Examen prctico Negocios Civiles Inmobiliarios Anlisis de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Seccin 1, Sentencia nm.

133/2007 de 13 de febrero, RJ/2007/716.

Alumno: Andrs Eduardo Surez Ros Telfono mvil: 633017534 Correo electrnico: andres_sr@hotmail.com

HECHOS

1. El 15 de julio de 1995, doa Sonia en su carcter de compradora y don Emilio en su carcter de vendedor, celebraron contrato de compraventa, respecto de una parcela rstica en el sitio de Espadauelas, en el trmino municipal de Chiclana de la Frontera, de ochocientos ochenta y seis metros cuadrados de superficie, en la que se encontraba ubicada un vivienda chalet de cien metros cuadrados aproximadamente y un pozo para suministro de agua, por el precio de nueve millones de pesetas. En la clusula tercera del contrato se estipulo que el suministro elctrico sera por cuenta de la parte compradora.

2. El mismo 15 de julio la actora doa Sonia y su hermana doa Luca, como vendedoras, y don Emilio, como comprador, celebraron otro contrato de compraventa por el que las primeras transmitan al segundo un trozo de tierra plantado de via, al sitio de Los Visos, en Chiclana de la Frontera, de una aranzada de cabida, igual a cuarenta y cuatro reas, setenta y una centireas, por

un precio de nueve millones de pesetas que se deca entregado en el acto por la parte compradora.

3. Posteriormente a la celebracin de dichos contratos, doa Sonia, fue advertida por la Compaa Sevillana de Electricidad de la imposibilidad de obtener servicio de energa elctrica para la vivienda adquirida.

4. Por lo anterior, doa Sonia consulto al respecto al Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, el cual le inform lo siguiente:

a) Que la finca vendida por el don Emilio se encuentra clasificada como suelo no urbanizable, siendo la extensin mnima a efectos de edificacin de diez mil metros cuadrados; b) La vivienda en comento carece de licencia de obra y de primera ocupacin, siendo objeto de expediente sancionador n 64/93, sin que la misma sea legalizable; c) En relacin con la posibilidad de otorgar permisos y licencias para la ejecucin de obras y formalizacin de contratos de suministro de energa elctrica, no procederan tales licencias por tratarse de dotacin a una parcelacin ilegal en suelo no urbanizable que vendra a consolidar un ncleo de poblacin no autorizado ni previsto por el planeamiento.

5. El 1 de diciembre de 1995, doa Sonia y doa Luca requirieron por va notarial a don Emilio, para que diera por resueltos los contratos mencionados, reintegrando las cantidades que se le entregaron y bajo apercibimiento de que en otro caso se

ejercitaran las oportunas acciones judiciales, incluida la reclamacin de daos y perjuicios; requerimiento al que don Emilio no contest.

6. Doa Sonia y doa Luca interpusieron ante el Juzgado de Primera Instancia demanda de juicio declarativo de menor cuanta contra don Emilio, solicitando la rescisin del contrato de compraventa del chalet, y subsidiariamente la nulidad del contrato de compraventa del terreno dado en pago, as como el pago de costas judiciales.

7. El 4 de diciembre de 1998 el Juzgado de Primera Instancia nm. 3 de Chiclana de la Frontera dict sentencia por la que desestim la demanda formulada por doa Sonia y doa Luca contra don Emilio y, estimando la reconvencin opuesta por ste ltimo, condenando a las demandantes a elevar a pblico el contrato de compraventa celebrado sobre la citada finca rstica que le haba sido vendida en fecha 15 de julio de 1995.

8. Doa Sonia y doa Lucia apelaron ante la Audiencia Provincial de Cdiz, misma que dict sentencia revocando la sentencia citada en el numeral precedente, y otorgando la rescisin del contrato de compraventa celebrado entre doa Sonia y don Emilio, as como declarando la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre doa Sonia y doa Luca, como vendedoras, y don Emilio como comprador, respecto de la finca plantada de via sita en Los Visos.

9. Contra la resolucin sealada en el numeral anterior, don Emilio interpuso recurso de casacin ante el Tribunal Supremo, el cual llevo a cabo el siguiente:

ANLISIS Y FUNDAMENTOS DE DERECHO

El Tribunal Supremo en la sentencia objeto de estudio analiza principalmente tres argumentos:

A) Incorrecta interpretacin del artculo 45 del Real Decreto 1/92 del 26 de junio por el que se aprob el Texto Refundido de la Ley Sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana.

El artculo 45 del Texto Refundido de la Ley Sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, en su apartado 1 establece que el que enajene terrenos no susceptibles de edificacin segn el planeamiento, o edificios e industria fuera de ordenacin, deber hacer constar expresamente estas situaciones en el correspondiente ttulo de enajenacin. Asimismo, en su apartado 4 seala que la infraccin de cualquiera de las anteriores disposiciones facultar al adquirente para rescindir el contrato, en el plazo de un ao a contar desde la fecha de su otorgamiento, y exigir la indemnizacin de los daos y perjuicios que se la hubieren irrogado. Por su parte, el Cdigo Civil en su artculo 3 establece que las normas se interpretarn segn el sentido propio de sus palabras

De la interpretacin concatenada de los preceptos en cita, el Tribunal Supremo desestima el motivo, toda vez que al sealar el citado artculo 45 el adverbio expresamente, no deja lugar a dudas que en el contrato de compraventa se debi asentar la situacin respecto a la condicin urbanstica del chalet.

Asimismo, desestima el argumento del demandado en el sentido de que la interpretacin rigorista de dicho artculo generara incertidumbre jurdica en el trfico jurdico inmobiliario,

ya que el mismo era un profesional en la intermediacin mobiliaria, por lo cual es inconcuso que tena conocimiento de la condicin del chalet y de la normativa aplicable a esa transaccin.

B) Conexidad entre los contratos de compraventa celebrados.

El Tribunal Supremo desestima el argumento de la demandada respecto a la interpretacin literal de los artculos 1.281 y 1.282 del Cdigo Civil, tratando de desestimar con ello la conexidad de los multicitados contratos de compraventa de 15 de julio de 1995.

Lo anterior, es desestimado ya que seala la Audiencia Provincial de Cdiz no se basa en un elemento gramatical, sino de la conexin entre ambos a efectos del pago, ya que doa Sonia no tena el metlico para abonar el precio del primer contrato.

C) Nulidad de la segunda compraventa por ausencia de consentimiento.

En el recurso de casacin la demandada considera infringidos los artculos 1265 y 1266 del Cdigo Civil, as como una incorrecta aplicacin de los artculos 1300, 1303 y 1308 del ordenamiento en cita. Lo anterior, aludiendo al carcter inexcusable del error ya que la parte compradora en el primer contrato de compraventa debi adoptar las mnimas medidas de informacin y precaucin.

A lo anterior, el Tribunal Supremo sostuvo que no existe infraccin a los artculos mencionados por la demandada, ya que no puede alegarse el carcter excusable del error padecido por la parte contraria cuando es fruto de la mala fe negocial de quien oculta conscientemente la inhabilidad del objeto del contrato faltando adems al

cumplimiento de una exigencia legalmente impuesta, como era en el caso la de hacer partcipe al comprador de las circunstancias urbansticas del terreno y vivienda adquiridos segn la exigencia del artculo 45 del TR de la Ley sobre Rgimen jurdico del Suelo y Ordenacin Urbana.

As las cosas, el Tribunal Supremo partiendo de la existente conexin de ambos contratos de compraventa, seal que la Audiencia Provincial de Cdiz de manera correcta determin que el segundo contrato no se habra celebrado sin el primero, ya que s doa Sofa y doa Luca hubiesen tenido conocimiento de las condiciones de la primera transmisin la venta del chalet- no hubiesen pactado con don Emilio, ya que era una construccin que haba sido declarada ilegal y que no poda contar con los servicios elementales como el de suministro de energa elctrica.

VALORACIN PERSONAL RESPECTO A LA SENTENCIA

En lo personal difiero del criterio sostenido por el Tribunal Supremo en la sentencia que nos ocupa, por las siguientes consideraciones:

A) No existe error en el contrato de compraventa.

Contrario a lo que reafirma el Tribunal Supremo respecto a la decisin de la Audiencia Provincial de Cdiz, considero no existen vicios en el consentimiento toda vez que si bien es cierto no se asent en el contrato de compraventa primigenio la situacin de ilegalidad del chalet, tambin lo es que se especificaron los datos de inscripcin en el Registro de la propiedad con lo cual la compradora pudo verificar el estado que guardaba la propiedad.

En efecto, si doa Sofia como compradora hubiese hecho antes de comprar la parcela rstica una simple consulta en el Registro de la propiedad, claramente se hubiese podido apreciar la anotacin preventiva donde se hace constar el expediente de disciplina urbanstica1.

Asimismo, como se desprende del apartado de hechos, en la clusula tercera del contrato de compraventa de 15 de julio de 1995, se pacto que el suministro elctrico sera por cuenta de la parte compradora, obligacin la cual contrajo doa Sofa, por lo cual al adquirir dicha obligacin debi tener la precaucin y diligencia para conocer que es condicin sine qua non tener una licencia de obra y primera ocupacin para obtener el suministro de energa elctrica.

As las cosas, contrario a lo que sostiene el Tribunal Supremo, no se configura la excusabilidad y por consiguiente no se cumplen con los requisitos consagrados en el artculo 1266 del Cdigo Civil del error para que sea invalidante el consentimiento prestado.

B) El Tribunal Supremo no entro al estudio de la posibilidad de legalizar el chalet

Considero el Tribunal Supremo debi matizar su decisin ya que en ningn momento entra al estudio de si es legalizable el chalet, nicamente toma en consideracin el dicho del ayuntamiento contenido en la consulta hecha por doa Sofa respecto a la no legalizacin de la vivienda-, lo anterior acarrea como consecuencia que pudiera interpretarse el criterio del Tribunal en el sentido de que cualquier contrato de

Carrasco Perera, ngel. Derecho de la Construccin y la Vivienda, Editorial Dilex. S.L., 6 edicin, p. 217.

compraventa de vivienda, que verse sobre una vivienda que no tenga licencia con independencia de si es legalizable o no, es considerado nulo.

En efecto, el Tribunal Supremo nicamente entra al estudio de los preceptos aplicables del Cdigo Civil en materia de contratos y del artculo 45 del TR de la Ley sobre Rgimen jurdico del Suelo y Ordenacin Urbana, contenida en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 junio,2 considerando el que suscribe que debi de analizar tambin los artculos 12, 16, 22 y 38 de este ltimo ordenamiento jurdico.

En efecto, de la lectura de los artculos mencionados del TR de la Ley sobre Rgimen jurdico del Suelo y Ordenacin Urbana, aplicados al caso concreto, se advierte que el chalet en comento no era legalizable, con dicho anlisis el Tribunal hubiese dejado un precedente claro en el cual no existiera lugar a duda de que existe lesin en el contrato porque se trataba de una vivienda ubicada en un suelo no urbanizable, no legalizable y por consecuencia el otorgamiento de las respectivas licencias no era procedente.

Lo anterior, cobra mayor sentido si se piensa en el caso hipottico de que si el chalet adquirido por doa Sofa, hubiese sido legalizable, considero, el sentido de la decisin cambiara ya que al obligarse a instalar el suministro de energa elctrica podra alegarse que dicha obligacin inclua el requisito necesario de obtener las respectivas licencias de obra y primera ocupacin, o bien, se hubiese podido condenar a don Emilio nicamente a

Cabe destacar que el Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen jurdico del Suelo y Ordenacin Urbana, contenida en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, era la ley aplicable en el momento del caso, posteriormente con la decisin del Tribunal Constitucional 61/1997 varios de sus preceptos fueron declarados inconstitucionales, posteriormente se publico la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se adoptan con carcter urgente y transitorio disposiciones en materia de Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana en tanto se aprob la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

la respectiva regularizacin mediante la realizacin de gestiones y pago de dicha regularizacin, preservando as la voluntad contractual de las partes.