1

S.C.PRO-ARH S.R.L. Anex la HCL nr.38/27.01.2005 410058 ORADEA str. B.St.Delavrancea nr.17 ====================================================================== PR.NR. 409/2003 BENEFICIAR : S.C. TERRA INVEST S.R.L. SIBIU LUCRAREA : P.U.Z. DECEBAL ONESTILOR ORADEA FAZA : PLAN URBANISTIC ZONAL ======================================================================

REGULAMENT LOCAL DE URBANISM I. DISPOZIII GENERALE 1. GENERALITATI SI ROLUL REGULAMENTULUI LOCAL DE URBANISM Prezentul Regulamentul local de urbanism este o documentaie de urbanism cu caracter de reglementare referitoare la: - modul de utilizare a terenurilor - modul de realizare i utilizare a construciilor pe zona studiata Prescripiile cuprinse n R.L.U. (permisiuni i interdicii) modifica prevederile din P.U.G pentru zona studiata. Prin zona studiata se intelege : Terenul cu o suprafata de 33,90 hectare cuprinsa intre strazile Decebal, T. Vladimirescu, Onestilor, A.D.Xenopol si St.O.Iosif. 2. BAZA LEGAL La baza elaborrii Regulamentului local de urbanism st Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor H.G.R. nr. 525/1996 pentru aprobarea R.G.U., Ordinul M.L.P.A.T. nr. 91/1991 privind coninutul documentaiilor. Regulamentul local de urbanism aferent P.U.G. - adapteaz la condiii locale prescripiile i prevederile Regulamentului general de urbanism. La baza prezentului R.L.U. st lucrarea Planul Urbanistic Zonal Decebal Onesilor Oradea 3. DOMENIUL DE APLICARE Planul urbanistic zonal Decebal Onestilor Oradea mpreun cu Regulamentul local de urbanism aferent cuprinde norme obligatorii pentru autorizarea executrii construciilor pe orice categorie de teren att n intravilan ct i n extravilan. Zonificarea funcional este stabilit n cadrul P.U.Z.-lui n plana de Reglementri Urbanistice, plansa 2/U. Pe baza acestei zonificri se stabilesc condiiile de amplasare i conformare a construciilor. mprirea teritoriului n uniti teritoriale de referin se face conform planei Reglementari de utilitate publica, plansa 4/U care cuprinde delimitarea U.T.R.-urilor i face parte integrant din Regulament. U.T.R.-urile se delimiteaz prin limite fizice existente pe teren (strzi, limite de proprietate, ape). Delimitarea se face pe baza criteriilor: - funcie dominant

- zone pentru care sunt necesare planuri urbanistice zonale sau de detaliu - categorii de intervenie U.T.R.-ul este suportul grafic pentru exprimarea prescripiilor corelate cu propunerile pieselor desenate i poate cuprinde o ntreag zon funcional, mai multe subzone n cadrul aceleai zone funcionale sau din zone funcionale diferite. Cele doua U.T.R. uri denumite 36/1 si 37/1 fac parte din U.T.R.-urile 36 si 37 din cadrul P.U.G. ului si le completeaza. III. ZONIFICAREA FUNCIONAL ZONE I SUBZONE FUNCIONALE Zonele funcionale i mprirea teritoriului n U.T.R.-uri sunt evideniate n plana 4/U (Reglementri de utilitate publica) din P.U.Z. Subzonele funcionale sunt subdiviziuni ale zonelor funcionale. Legenda semnelor i indicativelor existente pe planele de U.T.R.-uri sunt urmtoarele: L - zon de locuire - subzone; L2, IS - zon instituii i servicii - subzone; Ia, Ii, S1, S2-4 ID- zon uniti industriale i depozite - subzone; ID2 C - zon ci de comunicaie - subzone; C1, SP - zon agrement, sport, turism - subzone; SP2, SP3

IV. PREVEDERILE REGULAMENTULUI LOCAL DE URBANISM LA NIVELULZONELOR FUNCIONALE . L ZONA DE LOCUINTE SUBZONE L2 - Locuine izolate, cuplate sau niruite cu loturi de 250 - 400 mp (25-40 locuine/ha) - regim de nlime P-P+2 - P.O.T. maxim = 30 % (50 % pe baza unor documentaii P.U.D. sau P.U.Z.)

FUNCIUNI COMPLEMENTARE ADMISE: - Instituii (nvmnt, sntate, etc.), comer, servicii (nepoluante), recreere. CONDIII DE AMPLASARE I CONFORMARE A CONSTRUCIILOR 1. Reguli de amplasare i retrageri minime obligatorii Aceste reguli se refer la propunerile de amplasare a construciilor pe parcele existente sau pentru zonele care sunt propuse pentru parcelri. Aceste reguli sunt cuprinse n articolele 17 - 24 din R.G.U. Orientarea fa de punctele cardinale

Autorizarea executrii construciilor se face cu respectarea recomandrilor art. 17 din R.G.U. i anexei 3 din acest regulament. n cazul unei parcelri pentru locuine trebuie luate n considerare: - asigurarea nsoririi, a iluminatului natural i confortul psihologic (asigurarea perceperii vizuale a mediului ambiant). Orientarea optim la amplasarea unei locuine trebuie s asigure cel puin 1 1/2 - 2 ore de nsorire pentru cel puin jumtate din numrul ncperilor de locuit (pe faada sud). Amplasarea fa de drumuri publice Conform articolului 18 al R.G.U. prin zona drumului public se nelege ampriza, fiile de siguran i fiile de protecie. Autorizarea construciilor cu funcie de locuine este permis, cu respectarea zonelor de protecie a drumurilor delimitate conform legii n localitate zona strzii (mpreun cu trotuarele, rigole, spaii verzi, semnalizare rutier, iluminat i reele publice) se stabilete prin documentaiile de urbanism i regulamentele aferente n concordan cu intensitatea traficului actual i de perspectiv. Toate amenajrile din zonele de protecie a drumurilor trebuie s asigure accesele carosabile, pietonale, rezolvarea parcajelor aferente, fr s afecteze buna desfurare a circulaiei. Amplasarea fa de aliniament Conform art. 23 din R.G.U. cldirile pot fi amplasate la limita aliniamentului sau retrase fa de aceasta. - n zone construite compact vor fi amplasate obligatoriu la aliniamentul existent - retragerea construciilor fa de aliniament se poate face din motive funcionale, estetice sau ecologice (protecia contra zgomotelor i nocivitilor) n zonele libere de construcii sau parial construite, stabilirea configuraiei urbane, i a regimului de aliniere se va face pe baza documentaiilor de urbanism P.U.D. sau P.U.Z., aprobate conform legii. Regula stabilirii nlimii maxime a construciilor: H < D (nlimea trebuie s fie mai mic dect oricare punct al faadei de pe aliniamentul opus). Pentru orice situaie care nu se poate ncadra n aceste reguli este necesar elaborarea i aprobarea prealabil a unui P.U.Z. sau P.U.D. n zonele construite ce aparin patrimoniului cultural construit de importan naional sau local, i n zonele de protecie ale acestora, amplasarea construciilor noi fa de aliniament se va face cu respectarea configuraiei existente specifice. Amplasarea n interiorul parcelei Autorizarea executrii construciilor este permis dac se respect: - distanele minime obligatorii fa de limitele laterale i posterioare conform Codului Civil - art. 612 - distana de la fereastr sau balcon de pe faada lateral cu vedere spre vecini pn la limita de proprietate a vecinului s fie min. 1,9 m - art. 615 - n legtur cu pictura streainilor - nu este admis streain pe proprietatea vecinului. n cazul construciilor amplasate pe mejdie este obligatoriu executarea lor cu calcan i consimmntul vecinului 2. Reguli cu privire la asigurarea acceselor obligatorii Accese carosabile, pietonale, parcaje Conform art. 25 din R.G.U. autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist posibilitatea de acces la drumurile publice direct sau prin servitute. Accesele trebuie s permit intervenia mijloacelor de stingere a incendiilor. Construciile care nu beneficiaz de accese directe vor respecta condiiile i avizul unitii teritoriale de pompieri.

Stabilirea condiiilor, tipurilor i numrul de accese carosabile pentru diferitele categorii de construcie sunt prezentate n anexa 4 al R.G.U. Pentru locuine unifamiliale cu acces i lot propriu se vor asigura: - acces carosabil pentru locatari - acces carosabil pentru colectarea deeurilor i accesul mijloacelor de stingere a incendiilor - aleile din interiorul zonelor parcelate, cu o lungime de max. 25 m vor avea o lime de minimum 3,5 m, iar pentru lungimi mai mari se asigur supralrgiri de depire i suprafee pentru manevre de ntoarcere - pentru accese de max. 100 m - se asigur 2 benzi (total 7 m), cu trotuar i supralrgiri pentru manevre de ntoarcere Pentru locuine colective cu acces i lot folosit n comun vor fi prevzute - accese carosabile pentru locatari - accese de serviciu pentru colectarea deeurilor menajere i pentru accesul mijloacelor de stingere a incendiilor - accese la parcaje i garaje Pentru construcii de locuine conform anexei 5 al R.G.U. vor fi prevzute - 1 loc parcare la 1-5 locuin unifamilial - 1 loc parcare la 1-3 apartamente n locuine semicolective - 1 loc parcare la 2-10 apartamente n locuine colective Aceste locuri sunt stabilite funcie de indicele de motorizare a localitii. 3. Reguli cu privire la echiparea tehnico-edilitar Racordarea la reele publice de echipare edilitar existent.- conform articolului nr. 27 din R.G.U. Realizarea de reele edilitare conform articolului nr. 28 4. Reguli cu privire la forma i dimensiunile terenului i ale construciilor Parcelarea Conform art. 30 din R.G.U. - autorizarea executrii parcelrilor este permis dac pentru fiecare lot se respect condiiile: - front la strad min. 8 m pentru cldiri niruite i min. 12 m pentru cldiri izolate sau cuplate - suprafaa minim a parcelei de 150 mp pentru cldiri niruite i minim 200 mp la cldiri amplasate izolat sau cuplate - adncimea parcelei s fie mai mare sau cel puin egal cu limea Prin operaiunea de parcelare se vor stabili - dimensiunea, forma i suprafaa loturilor - regimul de construcie - izolat, cuplat sau niruit - asigurarea accesului la un drum public - asigurarea echiprii tehnico-edilitar Lipsa echiprii cu reele de ap i canalizare conduce la obligativitatea adoptrii unei soluii locale (puuri pentru alimentare cu ap i fose septice pentru apele uzate) cu caracter temporar pn la realizarea reelelor edilitare publice. Parcelrile executate n zonele protejate se vor face numai cu avizul organelor administraiei de stat abilitate (M.L.P.A.T. i Ministerul Culturii). nlimea construciilor Autorizarea executrii construciilor, conform art. 31 din R.G.U., se face cu respectarea nlimii medii a cldirilor nvecinate, i a caracterului zonei, fr ca diferena de nlime s depeasc cu mai mult de dou niveluri cldirile nvecinate.

n cazuri bine justificate prin documentaii urbanistice (P.U.Z. sau P.U.D.) se pot face excepii la aceast regul. Procentul de ocupare a terenului Conform art. 15 din R.G.U. i a anexei 2 la acest regulament autorizarea executrii construciilor se face cu condiia ca P.O.T. - ul s nu depeasc limita superioar dat de lege. n zona de locuit, zon rezidenial cu case P, P + 1 i P + 2 procentul maxim este de 30%. Pe baza documentaiilor de urbanism aprobate n condiiile legii, autoritile administraiei publice locale pot stabilii n situaii deosebite, determinate de specificul localitii valori mai mari ale P.O.T. dect cele stabilite prin Regulament. Procentul de ocupare a terenului este un instrument urbanistic prin care se poate planifica principiile dezvoltrii urbanistice, urmrindu-se limitarea ocuprii excesive cu construcii a terenurilor. Coeficientul de utilizare, procentul de ocupare mpreun cu regimul de aliniere i nlime formeaz un ansamblu de valori obligatorii n autorizarea executrii construciilor. Aspectul exterior al construciilor Conform art. 32 al R.G.U. autorizarea executrii construciilor este permis numai dac aspectul exterior nu depreciaz aspectul general al zonei. n examinarea proiectului se va avea n vedere - conformarea construciei - materialele de construcie utilizate - culorile ansamblului - conformarea faadelor i amplasarea golurilor 5. Reguli cu privire la amplasarea de parcaje, spaii verzi i mprejmuiri mprejmuirile reprezint construciile sau amenajrile (plantaii, gard viu) cu caracter definitiv sau temporar amplasate la aliniament i lateral pentru a delimita parcela de domeniul public sau de proprietile nvecinate. Aspectul mprejmuirilor se va supune acelorai exigene ca i n cazul aspectului exterior al construciei. Elemente caracteristice pentru mprejmuiri pot fi: - elementele funcionale (pori de acces carosabil i pietonal) - elemente formale (nlime, lime, materiale de construcie sau plantaii, opace sau transparente) Se recomand ca mprejmuirile spre aliniament s fie de preferin transparente iar cele laterale i posterioare opace. nlimea minim considerat pentru protecia proprietii este de 2 m. I.S. - ZONA PENTRU INSTITUII I SERVICII SUBZONE Ia - administraie Ii - nvmnt S1 - subzona comercial i de servicii local Asigur comerul cu amnuntul i servicii frecvente. Se amplaseaz n vecintatea zonelor de locuit (inclusiv la parterul i et.I al locuinelor), n general de-a lungul arterelor de circulaie. Cond. privind P.O.T., retrageri i nlimi se nscriu n prev. zonei L. S2 - subzon comercial general Cuprinde magazine generale, birouri, cldiri cu funciuni mixte, hoteluri, galerii comerciale, spaii de distracie, etc.

S3

- subzona comercial central - se refer la zonele n care sunt permise vnzarea cu amnuntul, birouri, recreere, servicii, manufactur unic. Nu sunt permise funciuni care solicit cantiti mari de transportat i de depozitat. S4 - subzona de servicii generale Asigur servicii la o scar mai mare (en-gros) dect cele prevzute n zona de servicii locale. Datorit traficului greu, manipulare de obiecte grele, etc. aceast zon este incompatibil cu cea de locuine i de vnzri en-detail. FUNCIUNI COMPLEMENTARE ADMISE: Continuarea activitatii industriale in intrepriprinderile existente, zone verzi, recreere, agrement, sport CONDIII DE AMPLASARE I CONFORMARE A CONSTRUCIILOR 1. Reguli de amplasare i retrageri minime obligatorii Pentru a fi construibil o parcel pentru instituie public sau servicii de orice fel trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: - s aib o suprafa de min. 150 mp - s aib un front la strad de min. 9,0 m la cldiri cuplate cu calcan sau 12,0 m la cldiri izolate. Orientarea fa de punctele cardinale La construcii noi se recomand ca orientarea s fie n aa fel nct s asigure nsorire pentru birouri i spaiile pentru public. La unitile din domeniul sntii cabinetele vor fi orientate spre sud, sud-est. La toate categoriile de nvmnt orientarea slilor de clas va fi sud, sud-est, sud-vest. Bibliotecile, slile de ateliere i laboratoarele se vor orienta spre nord. Construciile comerciale vor fi orientate cu spaiile pentru public spre soare, iar zonele de depozite i anexe spre nord. Terenurile de sport n aer liber vor fi orientate cu axa longitudinal pe direcia nord-sud. Amplasarea fa de drumurile publice Conform art. 18 al R.G.U., prin zona drumului public se nelege ampriza, fiile de siguran i fiile de protecie. n zona drumului public se pot autoriza, cu avizul conform al organelor de specialitate ale administraiei publice, construcii i instalaii aferente drumurilor publice, de deservire, de ntreinere i de exploatare, parcaje, garaje, conducte de alimentare cu ap i de canalizare, sisteme de transport gaze, reele termice, electrice, de telecomunicaii. n localiti limea zonei strzii (care include: trotuare, rigole, spaii verzi, semnalizare rutier, iluminat i reele publice) se stabilete prin documentaiile de urbanism i regulamentele aferente n concordan cu caracterul traficului actual i de perspectiv. Amplasarea fa de aliniament Instituiile i serviciile amplasate n zona central vor respecta distanele minime obligatorii ale zonei respective. Fa de aliniament construciile pot fi amplasate: - pe aliniament - retrase de la aliniament - pstrnd regimul de aliniere al construciilor din zon - la intersecii: retrageri necesare pentru asigurarea vizibilitii - retragerile fa de aliniament trebuie s aib n vedere posibilitatea lrgirii drumurilor

Regula stabilirii nlimii maxime a construciilor este H < D, (nlimea trebuie s fie mai mic dect oricare punct al faadei de pe aliniamentul opus). Amplasarea n interiorul parcelei Pentru toate cldirile se impune o distan minim obligatorie fa de limitele laterale i posterioare conform codului civil - art. 612 - distana de la fereastr sau balcon de pe faada lateral cu vedere spre vecini pn la limita de proprietate a vecinului trebuie s fie min. 1,9 m - art. 615 - n legtur cu pictura streainilor - nu este admis streain pe proprietatea vecinului. n caz de calcan se poate amplasa cldirea pe mejdie cu consimmntul vecinului - amplasarea a dou cldiri pe aceeai parcel distana minim trebuie s fie egal cu jumtatea din nlimea cldirii dar nu mai mic de 3 m. - distana se majoreaz la 4,0 m dac cldirea pentru servicii se amplaseaz fa de limita unei proprieti existente de locuire - asigurarea posibilitii de acces a forelor de intervenie n caz de incendiu 2. Reguli cu privire la asigurarea acceselor obligatorii Accese carosabile Orice parcel trebuie s aib acces la drum public direct sau prin servitute. Caracteristicile acceselor la drumurile publice trebuie s permit intervenia mijloacelor de stingere a incendiilor. Conform articolului 25 din R.G.U. mpreun cu anexa nr. 4 trateaz numrul i configuraia acceselor la toate tipurile de instituii, n funcie de categoria strzii respective. Pentru toate construciile amplasate n zona central se vor elabora studii urbanistice care vor respecta prescripiile ale R.G.U. n legtur cu: - accesele carosabile - art. 25 - anexa 4 - accesele pietonale - art. 26 La drumuri de categoria III, accesele se asigur cu amenajri corespunztoare, lrgiri locale, benzi suplimentare de intrare i ieire. n cazul unor construcii cu acces direct la drum naional deschis traficului internaional, autorizaia de construire trebuie s aib Avizul Administraiei Naionale a Drumurilor. Pentru accese carosabile ale construciilor din drumuri publice naionale i judeene i din tronsoanele acestora care traverseaz localitile este nevoie de Avizul Direciilor Regionale de Drumuri i Poduri. Utilizri permise - construcii ale cror accese carosabile respect normele de siguran. Utilizri admise cu restricii - construciile fr posibiliti de acces carosabil sau care nu permit intervenia mijloacelor de stingere a incendiilor trebuie s obin avizul unitii teritoriale de pompieri. Utilizri interzise Se interzice autorizarea construciilor la care nu sunt asigurate accesele carosabile n conformitate cu prevederile legii. Accesele pietonale la instituiile publice trebuie s fie separate de cele carosabile. 3. Reguli cu privire la echiparea tehnico-edilitar Conform art.27 din R.G.U. - autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist posibilitatea racordrii noilor consumatori la reelele existente de ap, de canalizare i de energie electric. n situaia n care localitatea (sau zona) nu dispune de reeaua public de distribuie sau canalizare se admite: - canalizarea cu ap din puuri, condiionat de asigurarea igienei generale a sursei i proteciei sanitare n raport cu posibilele surse vecine de poluare

- evacuarea apelor n sistem individual cu prevederea unui racord posibil la viitoarea reea public de canalizare Parcelele pentru care nu se pot asigura condiiile menionate mai sus sunt neconstruibile. Realizarea reelelor se va face cu respectarea prevederilor Legii nr. 10/1995. Conform legislaiei n vigoare reelele edilitare publice aparin domeniului public local. 4. Reguli cu privire la forma i dimensiunile terenului i construciilor Aspectul exterior al construciilor Se va respecta caracterul general si compozitia urban a zonei: - conformarea constructiei - materialele de constructie utilizate pentru nvelitori si finisaje exterioare - culorile ansamblului - conformarea volumului (pant acoperis, rezolvare cornis, joc de nltime fat de vecintti) - proportii si tratarea arhitectural (raport plin-gol) Procentul de ocupare a terenului Autorizarea executrii construciilor este condiionat de respectarea regulilor de ocupare a terenului - n Anexa 2 - al R.G.U. Conditiile de amplasare n cadrul terenului - sunt funcie de obiectivul propus. La construcii de sntate - procentul max. de ocupare a terenului de construcie este 20 % n rest: zon verde, accese, alei, zone pentru spaii tehnico-edilitare, zon verde de protecie La construcii de nvmnt: - 25 % ocupat de construcie - 75 % teren amenajat (curte recreaie, amenajri sportive, zon verde) 5. Reguli cu privire la amplasarea de parcaje, spaii verzi i mprejmuiri La elaborarea studiilor de urbanism pentru amplasarea dotrilor se va ine cont de amenajrile de spaii verzi, plantaii i parcaje. Valorile vor fi n funcie de destinaia i capacitatea construciei conform anexei 6 la R.G.U. Valorile din anexe sunt orientative ele vor fi corelate cu specificul zonei i a localitii. Necesarul de parcaje vor fi dimensionate conform normativului P 132-93 n funcie de categoria localitii n care sunt amplasate construciile. I.D. - ZONA PENTRU UNITI INDUSTRIALE, DEPOZITARE SUBZONE ID2 - industrie cu performane medii amplasat n zone industriale vechi i n zona central - Se permite continuarea activitatilor industriale existente si modernizarea lor C - ZONA PENTRU CI DE COMUNICAIE SUBZONE

C1

- ci de comunicaie rutiere

CONDIII DE AMPLASARE I CONFORMARE A CONSTRUCIILOR 1. Reguli de amplasare i retragerile minime obligatorii - Pentru zona cilor de comunicaie rutiere (C1) se aplic prev. R.G.U. art. 18 - amplasarea fa de drumuri publice, respectiv zona drumului public, adic ampriza fiile de siguran i fiile de protecie - Amplasarea fa de aliniament (limita dintre domeniul public i domeniul privat) se face cf. art. 23 R.G.U. - Pentru zonele de ci de comunicaie, caracteristicile i amplasarea construciilor, regimul de nlime, indicatorii P.O.T. i C.U.T. se fac conform necesitilor i normelor tehnice specifice propuse n documentaiile de specialitate. `S.P. ZON PENTRU SPAII VERZI AMENAJATE, PERDELE DE PROTECIE, SPORT I AGREMENT SUBZONE SP3 - Perdele de protecie

Amplasarea i amenajarea acestor zone se face pe baza documentaiilor de specialitate i conform art. 34 R.G.U. i anexei nr. 6. Suprafaa ocupat de cldiri i circulaii nu va depi 25 % din suprafaa total. Regimul de nlime i aspectul construciilor nu vor afecta situl peisagistic. n zonele de protecie a cursurilor de ap, digurilor, lucrri hidrotehnice, precum i n zonele inundabile amplasrile de construcii noi se fac n conformitate cu Legea Apelor nr. 107/1996 i Ord. M.A.P.P.M. nr. 279/1997. U. T. R. 36/1 - Amplasament : FOSTA ZONA INDUSTRIALA SI DEPOZITE STIMIN, INFRATIREA, SINTEZA ( str. Onestilor, T.Vladimirescu, Decebal, St. O.iosif) - Utilizari permise : conform zonelor functionale L zona de locuire subzone - L2 IS - zona institutii si servicii subzone : Ia, S1, S2-4 ID zona unitati industriale - subzona ID2 C - zona cai de comunicatii subzone : C1 SP zona spatii verzi subzone : SP3 - Utilizari permise cu conditii : - reconversii in subzonele S2-4

10

- Utilizari interzise : industrie noua - alte categorii de lucrari decat cele stabilite U. T. R. 37/1 - Amplasament : ZONA CENTRALA ( str. St. O.Iosif, Xenopol, Sinteza) - Utilizari permise : conform zonelor functionale L zona de locuire subzone - L2 IS - zona institutii si servicii subzone : Ii ID zona unitati industriale - subzona ID2 C - zona cai de comunicatii subzone : C1 SP zona spatii verzi subzone : SP3 - Utilizari permise cu conditii : -pentru modificari ale POT, CUT pe baza de PUD - Utilizari interzise : alte categorii de lucrari decat cele stabilite