T Espe 024375

ESCUELA POLITCNICA DEL EJRCITO
ESCUELA POLITCNICA DEL EJRCITO DEPARTAMENTO DE CIENCIAS ECONMICAS, ADMINISTRATIVAS Y DE COMERCIO CARRERA: INGENIERA COMERCIAL TESIS DE GRADO PREVIA A LA OBTENCIN DEL TTULO DE INGENIERO COMERCIAL
ESTUDIO PARA LA CONSTRUCCIN DE UN CONJUNTO HABITACIONAL EN EL SECTOR DE MONJAS JEFFERSON WLADIMIR JIMNEZ LAGUATASIG DIRECTOR: Magster Francisco Carrasco CODIRECTOR: Ing. Silvia Zambrano
Sangolqu, Septiembre 2009
CAPTULO I ESTUDIO DE MERCADO
1.1 Objetivos del Estudio de Mercado El estudio de mercado representa el punto de partida para determinar la viabilidad del proyecto, en el cual se identifican y analizan las condiciones que actualmente rigen la dinmica en el mercado de la construccin de viviendas; as como los factores que podran modificar la estructura comercial del producto en estudio, incluyendo la localizacin de los competidores con el fin de encontrar la informacin que, combinada con la obtenida en estudios posteriores (tcnico, organizacional y financiero), permita formar una base slida y fidedigna de informacin que sirva para tomar la decisin de llevar adelante o no la idea inicial de inversin.
Mediante el estudio de mercado se intenta visualizar el panorama actual del entorno en el cual se quiere ofrecer el producto. En otras palabras caracterizar a los posibles hogares demandantes del producto identificando, quines y cuntos hogares se interesaran por el producto, cuntos tienen la capacidad econmica para adquirirlo (demanda actual y potencial), cunto dinero estaran dispuestos a pagar por l, cules son sus preferencias y quines ofrecen productos con caractersticas similares (Oferta). De esta manera se puede conocer la cantidad de unidades que sera necesario construir y las caractersticas con las que debern contar, todo esto dentro de un horizonte temporal determinado.
A travs del estudio de mercado se permite identificar importantes elementos que deben ser tomados en cuenta para planificar y definir las estrategias de mercadeo y comercializacin. La recopilacin de toda sta informacin se la llevar a cabo mediante la investigacin de campo a travs del contacto directo con los hogares del segmento objetivo. Es as como se puede concluir que el estudio de mercado ser la base de todo el proyecto; por ello, es necesario destacar la importancia que ste adquiere y as mismo, sealar que la recopilacin, procesamiento e interpretacin de la informacin disponible debe ser cuidadosa.
1.2 Identificacin del Producto Consiste en la construccin de un conjunto habitacional privado ubicado en el sector de Monjas, en donde se construirn nueve viviendas acorde a las necesidades de los consumidores, mediante la utilizacin de materiales de calidad, con procesos automatizados de construccin, tambin se ofrecer durabilidad y seguridad en cada vivienda, las que contarn con todos los servicios bsicos como son: agua potable, luz elctrica, lnea telefnica.
1.3 Caractersticas del Producto Dentro de los atributos extrnsecos, el producto presenta las siguientes caractersticas: Cada vivienda contar con dos plantas, con un rea de construccin de 88 m2. La primera planta contar con sala, comedor, cocina y un bao. La segunda planta contar con tres dormitorios y un bao. Cada una de las viviendas dispondr de su propio garaje. El conjunto habitacional tendr reas verdes y una casa comunal. La ubicacin del conjunto resulta favorable por estar situado en un sector cntrico, el cual da fcil accesibilidad al norte, sur y valles de Quito. Una ventaja del conjunto habitacional es que dispondr de seguridad privada permanente. Dentro de los atributos intrnsecos, el producto presenta las siguientes caractersticas: Se presentan con precios bajos, para la fcil adquisicin. La utilizacin de materiales de calidad, para la estructura y los acabados de la vivienda.
1.3.1 Clasificacin por su uso y efecto Por su uso se determina que las viviendas constituyen un producto de consumo final porque van dirigidas a hogares, mientras que por su efecto las viviendas no son productos nuevos o innovadores, por lo tanto son
productos similares a los existentes en el mercado.
1.3.2 Normatividad Tcnica, Sanitaria 1.3.2.1 Normatividad Sanitaria
Se refiere a las exigidas por las instituciones de salud (local, nacional o internacional), las que usualmente se relacionan a las especificaciones tcnicas, productivas, de manejo, presentacin y calidad del producto. El conjunto habitacional contar con los respectivos permisos otorgados por las entidades correspondientes, las cuales garanticen e inspeccionen el correcto funcionamiento en lo que se refiere a alcantarillado y otros servicios indispensables que cuidasen la salud.
1.3.2.2
Normatividad Tcnica
Son las relativas al proceso productivo, equipos de procesamiento, insumos, controles en fases, grado de perecibilidad, obsolescencia, empaque, manejo comercial. El conjunto habitacional debe contar con las respectivas autorizaciones e inspecciones como las normativas registradas en la lnea de fbrica, aprobacin de planos estructurales y topogrficos.
1.4 Determinacin de la Demanda Actual 1.4.1 Metodologa de la Investigacin de Campo La metodologa a utilizarse en este proyecto es descriptiva e inductiva, ya que a travs de la encuesta se recopilarn datos al establecer contacto directo con los posibles clientes. Para el diseo de la investigacin se consideran los siguientes puntos: Segmentar el mercado Determinar el tamao del universo Prueba piloto
Determinacin de aciertos y fracasos Determinacin del tamao de la muestra Cuestionario definitivo Aplicacin del Cuestionario Final Transcripcin y tabulacin de datos Anlisis e interpretacin de los resultados
1.4.1.1 Segmento Objetivo La segmentacin de mercado.- Es una forma de buscar nuevas oportunidades en el mercado total a travs del conocimiento real de los consumidores.1 Las viviendas del conjunto habitacional de Mojas estarn dirigidas a hogares de la ciudad de Quito zona Manuela Senz, su segmentacin se efectuar considerando los siguientes criterios:
1.4.1.1.1 Segmentacin Geogrfica El mercado se divide segn variables como pas, regin, ciudad, cantn, parroquia, etc., basndose en la idea de que las necesidades de los consumidores varan segn el rea geogrfica donde viven.2 La segmentacin bajo sta variable se describe en el siguiente cuadro:
Cuadro No1. Variables Geogrficas VARIABLES GEOGRAFICAS DATOS Regin Sierra Urbana Densidad Quito Ciudad/Cantn Manuela Senz Zona 1.4.1.1.2 Segmentacin Demogrfica Consiste en dividir el mercado en grupos, a partir de variables como la edad, el sexo, los ingresos, la ocupacin, la religin, la raza, y la
1 2
Fischer, Laura. Mercadotecnia. Mc. Graw Hill, 2003 Mankiw Gregory; Principios de Economa, Tercera Edicin, Mc Graw Hill-Interamericana, 2002
nacionalidad.3 Mediante esta segmentacin se distinguirn los grupos de clientes de la siguiente manera: Tamao por hogar: Nivel socioeconmico: 3.8 miembros (Promedio) Medio-medio y Alto
1.4.1.2 Tamao del Universo El universo, constituyen los hogares urbanos del Distrito Metropolitano de Quito, zona Manuela Senz con un nivel socio-econmico medio-medio y alto. El cuadro siguiente muestra el tamao del universo: Cuadro No2. Tamao del Universo POBLACIN
Poblacin zona Manuela Senz Promedio de miembros por hogar
2009
227,128 3.8
Nmero de hogares zona Manuela Saenz 59,771 Porcentaje de hogares ubicados en niveles socio-econmico medio-medio y alto. 33.2% Nmero de hogares urbanos de la ciudad de Quito zona Manuela 19,844 Senz en niveles socio-econmicos medio-medio y alto. Fuente: Direccin Metropolitana de Planificacin Territorial de Quito, INEC (proyeccin poblacional) y Markop. Elaboracin: Wladimir Jimnez
1.4.1.3 Prueba Piloto La prueba piloto es la base para realizar el cuestionario final, representa una herramienta que ayuda a rectificar y reestructurar las preguntas contenidas de un cuestionario que sirve como prueba para el clculo de la aceptacin o no del producto. En principio se elabora la prueba piloto con cinco preguntas, las cuales contienen temas de inters como: la aceptacin de los hogares por el producto, precios que estaran dispuestos a pagar, gustos y preferencia. Para la aplicacin de la prueba piloto se escogieron 20 hogares, los cuales fueron elegidos aleatoriamente. En el Anexo No.1 se presenta el banco de preguntas de la prueba piloto.
Tipos de Mercado y segmentacin de Mercados: http://www.monografias.com
1.4.1.4 Determinacin de Aciertos Con la prueba piloto se procedi a encuestar a 20 hogares en el segmento determinado anteriormente. A continuacin se tabularon los datos obtenidos de la misma con los cuales se pudo determinar el porcentaje de aceptacin y de rechazo de los hogares en funcin de las preguntas 2 y 3, las cuales revelaron el inters por adquirir una vivienda en un conjunto habitacional en el sector de Monjas y el precio que estaran dispuestos a pagar por una vivienda de dichas caractersticas. En el Anexo No.2 se presenta la tabulacin del la prueba piloto. De esta forma quedan estructuradas las variables p y q, que sirven para determinar el tamao de la muestra: 1 = p + q p = 0.65* 0.28 = 0.19 q = 1 - 0.19 = 0.81 1.4.1.5 Determinacin del Tamao de la Muestra Para el clculo del tamao de la muestra se parte del tamao del universo, ya que se debe identificar si se trata de un universo finito o infinito, consiguiendo de esta manera aplicar la frmula adecuada para cada caso, adems de esto, se establece el porcentaje de aceptacin y de rechazo. Debido a que el tamao del universo es finito, se utiliz la siguiente frmula estadstica para determinar el tamao de la muestra:
n=
Z2 pq N e 2 ( N 1) + Z 2 * p * q
] (
Donde: N = Tamao de la poblacin n = Tamao de la muestra. Z = Nivel de confianza. p = Proporcin de Aceptacin del producto (Determinacin de aciertos)
q = Proporcin de No aceptacin del Producto (Determinacin de desaciertos) e = Error muestral. Aplicacin de la formula: N = Tamao de la poblacin n = Tamao de la muestra. Z = 1.88 (Equivalente a un nivel de confianza del 94%) p = 0.19 (Aceptacin del producto de la determinacin de aciertos) q = 0.81 desaciertos) e = 6% (Error muestral)
n=
(No aceptacin del producto de la determinacin de
1.88 2 * 0.19 * 0.81 * 19,844 0.06 2 * (19,844 1) + 1.88 2 * 0.19 * 0.81
] (
n=
10,794.03 71.97
n = 150
Por tanto el nmero de encuestas a realizarse es de 150.
1.4.1.6 Elaboracin del Cuestionario Definitivo Tomando como base el cuestionario piloto se realizaron rectificaciones y se reestructur con preguntas relacionadas a los temas como: precio, plaza, producto y promocin con lo cual result un banco de preguntas adecuado para realizar la investigacin de campo. En Anexo No.3 se presenta cuestionario definitivo.
1.4.1.7 Aplicacin del Cuestionario Se procedi a la aplicacin de las 150 encuestas a diferentes hogares pertenecientes a la zona Manuela Senz del Distrito Metropolitano de Quito. Decidiendo su realizacin en las principales parroquias como son: Puengasi, Centro Histrico, Itchimbia y San Juan. En el Anexo No.4 se presentan los
barrios pertenecientes a las diferentes parroquias de la zona Manuela Senz. 1.4.1.8 Tabulacin de Datos y Anlisis de Resultados La informacin obtenida de las encuestas realizadas se la transcribe de forma manual en el programa estadstico SPSS versin 12, posteriormente se realiza la tabulacin y anlisis de la misma. En el Anexo No. 5 exponen los resultados. se
1.5 Anlisis de la Demanda El principal objetivo del anlisis de la demanda es determinar los factores que afectan el comportamiento del mercado y las posibilidades reales de que las viviendas puedan comercializarse efectivamente en el mercado. Adems es primordial el anlisis de la demanda potencial que en este caso son los futuros consumidores; y tambin la demanda efectiva que son las personas que ejercen la demanda del producto.
1.5.1 Clasificacin La demanda de un producto puede tener origen en las necesidades del hombre, en la temporalidad, en su destino y en la estructura del mercado.
En relacin a su necesidad:
Estn enmarcadas dentro de la demanda de bienes socialmente bsicos, porque la sociedad requiere para su desarrollo y crecimiento.
En relacin con su temporalidad:
El conjunto habitacional se lo clasifica dentro de la demanda continua, debido a que su demanda puede verse incrementada conforme al crecimiento de la poblacin y con el correcto desarrollo de las estrategias de comercializacin.
De acuerdo a su destino:
En lo que respecta a las viviendas estn dentro de la demanda de bienes finales, pues son adquiridos por las personas directamente para su ocupacin.
De acuerdo con la estructura del mercado:
Las viviendas del conjunto habitacional, se enmarcan en la clasificacin de demanda insatisfecha o potencial, ya que la existencia de un mercado insatisfecho es evidente.
1.5.2 Factores que Afectan a la Demanda 1.5.2.1 Tamao del Crecimiento de la Poblacin A continuacin se presenta un cuadro con datos relacionados al crecimiento de la poblacin en la zona Manuela Senz de la cuidad de Quito:
Cuadro No3. Proyeccin Poblacional Zona Manuela Senz

PARROQUIAS TOTAL Administracin Zonal Manuela Saens PUENGASI LA LIBERTAD CENTRO HISTORICO ITCHIMBIA SAN JUAN Poblacin Censo 2001 Tasa de crecimiento demogrficos Proyeccin Tasa de Crecimiento(tc) 2005 tc 0.002 7.4 -2.3 -2.2 -3.2 -1.9 2010 2011 Tc 0.002 6.7 -3.2 -3.2 -4.1 -2.9 2015
227,173 48,621 28,477 50,982 37,573 61,520
-0.002 8.2 -1.2 -1.2 -2.2 -0.9
227,151 64,662 25,986 46,572 33,032 56,901
227,124 89,461 22,078 39,620 26,808 49,157
227,119 95,462 21,370 38,360 25,711 47,740
227,097 117,926 17,548 31,532 20,369 39,722
Fuente: Direccin Metropolitana de Planificacin Territorial de Quito. Elaboracin: Wladimir Jimnez
La poblacin al cual va dirigido el conjunto habitacional de Monjas, son los hogares ubicados en la zona Manuela Senz del Distrito Metropolitano de Quito. Segn el ltimo censo de poblacin del 2001 se registraron 227,173
4
habitantes en dicha zona. Se estima que la poblacin de la zona mencionada para los ao 2010-2011 sea de 221.124 y 227.1195 habitantes
4
Fuente: www4.quito.gov.ec ( Municipio de Quito) Fuente:WWW4.quito.gov.ec
10
respectivamente, es decir tendr una tasa de decrecimiento demogrfico del 0.002%6 constante para los aos 2010-2011.
1.5.2.2 Gustos y Preferencias A continuacin se presentan cuadros que muestran los gustos y preferencias de los hogares encuestados: Las siguientes cifras muestran que el 63.64% de los hogares que cuentan con un nivel de ingreso de 801 dlares en adelante, prefieren que la estructura de su vivienda sea construida con materiales tradicionales, lo que indica que una de las caractersticas que debe tener el producto que se ofrece ser construirse con materiales tradicionales.
Cuadro No.4 Tipo de materiales

Qu tipo de materiales prefiere para su vivienda Tradicional Menos de 800$ 37 Cul es su nivel de Ingreso familiar De 801 a 1000 $ 21 De 1001$ en adelante 7 65 28 63,64% 5 0 6 5 11,36% 4 7 11 11 30 14 82 44 1 0 38 Metlica Madera Total
Total Demanda potencial % Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez
25% 100%
Mediante el siguiente cuadro se determin que el 65.91% de los hogares con capacidad monetaria para adquirir una vivienda prefieren que tenga dos planta, con el 29.55% de los hogares indicaron con ms de dos plantas.
Fuente:WWW4.quito.gov.ec
11
Cuadro No.5 Nmero de plantas

La casa que usted adquirira le gustara que sea de: Una Planta Dos plantas ms de dos Menos de 800$ De 801 a 1000 $ De 1001$ en adelante Total
Cul es su nivel de ingreso familiar
1 1 1 3 2 4.55%
32 24 5 61 29 65.91%
5 5 8 18 13 29.55%
38 30 14 82 44 100%
Total Demanda potencial %
Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez
En lo que respecta a cuntos dormitorios debern tener las viviendas, el 84.09% de los hogares con capacidad de pago para adquirir el producto prefirieron tres dormitorios, mientras que el 15% indic que con tres dormitorios. Cuadro No.6 Nmero de Dormitorios
Cuntos dormitorios le gustara que tenga su vivienda Dos Tres dormitorios Dormitorios Cul es su nivel de ingreso familiar Menos de 800$ De 801 a 1000 $ 10 6 1 17 7 15.91% 28 24 13 65 37 84.09%
Total 38 30 14 82 44 100%
De 1001$ en adelante Total Demanda potencial % Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez
Las preferencias para el rea de construccin de las vivienda determin que, 45.5% de los hogares optaron por un rea de construccin entre 81 a 91m2, mientras que igual porcentaje de los hogares decidieron por un rea entre 91 a 110m2.
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Cuadro No.7 rea de Construccin

Con qu rea de construccin adquirira su vivienda de 70 a de 81a de 91 a 80m2 90m2 110m2 Cul es su nivel de ingreso familiar Menos de 800$ De 801 a 1000 $ 7 2 2 11 4 9.1% 24 18 2 44 20 45.5% 7 10 10 27 20 45.5%
Total 38 30 14 82 44 100%
De 1001$ en adelante Total Demanda potencial % Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez
Del mismo modo el 31.82% de los hogares apreciaron financiar su vivienda a travs de Bancos, Mutualistas o Cooperativas; un 29.55% realizarn la compra directamente con el constructor, el 22.73% de hogares prefieren con el IEES, y finalmente un 11.36% de hogares decidieron financiarse con inmobiliarias. Cuadro No. 8 Preferencias de Financiamiento
A travs de quin le gustara financiar su vivienda Total Bancos/ Inmobil 0 Constructor IEES mutualistas iarias Cul es su nivel de ingreso familiar Menos de 800$ De 801 a 1000 $ De 1001$ en adelante Total Demanda potencial 1 2 0 13 11 2 26 13 29.55% 14 8 6 28 14 31.82% 3 1 4 8 5 11.36% 7 8 2 38 30 14
3 2 4.55 % % Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez
17 82 10 44 22.7 100% 3%
13
1.5.2.3 Nivel de Ingresos Las viviendas del conjunto habitacional estn dirigidas a hogares que se ubican en los estratos medio-medio y alto. Los resultados arrojados por la investigacin de campo establece que el 36.6 % se encuentran en el estrato medio-medio y el 17.1% en el estrato alto, lo que indica que tienen capacidad de pagar y comprar este producto el 53.7% de los hogares investigados. Cuadro No 9 Ingresos de los hogares
Cul es su nivel de ingreso familiar Menos de 800$ Le gustara adquirir una SI vivienda Monjas 38 Total 38 Demanda potencial % Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez De 801 a 1000 $ De 1001$ en adelante Total
30 30 30 36.6%
14 14 14 17.07%
82 82 44 53.7%
1.5.2.4 Precio El siguiente cuadro muestra los precios que los hogares interesados estaran dispuestos a pagar por una vivienda en dicho conjunto de acuerdo a su nivel de ingresos: Cuadro No 10 Preferencia de Precio
Cunto estara dispuesto a pagar por una vivienda 90m2 aproxi 35000 a 40000 a 45000 a 40000 45000 50000 38 0 0 19 10 1 0 57 19 43.18% 8 18 18 40.91% 6 7 7 15.90%
Total 38 30 14 82 44
Cul es su nivel de ingreso familiar
Menos de 800$ De 801 a 1000 $ De 1001$ en adelante
Total Demanda Potencial % Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez
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El 43.18% de los hogares con ingresos superiores a 801 estaran dispuestos a pagar entre 35.000 y 40.000, en tanto que el 40.91% adquirira una vivienda entre 40.000 y 45.000 y entre 45.000 a 50.000 prefiri un 15.9%.
1.5.3 Anlisis Histrico de la Demanda De acuerdo a los cuadros estadsticos presentados anualmente se puede observar que el crecimiento poblacional de la ciudad de Quito ha sido ascendente, mientras que el segmento objetivo que es la zona Manuela Senz sufrir una disminucin poblacional del 0.002% hasta el 2011. En el Anexo No.6 se presenta el crecimiento poblacional de dicho sector.
1.5.4 Demanda Actual del Producto La demanda actual de viviendas para la zona Manuela Senz en el 2009, se calcul de la siguiente manera: Cuadro No.11 Demanda Actual
POBLACIN Poblacin Total urbana de Quito Poblacin zona Manuela Senz Promedio de miembros por hogar Nmero de hogares urbanos de Quito zona Manuela Senz Porcentaje de hogares ubicados en los niveles socio econmicos medio alto y alto Nmero de hogares urbanos de la ciudad de Quito de niveles socio-econmicos alto y medio alto Porcentaje de hogares que estaran dispuestos adquirir una vivienda Nmero de hogares que estaran dispuestos adquirir una vivienda Porcentaje de hogares que tendran la capacidad de pago Nmero de hogares con capacidad de pago 2009 1,599,361 227,128 3.8 59,771 33.2% 19,844 54.7% 10,795 53.7% 5,732
Consumo promedio anual 1 Demanda Actual 5,732 Fuente: CEPAR. ENDEMAIN 2004, Direccin Metropolitana de Planificacin Territorial Quito, INEC e Investigacin de campo. Elaboracin: Wladimir Jimnez
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1.5.5 Proyeccin de la Demanda Por no existir informacin fidedigna de la demanda histrica de viviendas se proceder a realizar la proyeccin de la demanda con los siguientes supuestos:
La poblacin en el periodo 2010-2011 decrece a una tasa del 0.002%
7
anual.
La demanda por hogar es igual a una vivienda por ao. El porcentaje del nmero de hogares ubicados en niveles socio
econmico medio-medio y alto es de 33.2%8 el cual se mantiene constante para los aos 2010-2011.
El porcentaje de hogares que estn dispuestos a adquirir una vivienda
corresponde al 54.7%9
El 53.7% de hogares con capacidad de pago para adquirir una vivienda
en el conjunto habitacional se mantiene constante.
A continuacin se presentan los resultados obtenidos: Cuadro No.12 Proyeccin de la Demanda

POBLACIN
Poblacin zona Manuela Senz
2010
227,124
2011
227,119
Promedio de miembros por hogar

Nmero de hogares urbanos de Quito zona Manuela Senz Porcentaje de hogares ubicados en niveles socio- econmico medio- medio y alto Nmero de hogares ubicados en niveles socio-econmico medio-medio y alto Porcentaje de hogares que estn dispuestos adquirir una vivienda Nmero de hogares que estn dispuestos adquirir una vivienda Porcentaje de hogares con capacidad de pago para adquirir una vivienda en el conjunto habitacional Nmero de hogares con capacidad de pago para adquirir una vivienda en el conjunto habitacional Consumo promedio anual
3.8
59,769 33.2% 19,843 54.7% 10,795 53.7% 5,732 1
3.8
59,768 33.2% 19,843 54.7% 10,795 53.7% 5,732 1
Demanda Proyectada 5,732 5,731 Fuente: CEPAR. ENDEMAIN 2004, Direccin Metropolitana de Planificacin Territorial Quito, INEC Elaboracin: Wladimir Jimnez
7 7 8
Fuente: www4.quito.gov.ec/mapas/indicadores/proyeccin_zonal.htm Fuente: www4.quito.gov.ec/mapas/indicadores/proyeccin_zonal.htm Fuente: Markop 9 Fuente: Investigacin de campo 2009
16
1.6 Anlisis de la Oferta Oferta es el volumen del bien que los productores colocan en el mercado para ser vendidos10.
1.6.1 Clasificacin de la Oferta La oferta se clasifica en: oligoplica, monoplica y competitiva, la ms acertada para la construccin del conjunto habitacional se consider que es la oferta oligoplica dado que el nmero de competidores en la zona Manuela Senz es reducido.
1.6.2 Factores que Afectan a la Oferta 1.6.2.1 Variacin de Precios de Materiales de Construccin
A continuacin se detalla la variacin de los precios de los principales materiales de construccin: Cuadro No.13 Variacin de Precios Materiales de Construccin
2007 MATERIALES Cemento Rocafuerte Bloque pesado de 20x20x40 Varilla corrugada antissmica A42S. D=8mm UNI. 50 kg U Qq PROVEEDOR Disensa Pre-Fabricados de Hormign Gerardo Parra Mio Adelca 2008 Cemento Rocafuerte Bloque pesado de 20x20x40 Varilla corrugada antissmica A42S. D=8mm 50 kg U Qq Disensa Pre-Fabricados de Hormign Gerardo Parra Mio Adelca 2009 Cemento Rocafuerte Bloque pesado de 20x20x40 Varilla corrugada antissmica A42S. D=8mm 50 kg U Qq Disensa Pre-Fabricados de Hormign Gerardo Parra Mio Adelca 6.62 0.39 52.98 2.35% 1.31% 17.40% 6.32 0.39 42.28 % de MARZO crecimiento 6.32 0.38 38.44
Fuente: Cmara de Construccin de Quito Elaboracin: Wladimir Jimnez
Como podemos observar la varilla es el material que experiment el mayor incremento porcentual para el mes de marzo del 2009 con relacin a los
10
Pgina web: www.google.com
17
precios del 2007, siendo del 17.40%, esto debido a la elevacin de los precios del petrleo a nivel internacional, mientras que en lo referente al cemento y bloque no presenta un mayor crecimiento porcentual, siendo del 2.5% y 1.31% respectivamente.
1.6.2.2.
Capacidad de Inversin y Disponibilidad de Tierra
Uno de los principales factores que afectan a la oferta es la falta de capital para la inversin. Por otro lado, la disponibilidad de tierra es fundamental para este proyecto dado que la cantidad de terreno necesario es relativamente grande para el mismo, tomando en cuenta que la zona de Manuela Senz no cuenta con grandes cantidades de terrenos aptos para la construccin de otros conjuntos habitacionales.
Es importante mencionar que la ubicacin del terreno ser fundamental he influir en los resultados esperados ya que este es un factor que afecta a cualquier negocio, en especial al de la construccin de conjuntos habitacionales.
1.6.3. Oferta Actual La oferta actual en la zona Manuela Senz est dada principalmente por un solo competidor, mismo que se detalla a continuacin:
Cuadro No.14 Oferta actual 2009

Conjunto habitacional Plaza San Marcos Balcn de la Cuenca Disponibilidad Metros de construccin Precio Direccin
20 unidades habitacionales
Desde 107m2
Desde 97.000
Calle Junn entre Jijn y Gutirrez
Fuente: Investigacin de campo Elaboracin: Wladimir Jimnez
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Con este competidor y sus respectivas disponibilidades de unidades habitacionales, se puede obtener la oferta actual, la cual es de 20 unidades de vivienda colocadas en el mercado para ser vendidas. Esto se lo obtuvo mediante la informacin de la investigacin de campo en lo que se refiere a conjuntos habitacionales que se encuentren en la zona Manuela Senz.
1.6.4. Proyeccin de la Oferta Para poder proyectar la oferta se utiliz la informacin de la investigacin de campo, con lo cual se determin que existen dos futuros competidores, los cuales se detallan en el cuadro No.1, los mismos que se encuentran en proyecto y sern ejecutados para el 2010.
Cuadro No. 15 Posible Oferta Futura 2010

Conjunto habitacional Bar II Disponibilidad Metros de construccin 82m2 Precio Direccin
95 casas
Desde 47.500 hasta 53.800
Antiguo peaje
Bonsi IV
14 casas
92 m2
A 500mts Casas 55.000 con del peaje acabados salida para el valle de los Chillos
Con base a la informacin anterior se puede concluir que para el 2010 la oferta de conjuntos habitacionales en el rea de influencia del presente periodo ascender a 109; en tanto que para el 2011 no habra oferta de viviendas.
1.7.
Estimacin de la Demanda Insatisfecha
La demanda insatisfecha est dada por la diferencia entre la demanda del producto y la oferta del mismo. La demanda insatisfecha se la puede apreciar en el siguiente cuadro.
19
Cuadro No.16 Proyeccin de la Demanda Insatisfecha

Ao Demanda 2010 5,732 2011 5,731 Fuente: Investigacin de campo Elaboracin: Wladimir Jimnez Oferta 109 0 Demanda insatisfecha 5,623 5,731
1.8.
Anlisis de Precios
1.8.1. Precios Actuales Para determinar el comportamiento de los precios actuales se tom en cuenta la informacin obtenida de la investigacin de campo. En el cuadro No.17 se puede observar el precio que presenta en el conjunto habitacional Balcn de Cuenca el cual es de 97.000 dlares por unidad habitacional, con caractersticas de 107m2, es decir a 915.1 dlares el metro cuadrado de construccin. Cuadro No. 17 Precios Actuales de Viviendas
Conjunto habitacional Disponibilidad Metros de construccin Desde 107m2 Precio Direccin
Plaza San 20 Unidades Marcos habitacionales Balcn de la Cuenca Fuente: Investigacin de campo Elaboracin: Wladimir Jimnez
Desde $97.000
Calle Junn entre Jijn y Gutirrez
1.8.2. Forma de Fijacin de Precio La forma que se utilizar para fijar el precio de las viviendas del conjunto habitacional de Monjas ser mediante la determinacin del costo de construccin, es decir, el precio se lo establecer tomando en cuenta el costo de construccin de cada vivienda y la infraestructura del conjunto.
1.8.2.1.
Proceso de Comercializacin
A continuacin se presenta el proceso de comercializacin que utilizar para el conjunto habitacional:
20
Cuadro No. 18 Proceso de Comercializacin 34.1% Consumidor final
31.82% Bancos/Mutualistas 22.73% IEES
Constructor
11.36%
Inmobiliaria
1.8.3. Mrgenes de Precios: estacionalidad, volumen, forma de pago Para el clculo de los mrgenes de precios se utiliz el precio de las viviendas del conjunto habitacional de Monjas, el cual es de 52,800 dlares.
En el proceso de comercializacin por medio de inmobiliaria se utiliz el de la vivienda ms la comisin que aplica la inmobiliaria que es
aproximadamente el 6%.
M arg en. precio. =
Consumidor Inmobiliaria
M arg en. precio. =
52,800 55,968
M arg en . precio . = 0 . 94 %
En el caso del proceso de comercializacin directa, es decir constructorconsumidor final se utiliz el costo de produccin ms un margen de utilidad.
21
M arg en. precio.directa = cos to.construcion. + .utilidad
1.8.3.1.
Forma de Pago
Las viviendas del conjunto habitacional de Monjas tendrn dos formas de pago: de contado y a crdito, con respecto a la primera los hogares que opten por esta forma se les beneficiar con un descuento en el precio de su vivienda, mientras que a los hogares que deseen adquirir su vivienda mediante crdito, se les facilitar con cualquier entidad financiera pblica o privada y la poltica de pago sern las siguientes: 30% de entrada, 10% a 12 meses y el 60% a la fecha de entrega de la vivienda.
22
CAPTULO II ESTUDIO TCNICO
23
2.1 Tamao del Proyecto La importancia de definir el tamao que tendr este proyecto se da por su influencia sobre el nivel de las inversiones y los costos que sean necesarios para su construccin, es decir sobre la estimacin de la rentabilidad que podra generar su construccin. Por lo cual la decisin que se tome con respecto al tamao determinar el nivel de operacin del proyecto que posteriormente explicar la estimacin de los ingresos por ventas. 2.1.1 Factores Determinantes del Tamao 2.1.1.1 El Mercado La demanda por satisfacer, es uno de los factores que condiciona el tamao del mercado, lo propuesto en este proyecto solo puede aceptarse en caso de que la cantidad demanda total sea claramente superior a dicho tamao. En el caso de la demanda insatisfecha proyectada en este proyecto podemos manifestar que no tiene problema con el mercado ya que el proyecto propuesto es relativamente pequeo en relacin a la misma. A continuacin se muestra la demanda insatisfecha proyectada del proyecto.
Grafico No.19 Mercado Actual

Demanda Ao 2010 Demanda 5,732 Oferta 109 0 insatisfecha 5,623 5,731
2011 5,731 Fuente: Investigacin de campo Elaboracin: Wladimir Jimnez
En el cuadro anterior se determina que la demanda insatisfecha es de 5,623 y 5,731 viviendas para los aos 2010-2011 respectivamente, el cual es mayor al tamao del proyecto propuesto.
24
2.1.1.2
Disponibilidad de Recursos Financieros
La disponibilidad de recursos financieros es un factor que permite determinar la ejecucin o no del proyecto, debido al giro del negocio, los recursos financieros se los puede obtener de dos fuentes: de capital social propio y de crditos que pueden conseguir los clientes potenciales a travs de instituciones financieras. Mediante estas dos fuentes se debe determinar si se cuenta con los recursos financieros necesarios para llevar a cabo el proyecto, caso contrario tomar la mejor alternativas de financiamiento sean estos con instituciones financieras o socios.
2.1.1.3
Disponibilidad de Materia Prima
La disponibilidad de materia prima representa un factor importante, ya que en el caso de un desabastecimiento o escasez de materiales de construccin, afectara gravemente a la construccin de las viviendas. Mediante la investigacin de campo se puede determinar que la disponibilidad de materia prima, no implica un problema tomando en cuenta la ubicacin del proyecto, ya que ste se encuentra ubicado en una zona donde existen fuentes de abastecimiento de materiales de construccin a su alrededor.
2.1.2 Optimizacin del Tamao La determinacin del tamao debe basarse en dos consideraciones que confieren un carcter cambiante a la oportunidad del proyecto: la relacin precio-volumen, por el efecto de la elasticidad de la demanda, y la relacin costo-volumen por las economas y deseconomas de escala que pueden lograrse en el proceso productivo. La evaluacin que se realice de estas variables debe tener por objeto estimar los costos y beneficios de las diferentes alternativas posibles de implementar y determinar el valor actual neto de cada tamao opcional para identificar aquel en que ste se maximiza.11 El presente proyecto, por falta de disponibilidad de terreno en
11
Sapag Chain, Nassir y Sapag Chain Reinaldo. Preparacin y Evaluacin de Proyectos. 5ta. Edicin. Editorial Mc. Graw Hill. 2007
25
el rea de influencia, solamente podr construir nueve viviendas, nmero por dems nfimo respecto a la demanda insatisfecha calculada. 2.1.3 Definicin de las Capacidades de Produccin Esta dado por el nmero de viviendas que se pueden construir en un rea de terreno de 680 m2, en funcin del rea de cada uno de los lotes, reas verdes y va de acceso. A continuacin se presenta la distribucin en metros cuadrados. Cuadro No. 20 Capacidad de Produccin Distribucin Cantidad en m2
Total metros del terreno Total disponible para construccin 1era planta rea de lote para cada vivienda Espacio para vas de acceso Espacio para reas verdes Nmero de viviendas
Fuente: Lotizacin de terreno Elaboracin: Wladimir Jimnez
680 396
44 232 52 9
2.2.
Localizacin del Proyecto

12
La localizacin adecuada de la empresa que se creara con la aprobacin del proyecto puede determinar el xito o fracaso de un negocio
12
26
2.2.1. Macro Localizacin El presente proyecto estar ubicado en: Provincia: Pichincha Cantn: Quito Administracin Zonal: Manuela Senz A continuacin se presenta el mapa de macrolocalizacin del proyecto:
Zona Manuela Senz
2.2.2. Micro Localizacin Debido al cumplimiento de determinadas caractersticas, el proyecto se lo implementar en la Parroquia de Puengasi, sector Monjas, barrio Alma Lojana, calle I E20-72 y calle B, lote 68.
27
2.2.2.1.
Plano de la Micro Localizacin
Conjunto Habitacional
2.3.
Ingeniera del Proyecto
La ingeniera del proyecto debe llegar a determinar la funcin de produccin ptima para la utilizacin eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la produccin del bien o servicio deseado13 La ingeniera de este proyecto tiene como objetivo definir los procesos de construccin de las viviendas y establecer la infraestructura que se requiere para la implantacin del conjunto habitacional. 2.3.1. Flujograma del Proyecto El flujograma de proyecto est basado en el proceso de construccin del conjunto habitacional, es decir, se clasificar en funcin del bien que se ofrecer en el mercado detallando las actividades que se van a realizar para la implantacin del mismo. A continuacin se detallan las actividades del proceso de construccin:
13
28
INICIO
Adquisicin de permisos municipales de construccin

Actividades preliminares
Estudio del suelo
Diseo arquitectnico Diseo estructural Diseo hidrogrfico
Cerramiento
Cerramiento del terreno
Obras preliminares limpieza y excavacin

Construccin red de alcantarillado y vas de acceso

Urbanizacin Construccin primera y segunda planta
Construccin viviendas
Adoquinamiento de va vehicular y accesos peatonales
Siembra en areas verdes

Exteriores
Permisos de funcionamiento y habitabilidad
Entrega de vivienda
FIN 29
2.3.2. Distribucin de Planta En el siguiente cuadro se muestra la distribucin de planta Grafico No. 22 Distribucin de planta
Conjunto Habitacional de Monjas
Casa
Casa
reas verdes
Parqueadero
Acceso principal
Casa
Casa
Casa
Casa
Casa
Casa
Casa
Guardiana
3
reas verdes
2.3.3. Determinacin de las Inversiones Para la ejecucin del proyecto de vivienda se requiere realizar la siguiente inversin: Cuadro No.23 Resumen inversin inicial
Inversin Terreno Inversin activo fijo despreciable Inversin activos Intangibles Inversin de Capital de Trabajo Total inversin inicial Fuente: Anexo No. Elaboracin: Wladimir Jimnez Valor -56.000 -1.100 -11.140 -39.700 -107.940
El total de la inversin de la construccin del conjunto habitacional es 107.940 dlares.
30
2.3.4. Calendario de Ejecucin del Proyecto

Ao 1 m1 Ao 2 m2 m3 m4 m5 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12 m1 m2 m3 m4 m5 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12 S e p tie m b re S e p tie m b re N o v ie m b re N o v ie m b re D ic ie m b re D ic ie m b re
O c tu b re
Enero 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Adquisicin de permisos Municipales de construccin Estudio del suelo Diseo Estructural Diseo topogrfico Cerramiento del terreno Limpieza y excavacin del terreno Construccin de red de alcantarillado alumbrado y vas de acceso Construccin de las cuatro primeras viviendas Construccin de las cinco ultimas viviendas Adoquinamiento de vas vehicular y accesos peatonales Siembra de reas verdes Permisos de funcionamiento y habitabilidad ENTREGA DE VIVIENDAS 1 mes 2 meses 1 mes 1 ao 1 ao 3 meses 3 dias 5 dias 5 dias 5 dias 2 meses 1 mes
31
O c tu b re
F e b re ro
F e b re ro
A g o s to
A g o s to
Actividades
Tiempo M a rz o M ayo J u n io A b ril J u lio
M a rz o
E n e ro
M ayo
J u n io
A b ril
J u lio
CAPTULO III LA EMPRESA Y SU ORGANIZACIN
3.1.
La Empresa
La empresa es una unidad econmica de produccin, trasformacin o prestacin de servicios, con el objetivo de satisfacer necesidades dentro de un mercado de bienes o servicios para logar una utilidad o beneficio. En este proyecto la organizacin se constituye por las personas encargadas de la administracin y ejecucin del proyecto habitacional.
3.2.
Base Filosfica de la Empresa
3.2.1. Visin 2011 Entregar las viviendas a cada uno de los compradores, cumpliendo con los estndares de calidad en la construccin y de manera responsable respetar los programas de construccin estipulados en el momento de la compra.
3.2.2. Misin Desarrollar un proyecto habitacional acorde a las necesidades de los consumidores, administrando los recursos de una manera eficiente, optimizando costos con el objetivo de ofrecer calidad y buen precio, integrando los gustos y preferencias de los clientes potenciales para la construccin de las viviendas del conjunto habitacional. 3.2.3. Objetivos Estratgicos Dentro de los objetivos estratgicos del proyecto se encuentran los siguientes:
Utilizar los recursos correctamente con el fin que el proyecto sea
ejecutado con los costos establecidos para lograr una utilidad o beneficio.
Planificar, dirigir y cumplir con los planes de construccin estimados,
para lograr una entrega satisfactoria de las viviendas.

Ofrecer un precio accesible para los clientes potenciales. Dar facilidades de financiamiento en el momento de adquirir las
viviendas.
33
Dar a conocer el proyecto con la utilizacin de medios de
comunicacin seleccionados por los clientes potenciales.
Estimular la venta de las viviendas del proyecto habitacional
3.2.4. Principios y Valores Dentro de los principios y valores que el proyecto ha establecido tenemos:
Responsabilidad.Desarrollar
las
operaciones
de
construccin
cumpliendo las leyes estipuladas por la ley.

Calidad.- Utilizar materiales de calidad con lo cual garantice la vida del
producto.
Realizar un trabajo responsable y de calidad dentro de los tiempos
estipulados
3.2.5. Estrategia Empresarial Porter describi la estrategia competitiva, como las acciones ofensivas o defensivas de una empresa para crear una posicin defendible dentro de una industria, acciones que eran la respuesta a las cinco fuerzas competitivas que el autor indic como determinantes de la naturaleza y el grado de competencia que rodeaba a una empresa y que como resultado, buscaba obtener un importante rendimiento sobre la inversin. Aunque cada empresa buscaba por distintos caminos llegar a se resultado final, la cuestin resida en que para una empresa su mejor estrategia debera reflejar que tan bien haba comprendido y actuado en el escenario de las circunstancias que le correspondieron. Porter identific tres estrategias genricas que podan usarse individualmente o en conjunto, para crear en el largo plazo esa posicin defendible que sobrepasara el desempeo de los competidores en una industria. Esas tres estrategias genricas fueron14:
14
http://www.deguate.com/infocentros/gerencia/mercadeo/mk15.htm
34
El liderazgo en costos totales bajos La diferenciacin El enfoque
3.2.5.1.
Estrategia de Competitividad
La estrategia de liderazgos en costos sern las acciones defensivas y ofensivas que utilizar el proyecto habitacional, con lo que se tendr una posicin definida, la misma que quiere decir mantener costos ms bajos frente a los de la competencia, la misma que nos brindar una ventaja competitiva.
3.2.5.2.
Estrategia de Crecimiento
El proyecto habitacional establecer estrategias de penetracin, la misma que permitir crecer a travs de la obtencin de una mayor acogida por el producto ofrecido. Es decir lograr una atraccin de los clientes potenciales para tener un nivel de ventas ptimo. 3.2.5.3. Estrategia de Competencia
La estrategia de competencia ser aprovechar la ubicacin geogrfica en que se construir el conjunto habitacional, es decir aprovechar que se cuenta con un lugar cntrico de la ciudad de Quito y ser una zona segura; ofreciendo a precios ms bajos que la competencia. 3.2.5.4. Estrategia Operativa
Realizar rgidos controles en los gastos de las reas operativas, administrativas y comerciales, as se conseguir reducir el precio de los productos actuales sobre la competencia. 3.3. Estrategias de Mercadotecnia
3.3.1. Estrategia de Precio La poltica de fijacin de precios se basar en relacin a los que presenta la competencia, es decir fijar un precio ms bajo.
35
A continuacin se presenta los precios de la competencia actual y futura: Cuadro No. 24 Oferta Actual y Futura Conjunto habitacional Metros de construccin
Disponibilidad
Precio
Balcn de la Cuenca Bar II
20 Departamentos 95 casas
Desde 107m2 82m2
Bonsi IV
14 casas
90 m2
Desde 97.000 Desde 47.500 hasta 53.800 Casas 55.000 con acabados
Fuente: Investigacin de campo Elaborado: Wladimir Jimnez
Mediante el siguiente cuadro se determinan los precios por metros cuadrados que ofrece la competencia; el conjunto habitacional Balcn de Cuenca presenta un precio de 906 dlares por metro cuadrado, Bar un precio aproximado de 617 dlares y el conjunto habitacional Bonsi presenta un precio de 611 dlares por metro cuadrado, por lo cual se establecer una estrategia a costo ms bajo, ofreciendo a 600 dlares por metro cuadro. 3.3.2. Estrategia de Promocin Dentro de la estrategia de promocin est el manejo de hacer conocer al producto, la cual se la realizar por medio de propagandas publicitarias tomando en cuenta las seleccionadas por los posibles clientes. Es decir se realizar una promocin utilizando la prensa escrita como: anuncios en peridicos ms conocidos de la ciudad de Quito. Tambin se utilizarn afiches en distintos lugares estratgicos de la ciudad y se promocionar mediante pginas Web.
A continuacin se presenta las preferencias para informarse sobre el conjunto habitacional.
36
Cuadro No. 25 Preferencias Publicitarias

Con qu medios publicitarios le gustara informarse Prensa escrita Le gustara adquirir una vivienda Monjas Total SI 19 32 32 8 8 11 11 12 12 82 82 Afiches Radio Hojas volantes Internet Total
19 Fuente: Investigacin de campo Elaborado: Wladimir Jimnez
3.3.3. Estrategia de Producto La estrategia de producto se basar en ofrecer un producto que satisfaga las necesidades requeridas por los clientes potenciales las cuales son las siguientes: cada vivienda tendr dos plantas, con un rea de construccin de 88m2, la primera planta con sala, comedor, cocina, y un bao general, con lo que respecta a la segunda planta, contar con tres dormitorios y un bao, dispondr de su propio garaje. 3.3.4. Estrategia de Plaza La estrategia de plaza se la realizar mediante la entrega directa de las viviendas constructor - cliente comprador, con facilidades de financiamiento con instituciones pblicas o privadas; otorgando descuento a los clientes que adquieran su vivienda de contado.
3.4.
Estructura Orgnica
El organigrama es un modelo abstracto y sistemtico, que permite obtener una idea uniforme acerca de la estructura formal de una organizacin15
3.4.1. Organigrama Estructural El Organigrama estructural se lo presenta a continuacin:
15
www.monografias.com/trabajos11/.../organig.shtml
37
Administracin
Secretaria
Promocin y ventas
Fiscalizacin
3.4.2. Organizacin Funcional A continuacin se presenta el organigrama funcional del conjunto habitacional
Administrador Supervisa la utilizacin de los recursos Supervisa el proyecto Establece polticas
Secretaria Dar Atencin al cliente Realiza pedidos e informes para la Administracin
Asesor comercial o Promocionar y realizar ventas de campo
Fiscalizador Supervisa la ejecucin de la obra Comunicar a administracin las actividades realizadas Controlar que la construccin se la construya respetando los planes de construccin.
38
CAPTULO IV ESTUDIO FINACIERO
39
4.1.
Estudio Financiero
El presente captulo tiene como objetivo sistematizar la informacin que proveen los estudios de mercado, tcnico y organizacional a fin de incorporarla como un antecedente ms en la proyeccin del flujo de caja que posibilite su posterior evaluacin de la implementacin del conjunto habitacional.
4.2.
Presupuesto
Es un plan de accin dirigido a cumplir una meta prevista, expresada en valores y trminos financieros que, debe cumplirse en determinado tiempo y bajo ciertas condiciones previstas, este concepto se aplica a cada centro de responsabilidad de la organizacin.16 4.2.1. Presupuesto de Inversin 4.2.1.1. Activos Fijos
Las inversiones en activos fijos son todas aquellas que se realizan en los bienes tangibles que se utilizarn en el proceso de transformacin de los insumos o que sirvan de apoyo a la operacin normal del proyecto. Constituyen activos fijos, entre otros, los terrenos, las obras fijas (edificios industriales, salas de venta, oficinas administrativas, vas de acceso, estacionamientos, bodegas etctera), el equipamiento de planta, oficinas y salas de venta (en maquinaria, muebles, herramientas, vehculos y decoracin en general) y la infraestructura de servicios de apoyo (agua potable, desages, red elctrica, comunicaciones, energa). Para efectos contables, los activos fijos estn sujetos a depreciacin, la cual afectar el resultado de la evaluacin por su efecto sobre el clculo de los impuestos.17
16 17
http://www.monografias.com/trabajos3/presupuestos/presupuestos.shtml SAPAG, Nassir y SAPAG Reinaldo. Preparacin y Evaluacin de Proyectos. McGraw-Hill Cuarta Edicin
40
En el siguiente cuadro, se presentan los activos fijos, necesarios para la ejecucin del proyecto. Cuadro No. 26 Inversin Activos Fijos
CONCEPTO Uni. Med Terreno MUEBLES Y ENSERES Escritorio Gerente proyecto Escritorio Ventas Sillas Archivador Total muebles y enseres EQUIPOS DE OFICINA Calculadora Telfonos Fax Total equipos de oficina EQUIPOS DE COMPUTACIN Computadoras Impresora multifuncin Total equipos de computacin TOTAL ACTIVOS FIJOS DEPRECIABLE TOTAL ACTIVOS FIJOS Unid. Unid. 1 1 500 200 500 200 700 1,100 57,100 Unid. Unid. Unid. 2 2 1 15 20 20 30 40 20 90 M2 Unid. Unid. Unid. Unid. 680 1 1 3 1 Cant. C/U 82 100 70 30 50 56,000 100 70 90 50 310 Costo Total
Fuente: Anexo No. 14 Elaboracin: Wladimir Jimnez
4.2.1.2.
Activos Intangibles
Las inversiones en activos intangibles son todas aquellas que se realizan sobre activos constituidos por los servicios o derechos adquiridos, necesarios para la puesta en marcha del proyecto. Constituyen inversiones intangibles susceptibles de amortizar y, al igual que la depreciacin, afectarn al flujo de caja indirectamente por la va de una disminucin en la renta imponible, y por tanto de los impuestos pagaderos. Los principales tems que configuran esta inversin son los gastos de organizacin, las patentes y licencias, los gastos de puesta en marcha, la capacitacin, las bases de datos y los sistemas de informacin preoperativos.18
SAPAG, Nassir y SAPAG Reinaldo. Preparacin y Evaluacin de Proyectos. McGraw-Hill Cuarta Edicin
18
41
A continuacin se detallan los activos intangibles.

Cuadro No.27 Inversin Activos Intangibles
CONCEPTO
Asesora jurdica proyecto Planificacin Arquitectura Estudio del suelo Diseo elctrico Levantamiento topogrfico Permisos Derechos EMAP Derecho Andinatel Derechos EEQ Derecho predial
Uni. med.
Global
Cant.
1
C/U
500
Inver. Total
500
Global Global Global Global Global Global Global Global Global
1 1 1 1 1 1 1 1 1
1.500 600 1.000 500 4.000 400 600 400 140
1.000 600 1.000 500 4.000 400 600 400 140
Impuesto aprobacin planos Global
1.000
1.000
Fondo de garanta Construccin
Global
1.000
1.000 11.140
TOTAL ACTIVOS INTANGIBLES
Fuente: Anexo No. 15 Elaboracin: Wladimir Jimnez
4.2.1.3.
Capital de Trabajo
La inversin en capital constituye el conjunto de recursos necesarios, constituidos por activos corrientes, para la operacin normal del proyecto durante un ciclo productivo, para una capacidad y tamao determinados19 Los mtodos principales para calcular el monto de la inversin en capital de trabajo son los siguientes:
19
Sapag Chain Nassir y Sapag Chain Reinaldo, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Quinta Edicin, Editorial Mc Graw Hill.
42
Mtodo contable
Una forma comnmente usada para proyectar las requerimientos de capital de trabajo es la de cuantificar la inversin requerida en cada uno de los rubros del activo corriente, considerando que parte de estos activos pueden financiarse por pasivos de corto plazo (pero de carcter permanente), como los crditos bancarios de proveedores o los prstamos bancarios. 20
Mtodo del perodo de desfase
Este mtodo consiste en determinar la cuanta de los costos de operacin que deben financiarse desde el momento en que se efecta el primer pago por la adquisicin de la materia prima hasta el momento en que se recauda el ingreso por ventas de produccin, que se destinar a financiar el periodo de desfase siguiente.21
Mtodo de dficit acumulado mximo:
El clculo de la inversin en capital de trabajo por este mtodo supone calcular para cada mes los flujos de ingresos y egresos proyectados y determinar su cuanta como el equivalente al dficit acumulado mximo. 22 Para efectuar su clculo es necesario calcular los flujos de ingresos y egresos proyectados y determinar su cuanta como el equivalente al dficit acumulado mximo. El clculo de la inversin en capital de trabajo (ICT), se determina por el siguiente mtodo:
20
Sapag Chain Nassir y Sapag Chain Reinaldo, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Quinta Edicin, Editorial Mc Graw Hill. 21 Sapag Chain Nassir y Sapag Chain Reinaldo, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Quinta Edicin, Editorial Mc Graw Hill. 22 Sapag Chain Nassir y Sapag Chain Reinaldo, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Quinta Edicin, Editorial Mc Graw Hill.
43
Cuadro No.28 Inversin Capital de Trabajo (dficit acumulado mximo)
Capital de trabajo
m1 Ingresos Egresos saldos 6,886 m2 18,786 m3 15,840 7,217 m4 16,280 30,893 m5 880 1,886 m6 16,720 23,753 m7 33,000 2,457 30,543 m8 2,200 1,886 m9 18,040 23,753 m10 18,480 2,457 m11 3,080 23,182 m12 34,760 2,457 32,303 13,669
- 6,886 - 18,786
8,623 - 14,613 - 1,006 - 7,033
314 - 5,713
16,023 - 20,102 1,468 - 18,634
saldo acumud- 6,886 - 25,672 - 17,048 - 31,661 - 32,667 - 39,700 - 9,157 - 8,842 - 14,555
m13 3,960 24,324 - 20,364
m14 3,960 1,886 2,074
m15 35,640 23,182 12,458 7,838
m16 35,200 23,182 12,018 19,856
m17 3,080 1,886 1,194 21,050
m18 34,760 23,182 11,578 32,629
m19 66,000 23,182
m20 1,760 1,886 126 75,321
m21 33,440 1,886 31,554 106,875
m22 33,000 1,886 137,990
m23 880 1,886 136,984
m24 64,240 1,886 62,354 199,338
42,818 75,447
31,114 - 1,006
- 6,694 - 4,620
Fuente: Anexo No.16 Elaboracin: Wladimir Jimnez
4.2.1.4.
Resumen de Inversiones Inciales
El resumen de inversiones inciales del presente proyecto son las siguientes:

Cuadro No.29 Resumen Inversin Inicial
Inversin Terreno Inversin activo fijo despreciable Inversin activos Intangibles Inversin de Capital de Trabajo Total inversin inicial
Fuente: Anexo No.17
Elaboracin: Wladimir Jimnez
Valor -56.000 -1.100 -11.140 -39.700 -107.940
44
4.2.2. Presupuesto de Operacin 4.2.2.1. Presupuesto de Ingresos
Para el caso de este proyecto en el presupuesto de ingresos se ha considerado, los ingresos por la actividad de venta de las nueve viviendas en el periodo de 24 meses, quedando de tal forma:
Cuadro No.30 Ingresos por Ventas
Ingresospor ventas
C oncepto N Casas C o. onstruidas N Casas V o. endidas Total Ingresos30%entrada Total Ingreso 10%12m eses M ensualidades C antidad m 1 9 9 15840 5280 440 m 2 0 0 0 0 m 3 m 4 m 5 0 0 0 440 440 m 6 0 1 1 1 15,840 15,840 440 A 1 o m 7 m 8 m 9 m 10 m 11 m 12 1 0 0 1 0 1 0 0 1 2 1 1 0 2 15,840 31,680 0 15,840 15,840 0 31,680 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440
R ecaudacin ven 30% tas -10% R ecaudacin 60% TO L R A U A IONVE TA 100% TA EC D D C N S
0 0
0 15,840 16,280 0 15,840 16,280
880 16,720 33,000 880 16,720 33,000
2,200 18,040 18,480 2,200 18,040 18,480
3,080 34,760 3,080 34,760
Ao 2 Concepto No. Casas Construidas No. Casas Vendidas Total Ingresos 30% entrada Total Ingreso 10% 12 meses Mensualidades Cantidad m13 9 9 15840 5280 440 1 0 0 440 440 440 440 440 440 440 440 440 Recaudacin ventas 30%-10% Recaudacin 60% TOTAL RECADUDACION VENTAS 100% 3,960 3,960 3,960 m14 0 0 0 440 440 440 440 440 440 440 440 440 3,960 m15 1 0 0 440 440 440 440 440 440 440 440 440 3,960 31,680 35,640 m16 1 0 0 440 440 440 440 440 440 440 440 3,520 31,680 35,200 440 440 440 440 440 440 440 3,080 0 3,080 440 440 440 440 440 440 440 3,080 31,680 34,760 440 440 440 440 440 440 2,640 63,360 66,000 m17 0 0 0 m18 1 0 0 m19 1 0 0 m20 0 0 0 m21 0 0 0 m22 0 0 0 m23 0 0 0 m24 0 0 0
440 440 440 440 1,760 0 1,760
440 440 440 440 1,760 31,680 33,440
440 440 440 1,320 31,680 33,000
440 440 880 0 880
440 440 880 63,360 64,240
45
El siguiente cuadro muestra la venta de los activos al final del periodo: Ingreso por Venta de Activos
CONCEPTO MUEBLES Y ENSERES Escritorio Gerente proyecto Escritorio Ventas Sillas Archivador Total muebles y enseres EQUIPOS DE OFICINA Calculadora Telfonos Fax EQUIPOS DE COMPUTACIN Computadoras Impresora multifuncin Total ventas de activos VALOR
82 57 74 41
25 33 20
267 107 705
4.2.2.2.
Presupuestos de Egresos
4.2.2.2.1. Costo de Construccin Mediante el siguiente cuadro se muestra los costos de construccin. Cuadro No. 31 Costo de Construccin Unitario
Concepto
Costo por unidad habitacional
Uni.med
Cantidad
Costo Unitario
Costo total unitario
m2 Fuente: Anexo No.10 Elaboracin: Wladimir Jimnez
88
285
25.052
Cuadro No. 32 Costo de Construccin Total

COSTO DE CONSTRUCCIN Costo Urbanizacin m2 680 35 Costo Directo construccin m2 792 242 Cerramiento global TOTAL COSTOS CONSTRUCCIN Fuente: Anexo No.10 Elaboracin: Wladimir Jimnez 23.800 191.664 10.000 225.464
46
4.2.2.2.2. Costos Fijos Los costos fijos que requiere el proyecto para su administracin son los siguientes:
Cuadro No.33 Total Costos Fijos

COSTOS FIJOS Ao1 Especificaciones Arquitecto Fiscalizador Servicios Bsicos Agua Luz telfono Arriendo Suministros de oficina Costo fijo mensual TOTAL COSTOS FIJOS AO 1 - AO 2 Unid.med Cant. C/U Costo Total 450 20 30 25 100 30 655 15.720 m1 m2 m3 m4 m5 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12
mensual mensual mensual mensual mensual mensual
1 1 1 1 1 1
450 20 30 25 100 30
450 450 450 450 450 450 450 450 450 20 20 20 20 20 20 20 20 20 30 30 30 30 30 30 30 30 30 25 25 25 25 25 25 25 25 25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 30 30 30 30 30 30 30 30 30
450 20 30 25 100 30
450 20 30 25 100 30 655
450 20 30 25 100 30 655
655 655 655 655 655 655 655 655 655 655
Especificaciones Unid.med Cant. C/U Costo Total m13 Arquitecto Fiscalizador Servicios Bsicos Agua mensual Luz mensual telfono mensual Arriendo mensual Suministros de mensual oficina Costo fijo mensual 1 1 1 1 1 20 30 25 100 30 20 20 30 30 25 25 100 100 30 655 30 655 mensual 1 450 450 450
m14 450
m15 450
m16 450
m17 450
Ao2 m18 m19 450 450
m20 450
m21 450
m22 450
m23 450
m24 450
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
20 30 25 100 30 655
47
4.2.2.2.3. Gastos Administrativos y Ventas A continuacin se presentan los gastos administrativos proyecto. Cuadro No.34 Gastos Administrativos
GASTOS ADMINISTRATIVOS
que requiere el
Ao1 Especificaciones Uni. Med. Can. Suel. Men Costo Total m1 Gerente de Proyecto m2 m3 m4 m5 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12
mensual mes/h
12 12
400
4.800
400 400 400 400 400 400 400 400 400
400
400
400
Secretaria/Contabilidad Servicios Generales
250
3.000
250 250 250 250 250 250 250 250 250
250
250
250
mes/h
12
100
1.200
100 100 100 100 100 100 100 100 100 750 750 750 750 750 750 750 750 750
100 750
100 750
100 750
Total gastos administrativos
18.000
GASTOS ADMINISTRATIVOS Ao2 Especificaciones Uni. Med. Can. Suel. Men Costo Total m1 Gerente de Proyecto m2 m3 m4 m5 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12
mensual mes/h mes/h
12 12 12
400 250 100
4.800 3.000 1.200
400 400 400 400 400 400 400 400 400 250 250 250 250 250 250 250 250 250 100 100 100 100 100 100 100 100 100 750 750 750 750 750 750 750 750 750
400 250 100 750
400 250 100 750
400 250 100 750
Secretaria/Contabilidad Servicios Generales
48
Cuadro No.35 Gastos Ventas
GASTO DE VENTA
Especificaciones Honorarios ventas No. de casas vendidas Total costo unitario de construccin Porcentaje de comisin 2% Gasto publicidad y Promocin TOTAL GASTO VENTAS TOTAL GASTO VENTAS No. Ao1 m6 501 1 1 1 0 0 0 9 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 2% 2% 2% 2% 2% 2% 70 70 70 571 571 571 5.139 m1 m2 m3 501 m4 501 m5 m7 501 1 m8 0 m9 501 1 m10 501 1 m11 0 m12 501 1
25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 2% 2% 2% 2% 2% 2% 70 70 70 70 571 571 571 571
GASTO DE VENTA
Ao2 No. m m13 m14 m15 m16 m17 m18 m19 m20 m21 m22 m23 m24 1.002 Honorarios ventas 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 No. de casas vendidas 2 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 Total costo unitario de construccin 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Porcentaje de comisin 2% 140 Gasto publicidad y Promocin TOTAL GASTO VENTAS 1.142 Especificaciones
4.2.2.2.4. Depreciaciones La depreciacin es la disminucin de un valor con respecto al que tena antes, perdiendo de esta manera su valor por el uso que tienen. A continuacin se utilizar el mtodo lineal para determinar el valor de la depreciacin de los activos necesarios para el proyecto.
49
Mtodo Lineal:
Este mtodo establece que todo activo fijo se deprecia en un determinado nmero de aos - 3 aos sobre los equipos de computacin - 20 aos sobre el costo de los edificios - 5 aos sobre el costo o valor de vehculos - 10 aos sobre el costo o valor de maquinaria, muebles y otros activos fijos
Depreciacin =
(ValorActual Valor Re sidual ) nmero _ de _ aos
50
A continuacin se presenta las depreciaciones de los activos fijos. Cuadro No.36 Depreciaciones de Activos Fijos
Valor Vid.util residual 100 70 90 50 310 Unid. Unid. Unid. 2 2 1 15 20 20 30 40 20 90 10 10 10 10 10 10 10 10 7 9 5 31 3 4 2 9 Total depreciar m1 9 6 8 5 28 3 4 2 8 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m2 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m3 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m4 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m5 1 1 1 0 2 0 0 0 1 Depreciacin Ao 1 m6 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m7 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m8 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m9 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m10 m11 m12 1 1 1 0 2 0 0 0 1 1 1 1 0 2 0 0 0 1 1 1 1 0 2 0 0 0 1
CONCEPTO Uni. Med MUEBLES Y ENSERES Escritorio Gerente proyecto Escritorio Ventas Sillas Archivador Total muebles y enseres EQUIPOS DE OFICINA Calculadora Telfonos Fax Total equipos de oficina EQUIPOS DE COMPUTACIN Computadoras Impresora multifuncin Total equipos de computacin TOTAL ACTIVOS FIJOS DEPRECIABLE Unid. Unid. Unid. Unid. Unid. Unid.
Cant. C/U 1 1 3 1 100 70 30 50
Costo Total
1 1
500 200
500 200 700 1.100
3 3
150 60 210 250
117 47 163 199
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
CONCEPTO Uni. Med MUEBLES Y ENSERES Escritorio Gerente proyecto Escritorio Ventas Sillas Archivador Total muebles y enseres EQUIPOS DE OFICINA Calculadora Telfonos Fax Total equipos de oficina EQUIPOS DE COMPUTACIN Computadoras Impresora multifuncin Total equipos de computacin TOTAL ACTIVOS FIJOS DEPRECIABLE Unid. Unid. Unid. Unid. Unid. Unid. Unid. Unid. Unid.
Cant. C/U 1 1 3 1 100 70 30 50
Costo Total
Valor Vid.util residual
Total depreciar m1 10 7 9 5 31 9 6 8 5 28 3 4 2 8 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m2 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m3 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m4 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m5
Depreciacin Ao 2 m6 1 1 1 0 2 0 0 0 1 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m7 1 1 1 0 2 0 0 0 1 m8 m9 m10 m11 m12 1 1 1 0 2 0 0 0 1 1 1 1 0 2 0 0 0 1 1 1 1 0 2 0 0 0 1 1 1 1 0 2 0 0 0 1 1 1 1 0 2 0 0 0 1
100 70 90 50 310
10 10 10 10
2 2 1
15 20 20
30 40 20 90
10 10 10
3 4 2 9
1 1
500 200
500 200 700 1.100
3 3
150 60 210 250
117 47 163 199
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4 14 17
10 4
10 4
10 4 14 17
14 14 17 17
51
4.2.2.2.5. Amortizaciones Todo activo intangible se debe amortizar en 5 aos es decir en 20% anual, pero para el proyecto del conjunto habitacional los activos intangibles se han amortizado nicamente para 2 aos, tiempo que dura el proyecto. Cuadro No.37 Amortizacin de activos intangibles
ACTIVOS INTANGIBLES
Concepto Asesora jurdica proyecto Planificacin Arquitectura Estudio del suelo Diseo elctrico Levantamiento topogrfico Permisos Derechos EMAP Derecho Andinatel Derechos EEQ Derecho predial Impuesto aprobacin planos Inver. Uni. med. Cant. C/U Total m1 Global 1 500 500 Global Global Global Global Global Global Global Global Global Global 1 1500 1000 1 600 600 m2 m3 m4 Amortizacin Ao 1 m5 m6 m7 m8 Amortizacin Ao2 m9 m10 m11 m12 m13 m14 m15 m16 m17 m18 m19 m20 m21 m22 m23 m24
1 1000 1000 1 500 500 1 4000 4000 1 400 400 1 600 1 400 1 140 600 400 140
1 1000 1000 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464
Fondo de garanta Construccin Global 1 1000 1000 11,140 TOTAL ACTIVOS INTANGIBLES
4.2.2.3.
Estructura de Financiamiento
4.2.2.3.1. Estructura Para poder financiar y poner en marcha el proyecto, se proceder a la siguiente estructura:
Cuadro No.38 Estructura de Financiamiento
Total inversin Propios Crdito 107,94 57.100 50.840 100% 53% 47%
52
Las caractersticas de financiamiento directo que otorga la Cooperativa Financiera Cmara de Comercio de Quito son las siguientes: tasa de inters del 17.44% anual por crdito hipotecario por un monto de 51.000 dlares en un plazo de dos aos. 4.2.2.3.2. Amortizacin Crdito El crdito ser amortizado de la siguiente forma:
Cuadro No.39 Amortizacin del Crdito

CUOTA FIJA Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Saldo anterior 51.000 51.000 49.209 47.392 45.548 43.678 41.780 39.855 37.902 35.920 33.910 31.871 29.801 27.702 25.572 23.412 21.220 18.996 16.739 14.450 12.128 9.772 7.381 4.956 2.496 TOTALES 741 715 689 662 635 607 579 551 522 493 463 433 403 372 340 308 276 243 210 176 142 107 72 36 9.776 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 2.532 60.776 1.791 1.817 1.844 1.870 1.898 1.925 1.953 1.982 2.010 2.040 2.069 2.099 2.130 2.161 2.192 2.224 2.256 2.289 2.322 2.356 2.390 2.425 2.460 2.496 51.000 Inters Cuota Amortizacin Capital 51.000 49.209 47.392 45.548 43.678 41.780 39.855 37.902 35.920 33.910 31.871 29.801 27.702 25.572 23.412 21.220 18.996 16.739 14.450 12.128 9.772 7.381 4.956 2.496 0
53
4.2.2.3.3. Estado de Origen y Aplicacin de Recursos A continuacin se presenta los factores necesarios para la inversin.
Cuadro No.40 Estado de Origen y Aplicacin de Recursos

Estado de origen y aplicacin de recursos Inversin Inicial Recursos propios Prstamo Concepto TERRENOS ACTIVOS FIJOS MUEBLES Y ENSERES Escritorio Gerente proyecto Escritorio Ventas Sillas Archivador Total muebles y enseres EQUIPOS DE OFICINA Calculadora Telfonos Fax Total equipos de oficina EQUIPOS DE COMPUTACIN Computadoras Impresora multifuncin Total equipos de computacin ACTIVOS INTANGIBLES Asesora jurdica proyecto Arquitectura Estudio del suelo Diseo elctrico Levantamiento topogrfico Permisos Derechos EMAP Derecho Andinatel Derechos EEQ Derecho predial Impuesto aprobacin planos Fondo de garanta Construccin CAPITAL DE TRABAJO TOTAL 100% 56.000 1.100 100 70 90 50 310 30 40 20 90 500 200 700 11.140 500 1.000 600 1.000 500 4.000 400 600 400 140 1.000 1.000 39.700 107.940 53% 56.000 1.100 100 70 90 50 310 30 40 20 90 500 200 700 11.140 500 1.000 600 1.000 500 4.000 400 600 400 140 1.000 1.000 39.700 50.840 47%
57.100
4.2.3. Punto de Equilibrio Es un punto donde los ingresos son iguales a los gastos, es decir, es en donde ni se gana ni se pierde en la ejecucin del proyecto, en este proyecto se calcul de la siguiente forma: Cuadro No.41 Costos Totales
Costos totales Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Gastos Financieros TOTAL 15.720 18.000 5.139 9,776 48.635
54
Cuadro No.42 Costos Variable Unitario

Concepto
Costo por unidad habitacional
Costo Uni.med Cantidad Unitario
Costo total unitario
m2 Fuente: Anexo No.10 Elaboracin: Wladimir Jimnez
88
285
25.052
Cuadro No.43 Precio de Venta
Concepto Precio de venta
Valor 52.800
PE =
CostosFijosTotales Pr ecio CostosVariablesUnitarios 48.635 52.800 25.052
PE =
PE = 2 Viviendas
En el conjunto habitacional se deben construir y vender cuatro viviendas habitacionales para no producir ganancia ni perdida en el negocio. 4.3. Estados Financieros Proyectados 4.3.1. Del Proyecto 4.3.1.1. Estados de Resultados
Este estado tiene como objetivo presentar los resultados obtenidos por las operaciones en un periodo determinado, este resultado, utilidad o perdida es la diferencia entre los ingresos y los gastos en que se incurrir para conseguir los ingresos. A continuacin se detalla el cuadro de los estados financieros.
55
ESTADO DE RESULTADOS DEL PROYECTO AO 2010 2011 (Miles de Dlares)

AO1 m6 16,720 16,720 21,296 655 750 571 17 464 23,753 - 7,033 - 7,033 - 7,033
CONCEPTO INGRESOS Recaudacion Ventas TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Depreciacion activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA
m0 -
m1 5,000 655 750 17 464 6,886 - 6,886 - 6,886 - 6,886
m2
m3
m4
m5
m7 33,000 33,000 655 750 571 17 464 2,457 30,543 4,581 25,962 6,490 19,471
m8 2,200 2,200 655 750 17 464 1,886 314 47 267 67 200
m9 18,040 18,040 21,296 655 750 571 17 464 23,753 - 5,713 - 5,713 - 5,713
m10 18,480 18,480 655 750 571 17 464 2,457 16,023 2,403 13,620 3,405 10,215
m11 3,080 3,080 21,296 655 750 17 464 23,182 - 20,102 - 20,102 - 20,102
m12 34,760 34,760 655 750 571 17 464 2,457 32,303 4,845 27,458 6,864 20,593
- 15,840 16,280 880 - 15,840 16,280 880 16,900 4,760 28,436 655 655 655 655 750 750 750 750 571 571 17 17 17 17 464 464 464 464 18,786 7,217 30,893 1,886 - 18,786 8,623 - 14,613 - 1,006 1,293 - 18,786 7,330 - 14,613 - 1,006 1,832 - 18,786 5,497 - 14,613 - 1,006
AO2
CONCEPTO INGRESOS Recaudacion Ventas TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Depreciacion activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA
m13 3.960 3.960 21.296 655 750 1.142 17 464 24.324 - 20.364 - 20.364 - 20.364
m14 3.960 3.960 655 750 17 464 1.886 2.074 311 1.763 441 1.322
m15 35.640 35.640 21.296 655 750 17 464 23.182 12.458 1.869 10.589 2.647 7.942
m16 35.200 35.200 21.296 655 750 17 464 23.182 12.018 1.803 10.215 2.554 7.662
m17 3.080 3.080 655 750 17 464 1.886 1.194 179 1.015 254 761
m18 34.760 34.760 21.296 655 750 17 464 23.182 11.578 1.737 9.841 2.460 7.381
m19
m20
m21 33.440 33.440 655 750 17 464 1.886 31.554 4.733 26.821 6.705 20.116
m22
m23
m24 64.240 64.240 655 750 17 464 1.886 62.354 9.353 53.001 13.250 39.751
66.000 1.760 66.000 1.760 21.296 655 655 750 750 17 17 464 464 23.182 1.886 42.818 - 126 6.423 36.395 - 126 9.099 27.297 - 126
33.000 880 33.000 880 655 655 750 750 17 17 464 464 1.886 1.886 31.114 - 1.006 4.667 26.447 - 1.006 6.612 19.835 - 1.006
Fuente: Flujo de Caja del Proyecto Elaboracin: Wladimir Jimnez
56
4.3.1.2.
Flujo neto de Fondos
El objetivo bsico de este flujo de efectivo consiste en conocerse la actividad productiva que se pretende implementar el cual genera un retorno financiero que amerite llevar a la prctica la propuesta de inversin. 23 A continuacin se presenta el flujo neto de fondos del proyecto FLUJO DE FONDOS DEL PROYECTO
Flujo de Caja
MILES DE DLARES CONCEPTO INGRESOS Recaudacion Ventas TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Depreciacion activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA Depreciacin muebles y enseres Amortizacin Intangible Terreno Inversin activo fijo depreciable Inversin activos Intangibles Inversin de Capital de Trabajo Recuperacion de capital de trabajo Valor de desecho Flujo de Caja
m0
m1
m2
m3
m4
m5
AO1 m6 16.720 16.720 21.296 655 750 571 17 464 23.753 - 7.033 - 7.033 - 7.033 17 464
m7 33.000 33.000 655 750 571 17 464 2.457 30.543 4.581 25.962 6.490 19.471 17 464
m8 2.200 2.200 655 750 17 464 1.886 314 47 267 67 200 17 464
m9 18.040 18.040 21.296 655 750 571 17 464 23.753 - 5.713 - 5.713 - 5.713 17 464
m10 18.480 18.480 655 750 571 17 464 2.457 16.023 2.403 13.620 3.405 10.215 17 464
m11 3.080 3.080 21.296 655 750 17 464 23.182 - 20.102 - 20.102 - 20.102 17 464
m12 34.760 34.760 655 750 571 17 464 2.457 32.303 4.845 27.458 6.864 20.593 17 464
5.000 655 750 17 464 6.886 - - 6.886 - - 6.886 - - 6.886 17 464 56.000 1.100 11.140 39.700
- 15.840 16.280 880 - 15.840 16.280 880 16.900 4.760 28.436 655 655 655 655 750 750 750 750 571 571 17 17 17 17 464 464 464 464 18.786 7.217 30.893 1.886 - 18.786 8.623 - 14.613 - 1.006 1.293 - 18.786 7.330 - 14.613 - 1.006 1.832 - 18.786 5.497 - 14.613 - 1.006 17 17 17 17 464 464 464 464
- 107.940 - 6.405 - 18.305
5.978 - 14.132 - 525 - 6.552 19.952
681 - 5.232 10.696 - 19.621 21.074
23
Carrasco Francisco, Aspectos relevantes para la estructuracin del flujo de fondos del proyecto.
57
Flujo de Caja
MILES DE DLARES
AO2
CONCEPTO INGRESOS Recaudacion Ventas TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Depreciacion activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA Depreciacin muebles y enseres Amortizacin Intangible Terreno Inversin activo fijo depreciable Inversin activos Intangibles Inversin de Capital de Trabajo Recuperacion de capital de trabajo Valor de desecho Flujo de Caja
m13 3.960 3.960 21.296 655 750 1.142 17 464 24.324 - 20.364 - 20.364 - 20.364 17 464
m14 3.960 3.960 655 750 17 464 1.886 2.074 311 1.763 441 1.322 17 464
m15 35.640 35.640 21.296 655 750 17 464 23.182 12.458 1.869 10.589 2.647 7.942 17 464
m16 35.200 35.200 21.296 655 750 17 464 23.182 12.018 1.803 10.215 2.554 7.662 17 464
m17 3.080 3.080 655 750 17 464 1.886 1.194 179 1.015 254 761 17 464
m18 34.760 34.760 21.296 655 750 17 464 23.182 11.578 1.737 9.841 2.460 7.381 17 464
m19
m20
m21 33.440 33.440 655 750 17 464 1.886 31.554 4.733 26.821 6.705 20.116 17 464
m22
m23
m24 64.240 64.240 655 750 17 464 1.886 62.354 9.353 53.001 13.250 39.751 17 464
66.000 1.760 66.000 1.760 21.296 655 655 750 750 17 17 464 464 23.182 1.886 42.818 - 126 6.423 36.395 - 126 9.099 27.297 - 126 17 17 464 464
33.000 880 33.000 880 655 655 750 750 17 17 464 464 1.886 1.886 31.114 - 1.006 4.667 26.447 - 1.006 6.612 19.835 - 1.006 17 17 464 464
- 19.883
1.803
8.423
8.142
1.242
7.862
27.777
355
20.597
20.316 - 525
39.700 705 80.636
4.3.2. Del Inversionista Si los indicadores de evaluacin aplicados al flujo del dueo del proyecto o proyecto puro determina que es rentable, (el VAN del proyecto puro mide cuanto ms rico sera el dueo del proyecto si lo hiciera todo con fondos propios), entonces se construye el flujo de fondos del inversionista el mismo que asume que parte de la inversin es financiada por recursos de terceros. Por lo tanto el flujo de efectivo del inversionista, ser el flujo del proyecto incluido los costos de devolver al financista intereses y capital.24
24
Carrasco Francisco, Aspectos relevantes para la estructuracin del flujo de fondos del proyecto
58
El flujo de caja del inversionista, permite medir la rentabilidad de los recursos propios, agregando el efecto del financiamiento para incorporar el impacto de la deuda. 4.3.2.1. Estados de Resultados
A continuacin se presenta el estado de resultados del proyecto: ESTADO DE RESULTADOS DEL INVERSIONISTA AO 2010 2011 (Miles de Dlares)
CONCEPTO INGRESOS Venta de Activo TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Inters prstamo Depreciacin activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA m0 m1 m2 m3 m4 m5 AO1 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12 34.760 34.760 655 750 571 433 17 464 2.890 31.870 4.781 27.090 6.772 20.317
5.000 16.900 655 655 750 750 741 715 17 17 464 464 7.627 19.501 - 7.627 - 19.501 - 7.627 - 19.501 - 7.627 - 19.501
15.840 16.280 880 16.720 15.840 16.280 880 16.720 4.760 28.436 21.296 655 655 655 655 750 750 750 750 571 571 571 635 607 689 662 17 17 17 17 464 464 464 464 7.906 31.555 2.521 24.360 7.934 - 15.275 - 1.641 - 7.640 1.190 6.744 - 15.275 - 1.641 - 7.640 1.686 5.058 - 15.275 - 1.641 - 7.640
33.000 2.200 18.040 33.000 2.200 18.040 21.296 655 655 655 750 750 750 571 571 579 551 522 17 17 17 464 464 464 3.036 2.437 24.275 29.964 - 237 - 6.235 4.495 25.469 - 237 - 6.235 6.367 19.102 - 237 - 6.235
18.480 3.080 18.480 3.080 21.296 655 655 750 750 571 493 463 17 17 464 464 2.950 23.645 15.530 - 20.565 2.330 13.201 - 20.565 3.300 9.901 - 20.565
O m14 m15 m16 CONCEPTO m m13 INGRESOS Venta de Activo 3.960 3.960 35.640 35.200 TOTAL INGRESOS 3.960 3.960 35.640 35.200 21.296 21.296 21.296 Costos construccin Costos Fijos 655 655 655 655 Gastos Administrativos 750 750 750 750 Gastos Ventas 1.142 Inters prstamo 403 372 340 308 Depreciacin activos fijos 17 17 17 17 Amortizacin Intangible 464 464 464 464 TOTAL EGRESOS 24.726 2.257 23.522 23.490 - 20.766 1.703 12.118 11.710 UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores 255 1.818 1.756 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO - 20.766 1.447 10.300 9.953 25% Impuesto a la Renta 362 2.575 2.488 UTILIDAD NETA - 20.766 1.085 7.725 7.465 Fuente: Flujo de Caja del Inversionista Elaboracin: Wladimir Jimnez
AO2 m17 3.080 3.080 655 750 276 17 464 2.162 918 138 780 195 585 m18 34.760 34.760 21.296 655 750 243 17 464 23.425 11.335 1.700 9.635 2.409 7.226 m19 m20 m21 33.440 33.440 655 750 142 17 464 2.028 31.412 4.712 26.700 6.675 20.025 m22 m23 m24 64.240 64.240 655 750 36 17 464 1.922 62.318 9.348 52.970 13.243 39.728
66.000 1.760 66.000 1.760 21.296 655 655 750 750 210 176 17 17 464 464 23.392 2.062 42.608 - 302 6.391 36.217 - 302 9.054 27.163 - 302
33.000 880 33.000 880 655 655 750 750 107 72 17 17 464 464 1.993 1.958 31.007 - 1.078 4.651 26.356 - 1.078 6.589 19.767 - 1.078
59
4.3.2.2.
Flujo Neto de Fondos

Flujo de Caja MILES DE DLARES
FLUJO DE FONDOS DEL INVERSIONISTA

AO1 m6 16.720 16.720 21.296 655 750 571 607 17 464 24.360 - 7.640 - 7.640 - 7.640 17 464
CONCEPTO INGRESOS Venta de Activo TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Inters prstamo Depreciacin activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA Depreciacin muebles y enseres Amortizacin Intangible Terreno Inversin activo fijo depreciable Inversin activo intangible Inversin de Capital de Trabajo Recuperacin de capital de trabajo Prstamo Amortizacin deuda valor de desecho Flujo de Caja -
m0 56.000 1.100 11.140 39.700 51.000
m1 5.000 655 750 741 17 464 7.627 - 7.627 - 7.627 - 7.627 17 464
m2 16.900 655 750 715 17 464 19.501 - 19.501 - 19.501 - 19.501 17 464
m3 15.840 15.840 4.760 655 750 571 689 17 464 7.906 7.934 1.190 6.744 1.686 5.058 17 464
m4 16.280 16.280 28.436 655 750 571 662 17 464 31.555 - 15.275 - 15.275 - 15.275 17 464
m5 880 880 655 750 635 17 464 2.521 - 1.641 - 1.641 - 1.641 17 464
m7 33.000 33.000 655 750 571 579 17 464 3.036 29.964 4.495 25.469 6.367 19.102 17 464
m8 2.200 2.200 655 750 551 17 464 2.437 - 237 - 237 - 237 17 464
m9 18.040 18.040 21.296 655 750 571 522 17 464 24.275 - 6.235 - 6.235 - 6.235 17 464
m10 18.480 18.480 655 750 571 493 17 464 2.950 15.530 2.330 13.201 3.300 9.901 17 464
m11 3.080 3.080 21.296 655 750 463 17 464 23.645 - 20.565 - 20.565 - 20.565 17 464
m12 34.760 34.760 655 750 571 433 17 464 2.890 31.870 4.781 27.090 6.772 20.317 17 464
- 1.791 56.940 - 8.937
- 1.817 - 20.837
- 1.844 3.695
- 1.870 - 16.664
- 1.898 - 3.057
- 1.925 - 9.084
- 1.953 17.630
- 1.982 - 1.737
- 2.010 - 7.764
- 2.040 8.342
- 2.069 - 22.153
- 2.099 18.699
Flujo de Caja MILES DE DLARES AO2 CONCEPTO INGRESOS Venta de Activo TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Inters prstamo Depreciacin activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA Depreciacin muebles y enseres Amortizacin Intangible Terreno Inversin activo fijo depreciable Inversin activo intangible Inversin de Capital de Trabajo Recuperacin de capital de trabajo Prstamo Amortizacin deuda valor de desecho Flujo de Caja m13 3.960 3.960 21.296 655 750 1.142 403 17 464 24.726 - 20.766 - 20.766 - 20.766 17 464 m14 3.960 3.960 655 750 372 17 464 2.257 1.703 255 1.447 362 1.085 17 464 m15 35.640 35.640 21.296 655 750 340 17 464 23.522 12.118 1.818 10.300 2.575 7.725 17 464 m16 35.200 35.200 21.296 655 750 308 17 464 23.490 11.710 1.756 9.953 2.488 7.465 17 464 m17 3.080 3.080 655 750 276 17 464 2.162 918 138 780 195 585 17 464 m18 34.760 34.760 21.296 655 750 243 17 464 23.425 11.335 1.700 9.635 2.409 7.226 17 464 m19 66.000 66.000 21.296 655 750 210 17 464 23.392 42.608 6.391 36.217 9.054 27.163 17 464 m20 1.760 1.760 655 750 176 17 464 2.062 302 302 302 17 464 m21 33.440 33.440 655 750 142 17 464 2.028 31.412 4.712 26.700 6.675 20.025 17 464 m22 33.000 33.000 655 750 107 17 464 1.993 31.007 4.651 26.356 6.589 19.767 17 464 m23 880 880 655 750 72 17 464 1.958 1.078 1.078 1.078 17 464 m24 64.240 64.240 655 750 36 17 464 1.922 62.318 9.348 52.970 13.243 39.728 17 464
39.700 - 2.130 - 22.415 2.161 595 - 2.192 6.014 - 2.224 5.722 2.256 1.190 - 2.289 5.418 - 2.322 25.321 2.356 2.177 - 2.390 18.116 2.425 17.823 2.460 3.057 2.496 705 78.117
Fuente: Flujo de Caja del Inversionista Elaboracin: Wladimir Jimnez
60
4.4.
Evaluacin Financiera 4.4.1. Determinacin de las tasas de Descuento
El objetivo es de establecer las pautas generales que se deben considerar en el clculo de la tasa de descuento pertinente para evaluar un proyecto. Una de las variables que influyen en el resultado de la evaluacin de un proyecto es la tasa de descuento empleada en la actualizacin de sus flujos de caja. Aun cuando todas las variables restantes se hayan proyectado en forma adecuada, la utilizacin de una tasa de descuento inapropiada puede inducir un resultado errado en la evaluacin.25 La tasa de descuento corresponde al costo de oportunidad, que representa lo que se deja de ganar por el uso de los recursos en la mejor opcin, para el cual se consider la inversin en los bonos del estado el mismo que representa en un 9%. Para el presente proyecto se tom una tasa de riesgo del 3%. La tasa para el proyecto es de 12% pero considerando que el proyecto se lo efecta mensualmente se considera una tasa de descuento del 1%. Cuadro No.44 Tasa de Descuento del Proyecto
Tasa de descuento anual Tasa de libre de riesgo Tasa por riesgo Costo de oportunidad Tasa de descuento mensual 9% 3% 12% 1%
Para el caso del inversionista, la tasa de descuento relevante debe ser el costo ponderado de capital y el costo de los prstamos de terceros, cabe sealar que la tasa de descuento del inversionista depende de su estructura de financiamiento. Para el clculo de la tasa de descuento se considera el costo en el que se incurre por el crdito correspondiente a la tasa de inters del 17.44% que otorga la Cooperativa Financiera Cmara de Comercio de
25
SAPAG Chain Nassir, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Quinta edicin
61
Quito y el costo de oportunidad que representa la utilizacin de los recursos propios que es del 12%. Para el clculo del costo ponderado de capital, se debe considerar el impacto que causa la reduccin en el pago de impuesto, por los gastos financieros en los que se incurre por el crdito. Costo ponderado de capital KP = (12% * 53%) + (17.44*47%) * (1- 0.3625) KP = (0,53 * 0,12) + (0,47*0.1744) * (1 - 0,3625) KP = 11.25% Forma de clculo: Por lo tanto la tasa de descuento para el inversionista que corresponde al costo ponderado de capital es de 11.25%, pero como el proyecto se efecta mensualmente corresponder a 1%.
4.4.2. Evaluacin Financiera del Proyecto 4.4.2.1. Criterios de Evaluacin
La evaluacin comparar los beneficios proyectados, asociados con una decisin de inversin, con su correspondiente flujo de desembolso proyectado, el principal objetivo es analizar las principales tcnicas de medicin de la rentabilidad de un proyecto individual.
4.4.2.1.1. Tasa Interna de Retorno (TIR%) El criterio de la tasa interna de retorno (TIR) evala el proyecto en funcin de una nica tasa de rendimiento por periodo, con la cual la totalidad de los beneficios actualizados son exactamente iguales a los desembolsos expresados en moneda, la TIR representa la tasa de inters ms alta que un inversionista podra pagar sin perder dinero.26
26
SAPAG Chain Nassir, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Quinta edicin, Quinta Edicin
62
Forma de clculo:
Donde: Io = Inversin Inicial FNTt = Flujo neto de Fondos i= Tasa de descuento Cuadro No.45 TIR del Proyecto 1% Tasa de Descuento TIR 1.14%
Como se puede observar la TIR del proyecto es del 1.14%, valor mayor al costo de oportunidad que es del 1% mensual por lo que se deduce que el proyecto debe aceptarse. 4.4.2.1.2. Valor Actual Neto (VAN) Este criterio plantea que el proyecto debe aceptarse si su valor actual neto (VAN) es igual o superior a cero donde el VAN es la diferencia entre todos sus ingresos y egresos expresados en moneda actual. 27
Forma de clculo:
Donde: Io = Inversin Inicial FNTt = Flujo neto de fondos i= Tasa de descuento
27
63
Cuadro No.46 VAN del Proyecto 1% Tasa de Descuento VAN $ 3.902

Como resultado se obtuvo un VAN del proyecto igual a $3.902 lo que significa que el proyecto puede ejecutarse sin que exista perdida. 4.4.2.1.3. Relacin Beneficio Costo (R B/C) Este concepto se basa en el principio de determinar los beneficios que se obtienen en funcin al costo. A continuacin se presenta el clculo:
It = Ingresos Totales, Et= Egresos Totales, I= Tasa de descuento, N= Nmero de perodo. En la siguiente tabla, se presenta el beneficio en relacin al costo del proyecto: Cuadro No.47 Relacin Beneficio Costo del Proyecto
Concepto Totales Total ingreso 407,567 Total egresos 247,517 B/C mensual 1,65 Elaboracin: Wladimir Jimnez
La relacin beneficio costo para el proyecto, nos demuestra que por cada dlar invertido se recupera $1.65 esto quiere decir que se obtiene un beneficio de 0.65 centavos.
64
4.4.3. Evaluacin Financiera del Inversionista 4.3.3.1 Criterios de Evaluacin 4.4.3.1.1. Tasa interna de retorno Forma de calcul:
Donde: Io = Inversin Inicial FNTt = Flujo neto de Fondos i= Tasa de descuento
Cuadro No.48 TIR del Inversionista

Tasa de Descuento TIR 1% 1.12%
Asimismo, el resultado de la TIR del inversionista es del 1.12%, con una tasa de descuento del 1% de esto podra decirse que la inversin resulta favorable para el inversionista, ya que la tasa de descuento es menor a la TIR. 4.4.3.1.2. Valor Actual Neto Forma de clculo:
Donde: Io = Inversin Inicial FNTt = Flujo neto de fondos
65
i= Tasa de descuento Cuadro No.49 VAN del Inversionista Tasa de Descuento 1% VAN $ 3.945
Como resultado se obtuvo que el VAN es $3.945 lo que significa que el inversionista puede ejecutar sin que exista perdida. 4.4.3.1.3. Relacin Beneficio Costo Este concepto se basa en el principio de determinar los beneficios que se obtienen en funcin al costo. A continuacin se presenta el clculo:
It = Ingresos Totales, Et= Egresos Totales, I= Tasa de descuento, N= Nmero de perodo. En la siguiente tabla, se presenta el beneficio en relacin al costo del inversionista. Cuadro No.50 Relacin Beneficio Costo Inversionista
Concepto Totales Total ingreso 411,275 Total egresos 258,108 B/C mensual 1,59 Elaboracin: Wladimir Jimnez
La relacin beneficio costo para el inversionista, nos demuestra que por cada dlar invertido se recupera $1.59, esto quiere decir que se obtiene un beneficio de 0,59 centavos.
66
4.5.
Anlisis de Sensibilidad
La importancia del anlisis de sensibilidad se manifiesta en el hecho de que los valores de la variables que se han utilizado para llevar a cabo la evaluacin del proyecto, puede tener desviaciones con efectos de consideraciones en la medicin de los resultados.28 Se analizarn los siguientes escenarios para el proyecto: 1.- El precio de venta de la vivienda baja en un 5% 2.- El aumento del costo de construccin 5% Cuadro No. 51 Anlisis de Sensibilidad
VALORES ORIGINALES
PROYECTO VAN TIR RELACIN BENEFICIO COSTO INVERSIONISTA VAN TIR RELACIN BENEFICIO COSTO 3.945 1.12% 1.59 -10.242 0.60% -3.954 0.77% 3,902 1.14% 1.65 -10.652 0.63% -4.521 0.84%
DETALLE
Disminucin de precios 5%
Aumento costo de construccin 5%
El anlisis de sensibilidad presenta que el proyecto es muy sensible ya que a una disminucin en el precio y a un aumento en el costo de construccin el VAN se vuelve negativo por lo que el proyecto no es rentable.
28
67
CAPITULO V CONCLUCIONES Y RECOMENDACIONES
68
5.1 Conclusiones
La investigacin de campo realizada a los hogares de la Zona Manuela Senz del Distrito Metropolitano de Quito, determin que el 54.7% desean invertir en este proyecto, pero el segmento objetivo al cual va dirigido este producto es a los hogares con ingresos mayores de 801$; adems se determin que la preferencia de los hogares con lo que respecta al producto, es de una vivienda construida con materiales tradicionales, con 88m2 de construccin, dos plantas y tres habitaciones.
Con la realizacin de la investigacin de campo se logr determinar la demanda actual para el proyecto en 5,732, enfrentando una oferta de 20 unidades habitacionales; sin embargo debido a que la
disponibilidad de tierra para construir es escasa la oferta para el 2010 es de 109 unidades habitaciones, dando como resultado una demanda insatisfecha de 5,623 para el 2010.
Por otra parte la estrategia de comercializacin que implementar el proyecto utilizar medios que ser a travs de un agente constructor el mismo que funcionar como intermediario entre quien ejecuta el proyecto y el cliente potencial, pero cabe sealar que la venta se la realizar de forma directa con el cliente.
Mediante la realizacin del estudio tcnico, se concluy que en el presente proyecto por falta de disponibilidad de terreno en el rea de influencia solamente se podr construir nueve viviendas, nmero por dems nfimo respecto a la demanda insatisfecha calculada, adems se logr concluir que debido al cumplimiento de determinadas caractersticas el proyecto se lo implantar en la Parroquia de Puengasi, sector Monjas, barrio Alma Lojana, calle I E20-72 y calle B, lote 68.
69
El estudio financiero realizado permiti concluir que las inversiones que se requerirn para llevar a cabo su ejecucin es de $107,940, de los cules $1,100 corresponden a activos fijos depreciables, activos fijos no depreciables $56,000; $11,140 a activos intangibles y $39,700 perteneciente al capital de trabajo; de los cules se financiera el 47% a travs de un crdito la Cooperativa Financiera Cmara de Comercio de Quito de y el 53% con recursos propios.
A travs del estudio financiero realizado al flujo del proyecto se obtuvieron los siguientes resultados: un VAN de $ 3.902, una TIR del 1.14%, con un tasa de descuento que es del 1%, un perodo de recuperacin de la inversin de 2 aos y la relacin beneficio costo que demuestra que por cada dlar invertido se obtiene una utilidad de 0,65 centavos.
A travs del estudio financiero realizado al flujo del proyecto del inversionista de obtuvieron los siguientes resultados: un VAN de $ 3.945, una TIR del 1.12%, con un tasa de descuento que es del 1%, un perodo de recuperacin de la inversin de 2 aos y la relacin beneficio costo que demuestra que por cada dlar invertido se obtiene una utilidad de 0,59 centavos.
Finalmente, despus de todo lo expuesto se concluye que el proyecto de Construccin del Conjunto Habitacional en el Sector de Monjas es viable tcnica, econmica, financiera e institucionalmente bajo los supuestos que se han analizado.
70
5.2 Recomendaciones
Asignar los requerimientos de recursos a efecto de ejecutar este proyecto, por cuanto se ha demostrado que este es viable desde el punto de vista tcnico, econmico y financiero.
Implantar la propuesta conforme ha sido diseado en el presente estudio, acorde al calendario de ejecucin. Invertir fuertemente en campaa publicitaria, con el fin de dar a conocer el proyecto habitacional a los consumidores, a travs de afiches y prensa escrita.
71
BIBLIOGRAFA
Sapag, Nassir, Preparacin y Evaluacin de Proyectos, 5ta. Edicin, Chile: Mc Graw Hill. Baca, Urbina, Evaluacin de proyectos, 1era. Edicin, Mexico D.F, 2002. Bolten Steven, Administracin financiera, Edicin Limusa, Mxico 1992. Bolulding, Kenneth, Anlisis econmico, Tomo I, Editorial Alianza S.A. Madrid, 1999. Corzo, Miguel, Introduccin a la ingeniera de proyectos, Editorial Limusa, 1era. Edicin, Mxico, 2001. Jany, Jos, Investigacin integral de mercado, 2da. Edicin, 2000. Taylor, Investigacin de mercados, 5ta. Edicin, 2000. Kotler, Philip, Direccin de marketing, Prentice Hall, La edicin del milenio, Mxico, 2001. Fred, David, Conceptos de administracin estratgica, Pearson educacin, 5ta Edicin, Mxico 1997. Arien, Guajardo, Contabilidad, Mc Graw Hill, Mxico 1999.
72
Anexos
73
Anexo No.1 Prueba piloto ENCUESTA PARA EL CONOCIMIENTO DE ACEPTACIN SOBRE LA CONSTRUCCIN DE UN CONJUNTO HABITACIONAL EN SECTOR MONJAS
1. Tiene vivienda propia en ciudad de Quito? Si No
2. Le gustara adquirir una vivienda en un conjunto habitacional cerrado en el sector de Monjas? Si No Respuesta no, fin de la encuesta. Gracias 3. Cunto estara dispuesto a pagar por una vivienda de 90m2 aproximadamente? 35.000 a 40.000 40.000 a 45.000 45.000 a 50.000 4. Por qu se le ha dificultado adquirir una vivienda propia? Falta financiamiento Dificultades de pago
5. La casa que usted adquirira, le gustara que sea de: Una planta Dos plantas O ms de dos
Gracias por su colaboracin
74
Anexo No.2 Tabulacin de Prueba piloto

Preguntas Nmero de hogares Encuestados 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Total Porcentaje 1 Si No 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6 30% 1 14 70% 1 1 1 13 65% 1 1 1 1 1 1 1 1 7 35% 1 10 71.43% 4 28.6% 0 0% 8 40% 1 1 1 6 60% 1 1 1 6 40% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 SI 1 1 1 1 1 1 1 1 2 No a 1 1 1 1 1 1 3 b 4 c a 1 1 1 1 1 1 1 1 b a 5 b c 1 1 1 1 1 1 1 1
0 0%
8 60%
Preguntas: 2 y 3 son filtro, porque representan la aceptacin por el producto y la preferencia por el precio aproximado en el cual se podra vender una vivienda. Clculos: P= (65%*28.6%) P=19
75
Anexo No. 3 Encuesta ENCUESTA PARA EL CONOCIMIENTO DE ACEPTACIN SOBRE LA CONSTRUCCIN DE UN CONJUNTO HABITACIONAL EN SECTOR MONJAS
1. Tiene vivienda propia en la ciudad de Quito? Si No
2. Cuntos miembros componen su familia?
2 miembros 4 miembros
3 miembros ms de 5 miembros
3. Le gustara adquirir una vivienda en un conjunto habitacional privado en el sector de Monjas (Alma Lojana)? Si No
Respuesta no, fin de la encuesta. Gracias. 4. Al momento de tomar la decisin de invertir en el conjunto habitacional de Monjas que argumentos tomara en cuenta? Sector Facilidades de financiamiento Conjunto privado Costos de la vivienda 5. Con qu rea de construccin le interesara adquirir su vivienda? De 70 a 80 m2 De 81 a 90m2 De 91 a 110 m2
76
6. Cul es su nivel de ingreso familiar? Menos de 800 dlares De 801 a 1000 dlares. De 1001 dlares en adelante.
7. Cunto estara dispuesto a pagar por una vivienda de 90m2 aproximadamente? 35.000 a 40.000 40.000 a 45.000 45.000 a 50.000
8. Qu tipo de materiales vivienda? Estructura tradicional Estructura metlica Estructura de madera
prefiere para la estructura de su
9. La casa que usted adquirira, le gustara que sea de: Una planta Dos plantas O ms de dos 10. Cuntos dormitorios le gustara que tenga su vivienda? Un dormitorio Dos dormitorios Tres dormitorios
77
11. Por qu se le ha dificultado adquirir una vivienda propia?
Falta financiamiento Dificultades de pago
12. Cul sera su forma de pago? De contado A crdito
13. A travs de quin le gustara financiar su vivienda? Directamente con el constructor A travs de bancos /mutualistas A travs de inmobiliarias A travs del IEES 14. Qu tiempo de financiamiento deseara?
Menor a 5 aos De 10 a 14 aos
De 5 A 9 aos De 15 A 20 aos
15. Conoce usted de otros proyectos de caractersticas similares que sean de su inters en el sector de Monjas? SI NO
Cules.. 16. Con qu medio publicitario le gustara informarse acerca del conjunto habitacional?
78
Prensa Escrita Radio Internet
Afiches Hojas volantes
Gracias por su colaboracin
79
Anexo No 4
ADMINISTRACION ZONAL MANUELA SAENZ
C o
PARROQUIA Y BARRIO SECTOR
301 PUENGASI 3010001 1RO MAYO MONJAS 3010002 ALMA LOJANA 3010004 BOLIVA RODRIGUEZ 3010005 EL GUABO 3010006 JARDIN DEL VALLE 3010007 LAS ORQUIDEAS 3010008 MADRIGAL 3010009 MONJA A DONOSO 3010010 MONJAS MEDIO 3010012 S_JOSE DE MONJAS 3010013 S_PEDRO MONJAS 3010014 SIN NOMBRE 23 3010016 SIN NOMBRE49 3010018 EDEN VALLE S_ 3010019 ESTA_RADAR SUR 3010038 LOMAS PUENGASI 3010044 OBRERO INDEP 1.2 3010072 S/N 3010077 SIN NOMBRE47 3010078 SIN NOMBRE 48 3010080 SIN NOMBRE51 3010081 SIN NOMBRE52 3010082 SIN NOMBRE53 3010083 SIN NOMBRE54 3010085 SIN NOMBRE 56 302 LA LIBERTAD 3020001 COLMENA ALTA 3020002 DOS PUENTES 3020003 JOSEFINA ENRIQUEZ 3020004 LA CANTERA 3020005 LA LIBERTAD ALTO 3020006 LA LIBERTAD BAJO 3020007 LIBERTAD BAJO 3020008 NUEVA AURORA 3020009 STA.LUCIA ALTA 3020010 STA.LUCIA BAJA 3020011 PROTEC. LA LIBER 303 CENTRO HISTORICO 3030001 GONZALEZ SUAREZ 3030002 SAN ROQUE 3030003 LA LOMA
80
3030004 LA MERCED 3030005 LA RECOLETA 3030006 LA SENA 3030007 LA TOLA 3030008 LA VICTORIA 3030009 PANECILLO 3030010 SANBLAS 3030011 SAN DIEGO 3030012 SAN MARCOS 3030013 SAN SEBASTIAN 3040007 LA ALAMEDA 304 ITCHIMBIA 3040001 AREA DE PROTECCI 3040002 AREA PROTECCION 3040003 EJIDO 3040004 GUAPULO 3040005 ITCHIMBIA 3040006 JULIO MORENO D. 3040008 LA TOLA BAJA 3040009 LA VICENTINA 3040010 PALUCO B 3040011 SANTA LUCICIA 2 305 SAN JUAN 3050001 AMERICA 3050002 EL PLACER 3050003 EL TEJAR 3050004 LA CHILENA 3050005 LA INDEPENDENCIA 3050006 LARREA 3050007 MIRAFLORES BAJO 3050008 MIRAFLORES ALTO 3050009 PAVON GRIJALVA 3050010 S_SALVADOR 3050011 SAN JUAN 3050012 TOCTIUCO 3050013 PROTEC. SAN JUAN Fuente: Censo de Poblacin Vivienda 2001; INEC
81
Anexo No.5 Los datos obtenidos de la aplicacin y tabulacin de las encuestas:
1) Tiene vivienda propia en la ciudad de Quito? Cumulati ve Percent 44,0 100,0
Vali d
SI NO Tota l
Freque ncy Percent 66 44,0 84 56,0 150 100,0
Valid Percent 44,0 56,0 100,0
El 56% de los hogares encuestados no poseen vivienda propia en la ciudad de Quito, mientras un 44% si posee vivienda propia. 2) Cuntos miembros componen su familia?
Freque ncy Valid 2 miembros 3 miembros 4 miembros Ms de 5 miembros Total 23 47 55 25 150
Percent 15,3 31,3 36,7 16,7 100,0
Valid Percent 15,3 31,3 36,7 16,7 100,0
Cumulati ve Percent 15,3 46,7 83,3 100,0
El 36.7% de los hogares encuestados estn compuestos de 4 miembros por hogar, el 31.3% de los hogares compuestos por 3 miembros, el 15.3% esta compuesto por 2 miembros por hogar y el 16.7% estn compuestos por mas de 5 miembros por hogar.
82
3) Le gustara adquirir una vivienda en un conjunto habitacional privado en el sector de Monjas (Alma Lojana)? Cumulati ve Percent 54,7 100,0
Vali d
SI NO Tota l
Freque ncy Percent 82 54,7 68 45,3 150 100,0
Valid Percent 54,7 45,3 100,0
El 54.7% de los hogares estara dispuesto a adquirir una vivienda en un conjunto habitacional privado en el sector de Monjas.
4) Al momento de tomar la decisin de invertir en el conjunto habitacional de Monjas que argumentos tomara en cuenta? Frequen cy Percent 15 10,0 17 11,3 Valid Cumulativ Percent e Percent 18,3 18,3 20,7 39,0
Valid
Missing Total
sector Facilidades de Financiami ento Conjunto privado Costo de la vivienda Total System
17 33 82 68 150
11,3 22,0 54,7 45,3 100,0
20,7 40,2 100,0
59,8 100,0
El 40.2% de los hogares que estn dispuestos a adquirir una vivienda en el sector de Monjas tomaran en cuenta el costo de la vivienda al momento de invertir en el conjunto habitacional, el 20.7% de los hogares tomaran en cuenta la privacidad del conjunto, con un igual 20.7 % tomaran en cuenta las facilidades de financiamiento y finalmente un 18.3% de los hogares tomara en cuenta el sector de ubicacin del conjunto.
83
5) Con qu rea de construccin le interesara adquirir su vivienda? Freque ncy Valid de 70 a 80m2 de 81a 90m2 de 91 a 110m2 Total System 11 44 27 82 68 150 Valid Percent 13,4 53,7 32,9 100,0 Cumulati ve Percent 13,4 67,1 100,0
Percent 7,3 29,3 18,0 54,7 45,3 100,0
Missing Total
El 53.7 % de los hogares que estn dispuestos a adquirir una vivienda en el sector de Monjas preferiran una vivienda con un rea de construccin de 81 a 90m2 aproximadamente, con un 32.9% de los hogares preferiran una vivienda de 91 a 110m2 y con un bajo porcentaje de 13.4% prefiere una vivienda con un rea de construccin de 70 a 80m2. 6) Cul es su nivel de ingreso familiar? Cumulati ve Percent 46,3 82,9 100,0
Freque ncy Valid Menos de 800$ De 801 a 1000 $ De 1001$ en adelante Total System 38 30 14 82 68 150
Percent 25,3 20,0 9,3 54,7 45,3 100,0
Valid Percent 46,3 36,6 17,1 100,0
Missing Total
De los hogares interesados el 46.3% tiene un nivel de ingreso de menos de 800$, mientras que el 36.6% de los hogares dispone de un nivel de ingreso entre 801 a 1000 y con un menor porcentaje del 17.1% de los hogares con un nivel de ingreso mayor de 1000 dlares.
84
7) Cunto estara dispuesto a pagar por una vivienda de 90m2 aproximadamente? Cumulati ve Percent 69,5 91,5 100,0
Freque ncy Valid 35000 a 40000 40000 a 45000 45000 a 50000 Total System 57 18 7 82 68 150
Percent 38,0 12,0 4,7 54,7 45,3 100,0
Valid Percent 69,5 22,0 8,5 100,0
Missing Total
De los hogares con disposicin a adquirir una vivienda en Monjas, el 69.5% estaran dispuestos a pagar un valor entre 35.000 a 40.000 por una vivienda, siendo este un porcentaje representativo con respecto a un 22% y 8.5% que estaran dispuestos a pagar un valor entre 40.000 a 45.000 y 45.000 a 50.000 respectivamente. 8) Qu tipo de materiales prefiere para la estructura de su vivienda? Frequen cy Valid Tradicio nal Metlica Madera Total System 65 Valid Percent 79,3 Cumulativ e Percent 79,3
Percent 43,3
6 4,0 7,3 86,6 11 7,3 13,4 100,0 82 54,7 100,0 Missing 68 45,3 Total 150 100,0 La mayora de los hogares representando el 79.3% prefieren su vivienda con estructura tradicional.
85
9) La casa que usted adquirira, le gustara que sea de: Frequen cy Valid Una Planta Dos plantas ms de dos Total System 3 61 18 82 68 150 Valid Percent 3,7 74,4 22,0 100,0 Cumulativ e Percent 3,7 78,0 100,0
Percent 2,0 40,7 12,0 54,7 45,3 100,0
Missing Total
El 74.4% prefiere una casa de dos plantas en el conjunto habitacional de Monjas, el 22% de los hogares prefieren su casa con ms de tres plantas.
10) Cuntos vivienda?
dormitorios
le
gustara
que
tenga
su
Freque ncy Valid Dos dormitori os Tres dormitori os Total System 17
Percent 11,3
Valid Percent 20,7
Cumulati ve Percent 20,7
65 82 68 150
43,3 54,7 45,3 100,0
79,3 100,0
100,0
Missing Total
El 79.3% de los hogares encuestados les gustara que su vivienda tenga 3 dormitorios
86
11) Por qu se le ha dificultado adquirir una vivienda propia? Frequen cy Valid Falta de Financiamie nto Dificultades de pago Total System 47 35 82 68 150 Valid Percent 57,3 42,7 100,0 Cumulativ e Percent 57,3 100,0
Percent 31,3 23,3 54,7 45,3 100,0
Missing Total
De los hogares encuestados el 57.3% supieron manifestar que la falta de financiamiento ha sido el principal obstculos para adquirir una vivienda y
para el 42.7% de los hogares la mayor dificultad es las facilidades de pago. 12) Cul sera su forma de pago? Frequen cy Valid De contado Crdito Total System 3 79 82 68 150 Valid Percent 3,7 96,3 100,0 Cumulativ e Percent 3,7 100,0
Percent 2,0 52,7 54,7 45,3 100,0
Missing Total
El 96.3% de los hogares optaran por utilizar financiamiento para la adquisicin de su vivienda y el 3.7% de los hogares optaran por pagar de contado.
87
13) A travs de quin le gustara financiar su vivienda? Freque ncy Percent 3 2,0 26 28 8 17 82 68 150 17,3 18,7 5,3 11,3 54,7 45,3 100,0 Valid Percent 3,7 31,7 34,1 9,8 20,7 100,0 Cumulati ve Percent 3,7 35,4 69,5 79,3 100,0
Valid
Missing Total
,00 Construct or Bancos/m utualistas Inmobiliari as IEES Total System
El 34.1% de los hogares estn dispuestos a financiar su vivienda mediante bancos, mutualistas y cooperativas, el 31.7% prefiere financiar su vivienda directamente con el constructor, el 20.7% de los hogares les gustaras financiar mediante el IEES y el 9.8% le gustara financiar mediante una inmobiliaria.
14) Qu tiempo de financiamiento deseara? Freque ncy Percent 3 2,0 8 20 32 19 82 68 150 5,3 13,3 21,3 12,7 54,7 45,3 100,0 Valid Percent 3,7 9,8 24,4 39,0 23,2 100,0 Cumulati ve Percent 3,7 13,4 37,8 76,8 100,0
Valid
Missing Total
,00 Menor de 5 aos De 5 a 9 aos De 10 a 14 aos De 15 a 20 aos Total System
El 39% de los hogares desearan un tiempo de financiamiento entre 10 a 14 aos, el 24.4% de los hogares prefieren un tiempo de financiamiento entre 5
88
a 9 aos, con un 23.2% de los hogares desearan un tiempo entre 15 a 20 aos y 9.8% prefiere adquirir su vivienda con un plazo de financiamiento menor de 5 aos.
15) Conoce usted de otros proyectos de caractersticas similares que sean de su inters en el sector de Monjas? Frequen cy Percent 18 12,0 64 42,7 82 54,7 68 150 45,3 100,0 Valid Cumulativ Percent e Percent 22,0 22,0 78,0 100,0 100,0
Valid
Missin g Total
SI No Total Syste m
El 78% que representa la mayora de los hogares encuestados no conocen proyectos similares, mientras el 22% de los hogares si conocen proyectos similares.
16) Con qu medio publicitario le gustara informarse acerca del conjunto habitacional? Frequen cy Valid Prensa escrita Afiches Radio Hojas volantes Internet Total System 19 32 8 11 12 82 68 150 Valid Percent 23,2 39,0 9,8 13,4 14,6 100,0 Cumulativ e Percent 23,2 62,2 72,0 85,4 100,0
Percent 12,7 21,3 5,3 7,3 8,0 54,7 45,3 100,0
Missing Total
El 13.4% de los hogares prefieren informarse mediante hojas volantes, el 23.2% optaran por informarse mediante prensa escrita, mientras que el 9.8% de los hogares prefieren radio y con el mayor porcentaje 39% de los hogares prefieren informarse mediante afiches.
89
Anexo No. 6 Proyeccin de la poblacin Administracin Zonal Manuela Senz

Proyeccion a PARROQUIAS Tasa de crecimiento demografico% 2005 tc 2010 tc 2015 2020 tc 2025 Tc Tasa de Crecimiento(tc)
TOTAL ADMINISTRACION
-0.002 227,151
227,124 227,097 227,069 0.002 0.002 0.002
227,042
0.002
PUENGASI
8.2
64,662
7.4
89,461
6.7
117,926 146,855
4.5
172,597
3.3
LA LIBERTAD
-1.2
25,986
-2.3
22,078
-3.2
17,548
12,915
-5.9
8,777
-7.4
CENTRO HISTORICO
-1.2
46,572
-2.2
39,620
-3.2
31,532
23,238
-5.9
15,812
-7.4
ITCHIMBIA
-2.2
33,032
-3.2
26,808
-4.1
20,369
14,343
-6.8
9,331
-8.2
SAN JUAN
-0.9
56,901
-1.9
49,157
-2.9
39,722
29,718
-5.6
20,525
-7.1
Anexo 7 Ingresos Recaudacin por Ventas

Ingresos por ventas
Concepto No. Casas Construidas No. Casas Vendidas Total Ingresos 30% entrada Total Ingreso 10% 12 meses Mensualidades Cantidad 9 9 15840 5280 440 m1 0 0 m2 0 0 m3 0 1 15.840 m4 1 1 15.840 440 m5 0 0 0 440 440 m6 Ao 1 m7 m8 m9 m10 m11 m12 1 0 0 1 0 1 0 1 2 0 1 1 0 2 15.840 31.680 0 15.840 15.840 0 31.680 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440
Recaudacin ventas 30%-10% Recaudacin 60% TOTAL RECADUDACION VENTAS 100% Total ingresos 475200
0 0
0 0
15.840 15.840
16.280 16.280
880 880
16.720 16.720
33.000 33.000
2.200 2.200
18.040 18.040
18.480 18.480
3.080 3.080
34.760 34.760
90
Ingresos por ventas

Concepto No. Casas Construidas No. Casas Vendidas Total Ingresos 30% entrada Total Ingreso 10% 12 meses Mensualidades Ao 2 Cantidad m13 m14 m15 m16 m17 m18 m19 m20 m21 m22 m23 m24 1 1 0 1 1 9 1 0 0 0 0 0 0 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15840 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5280 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 440 3.960 3.960 3.960 3.960 3.960 31.680 35.640 3.520 31.680 35.200 3.080 0 3.080 3.080 31.680 34.760 2.640 63.360 66.000 1.760 0 1.760 1.760 31.680 33.440 1.320 31.680 33.000 880 0 880 880 63.360 64.240
Recaudacin ventas 30%-10% Recaudacin 60% TOTAL RECADUDACION VENTAS 100%
Anexo 8 Precio de Venta

Concepto Precio de venta Forma de pago 30% entrada 10% entrada 12 meses Mensualidad 60% entrega de casa
52.800 15.840 5.280 440 31.680
Anexo 9 Venta de Activos

CONCEPTO MUEBLES Y ENSERES Escritorio Gerente proyecto Escritorio Ventas Sillas Archivador Total muebles y enseres EQUIPOS DE OFICINA Calculadora Telfonos Fax EQUIPOS DE COMPUTACIN Computadoras Impresora multifuncin Total ventas de activos VALOR
82 57 74 41
25 33 20
267 107 705
91
Anexo 10 Costos de Construccin
Concepto Ao 1 m1 No. De casa cosntruidas Costo Urbanizacin Costo Directo Construccn Costo directo exteriores Costo mensual 0 5.000 5.000 11.900 5.000 16.900 m2 0 4.760 4.760 m3 0 7.140 21.296 28.436 m4 1 m5 0 21.296 21.296 m6 1 m7 0 m8 0 21.296 21.296 m9 1 m10 0 21.296 21.296 m11 1 m12 0
Concepto Ao 2 m13 No. De casa cosntruidas Costo Urbanizacin Costo Directo Construccn Costo directo exteriores Costo mensual 1 21.296 21.296 m14 0 21.296 21.296 m15 1 21.296 21.296 m16 1 m17 0 21.296 21.296 m18 1 21.296 21.296 m19 1 m20 0 m21 0 m22 0 m23 0 m24 0
Anexo 11 Costos Fijos

COSTOS FIJOS Ao1 Especificaciones Unid.med Cant. C/U 1 1 1 1 1 1 450 20 30 25 100 30 Costo Total m1 m2 450 20 30 25 100 30 655 m3 450 20 30 25 100 30 655 m4 450 20 30 25 100 30 655 m5 450 20 30 25 100 30 655 m6 450 20 30 25 100 30 655 m7 450 20 30 25 100 30 655 m8 450 20 30 25 100 30 655 m9 450 20 30 25 100 30 655 m10 450 20 30 25 100 30 655 m11 450 20 30 25 100 30 655 m12 450 20 30 25 100 30 655
Arquitecto Fiscalizador mensual Servicios Bsicos Agua mensual Luz mensual telfono mensual Arriendo mensual Suministros de oficina mensual Costo fijo mensual TOTAL COSTOS FIJOS AO 1 - AO 2
450 450 20 20 30 30 25 25 100 100 30 30 655 655 15.720
92
COSTOS FIJOS Especificaciones Arquitecto Fiscalizador Servicios Bsicos Agua Luz telfono Arriendo Suministros de oficina Costo fijo mensual Unid.med Cant. C/U mensual mensual mensual mensual mensual mensual 1 1 1 1 1 1 450 20 30 25 100 30 Costo Total m m13 m14 m15 450 450 20 30 25 100 30 655 20 30 25 100 30 655 450 20 30 25 100 30 655 450 20 30 25 100 30 655 m16 450 20 30 25 100 30 655 Ao2 m17 m18 m19 450 20 30 25 100 30 655 450 20 30 25 100 30 655 450 20 30 25 100 30 655 m20 m21 450 20 30 25 100 30 655 450 20 30 25 100 30 655 m22 450 20 30 25 100 30 655 m23 450 20 30 25 100 30 655 m24 450 20 30 25 100 30 655
Anexo 12 Gastos Administrativos
GASTOS ADMINISTRATIVOS Ao2 Especificaciones Uni. Med. Can. Suel. Men Costo Total m1 m2 m3 m4 m5 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12 GerentedeProyecto mensual 12 400 4.800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 Secretaria/Contabilidad mes/h Servicios Generales mes/h 12 12 250 100 3.000 250 1.200 100 750 Total gastos administrativos 18.000 250 250 250 250 250 250 250 100 100 100 100 100 100 100 750 750 750 750 750 750 750 250 100 750 250 100 750 250 100 750 250 100 750
GASTOS ADMINISTRATIVOS Especificaciones Uni. Med. Can. Suel. Men Costo Total Ao2 m13 m14 m15 m16 m17 m18 m19 m20 m21 m22 m23 m24 GerentedeProyecto mensual 12 400 4.800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 Secretaria/Contabilidad mes/h Servicios Generales mes/h 12 12 250 100 3.000 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 1.200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750
93
Anexo 13 Gastos Ventas
GASTO DE VENTA
Especificaciones Honorarios ventas No. de casas vendidas Total costo unitario de construccin Porcentaje de comisin 2% Gasto publicidad y Promocin TOTAL GASTO VENTAS TOTAL GASTO VENTAS No. 9 Ao1 m1 0 m2 0 m3 501 1 m4 501 1 m5 0 m6 501 1 m7 501 1 m8 0 m9 501 1 m10 501 1 m11 0 m12 501 1
25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 70 70 70 70 70 70 70 571 571 571 571 571 571 571 5.139
GASTO DE VENTA
Ao2 No. m m13 m14 m15 m16 m17 m18 m19 m20 m21 m22 m23 m24 1.002 Honorarios ventas 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 No. de casas vendidas 2 Total costo unitario de construccin 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 25.052 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Porcentaje de comisin 2% 140 Gasto publicidad y Promocin TOTAL GASTO VENTAS 1.142 Especificaciones
94
Anexo 14 Inversin Inicial Activos Fijos y Depreciacin

INVERSION INICIAL:ACTIVOS FIJOS
CONCEPTO Uni. Med Terreno MUEBLES Y ENSERES Escritorio Gerente proyecto Escritorio Ventas Sillas Archivador Total muebles y enseres EQUIPOS DE OFICINA Calculadora Telfonos Fax Total equipos de oficina EQUIPOS DE COMPUTACIN Computadoras Impresora multifuncin Total equipos de computacin TOTAL ACTIVOS FIJOS DEPRECIABLE Unid. Unid. 1 1 500 200 500 200 700 1.100 3 3 150 60 210 250 117 47 163 199 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 Unid. Unid. Unid. 2 2 1 15 20 20 30 40 20 90 10 10 10 3 4 2 9 3 4 2 8 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 M2 Unid. Unid. Unid. Unid. 680 1 1 3 1 Cant. C/U 82 100 70 30 50 56.000 100 70 90 50 310 10 10 10 10 10 7 9 5 31 9 6 8 5 28 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 Costo Total Valor Vid.util residual Total depreciar m1 m2 m3 m4 Depreciacin Ao 1 m5 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12
INVERSION INICIAL:ACTIVOS FIJOS

CONCEPTO Uni. Med Terreno MUEBLES Y ENSERES Escritorio Gerente proyecto Escritorio Ventas Sillas Archivador Total muebles y enseres EQUIPOS DE OFICINA Calculadora Telfonos Fax Total equipos de oficina EQUIPOS DE COMPUTACIN Computadoras Impresora multifuncin Total equipos de computacin TOTAL ACTIVOS FIJOS DEPRECIABLE Unid. Unid. 1 1 500 200 500 200 700 1.100 3 3 150 60 210 250 117 47 163 199 10 4 14 17 10 10 4 4 14 14 17 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 10 4 14 17 Unid. Unid. Unid. 2 2 1 15 20 20 30 40 20 90 10 10 10 3 4 2 9 3 4 2 8 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 M2 Unid. Unid. Unid. Unid. 680 1 1 3 1 Cant. C/U 82 100 70 30 50 56.000 100 70 90 50 310 10 10 10 10 10 7 9 5 31 9 6 8 5 28 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 1 1 1 0 2 Costo Total Valor Vid.util residual Total depreciar m13 m14 m15 m16 depreciacion Ao2 m17 m18 m19 m20 m21 m22 m23 m24
95
Anexo 15 Inversiones Inciales Intangible y Amortizacin

ACTIVOS INTANGIBLES
Concepto Asesora jurdica proyecto Planificacin Arquitectura Estudio del suelo Diseo elctrico Levantamiento topogrfico Permisos Derechos EMAP Derecho Andinatel Derechos EEQ Derecho predial Impuesto aprobacin planos Uni. med. Global Global Global Global Global Global Global Global Global Global Global Cant. C/U 1 500 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1500 600 1000 500 4000 400 600 400 140 1000 1000 Inver. Total m1 500 1000 600 1000 500 4000 400 600 400 140 1000 1000 11.140 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 m2 m3 m4 Amortizacin Ao 1 m5 m6 m7 m8 m9 m10 m11 m12
Fondo de garanta Construccin Global 1 TOTAL ACTIVOS INTANGIBLES
ACTIVOS INTANGIBLES
Concepto Asesora jurdica proyecto Planificacin Arquitectura Estudio del suelo Diseo elctrico Levantamiento topogrfico Permisos Derechos EMAP Derecho Andinatel Derechos EEQ Derecho predial Impuesto aprobacin planos Uni. med. Global Global Global Global Global Global Global Global Global Global Global Cant. C/U 1 500 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1000 600 1000 500 4000 400 600 400 140 1000 1000 Amortizacin Ao2 Inver. Total m13 m14 m15 m16 m17 m18 m19 m20 m21 m22 m23 500 1000 600 1000 500 4000 400 600 400 140 1000 1000 11.140 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 464 m24
Fondo de garanta Construccin Global 1 TOTAL ACTIVOS INTANGIBLES
96
Anexo 16 Inversin Capital de Trabajo
Capital de trabajo
m1 Ingresos Egresos saldos 6.886 m2 18.786 m3 15.840 7.217 m4 16.280 30.893 m5 880 1.886 m6 16.720 23.753 m7 33.000 2.457 30.543 m8 2.200 1.886 m9 18.040 23.753 m10 18.480 2.457 m11 3.080 23.182 m12 34.760 2.457 32.303 13.669
- 6.886 - 18.786
8.623 - 14.613 - 1.006 - 7.033
314 - 5.713
16.023 - 20.102 1.468 - 18.634
saldo acumud- 6.886 - 25.672 - 17.048 - 31.661 - 32.667 - 39.700 - 9.157 - 8.842 - 14.555
m13 3.960 24.324 - 20.364
m14 3.960 1.886 2.074
m15 35.640 23.182 12.458 7.838
m16 35.200 23.182 12.018 19.856
m17 3.080 1.886 1.194 21.050
m18 34.760 23.182 11.578 32.629
m19 66.000 23.182
m20 1.760 1.886 126 75.321
m21 33.440 1.886 31.554 106.875
m22 33.000 1.886 137.990
m23 880 1.886 136.984
m24 64.240 1.886 62.354 199.338
42.818 75.447
31.114 - 1.006
- 6.694 - 4.620
97
Anexo 17 Flujo de Fondos del Proyecto
Flujo de Caja
m0
m1
m2
m3
m4
m5
AO1 m6
m7 33.000 33.000 655 750 571 17 464 2.457 30.543 4.581 25.962 6.490 19.471 17 464
m8
m9
m10
m11
m12 34.760 34.760 655 750 571 17 464 2.457 32.303 4.845 27.458 6.864 20.593 17 464
5.000 16.900 655 655 750 750 17 17 464 464 6.886 18.786 - 6.886 - 18.786 - 6.886 - 18.786 - 6.886 - 18.786 17 17 464 464 56.000 1.100 11.140 39.700
15.840 16.280 15.840 16.280 4.760 28.436 655 655 750 750 571 571 17 17 464 464 7.217 30.893 8.623 - 14.613 1.293 7.330 - 14.613 1.832 5.497 - 14.613 17 17 464 464
880 16.720 880 16.720 21.296 655 655 750 750 571 17 17 464 464 1.886 23.753 1.006 - 7.033 1.006 - 7.033 1.006 - 7.033 17 17 464 464
2.200 18.040 2.200 18.040 21.296 655 655 750 750 571 17 17 464 464 1.886 23.753 314 - 5.713 47 267 - 5.713 67 200 - 5.713 17 17 464 464
18.480 3.080 18.480 3.080 21.296 655 655 750 750 571 17 17 464 464 2.457 23.182 16.023 - 20.102 2.403 13.620 - 20.102 3.405 10.215 - 20.102 17 17 464 464
- 107.940 - 6.405 - 18.305
5.978 - 14.132 - 525 - 6.552
19.952
681 - 5.232
10.696 - 19.621
21.074
Flujo de Caja
m13 3.960 3.960 21.296 655 750 1.142 17 464 24.324 - 20.364 - 20.364 - 20.364 17 464
m14 3.960 3.960 655 750 17 464 1.886 2.074 311 1.763 441 1.322 17 464
m15 35.640 35.640 21.296 655 750 17 464 23.182 12.458 1.869 10.589 2.647 7.942 17 464
m16 35.200 35.200 21.296 655 750 17 464 23.182 12.018 1.803 10.215 2.554 7.662 17 464
m17 3.080 3.080 655 750 17 464 1.886 1.194 179 1.015 254 761 17 464
m18 34.760 34.760 21.296 655 750 17 464 23.182 11.578 1.737 9.841 2.460 7.381 17 464
AO2 m19 66.000 66.000 21.296 655 750 17 464 23.182 42.818 6.423 36.395 9.099 27.297 17 464
m20 1.760 1.760 655 750 17 464 1.886 - 126 - 126 - 126 17 464
m21 33.440 33.440 655 750 17 464 1.886 31.554 4.733 26.821 6.705 20.116 17 464
m22 33.000 33.000 655 750 17 464 1.886 31.114 4.667 26.447 6.612 19.835 17 464
m23 880 880 655 750 17 464 1.886 - 1.006 - 1.006 - 1.006 17 464
m24 64.240 64.240 655 750 17 464 1.886 62.354 9.353 53.001 13.250 39.751 17 464
- 19.883
1.803
8.423
8.142
1.242
7.862
27.777
355
20.597
20.316
525
39.700 705 80.636
98
Anexo 18 Flujo de Fondos del Inversionista

Flujo de Caja MILES DE DLARES CONCEPTO INGRESOS Venta de Activo TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Inters prstamo Depreciacin activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA Depreciacin muebles y enseres Amortizacin Intangible Terreno Inversin activo fijo depreciable Inversin activo intangible Inversin de Capital de Trabajo Recuperacin de capital de trabajo Prstamo Amortizacin deuda valor de desecho Flujo de Caja m0 56.000 1.100 11.140 39.700 51.000 - 1.791 56.940 - 8.937 - 1.817 - 20.837 - 1.844 3.695 - 1.870 - 16.664 - 1.898 - 3.057 - 1.925 - 9.084 - 1.953 17.630 - 1.982 - 1.737 - 2.010 - 7.764 - 2.040 8.342 - 2.069 - 22.153 - 2.099 18.699 m1 5.000 655 750 741 17 464 7.627 - 7.627 - 7.627 - 7.627 17 464 m2 16.900 655 750 715 17 464 19.501 - 19.501 - 19.501 - 19.501 17 464 m3 15.840 15.840 4.760 655 750 571 689 17 464 7.906 7.934 1.190 6.744 1.686 5.058 17 464 m4 16.280 16.280 28.436 655 750 571 662 17 464 31.555 - 15.275 - 15.275 - 15.275 17 464 m5 880 880 655 750 635 17 464 2.521 - 1.641 - 1.641 - 1.641 17 464 AO1 m6 16.720 16.720 21.296 655 750 571 607 17 464 24.360 - 7.640 - 7.640 - 7.640 17 464 m7 33.000 33.000 655 750 571 579 17 464 3.036 29.964 4.495 25.469 6.367 19.102 17 464 m8 2.200 2.200 655 750 551 17 464 2.437 - 237 - 237 - 237 17 464 m9 18.040 18.040 21.296 655 750 571 522 17 464 24.275 - 6.235 - 6.235 - 6.235 17 464 m10 18.480 18.480 655 750 571 493 17 464 2.950 15.530 2.330 13.201 3.300 9.901 17 464 m11 3.080 3.080 21.296 655 750 463 17 464 23.645 - 20.565 - 20.565 - 20.565 17 464 m12 34.760 34.760 655 750 571 433 17 464 2.890 31.870 4.781 27.090 6.772 20.317 17 464
Flujo de Caja MILES DE DLARES AO2 CONCEPTO INGRESOS Venta de Activo TOTAL INGRESOS Costos construccin Costos Fijos Gastos Administrativos Gastos Ventas Inters prstamo Depreciacin activos fijos Amortizacin Intangible TOTAL EGRESOS UTILIDAD BRUTA 15% Participacin Trabajadores UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS25% Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA Depreciacin muebles y enseres Amortizacin Intangible Terreno Inversin activo fijo depreciable Inversin activo intangible Inversin de Capital de Trabajo Recuperacin de capital de trabajo Prstamo Amortizacin deuda valor de desecho Flujo de Caja m13 3.960 3.960 21.296 655 750 1.142 403 17 464 24.726 20.766 20.766 20.766 17 464 m14 3.960 3.960 655 750 372 17 464 2.257 1.703 255 1.447 362 1.085 17 464 m15 35.640 35.640 21.296 655 750 340 17 464 23.522 12.118 1.818 10.300 2.575 7.725 17 464 m16 35.200 35.200 21.296 655 750 308 17 464 23.490 11.710 1.756 9.953 2.488 7.465 17 464 m17 3.080 3.080 655 750 276 17 464 2.162 918 138 780 195 585 17 464 m18 34.760 34.760 21.296 655 750 243 17 464 23.425 11.335 1.700 9.635 2.409 7.226 17 464 m19 66.000 66.000 21.296 655 750 210 17 464 23.392 42.608 6.391 36.217 9.054 27.163 17 464 m20 1.760 1.760 655 750 176 17 464 2.062 302 302 302 17 464 m21 33.440 33.440 655 750 142 17 464 2.028 31.412 4.712 26.700 6.675 20.025 17 464 m22 33.000 33.000 655 750 107 17 464 1.993 31.007 4.651 26.356 6.589 19.767 17 464 m23 880 880 655 750 72 17 464 1.958 1.078 1.078 1.078 17 464 m24 64.240 64.240 655 750 36 17 464 1.922 62.318 9.348 52.970 13.243 39.728 17 464
39.700 2.130 22.415 2.161 595 - 2.192 6.014 - 2.224 5.722 2.256 1.190 - 2.289 5.418 - 2.322 25.321 2.356 2.177 - 2.390 18.116 2.425 17.823 2.460 3.057 2.496 705 78.117
99

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Sangolqu, Septiembre 2009

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CAPTULO I ESTUDIO DE MERCADO

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productos similares a los existentes en el mercado.

1.3.2 Normatividad Tcnica, Sanitaria 1.3.2.1 Normatividad Sanitaria

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Tipos de Mercado y segmentacin de Mercados: http://www.monografias.com

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(No aceptacin del producto de la determinacin de

1.88 2 * 0.19 * 0.81 * 19,844 0.06 2 * (19,844 1) + 1.88 2 * 0.19 * 0.81

Por tanto el nmero de encuestas a realizarse es de 150.

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En relacin con su temporalidad:

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De acuerdo con la estructura del mercado:

Cuadro No3. Proyeccin Poblacional Zona Manuela Senz

227,173 48,621 28,477 50,982 37,573 61,520

-0.002 8.2 -1.2 -1.2 -2.2 -0.9

227,151 64,662 25,986 46,572 33,032 56,901

227,124 89,461 22,078 39,620 26,808 49,157

227,119 95,462 21,370 38,360 25,711 47,740

227,097 117,926 17,548 31,532 20,369 39,722

Fuente: Direccin Metropolitana de Planificacin Territorial de Quito. Elaboracin: Wladimir Jimnez

Fuente: www4.quito.gov.ec ( Municipio de Quito) Fuente:WWW4.quito.gov.ec

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Cuadro No.4 Tipo de materiales

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Cuadro No.5 Nmero de plantas

Cul es su nivel de ingreso familiar

Total Demanda potencial %

Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez

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Cuadro No.7 rea de Construccin

3 2 4.55 % % Fuente: Investigacin de campo 2009 Elaboracin: Wladimir Jimnez

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Cul es su nivel de ingreso familiar

Menos de 800$ De 801 a 1000 $ De 1001$ en adelante

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en el conjunto habitacional se mantiene constante.

A continuacin se presentan los resultados obtenidos: Cuadro No.12 Proyeccin de la Demanda

Promedio de miembros por hogar

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Fuente: Cmara de Construccin de Quito Elaboracin: Wladimir Jimnez

Pgina web: www.google.com

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Capacidad de Inversin y Disponibilidad de Tierra

Cuadro No.14 Oferta actual 2009

Calle Junn entre Jijn y Gutirrez

Fuente: Investigacin de campo Elaboracin: Wladimir Jimnez

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Cuadro No. 15 Posible Oferta Futura 2010

Desde 47.500 hasta 53.800

Fuente: Investigacin de campo Elaboracin: Wladimir Jimnez

Estimacin de la Demanda Insatisfecha

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Cuadro No.16 Proyeccin de la Demanda Insatisfecha