inversiones Mercado Institucional (US$ Billones)

131

145

42

29%

Bancos

Pensiones

Otros

40

93 74 56 39
13 22 13 13 17 20 17 16 16 22 24 17 30 38 24

76
21

83
25 22 79 69 52

54%

32 27
10 11 10 11

45

8
9

17%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Fuente: Superfinanciera y Clculos TC

Caractersticas Crditos Hipotecarios

Prstamos Hipotecarios: 800.000 (#) US$ 13 billones Nuevos crditos hipotecarios: 115.000 / ao Plazo : 15- 20 aos Tasas de Inters: UVR: IPC + 8% / 9%

Pesos: 11% / 12% Tasa fija

LTV Mximo: 80% Cuota/Ingreso Mximo: 30%
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Evolucin Sector Hipotecario Colombiano

5,000
4,000 3,000

Desembolsos Hipotecarios (Millones de USD-Precios de 2010)

4,510

2,000
1,000 0

1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1980 1982

Saldo Cartera Hipotecaria (Millones de USD - Precios de 2010)

13,168

1994

1984

1986

1988

1990

1992

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

11

2010

Desarrollo de la Titularizacin Hipotecaria

Primeras Titularizaciones: 1995 a 1999

Emisiones: 10 por US$ 800 millones Caractersticas: Cartera Individual por entidad (Riesgo entidad) Baja estandarizacin: Caractersticas diferentes por emisin Vehculo utilizado: Patrimonios Autnomos (Fiduciarias) Alto Costo del Proceso Buen desempeo durante crisis Necesidad de Entidad Especializada

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Desarrollo de la Titularizacin Hipotecaria

Origen: Ley de Vivienda 1999 Titularizacin Crdito Hipotecario Objetivo: Cambiar fuente de Fondeo de Crdito Hipotecario: CP a LP Generar recursos adicionales para vivienda con Mercado de Capitales Disminuir Riesgos del Sistema

Reglamentacin
Capital Mnimo: Similar Bancos (USD $60 mill) Creacin Figura de Universalidad (SPV) Vigilancia: Superintendencia Superfinanciera Beneficios Tributarios Temporales a Ttulos Accionistas: 5 Bancos privados + IFC

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Operacin Titularizacin Hipotecaria

Titularizadora Colombiana
- Compra Crditos - Estructura - Coloca - Administra Proceso

Bancos Originadores
- Originan - Venden Crditos - Administran

Universalidad (SPV)
- Crditos (Activo) - Ttulos Hipotecarios (Pasivo)

Ttulos Hipotecarios - Inversionistas

Mercado

- Originadores - Titularizadora

Garantas
- TC, IFC, Otros - Garanta Nacin vivienda VIS
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Funciones Titularizadora Colombiana

Seleccin Originadores y Administradores: Evaluacin Estndares Definicin y Compra de Portafolio de Crditos Estructuracin Financiera y Jurdica de la Emisin Colocacin de Ttulos en el Mercado Control y seguimiento de Cartera Titularizada

Administracin de Universalidades (SPV) y Flujo de Caja

Informacin al Mercado Desarrollo del mercado de Ttulos Otorgamiento de Garantas y Coberturas

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Emisiones Titularizadora Colombiana

Emisiones = $8,2 Billones de USD

Fuente: TC

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Resumen Operaciones
Emisiones Titularizadora Colombiana
Tipo de Ttulo Nmero de Emisiones Cartera Titularizada (Millones de USD)

TIPS UVR TIPS Pesos TECH (NPL) Total

13 17 3 33

3.024 4.598 571 8.193

Colocacin: Subasta Holandesa Bolsa de Valores Titularizado 31% de Total Cartera Hipotecaria Mayor Emisor Privado de Colombia
Fuente: TC

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Estructura Ttulos
Bancos venden Cartera

TC Compra Crditos Hipotecarios: Criterios de Elegibilidad: Condiciones Mnimas y Scoring

Activo

Pasivo

Crditos Hipotecarios

TIPS A1

Mecanismo de Cobertura Parcial TC/IFC

TIPS A2 TIPS B

TIPS MZ Derecho Residual

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Composicin Inversionistas

Fuente: TC; * Emisin Pesos N-1 22 de Junio 2011

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Beneficios Titularizacin Hipotecaria

Mayores Recursos para Vivienda Menores Tasas de Inters Desarrollo Crditos Tasa Fija Menores Riesgos para el Sistema: Solvencia y Estabilidad Mejora en Calidad Cartera Bancos: Titularizacin NPL Sistema ms Estandarizado: Eficiencia Desarrollo de nuevos originadores Mayor Impulso al Mercado de capitales: Nuevos Productos
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Menores Tasas de Inters

La titularizacin permiti reducir las tasas de crdito hipotecario en cerca de 700 pbs

Tasa de Inters del Crdito Hipotecario (TICH) en Pesos

694 pbs

Fuente: Superfinanciera

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Menores Tasas de Inters

Lo que ha permitido dinamizar la demanda de vivienda y crdito hipotecario

Fuente: Superfinanciera, Galera Inmobiliaria y Clculos TC

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Desarrollo Crditos Tasa Fija

Ms del 90% de los crditos se desembolsan con cuotas constantes

Fuente: Superfinanciera

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Menores Riesgos para Sistema

La Titularizacin ha facilitado el proceso de fondeo de crdito de vivienda con recursos de largo plazo, garantizando menores riesgos y una mayor estabilidad del sector Porcentaje del Crdito de Vivienda Fondeado con Recursos de Largo Plazo

Fuente: Superfinanciera y Clculos TC

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Mejor Calidad Cartera Bancos

La titularizacin permiti movilizar cartera vencida Indicador de Calidad de Cartera Hipotecaria
(Cartera Vencida / Cartera Bruta)

Fuente: Superfinanciera

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Sistema ms Estandarizado
Estandarizacin y mejores prcticas: Originacin y administracin crditos hipotecarios Anlisis de riesgo de crdito Metodologa de avalo inmuebles Documentacin de crdito: pagar e hipoteca Bases de datos: informacin deudor, crditos e inmuebles Sistemas de amortizacin: nico Custodia de garantas Procesos cobranza Capacitacin deudores

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Desarrollo Mercado de Capitales

1. Introduccin nueva clase de activo en mercado financiero: TIPs 2. 3. Mayor emisor privado Ttulos con alto nivel de estandarizacin

4.

Desarrollo mercado secundario: 10% compraventa mensual

Capacitacin e informacin a mercado (confianza inversionista)

Fuente: BVC, TC

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Elementos a resaltar Experiencia Colombiana

Crdito Hipotecario:
- Regulacin - Estandarizacin

Titularizacin:
- Bajos Costos de Titularizar: Transferencia, Emisin

- Neutralidad Tributaria vs Intermediacin

- Regulacin Riesgos de Mercado: Requerimientos Capital - Regulacin Contable: Vehculo (Flujos) y Bancos - Rentabilidad Operacin Bancos (Incentivos)

Mercado:
- Estructuras Simples y Estndar - Desarrollo Mercado Secundario (Liquidez) - Transparencia e Informacin Mercado

Entidad de Manejo:
- Especializacin - Participacin Bancos
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Titularizacin Hipotecaria v.s Bonos Cubiertos

Ventajas Entidad especializada: estndares, liquidez, regulacin, dispersin del riesgo Lmites de riesgo de inversin: en cada VPE Desventajas Inversionistas: Prepago / riesgo de default Informacin del tamao del portafolio: no refleja la participacin de mercado del originador

Titularizacin
Insolvencia: Claro marco jurdico para el aislamiento Alivio de los requerimientos de capital originadores

Ventajas
Mayores posibilidades de liquidez

Desventajas
Legislacin amplia y flexible: no estandarizada (Colombia) No reduccin del requerimiento de capital para el emisor El originador mantiene el riesgo de crdito Lmites del riesgo de inversin: sobre el banco emisor Marco legal complejo en caso de insolvencia del emisor: No se ha probado 29 29

Bonos Cubiertos

Cronograma de amortizacin fijo Informacin del tamao del portafolio: no afecta la participacin de mercado del originador

Titularizacin Hipotecaria v.s Bonos Cubiertos

1. Se requieren alternativas adicionales de fondeo para la vivienda 2. La regulacin juega un papel importante (Titularizacin vs Bonos) 3. Mayor desarrollo de la titularizacin: Entidad especializada Lmites del riesgo de inversin : no afecta cupos de originadores Dispersin del crdito (originadores)

4. Paradoja del mercado de bonos cubiertos: Pequeas entidades: altos intereses, menor atractivo para inversionistas

5. Cupo limitado en Colombia para el mercado de bonos cubiertos. Requiere:

Ajustes regulatorios respecta a insolvencia Estandarizacin

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Conclusiones 1. Desarrollo de financiacin de vivienda requiere fuente fondeo adecuada 2. Experiencia muestra que el mercado de capitales es la mejor alternativa para fondeo del crdito hipotecario: volumen de recursos, bajo costo y bajo riesgo 3. Existen diferentes alternativas para el fondeo de los crditos de vivienda en el mercado de capitales: titularizacin, bonos cubiertos, letras, entre otros 4. Cualquiera de los esquemas que se adopte requiere: regulacin adecuada, estndares y desarrollo del mercado de capitales 5. La experiencia colombiana muestra que la titularizacin hipotecaria presenta ventajas importantes para el desarrollo del sector hipotecario
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