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Thme

1. Les biens, le patrimoine Les catgories de biens et les classifications du code civil Les diffrentes dfinitions du patrimoine Thme 2. La possession Les caractres de la possession Les effets de la possession Thme 3. La proprit, notion et lments constitutifs La dfinition du Code et les composantes du droit L'exercice du droit et son encadrement: troubles de voisinage, abus de droit. Thme 4. La dlimitation et dmembrement de la proprit Dlimitation verticale et horizontale Dmembrements de la proprit : usufruit, droits rels Thme 5. L'acquisition et la preuve de la proprit Les rgles de prescription Accession, occupation, possession, usucapion Thme 6. La proprit collective L'indivision Le partage Thme 7. La coproprit Le rglement de coproprit, le lot La distinction partie commune et partie privative Epreuve : - Un cas pratique de 3h ou un oral de 10 min (la preuve de la possession des meubles ?) - Code civil autoris dans les deux cas - Avoir une connaissance du programme trs prcise Doivent tre mis en valeur : - Le raisonnement - Une qualit dexpression - Une dmonstration convaincante Examens blancs : - Le 30 avril - Le 11 juin Bibliographie : - ATIAS, C., Droit civil, Les biens, 9e d. Litec, coll. Manuels, 2007 (Grand spcialise en droit immobilier notamment, moins complet sur la possession) - REBOUL-MAUPIN, N., Droit des biens, Dalloz, coll. Hyper cours, 2008 - CORNU, G., Introduction, Les personnes, les biens, 13e dition, Montchretien, prcis Domat, 2007. - LARROUMET, Ch., Droit civil, t. 2, Les biens, droits rels principaux, 5e d. Economica. Coll. Droit civil, 2006.

DROIT PATRIMONIAL

- REVET, TH., ZENATI CASTAING, F., Les biens, PUF, 3e ed. Coll. Droit fondamental, 2008. - TERRE, F., SIMLER, PH., Les biens, 7e d. Dalloz, coll. Prcis dalloz, 2006. - La revue Droit et patrimoine - La semaine juridique - Actualit droit des biens JCP sur Lexis nexis Prpa prives : Aucune obligation Ce nest quun moyen de se rassurer Chaque anne nombreuses russites sans assister des prpa Le meilleur moyen est de travailler en groupe - Rcemment la rforme de 2008 sur la prescription acquisitive - Des volutions rcentes sur la notion de patrimoine et les actes dalination COURS 03.03.11 : LA NOTION DE PATRIMOINE Notion ancienne dont la paternit est accorde Aubry et Rau auteurs du 19me sicle, ils ont invent cette notion, laquelle nest pas dfinie par le code civil. Dans la th dAubry et Rau le patrimoine est un ensemble de biens juridiquement rattachs une personne. Toute personne a un et un seul patrimoine. A chaque sujet de droit est rattach un seul et unique patrimoine. Cette thorie est personnaliste, le patrimoine peut se rattacher une personne physique ou morale. Quest ce qui compose le patrimoine ? Voir larticle patrimoine dAlain au rpertoire civil Dalloz Plusieurs doctrines saffrontent. La description classique prsente patrimoine comme un ensemble compos dun actif et dun passif lun et lautre tant rattach une seule et mme personne. Lactif : On inclus dans lactif les biens de cette personnes et les droits patrimoniaux (droits susceptibles dvaluation pcuniaire de cette personne, qui peuvent tre alins) on exclu par contre les droits extra patrimoniaux cest dire intrinsquement rattachs une personne. Concernant le droit limage : La Cour de cassation a rendu de nombreux arrts dans lesquels elle dcide quil ny a pas de droit patrimonial la personne mais admet malgr tout, les contrats de cession de limage, sur le fondement de lart 9 du code civil sur le respect de la vie prive et non larticle 544 du code civil. Pour une partie de la doctrine il est nanmoins dsormais ncessaire de reconnatre un nouveau droit permettant de consacrer la patrimonialit du droit de la personne par des contrats dexploitation de limage. Le droit patrimonial limage, du bien nest pas la mme chose. A ce sujet, lenjeu tait de savoir si une personne pouvait interdire la diffusion dune image faite indpendamment de sa volont et ayant attrait ses biens propres. Civ. 1re Gondree Pritchet 10.03.1999

La cour stait positionne partir de la question de la patrimonialit et se fonde sur larticle 544 du code civil relatif aux biens de la personne. Il sagissait de la diffusion de limage dun caf photographi et reproduit linsu du propritaire. Elle considre quil sagit dune atteinte au droit de jouissance du bien du propritaire, lequel est propritaire de limage de son bien. Cependant entre en conflit avec le droit du propritaire du bien dautres dtenteurs de droits subjectifs, notamment la libert dentreprendre ou le droit de lartiste (qui en permanence va butter sur le droit de proprit du dtenteur du bien). Ainsi, larrt Civ. 1reCRT Bretagne 02.05.2001 La Cour ne se fonde plus sur larticle 544, on ne parle plus de la proprit de limage mais on se dporte sur le terrain de la responsabilit en sappuyant sur lart 1382. Lexploitation de lusage d u bien est susceptible de porter atteinte au droit dusage du propritaire . Lexploitation dune image est possible mais le propritaire aura droit a rparation si lexploitation de cette image lui cause un prjudice. On sanctionne lexcs gnrant un trouble. La seule preuve du droit de proprit tait avant ncessaire dsormais la preuve dun prjudice est requise. Loffice du tourisme avait utilis la photographie du site pour faire la publicit de la rgion de la Bretagne, les propritaires ont ainsi vu arriver une quantit de touristes, lusage et la jouissance paisible de leur rsidence ntaient plus garantis. = > Le droit limage sort du sens stricte de la patrimonialit malgr lvolution des conventions de cession dimage et dexploitation. Concernant les lments du corps humain : Les lois biothiques ont permis dinscrire dans le code civil des articles, qui bannissent les lments du corps humain, de la patrimonialit (art 16 - 1 du code civil). Ainsi le don dorgane est une situation qui se trouve la frontire entre la patrimonialit et lextra patrimonialit. La donation tant un acte juridique dalination. Concernant le droit de crance : Bien videmment le droit de crance est un droit patrimonial selon lart 529 du code civil. - Pour une autre partie de la doctrine, dans le patrimoine finalement il ny a que des droits, que ce soit des droits de crance ou des droits de proprit. A la diffrence dAubry et Rau qui y incluaient les biens. Cette rduction du patrimoine un ensemble de biens nest pas tout fait exacte puisque lors dune vente lacte porte sur le bien et non sur le droit de proprit du bien. Ds lors on continue daffirmer quen ltat du droit positif le patrimoine est compos de droits et de biens. Le passif : Il est constitu par lensemble des dettes de la personne. Pour certains auteurs nanmoins, les dettes ne suivent pas toujours la personne ds lors elles ne sont pas constitutives du patrimoine de la personne. Selon la cour de cassation, lors de la cession dun contrat les obligations nes loccasion du contrat ne sont transmises que pour lavenir, ds lors les dettes nes loccasion du contrat mais antrieurement la cession elles ne sont pas transmises. Le bailleur ne peut se retourner contre le nouveau locataire pour le paiement des loyers passs.

Dans la cession de contrat il y a bien cession de crance mais il ny a pas cession de dette. Une partie de la doctrine considre donc que la transmission du patrimoine est la transmission dun actif et non pas toujours la transmission dun actif et dun passif. La thorie du patrimoine fut longtemps considre comme le pendant de la personne, toutefois la lumire de la pratique la thorie du patrimoine se fissure de toute part. Selon lart 2284 quiconque sest oblig personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers prsents et venir , le crancier chirographaire a un droit de gage gnral sur le patrimoine de son dbiteur peut importe les lments qui le composent. Ce droit de gage gnral a conduit la reconnaissance du patrimoine mais cette thorie pose des difficults au regard des applications ponctuelles du droit des biens et du droit de recouvrement des crances dans la pratique. On substitut cette vision classique du patrimoine, une vision renouvele qui veut dfinir autrement le patrimoine. On assiste dans la priode contemporaine deux volutions : > La dissociation du patrimoine et de la personne Tout patrimoine nest pas ncessairement rattach une personne. > Le patrimoine est dans une certaine mesure alinable Les lments du patrimoine sont alinables certes, mais il faut admettre quon puisse aliner son patrimoine lui mme. On est conscient de la limite de la thorie du patrimoine mais ntant pas capables surmonter des difficults conomiques on essaye de rformer cette thorie en pensant solutionner ces problmes. On a promu la notion de patrimoine daffectation, notion ancienne, qui dcoule de la conception allemande du patrimoine selon laquelle le patrimoine est un ensemble de biens, approche matrialiste, laquelle sont ventuellement rattaches des dettes. Cette masse de biens est alinable en tant que telle. Dans la doctrine franaise, le patrimoine est inalinable, il est indisponible. En droit allemand au contraire, cette masse de biens peut faire lobjet dactes juridiques cest ce qui a permis en droit allemand de crer les fondations, entits juridiques ayant pour charge de grer des patrimoines qui appartiennent des tiers. Cest un patrimoine sans titulaire. Le petit entrepreneur Ainsi le droit franais sen est inspir concernant le petit entrepreneur. Lentrepreneur individuelle conformment lart 2284 du code civil, voit tout son patrimoine engage pour tout type dactes juridiques raliss peut importe leur nature. Ds lors que lentrepreneur ne cre pas une socit ayant la personnalit morale et donc un patrimoine propre, tous ses actes juridiques engagent lensemble de ses biens personnels ou professionnels. Afin de protger les biens relevant de la sphre familial des cranciers professionnels : La loi de 1985 instituts lEURL Cette EURL est une SARL mais qui nest constitu que par un seul et unique associ. Lentrepreneur aura alors son patrimoine propre distinct de son patrimoine professionnel. Les dettes contractes par la personne morale ne seront recouvrables que sur le patrimoine de cette personne morale.

Du coup les banquiers demandaient lentrepreneur individuel de se porter caution de sa socit, par ce jeu lentrepreneur sest retrouv engag vis vis du crancier pour les dettes contractes par la socit. La loi Madelin 1994 Elle permet lentrepreneur individuel ou commerant de rendre insaisissable leur rsidence principale sur simple dclaration au RCS. LEURL a donc eu peu de succs, en raison des nombreuses formalits ncessaires et couteuses. La loi Madelin en revanche, visant a protger une partie des biens personnels de lentrepreneur a eu un effet plus radical, encore que le crancier puisse demander lentrepreneur de renoncer protger son logement. Deux lois de 2003 et 2005 Ont allong les biens pouvant tre protgs de la saisie du crancier, aprs dclaration du commerant pralable uniquement, une fois de plus. La loi de Juillet 2010 sur lEIRL Cest une entreprise, dot dun patrimoine daffectation. Elle na pas la personnalit morale mais elle est dote malgr tout dun patrimoine propre elle peut donc contracter des dettes et a un certain nombre dactifs. Toute personne physique qui se livre une activit dentreprise peut crer une EIRL. Lentrepreneur nest pas tenu, de simmatriculer au RCS contrairement lEURL car il ne cre pas de socit. LEIRL na pas la personnalit morale mais simplement une dnomination sociale et son objet est dtermin dans une dclaration dterminant laffectation du patrimoine concern, les biens que lentrepreneur affecte cette activit professionnelle. LEIRL permet de grer des flux de faon spare du patrimoine personnel. Les cranciers de lEURL ne peuvent saisir que les lments du patrimoine affect. Cette structure fut dveloppe pour bloquer la pratique de cautionnement dveloppe avec lEURL, en crant un patrimoine daffectation, on paralyse cette pratique car le principe du cautionnement est davoir deux dbiteurs, le dbiteur originaire et la caution alors quici il nexiste quune personne, lEIRL nayant pas de personnalit morale. Le crancier ne peut exiger de lentrepreneur quil se porte caution de lui mme. Toutefois, dautres dispositifs ont t prvus permettant de favoriser dautre part les cranciers. En effet, pour crer cette EIRL il faut une dclaration sans laquelle il ny a pas de patrimoine daffectation. Ceux qui ne dcident pas explicitement de crer une EIRL verront leur patrimoine confondu ceux qui souhaitent en constituer une devront en informer leur cranciers, en effet un tel changement peut modifier leurs prvisions. Ils ont le droit dtre personnellement inform, puis la sparation des patrimoines simposent tous mais ne vaudra que pour les crances nes postrieurement la dclaration. Pour, les crances nes antrieurement la dclaration, les patrimoines restent confondus. Par ailleurs, cas dinsuffisance du patrimoine affect, le droit de gage gnral des cranciers peut sexercer sur le bnfice ralis par lentrepreneur individuel lors du dernier exercice clos (lanne prcdente). Il est probable que les bnfices sortent du patrimoine daffectation pour rentrer dans le patrimoine personnel la fin de lexercice social. Ils tombent alors dans les biens communs des poux communs en bien.

Mais, malgr tout ils pourront continuer dtre saisis par les cranciers hauteur de la crance pendant encore 1 an. => Les difficults ne sont donc pas totalement rsolues La fiducie La fiducie fut introduite en droit franais par la loi du 19.02.2007. - Site PERSEE article de Y. Emerich Les fondements conceptuels de la fiducie franaise face au truste de la Common Law . - La fiducie suret paru la semaine juridique gnrale le 14.04.2009 tome 1 p132 La fiducie est issue du droit romain. Sous lpoque romaine la fiducia tait une forme de suret relle, il en existait trois types : - Lhypothque - Le gage - La fiducie A cette poque la fiducie est un gage plus complet puisquon transfert au crancier la proprit de la chose pour le temps de la suret pendant le temps du gage puis restitution de la proprit si lobligation est excut. Le gage nest quune mise disposition. Cest un perfectionnement du droit des surets. Cest une suret trs efficace, en effet si le dbiteur est dfaillant, le crancier est dj propritaire il na pas revendiquer la chose. Dans les autres pays europens en 2007 sous linfluence de la Common Law, on ne dissocie pas le droit rel et le droit de crance ni de dfinition de la proprit qui est propre au droit civil franais selon lequel il nexiste quun seul et unique propritaire pour une chose, la diffrence en droit anglais diffrentes prrogatives peuvent tre exerces sur une mme chose. Ceci est du la rvolution franaise laquelle na pas eu dimpacte sur le droit anglais. Le droit anglais a cre sur cette base le trust. Opration juridique qui repose avant tout sur la personne et non sur les biens. Elle permet la proprit simultanment dune chose par plusieurs personnes dans le but de grer cette chose, les biens du propritaire au profit dun tiers. Le trust est n au moyen ge en Angleterre lorsque les chevaliers partent en croisade et laissent leur proprit en gestion des tiers, ils donnent un mandat pour grer les biens en leur prsence et les transfrer leurs hritiers en cas de dcs. La personne qui reoit la confiance est le Trusty, il devient pleinement propritaire des biens du constituant, pendant la priode donne et va transfrer lensemble des biens au bnficiaire un moment donn. Il existe en Angleterre mdival, la Common Law qui applique les rgles de la proprit et pour qui le Trusty est propritaire mais le bnficiaire sest vu reconnatre une action en equity lorsque ses intrts taient lss par la gestion du Trusty. Le trust est utilis en droit des successions pour grer les biens du futur dfunt et les transfrer. Le trust est utilis pour les fondations dutilit publique, pour grer des fonds de faon impartial dans lintrt unique des bnficiaires. La loi de 2007 introduit dans le droit franais, la fiducie gestion ainsi que la fiducie suret et entraine la cration dun nouveau titre 14 consacr la fiducie dans le Livre 3 du code civil.

Ces dispositions furent compltes par la loi LME du 04.08.08 et par les ordonnances du 18.12.08 et du 30.01.09. On dfinit la fiducie lart 2008 la fiducie est un contrat translatif de proprit titre temporaire, qui institut une opration triangulaire . Cest un contrat qui a des effets rels la diffrence du contrat de mandat, le mandataire a des prrogatives mais nest jamais propritaire de la chose. Le fiduciaire peut accomplir tous les actes que peut accomplir un propritaire condition quils les accomplissent dans le cadre de la mission qui lui a t confie. Finalement la fiducie suret est dabord rest en retrait et cest lordonnance de 2009 qui la rend rellement effective en droit franais. La fiducie suret relve plutt du droit des surets mais le mcanisme doit tre compris. On a introduit ainsi en droit franais la suret rechargeable, une fois quon a rembours sa dette, le dbiteur peut laisser le bien entre les mains de son crancier et contracter une nouvelle dette. On considre que finalement la fiducie est une sorte de conscration du patrimoine daffectation en droit franais. Une fois le contrat de fiducie mis en place, la proprit du ou des biens est transfre au fiduciaire mais ces biens nentrent pas dans le patrimoine du fiduciaire mais dans le patrimoine fiduciaire du fiduciaire. Elle se retrouve propritaire dun patrimoine propre et dun patrimoine fiduciaire que ce soit une fiducie suret ou une fiducie gestion, le bien est dans un patrimoine permettant tantt de garantir la crance tantt dassurer la gestion du bien concern. Les cranciers personnels du fiduciaire ne peuvent donc saisir les biens du patrimoine du fiduciaire. Seules cranciers antrieurs du constituant ou les cranciers proprement fiduciaires pourront les saisir. Cest dire les personnes devenues crancires suite des actes juridiques accomplis par le fiduciaire et ayant pour objet les biens fiduciaires. Ds lors, ces cranciers fiduciaires ne peuvent exercer leur droit de gage sur le patrimoine personnel du fiduciaire. Le droit de la fiducie est aujourdhui cantonn un champ dactivit restreint par rapport ce qui peut se passer en Common Law. Les personnes mmes qui peuvent tre partis ce type de contrat sont strictement dlimites par le code civil. En vertu des dispositions actuelles rformes en 2007, selon lart 2015 ne peuvent tre fiduciaires que des tablissements de crdit, certaines institutions de service qui sont notamment assujetties limpt sur les socits . En 2009 peuvent galement tre fiduciaire les avocats. La fiducie est un contrat ayant des effets rels. Le transfert peut se faire ds la conclusion du contrat ou ultrieurement peuvent tre transmis des biens corporels ou des droits, des surets, voire des ensembles de droits et de surets Le lgislateur a mme permis la transmission de choses futures, cest dire des crances. - Il ny a pas cration dune nouvelle personne morale - Ce patrimoine est transmis au fiduciaire pour une affectation dtermine dans le contrat = > On peu donc parler de patrimoine daffectation Formalits : Lobjet et la dure du contrat doivent tre strictement mentionns dans le contrat. Cest une affectation ncessairement temporaire, la dure maximale ayant t fixe 99 ans.

Ce contrat et ses avenants doivent tre enregistrs au service des impts dans le mois de sa conclusion. Ds que la proprit fut transfre le fiduciaire peut aliner les biens ds lors quelle est conforme sa mission, il dispose de tous els attributs du propritaire. Limites : - Le fiduciaire doit mentionner sa qualit dans tout acte relatif un actif fiduciaire - Le fiduciaire peut tre contrl linitiative du constituant combien mme il reoit tous les attributs de la proprit. - Le constituant peut nommer un tiers qui va ventuellement assister ou contrler les activits du fiduciaire - le fiduciaire tant propritaire nest pas rvocable, mais nest pas une autonomie sans contrle. Sil met en pril les intrts qui lui ont t confis, le constituant peut de mander en justice la nomination dun fiduciaire provisoire. Seulement aprs ces mesures conservatoires, le fiduciant pourra ventuellement mettre fin la fiducie. Dans ce cas un nouveau tiers est substitu au fiduciaire dans le contrat de fiducie. - Le fiduciaire en tant que cocontractant du constituant rpond personnellement des manquements aux obligations que lui fait le contrat de fiducie. Un manquement contractuel doit tre tabli pour engager sa responsabilit. Effets / aux tiers : - La loi institut une prsomption de pouvoir du fiduciaire lgard des tiers Sil accompli des actes dpassant de sa mission, le tiers bnficiera de sa prsomption pour rendre lacte opposable Le fiduciaire est rput avoir les droits les plus tendus dans ses relations avec les tiers. - Si dans le contrat ont t incres des restrictions on ne prsumera pas que ces restrictions sont opposables au fiduciaire il faudra tablir quil en a eu une connaissance personnelle. On droge ainsi au principe dopposabilit des conventions pour protger le fiduciaire dans ses actes de gestion. - Le tiers ayant contract avec le fiduciaire pourra saisir lensemble des biens regroups dans ce patrimoine daffectation. - le contrat de fiducie est temporaire, la proprit fiduciaire va donc steindre par diffrentes causes : > Ralisation de lobjet > Arrive du terme : le patrimoine rintgre le patrimoine du constituant ou du bnficiaire dsign si le constituant nest pas le bnficiaire > Dcs des cocontractants : les biens du patrimoine fiduciaire intgrent la succession > Le contrat peut prvoir la possibilit de dnoncer la fiducie et dy mettre fin > La loi a prvu que le bnficiaire puisse renoncer son bnfice > La rsolution pour inexcution demande en justice


SEANCE 2. LA POSSESSION (Cours du 10.03.11) Le pendant de la possession est la proprit. La possession est un fait do la preuve se fait par tout moyen. Cest le fait qui consiste dtenir une chose de faon exclusive ET accomplir sur cette chose des mmes actes matriels dusage et de jouissance comme si on en tait propritaire. - Une appropriation

- Laccomplissement dactes positifs Le possesseur a le comportement du propritaire mais ne possde pas de titre lgal de proprit. Ce qui compte est que la possession se dfinisse en miroir de la proprit. Elle va permettre de dfinir ou de contester la proprit. La possession sappuie sur un juste titre, titre qui permettrait dacqurir la proprit sil ntait pas vici. Le possesseur ignore que son titre ne produit pas les effets attendus, la possession viendra alors le cas chant le protger. Cest une apprciation assez restrictive, les critres retenant la possession sont restreints. CHAP 1 - LES CARACTERES DE LA POSSESSION La rforme de la prescription par la loi du 17.06.08 a modifi les articles du code consacrs la prescription et donc la possession. On distingue aujourdhui la prescription acquisitive et la prescription extinctive. Art 2225 : la possession est la dtention ou la jouissance dune chose ou dun droit, que nous tenons ou que nous exerons pour nous mme ou par un autre qui la tient ou lexerce en notre nom . Cette dfinition apporte la possession aux choses matrielles et aux choses immatrielles (les proprits incorporelles ainsi que les droits). On peut ainsi possder un droit de crance. Les critres dapprciation permettent malgr tout en ralit de retenir la possession des biens corporels surtout. SECTION 1 LES COMPOSANTES DE LA POSSESSION La possession suppose la runion de deux lments constitutifs : - Le corpus : lment objectif - Lanimus : lment subjectif I- Llment objectif matriel Le corpus renvoie lide que la possession suppose une maitrise matrielle de la chose qui ne signifie pas pour autant un contacte physique, cest une maitrise quon cherche identifier travers des actes matriels qui peuvent tre des actes de dtention ou des actes de jouissance. Ex : le fait dhabiter un logement est un acte matriel dhabitation. Seront galement considr comme tels des actes de jouissance comme le fait dencaisser des loyers, que peuvent aussi exercer un propritaire ayant lusage, la jouissance et la disposition de la chose. Les actes pouvant constituer le corpus de la possession : Civ 1re 24.03.1993 la cour retient que des actes consistant en la divulgation ou lexploitation dune uvre font en labsence de toute revendication de la part des personnes qui lont ralis, prsumer, que ceux qui les accomplissent sont titulaires du droit de proprit . Lexploitation dune uvre est ainsi reconnu comme tant un acte de jouissance. Par acte matriel, de maitrise, de possession, de jouissance, faut il des actes physiques ou galement juridiques ? La jurisprudence est assez restrictive dans la reconnaissance dacte juridiques en tant quactes de possession. Ces actes juridiques permettent de qualifier la possession condition toutefois quils soient corrobors par des actes matriels. Lapparence dune possession travers laccomplissement dactes juridiques elle seule, ne semble pas toujours suffire.

Civ 3me 30.06.99 : A la Runion, des personnes se prtendent propritaires dune parcelle occupes par dautres et assignent ces derniers pour obtenir leur expulsion. Ils ont fait valoir quils possdaient ses terrains, ils ont tablis quils avaient exploit le terrain. Les autres parties ont produit un acte notari constatant lacquisition du terrain par la prescription. La cour de cassation censure les juges du fond considre que lexistence dun acte notari constatant une usucapion et le paiement dimpts, ne pouvait tablir celle ci (lusucapion), sans relever lexistence dactes matriels de possession accomplis par les demandeurs pendant une dure de 30 ans. La CA navait pas donn de base lgale sa dcision, cassation pour manque de base lgale, la Cour prcise les lments a apport pour tablir la possession (usucapion), un titre ne suffit pas, des actes matriels doivent galement tre tablis. Cette acquisition du corpus aux termes de lart 2225 peut tre originaire ou drive, il nest pas ncessaire que celui qui revendique la possession ait lui mme accompli les actes, lesquels peuvent avoir t accomplis par son auteur. II- Lanimus La preuve de la simple dtention matrielle de la chose ne suffit pas, elle doit tre confort par lintention de possder. Lintention de possder signifiant lintention de possder et de se comporter comme un propritaire (ce qui exclu un squatteur). Le possesseur doit avoir la volont de se comporter comme un propritaire, il agit comme sil ltait. A cet gard le fait quil soit de bonne ou de mauvaise foi est indiffrent. Le code civil pose une prsomption lgale, selon laquelle le possesseur est prsum propritaire Article 2256 On est toujours prsum possd pour soi et titre de propritaire sil nest prouv quon a commenc possder pour un autre . Cest une prsomption simple qui peut tre combattu par la preuve contraire. Il faut caractriser que le possesseur est conscient et apte se conduite comme un propritaire. Ex : Il sera possible de combattre la prsomption en prtendant que cette personne est un alin. En effet, tous ceux qui mme en accomplissant des actes matriels ne peuvent pas avoir la volont ou lintention dexercer un droit rel de proprit, sont exclu du champ de la prsomption. Cest celui qui va contester les effets de la possession dapporter la preuve de lexistence de lanimus. Gnralement le demandeur va opposer un titre. Il faut bien distinguer la possession de la simple dtention prcaire non protge par la prsomption. La dtention prcaire est le fait de dtenir pour autrui. Le dtenteur est celui qui a le corpus, qui est matriellement en possession de la chose mais qui dtient cette chose dun propritaire (locataire par exemple) il na donc pas lanimus, il dtient la chose en vertu du contrat de bail. Le fait darrter de payer les loyers ne suffit pas pour faire perdre au locataire son statut de dtenteur prcaire. Ceux qui possdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit . il en va ainsi du locataire, du dpositaire qui on a remis la chose en dpt, de lusufruitier .... qui dtiennent la chose dautrui en vertu dun titre. On parle dimmuabilit de la dtention. Mais des exceptions ce principe dimmuabilit de la dtention. Le code prvoit que le dtenteur, se transforme en possesseur par le mcanisme juridique de linterversion de titre .

En effet les juges vont dans certains cas retenir que le dtenteur a intervertit son titre et est vritablement possesseur : - Si la possession devient suffisamment apparente, non quivoque, que le dtenteur a russi progressivement possder la chose comme un propritaire. Le fait de cesser de payer les loyers ne suffit pas, les juges exigent une vritable contradiction au titre du propritaire. Il faut que le dtenteur ait accompli des actes concrets qui contrarient directement les droits du propritaire, et que cet acte soit rest sans rponse. Civ 3me 27.09.06 : les juges rfrent un acte positif et non quivoque Il tait question de proprit immobilire, la personne qui dtenait la parcelle avait elle aussi fait tablir un acte de notorit prescriptive. La personne occupait la parcelle depuis quelque temps, estimant quelle avait prescrit, car stait coul plus de 30 ans, elle avait fait tablir un acte de notorit prescriptive par un notaire pour tablir la prescription, diffrente de la proprit. Le dtenteur prcaire ne pouvait prescrire que si le titre de sa possession se trouvait intervertit notamment par la contradiction qui lavait oppos au propritaire . les dtenteurs avaient accomplis un certain nombre dactes dexploitation sur la parcelle mais que ces actes ne suffisaient pas tablir leur volont de se comporter comme un propritaire dans la mesure o ils pouvaient avoir t effectus titre de dtenteur prcaire. Le simple fait de rester dans les lieux aprs expiration du bail ne suffit pas. A partir du jour o ils avaient fait accomplir lacte de notari et notamment lorsquils fut publi, ces dtenteurs prcaires se sont alors clairement fait connatre comme se considrant propritaire, ds la publication de cet acte notari. Cest seulement compter de cette date que cours la prescription acquisitive trentenaire. Ou une personne possde un bien sans aucun titre, elle considrait en avoir pris la proprit par la possession (je trouve une chose et considre en tre propritaire) ou bien une personne est entre en dtention en vertu dun acte mais qui nest pas un acte de proprit donc elles nont pas lanimus, dans ce 2nd cas (ex : le locataire) quel que soit le dlai on ne peut pas faire courir la prescription, il est alors ncessaire de produire un acte qui permet linterversion de titre (ex : acte notari) permettant dtablir que dsormais la prescription court et dainsi passer de dtenteur prcaire possesseur. On ne peu passer de la case de dtenteur prcaire propritaire. Il est plus difficile dacqurir la proprit par la possession si on a occup le bien dabord en vertu dun titre autre quun titre de proprit. Le lgislateur joue un peu la confusion. La loi du 09.07.1975 a accord au dtenteur prcaire les mmes actions relles que celles reconnues au possesseur. Ce sont les actions qui permettent au possesseur de protger sa situation mme sil na pas de titre contre des troubles occasionns par des tiers. Si on a bien ces deux lments runis on peut alors parler de possession. Il ne suffit pas dtre possesseur il faut avoir la possession utile. SECTION 2 LA POSSESSION UTILE Pour que la possession puisse produire tous ses effets, la possession doit prsenter certaines qualits prvues larticle 2261 du code civil. Elles sont toujours laisses lapprciation souveraine des juges du fond. - Une possession continue et non interrompue - Une possession paisible, publique, non quivoque - Une possession titre de propritaire

Dans ce cas, la possession est dite utile et permettra certaines conditions dacqurir la proprit, si elles ne sont pas runies, la personne sera bel et bien considr comme possesseur mais ne pourra devenir propritaire. Ces vices peuvent donc galement paralyser les effets normaux attachs la possession. I - Une possession continue Pour apprcier si la possession est continue on recherche les actes matriels de dtention et de jouissance et apprcier la faon dont ils stalent dans le temps, on recherche la rgularit. On vrifie si la personne qui se prtend possesseur a un bien un usage conforme la nature de cette chose. Tout va varier selon els circonstances. Ex : en cas dobjet portant sur une rsidence secondaire on ne peut exiger des actes continus, on admettra que le fait doccuper dune habitation 1 ou 2 fois par ans suffit admettre lexistence dactes matriels. II- une possession paisible On entend par l non violente, lart 2263 rappelle que les actes de violence ne peuvent fonder une possession capable doprer prescription . On recherche si le possesseur est entr en possession par des actes de violence, dans ce cas elle est dfinitivement vicie, et si loccasion de cette possession ont t accomplis des actes de violence. Une violence matrielle ou simplement morale. En cas de violence accomplie au cours de la possession, la possession peut redevenir utile au moment ou cette violence a disparu. III- Une possession publique Pour tre publique, la possession doit se manifester par des cats apparents aux yeux de tous, cest dire des personnes tmoins de cette possession. La cour de cassation a retenu dans un arrt : Civ 1re 08.03.05 Des actes de dissimulation pouvaient vicier la possession. Une personne tait dcde, un tiers revendique alors avoir acquis la proprit dont le dfunt tait titulaire. Layant droit du dfunt contestait que ce tiers soit devenus titulaire de porte feuille de valeur mobilires. Or selon lart 2276, pour un bien meuble la possession vaut titre. Il fallait donc prouver que la possession tait vicie. Pour la cour le fait que le possesseur du porte feuille ait dans un 1er temps dissimul le fait quil possdait ces titres lors de lenqute de police, entachait la possession dun vice de clandestinit. IV- Une possession non quivoque Critre le plus souple mais faisant lobjet du plus de contentieux. Il a quivoque lors le comportement du possesseur ne manifeste pas clairement son intention de se comporter en propritaire, cest dire lorsque le comportement du possesseur est affecte dune ambigit. Civ 1re 30.10.08 propos de Lacquisition de vhicules automobiles sans vrification de la carte grise, la CCass a considr que la carte grise tait un lment indispensable limmatriculation du vhicule et le fait quune personne prenne possession dun vhicule sans la carte grise est un comportement

quivoque. Dans ce cas, la possession est entache dun vice et ne permet pas dtablir l la diffrence de lquivoque. Concernant un bien acquis par des personnes en concubinage, on prsume que la possession du bien par lune dentre elles est toujours quivoque. Dans ce cas la possession est toujours quivoque. Civ 3me 21.02.06 Des concubins en lespce son concerns. La Cour de cassation renverse la prsomption en demandant al concubine qui possde le bien litigieux de prouver au contraire lexistence dun don manuel en vertu duquel elle serait devenu propritaire du bien. Il sagit donc de prouver une donation, acte juridique. Preuve par crit au del de 1500 . Critre permettant le plus souvent de rendre la possession vicie. V- La possession titre de propritaire Art 2261 Cest une exigence retenue en matire immobilire, le possesseur utile rempli toutes les conditions nonces mais qui en plus possde un titre dont il ignore le vice. SECTION 3 LA BONNE FOI Une fois la possession qualifie et quelle est utile, il faut alors se demander si la possession est de bonne foi ou pas. Cest une exigence pose par la jurisprudence avant la loi de 2008. La bonne foi est ltat desprit du possesseur qui ignore les vices du titre lui transfrant la proprit ou qui ignore la situation du bien dont il pense avoir acquis la proprit. En trouvant un bien par terre on nignore pas que ce bien ne nous appartient pas Si on est dsign comme hritier dans un testament et quon simagine propritaire, on peut alors ignorer que ce testament fut rvoqu, et tre de bonne foi. Lart 2274 pose la prsomption de bonne foi en matire de possession Il appartient celui qui conteste le droit du possesseur de prouver quil est de mauvaise foi. Le fait dtre de bonne ou de mauvaise foi emporte de nombreuses consquences. - Lusufruitier devra restituer les fruits sil tait de mauvaise foi. - Les dlai vont varier en matire de prescription immobilire selon que le possesseur est de bonne ou de mauvaise foi. Art 2272 prvoit un dlai abrg de 10 ans si non la prescription est trentenaire. (ACCESSION A REVOIR SEUL !) CHAP 2 - LES EFFETS DE LA POSSESSION


Les effets sont doubles, la possession permet de prouver et dacqurir la proprit. Deux tapes bien distinguer dans un cas pratique. Dmontrer que nous avons la maitrise du raisonnement, ne pas sauter dtape. La possession permet deux effets, cest pourquoi en amont on essaye dassurer une protection celui qui nest que possesseur. SECTION 1 LA PROTECTION ACCORDE AU POSSESSEUR

Quelle soit de bonne ou de mauvaise foi, la possession est protge des troubles occasionns par les tiers, cest la protection possessoire. Cette protection possessoire est en suspend, dans le projet de recodification du droit des biens propos en 2009 on a propos de supprimer ces actions possessoires, leur utilit ayant t remise en cause. La protection possessoire va concerner les cas dans lesquels sont accomplis des actes qui contredisent la possession par lexpression dune prtention contraire au pouvoir du possesseur. On protge la possession contre des faits volontaires non accidentels, et qui nuisent aux intrts du possesseur. Dans ces circonstances le possesseur est admis intenter une action, pour faire cesser le trouble mais : Civ 1re 06.02.1996 la cour de cassation a prcis que cette protection possessoire ne concernait que les possesseurs de biens immobiliers. Art 2279 (nouveau) prvoit plusieurs actions selon la nature du trouble : - La complainte - la dnonciation de nouvelles uvres - La rintgrande Mais dsormais il est galement possible dintenter une action en rfr, de mme que les actions au fondement du trouble anormal du voisinage. I- La complainte La complainte est laction possessoire de droit commun, elle peut tre intent pour tout trouble actuel la possession lexception des troubles viss par les autres actions. Plusieurs conditions : - Il faut un trouble de fait qui soit rel, cest dire quil affecte le bien (empitement, dgradation ...) - Il faut un trouble de droit acte juridique qui contre dit la possession (un tiers qui vient exiger le paiement de loyers, un tiers qui revendique un droit de passage ...) Le possesseur pour faire cesser le trouble peut agir sur le terrain du possessoire et doit dans ce cas prouver une possession utile et paisible dau moins 1 an. Si la personne possde le bien depuis moins d1 an elle ne peut agir sur le terrain du possessoire. La possession tant un fait, la preuve peut tre apporte par tout moyen, si le juge estime que laction est fonde, il peut prononcer la remise en tat et sanctionner lauteur du trouble par des D&I. II- La dnonciation de nouvelle uvre On construit un ouvrage nouveau et cest cette construction qui fait pressentir un trouble du fait de cette possession. Il faudra a nouveau prouver une possession utile depuis au moins 1 an, le juge va alors prononcer la suspension des travaux jusqu ce que des mesures soient prises pour assurer la non survenance du dommage. II- Laction en rintgration Elle permet de protger un possesseur contre les troubles les plus graves comme les actes de violences qui engendre la destruction du bien. Il sagit dans ce cas dordonner la remise en tat. La condition de possession dune dure d1 an nest ici pas exige, sagissant de troubles graves.

Ces trois actions se prescrivent par 1 an ne pas confondre avec la condition de recevabilit de laction qui est d1an de possession. Pour laction en rintgration le dlai commence courir compter du procs verbal qui constate lacte de violence ou la voie de fait ayant mis fin la possession. Lors daction en rintgration, le possesseur peut mme agir dans un dlai dun an partir di moment ou est accompli lacte qui implique une vritable contradiction la possession. Depuis la loi du 09.07.1975 ces actions sont ouvertes au possesseur et au dtenteur prcaire (indivisaire , locataire ...) peut importe quil soit de bonne ou de mauvaise foi. Laction est obligatoirement intent contre lauteur du trouble. Ces actions sont indpendantes du fond du droit, tant en matire immobilire la juridiction comptente est le TGI, comptent exclusivement pour toute le contentieux relatif la proprit immobilire (actions ptitoires). Pour les actions possessoires, la preuve du droit de proprit nest pas exige mais simplement la preuve de la possession et la preuve du trouble, de purs lments de fait. En cas de trouble, le juge va exiger la maintenue possessoire. Le possesseur se croyant propritaire, ce sera lui de choisir entre protger sa possession ou protger son titre. Sil agit au ptitoire, il ne peut ensuite plus agir au fondement du possessoire le ptitoire laisse le possessoire en ltat . Sil agit au possessoire il pourra ensuite agit au ptitoire mais pour une autre question. Art 1267 NCPC Aprs avoir mis fin au trouble lassign pourra agir au ptitoire pour contester la proprit du possesseur. Ces rgles possessoires/ ptitoires sont concurrences par une autre action, laction en rfr. Depuis un arrt dassemble plnire du 28.06.2996 la protection de la possession est galement possible par la voie du rfr . Les conditions qui simposent en matire de possessoire ne sont pas requises pour laction en rfr (possession d1an) do son attraction, dautant que le juge est tenu dagir dans des dlais courts. -> Pour laction en rfr il est ncessaire de prouver un trouble manifestement illicite. Le juge peut redonner dans lurgence certaines mesures pour faire cesser le trouble en attendant que le litige soit tranch au fond. En 1996 laction en rfr pour intenter une action en possession est une action totalement autonome qui offre lavantage de la rapidit mais le seul petit inconvnient est quelle nempche pas quune action ptitoire soit immdiatement enclenche pour contrer le rfr . SECTION 2 LEFFET PROBATOIRE ET ACQUISISTIF DE LA POSSESSION La possession a un effet probatoire elle fait prsumer le titre de proprit. Prsomption nonce larticle 2276 du code civil. Le possesseur na donc apporter que la preuve dune possession utile, il est prsum propritaire. Cet article opre un renversement e la charge de la preuve au profit du dfendeur. Ce nest quune prsomption simple qui tombe devant la preuve contraire ou devant la preuve dun vice cest alors au possesseur de prouver quil est propritaire de la chose. La possession dans un second temps a un effet acquisitif, en labsence de preuve contraire et si la possession est utile alors le possesseur se voit reconnatre un droit de proprit par le juge.

Acquisition qui peut tre instantane pour les meubles ou qui peut tre ralise par lcoulement du temps, cest dire lusucapion en matire immobilire. Lusucapion est lacquisition du droit par lcoulement du temps, cela ne vaut donc quen matire immobilire. Il sagit de la prescription acquisitive. Deux chroniques parues la JCP sur les QPC On a dsormais un certains nombre de QPC qui furent poses au conseil constitutionnel concernant la proprit. - QPC rendue le 25.06.10 Elle concernait ladhsion une association syndicale libre. La question tait de savoir si il tait constitutionnel dimposer au propritaire dadhrer une instit syndicale ds lors que leur terrain tait compris dans le primtre dadhsion. Pour le CC ici lobligation dadhrer nest pas contraire la libert dassociation puisque lobligation dadhrer est accessoire un droit rel, cest parce que la personne est propritaire du bien quelle est oblige dadhrer. Il lui suffit daliner le bien pour ne plus tre adhrant. En loccurrence aucune contrarit la constitution de ces dispositions civiles. CE 16.07.10 SCI des hameaux du chteau de larc le CE a refus de transmettre la QPC considrant que la question litigieuse ntait pas pertinente. Le transfert de proprit qui tait impos en vertu dune servitude dutilit public, tait il constitutionnelle ? - QPC rendue le 06.10.10 Une disposition du code des tlcommunications tait conteste concernant la proprit culturelle et particulirement les noms de domaines sur internet et les rgles relatives leur enregistrement sur internet. Les rgles relatives lattribution des noms de domaine ont t considrs comme non constitutionnelles et ont donc t annules. - QPC rendue le 17.09.10 Sur lexpropriation des locaux insalubres, les rgles relatives lexpropriation de ces construction sont elles contraires au droit de la proprit de la constitution. Non au contraire le CC encourage ces expropriations et concernant lindemnit due pour lexpropriation, elle doit e principe tre pralable lexpropriation or en matire de locaux insalubres lindemnit droge cette rgle, mais la drogation rpond l des motifs imprieux dIG et justifie donc lexistence de cette disposition . - QPC rendue le 06.10.10 Concernant le transfert des voies qui traversent les lotissements et qui sont donc prives, la collectivit publique. Ce transfert est prvu par le code de lurbanisme, est il conforme au droit de proprit ? Aucune atteinte au droit de proprit pour le CC ds lors que le transfert des voies prives dans le domaine public est subordonn laccord des propritaires et partir du moment o le transfert dans le domaine public pour contre partie le transfert des charges lies lentretient des voies.

Cours 17.03.11
Dans quelle mesure la possession remet elle en cause le titre de proprit ou au contraire quand permet elle de conforter ce titre ? I- Les rgles relatives lacquisition de la proprit

Elles sont rassembles dans le Titre 3 du code civil (thorie gnrale des obligations, rgles relatives aux successions ...) Cest lacquisition originaire de la proprit qui nous intresse. On distingue lacquisition originaire de lacquisition drive. Lacquisition drive de la proprit est lacquisition qui rsulte dun acte juridique, lacqureur dtient ses droits dun auteur il est ayant droit, tant titre universel tantt titre particulier. Ce qui nous renvoi au droit des contrats et des successions. Il acquire la proprit qui tait dtenue par une autre personne. On peut distinguer lacquisition de la proprit par acte unilatral et par convention. Proprit transfre par acte unilatrale Le transfert est initi par une volont unique, le transfert rsulte dun seul acte de volont (testament, le testeur dispose de ses biens pour le temps o il ne sera plus l, il dtermine ses ayants droits). Lacte unilatral dtermine le destinataire et les conditions dans lesquelles ces personnes exerceront ces droits. Art 1048 : le lgataire peut tre contraint de conserver ses droits acquis lors dune succession. Par convention Il existe diffrents contrats translatifs de proprit, contrat titre gratuit (donation) titre onreux (vente) un apport en socit, il y a laccord entre deux personnes et de cet accord sopre le transfert de proprit. - Principe de la libert contractuelle (art 1134 et suivants) - Le transfert de proprit est consensuel il sopre par lchange des consentements Il est interdit daliner les biens qui ne sont pas susceptibles dappropriation - Les biens dont on ne peut faire commerce - Les biens qui en vertu dun prcdent juridique sont grev dune clause dinalinabilit La rgle est que le transfert de proprit est en principe instantan (art 1138) lobligation de livrer la chose est parfaite (au sens de transfrer) par le seul change des consentements encore que la tradition (remise de la chose) na pas t faite. Des drogations nouveau sur la nature de la chose vendue et tenant la volont des parties. - Lies la nature de la chose vendue : Si la proprit dun bien fongible est transfr, le transfert est retard au moment de lindividualisation de la chose, au moment o elle est spare du stocke. La vente dimmeuble construire, on opre une vente terme, le transfert de proprit sopre quau moment de lachvement de ldifice (moment de la tradition) et non au moment de lchange des consentements. La vente rtroagt au jour de lchange des consentements si ldifice est achev. Possibilit de retarder le transfert de proprit en insrant dans le contrat une clause de rserve de proprit, le vendeur tout en livrant la chose lacqureur se rserve la proprit jusquau complet paiement du prix. Cest une suret relle. Lacquisition originaire de la proprit, le code civil vise plusieurs hypothses dacquisition originaire, vises lart 712 qui est le premier art citer dans un CP relatif lacquisition : la proprit sacquire aussi par accession ou incorporation et par la prescription. 1)- Lacquisition par occupation Le droit permet dacqurir une chose en loccupant, loccupation de la chose est lapprhension effective dune chose qui nappartient personne.

En vertu des dispositions du code civil, tous les immeubles qui ne sont pas appropris par des personnes prives appartiennent lEtat ou au collectivit locales, les rgles relatives loccupation, ne concernent pas les immeubles, pour lesquels il existe toujours un propritaire. Loccupation concerne les meubles inappropris mais appropriables (les res nulus et les res delictae cest dire les choses abandonnes). - Les choses sans maitre Il y en a peu, les animaux sauvages donc, le potentiel produit de la chasse et de la pche, cest une catgorie rsiduelle. Dans ce cas la question est de savoir la qualification de la chose : Lanimal en loccurrence est il vritablement un animal sauvage ou un animal domestique qui a un propritaire ? Si lanimal est sans propritaire, celui qui en prend possession aux conditions connues, sen voit reconnatre la proprit. - Les choses abandonnes Est une chose abandonn un chose dlaisse volontairement (et non le porte feuille trouv par terre), un bien laisse avec lintention de laisser le 1er venu pouvoir lacqurir. Cet acte de volont distingue els choses abandonnes des choses perdues. Certaines dispositions du code de lenvironnement contrarient la possibilit selon laquelle chacun peut abandonner son bien. Ex : Le dchet est une chose abandonne mais la lgislation environnementale considre aujourdhui que les propritaires des dchets restent responsables de leur traitement. Labandon au sens civil ne signifie pas que cette personne est dcharge de toute obligation lgard du bien. 2)- Laccession (toujours art 712) Le mcanisme de laccession est vis notamment lart 546 du code civil la proprit dune chose soit mobilire soit immobilire donne droit sur tout ce quelle produit et sur tout ce qui sy unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement. Laccession est une consquence dun droit de proprit qui existe dj, il permet un propritaire de se voir reconnatre un droit sur les accessoires de cette chose, cest dire les choses produites par son bien ou qui se sont unies son bien. Ce mcanisme gnral explique notamment certaines prsomptions de proprit, le propritaire de la chose est prsum propritaire des accessoires. - Laccession par production Le propritaire a droit tout ce que produit son bien. Produire signifie les fruits et les produits. Les fruits sont tout ce que la chose produit priodiquement sans que sa substance ne soit altre. Il existe des fruits naturels produits spontanment (vgtaux), on les distingue des fruits industriels qui rsultent dune activit (la rcolte) et des fruits civils, revenus quune personne peut tirer de son bien (les loyers). Cette distinction ne se retrouve pas dans les projets de recodification de droit des biens mais elle demeure pour linstant. Les produits sont ce qui provient de la chose mais qui au fur et mesure de leur extraction entraine lpuisement de la chose. Sont des produits les matriaux extrais dune carrire. Tous ces biens deviennent la proprit du propritaire du bien principal. Cest partir de ce mcanisme que la Cour de cassation a raisonn pour dterminer qui appartenait les droits de plantation accords aux agriculteurs par exemple. La plupart du temps il exploite les terre sous le statut du fermage il est exploitant mais non propritaire du sol. Ce statut accorde lagriculteur une certaine stabilit. Il obtient ces droits de plantation au nom du fermage.

On considre que ces droits de plantation sont des droits rels attachs lexploitation. Ce sont des droits qui sont accords en considration de lexploitation et non de la personne. Si le fermage nest pas renouvel et lagriculteur cesse son exploitation, la cour admet : Civ 3me 07.01.1998 le propritaire du terrain par le jeu de laccession, est bien propritaire des plantations. Il sagissait de pieds de vigne, le propritaire du terrain est libre de dterminer ce quil souhaite faire de ces pieds. Il est devenu propritaire par accession des plantations qui ont pouss sur son terrain et qui sont donc les fruits. - Laccession par incorporation Quand on parle daccession par production cest un phnomne qui intresse tant les biens meubles quimmeubles. En matire immobilire, le propritaire dun bien meuble devient par le jeu de laccession le propritaire dun autre bien incorpor au sien. Art 565 du code civil, le droit daccession quand il a pour objet deux choses mobilires appartenant deux maitres diffrents est entirement subordonn au principe de lquit naturelle. Le critre pour dterminer si le bien est telle ou telle personne, on vrifie quil y a deux maitres diffrents et ensuite trancher selon lquit naturelle. Le code nous donne quelques indications, des rgles sur laccession par adjonction, spcification ou par mlange, selon lhypothse concerne. Ce ne sont que des rgles indicatives. Equit naturelle : le juge ensuite recherche celui qui est le plus lgitime devenir propritaire du bien final. - Accession en matire immobilire Ds lors quun des biens au moins est immeuble. Le bien qui sy incorpore devient lui aussi immobilier par le jeu de laccession. Il y a accession par incorporation limmeuble selon deux modes : > Une accession dite naturelle : consquence de phnomnes naturelles, climatiques, concernant les accroissements de terrain, les relais ... > Lincorporation artificielle ralise par la force de lhomme Une personne a effectu des constructions ou des plantations sur le bien dautrui et les rgles du code civil dtermine qui devient propritaire du bien final. La proprit du sol entraine la proprit du dessus et du dessous, en matire daccession el propritaire du terrain devient propritaire des biens incorpors au terrain. Lart 555 du code civil, dtermine les conditions auxquelles on va indemniser els personnes ayant produit cette incorporation et les conditions auxquelles le propritaire va dterminer le devenir de ces constructions et de ces plantations. - Art 553 : Le propritaire du sol a fait de s plantations et constructions sur son terrain mais avec des matriaux ne lui appartenant pas mais il est propritaire de ces constructions et indemnise en contre partie le propritaire des matriaux. ON a une acquisition originaire de la proprit, il ny a pas de contrat ni de consentement, il devient propritaire par le jeu de lincorporation, le propritaire des matriaux ne peut intenter daction en revendication. La construction accde au sol. - Art 555 : Une personne avec des matriaux rige une construction ou plantation sur un terrain qui ne lui appartient pas, on applique la rgle selon laquelle le propritaire du terrain devient propritaire des constructions mais parce que le propritaire du terrain na pas souhait cette construction il va avoir le choix : Ou il dcide de conserver la construction et il indemnise celui qui la rig Ou il demande la destruction et el cout de la destruction peut incomber au constructeur de mme quil peut tre condamn des D &I.

- Si le constructeur est de bonne foi (art 550 est de bonne foi celui qui possde comme un propritaire en vertu dun titre de proprit dont il ignore les vices) dans ce cas, les plantations et constructions ne pourront tre dtruites et le propritaire du terrain devra rembourser au tiers lune ou lautre des sommes cites larticle. Civ 3me 15.06.2010 un litige opposait deux couples, lun propritaire dun terrain et avait permis un couple damis de sinstaller sur ce terrain et ce 2nd couple avait difi une maison dhabitation sur ce terrain occup titre gracieux. Les amis se fchent. Les propritaires demandent aux occupants de quitter le lieu et les personnes vinces demandent au juge daccorder une indemnisation pour le cout des constructions effectues considrant que les propritaires se sont enrichis par la prise de valeur du terrain. La cour de cassation selon les arts 550 et 555 le terme de bonne foi de larticle 555 sentend par rfrence lart 550 et ne vise que celui qui possde comme propritaire en vertu dun titre translatif dont il ignore les vices, par consquent le bailleur peut rclamer la restitution de la chose loue dans son tat primitif . Les occupants ne loccupaient pas en vertu dun titre translatif de proprit et sont donc de mauvaise foi au sens du code civil peut importe que le propritaire ait eu connaissance et soit rest passif devant cette construction. Le propritaire peut donc demander la destruction de louvrage sans indemniser le tiers celle ci nest due que sil dcide de conserver le bien. Lindemnit est dtermine par le juge partir de la valeur de la plus value ralise ou du cout des matriaux au jour o le juge statut. 3)- Lacquisition par prescription (la possession utile) Une prcision terminologique importante, la possession nest pas la prescription. Il existe des rgles distinctes pour la proprit mobilire et immobilire. En matire mobilire la possession, fait acqurir la proprit (art 2276), la proprit ne sacquire pas par la prescription en matire mobilire. En matire immobilire lacquisition de la proprit se fait par lcoulement du temps, par une possession qui se prolonge dans le temps et cest le prolongement de cette possession qui permet dacqurir la proprit. Quand on parle dacquisition par la prescription on ne vise que la proprit immobilire. On distingue la prescription acquisitive du droit et la prescription extinctive de laction en revendication. Lusucapion (lacquisition par le temps) ne vise que la proprit immobilire. Ces arts relatives la prescription ont t refondus en 2008. Prescription acquisitive (art 2258) moyen dacqurir un bien ou un droit par leffet de la possession sans que celui qui lgue soit oblig den rapporter un titre ou quon puisse lui opposer lexception dduite de la mauvaise foi. 1er temps Y a t-il acquisition de la proprit ? - Lacquisition de la proprit mobilire (art 2276 al 1) En fait de meuble la possession vaut titre . On distingue le fait dacqurir un bien de celui qui est propritaire et le fait dacqurir un bien dune personne qui elle mme ntait pas propritaire. Acqurir un bien du propritaire veut dire que la personne qui se retrouve en possession du bien pense que le propritaire lui a transfr la proprit de ce bien, il pense avoir acquis la proprit mais le titre est entach dun vice par exemple, ou la proprit na pas t transfre mais le bien lui a t donn en location, en dpt ou en gage on considre alors que lart 2276 al 1 ne vaut que

comme rgle de preuve. Le propritaire pourra apporter la preuve contraire. Cest une prsomption de proprit. Acqurir un bien dune personne qui ntait pas propritaire, qui ne pouvait en ralit pas transfrer la proprit. Dans ce cas la rgle de lart 2276 al 1 joue comme rgle de fond, le sous acqureur va se voir reconnatre immdiatement la proprit du meuble mais deux conditions : - Quil sagisse dun bien meuble - Quil sagisse bien dun possesseur (vrifier toutes les conditions, la dtention, les actes matriels et juridique, lintention de se porter comme propritaire). Dans ce cas lart 2276 vaut comme rgle de fond, celui qui possde le meuble est propritaire. On a considr quil tait prfrable de protger cette personne possesseur. La possession va permettre de consolider la situation dapparence gnre par la possession. La transformation en proprit va soprer instantanment mais cest au moment du litige que la question va se poser. Conditions ncessaires pour lart 2276 : - Un bien meuble - les circonstances dans lesquelles cette personne a acquis le bien ( un propritaire ou non) - les conditions relatives la possession doivent tre bien remplies Dans cette situation on envisage lal 2 les rgle drogatoires dans le cas o la chose a t perdue ou vole. Si le propritaire est dpossd malgr lui de son fait, la perte, ou par le fait dun tiers, le vol, on admet quil puisse agir en revendication. A dfaut daction en revendication, lal 1 de lart 2276 joue. I peut revendiquer pendant 3 ans ds le jour de la perte ou du vol contre celui dans les mains duquel il trouve la chose. Dlai prfixe qui court ds le jour de la perte ou du vol. La revendication signifie quil peut obtenir la restitution du bien. Le sous-acqureur sera alors tenu de lui restituer le bien. - Lacquisition en matire immobilire En matire immobilire les rgles relatives lacquisition de la proprit sont lusu capion on parle aussi de la prescription acquisitive vise par lart 712. Cette acquisition sopre par une possession qui va tre plus ou moins longue. On vrifie deux conditions : - Les conditions relatives la possession > Est ce bien un immeuble > La personne est elle bien possesseur ? > Les dlais pour prescrire sont ils couls ou pas Pour produire ses effets la possession doit tre utile exempt de vices et elle doit se prolonger selon 10 ou 30 ans selon que le possesseur est de bonne ou mauvaise foi. Sil est de BF la possession est acquise au bout de 10 ans dfaut au bout de 30 ans. Mme un possesseur de MF peut donc prescrire. - Calculer ce dlai Il court compter de lentre en possession Si la personne est entre en contacte avec la chose en vertu dun contrat le dlai court compter du jour o il y aura interversion de titre. En outres, art 2265 prvoit que pour complter sa prescription on peut adjoindre sa possession celle de son auteur de quelque manire quon lui ait succd . Si le possesseur a acquis a un non domino (non propritaire) la personne qui dtenait limmeuble ntait pas propritaire mais pouvait tre possesseur.

Si le propritaire des lieux a lgu le bien un de ses enfants, dans ce cas cet ayant droit va pouvoir adjoindre sa possession la possession de son auteur, celui duquel il dtient le bien. Si cest une entre en possession titre gratuit, il est possible de joindre les possessions dans tous les cas. Si la possession du bien a t rendue possible par une transmission titre onreux la possession ne peut tre jointe que si elle est de mme nature. Si le 1er possesseur tait de BF et a transmis le bien titre gratuit mais que le 1nd possesseur tait de MF, on va pouvoir joindre les possessions. Il est donc plus facile de joindre les possessions dans les transmissions titre gratuit que dans les possessions titre onreux. Le dlai peut tre allong. Le code civil prvoit des hypothses o le dlai est interrompu, la prescription sarrte et repart 0. - Interrompue par une cation en justice (art 2241) - Interrompue si le possesseur de son plein gr reconnat volontairement le droit de celui qui revendique - Interruption lorsque le possesseur est priv de la jouissance de la chose pendant plus dun an par le propritaire ou par un tiers Le dlai peut tre suspendu, pendant une certaine priode on ne prend plus en compte le temps coul. Elle protge notamment des personnes telles que les mineurs, ou les majeurs sous tutelle, les hritiers dans certains cas, lors de procdure de mdiation, conciliation ( la diffrence de laction en justice qui interrompt el dlai) ... Le principe est quil est possible de prescrire aprs ces procdures. La prescription de droit commun est de 30 ans, le lgislateur a prvu un dlai abrg dans lhypothse ou le possesseur a acquis non domino et a acquis de bonne foi. Quelles sont les consquences de cette acquisition par prescription ? Lusucapion ne produit pas deffet automatique. Elle ne se produit pas de plein droit le possesseur doit en faire la demande pour tre propritaire et saisir le juge ( la diffrence de la proprit mobilire). Pour tre vritablement propritaire il faut quil saisisse le juge par voie daction et le juge rend un jugement dclaratif ou il peut saisir le juge par voie dexception. Une fois reconnu, le droit de proprit devient un droit erga omnes sans besoins de mesure de publicit accomplir. La publicit foncire en matire immobilire est une rgle dopposabilit des droits et non de validit. Lacquisition de la proprit rsulte alors dans ce cas de la loi, ce qui permet au possesseur dtre propritaire cest la loi, elle mme nonce que suite un certain dlai une personne peut devenir propritaire dun bien immobilier. Lacte en vertu duquel le possesseur lui avait transmis le bien nest pas un titre de proprit. Elle est propritaire par leffet de la loi mais le titre (testament ...) nest pas un titre de proprit, il ne peut produire deffet tant vici. Absence deffet automatique de lusucapion mais elle a un effet rtroactif au jour de lentre en possession lorsquelle est accorde par le juge, tous les actes excuts antrieurement par le possesseur sont valids rtroactivement.

Enfin lusucapion comme lacquisition dun bien meuble par la possession permet au possesseur sil tait de bonne foi, dacqurir les fruits mais non les produits. III- La preuve de la proprit Il ny a pas de rgles particulires relatives la preuve de la proprit dans le code civil. La rforme de 2008 est venue remettre en cause linterprtation donne la proprit. Dans le doute on continue dappliquer els rgles admises avant cette rforme. - La preuve de la proprit mobilire On a un conflit entre deux sujets de droit au sujet dun bien meuble. Une personne est possesseur de la chose et lautre en revendique la proprit. On considre que lart 2276 intervient comme rgle de preuve dans un 1er temps, il pose une prsomption au bnfice du possesseur. Celui qui est possesseur na pas apporter la preuve du fait quil est propritaire il suffit dtablir quil a bien la possession de la chose (corpus, animus ...). Celui qui revendique la proprit va pouvoir apporter toute preuve quil juge ncessaire puisque la preuve est apporte par tout moyen, il peut apporter la preuve dun titre, galement il peut contester la qualit de la possession du possesseur (elle nest pas publique, est quivoque ....). En matire mobilire nest pas vident de rapporter la preuve de la proprit par un titre. Majoritairement dans les situations familiales, au moment de lacquisition du bien, le nom ventuellement inscrit sur la facture nest pas forcment le nom du propritaire. La juge peut tre apporte par tout moyen, tmoignage, commencement de preuve par crit ... et cest au juge de forger sa conviction. Dans lhypothse dune acquisition a non domino, lart 2276 joue comme rgle de preuve et de fond, le revendiquant ne peut a priori pas apporter la preuve contraire. La seule solution pour lui est de contester le fait que les conditions de lart 2276 soient remplies, contester la possession. Si on est dans lhypothse dune possession a non domino, lapport dun titre ne contre pas leffet acquisitif de 2276. Le seul moyen de remettre en cause leffet acquisitif de 2276 cest de contester la possession. Autrement le possesseur est dfinitivement protg par lart 2276 il est propritaire, seule possibilit est dattaquer la possession. Bien distinguer art 227 en tant que simple prsomption de preuve on peut alors opposer un titre et la preuve contraire par tout moyens, et lart 2276 qui vaut pleinement dans son effet acquisitif lors dun acquisition non domino dans ce cas on ne peut plus apporter la preuve contraire mais seulement tenter dattaquer la possession. - La preuve de la proprit immobilire Comme en matire mobilire, le possesseur bnficie dun prsomption (art 2256) cest au demandeur en justice dtablir que le possesseur nest pas propritaire. Ca nest pas parce quune personne produit un titre de proprit quelle apporte la preuve dtre propritaire elle peut trs bien avoir acquis le bien dune personne qui ntait pas propritaire. Il va falloir remonter indfiniment la chaine des auteurs du bien. On acquire la proprit dans la majorit des cas de quelquun (acquisition originaire). La preuve est rapporte par tout moyen et on reconnat la proprit celui qui rapporte le faisceau de preuve rendant la proprit la plus vraisemblable : un titre (le titre publi tend prvaloir sur le titre non publi dans le cas o deux titres seraient apports), la porte de la publicit de cet acte, des tmoignages, preuves crites ...

On recherche divers indices, dlimitation matrielle du terrain... laisse lapprciation souveraine des juges du fond, on recherche les indices les plus probables et les plus vraisemblables prouvant le droit de proprit. Quelles sont les actions ? Laction possessoire permet au possesseur de faire cesser un trouble sa possession. Laction en revendication est une action ptitoire elle vise tablir qui possde le droit de proprit. Laction en revendication est soumise la prescription quon appelle la prescription extinctive, vise lart 2219 du code civil la prescription extinctive est un mode dextinction dun droit rsultant de linaction de son titulaire pendant un certain laps de temps . Cest un mode dextinction dun droit ce qui est contestable, en matire de proprit, jusqu prsent la proprit ne se perd pas par le non usage, on avait admis que laction en revendication de proprit tait une action imprescriptible, on dduisait que laction en revendication de proprit tait imprescriptible. La formulation de larticle cet gard pose problme. Deux articles 2224 (dlai gnral de prescription de laction de 5 ans pour toutes les actions personnelles et immobilires, pas de distinction pour la bonne ou mauvaise foi) et 2227 (rgles de prescription en matire immobilire, les actions se prescrivent par 30 ans). On en dduira que laction en revendication de proprit continue dtre imprescriptible malgr une certaine ambigit des textes. Exercices : Sur le site de lIEJ Cours 24.03.11 LA PROPRIETE NOTIONS ET ELEMENTS CONSTITUTIFS Section 1 CARACTRES DU DROIT DE PROPRIT I Un droit absolu Le droit de proprit est dfini comme un droit absolu, exclusif et perptuel. Cette formule mane de la priode post rvolutionnaire et permet de raffirmer le principe selon lequel le propritaire a un droit direct sur la chose et ne peut tre entrav dans lexercice de son droit sur cette chose. Le propritaire na pas pour autant tous les droits sur cette chose car il existe des nuances ces caractres. Larticle 544 du Code civil dfinit la proprit fait un renvoi indirect la terminologie romaine puisque jouir et disposer des choses de la manire la plus absolue renvoie la triade de lusus, abusus et fructus. - Lusus : il sagir de lusage de la chose, le pouvoir du propritaire de se servir de la chose (habiter un appartement, conduire une voiture, utiliser un brevet). Le propritaire a galement toujours la facult de ne pas user de la chose et le droit de proprit ne steint pas par le non-usage. - Le fructus: il sagit de la jouissance de la chose. Le propritaire peut percevoir les fruits et les produits de son bien. Il devient propritaire de ce qui est produit priodiquement par la chose dont il est propritaire (fruits naturels, industriels ou civils).

- Labusus : il sagit de la facult de la chose. Le propritaire peut commettre des actes dalination de la chose tant positivement (vendre, donner) que ngativement (dtruire le bien) La distinction entre ces trois termes est doctrinale car souvent il existe des qualifications intermdiaires. Cette triade dcrit une varit dinteraction possible entre le propritaire et sa chose ce qui le distingue du possesseur dune chose qui naura que trs rarement les trois lments sa disposition. Les droits du propritaire peuvent tre limits par : - La volont du propritaire : il peut dcider de limiter ses prrogatives sur son bien (clauses dinalinabilit valable certaines conditions). - Une disposition lgale En tout tat de cause, ces limites nenlvent pas le caractre absolu du droit de proprit. II Un droit exclusif 1. Le principe Cet exclusivisme est une caractristique plus large du droit subjectif. Le droit que possde une personne est opposable aux autres. Cet exclusivisme nest pas pour autant rductible la notion dopposabilit. On attache au droit exclusif un droit rel puisquon admet que le propritaire un droit de suite et un droit de prfrence. Le droit de suite est la facult qua le propritaire de revendiquer le bien entre les mains de quelques personnes dans lequel il se trouve. Ce principe de lexclusivisme permet au propritaire dexclure les tiers dans sa relation directe la chose. Il revient au propritaire, en dernier ressors, de dterminer la porte de cet exclusivisme et les juridictions veillent au respect de ce principe Exemple des rgles relatives lempitement : le lgislateur ne peut imposer au propritaire de supporter un empitement car serait contraire au principe selon lequel celui-ci est le seul pouvoir jouir et user de son bien. Ce principe a t rappel par la Cour europenne des droits de lhomme : CEDH, 29 avril 1999 : la Cour a condamn la France pour certaines dispositions lgales contenues dans la loi relative aux rgles relatives ladhsion aux socits de chasse qui prvoyant lobligation pour les propritaires fonciers dadhrer aux associations communales de chasse et dtre contraints daccepter que les chasseurs puissent pntrer sur les terrains privs pendant les priodes de chasse. 2. Les limites au principe dexclusivit Lvolution de la jurisprudence sur le droit limage des biens illustre ces limites. Cette question est rcente. La difficult ne concerne pas limage en elle-mme mais lexploitation conomique de limage et donc la maitrise juridique de cette image. Dans un premier temps, la Cour de cassation a tent de justifier ses dcisions en raisonnant partir

du droit de jouissance sur le bien puis a apprhend la notion dexclusivisme plus largement. Le propritaire peut donc empcher toute atteinte son monopole sur la chose. Cass. 10 mars 1999 : En lespce une photographie dun fonds de commerce a t prise pour tre reproduite et vendue. Le propritaire avait revendiqu le monopole de lexploitation conomique de son bien. La Haute Juridiction a retenu une atteinte au droit de jouissance du bien. Dans cette motivation, la Cour de cassation nvoque pas de droit absolu et ne patrimonialise pas limage du bien. Cependant lexploitation conomique doit tre le monopole du propritaire ou que celui donne son autorisation. A contrario, lusage dune photographie des fins prives nentrave pas le droit de jouissance du propritaire. Assemble plnire, 7 mai 2004 : La Cour ne reprend pas le raisonnement de la Chambre civile. En lespce, une photographie dune proprit prive a t reproduite sur un fascicule de loffice du tourisme. Suite cette photographie, le propritaire avait vu une influence de touristes. La Cour considre que le propritaire de la chose ne dispose pas dun droit exclusif sur limage de celle-ci. Il peut toutefois sopposer lexploitation de limage quand elle lui cause un trouble anormal. La motivation de cet arrt est venue consacrer le principe selon lequel il nexiste pas de droit patrimonial limage dun bien. En rsum, pour le droit limage, le consentement du propritaire nest pas requis pour l utilisation de l image d un bien mais si le propritaire subi un trouble anormal dans sa tranquillit ou dans son intimit (Cass. Civ 1, 5 juillet 2005) alors lauteur de limage peut tre condamn. La Cour de cassation assure ainsi la dlimitation de lexclusivisme par la notion de trouble anormal. Pour autant, il existe dautres fondements : Cass. Civ 1, 30 mai 2006, en lespce un magazine publie une photo avec deux tours avec un avion fonant dans les tours dont le nom de la compagnie tait visible. La Compagnie invoque le trouble et agit sur le fondement de 1382 CC. Cass. Civ 1, 7 novembre 2006 : En l espce publication de photos d une habitation prive dans un journal. Dans cet arrt, la Cour de cassation a vis le fondement de larticle 9 du CC qui protge les droits extra patrimoniaux, en loccurrence, la protection de la vie prive. Note concernant le droit limage de la personne et de lexploitation commerciale de son image. La jurisprudence, en 2010, sest pos la question de la patrimonialisation de limage dune personne qui est souvent le fait de la personne elle-mme avec un procd de cession volontaire et onreuse. Or parfois lexploitation de la photographie diffre de celle qui tait attendue avec un usage initial outrepass. La Jurisprudence rend ses dcisions sur le fondement de larticle 9 CC en considrant que limage dune personne est extrapatrimoniale tout en reconnaissant le contrat de cession onreux sans nullit du contrat. III Un droit perptuel Le droit perptuel signifie que le droit de proprit suit la chose et que le dcs de la personne nentraine pas extinction du droit de proprit. Ce nest pas un droit viager.

Larticle 2227 du Code civil reprend ce principe et rappelle que le droit de proprit est imprescriptible et consacre une jurisprudence ancienne selon laquelle le droit de proprit ne steint pas par le non-usage. Assemble plnire, 23 juin 1972 : En lespce une personne propritaire dun terrain sur lequel tait situ un tang. Suite des volutions climatiques, la mer a avanc sur le terrain et ltang disparu. Aprs un laps de temps, le banc de sable qui clturait le terrain stait reconstitu et ltang rapparu. La Cour de cassation a considr que le droit renaissait avec la chose. La difficult relative ce caractre perptuel tient aux dispositions concernant les actions en revendication. En effet, la rforme de la prescription par la loi du 17 juin 2008 ne semble pas avoir repris la solution jurisprudentielle de la perptuit de laction en revendication. Chambre des requtes 12 juillet 1905 : la Cour avait cart cette disposition pour le cas prcis de laction en revendication de proprit. Dsormais, le Code civil distingue la prescription de laction sous 5 ans pour les actions mobilires et 30 ans pour les actions relles et personnelles compter du jour ou le titulaire dun droit a connu ou aurait du connatre les faits permettant dexercer cette action. Pour une partie de la doctrine, laction en revendication est devenue prescriptive. Mais la majorit de la doctrine considre que laction en revendication doit tre imprescriptible. Sous-Section 2 LES LIMITATIONS DU DROIT DE PROPRIT I Limites textuelles Limitations lgales dans un intrt priv : elles sont imposes dans un intrt particulier (droit de bornage Art. 646, clture Art. 647...) afin de matrialiser et identifier une proprit immobilire. Ces limites ne portent pas atteinte lusage. Concerne galement les rgles relatives la dlimitation du droit de proprit : Cass. Civ 3, 30 juin 2010, n9-16257 : La Haute Juridiction raffirme quun propritaire peut contraindre son voisin couper les branches qui passent au dessus de sa proprit. Limitations lgales justifies par un intrt gnral : expropriation avec privation du droit de proprit pour un motif dutilit public, la confiscation qui est une sanction, la rquisition qui permet de contraindre le propritaire. Le droit de lurbanisme prvoit aussi des limites comme linterdiction de construire, la ncessit dobtenir un permis de construire... Enfin, le droit de lenvironnement prvoit des limites par des objectifs de scurit environnementales ou sanitaires. II Limitations jurisprudentielle En principe celui qui fait usage de son droit ne lse personne puisque le droit de proprit donne facult dagir. Nanmoins, les tribunaux ont reconnu quun propritaire peut abuser de son droit. 1. La thorie de labus de droit Le droit cesse l o labus commence (PANIOL). Chambre des requtes, 3 aot 1915 : Sur le fondement de larticle 544 CC, les juges ont clairement

pos le principe selon lequel on ne peut pas exercer son droit de proprit dans le but unique de nuire autrui. Le critre retenu est lintention de nuire. Cette thorie a connu une notorit mais avec un critre variable suivant le domaine concern. Par exemple, dans le domaine commercial, labus concerne lexercice dun droit dans un sens contraire lintrt social sans ce critre dintention de nuire. Concernant labus de droit de proprit, la Cour de cassation a pos trois critres : - Un propritaire qui utilise son droit de proprit pour nuire - Labsence dutilit dans lexercice de ce droit - Un dommage autrui Cass. Civ 3, 3 mars 2010 : La Cour de cassation renvoie trois critres labus de droit de proprit : lintention de nuire du propritaire, labsence dutilit dans lexercice du droit, un dommage autrui. Attention aux conditions pour utiliser labus de droit : cas dun propritaire qui cherche vendre sa maison. Son voisin, journaliste, a un diffrend avec ce propritaire et publie dans le journal local une photo du quartier pour noncer que le quartier est en danger dans une intention de nuire. Cette action du propritaire voisin ne peut pas tre un abus de droit car le voisin nutilise pas son droit de proprit pour nuire son voisin mais a juste exerc son activit professionnelle. 2. Troubles anormaux du voisinage Le critre concerne, non pas lintention de nuire, mais lexcs dans lexercice dun droit de proprit. Cass. Civ 1 4 fvrier 1971 : obligation pour le voisin de subir les inconvnient normaux de voisinage mais qui justifient quun propritaire puisse exiger rparation ds lors que ces inconvnients excdent la limite de la normalit. La Cour de cassation se fonde sur les articles 544 et 1382 du CC. Cass. Civ 2, 19 novembre 1986 : la Cour fait rfrence un principe autonome de responsabilit selon lequel nul ne doit causer autrui un trouble anormal de voisinage . Toute rfrence la proprit disparait. Par cette dcision, la Cour autonomise la responsabilit pour trouble anormal du voisinage et permet tout voisin (locataire, occupant temporaire) une action en responsabilit contre tout auteur de trouble. En consquence, le champ dapplication pour trouble anormal du voisinage est beaucoup plus large que labus de droit de proprit. Cette thorie est en passe dtre consacre dans la lgislation civile car dans le projet de rforme du droit des obligations, un article spcifique est prvu rappelant ce rgime de responsabilit. La Cour de cassation dfend cette thorie qui na pas encore de conscration lgale. Cass. Civ 2, 23 octobre 2003 : contrle de conventionalit pour apprcier la conformit de cette thorie au regard de la CESDH (et de larticle 1er du Protocole n1) pour en conclure que cette thorie ne constitue pas une atteinte disproportionn aux droits protgs par la Convention. Du fait de labandon du critre de la proprit, la thorie des troubles anormaux permet la rparation de toute sorte de troubles : Actions intentes pour les troubles lis aux antennes relais de tlphonie mobile2 : le trouble

anormal est ici li au principe de prcaution dans la mesure o les connaissances scientifiques sont partages sur les effets de ces antennes relais sur la sant des personnes. Pour autant, le doute sur la nocivit des antennes justifie, selon la Haute Juridiction, lexistence dun trouble. Le prjudice est constitu par le fait que les personnes soient troubles par le fait quelles puissent tomber malade. Trois conditions pour reconnatre un trouble anormal du voisinage : La proximit des fonds : le voisinage suppose une certaine proximit. La conception de la proximit est souple. La CEDH dans une dcision de 2006 avait admis quune centrale nuclaire pouvait occasionner des troubles et des nuisances vis--vis de propritaires fonciers qui rsidaient une centaine de km de la centrale. Un trouble entre voisins : les voisins peuvent tres propritaire, locataire, simple occupant voire occasionnel. Une nuisance anormale : le rgime de responsabilit est sans faute. Il suffit donc dtablir un trouble anormal pour engager la responsabilit. La nuisance doit tre objectivement anormale en fonction des circonstances de temps et de lieu. Un trouble ponctuel ne peut tre rpar par la thorie des troubles anormaux du voisinage. Ce sera une action possessoire. Dans un arrt de 2008 la Cour de cassation a restreint sa dfinition du voisin occasionnel en exigeant que si laction est intent contre une personne de ce type, il faut absolument tablir un lien entre la personne et le trouble. Le rgime du trouble anormal est plus attractif que 1382 CC car il suffit dtablir un trouble. Lanormalit du trouble est conue de faon objective lie la frquence du trouble, la zone gographique o a lieu le trouble. La jurisprudence fait rfrence galement aux usages. 2 STOFFEL MUNCK, Dalloz 2009, chronique 2217, la thorie des troubles anormaux de voisinage lpreuve du principe de prcaution. Lapprciation du trouble est souveraine et la Cour de cassation se contente de vrifier une caractrisation suffisante du trouble. III Limitations temporelles L. 112-16 du Code de lhabitation et de la construction : quand des activits agricoles, industrielles se sont implantes antrieurement celui qui voque le trouble et fonctionnement conformment la rglementation, il nest pas possible dobtenir rparation sur le fondement de la thorie du trouble anormal du voisinage. Cet article nonce trois conditions cumulatives pour la protection des proccupants : - Activit industrielle, commerciale ou agricole - Antriorit de ces activits et conformit la lgislation - Poursuite de lactivit dans les mmes conditions Le projet CATALA reprend lensemble de ces dispositions. FAIRE CAS PRATIQUE POUR SEMAINE PROCHAINE (rubrique IEJ) Cours 31.03.11 LES DROITS REELS

Manuels Flour & Aubert sur la distinction droit rel / droit de crance Le propritaire a en principe toutes les utilits de la chose, ces utilits correspondent des prrogatives dans le champ du droit. Le propritaire qui a un droit absolu dtient toutes les prrogatives. Le droit rel nait dun dmembrement de ces prrogatives. Art 543 on peut avoir sur les biens ou un droit de proprit ou un simple droit de jouissance (lusufruit) ou seulement un service foncier prtendre (les servitudes). Le titulaire dun droit rel devient titulaire dun droit directe sur la chose il a le droit de suite et le droit de prfrence la diffrence du droit de crance. Sil en est dpossd il a une action contre celui qui len a dpossd et nest pas oblig de sopposer au propritaire. Quand on a accord au locataire dun logement un droit de crance contre le bailleur qui doit lui garantir la jouissance paisible dans les lieux ce nest pas un droit direct sur le logement. La situation du locataire est considre comme un droit de crance. Le titulaire du droit rel lui nest pas oblig de passer par le propritaire. Droit de prfrence : En cas de conflit entre le dtenteur dun droit rel et le dtenteur dun droit de crance dont le bien serait lobjet le dtenteur dun droit rel chappe au concours des autres cranciers. Les droits de prfrence principaux sont lusufruit et les servitudes. Le droit de proprit nest pas un droit rel mais il permet la qualification de droit rel aux autres droits. Il existe dautres droits rels tels que : Le droit dhabitation distinct du droit au bail, reconnu lart 526 du code civil comme le droit pour une personne, lusager, de possder pour des besoins personnels ou familiaux, de possder un bien usage dhabitation ce droit ne confre quun droit dhabiter, lusage de lhabitation. Il est accord en gnral par la loi ou par convention. Cest un droit qui est insaisissable, on ne peut en faire profiter les tiers. Ce sont des droits viagers, ils ne sont pas transmissibles cause de mort et steignent au dcs. Le droit de superficie, est un droit quexerce une personne sur la surface dun fond tandis que le sol et le sous sol appartienne au propritaire. Ce droit dissocie le fond du trs fond. La cession dun droit rel sur la surface est trs peu pratique en droit priv franais. 1- Lusufruit Art 578 du code civil, lusufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la proprit (transfert du fructus), comme le propritaire lui mme mais la charge den conserver a substance. Il est difficile de conjuguer les droits du propritaire avec les droits du titulaire du droit rel, ce sont des droits exclusifs mais sont aussi dpendants. Le nu propritaire a, lui le droit de disposer de cette chose et ce sans limitation de dure, notamment de la cder. On recourt lusufruit de plus en plus en matire de transmission successorale. Affaire Betancourt : Une mre avait donn sa fille la nue proprit de ses parts dans une grande socit de cosmtique franais Il existe diffrents types dusufruit tablit par la loi, par des conventions, par des contrats titre onreux, il peut porter sur tout bien corporel, incorporel et mme sur un ensemble de biens. On parle aujourdhui dusufruit des crances.

Retenir quil ny a aucune obligation entre lusufruitier et le propritaire, lun envers lautre, nanmoins les prrogatives et les attributs laisss lun sont limits par ceux accords lautre. 2- Les servitudes La servitude est aujourdhui dfinit en droit franais comme une charge impose sur un hritage pour lusage et lutilit dun hritage qui appartient un autre propritaire. On entend par hritage un fonds (bien foncier). La servitude opre une rpartition des utilits dun bien et en particulier dun bien immeuble, els servitudes sont toujours immobilires, pour permettre quun propritaire puisse retrouver toutes les utilits attaches son bien propre. On accorde une personne des droits sur les biens dautrui pour quelle puisse pleinement exercer des droits sur son propre bien. Les servitudes ont par dfinition un caractre rel. Le service lpoque concernt aussi bien els obligations faites aux personnes que les services accords par les biens mais la rvolution on interdit de pouvoir imposer des charges aux personnes pour utiliser des biens. Le mcanisme selon lequel est accord un droit direct sur la chose dautrui est fait pour donner des droits sur un bien quand on en a besoins mais sans imposer dobligation la personne qui dtient le bien. Le voisin propritaire du terrain servant na pas pour autant lobligation de laisser passer. Il peut alors cder son terrain et dans ce cas la servitude est transmise avec la proprit du terrain, cest un droit rel attach au terrain. On a de nombreux litiges relatifs la distinction entre droit rel et droit de crance : Par exemple, un contrat de cession dun fonds de commerce peut ajouter des restrictions concernant lusage des lieux. Lobligation par exemple de non concurrence qui peut tre associe la cession dun fonds est difficile distinguer. Les droits de chasse accords avec la proprit dun terrain. Il existe plusieurs classifications de servitudes. Arts 688 690 on distingue les servitudes continues/ discontinues, apparentes / non apparentes voire les servitudes positives (qui vont permettre dagir sur le fonds servant)/ ngatives (qui vont permettre de sabstenir). Le mcanisme attach aux servitudes La servitude est un droit rel dmembr mais la dissociation des prrogatives sur un bien ne permet pas de distinguer la servitude. - La servitude porte toujours sur un immeuble - Quon va ensuite identifier lexistence de deux proprits distinctes Civ 3me 01.07.09 Il es possible dappliquer le droit des servitudes sur un bien dtenu en coproprit Il est possible dtablir une servitude entre la partie commune et la partie privative. Une coproprit peut cder certaines prrogatives sur la partie commune au bnfice dun des copropritaires. - La servitude produit en principe un effet perptuel Ce nest pas un droit viager, il steint avec la disparition de la chose comme le droit de proprit.

Art 706 Nanmoins, contrairement au droit de proprit, la servitude steint par le non usage ou encore quand elle na plus dutilit. - Pour tre tablie entre deux fonds, on recherche lutilit Lutilit nest aprs lutilit de la servitude pour une personne mais lutilit de la servitude pour un fonds lui mme, la valeur du bien dpend de lexistence de la servitude. Une utilit procure au fonds appel le fonds dominant, par un fonds servant, qui va servir et tre grev dune servitude. Cest une utilit relle. Le propritaire du fonds servant ne peut pas interdire au propritaire du fonds dominant de faire passer certaines personnes par la servitude. On ne peut poser de restriction en matire de servitude au titre du caractre rel de la servitude. Toute personne souhaitant accder au fonds dominant doit pouvoir user de la servitude. Quelle est la porte de cette utilit ? La jurisprudence fait une interprtation assez souple de cette utilit. Civ 3me 12.03.2008 La Cour admet que lutilit pour le fonds dominant pouvait tre purement esthtique. Deux proprits voisines, lorigine le terrain ntait quun. Sur le terrain avait t construit une btisse et une corniche de la btisse surplombait le terrain devenu le terrain voisin. Le voisin demande la dmolition de la corniche. La Cour ayant relev que la corniche a t difi il ya plus de 30 ans, et faisant partie de larchitecture mme de limmeuble, ctait ce surplomb qui faisait la qualit architecturale mme de limmeuble do la justification que les propritaires de limmeuble aient acquis une servitude de surplomb sur le fonds voisin. Cette utilit est apprcie avec une certaine rigueur puisque lutilit reconnue au fonds dominant ne doit pas priver le propritaire du fonds servant de la jouissance de son bien. Civ 3me 12.12.07 Division dun lot de proprit en plusieurs lots. La chaudire notamment se retrouve dans une autre partie on donne donc une servitude daccs. Le propritaire du fonds servant veut raliser des travaux chez lui. Selon la Cour la servitude ne doit pas empcher le propritaire servant deffectuer des constructions. Apprciation au cas par cas pour lutilit laisse au fonds servant. Civ 3me 19.06.02 Une servitude consentie EDF pour mettre des lignes lectriques mais infrastructures lourdes. La Cour rappelle que lexcution des dits travaux ne doit entrainer aucune dpossession et ne peut obstacle au droit du propritaire de dmolir, de construire ou de se surlever. Civ 3me 01.04.09 Le transfert dutilit fait loccasion dune servitude nquivaut pas une expropriation. Une exception, la servitude dutilit publique : Servitude concde dans lintrt du public, ce transfert dutilit nest pas fait au profit dun fonds dominant, cest un transfert dutilit au profit dun groupe de personnes indtermines. Lorigine des servitudes : Pas de consquence sur leur rgime mais des consquences sur la faon dont on peut tablir leur existence.

Le code distingue 3 types de servitudes mais que 2 nexistent vritablement : Les servitudes dorigine lgale Elles dcoulent du fait que le lgislateur a expressment prvu que dans telle circonstance il fallait tablir une servitude. Il suffit dans ces cas de revendiquer le droit en justice, pas besoins de passer une convention. Les servitudes dorigine conventionnelle La convention permet dtablir des servitudes non prvues par le lgislateur. Arts 640 648 les servitudes naturelles Les servitudes dites naturelles sont celles expressment vises par les arts 640 et 648 et donc particulirement ncessaires pour la disposition des lieux. Elles sont restrictives. Ex : servitudes pour les coulements des eaux Les servitudes lgales stricto sensu, sans justification naturelle proprement parler mais dcoulent des dcoupages faits dans la proprit du sol. Arts 649 685 du code civil (la mitoyennet, le bornage, la clture ...) Les plus importantes : - Les servitudes de passage - Les servitudes dcoulement des eaux uses - Les servitudes de vue - Les servitudes de perspective - Les servitudes concernant le droit de planter (art 671 et suivants et Civ 3me 30.06.10 sur la dcoupe des plantes qui dpassent ou gnent la proprit voisine) ... Les servitudes conventionnelles Art 786 Servitudes tablies par le fait de lhomme, outre les cas prvus par le code, les propritaires restent libres de crer toute servitude pour lutilit de leur fonds. La seule limite est lordre public. Le rgime des servitudes On acquiert une servitude par titre. Si elle est dj cre la servitude doit tre inscrite dans le titre de proprit. Si elle nest pas dj cre on applique la prescription trentenaire immobilire (lusucapion) de lart 690, mais la servitude doit alors tre : - continue (son identification ne dpend pas du fait de lhomme) - Matrialise On peut acqurir une servitude par la destination du pre de famille, lorsque la personne propritaire dun terrain sapprte diviser le terrain en plusieurs lots et dans la perspective de cette division le propritaire du terrain a amnag le terrain comme sil existait entre eux des servitudes. Si on reconnat un droit de servitude sur son fonds quelle est la porte ? Lusage de la servitude peut conduire la reconnaissance de droits accessoires. Art 696 Dduire de lexistence de cette servitude des droits accessoires, tout ce qui est ncessaire pour en user. Art 697 rappelle que le propritaire du fonds dominant est en droit de faire les travaux ncessaires pour user de son droit.

Ces travaux sont la charge du propritaire dominant sauf convention particulire entre eux. Et mme si en vertu dune convention les frais sont al charge du fonds servant ce dernier dispose de la possibilit de vendre le bien, on dit donc quil na pas dobligation personnelle. Le droit des servitudes rpond du principe de fixit (art 700 et 701) Le propritaire du fond servant et du fond dominant ne peut en principe ni restreindre ni modifier cette servitude. De facto ces propritaires sont tenus dune obligation de laisse en ltat. Ce principe de fixit et dadaptation malgr tout ncessaire des lieux peut donner lieu imposer une partie de modifier son engagement initial en cas de servitude conventionnelle. Mais en principe selon larrt du CE Canal de Craponne de 1876 on interdit les modifications des conventions, malgr tout on peut admettre la mutabilit marginale des servitudes. Le propritaire du fonds servant a pour opposer son droit : - Les actions possessoires - Une action ptitoire notamment laction ngatoire de servitude qui lui permet de s opposer lexercice dune servitude Lorsque le propritaire du fonds dominant va vouloir se reconnatre lexistence dune servitude, il va intenter laction confessoire aux fonds de reconnaissance de la servitude. Lun comme lautre dispose dune action en responsabilit en cas de prjudice subit dans lexercice du droit. Les actions en rfres en cas de trouble restent galement ouvertes. Lextinction de la servitude : - Art 706 la servitude steint par le non usage trentenaire. Cest au propritaire du fonds dominant de prouver que la servitude a t utilise depuis moins de 30 ans. - Si les conditions ncessaires la servitude ont disparus, elle devient alors inutile et cesse de facto - La confusion, le propritaire du fonds dominant rachte le terrain du fonds servant - Le propritaire peut y renoncer expressment ou tacitement Le fait pour un propritaire de laisser construire sur lendroit de passage est une forme de renonciation tacite la servitude. COURS 07.04.11 LES PROPRIETES COLLECTIVES - La mitoyennet - Lindivision - La coproprit des immeubles btis Section 1 LINDIVISION Le rgime de lindivision a t rform en 2006. A lorigine, lindivision tait considre comme un mal ncessaire dans certaines circonstances mais temporaire car la situation tait considre anormale. Sur la base de larticle 544 CC, chaque indivisaire possde une part sur laquelle sapplique le rgime du droit de proprit. En consquence, il fallait lunanimit des indivisaires afin de laisser chacun

un pouvoir exclusif sur son bien. Mais en contre partie, chaque indivisaire possdait un droit de veto et pouvait bloquer totalement la situation en cas de msentente. Plusieurs rformes ont tempr cette rgle de lunanimit dans lindivision : - Loi du 31 dcembre 1976 : institue le rgime de lindivision dans le Code civil. - Lordonnance du 21 juin 2006 a rapproch lindivision de la forme socitaire. En prsence dune masse de biens communs et afin den assurer la gestion il convient de dissocier lintrt personnel de chaque propritaire de lintrt collectif. Cette dissociation est opre par voie de vote majoritaire afin de faire merger un consensus pour lintrt commun dissoci de lintrt de tout chacun. Pour autant, la jurisprudence rappelle de faon constante que lindivision ne constitue pas une personne morale. Cass. Civ 3, 3 octobre 2007 : En labsence de personne morale, lindivision quand elle dsigne, non pas les personnes, mais les biens, constitue quasiment un patrimoine daffectation. En effet, il est admis que lindivision se constitue dun patrimoine avec un actif et un passif (dettes chirographaires et hypothcaires). Le crancier peut donc agir sur la base des biens indivis et il existe des cranciers propre la masse des biens indivis. Lidentification de ce patrimoine indivis est renforce par la jurisprudence : Cass. Civ 1, 20 fvrier 2001 : la CC autorise un indivisaire, qui avait effectu des dpenses pour lindivision sur ses deniers propres, saisir des biens indivis pendant lindivision sans demander le partage pour obtenir le remboursement de ses dpenses. Autrement dit, un indivisaire qui effectue des dpenses au profit du groupe peut saisir les biens indivis pendant lindivision. En pratique, il impossible de saisir les biens propres de lindivisaire. Ds lors, pour reconnatre un indivisaire le droit de saisir un bien indivis, il faut ncessairement une sparation des patrimoines ce qui contredit la reprsentation initiale de lindivision. Cette volution a t favorise par lautonomisation comptable des biens indivis. I La mise en place de lindivision 1. Conditions de la cration dune indivision Lindivision peut natre de plusieurs faits : - Un dcs - Un divorce : quand les poux vivent maris ils sont sous un rgime de communaut qui dtermine les biens propres et communs. A compter du prononc du divorce, si les biens communs ne sont pas vendus, le rgime provisoire devient celui de lindivision. - Le PACS - Le rgime de sparation de biens - La production de biens en commun (Code de proprit la intellectuelle : uvres de collaboration) - Un acte juridique : achat dun bien group (indivision conventionnelle) 2. Composition de lindivision La masse indivise se compose dun ou plusieurs biens : le patrimoine de lindivision. Ce patrimoine partir du jour o nat lindivision et emporte dissociation des quotes-parts des biens eux-mmes. a. Lactif du patrimoine de lindivision

Lensemble des biens communs : Les biens peuvent tre remplacs par leffet de la subrogation relle - Art. 815-10 al. 1er : une somme dune vente se substitue au bien initial et cette somme devient un bien indivis En cas de destruction du bien indivis, lindemnit verse par lassurance intgre lactif en lieu et place du bien indivis. Si pendant lindivision, lun des indivisaires achte un nouveau bien, celui-ci sera prsum personnel. En consquence, il faut se rfrer une masse de biens et non aux personnes. Fruits et revenus du bien indivis : Art. 815-12 CC A noter que les plus values capitalistiques ne sont pas considres comme des revenues. Autrement dit, ces plus values sont des biens personnels dun des indivisaires. Sur le principe, les fruits et revenues du bien indivis intgre lactif. Cass. Civ 1, 14 novembre 2007, JCP G. 2007, I, n127 Lactif est gnralement pondr mesure que se prolonge lindivision. En ce sens, il peut tre diminu des sommes de la rmunration qui devra tre verse lindivisaire grant qui soccupera de ladministration des biens. Ou encore la masse indivise sera pondre au jour du partage du fait des impenses qui auront t ncessaires pour la conservation du bien. A linverse, si les biens ont fait lobjet de dgradation qui a diminu la valeur de limmeuble, la valeur de lactif en sera dautant diminue. Toutes les actions pour rintgrer dans la masse indivise les fruits, les produits se prescrivent par 5 ans renouvelables. b. La passif de lindivision Le passif diffre selon la nature des dettes hypothcaires ou chirographaires Si un crancier possde une hypothque sur un bien immobilier, ce dernier pourra saisir le bien et mme si limmeuble est indivis. La nature de limmeuble est sans consquence sur laction du crancier hypothcaire. A linverse ne pourront saisir les biens indivis que trois sortes de cranciers chirographaires : - Les cranciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant la cration de lindivision - Les cranciers indivisaires stricto sensu (dont la crance est ne directement de la cration et de la gestion de lindivision) - Les cranciers qui ont lensemble des indivisaires comme dbiteur solidaire (Ex : un dommage est caus par un immeuble indivis qui seffondre sur une personne. La crance qui nait de la rparation est une crance solidaire entre tous les indivisaires) II Le rgime lgal de lindivision et les amnagements conventionnels Le rgime lgal sapplique dfaut de convention contraire et nonce des dispositions relatives la dure de lindivision, la limitation des pouvoirs des indivisaires et la liquidation de lindivision. 1. La dure de lindivision

Article 815 CC : nul nest contraint de rester dans lindivision Le partage peut toujours tre provoqu sauf si un amnagement conventionnel impose une certaine dure de lindivision. Une dcision de justice peut demander le maintient dans lindivision qui ne sera que temporaire. Le Tribunal peut ainsi surseoir au partage pour permettre la reprise dune activit conomique. Larticle 822 CC prcise les personnes qui sont bnficiaires de son maintient (mineur, conjoint survivant...). Enfin la rforme de 2006 a tendue le champ des biens qui justifie le maintient temporaire du partage. 2. Pouvoirs des indivisaires Les indivisaires sont en concours, et par drogation larticle 544 CC, le propritaire indivis ne peut exclure les autres indivisaires dans sa relation aux biens. Le droit de proprit est concurrent et non exclusif. Lensemble des indivisaires exercent le mme droit sur le mme bien. Larticle 515-9 CC nonce que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformment leur destination dans la mesure compatible avec les droits des autres. Pour autant, il est possible daccorder un droit de jouissance exclusif lun des indivisaires sur un bien ou une partie des biens uniquement par voie conventionnelle. Lindivisaire sera alors redevable dune indemnit envers les autres sauf drogation conventionnelle. Les fruits intgrent la masse indivise au fur et mesure de leur production. Si une personne a la jouissance exclusive du bien, le fructus emporte la proprit des fruits. Cependant la loi prcise quil ny a pas capitalisation des fruits, autrement dit il est possible de partager les fruits sans attendre le partage des biens. Tous les ans les fruits sont rpartis entre les divisionnaires aprs dduction des dpenses. Chacun des indivisaires a donc un droit de proprit non exclusif mais concurrent A lgard des tiers, lexercice des pouvoirs par les indivisaires nont aucune limite. Autrement dit les indivisaires sont considrs comme agissant en propritaire ce qui emporte plusieurs consquences : - Les indivisaires peuvent tous agir individuellement en justice pour revendiquer la proprit dun bien dans sa totalit. La proprit sera alors ramen dans le patrimoine indivis La jurisprudence considre que laction en justice est un acte indivisaire donc tout indivisaire peut exercer cet acte. - Les indivisaires peuvent exercer des actions possessoires individuellement, sans requrir laccord des autres, quand le bien subi un trouble suite une voie de fait Les pouvoirs des indivisaires sont par contre limits quand sont viss des actes de disposition : - Pouvoir de lindivisaire sur les biens indivis : en principe les dispositions doivent tres raliss dun commun accord. Larticle 815-3 exige une majorit des 2/3 pour certains actes. La loi du 12 mai 2009 a largi le cercle des actes qui exige cette majorit.

Unanimit requise : tout ce qui ne ressort pas de lexploitation normale du bien (vente du bien indivis). Si le bien est vendu sans unanimit, lacte nest pas nul mais inopposable aux autres indivisaires. Cass. Civ 3, 15 mai 2008 : en lespce conclusion dun contrat de bail par un indivisaire sans avoir obtenu lunanimit. Majorit des 2/3 requise : pour tous les autres actes qui relvent de la gestion normale de lindivision. Cette rgle nest pas dordre public donc une convention peut assouplir les rgles uniquement pour les actes qui relvent de la gestion normale (actes dadministration, mandat donn un tiers pour grer lindivision, vente de biens meubles pour paiement des dettes de lindivision...) Les actes conservatoires : permettent dassurer la prennit du bien et peuvent tres accomplis par un seul indivisaire mme sils ne prsentent pas un caractre durgence (ex : action en bornage). Par ailleurs, les dispositions du Code civil prvoient des situations exceptionnelles qui permettent lindivisaire dagir seul. Les articles 815-5 et 815-6 permettent un indivisaire de saisir le juge pour tre autoris agir quand le refus de lautre indivisaire met en pril lintrt commun. Cass. Civ 1, 11 fvrier 2009: la menace de pril doit tre urgente et la conservation matrielle ou juridique du bien doit tre en question. Le caractre conservatoire de la mesure est le critre principal ce qui est laiss lapprciation souveraine des juges du fond. Enfin, les indivisaires peuvent conclure un mandat pour grer lindivision. A dfaut de la majorit des 2/3 pour nommer le mandataire, le juge peut se substituer aux indivisaires. - Pouvoirs de lindivisaire sur sa quote-part : lindivisaire dispose librement tout moment des droits sur sa quote-part. Le bien est considr comme alinable et disponible. Cass. 2009 : rappelle les informations qui doivent tres ncessairement donnes aux autres indivisaires en cas de cession sous peine de nullit de celle-ci. 3. La liquidation de lindivision La liquidation a un effet dclaratif, autrement dit elle rtroagit au jour de la naissance de lindivision. Chaque indivisaire est considr comme ayant eu la proprit exclusive du bien depuis le premier jour. Avant la liquidation il y a remboursement des impenses et rmunration du grant. Certains remboursements sont ncessaires et dautres comme les simples dpenses dagrment ne le sont pas. Concernant la plus-value industrielle lie au travail de lun des indivisaires sur le bien indivis, si cette plus-value rsulte de frais engags par lun des indivisaires, celui-ci peut en obtenir le remboursement. En revanche, si la plus-value rsulte du travail de la personne, la Cour de cassation considre quelle ne donne pas lieu remboursement et que la plus-value tombe dans la masse indivise. Cass. Civ 1, 23 juin 2010 : le travail effectu par lun des indivisaires pour contribuer lamlioration des biens indivis ne peut tre considr comme une dpense damlioration. Section 2 LA COPOPRIT DES IMMEUBLES BATIS I Conditions dapplication du rgime de coproprit Loi du 10 juillet 1965

Art. 1er Al. 1: une coproprit est tout immeuble bti ou tout groupe dimmeuble dont la proprit est rpartie par plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une quote-part de partie commune. En labsence de lot de coproprit il faut vrifier une seconde condition : Art. 1er Al. 2 : prsence dun ensemble immobilier qui outre des terrains et services communs, comportent des parcelles bties ou non faisant lobjet de droit et de proprits privatifs. Les juges ont retenu la coproprit entre diffrentes maisons bordant une impasse. Un ensemble immobilier complexe des immeubles htrognes. Il est galement possible de crer des associations libres syndicales. Certains biens sont exclus du rgime de la coproprit : - Immeubles ou ensembles immobiliers dans lesquels il ny a aucun lment affect lusage commun - Les immeubles frapps dune interdiction dhabiter et sous le coup dun arrt de pril II Composante juridique de la coproprit La coproprit sorganise autour du lot de coproprit et du rglement de la coproprit. 1. Le lot de coproprit La loi de 1965 cre une dichotomie entre les parties communes et privatives. Le lot de coproprit se dfinit par lassociation dune partie privative et dune quote-part sur les parties communes. Sont considrs comme les parties privatives, les parties rserves lusage exclusif dun copropritaire et sont des parties communes les espaces affects lusage commun et sur lesquels il ny a pas, en principe, dutilisation exclusive. Mais par drogation, il a t admis que la coproprit pouvait concder un copropritaire un droit dutilisation exclusif sur les parties communes soit : - par cession - par droit de jouissance, considr comme un droit rel perptuel : il sagit de droits dont la destination suit celle du lot auquel ils sont rattachs et que le droit nest pas viager. Pour organiser la coproprit, limmeuble est divis en tantime, afin de dterminer le nombre de tantime attribu chaque lot de coproprit privatif en fonction de diffrents critres. Ces tantimes dterminent la proportion des charges affrentes aux parties communes attribues chaque partie privative. Les tantimes dterminent aussi la valeur relative de chaque partie privative lors des ventes en Assemble gnrale. Le lot de coproprit est considr par la jurisprudence comme un immeuble par nature. 2. Le rglement de coproprit Larticle 8 de la loi de 1965 nonce que le rglement de coproprit dtermine la destination des biens qui entrent dans la coproprit

La destination est lobjet dun contentieux pour non respect du rglement de proprit notamment concernant des activits qui se dploient dans les immeubles. La Cour de cassation opre un contrle sur ces clauses qui pourraient tre contraire lordre public. Les dispositions du rglement de coproprit sappliquent au locataire. Le rglement de coproprit est un document conventionnel donc lirrespect des clauses entraine une responsabilit contractuelle. Cependant dans certaines circonstances les clauses sont constitutives dun abus de droit. Cass. Civ 3, 25 janvier 1984 : la dcision dune assemble peut tre annule quand les copropritaires votent des dispositions sans rechercher en quoi les amnagements raliss portent atteinte aux droits des autres copropritaires. Cass. Civ 3, 8 juin 2006 affaire de linterphone: la CC considre quil est possible dimposer une rglementation dans lusage des parties communes quand bien mme elle pouvait entrer en contradiction avec lexercice de la libert religieuse. Le rglement nacquiert force obligatoire qu compter de sa publication au fichier immobilier. Il deviendra alors opposable lensemble des ayants droit titre particulier. 3. Les organes de la coproprit La gestion des parties privatives est laisse aux propritaires sous condition de respecter le rglement de coproprit. a. Le syndicat des copropritaires Collectivit qui rassemble tous les copropritaires de limmeuble. Le syndicat a la personnalit morale qui se dote dorgane de reprsentation. Cependant cette personne morale na pas de patrimoine qui est laiss aux copropritaires par lintermdiaire des lots. Seules les charges (actifs circulants) pourraient constituer un patrimoine. Ce patrimoine est dautant plus imparfait que les copropritaires doivent couvrir toute la dette du syndicat. En ce sens, les cranciers peuvent poursuivre chacun des copropritaires proportion de leur tantime. Larticle 14 de la loi de 1965 nonce que le syndicat assure la conservation de limmeuble et ladministration des parties communes. Le syndicat peut intenter une action en justice une fois vot en Assemble Gnrale. Le syndic reprsentera le syndicat. Le syndicat peut galement voir sa responsabilit engage dans lhypothse o limmeuble cause un dommage aux copropritaires et aux tiers. Toute irrgularit dans la convention de lAssemble Gnrale entraine lannulation des votes. Au sein de lAssemble gnrale il existe diffrents types de vote en fonction de limportance de la dcision prendre (Art. 24-26). - Majorit simple : dcisions de gestion courante (budget prvisionnel, entretien...) - Majorit absolue: dcisions sur lorganisation de la coproprit (dlgation de pouvoirs, travaux qui affectent les parties communes, rvocation du syndic, travaux de mise en norme...) - Majorit double des membres du syndicat : dcisions les plus graves (travaux de transformation de

limmeuble, surlvation, modification du rglement de coproprit...) - Lunanimit : modification de la destination des parties privatives ou fixation des modalits de jouissance des parties privatives b. Le syndic Organe excutif de la coproprit. Il reoit la dlgation de lAG (runion une fois par an) et reoit un mandat pour assurer la continuit de la gestion. Le syndic ne peut prendre aucune dcision mais doit uniquement excuter les dcisions prises en AG. c. Le conseil syndical Organe consultatif qui assiste et contrle le syndic. Il se compose des copropritaires, lu en AG pour un mandat de trois ans.