Ley de Condominios de 2003 Ley Nm. 104 de 25 de junio de 1958, Efectiva 90 das despus y segn enmendada. (31 L.P.R.A.

secs 1291 et seq.) NOTA IMPORTANTE: Esta Ley Nm. 104 de 25 de junio de 1958, qued vigente nuevamente por la ley Nm. 43 del 21 de mayo de 1996 al revocar la Ley Nm. 153 del 11 de agosto de 1995 que la haba revocado. Esta ltima qued completamente nula al ser revocada. La Ley Nm. 103 de 5 de abril de 2003 enmend casi la totalidad de los artculos de la ley. Captulo I. Disposiciones Generales Art. 1 Ttulo Esta Ley se denomina "Ley de Condominios. (Enmendada en el 2003, ley 103) Art. 1A [Propsito] Esta Ley se aprueba con el propsito de viabilizar la propiedad individual sobre un apartamiento, que forma parte de un edificio o inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal, de acuerdo a los criterios que ms adelante se establecen.

El titular de un apartamiento sometido al rgimen de propiedad horizontal, tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamiento y de las reas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los dems titulares al disfrute de sus respectivas propiedades. El Consejo de Titulares, la Junta de Directores y el Agente Administrador del condominio, tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propsito del rgimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamiento y que la administracin de las reas y haberes comunes del edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el rgimen de propiedad horizontal est limitado por los derechos de los dems condminos y que el derecho de propiedad sobre su apartamiento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno. En el ejercicio y el reclamo de sus derechos, los titulares actuarn conforme a los principios de la buena fe, de la prohibicin de ir en contra de sus propios actos y la del abuso del derecho. (Adicionado en el 2003, ley 103)

Art. 2 Aplicabilidad del Captulo (31 L.P.R.A. sec. 1291) Las disposiciones de esta Ley son aplicables slo al conjunto de apartamientos y elementos comunes cuyo titular nico, o titulares todos, si hubiere ms de uno, declaren expresamente su voluntad de someter el referido inmueble al rgimen establecido en esta Ley, hacindolo constar por escritura pblica e inscribiendo sta en el Registro de la Propiedad. El rgimen de la propiedad horizontal podr establecerse sobre bienes inmuebles que radiquen en terrenos ajenos, siempre que el dueo del suelo conceda el derecho de arrendamiento, de usufructo o de superficie a perpetuidad al edificante o constituyente del condominio. La escritura que establezca el rgimen de propiedad horizontal expresara clara y precisamente el destino y uso de toda rea comprendida en el inmueble, y, excepto que esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso slo podr ser variado mediante el consentimiento unnime de los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 3 Apartamiento, definicin de (31 L.P.R.A. sec. 1291a) A los efectos de este Captulo se entender por apartamiento cualquier unidad de construccin, suficientemente delimitada, consistente de uno o ms espacios cbicos, cerrados, parcialmente cerrados, o abiertos, y sus anejos, si algunos, aunque stos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la va pblica o a determinado espacio comn que conduzca a dicha va. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 4 Efecto de someterse al rgimen de propiedad horizontal (31 L.P.R.A. sec. 1291b) Una vez se haya constituido1 el inmueble en rgimen de propiedad horizontal, los apartamentos
1Ie:

Que se va a requerir para que la inscripcion del regimen de propiedad horizontal se entienda constituido? Que se presenta: (1) la Escritura Matriz (en esta se describe las areas comunes y las areas privativas con el porciento de participacion de cada apartamento); (2) los Planos (los planos tienen que dar fe de la cabida, ubicacion y composicion de los distintos apartamentos y areas - pero no de su titularidad - ya que es un sistema catastral; en Arce v. Caribbean Home y Garcia Larrinua v. Litchtig, el TSPR determino que las constancias del Registro sobre la configuracion del condominio le son imputables a todo adquirente de un apartamento); (3) el Reglamento (en el reglamento se establece una serie de pormenores sobre la administracion cotidiana del condominio. De especial importancia son los siguientes asuntos: 1. la definicion de mayoria. Si no se han presentado estos tres, se entiende que la propiedad horizontal/condomino no se ha inscrito y que por lo tanto no se ha constuido (y como bien sabes, con la propiedad horizontal, el condominio se tiene que inscribir en el registro de propiedad [*de esta forma*] para que legalmente exista ... igual que la hipoteca que si no se inscribe cumpliendo con los determinados requisitos ... legalmente no existe ...

expresados en la [31 LPRA sec. 1291a] de esta ley podrn individualmente transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesin, y de toda clase de actos jurdicos nter vivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble de que formen parte, y los ttulos correspondientes sern inscribibles en el registro de la propiedad de acuerdo con lo dispuesto en este Captulo y en la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 5 Efecto de transmisin o gravamen y subrogacin de derechos. Apartamiento proyectado y no comenzado (31 L.P.R.A. sec. 1291c) En los casos de transmisin o gravamen de un apartamiento proyectado y no comenzado a fabricar, se entender adquirida por el nuevo propietario, o gravada la participacin que corresponde al transmitente, o en su caso, al deudor, en los elementos comunes del inmueble en proyecto y el derecho que tenga a que se le construya el apartamiento entendindose subrogado el adquirente en el lugar y grado de aqul, a todos los efectos legales. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 6 Apartamiento en construccin (31 L.P.R.A. sec. 1291d) Si la transmisin o gravamen se refiriese al apartamiento que ya hubiese comenzado a construirse, se entendern adquiridas o gravadas las participaciones a que se contrae la [31 LPRA sec. 1291c] de esta ley, y de modo privativo lo que ya est fabricado del apartamiento en cuestin, entendindose tambin subrogado el adquirente en el lugar y grado del transmitente, a todos los efectos legales. Art. 7 Nmero de condueos (31 L.P.R.A. sec. 2191e) Cada apartamiento puede pertenecer en comunidad a ms de una persona. Art. 8 Derecho del dueo a su apartamiento; base para determinar participacin (31 L.P.R.A. sec. 1291f) El titular tendr derecho exclusivo a su apartamiento y a una participacin con los dems titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamiento en la superficie de la totalidad de apartamientos en el inmueble. En caso de apartamientos con dos o ms niveles se considerar la superficie de cada nivel. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 9 Crditos hipotecarios constituidos antes y despus de someterse al rgimen; consentimiento de condueos (31 L.P.R.A. sec. 1291g) Los crditos hipotecarios constituidos antes de ser sometido el inmueble al rgimen de propiedad horizontal, estarn sujetos a lo dispuesto en el Artculo 174 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, pero el acreedor, al iniciarse el procedimiento para su cobro, deber dirigir la accin, simultneamente, por la totalidad de la suma garantizada contra todos los titulares de los apartamientos que estn gravados. Si se constituyeren dichos crditos despus de organizarse el inmueble en rgimen de propiedad horizontal, se har la distribucin de aqullos en la forma a que se refiere el Artculo 170 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad,

entre los apartamientos gravados que estuvieren ya construidos; y si se tratare de apartamientos meramente proyectados o en va de construccin, la distribucin del crdito deber hacerse entre las participaciones o derechos inscritos, a tenor de los Artculos 5 y 6 de esta Ley. La hipoteca de los elementos comunes de un inmueble constituido en rgimen de propiedad horizontal slo podr verificarse mediante acuerdo unnime de todos los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 10 Accin hipotecaria en un solo procedimiento luego de distribucin de crditos (31 L.P.R.A. sec. 1291h) Siempre que hubiere distribucin de crditos, de acuerdo con lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1291g] de esta ley, la accin hipotecaria podr ejercitarse en un solo procedimiento y con una sola certificacin del Registro de la Propiedad. Art. 11 Los elementos comunes del inmueble son los siguientes: (31 L.P.R.A. sec. 1291i) a). Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un rgimen de indivisin forzosa los siguientes: (1) El vuelo, entendido ste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artculo 14A, el cierre o techado de patios, terrazas o reas abiertas, as como la construccin de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del. terreno requerir, siempre que tales obras no estn contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitucin de rgimen, el consentimiento unnime de los titulares. (2) Los cimientos, paredes maestras y de carga, techos, galeras, escaleras y vas de entrada y salida o de comunicacin. (3) Los locales para instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fra y caliente, refrigeracin, cisternas, tanques y bombas de agua, y dems similares que sean indispensables para el adecuado disfrute de los apartamientos, salvaguardando que estos elementos no se ubiquen dentro de los apartamientos o locales privados. (4) Los ascensores, cuando stos sean necesarios para el adecuado disfrute de los apartamientos. (5) Las reas verdes y los rboles requeridos por las instrumentalidades o dependencias de] Estado Libre Asociado de Puerto Rico. (6) Cualquier otro elemento que fuere indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble. Cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesin o control de estos elementos a otra persona natural o jurdica distinta del Consejo de Titulares ser nulo. b). Se consideran elementos comunes generales, salvo disposicin o estipulacin en contrario, los

siguientes: (1) El terreno, los stanos, azoteas, patios y jardines. (2) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados. (3) Las reas destinadas a estacionamiento. (4) Las reas recreativas que excedan lo requerido por la reglamentacin urbana o por las autoridades competentes. La adjudicacin de las reas o elementos comunes antes enumerados, requerir que as se haya dispuesto en la escritura de constitucin de] rgimen o, de realizarse la conversin y transferencia luego de constituido ste, se requerir el consentimiento unnime de los titulares. La transferencia deber inscribirse en el Registro de la Propiedad, dejando constancia de los nuevos porcentajes de participacin para cada uno de los apartamientos beneficiados. Aun cuando las reas enumeradas anteriormente bajo este inciso (b) sean susceptibles de aprovechamiento independiente, no podrn constituirse o enajenarse como reas privadas, sino para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos o unidades en el condominio. El rea de estacionamiento en los condominios exclusivamente residenciales se configurar bien como elemento comn, general o limitado, o bien como rea privada cuyos espacios y titularidad se adscribir a los dueos de los apartamientos. Excepto en los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, la titularidad sobre los espacios individuales de estacionamiento que constituyan fincas independientes no se tomar en cuenta para la determinacin de qurum o de mayora a base del nmero de titulares, si bien se podr computar el por ciento de participacin que corresponda a dichos espacios en los elementos comunes, cuando el Reglamento incluya dicha participacin en su definicin de mayora. Cuando el rea destinada a estacionamiento se haya configurado en su totalidad como finca independiente, a su titular le corresponder un voto, como si se tratara de un apartamiento. (Enmendado en el 2003, ley 103) Artculo 11A. [Elementos procomunales] Sern elementos procomunales aquellas reas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo sern tambin las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesin, ejecucin en cobro de deudas o por cualquier otro medio legtimo. La adquisicin de un local o apartamiento procomunal por va de ejecucin en cobro de deudas requerir la aprobacin mayoritaria del Consejo de Titulares. La enajenacin de este tipo de elemento no podr ser gratuita y requerir la misma aprobacin siempre que el producto de la venta o enajenacin se destine a cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las reas comunes. La enajenacin para cubrir cualquier otro gasto o costear proyectos de mejoras, requerir el consentimiento de los titulares, conforme a lo requerido para la aprobacin del gasto o proyecto en cuestin.

Una vez enajenado el apartamiento cesar su afectacin como elemento procomunal. (Adicionado en el 2003, ley 103) Art. 12 Elementos comunes limitados del inmueble (31 L.P.R.A. sec. 1291j) Tambin sern considerados elementos comunes, pero con carcter limitado, siempre que as se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinen al servicio de cierto nmero de apartamientos con exclusin de los dems, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamientos de un mismo piso y otros anlogos. Art. 13 Indivisin de elementos comunes (31 L.P.R.A. sec. 1291k) Los elementos comunes, generales y limitados, se mantendrn en indivisin forzosa y no podrn ser objeto de la accin de divisin de la comunidad. Cualquier pacto en contrario ser nulo. El trmite necesario para el adecuado y ms eficaz funcionamiento y mantenimiento de los equipos o elementos comunes generales le corresponde a la Junta de Directores ajustndose a las directrices impartidas y al presupuesto aprobado por el Consejo de Titulares. Lo relativo a los elementos comunes limitados corresponde a los titulares de los apartamientos a los que fueron destinados los mismos. En caso de que los titulares beneficiados no realicen las obras de mantenimiento de sus respectivos elementos comunes limitados y con ello se perjudiquen el inmueble o los restantes titulares, la Junta de Directores podr realizarlas a costa de los titulares a quienes se destinaron los referidos elementos. Todo titular tiene la obligacin de permitir el paso por los elementos comunes limitados de que disfrute su apartamiento, cuando ello sea necesario para la realizacin de obras o mejoras de mantenimiento de equipo o elementos comunes. El acceso se coordinar con el titular en cuestin, velando porque se obstaculice lo menos posible el disfrute del apartamiento. El Consejo de Titulares podr permitir, por voto mayoritario, que subsistan o se instalen portones de rejas colocadas en reas comunes por uno o varios titulares, si ello obedece a dotar de mayor seguridad a sus respectivos apartamientos, siempre que con ello no se afecte el disfrute o la seguridad de otros apartamientos o se obstaculice el acceso a otras reas comunes. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 14 Uso de los elementos comunes; estacionamiento (31 L.P.R.A. sec. 1291l) Cada titular podr usar de los elementos comunes conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legtimo derecho de los dems bajo las siguientes condiciones: (a) Por voto mayoritario del Consejo de Titulares, podr autorizarse a uno o varios titulares la instalacin en el techo de equipo para el disfrute exclusivo de sus apartamientos, siempre y cuando tal instalacin no menoscabe el disfrute de otro apartamiento, en cuyo caso se requerir el consentimiento del afectado. (b) Con igual autorizacin podrn instalarse en reas comunes equipos o maquinaria para el

disfrute de un nmero limitado de titulares, siempre y cuando stos se hagan cargo del costo que ello conlleva y de su posterior mantenimiento. Para obtener la referida autorizacin dichos titulares le certificarn al Consejo que la instalacin y utilizacin de tales equipos o maquinarias, a juicio de perito, no altera sustancialmente la fachada o el diseo arquitectnico del inmueble, no afecta la seguridad o solidez del edificio, ni menoscaba el disfrute de ninguna de las restantes unidades. Los titulares que originalmente no hubiesen contribuido a dichas mejoras, podrn beneficiarse de ellas, si posteriormente aportan el costo que proporcionalmente les hubiera correspondido, abonando el inters legal. En todo caso, si la ubicacin del equipo afecta la fachada del edificio su instalacin requerir el consentimiento de todos los titulares. El Consejo de Titulares podr imponer una cuota especial a los apartamientos que se beneficien de esta autorizacin, a tenor con lo dispuesto en el Artculo 38 (e). (Enmendado en le 2003, ley 103) Artculo 14A. [Estacionamiento fuere elemento comn] Cuando el estacionamiento fuere elemento comn, todo titular tendr derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automvil por cada apartamiento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningn titular podr hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento comn. Si el nmero de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automvil fuere menor que el nmero de apartamientos y hubiese ms titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles, stos se sortearn entre los interesados para su uso durante el perodo de tiempo que disponga el consejo, de forma tal que se garantice el acceso de dichos espacios a todos los interesados.

Por acuerdo mayoritario del Consejo de Titulares, podr autorizarse el estacionamiento de vehculos en las reas comunes de rodaje para el disfrute de todos los titulares. En caso de que el nmero de dichos espacios sea menor que el nmero de titulares interesados en ocuparlos se proceder a sortearlos, conforme se dispone en el prrafo anterior. El consejo determinar las condiciones y requisitos para participar en el sorteo, incluido el cobro de un canon de arrendamiento, si as lo estimare conveniente, y podr adoptar cualquier otra medida para el mejor uso de esta rea de estacionamiento, siempre que con ello no se menoscabe el disfrute o el acceso a los espacios privados.

Por acuerdo de las dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez renan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las reas comunes del inmueble, se podrn habilitar o construir reas adicionales de estacionamiento, siempre y cuando, con ello no se afecten sustancialmente las reas verdes, se obtengan los permisos necesarios de las agencias gubernamentales pertinentes y se cumpla con las condiciones establecidas en los incisos(d) y (e) del Artculo 38 de esta Ley. Las reas as habilitadas Podrn constituirse por igual votacin como elemento comn o como anejos de los apartamientos, en cuyo caso estarn sujetos a lo dispuesto en el Artculo 11 (b) de esta Ley. Art. 15 Reglas que gobiernan el uso de apartamientos; infraccin dar lugar a accin de

daos. (31 L.P.R.A. sec. 1291m) El uso y disfrute de cada apartamiento estar sometido a las reglas siguientes: En el ejercicio de los derechos propietarios al amparo de esta ley regirn los principios generales del derecho, particularmente, los enunciados en el Artculo 1A de esta Ley. La infraccin de estos principios o la de las reglas enumeradas en los incisos subsiguientes dar lugar al ejercicio de la accin de daos y perjuicios por aquel titular u ocupante que resulte afectado, adems de cualquier otra accin que corresponda en derecho, incluidos los interdictos, las dispuestas en la Ley Sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho y cualquier otro remedio en equidad. (a) Cada apartamiento se dedicar nicamente al uso dispuesto para el mismo escritura a que se refiere el Artculo 2. (b) Ningn ocupante del apartamiento producir ruidos o molestias ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los dems titulares o vecinos. (c) Los apartamientos no se usarn para fines contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres. (d) Cada titular deber ejecutar a sus nicas expensas las obras de modificacin, reparacin, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamiento, sin perturbar el uso y goce legtimo de los dems. Ser deber ineludible de cada titular realizar las obras de reparacin y seguridad, tan pronto sea necesario para que no se afecte la seguridad del inmueble ni su buena apariencia. Todo titular u ocupante de un apartamiento vendr obligado a permitir en su unidad las reparaciones o trabajos de mantenimiento que exija el inmueble, permitiendo la entrada al apartamiento para su realizacin. (e) Ningn titular u ocupante podr, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Se entiende por fachada el diseo del conjunto arquitectnico y esttico exterior del' edificio, segn se desprende de los documentos constitutivos del condominio. Una vez las agencias concernidas emitan un aviso de huracn o tormenta, el uso de cualquier tipo de tormentera temporera o removible no constituir alteracin de la fachada. En cuanto a las permanentes, la Junta de Directores solicitar cotizaciones y alternativas de diseo, tipo y color especfico y se las presentar al Consejo de Titulares, que por votacin mayoritaria decidir las que se instalarn. Las tormenteras temporeras debern removerse pasado el aviso de huracn o tormenta o luego de ocurrir el siniestro, salvo que el rea protegida por ellas quede de tal forma averiada que stas constituyan la nica proteccin provisional. Cuando a juicio de perito no se puedan reparar o sustituir los equipos o elementos originales del edificio que forman parte de su diseo arquitectnico, tales como ventanas, puertas, rejas u ornamentos, el Consejo de Titulares decidir por voto mayoritario el tipo y diseo del equipo o elemento que sustituir al original. Cualquier titular que interese sustituir tales elementos o

equipo, tendr que hacerlo conforme al tipo y diseo adoptado por el Consejo. La imposicin a todos los titulares de efectuar la sustitucin requerir que se cumpla con los requisitos dispuestos en el Artculo 38 (d) sobre obras de mejora. (f) Todo titular deber contribuir con arreglo al porcentaje de participacin fijado a su apartamiento en la escritura de constitucin, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso (f) del Artculo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares. (g) Todo titular observar la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los dems titulares, y responder ante stos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier ttulo, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas. (h) Ningn titular u ocupante de una unidad podr instalar o adherir objeto alguno en las paredes que pueda constituir un peligro para la seguridad de cualquier persona, de la propiedad comunal o la privada. (i) Todo titular u ocupante cumplir estrictamente con las disposiciones de administracin que se consignen en esta ley, en la escritura o el Reglamento a que se refiere el Artculo 36. (j) El adquirente de un apartamiento cuyo transmitente no sea el desarrollador, administrador interino o constituyente del rgimen, acepta la condicin manifiesta de los elementos comunes del condominio en la forma en que stos se encuentren fsicamente al momento de adquirir, y se subroga en la posicin del transmitente en cuanto a los derechos que tenga sobre iniciar cualquier accin en la que se impugne el cambio por violacin a esta Ley, a la escritura matriz o al reglamento del condominio. A este adquirente se le atribuir el conocimiento de los cambios manifiestos que existan en el inmueble para todos los efectos de la tercera registral. (Enmendado en el 1976, ley 157; 1999, ley 343; 2003, ley 103) Art. 15a Aviso al Director o Junta de Directores (31 L.P.R.A. sec. 1291m-1) Todo titular debe comunicar al Director o Junta de Directores dentro de los treinta das siguientes a la fecha de adquisicin de su apartamiento, su nombre, apellido, datos generales y direccin, la fecha y dems particulares de la adquisicin de su apartamiento, presentando los documentos fehacientes que acrediten dicho extremo, adems de registrar su firma en el Libro de Titulares. En caso de venta, cesin o arrendamiento del apartamiento el titular deber ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresin del nombre, apellidos, datos generales y direccin del adquirente o del arrendatario en su caso. Adems deber exigir al adquirente o al arrendatario la expresin de que conoce y observar plenamente los preceptos de esta Ley, el Reglamento y dems bases del rgimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso.

El titular arrendador seguir siendo el responsable exclusivo de las contribuciones para los gastos comunes y adems responder del cumplimiento de esta Ley y del Reglamento por parte del arrendatario. (Enmendada en el 2003, ley 103) Art. 16 Acuerdos para conservacin y uso de elementos comunes (31 L.P.R.A. sec. 1291n) Las obras necesarias para la conservacin o seguridad del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes sern acordadas por la mayora de los titulares. Si las de uso eficaz menoscabasen el disfrute de algn titular en particular, stas no podrn realizarse sin el consentimiento del titular afectado. Para toda otra obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble se requerir el consentimiento unnime de los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 17 Pago de obras urgentes; repeticin contra otros condueos (31 L.P.R.A. sec. 1291o) Cuando el inmueble o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparacin, seguridad o conservacin, cualquier titular podr hacerlas a sus expensas y repetir contra los dems para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante las justificaciones pertinentes. En el caso de obras urgentes o necesarias, la repeticin del gasto proceder, siempre y ,cuando la Junta de Directores, una vez notificada, hubiese dejado de actuar con la diligencia que ameriten las obras en cuestin, salvo situaciones de emergencia. El reembolso deber solicitarse no ms tarde de treinta (30) das de efectuado el gasto. La Junta verificar la solicitud de reembolso y, de proceder, realizar el pago en un trmino de treinta (30) das, si el mismo no excede el 10% del presupuesto, en cuyo caso se proceder conforme al Artculo 38 (d) 2. Salvo que as lo autorice la Junta, el titular no podr compensar dicho crdito con la deuda de mantenimiento. En ningn caso proceder la realizacin por un titular de las obras necesarias o el reembolso, si el Consejo de Titulares ha decidido posponerlas o no efectuarlas. El titular que se sienta perjudicado por tal decisin podr solicitar el auxilio de la autoridad competente. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 18 Prohibicin de construcciones nuevas u obras adicionales sin el consentimiento unnime. (31 L.P.R.A. sec. 1291p) Ningn titular podr, sin el consentimiento unnime de los otros y sin contar con los permisos correspondientes de las agencias pertinentes, construir nuevos pisos, hacer stanos o excavaciones, o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservacin del edificio. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 19 Derecho de retracto al transmitirse participacin pro indivisa (31 L.P.R.A. sec. 1291q) Cuando un apartamiento perteneciere pro indiviso a varias personas, y una transmitiere su participacin, corresponder a los dems comuneros de aquel apartamiento el derecho de retracto provisto en la [31 LPRA sec. 3922] de esta ley.

Art. 20 Distribucin de ganancias comunes. (31 L.P.R.A. sec. 1291r) Las ganancias comunes del inmueble se distribuirn entre los titulares de los apartamientos de acuerdo con el porcentaje que represente cada uno en los elementos comunes del inmueble, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos segn la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 21 Mayora de titulares y Consejo de Titulares, significado de trminos; qurum (31 L.P.R.A. sec. 1291s) El Reglamento a que hace referencia la [31 LPRA sec. 1293] de esta ley especificar cul de las dos siguientes definiciones de mayora regir para el inmueble en cuestin: (a) por lo menos la mitad ms uno de los titulares; o (b) por lo menos la mitad ms uno de los titulares cuyos apartamientos a su vez representen por lo menos el cincuenta y un por ciento de participacin en los elementos comunes, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos segn la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley. Del mismo modo siempre que en este Captulo se haga referencia al Consejo de Titulares se entender la totalidad de ellos, pero integrarn qurum para la adopcin de acuerdos, la mayora, segn sta, queda definida en el Reglamento, salvo los casos en que en este Captulo se disponga lo contrario. (Enmendado en el 1976, ley 157) Captulo II. De la Escritura Pblica sobre Propiedad Horizontal y su Inscripcin en el Registro de la Propiedad Art. 22 Contenido de la escritura pblica. (31 L.P.R.A. sec. 1292) La escritura pblica a que se refiere el Artculo 2 de esta Ley [31 LPRA sec. 1291] expresar las siguientes circunstancias: (a) Descripcin del terreno y descripcin general de lo all construido, con expresin de sus reas respectivas y materiales de construccin. (b) Descripcin de cada apartamiento y nmero de cada uno, con expresin de sus medidas, situacin, piezas de que conste, puerta principal de entrada y lugar con el cual inmediatamente comunique, y dems datos necesarios para su identificacin. (c) Descripcin de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados a cierto nmero de apartamientos, con expresin de cules sean esos apartamientos. (d) Indicacin clara del destino dado al inmueble y a cada uno de sus apartamientos. (e) Superficie de la totalidad de los apartamientos en el inmueble y superficie de cada apartamiento, fijndose de acuerdo con estas medidas el porcentaje que tengan los propietarios en

los gastos, ganancias y derechos en los elementos comunes. (f) Lo relativo a la administracin del inmueble, en su caso. (g) Y cuanto ms se refiere al inmueble y sea de inters hacerlo constar. (h) La expresin de las circunstancias incluidas en los incisos (a), (b), (c) y (e), se har de acuerdo a una descripcin certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a su cargo la realizacin de los planos del inmueble que sern presentados en el Registro de la Propiedad, conforme al Artculo 24 de esta Ley. Con la escritura se incluir, adems, (a) una copia certificada de la licencia de Urbanizador o Constructor expedida por el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, de ser esta requerida a tenor con lo dispuesto en la Ley Nm. 130 del 13 de junio de 1967, segn enmendada, y (b) una certificacin jurada por la persona que somete el inmueble al rgimen de propiedad horizontal en la que se haga constar: (1) Que los planos sometidos al Registro de la Propiedad son copia fiel y exacta de los aprobados por la Administracin de Reglamentos y Permisos e incluyen cualquier cambio efectuado en el inmueble a la fecha del otorgamiento; (2) Las reas comunes y privadas que an estn en construccin y la fecha en que se proyecta finalizarlas, as como la promesa de que se sometern al Registro de la Propiedad copias de los planos, debidamente certificados por la Administracin de Reglamentos y Permisos, en los que consten los cambios realizados en el proceso de construccin; (3) Que se ha cumplido con todos los requisitos de esta Ley, as como con las resoluciones y permisos de las agencias gubernamentales para someter el inmueble al rgimen. (4) Que se ha incluido en la escritura copia textual de la descripcin certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a su cargo la realizacin de los planos de] inmueble. (Enmendado en el 1976, ley 157; adicionado el inciso (h) en el 2003, ley 103) Art. 23 Contenido de la escritura de apartamiento individualizado. (31 L.P.R.A. sec. 1292a) La escritura que se refiera a cada apartamiento individualizado expresar las circunstancias previstas en el inciso (b) de la [31 LPRA sec. 1292] de esta ley relativas al apartamiento de que se trate y adems, el porcentaje que corresponda a dicho apartamiento en los elementos comunes del inmueble. Si el terreno en que enclava la estructura fuese posedo a ttulo de arrendamiento o de usufructo, la escritura as lo expresar especificando la fecha en que expira el trmino del arrendamiento o del usufructo. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 24 Copias de los planos a adherirse o formar parte de la escritura; autenticacin (31 L.P.R.A. sec. 1292b)

La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripcin del inmueble total y la copia certificada de la que origine la primera inscripcin del apartamiento individualizado, para su inscripcin en el Registro de la Propiedad, debern acompaarse como documentos complementarios las copias completas y fieles de los planos de dicho inmueble o de los croquis del apartamiento de que se trate, segn los casos, para que queden archivados en el Registro de la Propiedad. Dichos planos sern certificados, sin pago de derechos, por el Administrador de Reglamentos y Permisos e indicarn de modo grfico los particulares del inmueble o del apartamiento, segn los casos. Cuando se desee someter al rgimen de propiedad horizontal un inmueble existente cuyos planos no obren en los archivos de la Administracin de Reglamentos y Permisos, as se acreditar mediante certificacin expedida al efecto por el Administrador. En tal caso, se agregar a la copia certificada de la escritura que, bajo dicho rgimen origine la primera inscripcin del inmueble total, y a la copia certificada de la escritura que origine la inscripcin del apartamiento individualizado, un juego de planos segn edificado certificados por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la prctica de su profesin en Puerto Rico, que de modo grfico indiquen claramente los particulares del inmueble o del apartamiento, segn sea el caso. La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripcin del inmueble total para su inscripcin en el Registro de la Propiedad deber tener agregada adems una tasacin de dicho inmueble certificada por un tasador autorizado para la prctica de su profesin en Puerto Rico. Esta tasacin se usar para determinar los derechos de inscripcin a pagarse en el Registro de la Propiedad. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 25 Mtodo de inscripcin-En general (31 L.P.R.A. sec. 1292c) La propiedad horizontal queda organizada en el Registro por un sistema de fincas enlazadas entre s por notas marginales de mutua referencia. La inscripcin de lo construido en el terreno se llevar a efecto en la finca en que aparezca inscrito el terreno y se denominar finca matriz. Cada apartamiento se inscribir como finca aparte, en registro particular filial de la finca matriz, salvo que la edificacin est sobre suelo ajeno, en cuyo caso la finca matriz ser aquella donde est inscrito el edificio. Todas estas inscripciones irn precedidas de las palabras "Propiedad Horizontal". (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 26 Circunstancias especficas en relacin con la inscripcin del edificio en la finca matriz. (31 L.P.R.A. sec. 1292d) Al inscribirse el inmueble en la finca matriz, figurarn como circunstancias del asiento, aquellas que aparecen relacionadas en el Artculo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, en concordancia con las del Reglamento establecido para su ejecucin, y con el Artculo 22 de esta Ley, excepto que en cuanto a la descripcin de cada apartamiento contenido en el inmueble, a los efectos del asiento en la finca matriz, bastar que se exprese el nmero de apartamientos de que consta el inmueble, nmero y tipo de apartamiento en cada piso, con

expresin del nmero de cada uno, el rea y porcentaje de participacin que le corresponde en los elementos comunes, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el Artculo 27 siguiente para la inscripcin del apartamiento individualizado. Adems, se expresarn las obras que estuvieren en proyecto, las comenzadas y las realizadas, segn el caso. En dicho asiento quedarn tambin inscritos, de modo permanente, los elementos comunes, a favor del o de los que resulten ser titular o titulares del inmueble total, y en lo futuro de los apartamientos, sin expresar sus nombres y apellidos y en la proporcin correspondiente. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 27 Circunstancias especficas en relacin con la inscripcin de apartamientos en las fincas filiales. (31 L.P.R.A. sec. 1292e) Al inscribir los apartamientos en las fincas filiales, se expresarn como circunstancias del asiento las que resulten del Artculo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad en concordancia con las del Reglamento dictado para su ejecucin y con el Artculo 23 de esta Ley, excepto las referidas en la letra (a) del Artculo 22. En cuanto a la parte que en los elementos comunes generales o limitados, en su caso, les corresponda a los titulares de apartamientos, se har una oportuna y breve referencia al asiento de la finca matriz en que aparezcan inscritos. Mientras las obras no estn comenzadas sobre el suelo del respectivo apartamiento, no podr inscribirse ste como finca filial o independiente. Cuando las obras estn comenzadas, pero no concluidas en el apartamiento, debern sealarse las que ya estn realizadas y las que se encuentren pendientes de fabricacin. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 28 Declaracin en escritura pblica de terminacin de obras; inscripcin. (31 L.P.R.A. sec. 1292f) Las obras en proyecto o comenzadas, que hayan sido objeto de inscripcin conforme a la [31 LPRA sec. 1292d] de esta ley o las obras ya comenzadas a tenor con lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1292e] de esta leyo, debern declararse a su terminacin, en escritura pblica. Tal declaracin se har por los interesados y ser inscrita en el registro particular de la finca respectiva. Podr inscribirse la descripcin definitiva de cada apartamiento construido, aunque slo aparezcan registradas las obras en proyecto o en vas de construccin, debiendo ponerse nota marginal de referencia en la finca matriz. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 29 Transmisiones o gravmenes (31 L.P.R.A. sec. 1292g) La transmisin o gravamen previstos en la [31 LPRA sec. 1291c], de esta ley, se inscribirn en el registro particular de la finca matriz; pero en el supuesto de la sec. 1291d, la inscripcin se practicar en el registro particular filial del apartamiento, debindose abrir como finca nueva, atendindose a lo dispuesto en la ltima oracin de la [31 LPRA sec. 1292e] de esta ley. Art. 30 Tracto sucesivo; inscripcin de parte proporcional en elementos comunes, innecesaria. (31 L.P.R.A. sec. 1292h)

El tracto sucesivo se llevar a efecto en los registros filiales de respectivos apartamientos. La parte proporcional o porcentaje en los elementos comunes que corresponde al titular de cada apartamiento, se entender transmitida o gravada conjuntamente con ste, sin necesidad de inscribir dicha transmisin o gravamen de la parte proporcional de esos elementos en la finca matriz. Art. 31 Nuevos pisos, adquisiciones de terrenos colindantes, cancelacin de gravmenes y anotaciones preventivas. (31 L.P.R.A. sec. 1292i) No obstante lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1292h] de esta ley, las agregaciones de nuevos pisos o adquisiciones de nuevas porciones de terrenos colindantes, efectuadas por la totalidad de los titulares para que formen parte de los elementos comunes del inmueble se inscribirn en la finca matriz. Del mismo modo, la cancelacin total o parcial de gravmenes anteriores a la constitucin del inmueble en propiedad horizontal y las inscripciones o anotaciones preventivas que tengan referencia expresa al inmueble o a los elementos comunes del mismo en su totalidad, se practicarn en la finca matriz, dejando siempre constancia marginal de estas operaciones en los registros filiales. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 32 Descripcin en la escritura en caso de segregacin de porciones de terreno comn transmitidas por la totalidad de los titulares; inscripcin (31 L.P.R.A. sec. 1292j) En la segregacin de porciones de terreno comn, transmitidas por la totalidad de los titulares, la escritura pblica contendr la descripcin del inmueble tal como deba quedar despus de deducidas aquellas porciones de terreno. Esta nueva descripcin se practicar en la finca matriz. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 32a Divisin de apartamientos; consentimiento de titulares. (31 L.P.R.A. sec. 1292j-1) A menos que la escritura matriz, el Reglamento del inmueble o la Administracin de Reglamentos y Permisos especficamente lo prohban, los apartamientos y sus anejos podrn ser objeto de divisin material, mediante segregacin, para formar otra u otras unidades susceptibles de aprovechamiento independiente; o podrn ser aumentados por agrupacin de otras partes colindantes del mismo inmueble; pero ninguna segregacin o agrupacin as realizada tendr el efecto de variar el destino o uso dispuesto en la escritura matriz para el apartamiento o apartamientos que quedaren modificados. En tales casos se requerir, adems del consentimiento de los titulares afectados, la aprobacin por mayora del Consejo de Titulares, correspondindole al Director o a la Junta de Directores la fijacin de los porcentajes o cuotas de participacin, con sujecin a lo dispuesto en el Artculo 8 [31 LPRA sec. 1291f] y sin alterar los porcentajes correspondientes a los restantes titulares. La nueva descripcin de los apartamientos afectados, as como los porcentajes correspondientes, debern consignarse en la escritura pblica de segregacin o agrupacin que se otorgue, la cual no surtir efecto hasta tanto se inscriba en el registro particular de cada una de las fincas filiales afectadas, dejndose copia certificada archivada en el registro de la propiedad, unida a la escritura matriz. A dicha copia certificada se unir un plano, certificado por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la prctica de su profesin en Puerto Rico, que de modo grfico indique claramente los particulares del apartamiento o apartamientos segn resulten modificados. Cuando se tratare de una segregacin, dicho plano deber tambin aparecer

aprobado y certificado por la Administracin de Reglamentos y Permisos. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 33 Inscripcin de derechos reales sobre apartamientos no inscritos en dominio o posesin; forma de la solicitud (31 L.P.R.A. sec. 1292k) Quien tenga algn derecho real sobre cualquier apartamiento no inscrito podr solicitar la inscripcin de ste, mediante la observancia de las disposiciones de los Artculos 442, segundo prrafo, al 448, ambos inclusive, del Reglamento para la Ejecucin de la Ley Hipotecaria. Cuando la finca est inscrita a nombre de persona distinta, el que tuviere el derecho real sobre un apartamiento podr solicitar la inscripcin de su derecho, observando en lo pertinente lo dispuesto en el Artculo 246 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. El requerimiento o requerimientos al titular o titulares del inmueble, que no aparezcan an del Registro, a fin de que inscriban su derecho, sern notariales y por un plazo de diez (10) das hbiles. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 34 Renuncia al rgimen de propiedad horizontal--Condiciones para reagrupar las fincas filiales en finca matriz. (31 L.P.R.A. sec. 1292l) La totalidad de los propietarios de un inmueble constituido en propiedad horizontal o el propietario nico, podrn renunciar a este rgimen y solicitar del registrador la reagrupacin o refundicin de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que stas se encuentren libre de gravmenes, o en su defecto, que las personas a cuyo favor resulten inscritas las mismas presten su conformidad para sustituir la garanta que tengan con la participacin que corresponda a aquellos titulares en el inmueble total, dentro del rgimen de comunidad de bienes sealados en las [31 LPRA secs. 1271 et seq.] de esta ley. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 35 Reagrupacin no impedir la constitucin posterior del inmueble en propiedad horizontal. (31 L.P.R.A. sec. 1292m) La refundicin prevista en la [31 LPRA sec. 1292l] de esta ley no impedir, en modo alguno, la constitucin posterior del inmueble en propiedad horizontal, cuantas veces as se quiera y se observe lo dispuesto en este Captulo. Captulo III. De la Administracin y Seguro Art. 36 Reglamento; insercin o adhesin a escritura; copias certificadas archivadas en el registro. (31 L.P.R.A. sec. 1293) La administracin de todo inmueble constituido en propiedad horizontal se regir por lo dispuesto en este Captulo, y adems por un reglamento que deber insertarse en la escritura de su constitucin, o que se agregar a dicha escritura. Copia certificada de dicha escritura y del Reglamento, y de toda enmienda a los mismos, deber quedar archivada en el registro de la propiedad. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 36a Administracin inicial por el titular o titulares, poderes y deberes (31 L.P.R.A. sec. 1293-1)

El titular o los titulares que sometan el inmueble al rgimen de propiedad horizontal, asumirn la administracin inicial del inmueble, con todos los poderes y deberes que esta Ley confiere e impone, y los que el Reglamento confiera e imponga al Director o a la Junta de Directores, al Presidente y al Secretario. (a) La administracin interina comenzar tan pronto se venda el primer apartamiento. Desde este momento no podrn enmendarse ni la escritura matriz ni los planos del condominio sin el consentimiento de todos los titulares, excepto para conformar la escritura matriz con los planos inscritos. i) A partir de la primera venta, el desarrollador tendr las siguientes opciones para la administracin interina: 1) Asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento de las reas y facilidades comunales hasta que se venda el cincuenta y un por ciento (51 %) o el setenta y cinco por ciento (75%), a discrecin del desarrollador de los apartamientos. A partir de ese momento, los adquirentes de los apartamientos contribuirn proporcionalmente a los gastos prospectivos de mantenimiento de dichas reas y facilidades de acuerdo al porcentaje de participacin dispuesto en el Artculo 22, debiendo entonces aportar el desarrollador la suma correspondiente al porcentaje restante, independientemente del nmero de apartamientos que resten por construir o vender; o 2) Cobrarle a los titulares de los apartamientos vendidos, la parte proporcional del mantenimiento de las reas y facilidades comunales conforme al porcentaje dispuesto en el Artculo 22, sobre un presupuesto anual que preparar el desarrollador de conformidad con lo que ms adelante se establece en el nmero seis (6) de este inciso. El desarrollador aportar la suma correspondiente al porcentaje restante, independientemente del nmero de apartamientos que resten por construir o vender. Cualquier disposicin en contrario a los incisos 1) y 2) anteriores en la escritura matriz o en el Reglamento ser nula. ii) Cuando el desarrollador sufrague todos los gastos, segn la opcin dispuesta en el nmero 1) anterior, no tendr que rendir informes auditados de su gestin y podr continuar en la administracin interina hasta que se venda el cincuenta y un por ciento (51%) o setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamientos, a discrecin del desarrollador. Llegado este momento, los titulares vendrn obligados a asumir la administracin del condominio tan pronto el administrador interino convoque a la asamblea para elegir a la primera Junta de Directores, segn se provee en el inciso (c), una vez cumplido lo dispuesto en el inciso (f) de este Artculo. La asuncin de la administracin por los titulares no implicar renuncia alguna a los reclamos que procedieran contra el desarrollador por razn de la administracin interina. (b) El administrador interino tendr las siguientes responsabilidades: 1. Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administracin, vigilancia, conservacin, cuidado, reparacin y funcionamiento de las cosas y elementos de uso comn y de los servicios generales y necesarios para cumplir con lo antedicho en este inciso. 2. Llevar un libro de propietarios con el nombre, la firma, el nmero de telfono, la direccin

postal y residencial de los titulares, anotando las sucesivas transferencias de idntica manera y tambin los arrendamientos y conservando copia de las escrituras de venta que acreditan la titularidad de cada condmino. Cuando el desarrollador cobre a los titulares conforme a la opcin 2) anterior, el administrador interino tendr, adems de las responsabilidades enumeradas en el prrafo anterior, las siguientes: 3. Dirigir los asuntos financieros del condominio y llevar un libro detallado de todas las partidas de ingresos y egresos que afecten al inmueble y a su administracin, fijndose por orden de fecha y especificando los gastos de conservacin y reparacin de los elementos comunes. Cada egreso deber acreditarse con un comprobante, factura o recibo. El libro de los comprobantes, facturas y recibos deber estar disponibles para examen de los titulares en das y horas laborables. El Administrador Interino notificar a los titulares el lugar donde estarn disponibles. 4. Cobrar a los titulares las cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar cualquier otro cobro a que la comunidad tenga derecho, velando particularmente porque el titular de los apartamientos no vendidos an deposite en la cuenta de la comunidad de condminos la parte proporcional correspondiente a dichos apartamientos, incluidas las aportaciones al fondo de reserva. El administrador interino le cobrar a los titulares al momento del cierre, en concepto de cuotas adelantadas de mantenimiento, una (1) mensualidad del presupuesto a que se refiere el nmero (6) subsiguiente y dos (2) mensualidades como aportacin especial al fondo de reserva. El administrador interino no podr cobrar ninguna otra suma adelantada. 5. Notificar a partir de la primera venta a todos los titulares el presupuesto anual a base de los gastos reales y razonables de mantenimiento que se proyectan incurrir durante el ao siguiente a partir de la primera venta. 6. Formular el presupuesto velando porque el mismo responda razonablemente a las necesidades econmicas del condominio, cuidndose de no incluir en el mismo los gastos para la conservacin y mantenimiento de la propiedad antes de haberse vendido los apartamientos, ni gasto alguno relacionado con la terminacin de las obras de construccin del inmueble o de los apartamientos o con la gestin de venta de los mismos. El presupuesto proyectado slo podr modificarse previa notificacin a todos los titulares con treinta (30) das de antelacin a la conclusin del ao de operaciones presupuestario, para ser efectivo a partir del prximo ao operacional. 7. Notificar mensualmente a los titulares los ingresos y egresos del condominio y el balance de la cuenta en el banco durante el mes que antecede a la notificacin. 8. Llevar un libro de propietarios con el nombre, firma, nmero de telfono, direccin postal y residencial de los titulares, anotando las sucesivas transferencias de idntica manera y tambin los arrendamientos y conservando copia de las escrituras de venta que acreditan la titularidad de cada condmino. 9. Tener a disposicin de los titulares para examen, todos los contratos que otorgue relacionados con su gestin de Administrador Interino.

(c) El traspaso de la administracin se efectuar: (1) En los casos en que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento a los titulares a partir de la primera venta, tan pronto los titulares elijan a las personas que estarn a cargo de la administracin en una reunin extraordinaria que podr ser convocada en cualquier momento por cualquiera de los titulares de los apartamientos individualizados, o (2) tan pronto los titulares elijan a las personas que estarn a cargo de la administracin en una reunin extraordinaria que deber convocar el titular que someti el inmueble al rgimen de propiedad horizontal una vez se haya individualizado y enajenado ms de la mitad de los apartamientos o un nmero de apartamientos suficientes para que al sumar los porcentajes de participacin atribuibles a stos, el resultado exceda el cincuenta y uno por ciento. (d) En la reunin en que los titulares habrn de elegir las personas que ocuparn los cargos directivos, el titular o los titulares que hasta ese momento hayan estado a cargo de la administracin debern entregar al Consejo de Titulares toda la informacin y los documentos que ms adelante se enumeran. (e) El Comit de Transicin. Antes de elegir la primera Junta de Directores y previo al traspaso de la administracin a sta, cualquier titular podr convocar a una asamblea con el propsito de elegir un Comit de Transicin, cuya funcin ser la de obtener toda la informacin y documentacin pertinente relativa a la gestin de la administracin interina. La asamblea para elegir a este Comit se celebrar en la fecha y lugar que indique la convocatoria, que deber firmarla el titular o los titulares que convoquen, y para la cual constituirn qurum los titulares que comparezcan, quienes por mayora designarn a los integrantes del Comit. En el caso de que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento, si llegase el momento en que se hubiere vendido el cincuenta y un por ciento (51%) de los apartamientos, sin que los titulares hubieran constituido el Comit de Transicin, el Administrador Interino convocar a los titulares no ms tarde de cuarenta y cinco (45) das previo a la reunin en la que se habr de elegir a la primera Junta de Directores segn el inciso (c). El Comit de Transicin podr requerir del administrador interino y del desarrollador, cuando acte como administrador interino un informe del estado del condominio, y podr revisar todos los documentos pblicos relacionados con el mismo, tales como escrituras, permisos de uso, autorizaciones de agencias, etc. Tambin podr revisar e inspeccionar los documentos relacionados con las finanzas del regimen, incluida la fianza de fidelidad que ms adelante se establece. El Comit tendr derecho a copiar cualesquiera de estos documentos que interese. (f) Antes de celebrarse la asamblea dispuesta en el inciso (c), el Administrador Interino le entregar al Comit de Transicin: 1. Los libros de cuentas de la comunidad debidamente auditados y certificados por un contador pblico autorizado independiente, si a los titulares se les cobr por el mantenimiento de las reas y facilidades comunales durante la administracin interina. En este caso, el auditor pasar juicio, adems, sobre la razonabilidad de los gastos incurridos en el mantenimiento de la propiedad comunal durante dicha administracin interina. Si resultare alguna diferencia entre los

ingresos y los gastos a la fecha de la transferencia de la administracin, el administrador interino no tendr derecho a reclamar de los titulares dicha diferencia, ni a compensarla con la deuda que se certifique. 2. Copias certificadas por el Notario autorizante y las autoridades competentes de todos los documentos e instrumentos pblicos constitutivos del inmueble, disponindose que la copia certificada se expedir a favor del Consejo de Titulares libre de derechos, conforme a la Ley Nm. 75 del 2 de julio del 1987, segn sea enmendada. 3. El libro de propietarios, puesto al da. 4. Una certificacin del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor de que se ha prestado la fianza requerida en el inciso (12) subsiguiente. 5. Todos los fondos de la comunidad de titulares que tenga en su poder, incluida cualquier cantidad denominada como reserva, o de otra forma, que pueda haber retenido el acreedor hipotecario al momento del cierre de cada apartamiento. 6. Las cuentas bancarias, depsitos, valores, etc., pertenecientes a la comunidad de propietarios, con sus correspondientes hojas de depsito, de retiro, estados de cuenta, conciliaciones bancarias y todo otro documento relacionado. 7. Certificacin del estado de cualquier accin judicial, extrajudicial o administrativa relacionada con las reas comunes o con cualquier aspecto que afecte el funcionamiento del condominio. 8. Una certificacin jurada por el desarrollador o administrador interino de haberle entregado a cada nuevo propietario los siguientes documentos: a. Copia del Presupuesto del condominio; b. Copia de la Escritura Matriz y copia del Reglamento del Condominio; c. Copia del permiso de uso del apartamiento; d. Copia de esta Ley y del Reglamento Sobre Condominios del Departamento de Asuntos del Consumidor. 9. Una relacin de todos los pagos en concepto de cuotas de mantenimiento realizados por los titulares durante el perodo de la administracin interina, incluidos los realizados por el desarrollador por cuenta de las unidades no vendidas o no construidas an. 10. Los originales de todos los contratos otorgados por el desarrollador o administrador interino durante el perodo de su administracin . 11. Una copia del juego completo de los planos certificados archivados en

el Registro de la Propiedad en los que se reflejen, si algunos, los cambios efectuados a los planos originales presentados conforme al Artculo 22. 12. Copia certificada de las fianzas de fidelidad que entrarn en vigor al momento del traspaso de la administracin al Consejo de Titulares. Las fianzas debern prestarse por una entidad autorizada por el Comisionado de Seguros, para cubrir: a) la totalidad de las cuotas de mantenimiento que por ley vena obligado a aportar y no hubiere cubierto, segn stas hayan sido determinadas por el contador pblico autorizado que certifique los estados de situacin al momento del traspaso de la Administracin Interina a los titulares, segn se dispone en este Artculo. b) el desempeo negligente o culposo de sus funciones como administrador interino. En todo caso, esta fianza de fidelidad no ser por una cantidad menor de veinticinco mil dlares ($25,000.00). Dichas fianzas de fidelidad se emitirn a favor del Consejo de Titulares y se mantendrn vigentes durante dos (2) aos a partir del traspaso de la administracin a los titulares. El costo de la fianza aqu dispuesta, que se mantendr vigente por dos aos, as como de los gastos relacionados para la entrega de la informacin y documentacin anterior sern por cuenta del desarrollador. El Comit de Transicin le informar de sus gestiones y hallazgos al Consejo de Titulares en la reunin fijada para la eleccin de la Junta de Directores segn dispuesta en el inciso (c). Ningn contrato otorgado durante el perodo en que la administracin del inmueble estuvo a cargo del titular que Someti el mismo al rgimen de propiedad horizontal vincular al Consejo de Titulares a menos que los titulares, por voto mayoritario, ratifiquen dicho contrato. El desarrollador o administrador interino que incumpla las obligaciones establecidas en este Artculo vendr obligado a reembolsar al Consejo de Titulares, adems de las partidas que adeude y los daos que su incumplimiento pudiera haber causado, todos los gastos incurridos por el condominio para reclamar el cumplimiento de las referidas obligaciones, incluidos los honorarios pagados a abogados y a los peritos, todo ello sin perjuicio de la imposicin de multas administrativas a tenor con lo dispuesto en el Artculo 51 de esta Ley. Este Artculo se interpretar restrictivamente en proteccin de los derechos de los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 37 Extremos obligatorios en el Reglamento; modificacin del sistema; inscripcin. (31 L.P.R.A. sec. 1293a) El Reglamento podr contener todas aquellas normas y reglas en tomo al uso del inmueble y sus apartamientos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley. Proveer obligatoriamente a los extremos que siguen:

(a) Forma de administracin, indicndose si estar a cargo de un Director o de una Junta de Directores, con expresin de sus facultades, remocin y, en su caso, remuneracin. Deber especificar cules, si algunas, de sus facultades y deberes, podr delegar el Director o la Junta de Directores a un Agente Administrador.

(b) Sistema uniforme de convocatoria o citacin para las asambleas de los titulares, especificando el mtodo de notificacin que permita evidenciar la misma.

(c) Definicin del concepto de mayora que regir para el inmueble en cuestin.

(d) Persona que presidir y la que llevar el libro de actas en que han de constar los acuerdos.

(e) Cuidado, atencin y vigilancia del inmueble en sus elementos y servicios comunes, generales o limitados.

(f) Manera de recaudar los fondos de los titulares para el pago de los gastos comunes.

(g) Designacin y despido del personal necesario para la realizacin de obras y servicios comunes generales o limitados del edificio inmueble.

En cualquier momento, el titular nico del inmueble o, si hubiere ms de uno, las dos terceras partes de los titulares y de porcentajes de participacin en los elementos comunes del inmueble, independientemente de la definicin de mayora que rija para el condominio, podrn modificar el Reglamento, pero siempre deber quedar regulado cada extremo de los comprendidos en este Artculo. La modificacin tendr que constar en escritura pblica y, adems, se inscribir en el registro particular de la finca matriz, dejndose archivada en el Registro de la Propiedad copia certificada, segn dispone el Artculo 36.

La modificacin vincular a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto afirmativo de las dos terceras partes de los titulares o desde que haya transcurrido el plazo de treinta (30) das dispuesto en el Artculo 38C (e), sin que hubiera oposicin de ms de una tercera parte de los titulares. Respecto a tercero, la modificacin no surtir efecto sino a partir de la fecha de presentacin para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura pblica en que se haga constar la enmienda, unindose copia certificada de la misma a la de la escritura de constitucin del rgimen y tomndose nota del hecho de la modificacin del Reglamento en el registro particular de la finca matriz. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 37a [Uso mixto: Apartamientos destinados a usos no residenciales] Cuando se someta al rgimen de la propiedad horizontal un inmueble que contenga o haya de contener apartamientos destinados a vivienda conjuntamente con apartamientos destinados a usos no residenciales, el Reglamento proveer lo necesario para que no se estorbe el legtimo derecho de los titulares en el uso y disfrute de los elementos comunes, as como para que no se les imponga una carga econmica indebida por concepto de gastos comunes. Con este objetivo, se atendern los siguientes asuntos:

(1) La integracin de, por lo menos, un director en la Junta de Directores que sea titular de un apartamiento no destinado a uso residencial.

(2) Las provisiones mnimas para asegurar que los usuarios del rea no residencial tendrn acceso a stas durante horas hbiles, conforme al destino del apartamiento o del rea.

(3) Todas aquellas medidas y restricciones que sean necesarias para garantizar la paz y tranquilidad de los ocupantes de apartamientos residenciales, especialmente fuera de horas laborables.

(4) Las disposiciones relativas a los seguros de las reas y facilidades comerciales, as como al uso y mantenimiento de las mismas, de forma tal, que se proteja la inversin de sus titulares, sin menoscabar el derecho o agravar las obligaciones de los apartamientos residenciales. (Adicionado en el 2003, ley 103) Art. 38 Consejo de Titulares--Poderes y deberes (31 L.P.R.A. sec. 1293b) El Consejo de Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administracin del inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal. Estar integrado por todos los titulares. Sus resoluciones y acuerdos, adoptados en asambleas debidamente convocadas y constituidas, sern de ineludible cumplimiento por todos y cada uno de los titulares, ocupantes o residentes y

dems personas que se relacionen con el condominio.

El Consejo de Titulares tendr personalidad jurdica propia y de sus obligaciones frente a terceros respondern los titulares de forma subsidiaria y slo con su apartamiento.

El Consejo de Titulares no podr asumir la forma corporativa o de sociedad.

Corresponde al Consejo de Titulares:

(a) Elegir, por el voto afirmativo de la mayora, las personas que habrn de ocupar los siguientes cargos:

(1) El Director o la Junta de Directores. En los condominios donde concurran ms de quince (15) titulares deber elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un Presidente, un Secretario, y un Tesorero. El Reglamento podr disponer para puestos adicionales. Los tres directores indicados debern ser electos por separado a cada puesto.

Salvo los cargos de Director, Presidente, Tesorero o Secretario quien o quienes necesariamente pertenecern a la Comunidad de Titulares, el apoderado de un titular que acredite mandato expreso de ste, suscrito ante notario, podr ser electo para ocupar los dems cargos. Los directores respondern personalmente por sus acciones mientras acten como tales, slo cuando incurran en delito, fraude o negligencia crasa. En cualquier otro caso en que se le imponga responsabilidad pecuniaria a un titular por sus gestiones como director, el Consejo de Titulares cubrir dichos gastos. El Consejo podr adquirir plizas de seguros que cubran estos riesgos.

(2) El agente administrador, quien podr no pertenecer a la comunidad de titulares y en quien el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores podr delegar las facultades y deberes que les permita delegar el Reglamento. El Secretario del Departamento de Asuntos al consumidor podr adoptar reglamentacin para capacitar o certificar a los agentes administradores y el pago de los derechos correspondientes.

Salvo que el Reglamento disponga otra cosa, estos nombramientos sern por un ao prorrogable tcitamente por perodos iguales.

(b) Conocer las reclamaciones que los titulares de los apartamientos formulen contra los aludidos en el inciso anterior y removerlos, en todo caso, por acuerdo mayoritario tomado en reunin extraordinaria convocada al efecto.

(c) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles para el prximo ao fiscal y el estado de cuentas correspondientes al ao que finaliza.

(d) Aprobar la ejecucin de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realizacin. El presupuesto anual incluir una partida de fondo de reserva que no ser menor del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional del condominio para ese ano.

Dicho fondo se ir nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstruccin, cuando el Consejo de Titulares decidir si se contina o no aportando al mismo. Los dineros se conservarn en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y slo podr disponerse de todo o parte del mismo para la realizacin de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, segn se dispone a continuacin. Tan pronto el balance del fondo baje del lmite antes indicado, ser obligacin hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho lmite.

(1) Obras Extraordinarias: El Presidente y el Tesorero podrn realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para costear este tipo de obra, previa autorizacin mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto especfico. La institucin bancaria en que se deposite el fondo de reserva requerir una certificacin del Secretario del Consejo de Titulares jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicacin de la cantidad aprobada, y que la autorizacin del Consejo de Titulares no ha sido impugnada ante ningn foro judicial o administrativo.

Se entender por extraordinaria toda obra de mantenimiento no prevista en el presupuesto anual, que requiera el diez por ciento (10%) o ms de dicho presupuesto o la

imposicin de una derrama para su ejecucin.

(2) Obras Urgentes: El Presidente y el Tesorero podrn realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, cuya ejecucin requiera el diez por ciento (10%) o ms de dicho presupuesto o la imposicin de una derrama, previa autorizacin mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto especfico. La asamblea para autorizar el desembolso podr convocarse dentro del plazo de setenta y dos (72) horas sin necesidad de hacer una segunda convocatoria. Para el retiro de fondos destinados a obras urgentes bastar con que se le presente a la institucin bancaria en que se deposite el fondo de reserva una certificacin del Secretario del Consejo de Titulares jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicacin de la cantidad aprobada.

Se entender por urgente toda obra cuya ejecucin no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la restitucin de los servicios esenciales, tales como el suministro de agua, de electricidad o la puesta en funcionamiento de los ascensores.

(3) Obras de Mejoras: En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora slo podrn realizarse mediante la aprobacin de la mayora cualificada de dos terceras (213) partes de los titulares que a su vez renan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las reas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. El retiro de los fondos para estas obras se har siguiendo el mismo procedimiento establecido en el inciso (1) anterior.

Se entender por mejora toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestin o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las reas comunales.

Los titulares que posean elementos comunes limitados podrn realizar, a su costo, y luego de obtener el consentimiento de todos los titulares beneficiados, aquellas mejoras o inversiones que estimen convenientes para tal elementos comunes, siempre y cuando, las mismas no afecten la seguridad y solidez del edificio, ni menoscaben el disfrute de ninguna de las restantes unidades.

En los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, las dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, renan las dos terceras partes (2/3) de las

participaciones en los elementos comunes del inmueble, podrn aprobar las obras de mejora que estimen pertinentes, sin que para ello tengan que estar disponibles el dinero en el fondo de reserva que se establece en este Artculo. Por igual nmero de votos, podr variarse el uso fijado a un rea o a un local comercial o profesional, si as lo autoriza la escritura matriz.

(e) No empece lo dispuesto en los incisos anteriores, no se aprobarn cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algn apartamiento sin contar con el consentimiento de su titular. Tampoco podrn aprobarse obras, por la mayora calificada de dos terceras partes (2/3) que aqu se dispone, si las mismas, a juicio de perito, alteran la seguridad o solidez del edificio o su diseo arquitectnico. La alteracin de la fachada o del diseo arquitectnico del inmueble requerir el consentimiento unnime de los titulares.

(f) Imponer mediante el voto afirmativo de la mayora de los titulares, una cuota especial (i) al titular del apartamiento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legtimo derecho de los dems titulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento comn, que los gastos de operacin, mantenimiento o reparacin de dicho elemento comn sobrepasen los que razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad, (i) al titular del apartamiento que por la naturaleza de la actividad que legtimamente lleva a cabo en su apartamiento, conforme al destino que le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitucin, ocasione unos gastos comunes mayores a los que habra que incurrir si en el apartamiento en cuestin no se llevase a cabo la referida actividad. La cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se aadir y ser exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamiento .

(g) Aprobar la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con impedimentos fsicos.

(h) Aprobar o enmendar el reglamento a que se refiere el Artculo 36.

(i) Ordenar que se suspendan los servicios recibidos a travs o por medio de los elementos comunes generales, incluidos los servicios de agua, gas, electricidad, telfono y/o cualquier otro servicio similar a stos, a aquellos condminos morosos que, al no pagar sus cuotas de mantenimiento o su Parte proporcional del seguro comunal, se sirven graciosamente de los elementos a cuyo mantenimiento no contribuyen como les corresponde, adeudan dos (2) o ms plazos consecutivos de sus cuotas. Sin embargo, ante el incumplimiento del primer plazo la Junta de Directores o el Director enviar una notificacin para informar de la intencin de suspender los servicios al vencer el segundo plazo consecutivo de incumplimiento, segn el procedimiento determinado por el Consejo de Titulares y dispuesto en el Reglamento. Cuando se trate de una

derrama, cuyos plazos no se hayan incorporado a la cuota de mantenimiento mensual, la suspensin de los servicios podr efectuarse una vez transcurridos dos (2) meses desde el plazo final establecido para su pago, y al igual que en caso de falta de pago de las cuotas de mantenimiento, no se restituirn dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado. Previo a la interrupcin de los servicios antes mencionados, el Director o la Junta de Directores cerciorar que con ello no se afecten la salud o la vida de la parte afectada.

j) Autorizar a la Junta de Directores, mediante delegacin expresa en el Reglamento, para imponer multas al titular o residente que viole las normas de convivencia estatuidas en la escritura matriz, la ley o el Reglamento de hasta cien dlares ($100.00) por cada violacin.

(k) Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de inters general para la comunidad as, como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio comn. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 38a Reuniones, notificaciones, procedimientos. (31 L.P.R.A. sec. 1293b-1) El Consejo de Titulares se reunir por lo menos una vez al ao para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las dems ocasiones que convoque el Presidente, una mayora de los miembros de la Junta de Directores, o la quinta parte de los titulares o un nmero de stos cuyos apartamientos representen al menos el veinte por ciento de los porcentajes de participacin en los elementos comunes.

La convocatoria estar firmada por la persona o personas que convoquen e indicar los asuntos a tratar y hora, da y lugar de la reunin. Las citaciones se harn por escrito, entregndose en el apartamiento perteneciente a cada titular o por medio de carta certificada dirigida a la direccin que a esos fines haya designado el titular que no resida en su apartamiento.

La citacin para la reunin ordinaria anual, cuya fecha se fijar en el Reglamento, se har cuando menos con diez das de antelacin, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

El Consejo podr reunirse vlidamente an sin convocatoria, siempre que concurran la totalidad de los titulares y as lo decidan.

No ser necesaria la celebracin de una reunin del Consejo de Titulares para determinado propsito si todos los titulares con derecho a votar en dicha reunin renunciaren a la referida reunin y consintieren por escrito a que se tome la accin propuesta.

Independientemente de lo dispuesto en el Artculo 42 (e), por voto mayoritario del Consejo de Titulares podr autorizarse el reembolso al titular o a los titulares, de los gastos en que incurrieron, incluida una suma razonable por concepto de gastos legales si los hubiere, en sus gestiones para lograr la celebracin de una asamblea a cuya convocatoria se opona el Presidente o la Junta de Directores. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 38b Voto; representacin (31 L.P.R.A. sec. 1293b-2) La asistencia a las reuniones del Consejo de Titulares ser personal o por representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar esta ltima un escrito firmado por el titular. El poder tendr que estar fechado e indicar las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representacin, excepto que se trate de un poder general otorgado ante notario. Por Reglamento o por acuerdo del Consejo de Titulares se establecer la forma de determinar la autenticidad de la firma del titular antes de comenzar la asamblea.

La representacin en las asambleas de condominios en los que exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, la podrn ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean titulares, familiares de ste hasta el segundo grado de consanguinidad, el cnyuge o arrendatarios del condominio, o que sean mandatarios del titular en virtud de poder otorgado ante notario o el representante legal del titular. Ninguna de las personas autorizadas a representar a un titular podr ejercer el derecho al voto en representacin de ms de un titular.

Cada titular tendr derecho a un voto independientemente del nmero de apartamientos de que es propietario, para efectos del cmputo de mayora numrica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamiento para efectos del cmputo de mayora de porcentajes, dependiendo de la definicin del concepto de mayora que rija para el inmueble.

Cuando uno o ms apartamientos pertenecieren a una persona jurdica, sta designar, mediante resolucin corporativa, a la persona que la representar para que asista a las reuniones y ejercite el derecho al voto que le corresponda.

S algn apartamiento pertenece proindiviso a diferentes propietarios, stos nombrarn a una sola persona para que represente a la comunidad.

Si el apartamiento se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien salvo manifestacin en contrario, se entender representado por el usufructuario, debiendo ser expresa y por escrito la delegacin cuando se trate de acuerdos que requieran la unanimidad de los titulares o de obras extraordinarias o de mejora. Ninguna persona podr ejercitar el derecho al voto por delegacin en representacin de ms de un titular. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 38c Acuerdos del Consejo, normas; qurum; notificacin de ausentes (31 L.P.R.A. sec. 1293b-3) Los acuerdos del Consejo de Titulares se sometern a las siguientes normas:

(a) Salvo lo dispuesto para las reuniones convocadas conforme al Artculo 38 (d) 2, sobre obras urgentes, el qurum para las asambleas del Consejo de Titulares lo constituir una tercera parte (1/3) de los titulares que asistan personalmente o por representacin, o una tercera parte (1/3) de los titulares que asistan que a su vez renan una tercera parte (1/3) de las participaciones en los elementos comunes, dependiendo de la definicin de mayora que disponga el Reglamento.

(b) Cuando en una reunin para tomar un acuerdo, no pudiera obtenerse el qurum por falta de asistencia de los titulares en la fecha indicada en la convocatoria, se proceder a nueva convocatoria, con los mismos requisitos que la primera. La fecha para la reunin en segunda convocatoria podr incluirse en la primera, pero no podr celebrarse la asamblea antes de transcurridas veinticuatro (24) horas de la fecha para la reunin en primera convocatoria. En tal reunin constituirn qurum los presentes.

(c) En las reuniones celebradas en segunda convocatoria, la mayora requerida reglamentariamente para la adopcin de acuerdos se computar tomando como cien por ciento (100%) el nmero de titulares presentes o representados al momento de adoptarse el acuerdo.

(d) Cuando todos los titulares presentes en una reunin convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad, adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido sern notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) das a partir de dicha notificacin no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarn vinculados por el acuerdo que no ser ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.

La oposicin a un acuerdo que requiera unanimidad, deber fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, segn se dispone en el prrafo anterior, y en ningn caso podr basarse en el capricho o en la mera invocacin del derecho de propiedad. La oposicin infundada se tendr por no puesta.

Una vez se acuerde realizar determinado gasto, obra, o proyecto que requiera el voto unnime de los titulares, los detalles o medidas accesorias para la ejecucin y realizacin final de tal obra o proyecto, no estarn sujetos a la aprobacin de todos los titulares, bastando para ello, en caso de requerirse una consulta al Consejo, la autorizacin por voto mayoritario.

(e) Cuando en una reunin convocada para enmendar el Reglamento o para adoptar cualquier medida que requiera el voto de las dos terceras partes de todos los titulares, no pueda obtenerse la aprobacin de dichas dos terceras partes, aquellos que, debidamente citados, no hubieren asistido, sern notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por la mayora de los presentes, concedindoseles un plazo de treinta (30) das a partir de dicha notificacin para manifestar en la misma forma su conformidad o discrepancia con el acuerdo tomado. La discrepancia con las medidas o con las enmiendas propuestas en asamblea no podr fundarse en el capricho o en el mero ejercicio del derecho como titular. La oposicin infundada se tendr por no puesta. Disponindose que el voto de aquellos titulares que no manifestaren su discrepancia en la forma aqu dispuesta y dentro del plazo Concedido se contar a favor del acuerdo. Dicho acuerdo ser ejecutable tan pronto se obtenga la aprobacin de las dos terceras partes de los titulares.

(f) Los acuerdos del Consejo se reflejarn en un libro de actas. Las actas contendrn necesariamente el lugar, fecha y hora de la reunin, asuntos propuestos, nmero de titulares presentes, con expresin de sus nombres y porcentajes de participacin que estos representan, forma en que fue convocada la reunin, texto de las resoluciones adoptadas, los votos a favor y en contra y las explicaciones de votos o declaraciones de que cualquier titular quiera dejar constancia.

(g) Las actas sern firmadas al final de su texto por el Presidente y el Secretario. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 38d Director o Junta de Directores; poderes y deberes. (31 L.P.R.A. sec. 1293b-4) El Director o la Junta de Directores constituye el rgano ejecutivo de la comunidad de titulares y tendr los siguientes deberes y facultades: (a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administracin, vigilancia y funcionamiento del rgimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso comn y los

servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. (b) Preparar con la debida antelacin y someter al Consejo el presupuesto anual de gastos previsibles y de ingresos, fijando la contribucin proporcional que corresponda a cada titular. (c) Dirigir los asuntos financieros concernientes a las recaudaciones y pagos y anotar detalladamente en un libro las partidas de ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administracin, fijndoles por orden de fecha y especificando los gastos de conservacin y reparacin de los elementos comunes y tener disponibles para su examen por todos los titulares en das y horas hbiles que se fijarn para general conocimiento tanto del libro expresado como los comprobantes acreditativos de las partidas anotadas. (d) Cobrar a los titulares las cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar los dems cobros y pagos que sean necesarios, extendiendo los correspondientes recibos y cheques. (e) Abrir una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de condmines, en la cual depositar todos los ingresos del rgimen, realizando los depsitos dentro del trmino de su recibo que fije el Reglamento; girar cheques contra dicha cuenta para realizar todos los pagos que sean necesarios, cuidando de no extenderlos al portador y que cada uno tenga su comprobante o recibo correspondiente. (f) Someter para la aprobacin del Consejo el estado de cuentas correspondientes al ao que finaliza. El estado de cuentas deber indicar la cantidad total recibida por concepto de cuotas para gastos comunes y por otros conceptos, un desglose por partidas de todos los gastos incurridos, la remuneracin percibida por el agente administrador, si alguna, las cuentas a cobrar por concepto de gastos comunes y por otros conceptos, balance para el prximo ao y la cantidad disponible por concepto de fondo de reserva. El director o la Junta de Directores ser responsable de hacer que se notifique una copia del estado de cuentas a todo titular con quince (15) das de antelacin, por lo menos, a la fecha en que se celebre la reunin ordinaria anual. (g) Atender a la conservacin del inmueble y disponer las reparaciones ordinarias y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas necesarias dando inmediata cuenta al Consejo. (h) Llevar el libro de propietarios en el cual se anotarn los nombres, las firmas y dems datos de los titulares de los apartamientos, as como las sucesivas transferencias o arrendamientos que ocurran en relacin a esas unidades. El libro se utilizar para autenticar las firmas de los titulares cuando sea necesario. (i) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de este Captulo, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares. (j) Aumentar o disminuir las cuotas para gastos comunes y cubrir vacantes de miembros de la Junta de Directores sujeto a revocacin del Consejo de Titulares. (k) Relevar de sus funciones al Agente Administrador por justa causa. Se entender por justa causa, el desempeo negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violacin de las

normas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio o el incumplimiento de sus deberes establecidos contractualmente. El Director o la Junta de Directores [debern] convocar al Consejo de Titulares no ms tarde de treinta (30) das del relevo para informar de dicha accin, a fin de que ste acte segn estime conveniente.

(l) Todas las dems que le sean asignadas por el Reglamento o por el Consejo de Titulares. (Enmendado en el 1976, ley 157); 2003, ley 103 se enmienda el inciso (h), se aade un nuevo inciso (k) y se renumerar el anterior inciso (k) como inciso (l). Art. 38e [Presidente; poderes y deberes] El Presidente representar en juicio y fuera de l a la comunidad en los asuntos que la afecten y presidir las reuniones del Consejo. Comparecer a nombre del condominio para otorgar las escrituras y dems documentos en los que el Consejo de Titulares sea parte.

Cuando se trate de acciones para hacer cumplir sta o cualquier otra ley aplicable, el Reglamento del Condominio o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en representacin de ste, deba comparecer en pleito como demandado o querellado, el Presidente podr comparecer a nombre de dichos rganos y presentar las acciones y defensas que estime procedentes, seleccionando la representacin legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta. De las acciones tomadas, deber notificar a los titulares a la brevedad posible, convocando al Consejo para adoptar los acuerdos que se estimen convenientes.

Toda transaccin judicial o extrajudicial que exceda de cinco mil (5,000) dlares deber obtener la aprobacin del Consejo de Titulares. En los condominios comerciales o profesionales, el Reglamento podr fijar otra suma.

En todo caso, se presumir que el Presidente del condominio cuenta con la autorizacin el Consejo de Titulares para comparecer a nombre de ste en los foros pertinentes. (Adicionado en el 2003, ley 103)

Art. 38f Secretario; poderes y deberes (31 L.P.R.A. sec. 1293b-5) El Secretario tendr los siguientes deberes y facultades: (a) Redactar las convocatorias a las reuniones del Consejo y notificar las citaciones en la forma

dispuesta en la [31 LPRA sec. 1293b-1] de esta ley. (b) Redactar las actas de las reuniones del Consejo en el libro correspondiente. (c) Certificar conjuntamente con el Presidente las actas de cada reunin. (d) Expedir con vista al libro de actas todas las certificaciones que fueren necesarias con la aprobacin del Director o de la Junta de Directores. (e) Comunicar a los titulares ausentes, todas las resoluciones adoptadas, en la forma que este Captulo dispone para la notificacin de las citaciones a las reuniones del Consejo y dentro del trmino que disponga el Reglamento. (f) Custodiar a disposicin de los titulares toda la documentacin concerniente a las reuniones del Consejo. (g) Todas las dems funciones y atribuciones que lgicamente sean de su competencia, por la naturaleza de su cargo y aquellas que le sean asignadas por el Reglamento o el Consejo de Titulares. (Renumerado como Artculo 38f en 2003, ley 103) Art. 38g [Sndico; poderes y deberes] En los condominios donde no se logre elegir un Director o una Junta de Directores por no haber personas que puedan o quieran ocupar dichos puestos, cualquier titular podr acudir al foro competente para solicitar que se designe a un sndico que realice las funciones que le corresponderan al Director o a la Junta. El tribunal, si se tratare de un condominio en el que no exista un apartamiento dedicado a vivienda o, en su caso, el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, al designar al sndico fijar los honorarios que corresponda pagarle, tomando en consideracin el tipo de condominio y la complejidad de la gestin de direccin que deber realizar, y dictar aquellas rdenes que fueren necesarias para garantizar la pronta eleccin de un Director o Junta de Directores. Los honorarios del sndico se incorporarn al presupuesto de gastos comunes y sern sufragados por los titulares como parte de sus cuotas de mantenimiento. El nombramiento del sndico ser por seis (6) meses. El Secretario del DACO o el Tribunal en su caso podr relevar al Sndico de sus funciones a peticin de cualquier titular o por justa causa.

Se entender por justa causa, entre otras, el desempeo negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violacin de las normas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio.

El sndico rendir informes trimestrales de sus gestiones a los titulares, notificndole con copia al tribunal o al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, segn sea el caso. Salvo que el foro competente as lo autorice, el sndico no podr desempearse a la vez como agente administrador. (adicionado en el 2003, ley 103)

Art. 39 Contribuciones para pago de gastos de administracin y conservacin. (31 L.P.R.A. sec. 1293c) Los titulares de los apartamientos estn obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administracin, conservacin y reparacin de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, as como a cuantos ms fueren legtimamente acordados.

Ningn titular podr librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca, ni por haber incoado una reclamacin administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos relacionados con la administracin o el mantenimiento de las reas comunes, salvo que el tribunal o foro competente as lo autorice.

La cantidad proporciona con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinar, fijar e impondr al principio de cada ao calendario o fiscal y vencer y ser pagadera en plazos mensuales. El Reglamento podr disponer el cobro de una penalidad del diez por ciento (10%) de lo adeudado si transcurren quince (15) das de la fecha fijada para el pago de la mensualidad. En el caso de las deudas del Estado Libre Asociado el trmino ser de ciento veinte (120) das. En exceso de ese trmino la penalidad ser de un doce (12%) porciento de la totalidad de la deuda. Adems las cuotas que los titulares no cubran dentro del plazo fijado para su pago, devengarn intereses al tipo mximo legal. La falta de pago de tres o ms plazos consecutivos conllevar una penalidad adicional equivalente al uno por ciento mensual del total adeudado.

El titular moroso ser requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no verificar el pago en el plazo de quince das, se le podr exigir por la va judicial.

La deuda de un titular por concepto de gastos comunes se le podr reclamar judicialmente con arreglo al procedimiento abreviado y hasta el lmite dispuesto bajo la Regla 60 de Procedimiento Civil, segn enmendada.

Cuando se reclame la deuda por la va judicial, el Tribunal, a instancias del demandante, decretar el embargo preventivo de los bienes del deudor o deudores, sin otro requisito que la presentacin de una certificacin jurada por el Presidente y por el Secretario del Consejo de Titulares, ante un notario pblico u otro funcionario autorizado para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprob el gasto exigible y su cuanta, as como la gestin de requerimiento de pago a que se refiere el prrafo cuarto anterior. Una vez decretado el

embargo ser responsabilidad de la Junta de Directores presentar al Registro de la Propiedad una copia certificada de la orden para su anotacin en la finca pertinente.

Cuando el demandante as lo solicitare, en aquellos casos en que el titular moroso hubiere arrendado el apartamiento, el Tribunal podr ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares la cantidad total por concepto de cnones de arrendamiento, segn stos vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del titular.

Aquellos titulares que adeuden tres (3) o ms plazos consecutivos de cuotas, independientemente del nmero de apartamientos de que sean propietarios, quedarn temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos aquellos asuntos que requieran el consentimiento unnime; ni se contar su voto o su porcentaje de participacin para propsitos de qurum cuando esta Ley requiera tal consentimiento, hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular est al da en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestin. Adems, la Junta de Directores podr ordenar la suspensin del servicio de agua potable, electricidad, gas, telfono, as como los servicios de transmisin de voz, vdeo y data, y/o cualquier otro servicio similar cuando el suministro de stos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble. La suspensin podr ordenarse tambin cuando el titular no pague su parte proporcional del seguro comunal.

El titular u ocupante a quien se le hayan suspendido cualesquiera de los servicios comunales, segn lo dispuesto en esta Ley, que sin la autorizacin de la Junta o del Administrador, por s o a travs de tercero se reconecte a dichos servicios, o de cualquier otra forma se sirva ilegalmente de las facilidades comunes de las cuales ha sido privado, incurrir en una penalidad ascendente al triple de las sumas adeudadas, incluidos el principal y los intereses, sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas, o criminales que procedan. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 40 Preferencia de crditos contra titulares por parte en gastos; excepciones. (31 L.P.R.A. sec. 1293d) El crdito contra cualquier titular por su parte en los gastos a que se refiere la [31 LPRA sec. 1293c] de esta ley tendr preferencia sobre cualquier otro crdito de cualquier naturaleza excepto los siguientes: (a) Los crditos a favor del Estado Libre Asociado y la correspondiente municipalidad por el importe de las cinco (5) ltimas anualidades y la corriente no pagada, vencidas y no satisfechas de las contribuciones que graviten sobre el apartamiento. (b) Por la prima del seguro de dos (2) aos, del apartamiento o del inmueble total, en su caso, y si fuese el seguro mutuo por los dos (2) ltimos dividendos que se hubiesen repartido.

(c) Los crditos hipotecarios inscritos en el registro de la propiedad. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 41 Obligacin del titular por gastos comunes, gravamen (31 L.P.R.A. sec. 1293e) La obligacin del titular de un apartamiento por su parte proporcional de los gastos comunes constituir un gravamen sobre dicho apartamiento, una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamiento ser solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que ste adeude, a tenor con el Artculo 39, hasta el momento de la transmisin, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario ser responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.

La referida obligacin ser exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que comprende el apartamiento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e inscrito como finca filial en el Registro de la Propiedad, o enajenado a favor de persona alguna.

Cualquier institucin financiera que provea un financiamiento interino a una persona para la construccin de apartamientos y elementos comunes a ser sometidos o sometido al rgimen de propiedad horizontal y se convierta en dueo del inmueble en un procedimiento de ejecucin o dacin en pago, no ser considerada como desarrollador, administrador interino o constituyente del rgimen conforme dispone esta Ley, siempre y cuando la institucin financiera no rebase sus funciones usuales de un acreedor en la proteccin de su garanta de conformidad con las prcticas comerciales seguidas por instituciones financieras que proveen financiamiento interino de construccin de entidad financiera. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 42 Decisiones judiciales; impugnacin de acuerdos y determinaciones del Consejo, trmino (31 L.P.R.A. sec. 1293f) Los acuerdos del Consejo de Titulares y las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de Directores, del titular que somete el inmueble al rgimen que establece esta Ley, durante el perodo de administracin que contempla el Artculo 36A, del Presidente y del Secretario, concernientes a la administracin de inmuebles que no comprendan apartamientos destinados a vivienda o de titulares de apartamientos no residenciales en los condominios en donde exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, sern impugnables ante el Tribunal de primera instancia por cualquier titular que estimase que el acuerdo, determinacin, omisin o actuacin en cuestin es gravemente perjudicial para l o para la comunidad de titulares o es contrario a la ley, a la escritura de constitucin o al Reglamento a que hace referencia el Articulo 36. Las impugnaciones por los titulares de apartamientos destinados a viviendas se presentarn ante el Departamento de Asuntos del Consumidor.

(a) En las reclamaciones contra el Agente Administrador o la Junta de Directores se observar el siguiente procedimiento:

1. En la asamblea anual, el Consejo de Titulares elegir un Comit de Conciliacin compuesto por tres titulares, uno de los cuales se escoger de entre la Junta de Directores, excluido el Presidente.

2. Todo titular que presente una querella ante cualquier tribunal o foro pertinente impugnando cualquier accin u omisin de la Junta de Directores, deber demostrar que agot el siguiente procedimiento.

(aa) Haber solicitado por escrito la dilucidacin de su reclamo ante la Junta de Directores y que sta no atendi sus planteamientos en un plazo de treinta (30) das desde el acuse de recibo de la reclamacin. Esta reclamacin deber presentarse ante la Junta dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha en que se tom el acuerdo o determinacin, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha en que recibe la notificacin del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se lleg a tal acuerdo o determinacin. Si se tratare de una actuacin u omisin perjudicial, el plazo para presentar la reclamacin, ser dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha en que el titular tenga conocimiento de tal actuacin u omisin perjudicial.

(bb) La Junta podr resolver el asunto o someterlo motu propio al Comit de Conciliacin, salvo que el titular haya requerido que su reclamacin pase directamente a la consideracin de dicho Comit. El Comit deber resolver el asunto en el trmino de treinta (30) das desde que le fuera referida la reclamacin del titular y en todo caso dentro de un trmino mximo de sesenta (60) das desde que el titular presentara su reclamo ante la Junta.

(cc) Al presentar su querella el titular deber certificar que su reclamacin no fue atendida dentro de los trminos anteriormente provistos o que la solucin propuesta por la Junta o por el Comit de Conciliacin le es gravemente perjudicial.

El foro competente ante el cual se presente la querella o reclamacin podr eximir al querellante del requisito anterior, de as ameritarlo la naturaleza del caso.

La accin de impugnacin ante el foro apropiado de acuerdos y determinaciones que el titular estimase gravemente perjudiciales para l o para la comunidad de titulares deber ejercitarse dentro de los treinta (30) das siguientes a la notificacin por la Junta o por el Comit de Conciliacin de una decisin adversa al titular, o dentro de los treinta (30) das desde que fuere evidente que la Junta o el Comit de Conciliacin no habra de tomar accin frente a la reclamacin del titular, o en cualquier caso luego de transcurridos noventa (90) das desde que el querellante presentara su reclamacin ante la Junta.

(b) La impugnacin ante el tribunal o foro competente de los acuerdos adoptados por el Consejo de Titulares no requerir del procedimiento de dilucidacin previa ante la Junta de Directores.

La accin de impugnacin de acuerdos y determinaciones, que el titular estimase gravemente perjudiciales para l o para la comunidad de titulares deber ejercitarse dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha en que se tom dicho acuerdo o determinacin, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha en que recibe la notificacin del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se lleg a tal acuerdo o determinacin.

(c) La accin de impugnacin de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Consejo de Titulares, con excepcin de los realizados por el titular que somete el inmueble al rgimen, que violen las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del Reglamento del condominio, prescribir a los dos (2) aos de haberse notificado el acuerdo, tomado la accin o de conocerse la omisin. Para los titulares que impugnen este tipo de acuerdo del Consejo de Titulares, el trmino se computar a partir de la notificacin del mismo, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en el prrafo siguiente.

Al ejercitar la accin de impugnacin de acuerdos del Consejo de Titulares, el titular deber acreditar que estuvo presente o representado en la reunin en que se tom el acuerdo que impugna y que no vot a favor del mismo. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deber probar que su ausencia estuvo justificada.

(d) Para todo tipo de impugnacin ante el tribunal o foro competente, incluidos asuntos que hubiesen requerido el consentimiento unnime de los titulares, el querellante deber acreditar, adems, que est al da en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con el Consejo de Titulares. inclusive las derramas aprobadas. Este requisito no ser de aplicacin cuando la accin vaya dirigida a impugnar acuerdos relacionados con el establecimiento o la alteracin de cuotas o derramas.

Luego de or a las partes en controversia, el Tribunal o foro competente decidir lo que corresponda conforme a derecho, equidad y normas de buena convivencia. El acuerdo, la determinacin, omisin o actuacin sern provisionalmente vlidos, salvo que el Tribunal determine lo contrario.

(e) El foro de instancia en el que se diluciden las querellas o acciones presentadas por los titulares o por el Consejo de Titulares le impondr a la parte que hubiese procedido con temeridad el pago de los gastos del pleito o de la querella, as como el pago de una suma razonable por los honorarios de abogados en que realmente hubiese incurrido la parte que obtuvo el remedio solicitado. Slo mediante la renuncia expresa de la parte vencedora podr dispensarse a la otra parte del pago de honorarios.

El titular que prevalezca en cualquier reclamacin de su querella no tendr que contribuir a los honorarios o gastos legales en que incurra la Junta o el Consejo de Titulares, ni a la multa que, en su caso, pudiera imponrsele a la parte querellada. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 43 Seguro del edificio contra riesgos; derechos individuales de titulares. (31 L.P.R.A. sec. 1293g) Los titulares, mediante acuerdo de quienes representen la mayora, podrn asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las reas comunes generales, procomunales y limitadas de ste, as como otros riesgos para beneficio comn de los titulares, sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento. El titular que tenga un seguro particular para su apartamiento, o que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares.

Todo titular podr solicitar de la Junta de Directores la inspeccin de los documentos relacionados con los seguros comunales. La Junta de Directores podr sustituir el agente o corredor de seguros, siempre y cuando, las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas, o de mayor alcance y beneficio, y al mismo, o menor costo de la que estuviera vigente al momento del cambio, dando inmediata cuenta al Consejo de Titulares. (Enmendado en el 1976, ley 157; 2003, ley 103) Art. 44 Aplicacin de indemnizacin del seguro a reconstruccin; distribucin proporcional en ciertos casos; aplicacin de la sec. 1283; reglas para la reconstruccin (31 L.P.R.A. sec. 1293h) En caso de siniestro, la indemnizacin del seguro del inmueble se destinar, salvo lo

establecido en el Artculo 3, apartado 5, de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, a la reconstruccin del mismo.

Luego de recibir del asegurador una oferta de indemnizacin, la Junta de Directores preparar un plan de distribucin de los fondos para la reconstruccin, detallando las cantidades especficas que habrn de destinarse a la reconstruccin de cada apartamiento, conforme a las tasaciones realizadas, y a las restantes reas comunes del inmueble. El informe se circular a los titulares con no menos de quince (15) das de antelacin a la celebracin de una asamblea extraordinaria, convocada para considerar, exclusivamente, las ofertas presentadas y el referido informe. El Consejo de Titulares decidir finalmente, por voto mayoritario, todo lo relacionado a la indemnizacin, incluidas la aceptacin de las sumas ofrecidas por las compaas aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse.

Si el Consejo de Titulares decidiera recibir la suma total de la indemnizacin para distribuirla luego entre los condminos, los dineros se depositarn en una cuenta especial, de la cual slo podrn efectuarse retiros previa certificacin jurada de Tesorero y del Secretario en la que se acredite el acuerdo del Consejo de Titulares en el que se autoriza el retiro de fondos y que el mismo no ha sido impugnado en ningn foro judicial o administrativo.

El Consejo de Titulares adquirir una fianza de fidelidad para el Director o los directores, que responda por el manejo no autorizado de estos fondos. Cuando dicha reconstruccin comprendiere la totalidad del inmueble o ms de sus tres cuartas partes, no ser obligatorio hacerla. En tal caso y salvo convenio unnime de los titulares en otro sentido, se entregar la indemnizacin proporcionalmente a quienes corresponda, y en cuanto al resto del inmueble se estar a lo establecido en el Artculo 338 del Cdigo Civil. Si procediere hacer la reconstruccin se observar lo previsto para tal hiptesis en la escritura constitutiva de la propiedad horizontal y en su defecto, lo que acuerde el Consejo de Titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 45 Distribucin de costos de reconstruccin cuando el inmueble no est asegurado o cuando el seguro es insuficiente; modificacin de seccin por acuerdo unnime. (31 L.P.R.A. sec. 1293i) Cuando el inmueble no estuviere asegurado o la indemnizacin del seguro no alcanzare para cubrir el valor de lo que deba reconstruirse, el nuevo costo de edificacin ser abonado por todos los titulares a quienes afecte directamente el dao, en proporcin al porcentaje de sus respectivos apartamientos; y si alguno o varios de aquellos que integren la minora se negaren a ello, la mayora podr hacerlo a expensas de todos, en cuanto las obras les beneficien, tomando el acuerdo oportuno, que fijar los particulares del caso e inclusive el precio de las obras con intervencin del Consejo de Titulares.

Lo dispuesto en esta seccin podr variarse por acuerdo unnime de los interesados, adoptado con posterioridad a la fecha en que ocurriere el siniestro. Art. 46 Ley Hipotecaria y su Reglamento se considerarn complementarios. (31 L.P.R.A. sec. 1293j) Las disposiciones de la Ley Hipotecaria y del Reglamento para la Ejecucin de la Ley Hipotecaria se considerarn complementarias a las del presente Captulo. Art. 47 Edificios cubiertos por otras leyes; sometimiento al rgimen de propiedad horizontal. (31 L.P.R.A. sec. 1293k) Las disposiciones del Artculo 330 del Cdigo Civil, segn enmendado, sern aplicables a aquellos edificios cuyos pisos estn, a la fecha de vigencia de esta Ley, constituidos en virtud de los referidos preceptos legales, as como a aquellos edificios de no ms de cinco apartamientos cuyos titulares quieran acogerse a estos preceptos. Los edificios mencionados en el prrafo anterior podrn, no obstante, ser sometidos al rgimen establecido en esta Ley; previo cumplimiento con los requisitos del Artculo 2 de la misma.

Esta Ley no se entender como un impedimento para la constitucin de otros regmenes de copropiedad por pisos que puedan establecerse conforme a otras leyes o normativas. (Enmendado en el 2003, ley 103) Captulo IV. De la Venta de Apartamiento y del Foro Administrativo Art. 48 Radicacin de acciones de impugnacin. (31 L.P.R.A. sec. 1294) Se crea en el Departamento de Asuntos del Consumidor una Divisin Especial de Adjudicacin de Querellas de Condominios, para atender todo lo relacionado a todo condominio en el que exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda. Esta Divisin tendr un Director como Jefe, nombrado por el Secretario de dicho departamento. Sujeto a las disposiciones de la Ley de Personal vigente, el Secretario nombrar, adems, los supervisores, inspectores, funcionarios de consulta, oficiales examinadores o jueces administrativos, abogados del inters pblico y el personal administrativo necesario para la pronta atencin de las querellas presentadas por los titulares de apartamientos al amparo de esta Ley, o por la Junta de Directores al amparo de aquellas leyes especiales aplicables.

Se faculta adems al Secretario para adoptar un reglamento especial para la adjudicacin de las querellas presentadas en el departamento conforme se dispone en este Artculo, a tenor con lo dispuesto en el Artculo 51 de esta Ley.

Sin perjuicio de lo anterior, toda querella relacionada con la cubierta o los trminos y condiciones del contrato de seguros, ser referida a la Oficina del Comisionado de Seguros de Puerto Rico para su consideracin. Se faculta al Comisionado, de ser necesario, a adoptar un reglamento especial para la adjudicacin de las querellas que surjan bajo el rgimen de propiedad horizontal. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 49 Facultades del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor (31 L.P.R.A. sec. 1294a) Se faculta al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para emitir reglamentacin, conforme al procedimiento dispuesto en la Ley Nm. 170 de 12 de agosto de 1988, segn enmendada, conocida como "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme", dirigida a:

(a) requerir el registro de apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor antes de que los mismos se anuncien, se ofrezcan para la venta o se vendan.

(b) garantizar que se brinde a los compradores potenciales de apartamientos toda aquella informacin necesaria para que pueda hacer una decisin de compra inteligente.

(c) establecer criterios de publicidad y propaganda que aseguren una exposicin de informacin precisa y completa que pueda ser fcilmente comprendida por los compradores.

(d) establecer a favor del arrendatario que haya estado residiendo en un inmueble con anterioridad a la fecha en que el mismo se somete al rgimen de la propiedad horizontal aquellos derechos necesarios para evitar que se le desahucie, se le aumente la renta o se le perturbe para obligarlo a desalojar, sin antes haberle ofrecido una oportunidad real de comprar el apartamiento que reside o un trmino razonable para que lo desaloje.

(c) establecer un trmino razonable dentro del cual el vendedor original de un apartamiento que haya estado ocupado con anterioridad a la fecha en que el inmueble se somete al rgimen de la propiedad horizontal, responder por los vicios o defectos de dicho apartamiento.

(f) proteger los intereses de los adquirentes de apartamientos durante el perodo de la administracin del titular que somete el inmueble al rgimen de la propiedad horizontal,

conforme al Artculo 36A.

Esta reglamentacin ser aplicable a las ventas de apartamientos destinados a. vivienda que formen parte de un plan comn de promocin y venta de por lo menos diez apartamientos, excepto la que se emita de conformidad con los incisos (c) y (d) anteriores, la cual ser aplicable a toda venta de apartamientos destinados a vivienda. Dicha reglamentacin no ser aplicable a ventas de conformidad con una orden judicial o en las ventas efectuadas por algn gobierno o agencia de ste. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 50 Peticin de registro de apartamientos, derechos. (31 L.P.R.A. sec. 1294b) Toda peticin de registro de apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor vendr acompaada de un cheque a nombre del Secretario de Hacienda por la cantidad de veinticinco (25) dlares por cada apartamiento cuyo registro se solicite. No obstante, dicha cantidad nunca ser menor de quinientos (500) dlares ni mayor de dos mil (2,000) dlares. Por cada solicitud de enmienda a una peticin de registro se pagarn treinta y cinco (35) dlares. (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 51 Adjudicacin de controversias; multas administrativas; revisin judicial. (31 L.P.R.A. sec. 1294c) El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podr utilizar todos los poderes que le confiere la Ley 5 de 23 de abril de 1973, segn enmendada, [3 LPRA secs. 341 et seq.] conocida como Ley Orgnica del Departamento de Asuntos del Consumidor", tanto al adjudicar las controversias que surjan bajo esta Ley como para evitar que cualquier persona viole los reglamentos u rdenes emitidas bajo la misma incluyendo la imposicin de multas administrativas hasta un mximo de diez mil (10,000.00) dlares por cada infraccin. Todo reglamento, orden o resolucin que emita el Secretario al amparo de esta Ley podr ser reconsiderado y revisado judicialmente de conformidad con lo dispuesto en la Ley Nm. 170 de 12 de agosto de 1988, segn enmendada, conocida como "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme". (Enmendado en el 2003, ley 103) Art. 52 Fondo Especial, creacin (31 L.P.R.A. sec. 1294d) Por la presente se crea en el Tesoro de Puerto Rico un Fondo Especial, en el que ingresar todo el dinero que se recaude a tenor con las [31 LPRA secs. 1294b y 1294c] de esta ley que estar a disposicin del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para los fines de la ejecucin de los poderes que le confiere este Captulo. (Enmendado en el 1976, ley 157) Art. 53. [Plan de desastre y emergencia] Los condominios sometidos al rgimen de la presente Ley, debern aprobar y mantener un plan de desastre y emergencia, que deber actualizarse por lo menos cada tres (3) aos. Dicha revisin deber realizarse en consulta con las entidades gubernamentales, municipales y federales que sean pertinentes para la proteccin de la vida y la propiedad.

Adems, debern tomarse las medidas que sean necesarias para que el referido plan se le comunique a todos los titulares de la forma ms eficaz posible y con el tiempo suficiente para ser estudiado y comprendido. Dicho plan deber incluir las medidas que tomarn antes, durante y despus de un desastre.

Durante el mes de enero de cada ao, cada condominio notificar al Cuartel de la Polica de Puerto Rico correspondiente, a la Defensa CivilMunicipal y al Departamento de Bomberos de Puerto Rico, el nombre y telfono de los miembros de la Junta de Directores y de agente administrador, de forma que se mantenga un registro de las personas a contactarse en un momento de emergencia.

Asimismo, los condominios debern aprobar un plan de racionamiento de agua y de energa elctrica para ser implantado durante los perodos de desastre, o cuando se decrete un racionamiento por las agencias concernidas, con el fin de garantizar, equitativamente, un mnimo de uso de dichos recursos a todos los condminos.

El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor adoptar reglamentacin que estime necesaria para pautar las normas que debern observar, tanto los titulares individuales, como los Consejos de Titulares, en perodos de crisis de abastos de agua o de energa elctrica.

No obstante, los Consejos de Titulares quedan facultados para, previa autorizacin del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, adoptar planes alternos de contingencia, cuando las caractersticas particulares del inmueble hagan onerosa o irrazonable la implementacin del plan previsto en el Reglamento promulgado por dicho departamento. (Adicionado en el 2003, ley 103)

Art. 54. Separabilidad Las disposiciones de esta Ley se considerarn separables y la determinacin de un tribunal competente en cuanto a que alguna de sus disposiciones es nula no afectar las dems disposiciones de esta Ley. (Enmendado en el 2003, ley 103) Notas importantes: 1. La Ley Nm. 103 de 5 de abril de 2003 que enmienda casi la totalidad de los artculos de esta ley, en el Artculo 44 establece la vigencia de la misma. El artculo lee como sigue: Artculo 44. Vigencia. Esta Ley entrar en vigor noventa (90) das despus de su aprobacin y sus disposiciones regirn a todo inmueble sometido al rgimen de Propiedad

Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fuera sometido a dicho rgimen. 2. Vea la Exposicin de Motivos de la Ley Nm. 103 de 5 de abril de 2003 y el texto completo de la misma en la internet en www.lexjuris.com o presionando Aqu directo. 3. La Ley Nm. 104 de 25 de junio de 1958, qued vigente nuevamente por la ley Nm. 43 del 21 de mayo de 1996 al revocar la Ley Nm. 153 del 11 de agosto de 1995 que la haba revocado. Esta ltima qued completamente nula al ser revocada. 4. Para enmiendas posteriores visite en la internet www.lexjuris.com 5. Para ver la ley completa con todas las enmiendas actualizadas visite http://www.LexJuris.net (solo socio) Fecha Revisado: 30 noviembre de 2003

Presione Aqu para ir al Men de otras enmiendas posteriores a esta ley.

ADVERTENCIA Este documento constituye un documento de las leyes del Estado Libre Asociado de P.R. que est sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilacin y publicacin oficial de las leyes de Puerto Rico. Su distribucin electrnica se hace como un servicio pblico a la comunidad. LEXJURIS.COM siempre est bajo construccin.

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