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Marc THEWES

Avocat la Cour Charg de cours associ lUniversit du Luxembourg

LE nouvEau DroiT Du BaiL


Commentaire de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail dhabitation et des dispositions du Code civil rgissant le bail loyer

Union LUxEMBoUrgEoiSE DES ConSoMMATEUrS

Marc THEWES
Avocat la Cour Charg de cours associ lUniversit du Luxembourg

LE nouvEau DroiT Du BaiL

Luxembourg 2007

Copyright : Me Marc THEWES Photo : Raymond REUTER Le prsent ouvrage est jour au 1er janvier 2007

Table des matires

Table des matires


1re Partie La nouvelle loi sur le bail dhabitation
..........................................

9 9

Chapitre 1er Les modifications apportes par la loi du 21 septembre 2006

Chapitre 2 Le champ dapplication de la loi du 21 septembre 2006 .................... 10 Chapitre  Lentre en vigueur de la loi du 21 septembre 2006 .................................. 12 2e Partie La rdaction du bail ............................................................................................ 15 Chapitre 1er La forme du bail .......................................................................................................................................... 15 Section 1 Bail crit ou bail verbal ................................................................................................................ 15 Section 2 Bail authentique ou bail sous seing priv .......................................................... 16 Chapitre 2 Les mentions du bail ................................................................................................................................ 16 Section 1 Lobjet du bail ............................................................................................................................................. Section 2 Le loyer ................................................................................................................................................................. Section  La dure du bail ...................................................................................................................................... Section 4 La destination du bien .................................................................................................................... Chapitre  Formalits administratives
..............................................................................................................

16 17 18 18 19

Section 1 Lenregistrement du bail .............................................................................................................. 19 Section 2 La transcription des baux de plus de neuf ans ........................................... 20 Chapitre 4 La capacit des personnes de signer le bail ........................................................... 20 3e Partie Les modalits financires du bail Chapitre 1er Le loyer 23 2

...........................................................

....................................................................................................................................................................

Section 1 Le principe du plafonnement des loyers .............................................................. 2 A) La notion de capital investi ................................................................................................................ 2 B) La preuve du capital investi ........................................................................................................................ 24 C) La rvaluation du capital investi ...................................................................................................... 26 Section 2 Les exceptions au plafonnement du loyer .......................................................... 29 A) La possibilit dun accord des parties ................................................................................ 29 B) Le rgime des logements de luxe ......................................................................................................... 0
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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Section  Ladaptation du loyer en cours de bail .................................................................... 2 A) Le rgime gnral de la loi du 21 septembre 2006 ................................................... 2 B) Le rgime transitoire .............................................................................................................................................. 4 Chapitre 2 Les charges locatives ............................................................................................................................... Section 1 Nature des frais pouvant tre mis la charge du locataire ....... Section 2 Modalits de paiement des charges locatives ............................................... Section  Le dcompte des charges ........................................................................................................... Section 4 La fixation forfaitaire des charges .................................................................................. Section 5 Le contentieux concernant les charges .................................................................. A) Les avances sur charges ................................................................................................................................... B) Le dcompte des charges ................................................................................................................................ 5 5 5 6 7 8 8 9

Chapitre  La garantie locative .................................................................................................................................... 9 Chapitre 4 La commission des loyers


.................................................................................................................

41 41 42 42 42 42 45 45 45 47 49 50 50 51 51 52 5

Section 1 Lorganisation de la commission des loyers ..................................................... Section 2 Les comptences de la commission des loyers ........................................... A) Dtermination des loyers ................................................................................................................................. B) Dtermination des avances pour charges ................................................................................. C) Comptence darbitrage ..................................................................................................................................... 4e Partie Lexcution du bail
..............................................................................................

Chapitre 1er Le dbut du bail .......................................................................................................................................... Section 1 Lobligation de dlivrance du bailleur ..................................................................... Section 2 La salubrit du logement ............................................................................................................ Section  Limportance de ltat des lieux ........................................................................................ Chapitre 2 Le paiement du loyer
...............................................................................................................................

Section 1 Lobligation du locataire au paiement du loyer ........................................... Section 2 Le contentieux relatif au paiement du loyer ................................................... A) Le non-paiement du loyer .............................................................................................................................. B) Le non-paiement du loyer en raison dun diffrend entre parties ........ C) Le paiement du loyer en fin de bail ..................................................................................................

Section  Les garanties de paiement du loyer ............................................................................. 5 A) La garantie locative ................................................................................................................................................. 5 B) Le privilge du bailleur ..................................................................................................................................... 54 4
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Table des matires

Chapitre  Lentretien du bien lou ...........................................................

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Section 1 Les principes ................................................................................................................................................ 55 Section 2 Lexcution de travaux urgents ........................................................................................... 57 Section  Attitude adopter par le locataire en cas de carence du bailleur ................................................................................................. 58 Chapitre 4 La jouissance paisible ............................................................................................................................ 59 Section 1 Les obligations du bailleur
......................................................................................................

59

A) La garantie du fait personnel ..................................................................................................................... 59 B) La garantie du fait des tiers ......................................................................................................................... 60 C) La garantie des vices de la chose ........................................................................................................ 60 Section 2 Les obligations du locataire .................................................................................................... 61 Chapitre 5 Les transformations du bien lou ........................................................................................... 62 5e Partie Les incidents du bail Chapitre 1er Le dcs dune partie
...........................................................................................

63 6

..........................................................................................................................

Section 1 Le dcs du bailleur .......................................................................................................................... 6 Section 2 Le dcs ou le dpart du locataire ................................................................................ 6 Chapitre 2 La faillite dune des parties ............................................................................................................ 66 Chapitre  La vente du bien lou
............................................................................................................................. ...........................................................................................................

66 67

Chapitre 4 La destruction du bien lou

Section 1 Gnralits ...................................................................................................................................................... 67 Section 2 Les rgles particulires applicables en cas dincendie .................. 68 Chapitre 5 La cession de bail ou la sous-location 6e Partie La fin du bail
............................................................................

69 71 71

..............................................................................................................

Chapitre 1er La rsiliation du bail

..........................................................................................................................

Section 1 La dure du bail ...................................................................................................................................... 71 Section 2 La rsiliation du bail de commun accord ............................................................ 7 Section  La rsiliation ou la rsolution linitiative du bailleur .................. 7 A) Le cong justifi par un besoin personnel 1 La notion de besoin personnel
er
..............................................................................

74 74 75 5

...................................................................................................

2 La forme du cong
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...........................................................................................................................................

Marc Thewes Le nouveau droit du bail

 Le dlai de rsiliation ................................................................................................................................. 78 4 La dcision dexpulsion et les pouvoirs du juge ................................................... 86 5 La charge de la preuve du besoin personnel ............................................................. 91 6 Suppression du double degr de juridiction
..............................................................

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7 Les nouvelles rgles sont-elles impratives ? ........................................................... 9 B) La fin du bail justifie par le fait que le locataire ne respecte pas ses obligations ............................................................................................................... 9 C) Le cong donn pour un motif grave et lgitime ............................................................ 95 Section 4 La rsiliation linitiative du locataire .................................................................. 95 A) La rsiliation pour des raisons de convenance personnelle ......................... 95 B) La rsolution en raison dun manquement du bailleur ......................................... 96 Chapitre 2 La restitution des lieux en fin de bail
..............................................................................

96 96 97 97 98 99 101 101

Section 1 La restitution en bon tat dentretien ........................................................................ Section 2 Une restitution effective et complte ........................................................................ Section  Les modalits pratiques de la remise des cls ............................................ Section 4 Limportance de ltat des lieux de sortie ............................................................ Chapitre  Le dcompte de fin de bail
..............................................................................................................

7e Partie Lexpulsion force des lieux Chapitre 1er Le dguerpissement forc

.......................................................................

.............................................................................................................

Section 1 Le titre autorisant le dguerpissement ................................................................... 101 A) Rsiliation justifie par un besoin personnel .................................................................... 101 B) Rsiliation pour faute ou pour motif grave et lgitime .......................................... 102 Section 2 Les modalits pratiques du dguerpissement ............................................... 102 A) Le titre excutoire ...................................................................................................................................................... B) La signification du titre excutoire .................................................................................................... C) Lexpulsion force proprement dite ................................................................................................... D) Le sort des occupants ........................................................................................................................................... E) Le stockage des meubles ................................................................................................................................. Chapitre 2 Le sursis excution
...............................................................................................................................

102 10 104 104 105 106

Section 1 La notion de sursis ............................................................................................................................... 106 Section 2 Cas o une demande de sursis nest plus possible ............................... 106 6
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Table des matires

A) Impossibilit dcoulant des nouvelles rgles sur le besoin personnel ...................................................................................................................................... B) Impossibilit dcoulant de la dure de la procdure .............................................. C) Impossibilit dobtenir un sursis suite un appel infructueux ................ Section  Dure du sursis ......................................................................................................................................... Section 4 Procdure .......................................................................................................................................................... Section 5 Modalits financires ....................................................................................................................... Section 6 Application des nouvelles rgles dans le temps .......................................

107 107 108 109 110 110 111

Chapitre  Autres dlais dexcution .................................................................................................................. 114 Section 1 Larticle 1244 du Code civil ................................................................................................... 114 Section 2 La loi du 18 mars 1915 (Protection des dbiteurs)................................. 115 Modle dun contrat de bail loyer
.............................................................................................................................

116

Modle dun tat des lieux ........................................................................................................................................................ 120 Bibliographie ................................................................................................................................................................................................ 124 Index alphabtique .............................................................................................................................................................................. 125

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La nouvelle loi sur le bail dhabitation

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La nouvelle loi sur le bail dhabitation
1. Le contrat de location est lun des contrats les plus courants de notre droit. Le Code civil parle de louage de choses lorsque la location porte sur des objets matriels (immeubles ou meubles), par opposition au louage douvrage lorsquil sagit de la prestation dun travail. Le louage de choses est dfini comme un contrat par lequel lune des parties sengage procurer lautre, pendant un certain temps, la jouissance dune chose, moyennant un certain prix . 2. Les dispositions lgales sur le bail se trouvent aux articles 171 181 du Code civil. Ces rgles forment le droit commun. Sagissant des baux dhabitation, les rgles du Code civil sont compltes par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail usage dhabitation qui, depuis le 1er novembre 2006, a remplac la loi du 14 fvrier 1955 sur les baux dhabitation. Chapitre 1er

Les modifications apportes par la loi du 21 septembre 2006


3. Alors que les prcdentes rformes du droit du bail, celle notamment qui tait intervenue en 1987, avaient consist modifier la loi du 14 fvrier 1955, pour y apporter des amliorations juges ncessaires, la rforme de 2006 est en appa1 2  Lexique de termes juridiques, Dalloz, Paris. Loi du 21 septembre 2006 sur le bail usage dhabitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, Mm. A, 2006, p. 149. Loi du 14 fvrier 1955 portant modification et coordination des dispositions lgales et rglementaires en matire de baux loyer, Mm. 1955, p. 05, mod. L. 27 aot 1987, Mm. 1987, 1677 ; L. 6 juin 1990, Mm. 1990, 77 ; L. 17 mars 1992, Mm. 1992, 72 ; L. 9 aot 199, Mm. 199, p. 1409 ; L. 11 aot 1996, Mm. 1996, 2026 ; L. 11 aot 1996, Mm. 1996, 1660 ; L. 25 juin 2004, Mm. 2004, 1816. THEWES & RE U T E R

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rence du moins radicale : La loi du 14 fvrier 1955 est abroge et remplace par le nouveau texte. La lecture compare de lancienne et de la nouvelle loi rvle cependant de nombreux points communs, sur lesquels nous reviendrons dans les diffrentes parties de cet ouvrage. Les innovations les plus importantes quapporte le nouveau texte peuvent tre rsumes comme suit : Avec lentre en vigueur de la nouvelle loi, la distinction qui tait jusquici faite, en matire de calcul des loyers, entre les logements datant davant le 10 septembre 1944 et les constructions ralises aprs guerre est abandonne en faveur dun nouveau rgime unique, qui sinspire de prs du rgime des constructions daprs-guerre de lancienne loi (infra, n  et svts). La loi du 21 septembre 2006 introduit des rgles entirement nouvelles sur la rsiliation du bail pour besoin personnel. Les hypothses dans lesquelles le bailleur peut invoquer un besoin personnel sont largies et la loi indique dsormais des dlais fermes endans lesquels le locataire doit quitter les lieux (infra, n 158 et svts). Le mode de fonctionnement des commissions des loyers est rform et les commissions se voient attribuer de nouvelles comptences (infra, n 78 et svts). Le sursis dguerpissement est rform par lintroduction de dlais de maxima, au-del desquels le locataire ne peut plus demander un sursis (infra, n 244 et svts).

4. A ct de ces rformes, mises en exergue au cours des dbats parlementaires, le nouveau texte de loi comporte un grand nombre de changements de dtail, dont certains nont fait lobjet daucune explication dans les documents parlementaires. Chapitre 2

Le champ dapplication de la loi du 21 septembre 2006


5. La loi du 21 septembre 2006 ne sapplique quaux baux dhabitation. Sont ainsi expressment exclues les locations portant sur des locaux usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou affects lexercice dune profession librale , qui sont rgies par le Code civil, et plus particulirement par les articles 1762- 1762-8 de ce Code. Si le bail est mixte, cest--dire que limmeuble sert en partie lhabitation et en partie une activit commerciale, artisanale ou industrielle, lapplication de la 10
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La nouvelle loi sur le bail dhabitation

loi du 21 septembre 2006 dpendra de limportance de lhabitation par rapport lautre activit. Larticle 1762-8() prcise dsormais que sont considrer dans lapplication du prsent article comme locaux usage commercial ou industriel les immeubles dont le bail prvoit expressment pareille affectation, ceux qui sont destins par leur nature lexercice dun commerce ou dune industrie et ceux dans lesquels cette activit est exerce titre principal . 6. Certaines habitations sont par ailleurs exclues du champ dapplication de la loi : les rsidences secondaires ; les locaux ne formant pas laccessoire du logement ; les chambres dhtel ; les logements collectifs conformment la lgislation concernant lintgration des trangers au Grand-Duch de Luxembourg ainsi que laction sociale en faveur des trangers ;

les logements meubls ou non meubls dans des structures dhbergement spciales telles que maisons de retraite, centres intgrs pour personnes ges, centres de griatrie, centres pour personnes handicapes, et notamment les logements meubls ou non meubls dans les structures dhbergement tombant sous la loi du 8 septembre 1998 rglant les relations entre lEtat et les organismes uvrant dans les domaines social, familial et thrapeutique. 7. Les contrats de location des logements sociaux sont rgis par la nouvelle loi, sauf en ce qui concerne les modalits financires de la location. Pour ces logements, les loyers et les charges continueront donc tre dtermins selon les rgles dtermines par la loi modifie du 25 fvrier 1979 concernant laide au logement, lexception des logements locatifs dsigns larticle 28 de cette loi. 8. Une autre restriction du champ dapplication de la loi du 21 septembre 2006 provient du fait que larticle 1er de la loi indique quelle sapplique exclusivement la location () de logements usage dhabitation des personnes physiques . Si on prend cette formule la lettre, les baux conclus avec pour locataire une socit ou une quelconque autre personne morale tombent en dehors du champ dapplication de la nouvelle loi, et ce mme si la socit ne conclut le contrat que dans le but dy loger une personne.4 Cest un cas de figure relativement frquent en pratique, notamment lorsquune socit conclut un bail pour loger un directeur ou lun de ses salaris.

Cest lopinion que dfend Georges KRIEGER in Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 246. THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

9. Signalons encore que les dispositions sur le sursis ont un champ dapplication beaucoup plus large que le reste de la loi. En effet, aux termes de larticle 16 de la nouvelle loi, tout locataire ou occupant sans droit ni titre condamn dguerpir peut demander au juge quil soit sursis lexcution de la dcision. Chapitre 3

Lentre en vigueur de la loi du 21 septembre 2006


10. La loi du 21 septembre 2006 est entre en vigueur le 1er novembre 2006. Elle a vocation sappliquer non pas seulement aux contrats de location conclus depuis la date de son entre en vigueur, mais galement aux baux en cours. Une jurisprudence datant de lpoque o la loi du 14 fvrier 1955 venait tre substantiellement modifie par la loi du 27 aot 1987 rsume les rgles qui sont ici dapplication : Il est de principe que les effets dun contrat sont, sauf disposition contraire expresse du lgislateur, rgis par la loi en vigueur lpoque o le contrat a t conclu. La nouvelle loi ne saurait ds lors modifier les conditions de forme ou de fond du bail conclu sous lempire de la loi ancienne ; elle ne saurait avoir pour effet de changer une clause quelconque de ce contrat. En introduisant dans la loi une nouvelle cause empchant la prorogation lgale de jouer lespce, le besoin doccupation professionnelle la loi nouvelle naffecte toutefois pas les conditions des contrats antrieurement conclus entre bailleurs et locataires. La formule souvent employe lavenir appartient la loi nouvelle, le pass appartient et continue dappartenir la loi ancienne synthtise en effet deux principes distincts : le principe de leffet immdiat de la loi nouvelle, qui, tant cense tre plus efficace et plus quitable, sapplique avec effet immdiat aux situations existantes, et le principe de la non-rtroactivit des lois, garantie donne aux situations juridiques acquises sous la loi ancienne. Larticle 14, tel quil a t modifi par la loi du 27 aot 1987, est ds lors applicable en lespce, mme si lorigine des relations entre parties est un contrat conclu avant lentre en vigueur du nouvel article 14 qui ne change ni les conditions ni les effets du contrat de bail mme .5
5 Tribunal darrondissement, 6e Chambre, Jugement dappel en matire de bail loyer, n 7/89, Bull. Fr. Laurent, n /1989, p. 6. ULC THEWES & REUTER

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La nouvelle loi sur le bail dhabitation

En ce qui concerne les contrats qui taient en cours le 1er novembre 2006, le pass nest pas mis en cause, mais partir de cette date, ce sont les dispositions nouvelles qui sappliquent.6 11. Evidemment, lapplication dune nouvelle loi des situations en cours ne se fait pas sans susciter des difficults. Afin de faciliter le passage dune loi lautre, le lgislateur a prvu quelques dispositions transitoires, notamment en ce qui concerne ladaptation des loyers (infra, n 59 et svts) et le fonctionnement des commissions des loyers.7 Dautres questions de droit transitoire restent malheureusement sans rponse. En particulier, lapplication des nouvelles rgles aux procs en cours (infra, n 259 et svts), voire mme simplement aux congs donns avant lentre en vigueur du nouveau texte soulve des problmes juridiques dlicats (infra, n 20).

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Pour une approche thorique de la matire, voir Pierre PESCATORE, Introduction la science du droit , Luxembourg 1960, mis jour 1978, noos 214 217. Article 4(2) de la loi du 21 septembre 2006. THEWES & RE U T E R

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La rdaction du bail

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La rdaction du bail
Chapitre 1er

La forme du bail
Section 1

Bail crit ou bail verbal


12. Le contrat de bail est un contrat consensuel. Aucune forme particulire nest requise pour sa conclusion et il peut mme tre conclu sans crit. Comme toujours, cette dernire option prsente cependant des risques pour les parties, car la preuve du contenu de leur accord risque dtre difficile. Le bail peut mme tre conclu sans crit. On parle alors dun bail verbal . Aussi bien le propritaire que le locataire ont cependant intrt ce que leur accord soit act par crit. Sil ny a pas dcrit, il sera en effet difficile en cas de litige de prouver quels taient les accords des parties sur, par exemple : la dure du bail ; les modalits de rsiliation convenues (p.ex. une clause diplomatique ou un dlai de pravis particulier) ; les modifications que le locataire est autoris apporter aux lieux lous ; les activits que le locataire est autoris exercer dans les lieux lous (comme p.ex. lexercice dune profession librale) ; ltat des lieux.

13. Si un crit est rdig, le Code civil requiert lobservation de la rgle du double qui veut quun contrat doive tre rdig en autant dexemplaires que de parties. Linobservation de ce principe nentrane pas la nullit du contrat mais peut conduire des difficults de preuve. Lcrit nest pas soumis des formes particulires. Il suffit dun crit documentant laccord des parties sur lobjet donn en location et le loyer. La formalit du double prescrite par larticle 125 du Code civil est cependant dapplication : le bail doit donc tre tabli en autant dexemplaires que de parties ayant un intrt distinct. En plus du contrat de bail, des documents complmentaires sont parfois rdigs. Par exemple, ltat des lieux de sortie et linventaire des objets qui se trouvent dans les locaux.
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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

14. Lorsque le bail est verbal, la loi prsume quil est conclu dure indtermine.8 Section 2

Bail authentique ou bail sous seing priv


15. Bien que la quasi-totalit des baux soient rdigs sous seing priv , cest-dire par les parties elles-mmes et sur papier libre, la forme notarie existe galement. Elle prsente mme certains avantages, comme par exemple le fait, pour le bail, dtre systmatiquement enregistr et davoir donc date certaine. Les baux passs devant notaire constituent un titre. Si le locataire ne paye pas ses loyers, le propritaire pourra remettre ce titre un huissier sans avoir besoin dune dcision de justice. Toutefois, la validation des saisies que lhuissier pourra oprer sur la base du titre ncessitera encore laval dun juge. Chapitre 2

Les mentions du bail


Section 1

Lobjet du bail
16. La description du bien lou est un lment essentiel du contrat de bail. Il est de lintrt des deux parties que le contrat de bail contienne une description aussi prcise des lieux donns en location, et notamment des annexes que comprend le logement (cave, buanderie, garage ou emplacement de stationnement). On vitera ainsi des discussions par la suite. Si le logement est meubl, le bail comportera, outre la description des diffrentes pices, un inventaire des meubles fournis au locataire. 17. Il arrive parfois que le bail porte sur un immeuble qui nest encore quen construction, voire mme qui nexiste que sur plans. La loi ninterdit pas le bail dune chose future, mais ce type de contrat peut savrer problmatique si, comme cela arrive frquemment en pratique, la construction nest pas termine dans les dlais initialement convenus entre parties. Si cela arrive, le locataire pourra, selon ce qui est de son intrt, demander la rsolution du contrat, ou simplement surseoir au paiement du loyer.
8 Article 12(1) de la loi du 21 septembre 2006. ULC THEWES & REUTER

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La rdaction du bail

18. Sil y a dsaccord des parties sur ltendue des locaux donns en location, la preuve se fera selon les rgles du droit commun. Section 2

Le loyer
19. Le paiement dun prix est une condition dexistence du contrat de bail9. Si lhabitation est mise disposition gratuitement, lon nest pas en prsence dun bail loyer au sens de la loi. Le loyer ne doit cependant pas obligatoirement tre chiffr. Il suffit, pour que le bail existe, que le montant du loyer soit dterminable. Dailleurs, le loyer ne doit pas ncessairement tre exprim en argent. Il est admis que le loyer peut galement tre stipul en denres ou en marchandises (p.ex. dans le cas dun bail ferme), voire mme en des travaux effectuer. On sait ce sujet quil arrive frquemment dans la pratique que des bailleurs renoncent quelques mois de loyer en contrepartie de lengagement du locataire deffectuer des travaux damlioration du logement. 20. La plupart des baux crits contiennent videmment lindication chiffre du montant du loyer. Les parties peuvent galement prciser la priodicit des paiements (qui sont le plus souvent mensuels, mais cela nest pas obligatoire) et le moment o le paiement doit avoir lieu (le plus souvent anticipativement, l encore sans obligation lgale). 21. Lorsque le bail est fait sans crit mais quil a reu excution, la preuve du montant du loyer se fait le plus souvent laide des paiements dj effectus. Si la contestation nat ds le premier paiement, le bailleur prtendant quun loyer suprieur avait t convenu, larticle 1716 du Code civil prvoit que le bailleur sera cru sur parole, sauf si le locataire prouve, par une expertise, que le loyer quil a pay est justifi. Si la contestation sur le montant du loyer nat un moment o il ny a encore eu aucun paiement, larticle 1715 du Code civil droge au droit commun de la preuve en prvoyant que seule la preuve par serment ou aveu sera admissible. La preuve par tmoins est expressment exclue.

Le louage de choses est un contrat par lequel lune des parties soblige faire jouir lautre dune chose pendant un certain temps, et moyennant certain prix que celle-ci soblige de lui payer (Article 1709 du Code civil). THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Section 

La dure du bail
22. Les parties sont en principe libres de fixer la dure de la location dans leur convention. Si le bail a t pass sans crit, larticle 12(1) de la loi du 21 septembre 2006 fait prsumer quil sagit dun bail dure indtermine. Ce nest cependant quune prsomption, et la preuve contraire est possible. Si un crit a t dress et que les parties ont oubli dindiquer la dure du bail, le juge devra rechercher la commune volont des parties, conformment aux principes du droit commun. Un tel bail nest donc pas ncessairement qualifier de location dure indtermine, si la commune volont des parties tait de conclure un bail pour une dure dtermine. Dans le cas dun appartement meubl, larticle 1758 du Code civil prsume que la dure du bail correspond la priodicit convenue pour le paiement du loyer : Le bail dun appartement meubl est cens fait lanne, quand il a t fait tant par an ; au mois, quand il a t fait tant par mois ; au jour, sil a t fait tant par jour. Si rien ne constate que le bail soit fait tant par an, par mois ou par jour, la location est cense faite suivant lusage des lieux . Section 4

La destination du bien
23. Au lieu dune simple dsignation des locaux viss, le bail peut galement prciser quel est lusage que le locataire peut faire du bien. Le locataire na en effet pas le droit de modifier laffectation du bien sans laccord du propritaire. Il lui est par exemple interdit dexercer une activit commerciale dans un logement si le propritaire ne ly a pas autoris. Notons que si le bail autorise expressment lexercice dune activit professionnelle dans le logement, il ne sagira plus dun bail dhabitation au sens strict mais dun bail mixte . Les rgles rgissant les baux dhabitation restent nanmoins dapplication, sauf si cest lactivit commerciale qui est exerce titre principal dans les lieux lous et lhabitation nest quun accessoire de lactivit commerciale. 24. Les parties ne sont pas entirement libres de modifier la destination juridique du bien. Larticle 21(1) de la loi du 21 septembre 2006 dispose en effet qu une habitation ou un local habituellement lou pour servir de logement ne pourra tre soustrait cette destination pour tre transform en bureau ou local usage 18
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La rdaction du bail

commercial ou artisanal, sauf autorisation expresse de la part du collge des bourgmestre et chevins de la commune dans laquelle se situe lhabitation ou le local en question . Il est toutefois prcis que cette interdiction ne sapplique ni aux bureaux des services publics ni au cas o les locaux usage professionnel, commercial ou artisanal ne constituent que laccessoire du logement . Il ne sagit pas l de dispositions nouvelles. La mme rgle se trouvait dj inscrite larticle 9 de la loi du 14 fvrier 1955. La loi du 21 septembre 2006 introduit cependant des sanctions pnales. Ceux qui violeront la rgle sexposeront des sanctions pnales allant de 251 50.000 euros. Par ailleurs, le rtablissement des lieux pourra tre ordonn par le juge, ce qui pourrait tre une mauvaise surprise pour le locataire si la transformation des lieux en bureaux ou en commerce avait eu lieu avant la conclusion du bail. Chapitre 3

Formalits administratives
Section 1

Lenregistrement du bail
25. Si le bail est crit, il doit en principe tre enregistr dans les  mois de sa date. Pour accomplir cette formalit, un original du contrat10 doit tre prsent lAdministration de lEnregistrement et des Domaines. Celle-ci peroit un droit dont le montant est de 0,6% du montant cumul des loyers. Si, par exemple, le contrat est conclu pour  ans, le droit sera dtermin sur les 6 mois de loyer. Si, comme cela se fait parfois, le contrat est conclu pour -6-9 ans, le droit denregistrement est calcul sur la dure maximale de 9 ans. Enfin, si le contrat est conclu dure indtermine, le calcul sera bas sur lquivalent de 20 ans de loyer. Si le contrat nest pas prsent dans le dlai de  mois, un double droit peut tre peru titre de sanction. 26. En pratique, peu de baux dhabitation sont prsents lenregistrement. De nombreuses personnes, y compris certains professionnels de limmobilier, sont en effet convaincus, tort, que les baux dhabitation ne doivent pas tre enregistrs.

10 Comme il est ncessaire de remettre un original ladministration, il peut tre utile que les parties signent un original supplmentaire. ULC THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

27. Le fait de ne pas avoir enregistr le bail naffecte pas sa validit entre parties. En droit commun, le fait de ne pas enregistrer le bail a une incidence sur lopposabilit du contrat des tiers. Sous lempire du Code civil, le locataire dont le bail nest pas enregistr court le risque dtre expuls par le nouvel acqureur si le bien est vendu.11 Pour les baux dhabitation rgis par la loi du 21 septembre 2006, ce risque nexiste cependant pas, car cette loi prvoit lopposabilit de plein droit du bail un ventuel acqureur (infra, n 19 et svts). Section 2

La transcription des baux de plus de neuf ans


28. Aux termes de la loi modifie du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits rels immobiliers, les baux dune dure de plus de 9 annes doivent tre transcrits au bureau de la conservation des hypothques. Chapitre 4

La capacit des personnes de signer le bail


29. Pour pouvoir signer un contrat de bail, il faut tre capable de poser un acte juridique. En principe, toute personne jouit de cette capacit ; les seules exceptions la rgle sont les mineurs dge et les majeurs placs sous un rgime de protection.12 Les contrats passs par des incapables ne sont pas nuls de plein droit, mais peuvent tre rescinds sils sont dfavorables leurs intrts. Lorsquune personne est incapable dadministrer elle-mme ses biens, ceux-ci sont grs par un tuteur ou un curateur qui, selon les circonstances, est dsign par la loi (p.ex. les parents du mineur dge) ou par le juge. Ces reprsentants peuvent valablement conclure un contrat de bail, mais larticle 1718 leur interdit de conclure des baux dune dure de plus de 9 ans sans laccord du conseil de famille. Les baux dune dure de plus de 9 ans sont rductibles. 30. Une personne en tat de faillite ne peut pas non plus conclure de bail. En effet, larticle 444 du Code de commerce prvoit que le failli est, compter du jugement dclaratif de la faillite, dessaisi de plein droit de ladministration de tous ses biens. Le failli perd donc ladministration de ses biens au profit du curateur et tous les actes faits par le failli postrieurement la faillite sont nuls de plein droit et inopposables la masse.
11 12 Article 174 du Code civil. Articles 112 et 1124 du Code civil. ULC THEWES & REUTER

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La rdaction du bail

31. Celui qui jouit de lusufruit sur un bien immeuble peut galement donner ce bien en bail un tiers. Si lusufruit prend fin par hypothse suite au dcs de lusufruitier le bail est opposable au nu-propritaire, mais uniquement jusqu la fin dun terme de 9 ans dater de la conclusion ou du renouvellement du bail.1 Cette restriction nest cependant pas applicable dans le cas o le nu-propritaire est lhritier de lusufruitier qui a donn bail. La loi du 21 septembre 2006 oblige en effet lhritier honorer le bail. 32. La conclusion dun bail qui porte sur un immeuble dpendant dune succession est problmatique. Larticle 815- du Code civil nonce en effet quun mandat spcial des cohritiers est requis pour la conclusion, et mme pour le renouvellement dun tel bail. La loi nonce expressment que le mandat ne peut pas tre tacite. Lhritier qui veut donner en location un bien dpendant de la succession devra donc demander une autorisation spcifique, ou alors demander que ceux-ci contresignent le contrat. Notons toutefois que, daprs la loi, un indivisaire peut tre autoris par le prsident du tribunal darrondissement passer seul un acte pour lequel le consentement dun condivisaire serait ncessaire, si le refus de celui-ci met en pril lintrt commun. Il est galement possible de demander la dsignation en justice dun administrateur charg de grer les biens. Ce dernier ne pourra cependant poser que des actes dadministration, ce qui interdit la conclusion de baux dune dure de plus de 9 ans. Observons finalement que les mmes rgles sappliquent lorsquil sagit de donner cong au locataire dun bail en cours. L encore, les indivisaires doivent agir de concert.

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Article 595 du Code civil. THEWES & RE U T E R

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Les modalits financires du bail

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Les modalits financires du bail
Chapitre 1er

Le loyer
33. Le loyer, cest le prix que doit payer le preneur dans le contrat de bail en contrepartie de la jouissance de la chose . Section 1

Le principe du plafonnement des loyers


34. Tout comme la loi de 1955, la loi du 21 septembre 2006 sur le bail usage dhabitation prvoit un plafonnement des loyers. La nouvelle lgislation abandonne cependant la distinction qui tait jusquici faite entre les logements anciens et ceux construits aprs-guerre. Dsormais, les loyers maxima que le propritaire peut rclamer sont dtermins de manire uniforme, quelle que soit la date de construction du logement. Le nouveau rgime ressemble celui qui existait auparavant pour les logements construits aprs le 10 septembre 1944. 35. Pour dterminer le loyer maximal que le bailleur est en droit de rclamer, le lgislateur fait appel la notion du capital investi par le propritaire : le loyer rclam pour une anne entire ne pourra pas dpasser 5% du capital investi. a) La notion de capital investi 36. La notion de capital investi existait dj dans lancienne loi14, o elle tait utilise pour dterminer le loyer maximal pour un logement construit aprs le 10 septembre 1944. La nouvelle loi dfinit cependant la notion de manire plus prcise. Daprs larticle (2) de la nouvelle loi, les dpenses qui entrent en ligne de compte pour la dtermination du capital investi sont :

14

Larticle 2, a) de la loi modifie du 14 fvrier 1955 dfinissait le capital investi comme celui engag dans la construction et, sil y a lieu, dans les travaux substantiels damlioration augment de la valeur du fonds sur lequel lhabitation est sise . THEWES & RE U T E R

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le cot de la construction initiale du logement et de ses dpendances qui sont mises la disposition du locataire telles que garages, emplacements de stationnement, jardin, grenier et cave ; le cot des travaux damlioration effectus par la suite, avec la prcision que les rparations locatives ou de menu entretien ne sont pas prendre en compte ; et le cot du terrain sur lequel se trouve lhabitation.

37. Au vu de lvolution des prix du march, la prise en compte de la valeur du terrain peut tre problmatique. La loi laisse ici au propritaire le choix entre deux modes dvaluation : a) soit, la valeur du terrain est dtermine sur la base du prix rel que le bailleur a pay pour le fonds. Dans ce cas, cest le prix pay au jour de son acquisition qui est pris en compte, sans gard pour laugmentation de valeur que le terrain a ventuellement connue depuis lors. b) soit, le propritaire opte pour une valuation forfaitaire. Dans ce cas, la valeur du terrain est suppose correspondre 20% du cot de construction du logement et de ses dpendances et de la valeur des travaux damlioration effectus depuis la construction.15 Le propritaire aura un intrt vident de choisir le mode de dtermination forfaitaire si lui, ou sa famille, est propritaire du terrain depuis longtemps, et plus encore si le terrain a t reclass (p.ex. de labour au moment de lachat en terrain btir). 38. Le cot de construction du logement et le cot des travaux effectus dans la suite sont, quant eux, dtermins au jour de leur achvement . En ce qui concerne les travaux damlioration que le propritaire aura engags depuis lachvement de la construction, on notera que le nouveau texte est plus gnreux que la loi de 1955, qui ne prenait en compte que les travaux substantiels damlioration . B) La preuve du capital investi 39. Le lgislateur luxembourgeois a opt pour une mthode de dtermination du capital investi qui ncessite en principe la production de pices. Selon les cas, il sagira de documents tablissant le cot initial de la construction, ou de factures prouvant que des travaux ont t excuts depuis lors, ou encore dun acte permettant le prix de vente pay.
15 Du point de vue de la technique lgislative, on peut regretter que le dernier tiret de larticle (2) fasse usage de la notion de capital investi , notion que larticle en question est cens dfinir. Nous pensons que la formule que nous employons dans le texte de cette tude reflte la volont du lgislateur. ULC THEWES & REUTER

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Les modalits financires du bail

40. Si ces pices ne sont pas, ou plus, disponibles, la loi du 21 septembre 2006 prvoit la fixation du loyer dires dexpert. Lexpertise ne sera pas seulement de rigueur si les pices ne sont plus disponibles, mais aussi si des travaux damlioration ont t excuts par le propritaire lui-mme, qui ne dispose donc pas de factures. Le texte dit que dans le cas o le capital investi dfini ci-avant ne peut pas tre dtermin sur base de pices justificatives et sil y a dsaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert asserment en btiment qui procdera lvaluation du capital investi, rvalu et dcot .16 Malheureusement, aprs avoir prvu que le recours lexpertise est possible, le texte ne rgit pas les modalits selon lesquelles lexpertise se droulera. La loi nindique notamment pas que lexpertise doit se drouler dans le respect du principe du contradictoire, ce qui nous semble cependant indispensable pour donner une quelconque validit cette opration. En ce qui concerne le choix de lexpert, le texte prcise cependant quil doit sagir dun expert asserment en btiment , terme qui dsigne les experts figurant sur une liste tenue par le ministre de la Justice.17 La dsignation comme expert dun agent immobilier ne vaut donc pas, moins que ses qualifications aient t reconnues par le ministre. Le texte omet aussi dindiquer les critres que lexpert pourra, par hypothse en labsence de pices, prendre en compte pour la dtermination du capital investi. 41. Le texte ne reconnat pas valeur dfinitive lestimation du capital investi fournie par lexpert. Larticle (4) indique en effet que si lvaluation de lexpert est conteste, la question devra tre tranche par la commission des loyers.18 La partie qui conteste lexpertise et qui veut saisir la commission des loyers se trouve cependant confronte une charge de la preuve des plus lourdes, car daprs
16 17 Article (4), premier alina de la loi du 21 septembre 2006. Loi du 7 juillet 1971 portant en matire rpressive et administrative institution dexperts, de traducteurs et dinterprtes asserments et compltant les dispositions relatives lassermentation des experts, traducteurs et interprtes. Dans le cas o la prdite valuation ou la prsomption prvue lalina 2 est conteste par la partie qui aura prouv quelle ne saurait manifestement correspondre la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse tablir le vritable capital investi, la commission des loyers, saisie conformment larticle 8, dtermine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de limmeuble lou, de la surface loue, de la qualit de lquipement, de ltat dentretien ou de rparation du logement, et de la finition du logement. (Article (4), al.  de la loi du 21 septembre 2006) THEWES & RE U T E R

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le texte elle doit prouver que lestimation de lexpert ne saurait manifestement correspondre la valeur marchande . Hormis le cas dune estimation de complaisance, lon ne voit pas comment cette preuve pourra tre rapporte. Lon se demande dailleurs aussi comment la commission des loyers pourra dterminer que lestimation ne correspond manifestement pas la valeur marchande, sachant que la notion de valeur marchande est dans une large mesure subjective et quil existe par ailleurs une pluralit de mthodes de calcul de cette valeur. Il parat trs difficile dadmettre que la commission des loyers puisse simplement ignorer le rapport dexpertise produit par une partie. Enfin, lon ne peut sempcher dobserver quil est pour le moins curieux que larticle (4) demande la partie qui conteste lvaluation de lexpert que celle-ci ne correspond pas une valeur marchande comparable. Ce terme dsigne videmment un concept trs diffrent de celui de capital investi utilis par ailleurs dans le texte. 42. Notons encore que le lgislateur na pas abord du tout lhypothse o chacune des parties produit une expertise, et que la question de la charge des frais dexpertise reste galement en suspens. C) La rvaluation du capital investi 1er Prise en compte de la vtust et de linflation 43. La mthode de calcul du capital investi que nous venons de rsumer ne donne videmment des rsultats satisfaisants que pour les logements neufs. Pour les logements anciens, le capital investi doit tre rvalu, dune part, pour compenser les effets de linflation, et, dautre part, pour tenir compte de la vtust des lieux. 44. Afin de compenser linflation, la loi prvoit donc que (le) capital investi est rvalu au jour de la conclusion du bail ou au jour de ladaptation du loyer par multiplication avec le coefficient correspondant du tableau des coefficients de rvaluation prvus par larticle 102, alina 6, de la loi modifie du 4 dcembre 1967 concernant limpt sur le revenu .19

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Article () de la loi du 21 septembre 2006. ULC THEWES & REUTER

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Le coefficients de rvaluation appliquer rsultent du tableau ci-aprs.20


anne Avant 1918 1919 1920 1921 1922 192 1924 1925 1926 1927 1928 1929 190 191 192 19 194 195 196 197 198 * Coefficient 16,47 16,47 62,04 ,21 ,98 6,47 0,8 27,45 26,2 22,14 17,54 16,82 15,66 15,9 17,16 19,76 19,87 20,64 21,0 20,92 19,81 19,26 anne 199 1940 1941 1942 194 1944 1945 1946 1947 1948 1949 1950 1951 1952 195 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 Coefficient 19,1 17,76 11,46 11,46 11,46 11,46 9,1 7,25 6,97 6,5 6,20 5,98 5,5 5,44 5,45 5,40 5,41 5,7 5,14 5,10 5,08 5,07 anne 1961 1962 196 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 197 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 Coefficient 5,04 4,99 4,85 4,71 4,56 4,44 4, 4,20 4,11 ,9 ,75 ,57 ,6 ,07 2,77 2,5 2,7 2,0 2,20 2,07 1,91 1,75 anne 198 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 199 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 200 2004* Coefficient 1,61 1,52 1,48 1,47 1,47 1,45 1,41 1,6 1,1 1,27 1,2 1,20 1,18 1,17 1,15 1,14 1,1 1,09 1,06 1,04 1,02 1,00

Le coefficient fix pour lanne 2004 sapplique galement aux constructions plus rcentes.

45. Pour tenir compte de la vtust, une dcote de 2% par priode de 2 ans sapplique ds que la construction a plus de 15 ans. 21 Les changements par rapport lancienne lgislation sont mineurs : jusqu prsent, la dcote ntait dapplication quaprs 20 ans, mais elle sappliquait alors de manire plus rapide (dcote de 10% par tranche de 10 ans). Comme la valeur du terrain construire entre dsormais en ligne de compte pour le calcul du capital investi, le texte prend encore la prcaution de prciser que la dcote ne sapplique pas la part du terrain dans la valeur locative.
20 21 A noter que le tableau est rgulirement mis jour. Si la construction du logement remonte quinze ans ou plus, le capital investi rvalu dtermin daprs les modalits formules ci-avant, lexception du prix du terrain sur lequel lhabitation est construite, frais de lacte compris, qui ne sont pas pris en compte pour le calcul de la dcote, est diminu de 2% par priode de deux annes supplmentaires, moins que le bailleur ne prouve avoir investi des frais quivalents dans lentretien ou la rparation du logement. Ces frais sont galement rvalus selon les modalits prvues par lalina 1er. Au cas o les frais investis natteignent pas le montant correspondant de la dcote, ils sont compenss avec la dcote. Au cas o ils excdent la dcote opre, ils sont reports sur les dcotes ultrieures. (Article () de la loi du 21 septembre 2006) THEWES & RE U T E R

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Le propritaire peut viter cette dcote en faisant, une fois que le bien est construit depuis 15 ans, des investissements dentretien ou de rparation dun montant au moins quivalent ces 2% pour chaque priode de 2 ans.22 Sous lancienne lgislation, le bailleur pouvait galement empcher la dcote en excutant des travaux. Le nouveau texte vise cependant dsormais les dpenses faites pour lentretien ou la rparation du logement alors que lancien texte ne parlait que des travaux dentretien . Faute de dfinition claire de ce quil y a lieu de considrer comme entretien et rparation , la jurisprudence devra sans doute clarifier ces questions. Il semble vident que les dpenses dentretien journalier (p.ex. les dpenses de nettoyage) ne sont pas inclure. Il ne faut pas perdre de vue que les travaux qui ne sont pas simplement des travaux de rparation mais plutt des travaux d amlioration sont pris en compte au titre de la dtermination initiale de la valeur locative et non pas au moment du calcul de la dcote. 2 Prise en compte du prix de vente de limmeuble 46. La loi prvoit par ailleurs que le capital investi est rvalu en cas de vente de limmeuble en tenant compte du prix que le nouveau propritaire a pay lors de lacquisition du bien. Le texte nonce qu en cas dalination titre onreux, le prix dacquisition indiqu dans lacte authentique translatif de proprit, et les frais de lacte, sont prsums correspondre au jour de la signature de lacte au capital investi, rvalu et dcot .23 Pour lacqureur du bien, la formule lgale a lavantage de remettre les compteurs zro. Au lieu de devoir justifier du cot de construction initial de lhabitation, il pourra se rfrer simplement son acte notari. Notons que cela ne sapplique quen cas dalination titre onreux, cest--dire en cas de vente. Les donations et autres libralits nont pas dincidence, mme si elles contiennent une valuation du bien.24 Le locataire peut contester cette valeur, mais il devra l encore prouver que la valeur rsultant de lacte ne saurait manifestement correspondre la valeur marchande avant de pouvoir saisir la commission des loyers. Sauf circonstances exceptionnelles, lon ne voit pas comment le locataire pourrait prouver quil y a eu simulation par indication dun prix suprieur au prix rel.
22 2 24 Article () de la loi du 21 septembre 2006. Article (4), alina 2 de la loi du 21 septembre 2006. Le traitement rserver au cas dun apport en socit nous semble incertain. ULC THEWES & REUTER

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47. Le texte de la loi indique que le prix renseign dans lacte est cens correspondre au capital investi, rvalu et dcot . Si limmeuble a plus de 15 ans, les dcotes de 2% par priode de 2 ans sappliqueront donc dater de la vente sur la valeur du bien telle que dtermine par lacte, ce qui pourrait avoir pour effet de rendre inoprante la dcote. 48. Il faut noter encore que si le logement vendu est donn en location au moment de la vente, le nouveau propritaire ne pourra probablement pas invoquer le capital investi dcoulant de son acte dachat pour rclamer une augmentation de loyer au locataire qui bnficie du bail en cours. Cest en tout cas ce que la jurisprudence dcidait jusqu prsent, et les changements intervenus ne semblent pas justifier quon se dpartisse de cette position jurisprudentielle25. Le nouveau capital investi ne sera donc pris en compte qu partir du moment o un nouveau bail est conclu. Section 2

Les exceptions au plafonnement du loyer


a) La possibilit dun accord des parties 49. Larticle (2) de la loi indique que les rgles lgales dfinissant le capital investi ne trouvent application qu dfaut daccord entre parties 26. Si le rendement maximal du logement (5%) ne peut pas tre modifi, la loi admet donc dsormais quil peut y avoir un accord des parties : sur le montant du capital investi, ou sur les lments prendre en compte pour dterminer le capital investi.

Les raisons qui ont pouss les auteurs du projet insrer dans la loi une possibilit de droger aux modalits lgales de dtermination du capital investi ne sont pas connues. Les travaux prparatoires ne mentionnent en effet pas ce changement ! Dans les faits, cette nouvelle facult risque de mettre nant le mcanisme du plafonnement des loyers tel que notre pays le connaissait depuis 1955. Le plafonnement du rendement locatif 5% du capital investi na en effet un sens que si ce capital investi est une notion objective, dtermine selon des critres prcis. Or, cette objectivit nest plus ncessairement garantie, puisque la loi permet dsormais aux parties de fixer la valeur du capital investi dans un accord entre parties , sans quaucun garde-fou ne soit prvu pour protger les parties, ou plutt lune dentre elles, contre les sur- ou sous-valuations abusives.
25 26 ULC Tribunal darrondissement de Luxembourg, 21 juin 1987, cit par Marianne HARLES, Le bail loyer , Pas. lux., t. 1, p. 87. Article (2), 1re phrase de la loi du 21 septembre 2006. THEWES & RE U T E R

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Pour peu que l accord des parties value le capital investi un montant suffisamment lev, un loyer qui, sous lempire de lancienne loi aurait t excessif, sera dsormais lgal . Au lieu de chiffrer directement la valeur du capital investi , les parties pourraient galement modifier les rgles de calcul qui y sont applicables. Si par dfaut seules les sommes investies dans la construction, les travaux damlioration et le prix du terrain entrent en ligne de compte, lon pourrait imaginer une clause qui ajouterait dans lquation les montants investis dans des infrastructures externes (p.ex. des installations de sport). Le lgislateur a prvu quil pourrait y avoir un accord des parties sur la valeur du capital investi sans limiter la libert contractuelle des parties. 50. A moins dun abus manifeste, permettant au juge dappliquer les rgles du droit commun sur la lsion et le dol, les possibilits dobtenir lannulation dune telle clause semblent donc limites. La seule disposition de la nouvelle loi qui pourrait ventuellement servir de base une telle demande est larticle 5(5) daprs lequel toutes autres stipulations inscrites dans les contrats de bail et destines priver deffet une disposition de la prsente loi sont nulles de plein droit . Comme le lgislateur a cependant expressment prvu la possibilit dun accord des parties sur le capital investi, il semble difficile dadmettre quune clause faisant usage de cette facult puisse tre considre comme tant destine priver deffet une disposition de la loi . La commission des loyers, elle, risque de ntre daucun secours pour le locataire. La loi lui donne en effet linstruction de dterminer le loyer d () daprs les rgles tablies par les articles  et 5 . Si les parties ont fait usage de la possibilit de conclure un accord sur le capital investi que larticle  leur rserve, cest par rapport cet accord que la commission devra dterminer le loyer. B) Le rgime des logements de luxe 51. Comme de par le pass, les rgles en matire de fixation du loyer ne sappliquent pas aux logements de luxe. Toutefois, la dfinition de ce qui constitue un logement de luxe change fondamentalement. La loi de 1955 avait exclu de son domaine dapplication les maisons de matre, villas et appartements avec confort moderne, comprenant, en dehors des mansardes et des dpendances habituelles, au moins sept pices, sils sont occups par un seul mnage . Avec lentre en vigueur du nouveau texte, lexclusion sapplique aux logements dont : a) le loyer mensuel est suprieur 269,00 euros, valeur au nombre cent de lindice pondr du cot de la vie au 1er janvier 1948, soit actuellement 1.899 euros, ou 0
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Les modalits financires du bail

b) le capital investi par m2 de surface utile est suprieur 618,00 euros, pour un logement dans un immeuble en coproprit, ou 450,00 euros, dans les autres cas. Ces montants sont rattachs lindice des prix de la construction base 100 en 1970, ce qui signifie quils sont aujourdhui27 de .876 euros/m2 pour les logements en coproprit et de 2.815,65 euros/m2 pour les autres logements. On peut tre surpris que le lgislateur traite diffremment les logements qui se trouvent soumis au rgime de la coproprit et les autres logements. Cela sexplique du fait que le mtre carr de surface utile est calcul de manire diffrente dans les deux cas. 52. Pour que la drogation sapplique, il faut en outre que le contrat de bail mentionne expressment quil sagit dun logement tombant sous lexclusion et qui nest pas soumis aux articles  5 de la loi. Outre le formalisme que cela impose aux rdacteurs du bail, cette exigence a une consquence sur le baux en cours portant sur des logements de luxe au sens de lancienne loi. En effet, puisque les baux en cours ne comportent pour ainsi dire certainement pas la mention lgalement requise, ces logements seront dsormais rgis par le droit commun, mme si dans les faits ils pouvaient tre qualifis de logements de luxe au sens de la nouvelle loi. Le lgislateur a prvu, larticle 4() de la loi du 21 septembre 2006, une disposition transitoire daprs laquelle les contrats de bail conclus avant lentre en vigueur de la prsente loi et portant sur des logements de luxe viss par larticle 5 de la loi modifie du 14 fvrier 1955 () continuent courir jusqu lexpiration . La porte de cette rgle apparat assez limite. En nonant que le bail se poursuit jusqu sa prochaine chance, le texte najoute finalement rien au droit commun. Lentre en vigueur de la nouvelle loi naurait de toute manire pas permis de rsiliation anticipe. On peut supposer que le lgislateur a rellement voulu prciser que la location se poursuit aux conditions prvues dans le bail, et protger ainsi les propritaires contre dventuelles demandes des locataires visant obtenir une diminution du loyer. Comme le texte nnonce cependant pas clairement cette rgle, il est actuellement impossible de prdire si la jurisprudence sorientera dans ce sens. La seule manire dy remdier serait que les parties signent un avenant au bail. Le locataire na toutefois, objectivement, aucun intrt le faire.

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Les calculs sont bass sur lindice du second semestre 2006. THEWES & RE U T E R

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Section 

Ladaptation du loyer en cours de bail


a) Le rgime gnral de la loi du 21 septembre 2006 53. Si le locataire se rend compte que le loyer quil paye est trop lev au regard des dispositions lgales que nous avons rsumes, il a la possibilit de demander que le loyer soit diminu. De mme, le bailleur peut demander une augmentation du loyer sil estime que le montant initialement convenu doit tre ajust. Le loyer ne peut pas tre adapt automatiquement, car la loi du 21 septembre 2006 maintient linterdiction des clauses dindexation automatique du loyer telle quelle existait galement sous lempire de la loi du 14 fvrier 1955. Daprs larticle 5(5) de la loi, les clauses de valeur conventionnelles qui diffrent du rgime prvu par la prsente loi perdront leur effet partir du premier terme suivant la date dune rclamation adresse par lettre recommande au bailleur . 54. Des demandes de modification du loyer ne peuvent pas tre faites nimporte quel moment. En premier lieu, la loi maintient toujours un dlai de carence : aux termes de larticle 8, al. 2 de la loi du 21 septembre 2006, les demandes dadaptation du loyer prsentes durant les six premiers mois de la location sont irrecevables.28 On notera cependant que le texte ne prohibe que la saisine de la commission durant les six premiers mois. Lenvoi de la lettre de notification pourrait donc intervenir durant les six premiers mois du bail. Il suffit ensuite dattendre la fin du sixime mois avant de porter le dossier devant la commission des loyers. En deuxime lieu, la loi prvoit aussi un dlai dattente de 2 ans aprs chaque fixation du loyer, quelle intervienne de laccord des parties ou lissue dune procdure devant la commission des loyers ou en justice : Le loyer de tout logement usage dhabitation fix en vertu des dispositions qui prcdent soit de laccord des parties, soit par la commission des loyers, soit judiciairement, ne peut faire lobjet dune adaptation que tous les deux ans. 29 Sous lempire de la loi de 1955, ce dlai tait de trois ans. 55. Que ce soit pour une augmentation ou une diminution du loyer, la procdure prvue par la loi se droule en deux temps.

28 29

Le texte parle des six premiers mois du bail . Nous pensons que les mois prendre en compte sont ceux o la location est effective et non les six mois compter de la signature du contrat. Article (5) de la loi du 21 septembre 2006. ULC THEWES & REUTER

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Les modalits financires du bail

La partie qui souhaite que le loyer soit augment ou diminu devra notifier son intention lautre partie par crit, sous peine dirrecevabilit de la requte devant la commission , puis attendre un mois avant de pouvoir saisir la commission. Lexigence dune notification crite est nouvelle. Sous lempire de la loi de 1955 une notification tait galement prescrite, mais elle pouvait tre crite ou verbale. Bien videmment, rien nempche les parties daborder dans un premier temps la question du loyer lors dun simple entretien. Si cette conversation aboutit un accord, la rengociation du loyer sera parfaitement valable. En revanche, si les ngociations ainsi engages chouent, la partie qui voudra saisir la commission des loyers sera oblige de notifier encore une fois son intention dans la forme crite, prescrite par la nouvelle loi pour pouvoir poursuivre la procdure. Une fois notifie la demande de modification, la loi impose un dlai dattente dau moins un mois entre la notification de la demande et la saisine de la commission des loyers. En principe, la partie ne pourra sadresser la commission des loyers, pour que celle-ci vrifie la justification de la demande de modification du loyer, quaprs coulement de ce dlai, mais on note quaucune sanction nest prvue en cas dinobservation du dlai dattente dun mois. 56. La commission des loyers est saisie par une requte adresse au collge des Bourgmestre et Echevins de la commune o se situe le bien lou. Aucune forme particulire nest prvue pour cette requte, qui peut prendre la forme dune simple lettre. Le collge des Bourgmestre et Echevins transmet la demande la commission des loyers comptente. Avec la nouvelle loi, il ny a en effet des commissions des loyers que dans les communes comptant 6.000 habitants ou plus. Pour les communes de moindre importance, la loi indique quun rglement grand-ducal dterminera lorganisation de commissions rgionales. Les bailleurs et locataires nont cependant pas sinquiter de ces changements ; comme dans le pass, il leur suffira en effet de sadresser au collge des Bourgmestre et Echevins de leur commune qui transmettra le dossier la commission. La commission des loyers convoque les parties par lettre recommande avec avis de rception. Si une partie nest pas personnellement touche par le premier envoi, une deuxime convocation est envoye, toujours par lettre recommande. La commission entend les parties. Elle peut, le cas chant, procder une visite des lieux, ou, exceptionnellement, recourir aux services dun expert. Si le recours un expert est dcid, les frais dexpertise devront tre avancs par la partie qui a saisi la commission des loyers, en attendant une dcision finale de la commission sur la ventilation des frais au terme de la procdure. Une conciliation des parties doit obligatoirement tre tente par la commission des loyers. Si un arrangement peut tre trouv, procs-verbal en est dress et
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sign par les parties. Si un accord ne peut pas se faire, la commission dtermine le loyer du et/ou les avances sur charges 0. Dans ce cas, la loi prescrit que le procs-verbal contiendra lvaluation du logement par rapport aux critres lgaux et rglementaires et le montant du loyer 31. 57. Si une partie naccepte pas le montant du loyer dtermin par la commission des loyers, elle peut exercer un recours devant le juge de paix du lieu de situation du logement dans un dlai dun mois dater de la notification du procs-verbal de la commission. Le texte prvoit quune copie de ce procs-verbal doit tre joint au recours, sans cependant indiquer de sanction en cas dinobservation de cette rgle de forme. Les parties sont convoques devant le juge de paix pour un dbat contradictoire. La dcision du juge de paix pourra encore tre frappe dopposition ou dappel. 58. Si lissue de cette procdure le loyer est modifi, le nouveau loyer sera dapplication rtroactivement la date laquelle le collge des Bourgmestre et Echevins a t saisi de la demande. B) Le rgime transitoire applicable aux baux conclus avant le 1er novembre 2006 59. La loi du 21 septembre 2006 abroge lancienne loi sur les baux dhabitation du 14 fvrier 1955. Larticle 5 de la nouvelle loi prvoit expressment que les loyers convenus avant lentre en vigueur de la loi ne peuvent tre adapts au niveau rsultant de lapplication de la prsente loi quaprs une notification crite au locataire . Pour certains locataires, en particulier ceux qui louent des logements construits avant le 10 septembre 1944, lentre en vigueur du nouveau rgime pourrait se traduire par des augmentations de loyer importantes. 60. Le lgislateur ne sy est dailleurs pas tromp, puisquil a prvu que si laugmentation dpasse 10%, elle est de plein droit tale sur  annes.32 Par ailleurs, le locataire se voit accorder une facult de rsiliation exceptionnelle du bail. Daprs larticle 5, le locataire occupant un logement en vertu dun contrat de bail conclu avant lentre en vigueur de la prsente loi dispose dun dlai de rflexion de trois mois, partir de la demande en augmentation du loyer du bailleur en application des dispositions introduites par la prsente loi, pour dnoncer le contrat de bail. Sil dnonce le bail, aucune adaptation de loyer ne peut lui tre impose .
0 1 2 Article 9() de la loi du 21 septembre 2006. Article 9(4) de la loi du 21 septembre 2006. Si laugmentation de loyer demande dpasse 10%, la hausse sapplique par tiers annuels. (Article 5, al.  de la loi du 21 septembre 2006) ULC THEWES & REUTER

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Les modalits financires du bail

61. Ce qui est plus surprenant, cest que ladaptation des loyers au niveau rsultant de lapplication de la prsente loi puisse apparemment tre impose par le bailleur sans quil nait lobligation de saisir la commission des loyers. Larticle 5 de la nouvelle loi nonce en effet pour seule formalit observer par le bailleur, lenvoi dune notification crite. Les autres tapes de la procdure de ngociation de larticle 8 de la loi ne sont pas reprises. Il nest pas clair non plus partir de quel moment le nouveau loyer sera dapplication. Sera-ce partir du mois qui suit la notification, ou bien seulement aprs coulement du dlai de rflexion de trois mois accord au locataire ? Les deux logiques se dfendent. Chapitre 2

Les charges locatives


Section 1

Nature des frais pouvant tre mis la charge du locataire


62. Les contrats de location prvoient gnralement quen plus du loyer, le locataire doit rembourser au propritaire une partie des frais et charges relatifs au bien lou. Par principe, seules les dpenses qui profitent au locataire peuvent tre mises sa charge. La nouvelle loi reprend ce sujet la rgle qui se trouvait dj dans celle de 1955 : le bailleur ne peut mettre charge du locataire que les montants quil justifie avoir dbourss lui-mme pour le compte du locataire .33 Par ailleurs, la loi reprend galement la rgle que seuls les frais exposs pour la consommation dnergie, pour lentretien courant du logement et des parties communes, pour les menues rparations ainsi que les taxes lies lusage du logement 34 peuvent tre mis la charge du locataire. Section 2

Modalits de paiement des charges locatives


63. La plupart des baux en cours prvoient que les charges locatives sont payables moyennant des acomptes mensuels avec tablissement dun dcompte la fin de lexercice.
 4 ULC Article 5() de la loi du 21 septembre 2006. Ibid. THEWES & RE U T E R

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Ce systme constitue dsormais le rgime lgal. Jusquici, le bailleur ne pouvait exiger le paiement davances sur charges que lorsque cela tait prvu par le bail. Dsormais, ce droit lui est reconnu par la loi larticle 5(), al.  : le bailleur peut exiger le versement dacomptes appropris sur ces frais . 64. Le montant des avances sur charges que le locataire doit payer est normalement fix dans le contrat, donc ngoci entre parties. Si ce nest pas le cas, le libell du nouvel article 5(), al.  de la loi semble indiquer que le bailleur pourrait unilatralement exiger de tels acomptes, pour autant que le montant rclam soit appropri . Si les acomptes savrent insuffisants, ou excessifs, la loi prvoit quils peuvent tre adapts aux frais rellement exposs pour compte du locataire au cours des exercices antrieurs .5 Au-del de laffirmation que le montant des avances pour charges peut changer en cours de bail, la loi napporte cependant pas grand chose de nouveau. Le lgislateur a en effet omis dindiquer de quelle manire sur demande unilatrale du bailleur ou par un avenant au contrat ce changement doit tre opr. Faute de rgle drogatoire, cest donc le droit commun qui sapplique. Or, daprs notre droit commun, si le montant des avances a t fix de laccord des parties, sa modification ncessitera un nouvel accord, donc un avenant au contrat. Section 

Le dcompte des charges


65. Bien plus que la fixation des avances pour charges, cest souvent le dcompte des charges qui est cause de litiges entre les propritaires et les bailleurs. Daprs la loi, cest au propritaire de prouver que les charges sont dues. Daprs larticle 5() de la loi, il doit justifier , le cas chant par la production de factures et de quittances, la ralit des frais dont il rclame le remboursement. Si le logement se trouve dans un immeuble en coproprit, la nouvelle loi lui facilite cependant considrablement la tche, car les dcomptes de coproprit font dsormais foi jusqu preuve du contraire.6 Prcisons que cette rgle de preuve
5 6 Article 5() de la loi du 21 septembre 2006. Si les frais mis en compte rsultent dun dcompte dun immeuble soumis au statut de la coproprit approuv en assemble gnrale conformment la lgislation relative au statut de la coproprit des immeubles btis, les positions de ce dcompte charge du locataire par application de la prsente loi sont prsumes justifies et chues. La preuve contraire est admise. En cas de demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer une copie des extraits du rglement de coproprit concernant la destination de limmeuble, la jouissance et lusage des parties privatives et communes et prcisant la quote-part affrente du lot lou dans chacune des catgories de charges. (Article 5() de la loi du 21 septembre 2006) ULC THEWES & REUTER

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Les modalits financires du bail

ne signifie videmment pas que tous les frais de coproprit sont la charge du locataire ; le propritaire ne peut rclamer que les frais correspondant lnumration limitative figurant larticle 5(). Si limmeuble comporte plusieurs logements mais nest pas soumis au statut de la coproprit par hypothse parce que tous les logements sont proprit dun seul et mme bailleur larticle 5() reprend la rgle de lancien texte que les charges communes plusieurs logements sont rparties annuellement selon un mode de computation convenir entre les parties en cause .7 66. On peut regretter que le lgislateur nait pas song fixer une rgle suppltive destine rgir les cas o les parties omettent de clarifier le mode de partage. Il est dommage aussi que le lgislateur nait pas saisi loccasion de cette rforme pour introduire des rgles plus contraignantes sur les dlais dans lesquels le bailleur doit tablir le dcompte de charges. Soulignons encore que la commission des loyers na ici aucune comptence. La nouvelle loi prvoit que la commission des loyers peut fixer le montant des avances sur charges et non pas le dcompte des charges. Comme de par le pass, une contestation sur le dcompte des charges peut tre porte devant le juge de paix sans saisine pralable de la commission des loyers. Section 4

La fixation forfaitaire des charges


67. Il arrive que les parties conviennent dun forfait pour charges. La loi rglemente dsormais les clauses de ce type, en disposant que les acomptes sur charges peuvent galement tre fixs forfaitairement par les parties si ce forfait correspond la consommation et aux charges normales du locataire. Il pourra tre adapt au cours du bail 8. La rdaction de ce texte laisse perplexe. En voquant des acomptes () fixs forfaitairement , le lgislateur emploie deux termes qui se contredisent, car lacompte nest toujours quun paiement provisoire alors que ce qui dfinit le forfait, cest quil sagit dun prix fix lavance et qui est invariable.9

7 8 9

Article 5() de la loi du 21 septembre 2006. Article 5(4) de la loi du 21 septembre 2006. Daprs le Nouveau Petit Robert de la langue franaise, d. 2007, le forfait est une convention par laquelle il est stipul un prix fixe par avance dune manire invariable pour lexcution dune prestation, dun service . THEWES & RE U T E R

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Le forfait se caractrise justement par le fait quil a vocation se substituer aux frais rels, que ceux-ci soient suprieurs ou infrieurs. Il faut supposer que le lgislateur a rellement voulu rglementer les paiements forfaitaires pour charges, prvus dans certains contrats.40 68. En prvoyant que le forfait nest valable que sil correspond la consommation et aux charges normales du locataire et que de surcrot il pourra tre adapt au cours du bail , le texte restreint dsormais considrablement la possibilit de recourir cette technique, au point que, de notre avis, elle perd son intrt. La justification fournie par les auteurs du projet ne convainc gure. On lit dans les documents parlementaires que la loi prvoit un garde-fou : il faut que le forfait corresponde la consommation et aux charges normales du locataire. La possibilit de ladapter au cours du bail est donne. En effet, il faut viter que le locataire soit oblig la fin de lexercice de devoir payer un dcompte parfois amer au vu de la variation des prix des combustibles que les autorits ont pu constater au cours des dernires annes. De mme, il se peut que le bailleur constate que le locataire consomme une quantit anormale deau et dlectricit par rapport dautres mnages et ce qui peut tre raisonnablement estim davance. Une telle adaptation est ds lors dans lintrt des deux parties . Nous ne pouvons pas suivre ce raisonnement. Jusqu prsent, le locataire qui payait un forfait pour charges ne risquait pas de devoir payer plus. Ce risque nouveau est en revanche introduit par le texte que nous commentons, si le forfait ngoci ne suffit pas couvrir la consommation normale du locataire notion qui nest dfinie nulle part. 69. Notons finalement que la loi permet aux parties de convenir au cours du bail de modifier le rgime des acomptes soit vers un rgime forfaitaire soit du rgime forfaitaire un rgime par acomptes .41 Il sagit l encore dune disposition qui najoute rien au rgime du droit commun, car la libert contractuelle de droit commun aurait permis aux parties dagir de cette manire. Section 5

Le contentieux concernant les charges


a) Les avances sur charges 70. La loi investit dsormais les commissions des loyers dune comptence de fixer les avances sur charges. Daprs larticle 9() de la loi du 21 septembre 2006, en
40 La lecture des travaux prparatoires encourage cette interprtation. On y lit en effet que, de lavis des auteurs du projet, il doit tre possible aux parties de prvoir un montant forfaitaire pour les frais et charges locatives (Doc. parl. n 5216, Commentaire des articles, p. 20). Article 5(4) de la loi du 21 septembre 2006. ULC THEWES & REUTER

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Les modalits financires du bail

cas de non-conciliation ou de non-comparution de lune des parties, la commission dterminera le loyer d et/ou les avances sur charges daprs les rgles tablies par les articles  5. Malheureusement, la loi nindique pas comment la commission doit tre saisie dune demande de ce type. Larticle 8 de la loi, qui rgle la manire dont la commission des loyers est saisie, ne parle en effet que des contestations concernant les loyers. Le silence du lgislateur signifie-t-il que la commission des loyers ne peut se prononcer sur le montant des avances pour charges qu loccasion dun litige portant principalement sur le montant du loyer ? Ou bien sagit-il dun simple oubli des rdacteurs du texte que la pratique comblera en suivant, pour les demandes concernant les avances pour charges, une procdure semblable celle qui sapplique en cas de contentieux sur le montant du loyer ? Pour lheure, ces questions restent sans rponse. B) Le dcompte des charges 71. Les litiges entre bailleurs et preneurs au sujet des charges concernent souvent le dcompte des charges, cest--dire le document par lequel le bailleur justifie de lusage quil a fait des acomptes sur charges pays par le locataire avec chaque loyer. Le dlai dans lequel le dcompte est tabli, la manire dont il est prsent et les pices qui sont fournies sont autant de questions sur lesquelles les litiges sont frquents. La comptence pour trancher ce type de diffrends appartient au juge de paix. La commission des loyers nintervient pas, moins, sans doute, que les parties ne conviennent de charger la commission dune mission darbitrage, comme cela est dsormais possible. Chapitre 3

La garantie locative
72. Il est habituel que lors de la conclusion du bail le propritaire rclame au locataire le dpt dune garantie (communment appele caution) destine garantir le paiement du loyer ou les dgradations ventuelles des lieux lous. Larticle 5(2) de la loi du 21 septembre 2006 autorise cette pratique, mais prvoit que le montant de la garantie exige ne peut pas dpasser lquivalent de trois mois de loyer.

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73. La loi prcise que le dpt de cette somme entre les mains du bailleur garantit le paiement du loyer ou des autres obligations dcoulant du contrat de bail .42 A moins dune stipulation contraire du contrat de bail, le bailleur peut donc imputer sur la garantie toute crance dcoulant du bail. 74. Si le bailleur exige une telle garantie financire, la loi prescrit qu un constat crit et contradictoire des lieux doit tre sign au plus tard le jour de lentre en jouissance des lieux par le locataire .4 Le texte ne prvoit cependant aucune sanction dans le cas o cette formalit nest pas respecte. 75. Initialement, le cautionnement prenait la forme dun gage en espces. Le locataire remet au propritaire le montant de la garantie en espces ou par transfert bancaire, charge pour ce dernier de la restituer la fin du bail. Notons que si les parties ne lont pas prvu dans le contrat, le propritaire ne devra payer aucun intrt sur les fonds qui lui sont remis. La plupart des cautionnements ont aujourdhui la forme dune garantie premire demande fournie par un tablissement bancaire. Celle-ci atteste au propritaire que la garantie est disponible et que le montant correspondant lui sera remis si le locataire nhonore pas ses engagements. Depuis lentre en vigueur de la loi du 21 septembre 2006, le bailleur ne peut plus refuser une telle garantie bancaire. Le texte dispose en effet dsormais que le bailleur ne peut refuser, mme aprs la conclusion du bail, une garantie locative sous forme dune garantie bancaire .44 La loi prvoit expressment que le locataire qui a initialement remis une somme dargent peut, en cours de bail, se raviser et remettre une garantie bancaire. Le bailleur ne peut sy opposer et doit rendre le montant du gage. Comme la loi sapplique aux baux en cours, cela vaut galement pour les contrats signs avant son entre en vigueur. Le lgislateur a malheureusement omis de prciser la nature exacte de la garantie. Or les conditions auxquelles les fonds sont librs peuvent varier dune garantie lautre ; certaines dentre elles sont premire demande alors que dans dautres cas, la garantie ne joue que si le bailleur prsente un jugement ayant autorit de chose juge. Il faut recommander aux parties de combler cette lacune de la loi par une stipulation expresse du contrat.

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Article 5(2) de la loi du 21 septembre 2006. Ibid. Ibid. ULC THEWES & REUTER

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76. La libration des cautionnements en fin de bail donne lieu certain contentieux que nous examinerons dans la partie de ce document consacre la manire dont le bail prend fin. 77. Notons encore que se le locataire ne dispose pas des fonds ncessaires pour fournir au bailleur la garantie locative que ce dernier rclame, le locataire peut, dans certaines circonstances, demander bnficier dune garantie locative fournie par lEtat.45 Chapitre 4

La commission des loyers


78. La loi du 21 septembre 2006 maintient linstitution de la commission des loyers, mais en y apportant de nombreuses modifications. Au cours des travaux prparatoires, il a t expliqu que la commission des loyers constitue un instrument utile de rglement lamiable des conflits en matire de fixation des loyers et charges. Elle nest pas une instance juridictionnelle, mais une instance de conciliation. 46 Section 1

Lorganisation de la commission des loyers


79. Lorganisation des commissions des loyers connat des modifications importantes, puisqu lavenir il ny aura des commissions des loyers que dans les communes comptant 6.000 habitants ou plus. Pour les communes de moindre importance, la loi indique quun rglement grand-ducal dterminera lorganisation de commissions rgionales. Les bailleurs et locataires nont cependant pas sinquiter de ces changements ; comme dans le pass, il leur suffira en effet de sadresser au collge des Bourgmestre et Echevins de leur commune qui transmettra le dossier la commission. La mise en place des nouvelles commissions des loyers ncessite llaboration dun rglement grand-ducal qui dterminera la zone de comptence territoriale des diffrentes commissions. En attendant lentre en vigueur de ce texte, une disposition transitoire figurant larticle 4(2) de la loi du 21 septembre 2006 maintient
45 Voy. le Rglement grand-ducal du 2 avril 2004 fixant les conditions et modalits doctroi de laide au financement de garanties locatives prvue par larticle 14quater de la loi modifie du 25 fvrier 1979 concernant laide au logement. Rapport de la Commission des classes moyennes, du tourisme et du logement, Doc. parl. 521611, p. 5. THEWES & RE U T E R

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les commissions des loyers mises en place sous le rgime de lancienne loi. Ceci ne concerne cependant que la composition des commissions. Les nouvelles rgles de procdure, quant elles, sont en vigueur depuis le 1er novembre 2006. Section 2

Les comptences de la commission des loyers


a) Dtermination des loyers 80. La commission des loyers conserve la comptence de dterminer le loyer en application des dispositions de la loi si les parties ne parviennent pas trouver un accord. B) Dtermination des avances pour charges 81. La loi prcise dsormais que la commission des loyers peut galement dterminer le montant des avances sur charges. Sous lempire de lancienne lgislation, cette comptence ne lui tait pas reconnue. La procdure suivre dans ce cas de figure na malheureusement pas t prcise dans le texte de la nouvelle loi, de sorte quil subsiste une incertitude ce sujet. C) Comptence darbitrage 82. Le texte de la loi du 21 septembre 2006 innove galement en permettant aux parties de charger la commission des loyers dune mission darbitrage : Les parties peuvent convenir de charger la commission dune mission darbitrage auquel cas la dcision simposera aux parties et sera susceptible dexcution directe. 47 La porte de cette disposition est cependant loin dtre claire. Bien quelle se trouve dans un chapitre de la loi consacr uniquement aux relations financires entre les parties, le contenu de la mission darbitrage ne semble cependant pas ncessairement limit ces questions. En principe, un accord des parties de recourir larbitrage de la commission des loyers, quel que soit lobjet du litige, aurait pour effet de soustraire ce contentieux au juge de paix. Les sentences arbitrales ne sont par ailleurs normalement pas susceptibles dappel, mme si elles peuvent tre attaques en nullit. On peut dplorer que le lgislateur nait pas indiqu plus clairement quelle est la forme que devrait prendre un accord des parties de recourir un arbitrage, ni quelle procdure est applicable un tel arbitrage. 83. La loi indique que les sentences arbitrales de la commission des loyers seront susceptibles dexcution directe . Ceci est pour le moins surprenant, car, en

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Article 9(6) de la loi du 21 septembre 2006. ULC THEWES & REUTER

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Lexcution du bail

rgle gnrale, les dcisions prises par un collge darbitres ne pourront recevoir excution notamment par des huissiers de justice et en ayant recours la force publique quaprs avoir t revtus de la formule excutoire lissue dune procdure appele exequatur .

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Lexcution du bail

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Lexcution du bail
84. Le bail est un contrat synallagmatique, ce qui signifie que les deux parties qui le signent y souscrivent des obligations rciproques. Aux termes de larticle 1719 du Code civil, le bailleur a trois obligations principales : lobligation de dlivrer la chose loue au preneur ; lobligation dentretenir cette chose en tat de servir lusage pour lequel elle a t loue ; et lobligation den faire jouir paisiblement le preneur pendant la dure du bail.

Les obligations du locataire peuvent, quant elles, tre rsumes comme suit : lobligation de payer le loyer aux termes convenus ;48 lobligation de garnir le logement de meubles en nombre suffisant ;49 lobligation duser du bien en bon pre de famille ;50 et lobligation de restituer le bien lou en fin de bail.51

Chapitre 1er

Le dbut du bail
Section 1

Lobligation de dlivrance du bailleur


85. La principale obligation du propritaire est de mettre les lieux lous la disposition du locataire. La dlivrance est un acte purement matriel, qui sopre par la remise des cls. 86. Le bien lou doit se trouver en bon tat. En effet, daprs larticle 1720 du Code civil, Le bailleur est tenu de dlivrer la chose en bon tat de rparations de toute espce et, daprs larticle 1721 du mme Code, il est d garantie au
48 49 50 51 ULC Article 1728, al. 2 du Code civil. Article 1754 du Code civil. Article 1728, al. 1er du Code civil. Article 170 du Code civil. THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

preneur pour tous les vices ou dfauts de la chose loue qui en empchent lusage, quand bien mme le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et sil rsulte de ces vices ou dfauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de lindemniser . Il incombe au propritaire de remettre au locataire un logement rpondant aux critres de scurit et de salubrit en vigueur. Le locataire pourra ainsi contraindre le propritaire excuter des travaux de mise en conformit des installations lectriques ou de gaz ou encore insister pour quil procde au remplacement de fentres qui ne sont plus tanches. On peut citer comme exemples : lhumidit anormale due lpaisseur insuffisante des murs ou une isolation dfaillante ; lexistence de mauvaises odeurs ; des appareils sanitaires ou de cuisine dfectueux ; le mauvais entretien des quipements techniques de limmeuble.

Sil sagit de problmes srieux, il est recommand au locataire de sadresser au juge pour obtenir une rduction de loyer et ventuellement la rsiliation anticipe du bail. On verra dans la suite que le propritaire est galement tenu deffectuer certaines rparations importantes lorsque celles-ci deviennent ncessaires (infra, n 112 et svts). 87. Les parties peuvent droger, par une clause du contrat, lobligation du bailleur de dlivrer la chose loue en bon tat dentretien. Ce type de clause est frquent en pratique, par exemple lorsque les parties conviennent que le preneur se chargera de la remise en tat des lieux. Labsence de rclamation dans un dlai raisonnable aprs la prise de possession des lieux fait galement prsumer que le locataire a accept les lieux dans leur tat. Par ailleurs, daprs la jurisprudence, la rgle cite ne sapplique pas si le locataire savait, au moment de la conclusion du bail, que limmeuble lou tait affect du vice en question. Le locataire qui constate que le bien louer prsente un dfaut doit donc insister pour que le preneur prenne lengagement par crit dy remdier. Une simple promesse orale ne suffirait pas.

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Lexcution du bail

Section 2

La salubrit du logement
88. Le lgislateur luxembourgeois a arrt quelques critres de salubrit lmentaires auxquels doit rpondre un logement mis en location. La loi modifie du 25 fvrier 1979 comporte un chapitre consacr l assainissement des logements aux termes duquel les logements destins la location ou mis la disposition aux fins dhabitation doivent rpondre des critres de location, de salubrit, dhygine, dhabitabilit et de scurit dfinir par rglement grand-ducal .52 89. Le rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979 nonce le principe que les logements doivent tre construits et amnags suivant les normes gnralement appliques au Grand-Duch et prsenter une habitabilit normale .5 Par ailleurs, les logements doivent satisfaire aux conditions normales de scurit contre les risques dincendie, de gaz et dlectricit .54 Ce principe est ensuite illustr par un certain nombre dexigences spcifiques : 55 Laccs limmeuble doit tre amnag en dur, tre non inflammable et suffisamment clair la nuit. La circulation verticale lintrieur de limmeuble ne peut se faire que par des escaliers fixes ;56 Les fentres du logement doivent tre ouvrantes, fermer hermtiquement et leur surface correspondre au moins 1/10 de la surface du plancher ; Le logement doit tre pourvu de courant lectrique, deau potable et dune installation dvacuation des eaux rsiduaires ; Il doit encore se prter sans difficults linstallation dun mode de chauffage fixe dans les conditions normales de protection contre lincendie et lintoxication ; Les murs de sparation avec lextrieur ou avec les espaces rservs dautres locataires doivent tre faits en pierres, briques ou bton, offrant une protection thermique et acoustique normale et pour les cloisons lintrieur du logement, lusage de matires facilement inflammables est interdit .

52 5 54 55 56 ULC

Article 2, al. 1er de la loi modifie du 25 fvrier 1979 concernant laide au logement. Article 2 du rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979. Article 4, al. 1er du rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979. Sauf indication contraire, les dispositions cites se trouvent larticle 4 du rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979. Article  du rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979. THEWES & RE U T E R

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Le logement doit tre muni dune porte tanche et fermant cl si celleci donne sur lextrieur et avoir un plafond tanche ; Les pices dhabitation doivent tre situes sur cave ou sur vide sanitaire ou tre pourvues dune isolation du plancher quivalente ;57 Le locataire doit avoir libre accs des installations sanitaires lavabo, WC et douche situes lintrieur de limmeuble dans des locaux chauffs ;58 Le locataire doit avoir la possibilit de scher son linge en dehors de sa chambre ;59 Les locaux doivent se prter linstallation dquipements de cuisine et tre pourvus dune aration spciale, si cette possibilit est donne dans la pice .60

90. La loi dtermine galement les surfaces habitables minimales que le logement doit offrir chaque habitant. Aux termes de larticle 2 de la loi du 25 fvrier 1979 concernant laide au logement, la surface au sol dun logement destin la location ou mis la disposition aux fins dhabitation ne peut tre infrieure 9 m2 pour le premier occupant, 18 m2 en cas doccupation par 2 personnes, 24 m2 en cas doccupation par  personnes et 0 m2 en cas doccupation par 4 personnes .61 Le rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979 prcise en outre que la hauteur des pices dhabitation ne doit tre infrieure 2,20 m .62 91. Bien que les rgles cites se trouvent dans un texte de loi spcifique consacr laide au logement, elles sont dapplication gnrale. Le bailleur devra donc respecter les prescriptions minimales que la loi nonce. En cas dinfraction, le bailleur sexpose des sanctions pnales. Larticle 5 de la loi prvoit que les infractions et les tentatives dinfraction aux dispositions des articles 2 et  de la prsente loi et aux dispositions des rglements dexcution prvus ces articles sont punies dune amende de soixante-trois euros cent vingt-cinq mille euros et dun emprisonnement de huit jours trois ans ou dune de ces peines seulement .6
57 58 59 60 61 62 6 Article 6 du rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979. Article 7 du rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979. Article 8 du rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979. Ibid. Article 2, al. 2 de la loi modifie du 25 fvrier 1979 concernant laide au logement. Article 5 du rglement grand-ducal modifi du 25 fvrier 1979. Article 5 de la loi modifie du 25 fvrier 1979 concernant laide au logement. ULC THEWES & REUTER

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Lexcution du bail

Notons aussi que la loi attribue au Bourgmestre une comptence de police spciale qui lui permet d ordonner la fermeture des locaux, si les logements ne correspondent pas aux critres fixs en vertu de larticle 2 .64 Section 

Limportance de ltat des lieux


92. La loi ne rend obligatoire ltablissement dun tat des lieux au dbut du bail que lorsque le contrat prvoit que le locataire doit fournir un cautionnement. Ltablissement dun tat des lieux devrait donc tre la pratique normale tant donn que lexigence dune garantie locative est pour ainsi dire systmatique dans la pratique luxembourgeoise. Il nen est malheureusement pas ainsi et de nombreux locataires commettent limprudence demmnager sans quun tat des lieux nait t tabli. Ltablissement dun tat des lieux en dbut de bail est dans lintrt du locataire car contrairement aux lgislations de certains pays voisins la loi luxembourgeoise prsume dfaut de documents contraires que le logement tait en bon tat au dbut du bail.65 En dautres termes : si aucun tat des lieux nest tabli au dbut du bail, les dgts constats la fin du bail seront prsums avoir t causs par le locataire. Pour avoir valeur de preuve, ltat des lieux doit en principe tre contradictoire, cest--dire tabli conjointement par les deux parties. La preuve du caractre contradictoire est rapporte par la signature des deux parties ou de leurs reprsentants sur le document. Les rapports tablis par un expert (agent immobilier, architecte, etc.) ont une valeur probatoire moindre, moins que lexpert ait t conjointement dsign par les parties. Dans la pratique, les juges accordent nanmoins un certain crdit aux tmoignages de ces hommes de lart. 93. On constate par ailleurs que les tats des lieux tablis en dbut de bail sont souvent des documents excessivement sommaires. Si dans les jours et semaines qui suivent son entre dans les lieux le locataire constate des problmes qui ne sont pas mentionns dans ltat des lieux, il a intrt les dcrire dans un courrier recommand adress au propritaire en invitant ce dernier venir constater luimme lexistence du dgt (et ventuellement faire le ncessaire pour y remdier). Ce courrier sera une pice importante si la fin du bail le propritaire veut rendre le locataire responsable du dgt.

64 65 ULC

Article 4, al.  de la loi modifie du 25 fvrier 1979 concernant laide au logement. Article 171 du Code civil. THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

94. Ltat des lieux peut tre complt par un inventaire des objets mobiliers remis au locataire. Ltablissement dun tel document simpose de lui-mme si le logement est meubl, auquel cas le locataire a de toute faon intrt faire mentionner dans ltat des lieux ltat dans lequel se trouvent les meubles. Il est cependant galement utile de prciser, dans le bail ou dans une annexe, le nombre de cls (ou de tlcommandes pour la porte de garage) le locataire a reues au moment o il a emmnag dans les lieux. Chapitre 2

Le paiement du loyer
Section 1

Lobligation du locataire au paiement du loyer


95. La principale obligation du locataire est bien videmment de payer rgulirement le loyer. Le loyer est normalement payable par anticipation (praenumerando), cest--dire au plus tard le dernier jour du mois prcdent. Les parties sont cependant libres de fixer des modalits de paiement diffrentes dans leur contrat. Si le logement nest pas un meubl, le Code civil fait obligation au locataire de le meubler.66 Cette rgle surprenante sexplique comme suit : la loi permet au propritaire de saisir les meubles du locataire si celui-ci ne paye pas le loyer. Pour que cette garantie ait une valeur, il faut donc que le locataire meuble les lieux. Notons que lobligation de meubler ne signifie pas que le locataire doit effectivement habiter les lieux : un locataire peut renoncer habiter dans le logement quil loue sans que cela constitue une faute. Il doit cependant alors prendre des prcautions pour assurer la conservation des lieux et pourra tre rendu responsable sil est tabli quun dgt est d son absence ou quil sest aggrav en raison de celle-ci (p.ex. un dgt des eaux d une fentre ouverte par le vent et reste ouverte pendant une longue priode). Le locataire est galement tenu dune obligation dentretien, sur laquelle nous reviendrons (infra, n 112 et svts). 96. Le manquement du locataire lune des obligations que le bail met sa charge peut constituer un motif valable autorisant le propritaire rsilier le bail.

66

Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut tre expuls, moins quil ne donne des srets capables de rpondre du loyer. (Article 1752 du Code civil) ULC THEWES & REUTER

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Lexcution du bail

Daprs la jurisprudence, tout retard dans le paiement du loyer constitue un motif suffisant pour mettre fin au bail. Le non-paiement mme dun seul loyer est, daprs la jurisprudence, une raison pouvant justifier la rsolution du contrat de bail par le propritaire et, terme, lexpulsion du locataire. Il existe cependant des circonstances o le locataire peut tre en droit de refuser le paiement du loyer, par exemple parce que le propritaire nexcute pas des travaux qui lui sont rclams juste titre par le locataire. Le preneur peut alors choisir de faire usage de son droit de rtention et il appartiendra en dfinitive au juge de dcider qui, du propritaire qui rclame le dpart du locataire, ou du locataire qui estime avoir t en droit de refuser le paiement du loyer, est dans son bon droit. Le locataire qui se trouve dans une situation o le propritaire ne ragit pas peut sadresser au juge de paix pour que celui-ci enjoigne au bailleur de respecter ses obligations. Cette procdure est prfrable une rduction unilatrale du loyer. Section 2

Le contentieux relatif au paiement du loyer


97. Si le montant du loyer donne lieu un contentieux important, le non-paiement et le paiement irrgulier du loyer sont galement source de nombreuses affaires judiciaires. On rencontre typiquement les cas suivants : le locataire ne paye pas son loyer en raison de difficults financires personnelles ; le locataire se croit autoris ne plus payer le loyer en raison dun diffrend qui loppose au propritaire ; le locataire ne paye plus le loyer parce quil est sur le point de quitter le logement et estime que les derniers loyers sont imputer sur la garantie locative.

Il convient de souligner demble que la comptence pour connatre de ce type daffaires revient uniquement au juge de paix.67 La commission des loyers ne se voit attribuer aucune comptence dans ce domaine. a) Le non-paiement du loyer 98. Le non-paiement du loyer par le locataire est un manquement grave aux obligations du bail et justifie que le bailleur rsilie le contrat avec effet immdiat. La jurisprudence admet que cette sanction peut tre prononce en cas de non-paiement dun seul mois de loyer et que mme un simple retard de paiement justifie que le bail prenne fin.

67 ULC

Lappel est port devant le tribunal darrondissement territorialement comptent. THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

La sanction est la mesure du caractre essentiel qua lobligation de payer le loyer. 99. Le bailleur qui constate que son locataire ne paye pas le loyer aux chances convenues pourra sadresser au juge pour que celui-ci dclare le bail rsili et condamne le locataire au paiement des arrirs de loyer ventuellement redus la rsiliation. Sans mme attendre le jugement, le bailleur qui dispose dune garantie locative aura la possibilit dimputer les impays sur le montant de la garantie, si celle-ci est libelle comme garantie premire demande. Le bailleur pourra galement se voir autoriser par le juge faire saisir les meubles du locataire au moyen dune saisie-gagerie . Cette saisie, qui a dans un premier temps un caractre conservatoire, permettra au bailleur de demander au juge lautorisation de faire vendre les meubles de son locataire aux enchres sil nest pas pay. 100. Daprs les articles 115 et 1155 du Code civil, des intrts de retard, calculs au taux de lintrt lgal, sont dus partir du jour de la demande en justice. 101. Laction en paiement des loyers est soumise une prescription de cinq ans.68 B) Le non-paiement du loyer en raison dun diffrend entre parties 102. Il arrive parfois que le locataire arrte de payer le loyer dans le but dexercer une pression sur son bailleur, pour obtenir par exemple que celui-ci excute des travaux que le locataire estime ncessaires. Le locataire peut valablement invoquer lexception dinexcution lorsque le bailleur nhonore pas ses obligations. Le bail est en effet un contrat synallagmatique69, comportant des obligations rciproques, et dans un contrat de ce type, une partie peut valablement suspendre sa propre prestation lorsquelle constate que lautre partie na pas fourni la sienne.70 En agissant de la sorte, le preneur prend cependant un risque considrable, car le bailleur risque de ragir en rsiliant le bail. Il appartiendra alors au juge dapprcier si, compte tenu des circonstances de laffaire, la rtention du loyer par le locataire tait ou non justifie, et surtout aussi proportionnelle la gravit du trouble subi par le locataire.

68 69 70

Article 2277 du Code civil. Le contrat est synallagmatique ou bilatral lorsque les contractants sobligent rciproquement les uns envers les autres . (Article 1102 du Code civil) Article 114-2 du Code civil. ULC THEWES & REUTER

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Lexcution du bail

Manifestement, un problme mineur ne peut pas servir de prtexte pour suspendre compltement le paiement du loyer. Marianne HARLES explique qu il ne suffit pas dun manquement quelconque dune des parties au contrat pour justifier lexception, mais il faut un manquement grave, une vritable inexcution de son obligation .71 103. Plutt que de chercher se faire justice lui-mme, il faut recommander au preneur qui ne parvient pas trouver un terrain dentente avec son bailleur de sadresser la justice. Larticle 24 de la loi du 21 septembre 2006 prvoit expressment la possibilit, pour le juge de paix, de diminuer temporairement le loyer en attendant la rsolution du litige dont il est saisi. C) Le paiement du loyer en fin de bail 104. De nombreux locataires pensent quils nont pas besoin de payer les derniers loyers au motif que le bailleur peut retenir les montants correspondants sur la garantie locative paye en dbut de bail. Cette opinion est errone. Si elle a t convenue au contrat, lobligation de constituer une garantie locative simpose en effet jusquau moment o le bien lou est libr et les cls sont rendues au bailleur. Comme lexplique Marianne HARLES, le locataire ne peut imputer le montant de la garantie sur les derniers loyers, puisque de ce fait le bailleur se trouverait priv, avant lexcution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipule en vue dun parfait et entier rglement .72 Section 

Les garanties de paiement du loyer


a) La garantie locative 105. La loi du 21 septembre 2006 permet au bailleur dexiger que le locataire lui fournisse des garanties, soit sous la forme dun gage consistant en la remise dune somme dargent, soit sous la forme dun cautionnement bancaire. Une telle garantie ne doit tre fournie par le locataire que lorsque cela est expressment stipul au bail et le bailleur ne peut exiger titre de garantie un montant suprieur trois mois de loyer.

71 72 ULC

Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 5. Marianne HARLES, ibidem, p. 19. THEWES & RE U T E R

5

Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Le bailleur pourra toucher la garantie si le locataire ne paye pas le loyer ou les charges, mais aussi en cas de manquement une autre obligation dcoulant du bail.7 B) Le privilge du bailleur 106. Larticle 2102 du Code civil accorde au bailleur un privilge mobilier sur tout ce qui garnit la maison . Ce privilge permet au propritaire qui nest pas pay de saisir les meubles qui garnissent le logement donn en location.74 107. Le privilge est illimit si le bail est authentique, cest--dire pass devant notaire, ou sil sagit dun bail sous seing priv qui a date certaine.75 Dans ce cas, le bailleur peut linvoquer, sans limitation aucune, pour tout ce qui est chu en excution du bail, et mme pour tout ce qui est choir 76. Tous les loyers restant dus jusqu la fin du bail sont privilgis. Dans le cas, bien plus courant, dun bail sous seing priv qui na pas date certaine, le privilge est limit et ne pourra tre exerc que pour le loyer de lanne en cours 77 et de lanne qui suit. Il est important de souligner ici que cest la date dchance du loyer qui est dterminante, et non le montant. Le bailleur ne pourrait donc pas invoquer le privilge pour obtenir le paiement de loyers remontant plus de deux ans mme si le montant total reste en dessous du montant quivalent deux annes de loyer. 108. Le privilge ne se limite pas aux loyers. Il garantit aussi les rparations locatives, et, plus gnralement, tout ce qui concerne lexcution du bail 78. Le bailleur pourra donc saisir les meubles galement si le locataire ne paye pas les charges locatives ou pour obtenir rparation des dgradations que le bien lou aurait subies. 109. Pour que cette garantie soit efficace, la loi oblige le locataire garnir le logement de meubles en nombre suffisant. Si le locataire ne respecte pas cette obligation, il peut tre expuls.79 Lobligation de garnir le logement de meubles existe pendant toute la dure du bail. Si le locataire enlve le mobilier, la loi accorde au propritaire un droit de suite,

7 74 75 76 77 78 79

Article 5(2) de la loi du 21 septembre 2006. Article 2102, 1, al. 5 du Code civil. Laccomplissement de la formalit de lenregistrement donne date certaine au bail. Article 2102, 1 du Code civil. Lanne courante nest pas lanne de calendrier mais celle qui court partir de la date anniversaire du bail. Article 2102, 1, al.  du Code civil. Larticle 1752 du Code civil prvoit que le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut tre expuls, moins quil ne donne des srets capables de rpondre du loyer . ULC THEWES & REUTER

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Lexcution du bail

droit qui lui permet de revendiquer les meubles entre les mains dun tiers, mais pendant un dlai de quinze jours seulement.80 Lobligation de meubler le logement tant une obligation de faire, le bailleur pourrait galement obtenir du juge la condamnation du locataire garnir les lieux, condamnation qui pourrait tre assortie dune astreinte. 110. La saisie peut porter sur tous les meubles que le locataire introduit dans le logement pour le garnir , cest--dire ceux qui sont normalement destins lhabitation. Les autres meubles, notamment les bijoux et objets de valeur, ne peuvent pas tre saisis ce titre. Il en va de mme des meubles que la loi dclare insaisissables. Les meubles en question ne doivent pas ncessairement tre la proprit du locataire. Le bailleur de bonne foi qui aurait saisi des meubles appartenant un tiers peut invoquer larticle 2270 du Code civil. 111. Si le locataire ne paye pas le loyer et les avances pour charges, le bailleur devra sadresser au juge de paix pour que ce dernier lui dlivre un titre qui permettra de contraindre le locataire au paiement, le cas chant moyennant une saisie. La loi attribue comptence au juge de paix pour toutes les contestations dcoulant dun bail usage dhabitation, et ce sans limitation quant la valeur du litige.81 Daprs la jurisprudence, le recouvrement des arrirs de loyer doit se faire selon la procdure spciale prvue par la loi du 21 septembre 2006. Le recours la procdure de lordonnance de paiement nest pas possible.82 Chapitre 3

Lentretien du bien lou


Section 1

Les principes
112. Daprs la loi luxembourgeoise, le locataire est tenu dassurer lentretien courant du logement quil loue et deffectuer lui-mme et ses frais les petites rparations qui deviennent ncessaires.

80 81 82

Article 2102, 1, al. 5 du Code civil. Article ,  du Nouveau Code de procdure civile. Justice de Paix de Luxembourg, 22 avril 2004, Ordonnance de refus en matire dordonnance de paiement, B.I.J., 2004, p. 10. THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Il y a lieu de se rfrer larticle 1754 du Code civil, qui dispose que les rparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, sil ny a clause contraire, sont celles dsignes comme telles par lusage des lieux, et, entre autres, les rparations faire : aux tres, contre-curs, chambranles et tablettes des chemines, au recrpiment du bas des murailles des appartements et autres lieux dhabitation, la hauteur dun mtre ; aux pavs et carreaux des chambres, lorsquil y en a seulement quelques-uns de casss ; aux vitres, moins quelles ne soient casses par la grle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut tre tenu ; aux portes, croises, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures . Si des rparations plus importantes doivent tre ralises, le locataire na pas les supporter : il fera appel au propritaire pour que celui-ci effectue les travaux. La rgle se trouve larticle 1720, al. 2 du Code civil qui nonce que le bailleur doit faire pendant la location toutes les rparations qui peuvent devenir ncessaires, autres que les locatives . 113. Si la rgle parat simple, elle donne nanmoins lieu des difficults pratiques lorsque les parties sont en dsaccord sur la question de savoir si une rparation donne est une rparation courante ou non. Sur la base de la jurisprudence, on peut retenir que constituent des rparations la charge du locataire : lentretien, le nettoyage et le dtartrage des quipements sanitaires ; le dgraissage des quipements ; la prservation des joints dtanchit ; le ramonage des chemines.

Si ces petites rparations sont normalement la charge du locataire, elles incombent nanmoins au propritaire lorsquil est tabli quelles ne sont pas dues un dfaut dentretien mais la vtust.8 La rgle sapplique par exemple aux quipements des cuisines, au chauffe-eau ou la chaudire lorsque ces quipements arrivent en fin de vie. 114. La loi met charge du bailleur une obligation dentretenir et de rparer le bien lou. La rgle se trouve aux articles 1719, 2 et 1720, al. 2 du Code civil84.
8 84 Aucune des rparations rputes locatives nest la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnes que par vtust ou force majeure. (Article 1755 du Code civil) Le bailleur est oblig, par la nature du contrat, et sans quil soit besoin daucune stipulation particulire ( &) dentretenir cette chose en tat de servir lusage pour lequel elle a t loue. (Article 1719 du Code civil) Le bailleur est tenu de dlivrer la chose en bon tat de rparations de toute espce. Il doit y faire, pendant la dure du bail, toutes les rparations qui peuvent devenir ncessaires, autres que les locatives. (Article 1720 du Code civil) ULC THEWES & REUTER

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Lexcution du bail

Sont la charge du propritaire les rparations indispensables pour permettre au locataire de jouir normalement et compltement de la chose : les rparations des gros murs et des votes ; les rparations du chauffage ; les rparations de la toiture, des gouttires et des tuyaux de descente.

De manire gnrale, on peut dire que la rparation incombe au propritaire lorsque le dommage est d un usage normal ou la vtust du bien lou. Toutefois, le propritaire naura pas supporter le cot de la rparation sil peut prouver que les dgradations proviennent dun mauvais usage ou dun manque dentretien par le locataire. Ainsi par exemple, la rparation du chauffage sera la charge du locataire si elle est rendue ncessaire non pas par la vtust de linstallation, mais par un manque dentretien. 115. Le locataire peut parfois tre tenu de payer des travaux de grande importance. Ce sera le cas notamment : si le contrat de bail contient des rgles drogatoires au droit commun qui mettent la charge du locataire des travaux qui devraient normalement incomber au propritaire ; si le propritaire peut tablir quun dgt important est survenu parce que le locataire a manqu ses obligations en matire dentretien courant.

La responsabilit du locataire peut galement tre engage sil a nglig de signaler un problme au propritaire et que celui-ci peut prouver que, de ce fait, le dgt a pris une plus grande importance. Lobligation du preneur davertir le bailleur si des dgradations surviennent au bien lou se rattache celle de jouir du bien en bon pre de famille (infa, n 12). En tout tat de cause, le locataire a intrt conserver des preuves de travaux dentretien quil a fait raliser. Si le bailleur lui reproche un dfaut dentretien, le locataire pourra ainsi prouver quil a rempli ses obligations en la matire. Section 2

Lexcution de travaux urgents


116. Etant donn que le bailleur doit garantir au locataire une jouissance exempte de troubles, il ne pourra normalement pas excuter de travaux pendant la dure du bail, moins quil y ait un accord des parties ou que les travaux soient excuts la demande du locataire. Larticle 1724 du Code civil prvoit cependant que si les rparations sont urgentes et ne peuvent tre diffres la fin du bail, le bailleur pourra les faire excuter immdiatement. Le locataire ne peut alors pas rclamer de rduction du loyer, pour autant que la dure de ces travaux ne dpasse pas 40 jours. Si les travaux durent plus longtemps, le locataire peut prtendre une rduction de loyer.
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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Section 

Attitude adopter par le locataire en cas de carence du bailleur


117. Il arrive parfois que le propritaire des lieux lous se dsintresse de manire flagrante de son bien aussi longtemps que les loyers sont pays. Il ne fait pas excuter les rparations qui sont sa charge voire mme nglige de payer llectricit des parties communes ou de commander du fioul de chauffage (mazout). Le locataire confront ces situations doit en premier lieu mettre son propritaire en demeure de respecter ses obligations contractuelles. Pour ce faire, un appel tlphonique, un fax ou une lettre ne suffit pas : il faut adresser au propritaire une lettre recommande reprenant les revendications du locataire ou lui faire dlivrer une sommation par un huissier de justice. Si ces mises en garde ne produisent pas de rsultat, le locataire a la possibilit de sadresser au juge de paix. Dans le cadre de larticle 24 de la loi du 21 septembre 2006, le juge dispose de la prrogative de prendre, dans un dlai trs bref, des mesures provisoires.85 Il peut par exemple dsigner un expert pour que celui-ci vrifie ltat du bien lou, ordonner au propritaire dexcuter des travaux ou de rtablir les fournitures et mme abaisser temporairement le montant du loyer payer. Il convient cependant dtre attentif au fait quune requte de ce type nest recevable que si le juge de paix est saisi en mme temps dune requte au fond, dont lobjectif est de trancher dfinitivement le contentieux. Larticle 24 de la loi ne concerne en effet que les mesures provisoires prendre pendant la dure du procs. 118. Le locataire peut ventuellement tre tent de prendre lui-mme les choses en main. Il nest pas rare que des locataires dcident de suspendre le paiement du loyer et des avances pour charges ou den rduire le montant pour faire sortir le bailleur de son inaction. Cest cependant une arme manier avec prcaution, car, en agissant de la sorte, le locataire manque son obligation principale, celle de payer le loyer et le propritaire, qui ne reoit plus le loyer, peut tre amen rsilier le contrat et chercher expulser le locataire. Avant de prendre la dcision de suspendre le paiement du loyer, le locataire fera bien de chercher le conseil dun avocat, qui le conseillera sur lopportunit de cette mesure. En rgle gnrale, il est prfrable de saisir le juge plutt que de vouloir se faire justice soi-mme. Daprs Marianne HARLES, lexception dinexcution
85 Le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes mesures provisoires, et notamment fixer le loyer provisoire. (Article 24 de la loi du 21 septembre 2006) ULC THEWES & REUTER

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Lexcution du bail

ne sera admise qu la condition que les travaux raliser, dune part, sont des travaux quil incombe au propritaire deffectuer, et, dautre part, que le dfaut dexcution desdits travaux prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux lous .86 Le locataire pourrait-il dcider de raliser sa propre initiative les travaux que le bailleur nglige ? En agissant de la sorte, le locataire court le risque que le propritaire refuse de rembourser le cot des travaux en contestant quils taient ncessaires, ou alors quil en conteste la valeur en affirmant que le locataire a effectu des travaux somptuaires. Le locataire doit alors rapporter la preuve la fois du caractre indispensable et urgent des travaux et de lattitude passive du propritaire. Il arrive enfin que des locataires dcident de quitter purement et simplement un logement quils estiment inhabitable. Cest une dmarche trs prilleuse, car dfaut de rsiliation valable, le bail continue courir et le locataire risque une condamnation. Comme la charge de la preuve en la matire incombe au locataire, la voie suivre consiste dnoncer le vice, puis sadresser au juge de paix pour obtenir la dsignation dun expert qui constatera les faits. Chapitre 4

La jouissance paisible
Section 1

Les obligations du bailleur


119. Daprs larticle 1719,  du Code civil, le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible de la chose loue. La formule signifie que le bailleur doit faire en sorte87 que le locataire ne soit pas troubl par un fait personnel du bailleur (A.), par le fait dun tiers (B.) ou par un vice de la chose. a) La garantie du fait personnel 120. Afin de garantir une jouissance paisible au locataire, le bailleur doit en premier lieu sabstenir de tout acte ou comportement personnel qui puisse constituer une nuisance pour le locataire. On peut notamment citer comme exemples :

86 87

Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 5. Marianne HARLES signale que la jurisprudence luxembourgeoise est divise sur le point de savoir si cette obligation du bailleur est une obligation de rsultat ou une obligation de moyens. THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

le fait dexcuter des travaux ;88 le fait de couper leau, llectricit ou le gaz ; le fait de demander trop frquemment pouvoir visiter le logement.89

Le bailleur est galement responsable des troubles causs par ses prposs. Sil est propritaire de plusieurs appartements dans un mme immeuble, il rpond des troubles causs par ses autres locataires.90 B) La garantie du fait des tiers 121. En principe, le bailleur ne garantit pas son locataire contre les faits de tiers. La rgle se trouve larticle 1725 du Code civil, qui dispose que le bailleur nest pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par des voies de fait sa jouissance, sans prtendre dailleurs aucun droit sur la chose loue, sauf au preneur les poursuivre en son nom personnel . Ainsi par exemple, si un locataire se plaint du fait quun voisin encombre les parties communes de limmeuble, il ne pourra pas se plaindre auprs du propritaire, mais devra agir lui-mme. La situation est autre si la cause du trouble est une prtention juridique que le tiers fait valoir lencontre du logement, objet du bail. On parle alors de trouble de droit et la responsabilit du bailleur est engage si le droit que le tiers fait valoir (p.ex. un droit de proprit, un droit dusage ou un droit dhabitation) cause un trouble de jouissance au locataire. Larticle 1726 du Code civil prvoit que si le locataire a t troubl dans sa jouissance par suite dune action concernant la proprit du fonds, il a droit une diminution proportionne sur le prix du bail loyer, pourvu que le trouble et lempchement aient t dnoncs au propritaire. C) La garantie des vices de la chose 122. Larticle 1721 du Code civil nonce qu il est d garantie au preneur pour tous les vices ou dfauts de la chose loue qui en empchent lusage, quand mme le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Sil rsulte de ces vices ou dfauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de lindemniser .

88 89

Toutefois, des travaux urgents peuvent tre excuts. Ltendue du droit de visite du propritaire pendant la dure du bail donne parfois lieu des litiges. En principe, le propritaire qui a donn son bien en location na plus le droit dy accder sans laccord du locataire. Il ne fait cependant aucun doute que le bailleur doit pouvoir visiter son bien des intervalles raisonnables pour vrifier son tat dentretien. Certains baux prvoient un droit de visite annuel, voire semestriel. dfaut dune telle disposition et si les parties ne parviennent pas se mettre daccord sur les modalits du droit de visite, le juge devra trancher. Cass. 24 novembre 198, Pas., 26, p. 9. ULC THEWES & REUTER

90

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Lexcution du bail

Section 2

Les obligations du locataire


123. Le locataire est tenu doccuper les lieux de manire paisible, en bon pre de famille.91 Son comportement doit tre tel que les lieux ne soient pas endommags et quil ne drange pas les autres habitants de limmeuble. La jurisprudence considre notamment comme manquements cette obligation : le fait dincommoder le voisinage par du tapage ; le fait de laisser les lieux dans un tat impropre incommodant le voisinage ; le manque de courtoisie lmentaire lgard du bailleur.

Quen est-il des clauses interdisant au locataire de tenir des animaux ou dhberger temporairement des tiers ? Des clauses de ce type ne sont pas valables. Notons toutefois que mme en labsence de clause expresse, le locataire peut tre en faute si son animal incommode les autres habitants de limmeuble. De mme, lhbergement permanent de tierces personnes peut constituer une violation du bail lorsquil sagit dune raffectation des lieux ou dune sous-location interdite. Certains baux interdisent au locataire linstallation dantennes de rception pour satellites. A notre connaissance, la jurisprudence ne sest jusquici pas prononce sur la lgalit de telles clauses. Si on considre laccs linformation comme un droit essentiel dans notre socit, une telle clause pourrait tre dclare abusive du moins sil est tabli que le locataire na pas dautre alternative sa disposition (p.ex. tldistribution par le cble). 124. Une question qui se pose souvent, en pratique, est celle de savoir si le rglement de coproprit de limmeuble, voire mme un rglement intrieur existant ct du rglement de coproprit, est obligatoire pour le locataire. La rponse est fournie par larticle 10 de la loi modifie du 16 mai 1975 portant statut de la coproprit des immeubles btis. Ce texte prvoit en effet que le rglement de coproprit oblige les diffrents propritaires et tous leurs ayants cause, y compris les locataires et occupants un titre quelconque , condition seulement que le rglement ait t transcrit sur le registre des hypothques, ce qui sera normalement le cas puisquil sagit dun acte notari. Le locataire devra donc notamment respecter les stipulations de lacte de base qui dfinissent les parties communes et lusage qui peut en tre fait. Il lui est donc interdit dutiliser des parties communes pour y entreposer des objets personnels.

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Le preneur est tenu ( &) duser de la chose en bon pre de famille et suivant la destination qui lui a t donne par le bail, ou suivant celle prsume daprs les circonstances, sil ny a pas de convention. (Article 1728 du Code civil) THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Lopposabilit ne stend pas aux rglements dordre intrieur qui existent parfois ct du rglement de coproprit. Si un tel rglement existe, il faut donc recommander au bailleur dinsrer dans le contrat une clause expresse par laquelle le locataire sengage au respect des rgles en question. 125. Le locataire doit user de la chose conformment sa destination. Il lui est donc interdit dinstaller des bureaux ou un commerce dans une maison ou un appartement lous des fins dhabitation. Si le bail nindique pas expressment la destination du bien, celle-ci se dduit des circonstances. La commune volont des parties est recherche en prenant en compte notamment la rdaction des autres clauses du bail, mais aussi lusage antrieur du bien lou. Si le contrat contient une clause prvoyant une habitation bourgeoise , linstallation dun commerce est interdite, car cette clause signifie que le bien lou est destin servir des fins dhabitation. Lexercice dune profession librale honorable peut cependant tre autorise, tout le moins si ce fait tait connu lors de la conclusion du contrat. Le bailleur qui souhaite interdire lexercice dune telle profession librale doit donc le spcifier dans le contrat. Notons que lamnagement dune pice comme bureau domicile destin un usage occasionnel est tolr par la jurisprudence.92 Chapitre 5

Les transformations du bien lou


126. Sauf disposition contraire du contrat de location, le locataire na pas le droit de raliser des travaux de transformation dans le logement. Lexcution de travaux non autoriss peut constituer un motif de rsiliation du bail. Si le locataire a effectu des travaux non autoriss, le propritaire a le choix, la fin du bail, entre (a) forcer le locataire remettre les lieux dans leur tat antrieur, ou (b) rcuprer les lieux dans ltat transform sans que le locataire ne puisse prtendre une indemnisation pour les amliorations quil a apportes. Il arrive parfois que le bail nonce expressment que le locataire est autoris raliser des travaux de rhabilitation. Le locataire na droit aucune indemnisation pour ces travaux, moins que le contrat de bail nen dispose autrement. Une formule courante consiste rduire le loyer pendant une priode dtermine pour compenser les investissements consentis par le locataire. Notons nanmoins que, dans cette hypothse, le locataire peut tre responsable envers le propritaire si les travaux sont mal excuts.
92 Dcision cite par Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 8. ULC THEWES & REUTER

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Les incidents du bail

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Les incidents du bail
Chapitre 1er

Le dcs dune partie


127. Larticle 1742 du Code civil nonce la rgle que le contrat de louage nest point rsolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur . Section 1

Le dcs du bailleur
128. Le dcs du bailleur ne met pas fin au contrat de bail. Le bail se poursuit de plein droit lgard des hritiers du bailleur dcd et ceux-ci ne peuvent pas invoquer le changement de proprit pour le rsilier9. 129. Le dcs du bailleur peut cependant entraner des difficults pour le preneur, par exemple si le nom de lhritier est inconnu ou sil y a une pluralit dhritiers et que le locataire ne sait pas qui sadresser. Il ny a pas de rgles lgales sur lattitude que le locataire doit adopter. Dans un premier temps, aussi longtemps quil na pas t contact par le ou les hritiers, le locataire a tout intrt continuer payer le loyer comme cela est prvu au contrat. Si cela devient impossible, par exemple parce que le compte crditer nexiste plus ou parce que le paiement se faisait en liquide, il faut recommander au locataire de consigner les fonds destins au bailleur sur un compte spcial sur lequel il versera le loyer jusquau moment o les hritiers se manifesteront. Section 2

Le dcs ou le dpart du locataire


130. La loi du 21 septembre 2006 complte le rgime de larticle 1742 du Code civil en introduisant dans notre droit du bail de nouvelles dispositions lgales destines protger les personnes qui cohabitent avec le locataire lorsque celui-ci vient dcder.

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Article 12(2), c) de la loi du 21 septembre 2006. THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Ce texte appelle de multiples commentaires. 131. La nouvelle rgle ne concerne que les cas o les personnes vises nont pas sign le bail comme co-locataires. Alors que jusquici ces personnes risquaient94 de devenir des occupants sans droit ni titre en cas de dcs ou de dpart du locataire, la nouvelle loi organise dsormais un transfert du bail leur profit. Il faut regretter que le lgislateur nait pas song rgler la situation inverse, qui se prsente lorsquun bail est sign par plusieurs personnes et que lune dentre elles vient disparatre. La charge du loyer peut alors savrer trop importante pour le survivant, lequel na cependant pas le droit lgal de demander une rsiliation anticipe. 132. Lon observe aussi que la nouvelle rgle sapplique dans deux situations bien diffrentes. Celle du dcs de celui qui a sign le bail ne donnera sans doute pas lieu des difficults importantes. En revanche, lhypothse dun abandon du domicile pourrait savrer problmatique, car on ne sait pas exactement quel moment cette situation, qui relve de la vie prive des personnes concernes, est donne. Afin dviter les abus, le texte prcise que, dans le cas dun abandon de domicile, les droits du bailleur contre le locataire ayant abandonn le logement ne sont pas affects par ces dispositions .95 Si on peut comprendre lutilit de cette disposition, qui empche que le locataire ne dtourne la rgle pour sortir moindre frais du bail, elle nen est pas moins source potentielle de problmes. Elle signifie, en effet, que le locataire devient, et ce sans aucune limitation dans le temps, le cooblig dune personne que, par hypothse, il vient de quitter. 133. Alors que le conjoint mari et le partenaire dclar96 bnficient de plein droit de la nouvelle rgle, les ascendants, descendants et concubins ne pourront sen prvaloir qu la condition davoir cohabit avec le bailleur depuis au moins six mois et davoir t dclars administrativement ladresse du logement. Il faut souligner que la loi reconnat donc un effet lgal aux situations de concubinage, ce qui est tout fait exceptionnel dans notre droit. Le concubinage est une situation de fait, qui se prsente ds quun homme et une femme ou, par extension, un couple homosexuel, vivent en communaut sans tre maris.97
94 95 96 97 La gravit de ce risque ntant videmment pas la mme selon la nature du lien qui existait entre la personne en question et la personne ayant sign le bail. Article 1, al.  de la loi du 21 septembre 2006. Loi du 9 juillet 2004 relative aux effets lgaux de certains partenariats, Mm. A, 2004, p. 2020. Les travaux prparatoires prennent la prcaution de prciser qu il peut sagir de couples htrosexuels ou homosexuels, mais galement dautres relations familiales o un descendant ou un ascendant vit avec le titulaire du contrat de bail en mnage. Les personnes habitant avec le locataire ne sont souvent pas nommment prvues dans le contrat de bail et vu leurs liens avec le locataire il a ds lors t jug utile de leur rserver une protection pour les cas o le locataire dcde respectivement abandonne le logement . (Doc. parl. N 5216, Commentaire des articles, p. 27) ULC THEWES & REUTER

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Les incidents du bail

134. Comme aucun ordre de priorit nest organis entre les diffrents bnficiaires de la rgle, il se pourrait que plusieurs personnes revendiquent le droit de rester dans les lieux et, surtout, contestent le droit de lautre den faire de mme. Le texte de loi dit ce sujet qu en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intrts en prsence 98, ce qui finalement ne donne aucune instruction claire au juge, lobligeant statuer en quit, ce qui le met dans une situation des plus inconfortables. Cependant, le texte nexplique pas qui est le juge qui doit se prononcer sur les questions de ce type. Si le problme intervient dans les relations entre le bailleur et plusieurs des personnes vises par larticle 1, ce sera videmment le juge de paix sigeant en matire de bail loyer. Mais quen est-il de la dispute qui pourrait natre entre les personnes vises tandis que le bailleur est dispos accepter lun ou lautre, voire mme plusieurs personnes ? A notre avis, il ne sagirait pas dune contestation dcoulant du bail mais plutt dun litige civil, relevant probablement du tribunal darrondissement. 135. Le texte ne renseigne pas si les personnes vises sont obliges daccepter le cadeau du lgislateur. Il nest en effet pas exclu que la personne en question nait aucune envie de rester dans les lieux et quelle prfre donc les quitter au plus vite aprs le dcs ou le dpart du locataire. Le bailleur pourrait-il sy opposer en faisant valoir que le lien contractuel existe de plein droit et exiger alors le respect dun dlai de pravis ? En disposant que le bail continue au profit des personnes vises, le texte semble insinuer que ce ne serait le cas que lorsque celles-ci y trouvent un avantage. Mais cest l une conclusion qui est loin dtre vidente, car il faudrait alors que le texte prvoie une procdure selon laquelle la personne en question informe le bailleur de son choix.99 Comme rien de tel nest prvu, il se pourrait bien que le transfert se fasse automatiquement, sans que le conjoint, le concubin, lascendant ou le descendant ne puisse sy opposer. Il est aussi assez surprenant de voir que la poursuite du bail nest pas lie la condition que celui qui en bnficie reste effectivement dans les lieux lous. La loi ne fournit actuellement pas de rponses aux questions juridiques complexes qui se posent en cas de dcs ou de dpart du locataire. La jurisprudence devra faire uvre suppltive, en attendant que le lgislateur complte le texte.
98 99 Article 1, al. 2 de la loi du 21 septembre 2006. On peut citer titre de comparaison les rgles sur les droits successoraux du conjoint survivant, qui permettent au veuf ou la veuve de faire un choix entre plusieurs possibilits pendant un dlai de quelques mois. THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

136. Finalement, on peut signaler que le texte ne sintresse pas non plus au sort des dettes de loyer que le locataire avait ventuellement au moment de son dcs ou de son dpart des lieux lous. Le bailleur ne pourra donc pas, de plein droit, en rclamer le paiement la personne lgard de laquelle le bail continue . Le paiement ne pourra lui tre rclam que si, par leffet dune autre disposition lgale, comme par exemple les rgles de la succession lgale, cette personne succde aux dettes du locataire. Chapitre 2

La faillite dune des parties


137. La faillite dune des parties au contrat ne met pas, de plein droit, fin au bail et elle ne modifie pas les droits et obligations des parties.100 Le bail conclu durant la priode suspecte fixe par le tribunal101 peut cependant tre dclar nul si la valeur de ce qui a t consenti par le failli dpasse notablement ce quil a reu en retour.102 138. En cas de faillite du locataire, le bailleur a cependant tout intrt ngocier le plus rapidement possible une rsiliation du bail avec le curateur, car il risque de se trouver en concours avec les autres cranciers du failli. Le bailleur pourra cependant dans cette hypothse faire usage du privilge que la loi lui accorde sur les meubles garnissant le logement. Comme larticle 450 du Code de commerce prvoit que la faillite rend exigibles les dettes non encore chues, le bailleur pourra mme exercer le privilge pour les loyers futurs.10 Dans ce cas cependant, les autres cranciers auront la possibilit de relouer le logement et toucher les loyers, et ce mme si la sous-location avait t interdite.104 Chapitre 3

La vente du bien lou


139. La nouvelle loi reprend la rgle, dj connue sous lempire de lancienne lgislation, quen cas de vente du bien lou, le contrat de bail est opposable lac-

100 Andr Cloquet, Les concordats et la faillite , Larcier, Bruxelles, n 1487. 101 La priode suspecte remonte au maximum six mois avant la faillite. 102 Article 445 du Code de commerce. 10 Loyers futurs pour toute la dure restante du bail si le bail a date certaine. Loyers de lanne en cours et de lanne qui suit si le bail na pas date certaine (Article 2102 du Code civil). 104 Article 2102 du Code civil.

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Les incidents du bail

qureur et se poursuit lgard de celui-ci. Larticle 12 de la loi du 21 septembre 2006 dispose que par drogation larticle 174 du Code civil, lacqureur dun logement lou en tout ou en partie ne peut expulser le locataire dont le bail na pas date certaine avant son acte dacquisition, mais qui avait t mis en possession des lieux avant cette date moins que lune des conditions dfinies au paragraphe (2) ne soit ralise .105 Lacqureur dun bien immobilier doit donc respecter le bail en cours jusqu son terme. Larticle 12(2) de la loi du 21 septembre 2006 nonce dsormais expressment que le transfert de proprit du logement nest pas, en tant que tel, considrer comme un motif grave et lgitime justifiant la rsiliation du bail, ratifiant ainsi la position arrte par la jurisprudence sous lempire de la lgislation antrieure. 140. La question a cependant t pose si larticle 12(6) de la loi du 21 septembre 2006 nest pas interprter comme autorisant lacqureur dun logement qui fait valoir un besoin personnel dans les trois mois de son achat expulser le locataire avant la fin du bail. Cette question est examine ci-aprs au n 175 et svts. 141. Sous lempire de lancienne lgislation, la jurisprudence admettait que, si le vendeur avait rsili le bail avant la vente, lacqureur pouvait non seulement invoquer cette rsiliation, mais aussi, le cas chant, substituer son besoin personnel au motif antrieurement invoqu par le prcdent propritaire .106 Il ne semble pas que cela soit encore possible lavenir, dans la mesure o le bailleur qui invoque un besoin personnel doit dsormais respecter des rgles de forme particulires, nonces larticle 12() de la nouvelle loi. Notons enfin que la nouvelle loi na rien chang au droit de premption accord au locataire dont le bail court depuis au moins dix-huit ans au moment o le bien est mis en vente. Larticle 15 de la nouvelle loi reprend exactement les termes de larticle 15 de lancienne lgislation. Chapitre 4

La destruction du bien lou


Section 1

Gnralits
142. On a vu prcdemment que le bailleur est tenu dune obligation dentretien et de rparation du logement lorsque les rparations sont devenues ncessaires du fait de lusage normal ou de la vtust du bien (supra, n 112 et svts).
105 Article 12(5) de la loi du 21 septembre 2006. 106 Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 87. ULC THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Il est fait exception cette rgle en cas de destruction du bien. Dans cette hypothse, le bailleur nest pas tenu dune obligation de reconstruction. Larticle 1722 du Code civil prvoit que si, pendant la dure du bail, la chose loue est dtruite en totalit par cas fortuit, le bail est rsili de plein droit ; si elle nest dtruite quen partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la rsiliation mme du bail. Dans lun et lautre cas, il ny a lieu aucun ddommagement. . Section 2

Les rgles particulires applicables en cas dincendie


143. Les dispositions gnrales du Code civil concernant lentretien du bien lou et lobligation de restitution du locataire sont compltes, aux articles 17 et 174 du Code civil, par des rgles spcifiques applicables au cas o le bien est endommag ou dtruit par le feu. Larticle 17 du Code civil nonce la rgle que le locataire rpond de lincendie . Le locataire peut cependant renverser cette prsomption en prouvant que le feu a clat sans sa faute . Daprs la jurisprudence, le locataire peut sexonrer en dmontrant que lincendie na pu tre caus par un fait qui lui serait imputable. Il doit donc rapporter la preuve dune absence de faute de sa part, donc la preuve ngative que lincendie na pas t facilit par son fait. Cette preuve est administrer daprs les rgles du droit commun .107 144. Sil y a plusieurs locataires, larticle 174 du Code civil prvoit que la responsabilit, toujours prsume, est partage proportionnellement la valeur de la partie de limmeuble quils occupent , sauf sil est tabli que lincendie a commenc dans lhabitation dun des locataires, auquel cas celui-l seul en est responsable. Daprs la mme disposition, si le propritaire habite lui-mme une partie du btiment, il sera considr comme sil tait un colocataire pour lapplication de la rgle qui vient dtre donne. Toutefois, si lorigine du feu ne peut pas tre dtermine, le propritaire naura alors une action contre les locataires que sil prouve que le feu na pas pris dans la partie du btiment occupe par lui. 145. Lassurance de ce risque nest pas obligatoire. La plupart des contrats de bail prvoient cependant que le locataire a lobligation de sassurer contre le risque locatif , assurance qui inclut la couverture du risque dincendie. Mme en labsence dune telle clause, le locataire a videmment tout intrt souscrire une assurance de ce type.
107 Cour, 27 novembre 1996, Pas. lux., t. 0, p. 98.

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Les incidents du bail

Au moment de la souscription de lassurance, le locataire a intrt vrifier si la police quon lui propose couvre toutes les suites dommageables de lincendie ou seulement celles qui sont la suite directe du feu. Si cette seconde formule est retenue, les frais de rparation ou de reconstruction sont assurs, mais non pas les dommages et intrts et les indemnits pour perte de loyer qui seront ventuellement rclames au preneur. Chapitre 5

La cession de bail ou la sous-location


146. On parle de sous-location lorsque le locataire conclut avec un sous-locataire un contrat de bail distinct aux termes duquel ce dernier sous-loue tout ou partie du bien lou. Le terme cession de bail dsigne quant lui le cas o une des parties au contrat de bail cde un tiers les droits quil tient de ce contrat. 147. Les deux situations se diffrencient donc en ce que la sous-location donne lieu la conclusion dun deuxime contrat de bail (appel bail de sous-location par opposition au bail principal ) tandis que la cession de bail opre un changement au sein du bail principal. Une autre diffrence est que la sous-location peut tre partielle alors que la cession de bail concerne toujours lensemble des droits du cdant. La sous-location ne peut tre consentie que par le locataire. La cession de bail, quant elle, peut tre consentie autant par le bailleur que le locataire. 148. Dans le droit commun, la cession de bail et la sous-location sont normalement permises. Larticle 1717 du Code civil nonce la rgle que le preneur a le droit de sous-louer, et mme de cder son bail un autre, si cette facult ne lui a pas t interdite et larticle 2 de la loi du 21 septembre 2006 confirme que toute cession de bail portant sur des baux usage dhabitation nest interdite quen cas de stipulation contractuelle expresse dans le contrat de bail . Les clauses interdisant la sous-location et la cession du bail sont frquentes en pratique. 149. La cession et la sous-location sont par ailleurs des oprations comportant des risques pour le locataire car moins que le propritaire y renonce le locataire reste tenu des obligations dcoulant du bail. Si le sous-locataire ou le cessionnaire ne respecte pas le bail, le propritaire pourra se retourner contre le locataire.

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La fin du bail

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La fin du bail
150. Cest souvent en fin de bail que les relations entre le bailleur et le locataire deviennent contentieuses. Le plus souvent, ces litiges prennent naissance parce que le locataire ne quitte pas volontairement les lieux lorsque le bailleur le lui demande (Chapitre 1er), parce que le bailleur estime que les lieux ont subi des dgradations (Chapitre 2) ou parce que les parties ne parviennent pas se mettre daccord sur le dcompte financier en fin de bail (Chapitre ). Chapitre 1er

La rsiliation du bail
Section 1

La dure du bail
151. La loi luxembourgeoise ne prescrit pas de dure minimale pour les baux dhabitation. Les parties qui concluent un contrat de bail sont donc libres den fixer la dure. Elles peuvent mme laisser la question de la dure ouverte, auquel cas on parle dun bail dure indtermine . Si le lgislateur laisse toute libert aux parties pour rgler la dure initiale de la location, il intervient en revanche pour rgler de manire imprative ce quil adviendra la fin de cette premire priode. La loi prvoit en effet la prorogation automatique de tout contrat de bail dhabitation venu chance. Par leffet de cette disposition, les locataires se voient attribuer par la loi un droit de rester dans les lieux lous mme au-del de la date laquelle leur bail devait initialement se terminer. Ce mcanisme est complt par une disposition lgale qui limite rigoureusement les cas o le propritaire peut faire chec la reconduction du bail et obtenir le dpart de son locataire. 152. La loi luxembourgeoise connat depuis 1955 le principe de la prorogation de plein droit des baux dhabitation. Larticle 12(2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail usage dhabitation reprend cette rgle en nonant que tout contrat de bail vis par la prsente loi, () qui vient cesser pour nimporte quelle cause, est prorog () .
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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Le domaine dapplication de la rgle change cependant par rapport lancienne lgislation. En effet, la prorogation de plein droit ne sappliquera dsormais plus aux baux portant sur des logements de luxe, tels que dfinis par larticle 6 de la loi. Le commentaire des articles justifie ce changement en indiquant que, aux yeux du lgislateur, les locataires de logements de luxe sont censs suffisamment arms pour assurer eux-mmes leur protection dans le cadre des ngociations de leur contrat .108 La prorogation lgale des baux ne joue rellement que si les parties ont oubli de prvoir des rgles de reconduction dans le contrat, ou sil avait t convenu que le contrat ne sera reconduit qu un nombre limit de reprises, et que ce nombre est atteint. Dans ce cas, et par drogation la rgle du Code civil qui aurait voulu que le bail cesse de plein droit lexpiration du terme fix ,109 larrive du terme pour lequel le contrat avait t initialement conclu ne met pas fin au bail. La location se poursuit par leffet de la loi, et ce dure indtermine. La prorogation lgale empche donc le bailleur de rcuprer son bien la fin de la priode de location convenue. 153. Il est important de signaler quavec lentre en vigueur de la nouvelle loi, les locataires de logements de luxe ne bnficient plus de la prorogation lgale. En effet, larticle 12(2) exclut dsormais expressment de son champ dapplication les logements de luxe. Cela ne signifie pas que le locataire dun tel logement sera ncessairement expuls la fin de son bail. Si le bailleur ne ragit pas, il pourra en effet se prvaloir de larticle 178 du Code civil, qui rgle la tacite reconduction des baux.110 la diffrence du bail prorog selon les dispositions de la loi du 21 septembre 2006, un bail tacitement reconduit pourra cependant tre rsili tout moment, moyennant seulement lobservation dun pravis de quelques mois. Sil veut avoir une certaine scurit du logement, le locataire qui prend bail un logement qualifi de logement de luxe a donc intrt faire insrer dans le contrat une clause prvoyant expressment la reconduction du bail lchance pour des priodes fixes, p.ex. danne en anne ou par priodes de trois annes renouvelables.

108 Doc. parl. 5216, Commentaire des articles, p. 26. 109 Article 177 du Code civil. 110 Si, lexpiration des baux crits, le preneur reste et est laiss en possession, il sopre un nouveau bail dont leffet est rgl par larticle relatif aux locations faites sans crit. (Article 178 du Code civil)

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La fin du bail

Section 2

La rsiliation du bail de commun accord


154. Rien ninterdit videmment aux parties de mettre un terme la location dun commun accord. Aucune forme particulire nest prescrite pour un tel accord. La preuve de laccord obit aux rgles du droit commun. Afin dviter toute discussion ultrieure, il semble donc prfrable de recourir la forme crite, et ce mme si le bail lui-mme a t fait oralement. Section 

La rsiliation ou la rsolution linitiative du bailleur


155. Sil ny a pas daccord des parties de mettre fin la location, les cas dans lesquels le propritaire peut imposer sa volont sont limits par la loi. Aux termes de larticle 12(2) de la loi du 21 septembre 2006, le bailleur ne pourra mettre un terme la location dans seulement trois cas de figure : La premire de ces situations est celle o le bailleur a lui-mme besoin du bien lou, pour loccuper lui-mme ou le faire occuper par un parent. Lexistence dun tel besoin personnel autorise le bailleur rsilier le bail sa prochaine chance ou, dans le cas dun bail dure indtermine, rsilier le bail avec un pravis de 6 mois. La rsiliation du bail est ensuite possible en cas de faute du locataire. Si le locataire ne respecte pas les obligations qui sont les siennes aux termes du bail ou de la loi, la rsiliation peut mme intervenir avec effet immdiat. Le bailleur nest donc pas tenu dattendre la prochaine chance. Enfin, le bailleur peut aussi rsilier le bail pour un autre motif grave et lgitime . Cette catgorie est en quelque sorte rsiduelle. Si le locataire naccepte pas que le motif donn est valable, cest au juge dapprcier si la justification fournie par le propritaire est suffisante pour prononcer la fin du bail et ordonner le dpart du locataire. 156. Les dlais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme la location varient selon le motif qui justifie le cong. Aux termes de la loi, le besoin personnel et le motif grave sont des causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le bailleur a besoin personnel ou sil survient un autre motif grave, cet vnement ne met donc pas immdiatement fin au bail. Si le bail est conclu pour un terme prcis, lvnement naura deffets qu sa prochaine chance. Sil sagit dun bail dure indtermine, un dlai de pravis, dont la dure sera de 6 mois si le motif est un besoin personnel et de 2 ou  mois111 dans les autres cas, devra tre respect.

111 Le pravis usuel est de 2 mois dans les communes relevant de la comptence du tribunal de paix dEsch-sur-Alzette et de  mois dans les autres communes du pays. ULC THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Il en va autrement en cas de manquement du locataire aux obligations qui lui incombent en vertu de la loi et du contrat. Si le locataire est en faute , larticle 12(2) de la loi du 21 septembre 2006 permet au bailleur de faire chec la prorogation lgale. Mais dans ce cas, le bailleur ne sera pas oblig dattendre la prochaine chance du bail ou de respecter un dlai de pravis. Il peut en effet invoquer les dispositions du droit commun et sadresser immdiatement au juge de paix pour que celui-ci prononce la rsolution judiciaire112 du contrat pour inexcution fautive dans le chef du locataire. 157. Depuis la loi du 21 septembre 2006, les modalits pratiques de la rsiliation ne sont plus identiques dans tous les cas de figure. Le lgislateur a en effet introduit des changements procduraux qui sappliquent uniquement en cas de rsiliation pour motif personnel. a) Le cong justifi par un besoin personnel 1er La notion de besoin personnel 158. Daprs larticle 12(2), a), le bail peut tre valablement rsili lorsque le bailleur dclare avoir besoin des lieux lous pour les occuper lui-mme ou pour les faire occuper de manire effective par un parent ou alli jusquau troisime degr inclusivement . Par rapport larticle 14 de la loi du 14 fvrier 1955,11 deux volutions sont signaler : le texte tend dun degr de parent le champ des personnes au profit de qui le bailleur peut invoquer un besoin personnel, et la loi prcise dsormais que le bailleur peut valablement invoquer un besoin personnel autre quun besoin dhabitation. Toute forme de besoin doccupation par le bailleur lui-mme ou un parent justifie la rsiliation du bail.

159. Le besoin personnel ne justifie la rsiliation de bail que sil est effectif. Il faut donc que le bailleur occupe effectivement les lieux dans les trois mois qui

112 Le juriste parle de rsiliation dun contrat lorsquil est mis fin au contrat pour lavenir et de rsolution lorsque le contrat est annul rtroactivement. En principe, une rsolution implique une restitution rciproque tandis que, dans le cas dune rsiliation, les effets passs du contrat restent acquis. Comme il nest matriellement pas possible de rendre lobjet du contrat dans le cas dun bail dhabitation qui a reu excution, les deux notions se confondent. 11 Loi modifie du 14 fvrier 1955, article 14 : Tout bail loyer portant sur un immeuble usage dhabitation qui vient cesser pour nimporte quelle cause est prorog moins que le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux lous pour les occuper lui-mme ou pour les faire occuper par ses descendants, de manire effective, ou pour les faire habiter par ses ascendants, beaux-parents, frres ou soeurs, ou que le preneur ne remplisse pas ses obligations, ou pour dautres motifs graves et lgitimes.

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La fin du bail

suivent le dpart du locataire. Sil ne le fait pas, il sexpose au risque dune action en dommages et intrts sur le fondement de larticle 14 de la nouvelle loi.114 Les conditions auxquelles le locataire peut esprer une indemnisation dans ce cas de figure sont cependant devenues plus restrictives. La loi prvoit en effet dsormais que le juge nallouera des dommages et intrts quaprs avoir constat que le motif invoqu pour empcher la prorogation lgale tait dolosif . Il ne suffit donc pas que le locataire prouve que le bailleur na pas occup les lieux ou ne les a pas occups de manire effective. Il faut dsormais, en plus, prouver que le motif invoqu tait malhonnte ds le dpart. Cest videmment une preuve trs difficile rapporter, car la bonne foi est prsume. 2 La forme du cong 160. La nouvelle loi introduit de nouvelles rgles de procdure, spcifiques au cas o le motif de rsiliation est un besoin personnel. Alors que, jusqu prsent, les formes, les dlais et les procdures observer taient toujours les mmes, quel que soit le motif de la rsiliation, la rsiliation pour besoin personnel obit dsormais un rgime diffrent. 161. Jusqu prsent, aucun texte de loi nimposait de formalisme particulier en ce qui concerne la rsiliation du bail. Le cong donn par lettre ordinaire, et mme le cong verbal, ont t reconnus comme tant parfaitement valables. La nouvelle loi impose dsormais au propritaire qui invoque un besoin personnel des exigences de forme rigoureuses. Le nouveau texte demande que la lettre de rsiliation doit tre crite, motive et accompagne, le cas chant, de pices affrentes, et seffectuer par lettre recommande la poste avec avis de rception . La lettre de rsiliation doit, de surcrot, et sous peine de nullit, mentionner le texte du paragraphe () de larticle 12 de la loi du 21 septembre 2006. 162. Les imprcisions rdactionnelles du nouveau libell introduisent une grave incertitude car, en attendant une position jurisprudentielle claire, la forme que doit

114 Sauf cas de force majeure, lancien locataire a droit des dommages-intrts si, dans les trois mois qui suivent son dpart, les lieux ne sont pas occups aux fins invoques comme motif de la rsiliation du bail soit dans lacte de dnonciation du bail, soit dans la requte introductive dinstance, soit dans le jugement. Le dlai de trois mois est suspendu pendant la dure des travaux de rnovation et de transformation entrepris de manire effective. Si le tribunal constate que le motif invoqu pour empcher la prorogation lgale tait dolosif, le locataire a droit des dommagesintrts qui ne peuvent tre infrieurs au montant des loyers dune anne. (Article 14 de la loi du 21 septembre 2006) ULC THEWES & RE U T E R

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prendre la lettre de rsiliation est sujette discussion. La rdaction dune lettre de rsiliation dun contrat de bail devient ainsi un exercice prilleux. a) Lexigence dun crit 163. Lexigence que la notification du cong se fasse par crit nest que de bon sens, et elle correspond de toute manire la pratique gnralement suivie de nos jours. Il faut cependant souligner que la loi rclame un envoi non pas seulement par simple lettre recommande, mais par lettre recommande avec avis de rception. On peut douter de la ncessit de ce formalisme accru, dautant que la plupart des dlais prvus dans la suite du dispositif sont calculs, non pas dater de la rception du courrier, mais dater de lenvoi de la lettre. b) Lobligation de motivation 164. Lexigence que la lettre de rsiliation soit motive est nouvelle. Comme lexplique un auteur, dsormais, il faut expliquer pourquoi on a besoin du logement ; il ne suffit plus de prtendre quon a besoin du logement .115 Lexigence de motivation introduite larticle 12() apparat aussi comme tant en contradiction avec larticle 12(2) de la loi, qui se contente dune simple dclaration du bailleur.116 Comme ltendue de la motivation fournir nest pas prcise, le bailleur devrait pouvoir se contenter dune indication sommaire, finalement trs proche dune simple dclaration. De toute manire, lon observera que le texte ne sanctionne pas labsence de motivation. 165. Au moment o il formule la motivation de sa lettre de rsiliation, le bailleur noubliera pas que larticle 14 de la loi du 21 septembre 2006 lui fait obligation doccuper les lieux aux fins invoques comme motif de la rsiliation du bail dans un dlai de  mois dater du dpart du locataire.117 Si le propritaire noccupe pas les lieux aux fins invoques comme motif de rsiliation dans les trois mois qui suivent le dpart du locataire, il risque, comme ctait le cas sous lempire de la loi modifie du 14 fvrier 1955, dtre condamn payer son ancien locataire une indemnit dun montant correspondant au moins lquivalent dune anne de loyer.

115 Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 249. 116 Larticle 12(2) dispose que le fait que le bailleur dclare avoir besoin des lieux est un motif de non-prorogation (Article 12(2) de la loi du 21 septembre 2006). 117 Si des travaux sont ncessaires, le dlai de  mois est suspendu pendant la dure des travaux.

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Le nouveau texte nous semble cependant nettement plus restrictif que lancien, car il prvoit que lindemnisation nest due que si le tribunal constate que le motif invoqu pour empcher la prorogation lgale tait dolosif . Si lon prend ce terme dans son sens juridique usuel, le locataire risque de devoir prouver que le bailleur a agi de faon malhonnte et quil navait jamais lintention doccuper les lieux, preuve qui est videmment difficile rapporter. c) La communication de pices justificatives 166. La nouvelle loi innove galement en indiquant que la lettre de rsiliation doit le cas chant tre accompagne de pices justificatives. Le texte nindique cependant pas clairement ni quels sont les cas dans laquelle la production de pices sera ncessaire ni le type de pices annexer la lettre de rsiliation. La brochure publie par le ministre du Logement cite comme exemples une copie des plans de transformation du logement concern si le propritaire veut y raliser un commerce ; des pices prouvant que la personne ayant besoin dudit logement est un membre de sa famille jusquau e degr) .118 L encore, le texte ne prvoit aucune sanction en cas de non-respect de la rgle. d) Lobligation de mentionner larticle 12(3) de la loi 167. Reste finalement lobligation de mentionner () le texte du paragraphe  de larticle 12 dans la lettre de rsiliation sous peine de nullit de celle-ci. A aucun moment, durant les travaux prparatoires la forme exacte de cette mention na t dbattue. Daprs le Robert, une mention est une brve note donnant un renseignement , mais mentionner serait aussi synonyme de citer, nommer ou signaler selon les circonstances. Daprs le Larousse, mentionner serait synonyme de signaler ou indiquer , mais non de citation complte. Au vu du risque de nullit, il semble donc prilleux, en attendant une clarification jurisprudentielle, de mentionner simplement que le texte lgal existe. La citation complte du paragraphe  de larticle 12 de la loi du 21 septembre 2006, mme si elle est fastidieuse, est recommander. Cest dailleurs galement ce que recommande la brochure de vulgarisation dite par le ministre du Logement.119 e) remarques complmentaires 168. lpoque de la loi de 1955, il tait admis que le motif de rsiliation pouvait tre prcis, et mme modifi en cours dinstance. Ceci permettait notamment lac118 Bail loyer. La nouvelle lgislation , Brochure publie par le ministre du Logement, Luxembourg, 2006, p. 68. 119 Bail loyer. La nouvelle lgislation , Brochure publie par le ministre du Logement, Luxembourg, 2006, p. 68. ULC THEWES & RE U T E R

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qureur dun logement de se prvaloir dun cong donn par le prcdent propritaire et de substituer alors un besoin personnel au motif initialement invoqu.120 Il nest pas certain que cette position puisse tre maintenue lavenir, puisque le bailleur qui invoque un besoin personnel doit dsormais indiquer les motifs du cong ds lenvoi de la lettre de rsiliation. On pourrait essayer de dduire du libell de larticle 14, al. 1er de la loi du 21 septembre 2006 quun changement de motivation est concevable en cours dinstance. Cette disposition prvoit en effet que le locataire peut prtendre une indemnisation si les lieux ne sont pas occups aux fins invoques comme motif de la rsiliation du bail soit dans lacte de dnonciation du bail, soit dans la requte introductive dinstance, soit dans le jugement , ce qui semble indiquer que la requte, voire mme le jugement, pourraient tre fonds sur un motif qui nest pas le mme que celui initialement invoqu dans la lettre. Il faut cependant dire que le libell de cet article a simplement t repris de la lgislation antrieure. Aucun indice dans les travaux prparatoires ne permet de savoir avec certitude si le lgislateur a voulu rserver au bailleur la facult de changer le motif de rsiliation ou bien sil a simplement oubli dadapter le texte de larticle 14, al. 1er de la nouvelle loi aux nouvelles rgles applicables en cas de rsiliation pour besoin personnel. 3 Le dlai de rsiliation a) Le dlai de rsiliation initial de 6 mois 169. Larticle 176 du Code civil pose le principe que la partie un contrat de bail qui souhaite le rsilier doit en informer son cocontractant en respectant un dlai de pravis. La dure de ce dlai nest pas fixe par la loi, mais varie selon lusage local de 2 mois dans les cantons relevant de la comptence du Tribunal de paix dEsch-sur-Alzette  mois pour le reste du pays. Larticle 12() de la loi droge dsormais cette rgle traditionnelle en fixant six mois le dlai de pravis que le bailleur doit laisser au locataire lorsquil invoque, comme motif de rsiliation du bail, un besoin personnel. Le nouveau dlai ne sapplique que si le cong est donn en raison dun besoin personnel. Dans les autres cas de figure, le dlai dusage reste dapplication.

120 Prcisons que la vente de limmeuble na jamais, en tant que telle t considre comme un motif de rsiliation du bail. En revanche, il tait admis qu aprs la vente, le nouvel acqureur peut substituer son besoin personnel au motif initialement invoqu par lancien propritaire . (Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux. t. 1, p. 87)

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Tableau synoptique des dlais


Envoi de la lettre de rsiliation Le propritaire a achet le logement au cours des  mois qui prcdent lenvoi de la lettre de rsiliation oui  mois dater de la rception de la lettre : Le locataire a demand une prolongation du dlai de dguerpissement au juge de paix non  mois dater de la rception de la lettre : Le locataire a demand une prolongation du dlai de dguerpissement au juge de paix

oui

non

oui

non Procdure

Procdure Procdure dclenche par une demande du locataire au plus tard  mois aprs la rception de la lettre de rsiliation. Dure : inconnue. Larticle 12(6) pourrait tre interprt comme limitant la dure du procs 12 mois.

Procdure Procdure dclenche par une demande au plus tt  mois aprs la rception de la lettre de rsiliation. Un dlai maximal pour lintroduction de la demande nest pas prvu. Dure : inconnue. Larticle 12(6) pourrait tre interprt comme limitant la dure du procs 12 mois. Procdure Procdure dclenche par une demande du locataire au plus tard  mois aprs la rception de la lettre de rsiliation. Dure de la procdure : inconnue. Aucune limitation dans le texte.

Procdure dclenche par une demande au plus tt  mois aprs la rception de la lettre de rsiliation. Un dlai maximal pour lintroduction de la demande nest pas prvu. Dure de la procdure : inconnue. Larticle 12(), al. 2 pourrait tre interprt comme limitant la dure du procs 15 mois.

Jugement Dcision du juge accordant une prolongation du dlai de rsiliation allant au maximum jusqu 12 mois aprs lenvoi de la lettre de rsiliation. Article 12(), al.  et article 12(6) appel Lappel nest pas possible. Article 12(), al.  appel Lappel nest pas possible. Article 12(), al. 2 Demande de sursis Le locataire peut demander un ou plusieurs sursis, mais le sursis ne pourra pas avoir pour effet de prolonger le dlai de dguerpissement au-del de 12 mois de lenvoi de la lettre de rsiliation. Article 12(), al. 2 et article 16, al. 6 Maximum: 12 mois Maximum: 12 mois Jugement Dcision autorisant le dguerpissement forc. Article 12(), al. 2

Jugement Dcision du juge accordant une prolongation du dlai de rsiliation allant au maximum jusqu 18 mois aprs lenvoi de la lettre de rsiliation. Article 12(), al.  appel Lappel nest pas possible. Article 12(), al.  appel Lappel nest pas possible. Article 12(), al. 2 Demande de sursis Le locataire peut demander un ou plusieurs sursis, mais le sursis ne pourra pas avoir pour effet de prolonger le dlai de dguerpissement audel de 15 mois de lenvoi de la lettre de rsiliation. Article 12(), al. 2 et article 16, al. 5 Maximum: 18 mois Maximum: 15 mois Jugement Dcision autorisant le dguerpissement forc. Article 12(), al. 2

Demande de sursis La faveur du sursis () ne sera plus applicable Article 12(), al. 

Demande de sursis La faveur du sursis () ne sera plus applicable Article 12(), al. 

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b) La possibilit pour le locataire de demander une prolongation du dlai 170. Larticle 12(), al. 2 permet au locataire de demander une prolongation du dlai de rsiliation au juge de paix . Le dlai de rsiliation initial de 6 mois est susceptible dune prolongation pouvant atteindre jusqu 12 mois supplmentaires, ce qui porte le dlai un total de 18 mois au maximum. Si le locataire souhaite faire usage de cette facult, il doit veiller prsenter la demande au juge dans les  mois de la rception de la lettre de rsiliation. Le dlai tant prvu peine de forclusion, aucun retard ne sera tolr.121 171. Lintroduction dune demande de prolongation entrane une convocation des parties laudience, donc un dbat contradictoire, dans les 2 mois. Sil veut avoir une chance de bnficier de la prolongation sollicite, le locataire doit ce moment prouver quil fait des efforts en vue de rechercher un autre logement. Le texte dit prcisment que, sauf si la demande est srieusement contestable ou conteste, le juge de paix accordera une prolongation du dlai au locataire condition que celui-ci justifie avant lexpiration du dlai initial de six mois, par voie de pices, soit tre en train de construire ou de transformer un logement lui appartenant, soit avoir lou un logement en construction ou en transformation, soit avoir fait des dmarches utiles et tendues en vue de la recherche dun nouveau logement . Outre le fait que les conditions remplir pour pouvoir esprer obtenir une prolongation de dlai sont assez limites, le texte appelle plusieurs commentaires. Dabord, lon se demande quelle est la signification de la formule initiale sauf si la demande est srieusement contestable ou conteste ? De quelle demande sagit-il ? Celle du bailleur, qui demande la rsiliation pour motif personnel, ou celle du locataire, qui demande un dlai ? Etant donn que le juge est justement charg de vrifier, grce aux pices que le locataire doit produire, si la demande de prolongation a du mrite, il serait curieux de prvoir que le juge doit refuser la prolongation chaque fois que le bailleur met des contestations srieuses . Ensuite, on note que si le locataire a  mois pour introduire sa demande et si laudience doit avoir lieu 2 mois plus tard, les parties se verront au tribunal au plus tard 5 mois aprs la lettre de rsiliation. Or, ce moment, le dlai de 6 mois que la loi accorde au locataire pour produire les pices justificatives ne sera pas encore termin. Laffaire devra donc tre remise si le locataire demande disposer dun dlai supplmentaire pour produire les pices en question.
121 Les cas dans lesquels le locataire pourra esprer obtenir un relev de dchance sur le fondement de la loi du 22 dcembre 1986 relative au relev de la dchance rsultant de lexpiration dun dlai imparti pour agir en justice sont extrmement limits.

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172. Si le juge estime que les lments produits par le locataire sont suffisants, la loi prvoit quil peut tendre le dlai de dguerpissement jusqu 12 mois aprs lexpiration du dlai initial de 6 mois. La loi ne prvoit quune seule possibilit de prolongation du dlai, alors que pour les sursis plusieurs demandes successives sont possibles. Si cette approche des sursis successifs peut apparatre fastidieuse, elle prsente cependant lavantage que le juge peut adapter sa dcision en fonction de lvolution du dossier, facult qui lui est refuse par la nouvelle procdure. 173. En introduisant une demande de prolongation du dlai de rsiliation, le locataire prend un risque considrable. La dcision que le juge rendra aprs avoir examin la demande de prolongation du dlai de rsiliation vaudra en effet de plein droit titre excutoire en vue de lexpulsion du locataire122 et, de surcrot, cette dcision nest susceptible daucune voie de recours.12 Le locataire qui introduit une demande de ce type et qui nobtient pas le rsultat escompt pourrait donc trs rapidement se retrouver sur le carreau. Cela dautant plus que la loi prvoit que le locataire qui demande une prolongation du dlai de dguerpissement ne peut plus, dans la suite, demander un sursis dguerpissement. 174. Larticle 12(), al. 2 de la loi du 21 septembre 2006 confronte le locataire un choix. Une telle demande ne doit pas tre prsente la lgre, car si elle choue, le locataire risque de se retrouver la rue dans des dlais trs brefs. Lespoir de pouvoir obtenir une extension du dlai de dguerpissement jusqu 18 mois ne doit pas faire oublier les risques que cette nouvelle procdure comporte. c) La situation en cas de changement de propritaire 175. Les rgles que nous venons de rsumer changent si le bailleur qui invoque un besoin personnel rsilie le bail dans un dlai de  mois du moment o il a acquis le logement donn en location. Dans ce cas en effet, le dlai de rsiliation peut au maximum tre port 12 mois dater de lenvoi de la lettre de rsiliation. Daprs larticle 12(6) de la loi du 21 septembre 2006, lacqureur dun logement lou qui veut occuper le logement lui-mme ou par un parent ou alli jusquau troisime degr inclusivement, doit envoyer au locataire une lettre recommande
122 La dcision accordant ou refusant la prolongation du dlai vaudra de droit titre excutoire en vue dun dguerpissement forc du locataire aprs lcoulement du dlai. (Article 12() de la loi du 21 septembre 2006) 12 Article 12(). ULC THEWES & RE U T E R

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de rsiliation du contrat de bail dans les trois mois de lacquisition du logement. Dans ce cas, les dispositions prvues au paragraphe () sont applicables, sauf que le dguerpissement du logement par le locataire doit imprativement avoir lieu au plus tard douze mois aprs la date denvoi de la lettre de rsiliation du bail . 176. Pour que la rgle sapplique, il faut que celui qui rsilie le bail en invoquant un besoin personnel soit un nouveau propritaire. Le rgime particulier de larticle 12(6) ne sapplique quau profit de celui qui a acquis un logement, ce qui parat exclure les autres modes dacquisition de la proprit, comme par exemple la donation, la succession ou mme lchange. Toutefois, larticle 711 du Code civil124 dfinit les diffrentes manires dont on acquiert la proprit en des termes trs larges, de sorte que lacte ou le fait juridique par lequel la proprit a t acquise devrait tre sans grande importance. 177. Pour bnficier du raccourcissement des dlais, le nouveau propritaire doit imprativement avoir rsili le bail dans un dlai ne dpassant pas  mois partir de lacquisition. Il y a malheureusement une incertitude sur le point de dpart de ce dlai de  mois. La brochure de vulgarisation publie par le ministre du Logement explique que le dlai courrait partir de la date de lacte notari dacquisition .125 Or, le lgislateur ne sest pas exprim dans ces termes. La loi se rfre la date dacquisition , date qui peut tre postrieure la date de lacte notari si les parties ont convenu de retarder le transfert de proprit. Le nouveau propritaire qui na pas encore la jouissance de la chose pourrait dailleurs avoir un problme respecter le dlai de  mois. En effet, daprs une certaine jurisprudence, le cong donn par le preneur avant lentre en jouissance pourrait tre sans effet.126 178. Si le nouveau propritaire fait valoir un besoin personnel dans les  mois qui suivent lacquisition du bien, la loi lui garantit donc de pouvoir obtenir le dguerpissement de son locataire au plus tard douze mois aprs la date denvoi de la lettre de rsiliation du bail . Ce dlai nest susceptible daucune prolongation, quelle que soit la situation du locataire. Manifestement, ce mcanisme ne peut fonctionner que si le nouveau propritaire ne doit pas honorer la dure du bail qui est en cours.
124 La proprit des biens sacquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par leffet des obligations. (Article 711 du Code civil) 125 Bail loyer. La nouvelle lgislation , Brochure publie par le ministre du Logement, Luxembourg, 2006, p. 74. 126 La jurisprudence en question est discute par Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 88. Lauteur y cite galement une jurisprudence plus rcente ayant admis que lacqureur puisse rsilier le bail avant mme davoir eu la jouissance de la chose.

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En effet, si le nouvel acqureur est tenu au bail en cours, il ne peut pas donner cong jusquau terme convenu, auquel cas il ne respectera pas le dlai de  mois, ou alors il devra donner un cong qui ne sera effectif qu lexpiration du bail, soit une date qui risque de se situer bien plus loin que le dlai de 12 mois. Le lgislateur ne semble pas stre rendu compte de cette difficult au moment o il a promis un dlai de 12 mois. Larticle 12(6) ne droge en tout cas pas la rgle gnrale de larticle 12(5) qui nonce que lacqureur dun logement lou () ne peut expulser le locataire () qui avait t mis en possession des lieux moins que lune des conditions dfinies au paragraphe (2) ne soient runies .127 Ce texte, qui na pas chang par rapport lancienne lgislation, a t interprt comme signifiant que le nouvel acqureur nest autoris invoquer son besoin personnel (), partant rsilier le contrat de bail, quau moment o le bail le liant au locataire vient cesser .128 Au regard des textes cits, nous pensons que le nouvel acqureur reste tenu de respecter le contrat de bail conclu antrieurement par le vendeur. Si le bail est conclu dure dtermine, il ne pourra donc rsilier en invoquant un besoin personnel qu une date dchance de la location. 179. Signalons que Georges KRIEGER adopte ce sujet une attitude bien plus radicale. Tout en reconnaissant que les travaux prparatoires sont muets , il estime qu au vu de la volont du lgislateur de mettre un terme aux procdures interminables, la seule hypothse valable est celle que nonobstant un contrat de bail date fixe, et quelle que soit cette date, le nouveau propritaire peut rsilier le contrat dans les trois mois de la signature de lacte notari. Si cette rsiliation ntait possible quen cas de contrat dure indtermine, le paragraphe (6) naurait aucune raison dtre .129

127 Il ny a pas non plus de drogation larticle 174 du Code civil, qui oblige le bailleur respecter le bail ayant acquis date certaine, par exemple moyennant laccomplissement de la formalit de lenregistrement : Si un bailleur vend la chose loue, lacqureur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, moins quil se soit rserv ce droit par le contrat de bail (Article 174 du Code civil). 128 Cour de cassation, 9 avril 1987, n 12/87. Voir aussi Marianne HARLES, Le bail loyer. Compterendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 87 89. 129 Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 252. KRIEGER exprime la mme opinion dans louvrage quil publie conjointement avec Franois BILTGEN : En vertu de la loi du 21 septembre 2006, le nouveau propritaire peut immdiatement faire valoir son besoin personnel. Il nest plus oblig dattendre la fin du contrat. (Franois BILTGEN et Georges KRIEGER, Le nouveau bail dhabitation Application pratique, Ed. Saint-Paul, Luxembourg, 2006, p. 122) ULC THEWES & RE U T E R

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Nous ne pouvons pas partager cet avis. Les objectifs que le lgislateur a dclar vouloir poursuivre avec la lgislation dans son ensemble ne suffisent pas pour droger au principe gnral de notre droit qui veut que les conventions lgalement formes fassent la loi des parties. Il est dailleurs faux que larticle 12(6) de la nouvelle loi naurait aucune utilit si le nouvel acqureur doit respecter le bail en cours. Georges KRIEGER note lui-mme que la disposition lgale cite sappliquerait toujours en cas de baux dure indtermine et par ailleurs, elle permettrait lacqureur de bnficier dun raccourcissement des dlais si lacquisition se fait une date proche de la fin du bail. 180. Si linterprtation de Georges KRIEGER prvalait, ce serait une mauvaise surprise pour le locataire, qui se croit protg par un bail ayant encore une dure de plusieurs annes. La question dune indemnisation du locataire se poserait sans doute trs vite. Le locataire sera certainement tent de se retourner contre le vendeur en lui reprochant de navoir pas honor le contrat et davoir provoqu un trouble la jouissance paisible du locataire en vendant le bien. Si la jurisprudence qui avait cours jusquici est maintenue, le vendeur pourra cependant sexonrer en faisant valoir que la vente de limmeuble a entran, par leffet de la loi, une cession des droits et obligations dcoulant du bail et quil nest donc plus en cause.10 Le nouvel acqureur quant lui peut difficilement tre en faute, puisquil ne fait quutiliser une facult que la loi lui rserve dsormais, si linterprtation de Georges KRIEGER est juste. Resterait alors lhypothse dune mise en cause de lEtat, responsable de la situation cre par la nouvelle loi. 181. Signalons encore que le vendeur qui souhaite tre certain que sa responsabilit ne sera pas mise en cause peut insrer, dans lacte de vente, une clause expresse obligeant lacqureur honorer le bail qui est en cours. d) remarques complmentaires 182. Les nouvelles rgles que nous venons dexpliquer sont malheureusement trs complexes. Le Conseil dEtat, qui avait critiqu plusieurs reprises un systme des plus inextricables 11, allant mme jusqu recommande(r) aux auteurs du
10 Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 89, n 214. 11 Projet de loi sur le bail usage dhabitation principale et modifiant le Code civil, Doc. parl. n 521610, Avis complmentaire du Conseil dEtat, p. .

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projet de revoir le texte en question () pour des raisons de prvisibilit et de scurit juridique ,12 na pas t entendu.1 Lide dterminante pour le lgislateur semble avoir t de fixer un dlai maximal pendant lequel le locataire pourra rester dans les lieux lous une fois le bail rsili. La transposition de cette ide simple a cependant abouti un vritable casse-tte et de nombreuses questions restent actuellement sans rponse. 183. Le nouveau texte introduit dans notre droit du bail un grand nombre de nouveaux dlais. Si on observe une certaine cohrence dans leur dure ( mois, 6 mois, 12 mois, 15 mois et 18 mois), ces dlais ne sont cependant pas tous du mme type, et il ne sont pas non plus tous calculs de la mme manire. Selon les cas, les dlais sont calculs dater de lenvoi de la lettre de rsiliation, selon la rception de la lettre de rsiliation ou compter de lintroduction de la procdure. Ceci sans mme mentionner le dlai de  mois qui court dater de la passation de lacte si le nouvel acqureur veut bnficier du dlai de dguerpissement court. 184. La prise en compte de la date denvoi de la lettre de rsiliation comme point de dpart dun grand nombre de dlais risque de savrer problmatique. Il nest en effet pas rare, en pratique, de voir des propritaires envoyer la lettre de rsiliation longtemps avant la date laquelle le bail est appel prendre fin. Certains propritaires procdent ainsi pour mettre de leur ct toutes les chances de voir le locataire partir dans les dlais. Lhypothse o le bailleur accorde volontairement son locataire un dlai de dguerpissement initial de plus de 6 mois nest pas apprhende par la loi. Pas plus que celle dun bail qui imposerait un dlai diffrent de celui de 6 mois prvu par la loi. Il y a aussi rgulirement des cas o les propritaires font erreur et rsilient un bail conclu pour une dure dtermine avant terme en pensant quils doivent simplement respecter un pravis de  (dsormais 6) mois. Jusqu prsent, lorsquun bailleur effectuait une rsiliation prmature du contrat, la jurisprudence admettait simplement que les effets de son cong taient reports lchance vritable. Dsormais, cela nest plus possible, car en procdant de la sorte, le locataire se trouverait en fin de droits au moment o la rsiliation prend effet.
12 Ibid. 1 Notons que le Conseil dEtat navait cependant pas jug utile de formuler une proposition de texte alternative qui aurait t de nature remdier aux points critiqus dans son avis prcit. ULC THEWES & RE U T E R

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Or une rsiliation prmature ne peut avoir aucun effet de ce type. Admettre le contraire serait nier la validit du contrat. Ce serait galement contraire aux principes mmes que la loi dfend, comme par exemple la rgle de lopposabilit du bail au nouveau propritaire. Le juge ne peut pas non plus reporter simplement les effets de la lettre de rsiliation, car la loi impose clairement que les dlais soient calculs partir de la date denvoi de la lettre de rsiliation. Le juge naura donc pas dautre choix que de lser soit le locataire, en reconnaissant la validit dun cong prmatur, soit le propritaire, en annulant ce cong. Voil un casse-tte que la jurisprudence devra rsoudre, moins que la loi nintervienne pour rtablir lquit. 4 La dcision dexpulsion et les pouvoirs du juge 185. Il rsulte clairement de la lecture des travaux parlementaires que la volont du lgislateur tait que les procdures nouvellement mises en place aboutissent au dpart du locataire dans un dlai relativement bref, dont la dure maximale est connue ds le dpart de la procdure. Ce faisant, le lgislateur a donn larticle 12() une formulation qui donne limpression que le juge saisi dune demande en rapport avec un besoin personnel, ne pourrait en quelque sorte pas faire autrement que de rendre une dcision autorisant le dguerpissement du locataire au terme des dlais fixs par la loi. Nous pensons cependant que le juge de paix peut parfaitement refuser daccorder le dguerpissement, sil estime que la procdure nest pas en rgle ou que le besoin invoqu ne justifie pas la rsiliation du bail. a) Le locataire demande un dlai supplmentaire 186. Si le locataire introduit une demande visant obtenir une prolongation du dlai de rsiliation, la dcision que le juge est amen prendre vaut de plein droit titre excutoire en vue de lexpulsion du locataire, et ce sans quune distinction soit faite selon que le juge accorde la prolongation du dlai ou la refuse.14 De surcrot, cette dcision nest susceptible daucune voie de recours.15 187. On doit demble noter que le texte ne vise clairement les cas o le juge accorde ou refuse le dlai supplmentaire qui lui est demand.

14 La dcision accordant ou refusant la prolongation du dlai vaudra de droit titre excutoire en vue dun dguerpissement forc du locataire aprs lcoulement du dlai (Article 12() de la loi du 21 septembre 2006). 15 Article 12() de la loi du 21 septembre 2006.

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Dautres situations ne sont, en revanche, pas rgles. Quarrivera-t-il par exemple si le juge dclare la demande irrecevable ou constate quil est incomptent pour en connatre. Ce sont des cas o le juge n accorde et ne refuse rien. Par consquent, leffet lgal du titre excutoire ne peut pas tre rattach ses dcisions. On voit dailleurs mal comment un juge qui constate quil na pas t valablement saisi pourrait, en quelque sorte malgr lui, rendre une dcision qui change les rapports juridiques entre les parties 188. Quels sont ensuite les pouvoirs du juge sil est saisi dans le cadre dune demande de prolongation du dlai de rsiliation ? Le texte prvoit quil peut tendre le dlai de dguerpissement jusqu 12 mois aprs lexpiration du dlai initial de 6 mois. Le juge de paix pourrait-il dcider autre chose dans le cadre de cette procdure ? Le texte ne le prvoit pas expressment, mais imaginons un instant qu loccasion de lexamen de la demande du locataire il devient apparent que la demande du bailleur est irrgulire pour une raison de forme (par exemple la mention de larticle 12() fait dfaut) ou pour une raison de fond (par exemple le besoin personnel est invoqu dans le chef dune personne avec laquelle le bailleur na aucun lien de parent ou dalliance). Dans ce cas, pour rendre justice, le juge de paix doit sortir du cadre de larticle 12(), al.  de la loi du 21 septembre 2006 car toutes les dcisions quil pourrait prendre sur cette base lgale ont, de plein droit, valeur de titre excutoire en vue de lexpulsion du locataire. 189. Il faut signaler que larticle 12(), al. 2 de la loi du 21 septembre 2006, qui permet au locataire dintroduire une demande de prolongation du dlai de rsiliation, ne prvoit pas que cette demande doit tre pure et simple, ni mme que cette demande doit tre prsente comme demande principale. Il devrait donc tre possible de saisir, en mme temps, le juge dune demande fonde sur les articles 19 et suivants de la loi, qui organisent la comptence gnrale du juge de paix pour connatre de toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives lexistence et lexcution des baux dimmeubles .16 Le locataire qui souhaite demander un dlai tout en contestant la justification du besoin personnel invoqu devra agir dans le dlai de  mois prvu par larticle 12() de la nouvelle loi. Il faut aussi lui recommander dnoncer sa contestation du besoin personnel dans la requte mme, car il nest pas certain, en raison de la diffrence de nature des deux demandes, quune telle demande pourra tre prsente en cours dinstance.
16 Article 19 de la loi du 21 septembre 2006. Dans le mme sens : Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 250. ULC THEWES & RE U T E R

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b) Le locataire ne demande pas de prolongation du dlai 190. Daprs larticle 12(), en labsence (dune demande de prolongation du dlai de rsiliation), le bailleur peut demander au juge de paix une dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire aprs lcoulement du dlai de rsiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande de sursis excution de la dcision (). Dans ce cas, le dguerpissement du logement par le locataire doit imprativement avoir lieu au plus tard 15 mois aprs la date denvoi de la lettre de rsiliation du bail . Si le locataire nintroduit pas de demande de prolongation du dlai de rsiliation dans le dlai de  mois, cest donc au bailleur de prendre linitiative de saisir le juge. 191. La loi nimpose aucun dlai au bailleur. Il doit attendre  mois dater de lavis de rception la poste, mais aucun maximum nest prvu. Il ny a pas non plus de dlai simposant au juge. La loi parle dune dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire aprs lcoulement du dlai de rsiliation de six mois ,17 mais cette formule ne signifie pas que la dcision doit imprativement tre rendue avant lcoulement de ce dlai. En fonction du temps que le bailleur met saisir le juge, le respect dun dlai aussi bref aurait dailleurs t souvent impossible.18 192. Contrairement ce qui est prvu larticle 12(), al. , la tenue dune audience nest ici pas expressment prvue. Georges KRIEGER en tire la conclusion que la demande nest pas plaide .19 Il nous semble cependant difficile dimaginer que le juge de paix puisse dlivrer un titre autorisant lexpulsion du locataire sans un dbat contradictoire140 et public.141

17 Article 12(), al. 2 de la loi de 21 septembre 2006. 18 KRIEGER dfend la thse que si toutes les conditions procdurales sont runies, il ne peut faire autrement que daccorder le titre avec effet au jour o le contrat a pris fin. Si la requte a t introduite aprs lcoulement des six mois, il doit forcment accorder le titre rtroactivement au jour o le contrat a pris fin ! (Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 250) 19 Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 249. 140 Le projet initial avait clairement envisag une telle procdure sans dbat, en prvoyant la dlivrance dun titre excutoire en vue du dguerpissement . La formule actuelle, qui parle dune dcision autorisant le dguerpissement , fut introduite par un amendement sans que le commentaire ne se prononce expressment sur la tenue ou non dune audience. 141 Rappelons que larticle 88 de la Constitution prescrit que les audiences des tribunaux sont publiques, moins que cette publicit ne soit dangereuse pour lordre ou les mSurs, et, dans ce cas, le tribunal le dclare par un jugement .

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Ce dautant moins que la loi exclut toute voie de recours.142 Sil ny avait pas daudience, le Luxembourg violerait aussi larticle 6(1) de la Convention de Sauvegarde des Droits de lHomme et des Liberts fondamentales, qui prvoit que toute personne a droit ce que sa cause soit entendue quitablement, publiquement et dans un dlai raisonnable, par un tribunal indpendant et impartial, tabli par la loi, qui dcidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractre civil, soit du bien-fond de toute accusation en matire pnale dirige contre elle. Le jugement doit tre rendu publiquement, mais laccs de la salle daudience peut tre interdit la presse et au public pendant la totalit ou une partie du procs dans lintrt de la moralit, de lordre public ou de la scurit nationale dans une socit dmocratique, lorsque les intrts des mineurs ou la protection de la vie prive des parties au procs lexigent, ou dans la mesure juge strictement ncessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spciales la publicit serait de nature porter atteinte aux intrts de la justice. Nous pensons que la convocation dune audience se fera sur le fondement des articles 21 et 22 de la loi du 21 septembre 2006. Ces articles sont en effet dapplication gnrale et larticle 12(), al. 2 ny droge pas. Si, contrairement nos attentes, il ny avait pas daudience, le locataire pourrait sans doute exercer un recours sur le fondement de larticle 66 du Nouveau Code de procdure civile, qui garantit que lorsque la loi permet ou la ncessit commande quune mesure soit ordonne linsu dune partie, celle-ci dispose dun recours appropri contre la dcision qui lui fait grief . 193. Georges KRIEGER estime qu il ny a aucune doute quau cas o le bailleur requiert le titre excutoire aux fins de pouvoir expulser le preneur, le juge de paix devra examiner le dossier qui lui est soumis. Il pourra examiner si le cong a t donn dans les conditions lgales et notamment sil y a eu une mention suffisante de lalina  de larticle 12 .14 Georges KRIEGER semble cependant penser que le juge pourrait faire cette vrification sans entendre les parties, en chambre du conseil. Nous ne voyons pas trs bien comment cela serait possible. Que ferait le juge sil a un doute, sil lui manque une pice ou simplement une information ? Sil ne peut pas entendre les parties et leur demander des renseignements, il naura dautre recours que de refuser la dcision dexpulsion. Une telle procdure derrire des portes fermes nest manifestement de lintrt de personne.

142 La dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire ne sera pas susceptible dopposition ou dappel. (Article 12() de la loi du 21 septembre 2006) 14 Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 250. ULC THEWES & RE U T E R

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194. Nous pensons que le preneur doit avoir la possibilit de faire valoir ses contestations dans le cadre de linstance qui souvre lorsque, comme le prvoit larticle 12(), al. 2 de la loi, le bailleur saisit le juge dune demande visant obtenir une dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire . Les contestations du locataire peuvent tre prsentes laudience. Ce sera alors une demande reconventionnelle qui, devant le juge de paix, peut tre faite verbalement. Le locataire peut cependant aussi prsenter ses demandes sous la forme dune requte crite adresse au juge. Dans ce cas, les deux demandes celle du bailleur visant obtenir une dcision de dguerpissement et celle du locataire seront jointes et un seul jugement sera rendu. 195. Plutt que dattendre que le bailleur saisisse le juge dune demande fonde sur larticle 12(), al. 2 de la loi du 21 septembre 2006, le locataire pourrait notre avis aussi prendre les devants et adresser au juge une requte avec ses contestations. Une telle demande du locataire, prsente conformment aux rgles du droit commun, serait recevable car le nouveau texte ne prvoit rien qui linterdise.144 Le bailleur, qui souhaite obtenir le dpart de son locataire, pourra alors formuler la demande en obtention dune dcision de dguerpissement dans le cadre de linstance engage par le locataire. Vu que larticle 12(), al. 2 ne prvoit aucune forme particulire, rien nempche que le bailleur fasse cette demande verbalement laudience. Il peut bien videmment aussi prsenter une demande crite. c) Le juge peut-il encore tre saisi dune contestation du locataire aprs le prononc de la dcision autorisant le dguerpissement ? 196. Larticle 12() de la loi du 21 septembre 2006 met en place une procdure qui permet au bailleur dobtenir rapidement une dcision du juge de paix autorisant le dguerpissement forc du locataire. Pour parvenir ce rsultat, le lgislateur a limit le rle du juge dans le cadre de cette procdure. Si on prend larticle 12() de la loi la lettre, le rle du juge se limite selon les cas examiner une demande de prolongation du dlai de rsiliation ou une demande de dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire . La question du bien-fond de la rsiliation du bail, qui jusquici tait pralable toute dcision ordonnant le dguerpissement dun locataire, nest pas voque larticle 12() de la loi du 21 septembre 2006.

144 Telle est galement lopinion de Franois BILTGEN et Georges KRIEGER, Le nouveau bail dhabitation Application pratique, Ed. Saint-Paul, Luxembourg 2006, p. 108.

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Dans notre droit, le juge ne peut se prononcer que sur ce qui est demand .145 197. Si le bailleur ne demande pas que le bail soit rsili et si le locataire ne comparat pas ou ne conteste pas la validit de la rsiliation, le juge devra limiter sa dcision lobjet qui lui est assign par larticle 12() de la loi. Si le bail nest pas rsili dans la mme dcision qui autorise le dguerpissement, le locataire conserve thoriquement la possibilit de saisir le juge dune demande visant contester le cong donn alors mme quil est dj condamn dguerpir. Cest galement lopinion de BILTGEN et KRIEGER, pour qui la question simpose si le preneur est vraiment dchu du droit dintroduire une demande en justice pour contester la rsiliation. Le juge ne peut pas rejeter une telle requte au motif quelle serait irrecevable ou nulle (il ny a pas de nullit sans texte), mais que faire avec une telle requte (contre laquelle mme un appel est possible) ? .146 198. Outre le fait quune telle situation est videmment totalement absurde, elle comporte un risque de contradiction de jugements, risque que le lgislateur cherche habituellement viter. Lintroduction dune procdure au fond aprs la dcision autorisant le dguerpissement forc pourrait galement avoir pour effet dempcher lexcution de cette dcision, mme si lopinion contraire est dfendue par BILTGEN et KRIEGER.147 Certes, lintroduction dun recours au fond aprs la dcision autorisant le dguerpissement na pas automatique ment un effet suspensif, mais une telle demande pourrait tre adresse au juge de paix sur la base de larticle 1er du Nouveau Code de procdure civile.148 Par ailleurs, il faut rappeler que lexcution des jugements se fait toujours au risque de celui qui la poursuit. Ds lors, le bailleur et mme lhuissier qui expulse un locataire alors quune instance susceptible de mettre en cause le titre est en cours, risque de devoir indemniser le locataire si la contestation de ce dernier aboutit. 5 La charge de la preuve du besoin personnel 199. Une question qui ne manquera pas de se poser est celle de la charge de la preuve du besoin personnel.

145 Articles 54 et 617 du Nouveau Code de procdure civile. 146 Franois BILTGEN et Georges KRIEGER, Le nouveau bail dhabitation Application pratique, Ed. Saint-Paul, Luxembourg, 2006, p. 108. 147 En tout cas, nous estimons quune telle requte ne peut avoir un quelconque effet suspensif sur lautre procdure, ceci tant expressment exclu par la loi . (Franois BILTGEN et Georges KRIEGER, op. cit., p. 108) 148 (Le juge de paix) connat de lexcution de ses propres jugements (Article 1er, al. 2 du Nouveau Code de procdure civile). ULC THEWES & RE U T E R

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Tout comme sous lempire de lancienne lgislation, le bailleur, qui invoque un motif de rsiliation du bail, a la charge de la preuve. Les juges apprcient, sur la base des lments de fait de laffaire, si le besoin invoqu est crdible.149 La jurisprudence admet que le bailleur qui invoque un besoin personnel est cru sur parole , pour autant que ses affirmations ne soient pas contredites par les lments de la cause. 200. Ce qui change par rapport la lgislation de 1955, cest que le bailleur est dsormais tenu de fournir spontanment au locataire les pices dont il dispose ds le moment de la rsiliation du bail. Auparavant, des preuves devaient galement tre fournies, mais cela ne se passait quau cours de linstance. Rien ne permet daffirmer quil serait interdit au bailleur de complter, en cours dinstance, les pices initialement communiques au locataire. 6 Suppression du double degr de juridiction 201. La nouvelle loi sur le bail usage dhabitation supprime le double degr de juridiction lorsque le motif de rsiliation invoqu par le propritaire est un besoin personnel. Larticle 12() prcise en effet que les dcisions que le juge de paix sera appel rendre sur la demande de dguerpissement et sur la demande de prolongation du dlai de rsiliation ne sont susceptibles ni dappel, ni dopposition. 202. La situation se complique cependant singulirement si le locataire a saisi le juge dune demande mixte , par laquelle il demande une prolongation du dlai de rsiliation tout en contestant la validit de la rsiliation, ou si le locataire a prsent une demande reconventionnelle ou mme une requte spare. En effet, si on suit lopinion de BILTGEN et KRIEGER,150 le fait quil nest pas possible de faire appel contre le volet de la dcision qui ordonne le dguerpissement nempcherait pas un appel limit contre la partie du jugement qui tranche les contestations du locataire. Si cette opinion est juste, le rgime mis en place par la loi du 21 septembre 2006 cre un risque substantiel de contradiction de jugements. Nous pensons que ceci est susceptible davoir une incidence sur le caractre excutoire de la dcision (voy. la partie consacre la procdure suivre pour lexpulsion force des lieux, infra, n 228 et svts).

149 Cour de cassation, 5 avril 197, Pas. lux., t. 22, p. 274. 150 Franois BILTGEN et Georges KRIEGER, Le nouveau bail dhabitation Application pratique, Ed. Saint-Paul, Luxembourg, 2006, p. 108.

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7 Les nouvelles rgles sont-elles impratives ? 203. On peut se poser la question si le bailleur, qui entend faire valoir un besoin personnel, doit obligatoirement le faire en observant la procdure de larticle 12() de la loi du 21 octobre 2006. Pourrait-il renoncer cette procdure et introduire une demande de rsiliation et de dguerpissement selon le droit commun ? Cest lavis de Georges KRIEGER, qui recommande mme au bailleur de ddoubler la rsiliation pour besoin personnel par une rsiliation normale 151 en expliquant que sil y a un problme dans la rsiliation pour besoin personnel dans le cadre de la nouvelle procdure, le bailleur pourra toujours poursuivre une procdure en dguerpissement pour besoin personnel conformment lancienne procdure .152 Nous ne partageons pas cette opinion. Il nous semble, en effet, que la nouvelle loi est imprative en ce qui concerne la forme de la lettre de rsiliation, les mentions quelle doit contenir et les documents qui doivent y tre joints. Quelle que soit la procdure quil choisit pour sadresser au juge, le propritaire qui commet une faute dans la rdaction de la lettre de rsiliation risque dchouer dans sa dmarche. En revanche, il nous semble concevable quun bailleur opte pour la procdure classique en faisant valoir que le besoin personnel constitue un motif grave et lgitime justifiant la rsiliation du bail. Il faut savoir que, dans le pass, le besoin dhabitation dune personne qui nest pas un proche parent (p.ex. pour hberger une infirmire auprs dune personne ncessitant des soins) a t admis par la jurisprudence comme motif grave et lgitime. B) La fin du bail justifie par le fait que le locataire ne respecte pas ses obligations 204. Si le locataire ne respecte pas le contrat, le bailleur pourra mettre fin au bail. Larticle 12(2), b) de la loi du 21 septembre 2006 autorise en effet le bailleur faire chec la prorogation lgale du bail si le locataire ne remplit pas ses obligations, telles quelles dcoulent du bail et de la loi. Contrairement au cas de figure dun cong motiv par un besoin personnel, le bailleur nest ici pas tenu de respecter un pravis ou dattendre la prochaine chance du bail. En effet, si le locataire ne respecte pas sa part du march, il serait illogique dobliger le bailleur se tenir ses propres engagements.

151 Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 251. 152 Ibid. ULC THEWES & RE U T E R

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205. Le bailleur qui constate que son locataire ne respecte pas ses obligations peut donc immdiatement sadresser au juge. Il invoquera larticle 1184 du Code civil,15 qui permet celui qui constate que son cocontractant nhonore pas ses engagements de demander au juge de prononcer la rsolution judiciaire du contrat et, le cas chant, de condamner celui qui est en faute au paiement de dommages et intrts. Le juge comptent est le juge de paix du lieu o se trouve limmeuble lou. La saisine du juge se fait par une simple requte. 206. Le juge apprciera si le manquement reproch au locataire est dune gravit suffisante pour justifier que la rsolution du bail soit prononce. La jurisprudence considre notamment comme manquements154 dune gravit suffisante pour justifier la rsolution : le non-paiement du loyer ; le paiement irrgulier du loyer ; le fait de ne pas fournir de garantie locative si elle est prvue par le contrat ; le fait de ne pas souscrire dassurance si elle est prescrite par le bail ; le changement de destination de limmeuble.

207. Si le juge prononce la rsolution du bail, le locataire sera condamn quitter les lieux et, le cas chant, payer les loyers encore redus. Le cas chant, le locataire sera galement condamn au paiement dune indemnit de relocation . Celle-ci est destine indemniser le bailleur pour le temps qui sera ncessaire pour trouver un successeur au locataire. Le montant de cette indemnit est souverainement apprci par le juge, mais elle dpasse rarement lquivalent de quelques mois de loyer. Si la rsolution du bail est justifie par un manquement du locataire son obligation dentretien, le juge allouera ventuellement au bailleur des dommages et intrts correspondant au cot des travaux de rparation. Encore faut-il cependant que ce cot soit connu, par exemple la suite dune expertise. Dans le cas contraire, la
15 La condition rsolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas o lune des deux parties ne satisfera point son engagement. Dans ce cas, le contrat nest point rsolu de plein droit. La partie envers laquelle lengagement na point t excut a le choix ou de forcer lautre lexcution de la convention lorsquelle est possible, ou den demander la rsolution avec dommages et intrts. La rsolution doit tre demande en justice, et il peut tre accord au dfendeur un dlai selon les circonstances. (Code civil, Article 1184) 154 Pour une analyse complte de la jurisprudence, voir : Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 74 77.

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demande devra tre rserve, ou faire lobjet dune procdure ultrieure. Si des travaux sont ncessaires, les juges allouent parfois une indemnit dindisponibilit , destine compenser la perte de loyers pendant la dure des travaux. C) Le cong donn pour un motif grave et lgitime 208. Larticle 12(2), c) de la loi du 21 septembre 2006 permet encore la rsiliation du bail sil existe dautres motifs graves et lgitimes tablir par le bailleur . Les exemples quon peut tirer de la jurisprudence155 sont : lintention de dmolir limmeuble ou dy excuter des travaux denvergure ; la ncessit de loger une personne fournissant une aide au bailleur, mais pour laquelle il nest pas possible de faire valoir un besoin personnel.

La loi prvoit dsormais expressment que le transfert de proprit du logement ne vaut pas motif grave et lgitime 156, confirmant en cela la jurisprudence antrieure. La loi prcise en outre dsormais que le bailleur est tenu dtablir lexistence du motif grave et lgitime quil invoque, mettant ainsi fin une controverse jurisprudentielle. 209. Le bailleur qui invoque un motif grave et lgitime doit donner cong son locataire en respectant la dure du bail et le pravis dusage. Si le locataire ne quitte pas les lieux lous lchance, le bailleur pourra sadresser au juge de paix du lieu de limmeuble pour que celui-ci condamne le locataire dguerpir. Section 4

La rsiliation linitiative du locataire


210. Larticle 12(2) de la loi du 21 septembre 2006 ne sapplique quaux rsiliations de bail intervenant linitiative du bailleur. Le locataire, que ce texte de loi entend protger, peut quant lui rsilier le bail sans avoir indiquer de motif. a) La rsiliation pour des raisons de convenance personnelle 211. Le plus souvent, les motifs qui poussent le locataire rsilier sont des motifs de pure convenance personnelle. Il en est ainsi si le preneur met fin la location parce quil a trouv un autre logement qui lui convient mieux, ou sil a dcid dacqurir ou de construire lui-mme un local dhabitation.

155 Pour une analyse complte de la jurisprudence, voir : Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 65 et svts. 156 Article 12(2), c) de la loi du 21 septembre 2006. ULC THEWES & RE U T E R

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Une telle rsiliation est valable, mais si le bail a t conclu pour une dure dtermine, le preneur doit respecter le terme convenu. Le locataire qui rsilie le bail avant terme risque une condamnation. Aux termes de larticle 1760 du Code civil, en cas de rsiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps ncessaire la relocation, sans prjudice des dommages et intrts qui ont pu rsulter de labus . Si le bail est conclu dure indtermine, le locataire pourra le rsilier tout moment, mais en respectant le pravis usuel qui, selon les lieux, est de 2 ou de  mois.157 212. Il est possible dinsrer dans le bail une clause spcifique autorisant le preneur rsilier le contrat avant terme dans certaines circonstances. Ces clauses, souvent appeles clauses diplomatiques , peuvent par exemple autoriser le locataire donner cong sil doit quitter le pays pour des raisons professionnelles. B) La rsolution en raison dun manquement du bailleur 213. Il arrive aussi que le locataire rsilie le bail parce quil estime que le propritaire ne remplit pas les obligations qui sont les siennes selon le bail, par exemple parce que le logement ne satisfait pas aux promesses faites. La rsolution peut avoir lieu tout moment, donc sans attendre le terme, mais elle doit en principe tre prononce par le juge.158 Le locataire insatisfait ne peut donc pas simplement quitter les lieux. Il doit sadresser au juge pour que celui-ci constate judiciairement que le bail est rsolu. Chapitre 2

La restitution des lieux en fin de bail


214. Tel que nous lavons dfini, le bail est un contrat qui procure un droit de jouissance temporaire lune des parties au contrat, le locataire. Lorsque le bail a pris fin, le locataire doit donc rendre la chose. Section 1

La restitution en bon tat dentretien


215. La restitution de la chose loue doit se faire en bon tat dentretien. Le locataire est donc responsable des dgts survenus dans les lieux lous. Il doit en
157 La dure du pravis est de 2 mois dans les cantons relevant de la comptence du Tribunal de Paix dEsch-sur-Alzette et de  mois dans le reste du pays (supra, n 156). 158 Articles 1184 et 1741 du Code civil.

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effet entretenir le bien comme sil tait le sien et le rendre la fin du bail dans le mme tat que celui dans lequel il la reu. Larticle 172 du Code civil nonce que le locataire rpond des dgradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, moins quil ne prouve quelles ont eu lieu sans sa faute . Le locataire pourra donc sexonrer en prouvant que le dgt est d une cause trangre qui ne peut pas lui tre impute ou un vice inhrent au logement. 216. Le locataire est galement tenu des dgradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires .159 Section 2

Une restitution effective et complte


217. Pour que la restitution soit effective, le locataire doit entirement librer les lieux. Il ne lui est donc pas permis dabandonner dans les lieux lous des objets quil ne souhaite pas conserver. Le locataire qui quitte les lieux doit faire en sorte que ceux qui habitent avec lui en fassent de mme. Il nest pas rare, en pratique, de voir des locataires quitter les lieux la suite dune dispute avec leurs cohabitants en croyant alors tre dgags du bail. Tel nest pas le cas. La loi prvoit dsormais quen cas dabandon du domicile par le locataire, le bail est report sur ceux qui y habitaient avec lui,160 mais dans cette hypothse le locataire reste tenu des obligations dcoulant du bail. Notons aussi que le locataire risque de devoir payer le montant intgral du loyer ou lindemnit doccupation, mme sil ne continue occuper quune fraction du bien lou. 218. A moins davoir laccord exprs, et de prfrence crit, du bailleur de pouvoir rester dans les lieux pendant quelques jours supplmentaires, le locataire doit galement veiller librer les lieux avant lchance mensuelle du loyer. En effet, si la libration se fait tardivement, le locataire risque de devoir payer entirement le loyer du mois entam. Section 

Les modalits pratiques de la remise des cls


219. La remise des cls en fin de bail est un vnement important pour le locataire, car cest lacte qui le libre de lobligation de payer le loyer ou lindemnit doccupation.
159 Article 175 du Code civil. 160 Article 1 de la loi du 21 septembre 2006. ULC THEWES & RE U T E R

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Le locataire a donc tout intrt demander un reu ou tout autre document attestant que les cls ont t restitues au propritaire. Il est tonnant de voir avec quelle lgret certaines locataires remettent les cls simplement dans la bote aux lettres du propritaire et il nest pas rare, dans la pratique, que des litiges naissent du fait que le bailleur affirme navoir jamais reu les cls que le locataire prtend avoir rendues. 220. La meilleure pratique consiste manifestement mentionner la remise des cls sur ltat des lieux de sortie. Alternativement, les cls sont remettre en mains propres au propritaire contre ltablissement dun reu. Si le propritaire refuse daccepter les cls ou den accuser rception, il est prudent pour le locataire de se faire accompagner dun tmoin qui, en cas de besoin, pourra attester que la remise a bien eu lieu. Si la remise en mains propres nest pas possible, la remise peut se faire par un huissier de justice, qui dressera procs-verbal, ou par la voie dun envoi recommand. Dans ce dernier cas, il se pose cependant le problme que lavis de recommand atteste quun envoi a eu lieu mais ne renseigne pas sur le contenu de cet envoi. Section 4

Limportance de ltat des lieux de sortie


221. Daprs larticle 170 du Code civil, sil a t fait un tat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle quil la reue, suivant cet tat, except ce qui a pri ou a t dgrad par vtust ou force majeure . Larticle 171 du mme Code prvoit que sil na pas t fait dtat des lieux, le preneur est prsum les avoir reus en bon tat de rparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire . Il est donc de lintrt vident du locataire de dresser un tat des lieux en dbut de bail (supra). Si ltablissement dun tat des lieux au dbut du bail est important, il est cependant tout aussi essentiel quil en soit dress un autre au moment o le locataire quitte les lieux, et ce mme sil nexiste pas de constat dentre. Le locataire a en effet tout intrt documenter ltat dentretien et de propret des lieux au jour de son dpart. Sil ne le fait pas, il pourrait avoir la mauvaise surprise de se voir rclamer ultrieurement des frais de nettoyage ou de rparation, sans disposer dun moyen de prouver ltat dans lequel les lieux se trouvaient au moment de son dpart. 222. Le plus souvent, ltat des lieux de sortie est, comme ltat des lieux dentre, dress contradictoirement puis dat et sign par les deux parties. Un tel document fait foi. Le propritaire a donc tout intrt vrifier prcisment dans quel tat se trouvent les lieux et les quipements. Sil saperoit par exemple dans les jours 98
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La fin du bail

qui suivent quun appareil lectromnager est endommag, il lui sera pratiquement impossible de rechercher la responsabilit du locataire si le dgt nest pas marqu sur le constat. Si une runion des parties nest pas possible, le constat peut aussi tre dress par un professionnel, comme par exemple un agent immobilier, mandat par les deux parties. Si le professionnel agit au nom dune des parties seulement, son constat aura une valeur probatoire moindre. Le locataire qui souhaite faire dresser un constat unilatral a tout intrt sadresser pour cela un huissier de justice. 223. Sil ny a pas de constat crit, ltat des lieux au moment du dpart du locataire pourra tre prouv par tout moyen de preuve lgalement admissible. Le plus souvent, la preuve est alors administre par laudition de tmoins ou par la production de photos ou denregistrements vido. 224. Contrairement une opinion largement rpandue, lacceptation tacite des cls par le propritaire ne vaut pas acceptation du bon tat des lieux. De la mme manire quen dbut de bail le locataire peut encore dnoncer des vices dans les jours et semaines qui suivent son entre dans les lieux, le bailleur peut rclamer indemnisation pour les dgts locatifs dans les jours et les semaines qui suivent la remise des cls. Il ny a pas de rgle fixe sur le dlai pendant lequel le propritaire peut ainsi rclamer. La question est laisse lapprciation du juge, qui apprcie souverainement au regard des circonstances de laffaire. Chapitre 3

Le dcompte de fin de bail


225. Lobligation du locataire de restituer les lieux a pour contrepartie une obligation pour le bailleur de dresser le dcompte des charges et de rendre la garantie locative. La rgle est simple ; elle donne pourtant lieu un important contentieux. La difficult rencontre le plus souvent en pratique vient de limpossibilit, pour le bailleur, de se procurer des donnes chiffres sur les frais et les charges pendant la dernire priode de location. 226. Larticle 5() de la loi du 21 septembre 2006 dispose que le bailleur ne peut mettre charge du locataire que les montants quil justifie avoir dbourss lui-mme pour le compte du locataire . Le mme texte indique ensuite que ne peuvent tre mis charge du locataire que les frais exposs pour la consommation dnergie, pour lentretien courant du logement et des parties communes, pour les menues rparations ainsi que les taxes lies lusage du logement .
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Il appartient donc au bailleur de justifier, par des pices appropries, les dpenses quil a eu supporter et de prouver aussi quelles ont profit au locataire. Comme nous lavons dj signal (supra, n 65), si le bail porte sur un appartement dans un immeuble soumis au rgime de la coproprit, la nouvelle loi facilite la tache du bailleur en accordant valeur de preuve aux dcomptes dresss par le syndic : Si les frais mis en compte rsultent dun dcompte dun immeuble soumis au statut de la coproprit approuv en assemble gnrale conformment la lgislation relative au statut de la coproprit des immeubles btis, les positions de ce dcompte charge du locataire par application de la prsente loi sont prsumes justifies et chues. La preuve contraire est admise .161 227. Dans quels dlais le dcompte final doit-il tre produit ? La loi ne prvoit rien et la question donne souvent lieu des divergences entre les parties. Dun ct, le bailleur peut valablement faire valoir que pour pouvoir tablir le dcompte final, il a besoin de la collaboration de tiers, dont certains les autorits communales et les syndics notamment ntablissent les documents ncessaires qu certaines poques de lanne. De lautre ct, le locataire est en droit de rclamer le remboursement de la garantie locative partir du moment o la location a pris fin. Si les parties ne parviennent pas un accord, il ny a pas dautre recours que de saisir le juge de paix, juridiction comptente en la matire.

161 Article 5(), al. 5 de la loi du 21 septembre 2006.

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Lexpulsion force des lieux

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Lexpulsion force des lieux
Chapitre 1er

Le dguerpissement forc
Section 1

Le titre autorisant le dguerpissement


228. Nous avons vu que le locataire dont le bail a pris fin doit librer les lieux et remettre les cls au bailleur (supra, n 214 et svts). Sil ne le fait pas, le bailleur pourra demander lautorisation du juge de pouvoir faire expulser lancien locataire par un huissier de justice, qui aura le cas chant recours la force publique, notamment au moment de briser les serrures du logement pour pouvoir y accder. Depuis lentre en vigueur de la loi du 21 septembre 2006, la procdure suivre pour obtenir lautorisation du juge de faire expulser le locataire est diffrente selon quon est en prsence dune rsiliation pour besoin personnel ou en prsence dune rsiliation justifie par un autre motif. a) rsiliation justifie par un besoin personnel 229. Si le propritaire a invoqu un besoin personnel, larticle 12() de la loi du 12 septembre 2006 prvoit dsormais que les dcisions que le juge de paix sera appel prendre permettront de plein droit lexpulsion du locataire. Si le locataire ne demande pas une prolongation du dlai de dguerpissement, larticle 12(), al. 2 prvoit que le bailleur peut demander au juge de paix une dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire aprs lcoulement du dlai de rsiliation de six mois . Si une demande en prolongation du dlai de dguerpissement est introduite, la dcision accordant ou refusant la prolongation du dlai vaudra de droit titre excutoire en vue dun dguerpissement forc du locataire aprs lcoulement du dlai , selon larticle 12(), al.  de la mme loi. 230. Larticle 12() de la loi du 21 septembre 2006 prvoit tantt que la dcision du juge vaudra de plein droit titre excutoire , tantt que le juge rendra une
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dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire aprs coulement du dlai de rsiliation de six mois . Ces formules semblent impliquer que les dcisions sont dexcution immdiate. Cest lopinion de Georges KRIEGER, qui explique que le juge de paix ne peut pas accorder un dlai supplmentaire .162 B) rsiliation pour faute ou pour motif grave et lgitime 231. Si la rsiliation du bail est justifie par un motif autre que le besoin personnel, la disposition lgale qui autorise le juge de paix ordonner lexpulsion des occupants sans droit ni titre est larticle ,  du Nouveau Code de procdure civile, qui donne comptence au juge de paix du lieu de limmeuble pour ordonner lexpulsion force de personnes occupant un immeuble sans y avoir le droit. Contrairement ce que nous avons vu pour les dcisions en matire de besoin personnel, la dcision du juge accordant la rsiliation du bail nemporte dans ce cas pas de plein droit lautorisation dexpulser lancien locataire, dsormais qualifi d occupant sans droit ni titre . Le bailleur qui souhaite pouvoir expulser son locataire doit donc, en plus de la rsiliation du bail, demander expressment au juge lautorisation de procder au dguerpissement forc de loccupant sans droit ni titre. Section 2

Les modalits pratiques du dguerpissement


232. Lexcution de la dcision de dguerpissement se fait par un huissier de justice. a) Le titre excutoire 233. Afin de pouvoir procder lexpulsion force dun occupant sans droit ni titre, lhuissier de justice doit tre en possession dune dcision ayant force excutoire qui est revtue de la formule excutoire suivante : Nous HENRI, Grand-Duc de Luxembourg, Duc de Nassau, Faisons savoir : (Texte) Ordonnons tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le prsent arrt (jugement, ordonnance, mandat, acte) excution ; Notre Procureur

162 Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 250.

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Lexpulsion force des lieux

Gnral dEtat et Nos Procureurs dEtat prs les tribunaux darrondissement dy tenir la main, et tous commandants et officiers de la force publique de prter main-forte, lorsquils en seront lgalement requis. En foi de quoi, le prsent arrt (jugement, ordonnance, mandat, acte) a t sign et scell du sceau de la Cour Suprieure de Justice (Cour administrative, Tribunal darrondissement, Tribunal administratif, Justice de Paix, notaire ) .16 Larticle 577 du Nouveau Code de procdure civile interdit lhuissier de procder lexcution force dun jugement ou dun acte qui nest pas muni du titre excutoire.164 234. Pour obtenir une telle expdition du jugement portant la formule excutoire, le bailleur devra sadresser la juridiction qui a rendu le jugement. La demande est faite par simple lettre en indiquant clairement la date, les rfrences de dcision et les noms des parties. A noter que le bailleur a intrt prendre soin de lexpdition lorsquil laura obtenue. Il est en effet trs difficile dobtenir une deuxime expdition si la premire a t gare. B) La signification du titre excutoire 235. Avant de pouvoir mettre excution la dcision dexpulsion, lhuissier devra encore la signifier au locataire. Il est en effet de principe dans notre droit quaucun acte dexcution ne peut avoir lieu sans que le titre en vertu duquel on veut excuter ait t port la connaissance de la partie contre laquelle lexcution est poursuivie.165 La raison dtre de cette formalit est simple : il sagit de mettre la partie perdante en demeure de sexcuter volontairement. Nous ne partageons pas lopinion de Georges KRIEGER, pour qui, une fois le titre accord, le bailleur nest pas oblig de le notifier au preneur ! Au fond, il peut remettre tel quel le dossier lhuissier de justice qui pourra procder lexpulsion conformment aux dispositions lgales .166
16 Rglement grand-ducal du 7 octobre 2000 dterminant la formule excutoire des jugements et actes, Mm. A, 2000, p. 2246. 164 Nul jugement ni acte ne pourront tre mis excution, sils ne portent le mme intitul que les lois et ne sont termins par un mandement aux officiers de justice, ainsi quil est dit larticle 254 (Article 677 du Nouveau Code de procdure civile). 165 Voir Cass., 14 juin 1956, Pas. lux. T. 16, p. 47. Comp. aussi les articles 255 et 719 du Nouveau Code de procdure civile. 166 Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 250. ULC THEWES & RE U T E R

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236. Il est cependant vrai que, dans la plupart des matires, la loi ne prescrit pas le dlai qui doit scouler entre la signification du titre et sa mise excution. Il est autrement dans les cas o, outre lordre de quitter les lieux, le jugement contient une condamnation au paiement dune somme dargent. Sil souhaite procder une excution force de la condamnation pcuniaire contenue dans le jugement, lhuissier doit en effet respecter larticle 58 du Nouveau Code de procdure civile, qui prescrit que toute saisie-excution sera prcde dun commandement la personne ou au domicile du dbiteur, fait au moins un jour avant la saisie, et contenant notification du titre, sil na dj t notifi . 237. En pratique, les dlais sparant la signification et lexcution du jugement sont nettement plus longs. Les huissiers laissent gnralement aux locataires un dlai raisonnable pour leur permettre de quitter volontairement les lieux. Ce dlai est de toute manire indispensable lhuissier pour pouvoir organiser lexpulsion proprement dite. C) Lexpulsion force proprement dite 238. Si loccupant ne quitte pas volontairement les lieux, le jugement de dguerpissement autorise lhuissier len expulser par la force, et dmnager tous ses meubles. Afin de pouvoir mettre cette mesure excution, lhuissier de justice est autoris faire briser les serrures du logement par un serrurier quil aura fait appeler sur les lieux. Cette opration ne peut avoir lieu quen prsence dun agent de police, que lhuissier aura galement convoqu. 239. Contrairement une opinion largement rpandue, la loi luxembourgeoise ne connat aucune disposition qui interdirait lexpulsion des locataires pendant les mois dhiver ou lors de conditions climatiques dfavorables. D) Le sort des occupants 240. Larticle 26 de la loi du 21 septembre 2006 nonce que les administrations communales ont la mission dassurer dans la mesure du possible le logement de toutes les personnes qui ont leur domicile sur le territoire de la commune . En pratique, les cas o une commune reloge des locataires expulss sont cependant exceptionnels, pour ne pas dire inexistants. Il en est autrement lorsque la famille expulse du logement compte des enfants mineurs en bas ge. Lorsque de tels cas se prsentent, il nest pas rare que le juge de la jeunesse intervienne pour ordonner le placement provisoire des mineurs auprs de familles ou de structures daccueil. 104
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E) Le stockage des meubles 241. La loi prvoit que les meubles de loccupant expuls sont transports lendroit quil dsignera. Comme il doit assurer ce transport, lhuissier charg dexpulser des personnes dun logement occup sans droit ni titre fera venir sur les lieux une entreprise de dmnagement. Les frais du transport doivent tre avancs sur le champ par loccupant. Si loccupant expuls nindique pas dendroit o les meubles peuvent tre mis en dpt, ou sil nest pas en mesure de faire lavance des frais, lhuissier fait transporter les meubles dans un dpt de la commune. Ce transport se fait galement aux frais de la personne expulse, mais la commune en fait alors lavance. Un procs-verbal comprenant linventaire des biens est dress aux frais de la personne expulse et remis en copie celle-ci et la commune. Les biens entreposs auprs de la commune sont conservs pendant  mois, sauf les biens prissables insalubres ou dangereux, que la commune peut faire dtruire. La commune peut par ailleurs refuser le stockage de biens dont la conservation causerait des difficults ou des frais anormaux .167 Le stockage est payant, mme si la commune peut renoncer rclamer le paiement de la redevance. 242. Avec la loi du 21 septembre 2006, le dlai de conservation des meubles a t augment pour passer dsormais 6 12 mois en tout. La commune doit sommer loccupant expuls venir rcuprer ses biens une premire fois aprs lcoulement dun dlai de  mois et une deuxime fois aprs lcoulement de 6 mois. Si dans les 15 jours qui suivent cette seconde sommation, lintress ne vient pas rcuprer ses biens contre paiement des frais de transport avancs par la commune et des redevances de dpt redues, il est prsum dune manire irrfragable que tant la personne expulse que la partie saisissante ont renonc rclamer la dlivrance des biens entreposs. La commune est alors autorise procder la vente des biens se trouvant dans le local de dpt, sinon en disposer autrement .168 Cette prsomption irrfragable dabandon des meubles constitue une simplification considrable par rapport lancienne lgislation. Celle-ci prvoyait en effet que la commune devait sadresser au juge de paix pour obtenir lautorisation de vendre les meubles selon des modalits que le juge arrtait. Une fois les meubles vendus, la commune retient sur le produit de la vente les frais et autres dpenses mentionns ci-dessus. Le solde est vers la caisse des consignations. Le propritaire des effets et meubles ou ses ayants droit pourront en

167 Article 0 de la loi du 21 septembre 2006. 168 Article 0(4) de la loi du 21 septembre 2006. ULC THEWES & RE U T E R

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obtenir le versement pendant une priode de dix ans. Pass ce dlai, il est acquis la commune. 243. Lexpulsion tant une opration coteuse, le locataire confront une dcision ordonnant son dguerpissement a tout intrt quitter les lieux de son plein gr. Chapitre 2

Le sursis excution
Section 1

La notion de sursis
244. La loi du 14 fvrier 1955 permettait au locataire condamn quitter les lieux lous de demander jusqu trois sursis excution, chacun de ces sursis pouvant avoir une dure maximale de  mois. Le locataire, pourtant dj condamn librer les lieux, pouvait ainsi esprer pouvoir rester dans les lieux quelques mois supplmentaires, ce qui en principe devait lui permettre de poursuivre la recherche dun nouveau logement. 245. Le sursis est une faveur laisse lapprciation du juge. Aux termes de larticle 16 de la loi du 21 septembre 2006, le sursis ne sera accord que si, en raison des circonstances, le requrant parat mriter cette faveur et quil prouve avoir effectu des dmarches utiles et tendues pour trouver un nouveau logement, moins que le sursis ne soit incompatible avec le besoin personnel de lautre partie . Il a t jug sous lempire de lancienne loi que cette condition nest pas remplie si le bail a t rsili en raison dune faute du locataire.169 246. La possibilit dobtenir un sursis pouvant aller jusqu trois fois  mois existe toujours dans la nouvelle loi, mais elle est fortement restreinte. Le lgislateur a en effet introduit des cas o un sursis nest pas possible. Il a ensuite introduit de nouveaux dlais de recevabilit et limit la dure maximale du sursis. Section 2

Cas o une demande de sursis nest plus possible


247. Sous lempire de la nouvelle loi, il y a dsormais de nombreuses situations o le locataire ne pourra plus demander de sursis excution.

169 Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 79 et svts.

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Le point commun entre ces diffrentes nouvelles rgles semble tre quelles visent toutes des situations o le locataire a dj, par un moyen ou un autre, dispos dun dlai que le lgislateur considre comme suffisant, de sorte que lallocation dun sursis ne se justifie plus aux yeux du lgislateur. a) impossibilit dcoulant des nouvelles rgles sur le besoin personnel 248. En expliquant les nouvelles rgles sur le besoin personnel (supra, n 175 et svts), nous avons indiqu que le locataire a la possibilit, pendant les  mois qui suivent la rception de la lettre de rsiliation, de demander au juge une prolongation du dlai de rsiliation normalement fix 6 mois. Selon les cas, le juge peut porter le dlai jusqu 12, voire 18 mois. Si le locataire a pralablement demand et obtenu une telle prolongation du dlai de rsiliation, peu importe quelle a t la dure de celle-ci, larticle 12(), al.  de la loi lui interdit de demander encore un sursis. Si la rgle est claire pour le locataire qui a obtenu une telle prolongation, la situation est en revanche plus dlicate sil a demand une prolongation du dlai de rsiliation mais ne la pas obtenue. Lincertitude provient du fait que larticle 12(), al.  de la loi dit simplement que la faveur du sursis () ne sera plus applicable , sans prciser si le droit de demander la faveur du sursis est teint par le seul fait de demander une prolongation du dlai de dguerpissement, ou bien si lextinction du droit nintervient que si une prolongation est effectivement accorde. La jurisprudence devra clarifier ce point. Il se pourrait quune distinction soit faite entre les cas o la demande de prolongation du locataire a t rejete pour des raisons de forme (p.ex. parce que le dlai de  mois ntait pas respect) et les cas o le refus est motiv par le fait que le juge saisi a estim que le locataire ne remplit pas les conditions lgales. Il faut cependant dire que le texte ne fournit aucune base lgale claire pour cette distinction que nous suggrons (supra, n 186 et svts). B) impossibilit dcoulant de la dure de la procdure 249. Dans la pratique judiciaire quotidienne, un dlai considrable peut scouler entre le jour o la juridiction est saisie et le jour o le litige est effectivement tranch. Rares sont en effet les procs qui se droulent sans quun problme procdural quelconque ne retarde le jugement. Jusqu prsent, les locataires pouvaient pleinement tirer profit des dlais de procdure, qui sajoutaient aux dlais de rsiliation et de dguerpissement, et demander malgr tout encore le bnfice dun sursis. La nouvelle loi apporte ici des limitations importantes : a) Dsormais, larticle 16, al. 5 de la loi prvoit que la demande de sursis ne sera plus recevable si un dlai de plus de 12 mois sest coul depuis le dbut de
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la procdure judiciaire et lexpiration du dlai de dguerpissement fix par le jugement. En dautres termes, si le procs a dur plus de 12 mois, ou si la date fixe par le juge pour le dguerpissement se situe plus dun an du dbut du procs, le locataire naura plus la possibilit de demander un sursis. Si le locataire a dj obtenu un prcdent sursis, une demande de prorogation ne sera recevable que si la date de dguerpissement rsultant de la prcdente ordonnance ne se situe pas plus dun an du dbut de la procdure judiciaire. b) Ce dlai est encore court si le motif de rsiliation est un besoin personnel. Dans ce cas, en effet, la demande de sursis sera irrecevable si, selon les cas, plus de 12 mois ou plus de 15 mois se sont couls depuis lenvoi de la lettre de rsiliation.170 Comme le propritaire doit lgalement attendre  mois avant de pouvoir saisir le juge dune demande visant obtenir une dcision lautorisant expulser son locataire, ce dlai risque, en pratique, de venir chance avant celui, de 12 mois depuis le dbut de procdure, que nous avons voqu sous le point a). Ceci dautant plus quil est peu probable que le propritaire introduise sa demande prcisment lcoulement du dlai dattente de  mois. C) impossibilit dobtenir un sursis suite un appel infructueux 250. Nous avons vu que lappel est dsormais impossible si le motif de rsiliation invoqu par le propritaire est un besoin personnel. Dans les autres cas, la voie de lappel reste en revanche ouverte au locataire qui estime que ses droits sont mconnus. Toutefois, si lappel naboutit pas, larticle 16, al. 4 prvoit dornavant que le locataire ne pourra plus demander de sursis : Si aprs une condamnation au dguerpissement en premire instance, lappel de la partie condamne dguerpir est dclar irrecevable ou nul, ou si le dguerpissement est confirm en instance dappel, quel que soit le dlai accord par le juge dappel la partie condamne au dguerpissement, cette partie ne pourra plus introduire une demande en sursis lexcution de la dcision. 251. La suppression du sursis dans ce cas de figure parat difficile justifier. Le lgislateur semble avoir t convaincu que le motif qui pousse les locataires faire appel est ncessairement le gain de temps que cette voie de recours leur procure. Or, on peut se demander si tel est vraiment le cas, et sil est justifi de sanctionner ainsi un locataire qui, certain dtre dans son bon droit, fait appel dun jugement qui lui donne tort.
170 Le dlai de 12 mois sera dapplication si la rsiliation a t faite par le nouveau propritaire du logement dans les  mois de son acquisition.

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252. Le locataire qui fait appel contre un jugement de dguerpissement doit lavenir tre conscient du fait que, si son appel naboutit pas, il naura plus dautre dlai que celui prvu au jugement dappel. Section 

Dure du sursis
253. La dure maximale du sursis que le locataire pouvait esprer jusquici tait de trois fois  mois. Bien que le nouveau texte indique toujours cette dure, la ralit est aujourdhui bien diffrente, car mme si la demande en sursis passe les obstacles de procdure que nous avons rsums, si le propritaire invoque un besoin personnel, la loi limite dsormais la dure maximale du dlai de dguerpissement 15 mois, voire 12 mois si le propritaire vient dacqurir le bien et a notifi la rsiliation endans les  mois de lacte. Le juge qui dcide daccorder un sursis devra donc, le cas chant, en limiter la dure de telle manire ce que la dure maximale de 12 ou 15 mois dater de lenvoi de la lettre de rsiliation ne soit pas dpasse. Clairement, les bailleurs et les locataires, mais aussi les juges et les avocats, devront lavenir avoir un calendrier porte de la main. 254. Les cas dans lesquels les locataires pourront encore bnficier de sursis substantiels seront, lavenir, limits, car trs souvent de telles demandes ne seront plus recevables en raison du temps qui sest coul depuis lenvoi de la lettre de rsiliation ou depuis le dbut de la procdure. Le sursis naura une utilit relle que dans les cas o la dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire aura t rendue avec une rapidit exceptionnelle, par exemple parce que le locataire ne sest pas prsent laudience. Ce locataire, qui lappel est dsormais refus, pourra encore demander un sursis, voire plusieurs sursis, et avoir ainsi une chance de trouver un nouveau logement. Dans tous les autres cas de figure, seul un sursis tronqu, dune dure de quelques semaines, sera probablement possible. On peut dailleurs se demander si, dans de nombreux cas, il ne serait pas plus utile que le juge qui ordonne lexpulsion fixe dans son jugement un dlai de dguerpissement tenant compte du dlai maximal autoris par la loi, plutt que de forcer les parties faire un tour de mange supplmentaire pour dbattre du sursis. Notons enfin, videmment sans le recommander, quun locataire en fin de droits peut avoir un intrt introduire une demande de sursis quil sait irrecevable. Larticle 18 de la loi prvoit en effet que cette demande aura en tout tat de cauULC THEWES & RE U T E R

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se un effet suspensif, qui sera maintenu jusquau moment o le juge constatera lirrecevabilit. Ceci nest pas vrai pour le locataire qui a dj bnfici dune prolongation du dlai de rsiliation, car daprs larticle 12(), al. , larticle 18 nest pas applicable son cas. Section 4

Procdure
255. La demande de sursis est introduite par une requte qui doit tre adresse au juge de paix au plus tard  jours avant la fin du dlai de dguerpissement fix dans le jugement si celui-ci est de plus de 15 jours.171 La demande de prolongation doit tre forme selon la mme forme au plus tard  jours avant lexpiration du prcdent sursis, si celui-ci est suprieur 15 jours. Si la dure du dlai de dguerpissement ou du sursis est de moins de 15 jours, la demande est recevable jusquau dernier jour. 256. On observe que lapplication pratique de cette rgle de procdure pourrait tre difficile lgard des dcisions autorisant le dguerpissement forc du locataire que le juge de paix est amen prendre sur le fondement de larticle 12() de la loi du 21 septembre 2006. Ce texte naccorde en effet pas au juge de paix la prrogative de fixer un dlai de dguerpissement, mais prvoit simplement une dcision autorisant le dguerpissement forc du locataire aprs lcoulement du dlai de rsiliation de six mois . Certes, on pourrait considrer que, pour lapplication de la rgle de procdure, le dlai prendre en considration est celui de 6 mois prvu par la loi. Mais nous avons vu (supra, n 191) quil pouvait y avoir des situations o le juge ne prononce la dcision autorisant le dguerpissement que bien au-del du dlai de 6 mois. Lexpulsion pourrait alors avoir lieu immdiatement et le locataire risque de se faire dire quil est forclos demander encore un sursis. Nous sommes en attente de la rponse que la pratique donnera cette interrogation. Section 5

Modalits financires
257. Jusqu prsent, la jurisprudence considrait que lattribution dun sursis au locataire quivalait une prorogation du bail. En consquence, les stipulations du bail, concernant notamment le paiement du loyer et des charges, restaient dapplication.

171 Article 18 de la loi du 21 septembre 2006.

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La nouvelle loi revient sur cette jurisprudence. Larticle 16, al.  de la loi du 21 septembre 2006 nonce en effet que le juge de paix fixe la contrepartie pcuniaire due par la partie condamne dguerpir pendant la dure du sursis en raison de son maintien provisoire dans les lieux, en tenant compte du dommage qui en rsulte pour le bailleur . Pendant la dure du sursis, lancien locataire est dsormais considr comme un occupant, temporairement maintenu dans les lieux. Il nest donc plus question dun loyer, mais bien dune indemnit. La loi instruit le juge fixer le montant de lindemnit, non pas par rfrence au bail qui a pris fin, mais eu gard la perte que subit le propritaire. On imagine aisment que cela peut signifier une augmentation considrable du montant que loccupant doit payer, dans le cas notamment o le propritaire invoquant un besoin personnel est oblig de se reloger. Section 6

Application des nouvelles rgles dans le temps


258. La loi du 21 septembre 2006 ne contient pas de disposition transitoire qui rglerait lapplication des nouvelles rgles sur les sursis aux affaires qui sont en cours. Comme la loi du 14 fvrier 1955 a t purement et simplement abroge, la question a t pose quelle lgislation sappliquera aux demandes de sursis introduites depuis le 1er novembre 2006, mais propos de jugements de dguerpissements rendus sur la base de lancienne lgislation. 259. Pour Georges KRIEGER, cest la nouvelle loi qui doit trouver application : Lancienne loi est abroge, elle ne rapparat plus. Le juge devra, lorsquil se voit confront une demande en sursis excution, statuer conformment aux dispositions qui existent au moment de la plaidoirie .172 Ceci aurait un effet nfaste lgard dun nombre non ngligeable de locataires qui auraient pu bnficier dun sursis sous lempire de lancienne lgislation mais se trouvent exclus de cette faveur par lentre en vigueur de la nouvelle loi, par exemple en raison de la dure de la procdure, ou parce quils ont fait appel. 260. On doit donc se fliciter que la jurisprudence a pris une orientation diffrente, fonde sur le constat que la demande de sursis nest pas une instance nouvelle, rgie par la loi applicable au moment o elle est introduite, mais la poursuite de linstance qui a conduit au jugement de dguerpissement.
172 Georges KRIEGER, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006 (Octobre 2006), p. 252. ULC THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

La dcision est motive comme suit : La loi du 21 septembre 2006 sur le bail usage dhabitation et modifiant certaines dispositions du Code civil est entre en vigueur le 1er novembre 2006. Cette loi ne contient pas de dispositions transitoires qui seraient de nature rgler lapplication des nouvelles rgles sur les sursis aux affaires qui sont en cours. En effet, larticle 4 de la loi du 21 septembre 2006 a abrog purement et simplement la loi modifie du 14 fvrier 1955 portant modification et coordination des dispositions lgales et rglementaires en matire de baux loyer sans pour autant dterminer la loi applicable aux demandes en sursis introduites aprs le 1er novembre 2006 mais se rapportant des demandes en dguerpissement introduites avant lentre en vigueur de la loi du 21 septembre 2006. Larticle 16 de la loi du 21 septembre 2006 prvoit en son alina 1er que le juge de paix peut ordonner la requte de la partie condamne au dguerpissement quil sera sursis lexcution de la dcision. Or, tel que cela rsulte galement de la formulation de larticle 16 prcit, la demande en sursis se rattache directement de par sa cause et son objet au jugement initial ayant prononc le cas chant la rsiliation du bail et le dguerpissement. Ce nest pas une demande autonome et elle ne peut se concevoir sans jugement de condamnation au dguerpissement. Elle constitue ds lors la continuation de linstance ayant ordonn le dguerpissement et nest pas une instance nouvelle au sens commun aboutissant une condamnation mais une instance spcifique tendant accorder le cas chant par une dcision une prorogation du dlai de dguerpissement fix par le jugement initial sur lequel elle se fonde. Comme la demande en sursis constitue la poursuite de linstance ayant conduit au jugement de dguerpissement, elle ne saurait tre rgie par la loi applicable au moment o elle est introduite, mais cest la loi en vigueur qui a conduit au jugement de dguerpissement fix par le jugement initial sur lequel elle se fonde. 17 Tout se rattache donc au jugement initial et cest logiquement par rapport la loi qui sappliquait au moment o ce jugement a t rendu quil faut statuer. 261. Dans une autre affaire, le juge est arriv la mme conclusion que le droit ancien trouve application, mais en suivant un raisonnement diffrent : Larticle 2 du Code civil est interprter en ce sens quen rgle gnrale, les dispositions de procdure, dont font partie les dispositions ayant trait

17 Justice de Paix de Luxembourg, 6 dcembre 2006, Rp. fisc. n 4706/06.

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au sursis excution dune condamnation, sont dapplication immdiate et sappliquent aux instances en cours. Lapplication immdiate de la nouvelle loi doit toutefois recevoir exception lorsquelle aboutirait perturber la fois lensemble lgislatif de lancienne loi et celui de la nouvelle loi ; dans ce cas, il convient dappliquer lancienne loi au restant dune procdure entame une poque o cette loi tait en vigueur. En lespce, la mise en Suvre de cette exception lapplicabilit immdiate de la loi nouvelle est approprie. En relevant appel, (le locataire) navait aucune raison de penser quil se fermerait la voie dune demande en sursis ultrieure. Ce serait porter atteinte la scurit juridique que de dcider lapplication immdiate de la loi nouvelle, laquelle donne prcisment cet effet, imprvu au moment de lappel, la dcision (du locataire) dinterjeter appel. Par consquent, la demande en sursis ne saurait tre soumise la loi nouvelle applicable au moment o la demande fut introduite, mais doit rester rgie par la loi qui tait en vigueur lorsque le jugement de dguerpissement fut rendu, en loccurrence aux articles 18 20 de la loi modifie du 14 fvrier 1955 .174 262. Mme si le rsultat est dans les deux cas favorable au locataire, on observe que les deux raisonnements sont en contradiction vidente, puisque la premire dcision retient que lancienne loi doit sappliquer parce quil sagit de la poursuite dune instance, alors que dans la deuxime dcision, il est au contraire retenu que le nouveau droit sapplique immdiatement aux instances qui sont en cours. Ce nest que dans un deuxime temps que le juge retient lapplication de lancienne lgislation pour un motif fond sur la scurit juridique. La doctrine et la jurisprudence retiennent effectivement que la loi nouvelle sapplique immdiatement aux situations juridiques qui sont en cours, condition cependant de ne pas lser des droits acquis. Pour les procs en cours, il faudrait distinguer les lois qui rgissent lactivit du juge, qui sont dapplication immdiate,175 de celles qui concernent les droits des parties, o on applique la loi en vigueur au moment o le droit en question est n.176
174 Justice de Paix de Luxembourg, 22 dcembre 2006, Rp. fisc. n 2089/06. 175 Les lois nouvelles de procdure qui ne contiennent pas de disposition transitoire fixant leur date dentre en vigueur sont immdiatement applicables aux procs dj en cours (Cour, 12 janvier 1977, Pas. lux., t, 2, p. 526). 176 Les lois ne disposant que pour lavenir, le droit lui-mme est rgi par la loi du jour o a t pass lacte crateur de ce droit. Tous les effets juridiques produits par la situation envisage avant lentre en vigueur de la loi nouvelle feront partie du domaine de la loi ancienne et on ne saurait les lui arracher sans rtroactivit. Pour lapplication du principe de la survie de la loi ancienne en matire contractuelle, il ny a pas distinguer entre les lois impratives ou prohibitives et les lois suppltives ; mme les premires ne doivent pas sappliquer aux obligations nes de contrats antrieurs (Cour, 5 avril 2000, Pas. lux., t. 1, p. 28). ULC THEWES & RE U T E R

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Bien que les auteurs de la loi du 21 septembre 2006 aient choisi demployer la terminologie usuelle des rgles de procdure la demande de sursis est dclare irrecevable il nous semble que les dispositions nouvelles ne sont pas des rgles de procdure, mais bien des rgles qui changent les conditions de fond auxquelles le locataire peut obtenir un sursis. Nous pensons donc que la dcision du 22 dcembre 2006, qui retient lapplication immdiate des nouvelles rgles comme rgles de procdure, est errone. Chapitre 3

autres dlais dexcution


263. En adoptant la loi du 21 septembre 2006, le lgislateur a clairement voulu exclure le sursis dans un certain nombre dhypothses que nous avons rsumes. A ct de la possibilit de demander un sursis dans le cadre de la loi sur le bail dhabitation, il existe dautres dispositions lgales que loccupant pourrait essayer dinvoquer comme dernire planche de salut. Section 1

Larticle 1244 du Code civil


264. Il sagit dabord de larticle 1244 du Code civil. Cette disposition, datant de 1804, permet au juge de dcrter un moratoire au profit dun dbiteur mritant : Les juges peuvent, en considration de la position du dbiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande rserve, accorder des dlais modrs pour le paiement, et surseoir lexcution des poursuites . Bien que cet article paraisse ne concerner que les dettes de sommes, il est admis quil a une porte gnrale et concerne aussi les obligations de donner ou de faire. La jurisprudence luxembourgeoise rcente refusait daccorder le bnfice de cet article aux locataires, en faisant valoir que la loi du 14 fvrier 1955 organisait leur profit un rgime spcifique, excluant lapplication du droit commun.177 Comme il y a dsormais des situations o le locataire se voit refuser la possibilit de demander un sursis, il se pourrait que ce texte ancien redevienne dactualit dans des cas extrmes.

177 Pour une discussion de cette jurisprudence, qui nest pas unanime, voy. Marianne HARLES, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 80.

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Lexpulsion force des lieux

Section 2

La loi du 18 mars 1915 concernant la protection des dbiteurs


265. La loi du 18 mars 1915 concernant la protection des dbiteurs domicilis dans le Grand-Duch est un autre texte ancien qui ne reoit que rarement application. Larticle 1er de cette loi prvoit qu indpendamment de la facult leur accorde par lart. 1244 du Code civil, les juges pourront, en toute matire, et quel que soit le titre du crancier, en vertu dune dcision non susceptible de recours constater par simple note au plumitif, surseoir la continuation de toutes poursuites contre des dbiteurs dont la situation leur paratra mriter cette faveur. Le sursis sera, suivant les circonstances, prorog lexpiration de chaque dlai pour lequel il a t accord . Ce texte a galement une porte gnrale. Il pourrait galement recevoir application, en dpit dune jurisprudence forge sous lempire de lancienne lgislation qui exclut la matire du bail loyer.178

178 Tribunal darrondissement de Luxembourg, 21 octobre 1959, Bull. Laurent, II, 152. ULC THEWES & RE U T E R

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MODELE DUN CONTRAT DE BAIL A LOYER


(recommand par lUnion Luxembourgeoise des Consommateurs - ULC)

CONTRAT DE BAIL
Entre les soussigns: Nom:________________________________ dnomm(e) ci-aprs le "bailleur", et Nom:________________________________ Prnom(s):____________________________ demeurant :_________________________________________________________________ dnomm(e) ci-aprs le "locataire", a t conclu le bail suivant: Objet Le bailleur loue au locataire, qui accepte, sa maison/son appartement sis(e) L-_______, rue__________________________________________________________________, n ___, comprenant:_________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________. Dure Le prsent bail commence le _______________. Il est conclu pour une dure de ______ans. Il est prorog: par tacite reconduction d'anne en anne pour la mme dure dure indtermine moins que lune des parties ne le dnonce au moins 3 mois avant son expiration. La dnonciation n'est valable que si elle est faite par lettre recommande ou par ministre dun huissier de justice. Prnom(s):____________________________

demeurant :_________________________________________________________________

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Modle dun contrat de bail loyer

Loyer Le loyer mensuel est fix ________________________ . Il est payable d'avance le premier de chaque mois par virement ou par versement sur le compte IBAN n __________________________________________________________ de ________________________ auprs de __________________________________________, et pour la premire fois le __________________. Pour garantir le paiement du loyer ou des autres obligations dcoulant du prsent contrat de bail, le locataire consent une garantie locative dun montant de ______________, qui peut tre fournie au choix du locataire sous lune des formes suivantes: garantie bancaire caution en espces garantie locative fournie par lEtat. En cas de caution en espces, celle-ci doit tre dpose par le bailleur sur un compte spar, producteur dintrts revenant au locataire. Charges locatives Les taxes d'eau, de chauffage/gaz, d'lectricit, d'gouts, de poubelle et de ramonage sont charge du locataire. Il en est de mme des frais de nettoyage usuels du chauffage central. Elles ne sont pas incluses dans le montant du loyer mensuel. L'impt foncier et tous autres impts et taxes relatives la proprit sont charge du bailleur. * En cas de location dune maison: Le locataire paiera en dehors du loyer une avance mensuelle de ____________________ pour les charges locatives payes par le bailleur pour le compte du locataire, conformment aux dispositions lgales. * En cas de location dun appartement dans un immeuble appartements: Le locataire paiera en dehors du loyer une avance mensuelle de _____________________ pour sa quote-part dans les frais communs, tels qu'clairage des parties communes, taxes de canalisation et de poubelle, ramonage de la chemine, frais de nettoyage, entretien de l'ascenseur et du chauffage central, ainsi que la consommation d'eau et du combustible et autres frais charge du locataire, conformment aux dispositions lgales. Le locataire recevra au moins tous les 6 mois une fois par an le dcompte des frais sa charge.

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Sur demande du locataire, le bailleur lui communiquera toutes pices justificatives (respectivement une copie de celles-ci), et notamment une copie des extraits du rglement de coproprit concernant la destination de limmeuble, la jouissance et lusage des parties privatives et communes et prcisant la quote-part affrente du lot lou dans chacune des catgories de charge. Au plus tard 6 mois aprs la fin du contrat, le bailleur devra prsenter au locataire le dcompte dfinitif relatif aux charges. Charges et Conditions 1. Le locataire ne pourra sous-louer sans le consentement exprs et par crit du bailleur. De mme, il ne pourra cder son droit au prsent bail sans le consentement exprs et par crit du bailleur. 2. Le locataire ne pourra apporter aux lieux lous des modifications tels que percements de murs ou autres changements quelconques sans le consentement exprs et par crit du bailleur. Tous les amnagements qu'il aurait fait avec cette autorisation ainsi que tous embellissements et amliorations effectus pendant la dure du bail aux frais du preneur, resteront la fin du bail au bailleur, sans qu'il ait payer de ce chef une indemnit quelconque, moins qu'il n'en ait t convenu autrement entre parties. 3. Le locataire s'oblige rendre les lieux lous dans l'tat tel qu'il les aura reus. A cet effet, un tat des lieux contradictoire sera tabli au dbut et la fin du bail. Les dtriorations normales produites par l'usage et les pertes et dgradations causes par vtust sans la faute du locataire, ou par un cas de force majeure, ne pourront pas tre mises sa charge. Il est entendu que le locataire ne pourra tre requis de rtablir les lieux lous dans leur pristin tat pour autant qu'il s'agit de transformations et amliorations excutes selon les conditions prvues au point 2, moins qu'il n'y ait eu convention contraire entre parties avant l'excution des travaux. 4. Le locataire doit s'assurer contre le risque locatif et faire assurer contre l'incendie les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux lous auprs d'une compagnie d'assurances agre au Grand-Duch de Luxembourg. Les contrats d'assurance doivent tre conclus pour toute la dure du bail et copie doit en tre remise au propritaire. Il doit recevoir galement copie des avenants ventuels. 5. Pendant la dure du bail, les rparations seront charge, soit du locataire, soit du bailleur, suivant les rgles du Code civil. Les rparations locatives ou de menu entretien sont charge du locataire. Le locataire est tenu d'avertir par crit le bailleur de la ncessit de toute rparation n'incombant pas au locataire. Si, aprs un dlai raisonnable, le bailleur n'aura pas procd la rparation, le locataire aura le droit de faire excuter lui-mme les travaux aux frais du bailleur. 6. Le locataire est tenu d'entretenir et de nettoyer les escaliers, hall d'entre, trottoir, jardin, etc. moins qu'il ne soit autrement dcid dans un rglement de coproprit pour les immeubles appartements, rglement accept par le locataire. Une copie ou un extrait du rglement de coproprit est annexe au prsent contrat.

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Modle dun contrat de bail loyer

Pendant la saison froide, le locataire est tenu de faire emploi du chauffage et de prendre toutes les mesures ncessaires afin dviter des dgts de gel. 7. Le locataire tolrera la visite des lieux lous par le bailleur deux fois par an aux fins dun examen ventuel, aprs avoir prvenu le locataire. A partir du moment o le prsent bail est dnonc, le bailleur aura le droit pendant deux demi-journes de chaque semaine, dterminer d'un commun accord, faire visiter les lieux lous des amateurs en vue d'une location desdits lieux. Le propritaire a le mme droit en cas de vente. 8. Le locataire ne pourra tenir des animaux qu'avec le consentement crit du bailleur. Ce consentement cependant ne pourra lui tre refus sans motif valable. 9. Pour tout ce qui n'est pas prvu par le prsent contrat, les parties se rfrent aux dispositions lgales applicables en matire de bail loyer et aux usages locaux. Fait en autant dexemplaires que de parties ______________________________________, le_______________________ Le bailleur Le locataire

_____________________________________
(Signature)

____________________________________
(Signature)

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MODELE DUN ETAT DES LIEUX


Locataire____________________________________________________________________ Adresse_____________________________________________________________________ Logement n_________________________________________________________________ Date de sortie / dentre ___________________________________________________ Bailleur_____________________________________________________________________ Adresse_____________________________________________________________________

CONSTATATIONS
Cuisine
Sol Murs Plafond Evier Meuble Tables de travail Robinet mlangeur Chauffe-eau lectr./ gaz Ventilation Porte / Serrure Fentre / Vitre / Volet bon bon bon rparer rparer cass(e) remplacer remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ bon bon bon bon bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale fissur rparer rparer rparer rparer refaire refaire refaire brch remplacer remplacer remplacer remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

W.C. spar ou dans s-d.b.


Sol Murs Plafond Cuvette Mcanisme de chasse Lunette Robinet Ventilation Porte / Serrure bon bon bon bon bon bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale fissure rviser remplacer rviser rparer rparer remplacer remplacer remplacer refaire refaire refaire brch remplacer entartr ___________________ ___________________ ___________________ ___________________ ___________________ ___________________ ___________________ ___________________ ___________________

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Modle dun tat des lieux

Salle de bains
Sol Murs Plafond Baignoire / Bac de douche Robinet mlangeur Lavabo simple / Douchette Robinet du lavabo Chauffe-eau lectr. / Gaz Applique lectrique Ventilation Porte / Serrure Fentre / Vitre / Volet Barre de douche Miroir bon bon bon bon bon bon remplacer rparer rparer cass(e) casse cass remplacer remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ bon bon rviser rviser remplacer remplacer ___________________________ ___________________________ bon bon rviser fissur(e) remplacer brch ___________________________ ___________________________ bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale brch(e) refaire refaire refaire ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

Autres quipements / modifications


Radiateur lectr. Porte-papier WC Porte-essuie Crochets ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

Entre dgagement
Sol Murs Plafond Porte dentre / Serrure Sonnette lectr. Interphone / Ouvre porte bon bon rparer rparer remplacer remplacer ___________________________ ___________________________ bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale rparer refaire refaire refaire remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

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Sjour
Sol Murs Plafond Porte / Serrure Fentre / Vitre / Volet bon bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale rparer cass(e) refaire refaire refaire remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

Chambre coucher 1
Sol Murs Plafond Porte / Serrure Fentre / Vitre / Volet bon bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale rparer cass(e) refaire refaire refaire remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

Chambre coucher 2
Sol Murs Plafond Porte / Serrure Fentre / Vitre / Volet bon bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale rparer cass(e) refaire refaire refaire remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

Chambre coucher 3
Sol Murs Plafond Porte / Serrure Fentre / Vitre / Volet bon bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale rparer cass(e) refaire refaire refaire remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

Chambre coucher 4
Sol Murs Plafond Porte / Serrure Fentre / Vitre / Volet bon bon bon bon bon usure normale usure normale usure normale rparer cass(e) refaire refaire refaire remplacer ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________

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Modle dun tat des lieux

Plinthes bois / Carrelage Tablettes de fentres Interrupteurs Prises de courant Prises TV / Fusibles Radiateurs / Vannes thermo. Loggia Balcon Cave Cellier Grenier Dbarras Cls Botes lettres / cl

bon bon bon bon bon bon bon bon bon rendues bon

mauvais tat rparer remplacer remplacer remplacer rparer mauvais tat mauvais tat mauvais tat manquantes rparer

dbarrasser remplacer

__________________________ __________________________ __________________________ __________________________ __________________________

remplacer

__________________________ __________________________

dbarrasser dbarrasser remplacer

__________________________ __________________________ __________________________ __________________________

Lecture des compteurs


Compteur lectrique commun Compteur dlectricit priv Compteur deau commun Compteur eau priv, chaud Compteur eau priv, froid 1 Compteur eau priv, froid 2 Compteur eau priv, froid 3 Compteur gaz commun N __________________ N__________________ N _________________ N _________________ N _________________ N _________________ N _________________ N _________________ Kwh ________________ Kwh ________________ m3 _________________ m3 _________________ m3 _________________ m3 _________________ m3 _________________ m3 _________________

Lecture chauffage effectue le ____/_____/_________ Le prsent tat des lieux a t dress en deux exemplaires faisant foi. Les signataires dclarent avoir particip en personne ltablissement du prsent tat des lieux et lapprouvent sans rserve. Luxembourg, le _____/_____/________

Le locataire (ou son mandataire),


(Signature)

Le bailleur (ou son mandataire),


(Signature)

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Marc Thewes Le nouveau droit du bail

Bibliographie
Bail loyer La nouvelle lgislation , Brochure publie par le ministre des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement, Dpartement du Logement, 2006. BILTGEN Franois et KRIEGER Georges, Le nouveau bail dhabitation Application pratique , Ed. Saint-Paul, Luxembourg, 2006. BOUR Jean, La lgislation et la jurisprudence actuelles sur le bail loyer , Feuille de liaison de la Confrence St-Yves, n 5 (1982), p. 5 22. BOUR Jean, La loi modifie du 14 fvrier 1955 en matire de baux loyer , Bulletin Franois Laurent, n /1989, p. 1 98. HARLES Marianne, Le bail loyer. Compte-rendu de jurisprudence , Pas. lux., t. 1, p. 289 408. KRIEGER Georges, Quelques rflexions critiques au sujet de la nouvelle loi sur le bail dhabitation principale , Codex, n 7/2006, p. 246 252. KRIEGER Georges, Le bail commercial , Ed. Promoculture, Luxembourg, 1997. LIESCH Lon, Le bail loyer Commentaire pratique de la loi du 14 fvrier 1955 , 2e d., Imprimerie Hermann, Luxembourg, 1972. MARGUE Georges, Apprciations critiques sur la lgislation actuelle concernant le bail loyer , Feuille de liaison de la Confrence St-Yves, n 5 (1982), p. 5 22.

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Index alphabtique

index alphabtique
Les numros renvoient aux paragraphes
acte authentique
46 Acte sous seing priv 15, 107 Affectation des locaux 5, 2 et 24, 12 Aide domicile 208 Aide au logement 7, 90 Animaux 12 Appel 57, 82, 197, 201 et 202, 250 252 Arbitrage 71, 82 et 8 Assurance 145, 206 Astreinte 109 Autorit de chose juge 75 Commission des loyers 56, 66, 70 Dcompte 65 et 66, 71, 225 Dlai 66, 71, 227 Forfait 67 69 Logement social 7 Modalits de paiement 6 et 64 Non-paiement 105, 108, 111, 118 Chauffage 89, 114, 117 Chemine 112 et 11 Clause diplomatique 1, 212 Cls 85, 89, 94, 104, 224 Collge des Bourgmestre et Echevins 24, 56, 58, 79 Commission des loyers Gnralits , 11, 41, 46, 50, 54, 78 Arbitrage 71, 82 et 8 Charges 56, 66, 70 Comptences 80 8, 97 Fixation du loyer 56 Organisation 79 Procdure 5 58 Rgime transitoire 6, 79 Visite des lieux 56 Commune 24, 56, 79, 240 242 Cong verbal 161 Constat voir : Etat des lieux Contrat de bail voir Bail Coproprit 51, 65, 124, 226

Bail
Bail authentique 15, 107 Bail commercial 5, 2 et 24 Bail de plus de neuf ans 28, 29 Bail dhabitation 2, 5 et 6, 8, 2, 26 et 27, 4, 111, 148 Bail crit 12 14, 15, 20, 25, 107 Bail mixte 5 Bail verbal 12 14, 22 Dfinition 1 Dure du bail 1 et 14, 22 Interprtation du contrat 22 Besoin personnel Gnralits 140 et 141, 155, 158 205, 229 240, 245, 248 et 249 Dguerpissement 172 175, 178, 185, 188, 190 et 191, 194, 196 198 Motivation 161, 164 et 165, 168 Parents du bailleur 158 Preuve 199 et 200 Bourgmestre 91

Dguerpissement

Capital investi
Gnralits Accord des parties Coefficients de rvaluation Preuve Prix de vente de limmeuble Vtust Caution voir : Garantie locative Cession de bail Charges locatives Gnralits Avances Charges communes 5 48 49 et 50 44 9 42 46 48 45 146 149 62 71 6 et 64, 70, 81 65

228 24 Dcs dune partie 127 16 Dguerpissement 228 24 Dlais Gnralits , 182 184 Augmentation de loyer 54 et 55, 60 et 61 Dcompte des charges 66, 71, 227 Dlai de conservation des meubles 242 Dlai de construction 17 Dlai de dguerpissement 172 175, 178, 185, 188, 190 et 191, 194, 196 198, 249, 255 Dlai de pravis 12, 15, 156, 204, 209 Dlai de procdure 160, 170, 191 Dlai raisonnable 192 Expulsion 228 24 Formalit de lenregistrement 25 Pouvoirs du juge 185 198, 20 Privilge du bailleur 109

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Prolongation du dlai

170 174, 186 189 88 57 181 177 et 178, 18 84, 85 87 118, 10 16 241 24 5, 2 et 24, 12 142 145 165 120 1 et 14, 22

Jouissance paisible
Juge de paix Charges Interprtation du contrat Fixation du loyer Mesures provisoires Non-paiement du loyer Saisie Sursis

116, 118 125 71 22 57 96, 117 97 104 15, 99 7

Rclamation contre ltat des lieux Saisine de la commission des loyers Sursis dguerpissement Tableau synoptique des dlais Dlai de  mois partir de la vente Dlivrance du bien lou Dpart du locataire Dpt de meubles Destination du bien lou Destruction du bien lou Dol Droit de visite Dure du bail

4, 9, 172, 190, 244 262

Logement de luxe

Effet immdiat de la loi 10 et 11, 59 61, 20, 258


262 Enregistrement 25 27 Entretien du bien lou 6, 45, 62, 86 et 87, 95, 112 115, 142, 14 145, 207, 215 et 216, 221, 226 Etat des lieux Expertise Expulsion 1, 74, 87, 92 94, 220 224 21, 40 42, 56, 92, 117 et 118, 207 228 24 0, 17 et 18 121 67 69

Faillite
Fait dun tiers Feu voir : Incendie Forfait pour charges

Garantie
Garantie du fait dun tiers Garantie du fait personnel Garantie des vices de la chose Garantie bancaire voir : Garantie locative Garantie locative 72 77, 92, 95, 97, 99, 104 106, 225, 227 121 120 86, 122

Habitation 5 et 6, 8, 2 et 24, 6, 46, 88 91, 110, 112, 121, 125, 145, 151, 158, 20
Huissier 15, 8, 117, 198, 220, 222, 228, 22 24 17 89, 14 145 207 217, 219, 257 207, 211 2 22

51 et 52, 152 et 15 Logement meubl 6, 16, 22, 94 Logement social 7 Loi du 21 septembre 2006 Champ dapplication 59 Entre en vigueur 10 et 11, 59 61, 20, 258 262 Loyer Gnralits 19 21 Adaptation en cours de bail 5 61 Capital investi 5 48 Coefficients de rvaluation 44 Dfinition  Dlais 54 et 55 Garantie locative 72 77, 92, 95, 97, 99, 104, 105, 206, 225, 227 Intrts de retard 100 Modalits de paiement 22, 95 et 96 Modification du loyer 5 61 Montant du loyer 19 21 Non-paiement du loyer 97 104 Obligations du locataire 95 Plafonnement des loyers 4, 49 52 Prescription 101 Privilge du bailleur 106 111, 18 Prix de vente de limmeuble 46 48 Rduction du loyer pour travaux 116 Rtention du loyer 102, 117 et 118 Travaux damlioration 6 8 Vtust 45

immeuble en voie de construction


Incendie Indemnit dindisponibilit Indemnit doccupation Indemnit de relocation Indivision Interprtation du contrat

Meubles 6, 84, 94 et 95, 99, 106,108, 28, 241 24 Modifications au bien lou 24, 126 Motif grave et lgitime 19, 156, 20, 208 et 209, 21 nettoyage
45, 11, 221 Non-occupation des lieux par le bailleur 165 Non-rtroactivit 10 et 11, 59 61, 20, 258 262 Notaire 15, 107

126

ULC

THEWES & REUTER

Index alphabtique

objet du bail
Description du bien lou 16 18 Destination du bien lou 5, 2 et 24, 12 Immeuble en voie de construction 17 Obligations du bailleur 85 87 Obligations du preneur Obligation dentretien 6, 45, 62, 86 87, 95, 112 115, 142, 14 145, 207, 215 et 216, 221, 226 Obligation de meubler 6, 84, 95, 109 Obligation de payer le loyer 95 Occupation paisible 116, 118 125 Ordonnance de paiement 111

Parties communes

62, 117, 121, 124 Personnes vivant avec le locataire 10 16, 217 et 218 Preuve Expertise 21, 40 42, 56, 92, 117 et 118, 207 Preuve des stipulations du bail 12 et 1 Preuve du capital investi 9 42 Preuve du loyer convenu 21 Privilge du bailleur 106 111, 18 Procdure Commission des loyers 5 58 Expulsion 228 24 Juge de paix voir : Juge de paix Prorogation du bail 151 15

Pravis 156, 204, 209 Rsiliation de commun accord 154 Rsiliation dolosive 165 Rsiliation en cas de faillite 18 Rsiliation par le bailleur 155 209 Rsiliation par les hritiers du locataire 11 Rsiliation par le locataire 60, 86, 118, 210 21 Rsiliation pour besoin personnel 140 et 141, 155, 158 205, 229 240, 245, 248 et 249 Rsiliation pour faute du locataire 204 207 Rsiliation pour motif grave et lgitime 19, 156, 20, 208 et 209, 21 Rsiliation prmature 184 Vente du bien lou 19 141 Rsolution judiciaire du bail Rsolution pour faute du locataire 204 207 Rsolution pour non-paiement du loyer 99 Rsolution pour travaux non autoriss 126 Responsabilit 115, 121, 144, 181, 222 Restitution des lieux 75, 84, 14, 214 224

Saisie des meubles Salubrit du logement Sous-location Succession Surface habitable Sursis dguerpissement Tapage
Titre autorisant lexpulsion Transcription du bail Transformations du bien lou Travaux damlioration Travaux urgents

106,108 111, 18 88 91 12, 18, 146 149 1 et 2, 127 16, 176 88 91 4, 9, 172, 190, 244 262 12 21, 27 28 24, 126 6 8 116

reconstruction

142 145 Rglement de coproprit 124 Remise des cls 85, 104 Rparations 7, 45, 62, 86, 108, 112 114, 116, 117, 142, 145 Rsidence secondaire 6 Rsiliation du bail Clause diplomatique 1, 212 Dlai de rsiliation 172 175, 178, 185, 188 191, 194, 196 198, 249, 255 Forme du cong 160 167, 204 et 205, 209

vente du bien lou


Vtust Visite des lieux

46 48, 19 141, 175 181 45, 11 56, 120

ULC

THEWES & RE U T E R

127

Lauteur
Diplm de lUniversit catholique de Louvain et de la London School of Economics, Me Marc THEWES a t admis au Barreau de Luxembourg en 1991. Depuis 1995, il est associ au sein de ltude THEWES & rEUTEr. Marc THEWES est lauteur de nombreuses publications et Charg de cours lUniversit du Luxembourg.

Edite par lUnion Luxembourgeoise des Consommateurs en collaboration avec la Chambre de Travail et la Chambre des Employs Privs
THEWES & REUTER
Avocats la Cour

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ISBN: 978-2-9599738-0-2

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