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Propiedades especiales

Derechos Reales
Comisin 7942
Eduardo Molina Quiroga

Propiedades especiales
Clubes de campo Barrios cerrados Cementerios privados
Tiempo compartido o multipropiedad Derechos reales o personales? Asimilables a otras figuras preexistentes o derechos nuevos autnomos- ?

Clubes de campo- Barrios cerrados


Complejo urbanstico" o "Urbanizacin especial" Sector, distrito o zona regido por un plan de ordenamiento especial que se caracteriza por: existencia de mltiples inmuebles o unidades parcelarias independientes vinculados por un similar destino funcional, presencia de servicios comunes constitucin de relaciones jurdicas de carcter real posible creacin de una entidad que agrupe a los propietarios y preste los servicios comunes

XXII Jornadas Nac.D.Civil


Urbanizaciones privadas (unanimidad) De lege lata. El rgimen legal de la propiedad horizontal es el que guarda mayor afinidad para las formas coparticipativas de propiedad: clubes
de campo, barrios cerrados, parques industriales, centros de compra, clubes nuticos, pueblos de chacras, de vias y dems urbanizaciones privadas.

XXII Jornadas Nac.D.Civil


Interpretacin funcional y dinmica de la ley 13.512, que posibilite su aplicacin a las mismas. Es recomendable la derogacin de las normas locales que impiden la aplicacin de la LPH a estos complejos y del acceso registral de los reglamentos convencionales de estas urbanizaciones, con independencia de la configuracin jurdica que hubiesen adoptado.

XXII Jornadas Nac.D.Civil


De lege ferenda. Resulta imperioso que el Poder Legislativo de la Nacin dicte normas que regulen las urbanizaciones privadas a fin de dar seguridad jurdica a los adquirentes. Despacho A. El derecho real de propiedad horizontal es el que mejor atiende a dicha finalidad. En consonancia con lo declarado por las XIV JNDC (Tucumn, 1993), se recomienda la modificacin de la ley 13.512 para su mejor adaptacin a las nuevas realidades inmobiliarias.

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De lege ferenda. Despacho B: A los fines de regular estas nuevas manifestaciones de propiedades coparticipativas, es menester el dictado de una ley especial que, incluyendo el derecho real de propiedad horizontal, las contemple con una tipicidad genrica, precisando en captulos las particularidades de cada una.

Proyecto 1998
Conjuntos inmobiliarios
Los clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerios privados, centros de compras, y entidades similares, pueden sujetarse al rgimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal. En los conjuntos inmobiliarios sometidos al rgimen de PH o que se sujeten a l, slo son necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vas de acceso y comunicacin e instalaciones de uso comn.

Proyecto 1998
Conjuntos inmobiliarios
El reglamento de propiedad y administracin puede: establecer limitaciones edilicias o de otra ndole, instituir una administracin con el carcter de mandatario irrevocable, y facultar al consorcio para adquirir nuevos inmuebles para integrarlos al conjunto inmobiliario como unidades funcionales, o cosas y partes comunes. En este caso quedan modificados de
pleno derecho los ttulos de todas las unidades, y se debe tomar razn en los respectivos asientos registrales.

Cementerios privados
Cementerio: lugar destinado al descanso de los restos mortales Influencia religiosa - Iglesias Orbita Estado Subsistencia cementerios coletividades Cementerios pblicos: Dominio pblico Municipios Cementerios privados: personas privadas que,
persiguiendo fines de lucro y sin perjuicio de reconocer el ejercicio de la polica mortuoria por parte del Estado, otorgan a los particulares derechos sobre determinadas parcelas a los efectos de la inhumacin de cadveres, a cambio del pago de un precio. Problemas: naturaleza jurdica; cotitularidad de sepulturas,
embargo y ejecucin de sepulturas, prescripcin adquisitiva de sepulturas; defensa del derecho sobre la sepultura.

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Cementerios privados
De lege ferenda. Despacho A. El cementerio privado debe estructurarse como derecho real privatstico sin perjuicio de las restricciones y lmites de naturaleza administrativa en funcin de su particular afectacin (mayora). Despacho B. Los cementerios deben ser del dominio pblico confiriendo derechos de naturaleza administrativa (minora).

Tiempo compartido
Sistemas tursticos de tiempo compartido Ley 26.356
Uno o ms inmuebles, afectados a su uso peridico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino. La ley 26.361, modif. Ley Defensa del Consumidor ha incluido expresamente a las expresiones modernas de la propiedad inmobiliaria. El nuevo texto comprende, adems de los servicios, la contratacin sobre toda especie de cosas, sealando expresamente a la adquisicin de derechos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.(CNCom, sala B, 21/10/2009, Cantarella, Lidia Juana y
otro c/Brenna y Asociados S.A., elDial - AA5A01)

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Tiempo compartido
De lege lata. La ley 26.356 de Sistema Turstico de Tiempo Compartido (STTC) es insuficiente como instrumento de seguridad jurdica y presenta graves y ostensibles defectos de tcnica legislativa De lege ferenda. Es necesario que el Poder Legislativo regule adecuadamente el derecho de tiempo compartido. Despacho A. La regulacin de este derecho debe otorgar a los particulares la posibilidad de optar por un derecho real o personal (mayora). Despacho B. Debe regularse exclusivamente como derecho real (primera minora) Despacho C. Debe regularse exclusivamente como derecho personal (segunda minora)

Proyecto 1998
Tiempo compartido
La asignacin de usos y goces sucesivos o alternados por perodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al rgimen de los derechos personales o del condominio con indivisin forzosa sin lmite de tiempo. En este caso
el condominio con indivisin forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura pblica del reglamento de condominio y administracin y slo es oponible a terceros interesados de buena fe mediante su inscripcin en el registro inmobiliario. El reglamento puede instituir una administracin con el carcter de mandatario irrevocable. El reglamento de condominio y administracin se integra al ttulo de asignacin del uso y goce.

Conclusiones
La PH como derecho real autnomo tiene por objeto el edificio construido y se ejerce sobre UF y partes comunes de ste. Las llamadas propiedades especiales presentan similitudes: parcelas (UF) propias; espacios comunes; gastos (expensas) Y diferencias: terreno comn? (vas circulacin, cercos perimetrales; instalaciones sanitarias, seguridad); rganos de administracin; restricciones edilicias

Conclusiones
Deben legislarse como derechos reales ? o personales ? o dejar librado a la voluntad de las partes su carcter? Este criterio no afectara el principio del nmero cerrado? Es necesario considerar los antecedentes doctrina JNDC Proyecto de 1998 y sus antecedentes en la materia

Preguntas?

Eduardo Molina Quiroga

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