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Comisin 7942 Derechos Reales Molina Quiroga TP 5

Trabajo Practico N 5 Lectura obligatoria del fallo: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L, 07/05/1997, Paz, Enrique A. c. Barrio Hctor E. y otro, LA LEY1998-D, 743 CONSIGNAS: 1. Distinga los diversos tipos de muros desde el punto de vista fsico. 2. Distinga los diversos tipos de muros desde el punto de vista jurdico. 3. Suponga que una persona viene a consultarlo a su estudio. l construy hace 18 aos una pared. La misma separa su casa de un terreno vecino. Si bien roza la lnea separativa de ambos inmuebles, se encuentra ntegramente dentro de su terreno y l pag todos los costos. Hace 7 aos que su vecino apoy una construccin sobre esa pared. Responda: a. Su cliente, puede exigir que su vecino le pague algo?, en caso de responder afirmativamente, qu? b. Cunto tiempo tiene su cliente para reclamar judicialmente?, desde cundo comienza a correr dicho plazo? c. qu carcter tena la pared antes de que el vecino apoye la construccin?, y ahora? Sumarios: 1.-- El muro divisorio de los inmuebles --encaballado sobre ambas heredades, de manera que el plano de su mitad concuerde con la lnea divisoria de ambos fundos-- es medianero slo si ambos linderos contribuyeron a su construccin o si el lindero abona a quien lo construy la mitad del valor de la pared, desde sus cimientos hasta donde se asientan las construcciones y la mitad del terreno en que se apoya. 2.-- Para ejercer el derecho de adquirir la medianera, la ley exige como condicin que la pared o muro se encuentre construido sobre la lnea separativa de las dos heredades, sin que exista espacio libre alguno. 3.-- Del art. 2725 del Cd. Civil se desprende que el primer edificante tiene derecho a encaballar el muro que construye sobre la lnea divisoria, tomando por partes iguales hasta un ancho de 45 cm, pero si existe una pared anterior y uno de los vecinos la construye, la nueva pared deber asentarse siguiendo la lnea de la anterior. Texto Completo: 2 Instancia. -- Buenos Aires, mayo 7 de 1997. El doctor Pascual dijo: Contra la sentencia de fs. 174/184 expresaron agravios a fs. 219/224 los demandados, atento lo resuelto a fs. 230 sobre la apelacin de la actora. Es oportuno recordar que el muro divisorio de los inmuebles --encaballado sobre ambas heredades, de manera que el plano de su mitad concuerde con la lnea divisoria de ambos fundos-- es slo "medianero" cuando ambos linderos contribuyeron a su construccin (art. 2717, Cd. Civil) o, cuando el lindero abona a quien lo construy la mitad del valor de la pared, desde sus cimientos hasta donde se asienten sus construcciones y, la mitad del valor del terreno en que se apoya (art. 2736 y concs.) (conf. "Derecho de obligaciones"; Alterini, Ameal, Lpez Cabana, p. 475, Ed. Abeledo-Perrot, 1996). Ello permite colegir que para poder ejercer el derecho de adquirir la medianera la ley exige como condicin que la pared o muro debe encontrarse construido sobre la lnea separativa de las dos heredades sin que exista espacio libre alguno. Los demandados critican la admisin del reclamo por cobro de derechos de medianera y sostienen que no puede considerarse medianera la pared divisoria objeto del litigio, toda vez que las pautas constructivas establecidas por la reglamentacin municipal (Cdigo de Edificacin de la Ciudad de Buenos Aires, seccin 5ta., art. 5831) no se cumplen en el caso y este hecho antirreglamentario no puede originar derecho a cobro. Solicitan adems la aplicacin de la jurisprudencia plenaria emergente del fallo "Raffo c. Moles". La prueba pericial ha de apreciarse de conformidad a los establecido en el art. 477 del Cd. Procesal y a los dems elementos de conviccin arrimados al expediente, claro est, bajo los principios rectores que emanan de la sana crtica, introducida en el art. 386 del mismo Cdigo. El Ingeniero Auciello en su informe de fs. 136/138 y aclaraciones de fs. 144/145 expres que el muro divisorio de predios es de buena calidad, acorde con la categora de las construcciones de ambas propiedades y debe considerarse la textura de las paredes, pintura, estado de mampostera y aislaciones hidrfugas como muy bueno.

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Agreg que la pared divisoria no cumple las especificaciones del artculo mencionado, que exige que un muro divisorio entre predios que en cualquier nivel cierra partes cubiertas, debe ser construido en albailera de ladrillos macizos o de piedra y que el espesor puede ser de 0,45 mts. o 0,30 mts.; destac que la suma de los espesores que especfica la demandada en alusin a este punto es de 0,475 mts. y en el plano de la finca de los demandados registrado ante la Municipalidad de Buenos Aires, firmado por ellos y por el arquitecto Berger, est marcado como de 0,30 mts. de espesor y que igual circunstancia de registro y firma se aprecia en el de los actores. Asimismo, dijo, teniendo en cuenta las caractersticas de la pared divisoria, que es posible picar canaletas para alojar columnas y vigas, sin proceder a la demolicin del muro de 0,15 mts. de espesor que daba sobre la finca de los demandados. A fs. 145 "in fine", explic que con apuntalamiento se poda realizar la obra, que es un trabajo normal sin que su costo sea significativo y sin riesgo para oficiales competentes. Es oportuno citar el art. 2725 del Cd. Civil que dice: "El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas". Esta disposicin (conf. Garrido-Andorno, "Cdigo Civil Anotado", Libro III, Derechos Reales, t. II, p. 576) refiere que el primer edificante tiene derecho a encaballar el muro que construye sobre la lnea divisoria tomando por partes iguales hasta un ancho de 45 cm; pero cuando existiera en el lugar una pared anterior --como en el caso-- y, uno de los vecinos, la reconstruye (los actores) la nueva pared deber asentarse siguiendo la lnea de la anterior. En este sentido el ingeniero opin de acuerdo a las constancias documentales agregadas en el expediente (planos de 1911, de 1987 y 1991 registrados ante el municipio) y de lo observado en el lugar, que el muro fue demolido y reconstruido, desde la lnea municipal hasta el contrafrente de la vivienda para realizar la obra de los actores en 1987 y que el demandado utilizara en 1991. Describe que el muro reconstruido era de mampostera asentada con mezcla de barro, con cimientos a un metro de profundidad (plano de 1991) y que en la actualidad ambas viviendas tienen cimientos a mayor profundidad y, por la calidad de las mismas, no admiten muros con mezcla de barro, concluyendo que la reconstruccin era inevitable. En definitiva, no se me escapa que el muro medianero divisorio de las fincas de la calle Armenia N ... y N ... no cumple rigurosamente los requisitos exigidos por la Municipalidad, pero esto debe ser ponderado en forma armnica con los hechos anteriores y subsiguientes a la construccin para no desnaturalizar el resultado de la cuestin. En este sentido resulta acreditado que los datos de los planos presentados y registrados ante el ente de control fueron suscriptos por los demandados y que el muro del actor correctamente encaballado fue utilizado por sus vecinos para levantar la obra. Por ello, en este caso concreto las circunstancias de hecho sealadas resultan determinantes para admitir la demanda en el marco legal enunciado, como bien lo decidi el a quo y autorizan a rechazar la queja. Cabe agregar que la jurisprudencia plenaria de esta Excma. Cmara "in re": "Raffo, Bartolom c. Moles, Aniceto y otros" del 10 de mayo de 1935 (LA LEY, 7-558; JA, 50-554) no es de aplicacin al caso por cuanto no se acreditan las circunstancias de hecho que contempla, que se configuran cuando el propietario que quiere edificar destruye el muro divisorio y en su reemplazo construye uno ms slido quedando exento de pago al vecino la mitad de la pared destruida que haba sido hecho a costa de ste. En segundo trmino se quejan porque el sentenciante anterior consider que la impugnacin y pedido de aclaraciones al peritaje del ingeniero no alcanzan a conmover las conclusiones all consignadas, detalla que cuando liquida los derechos de medianera, incluye los primeros 3 metros desde la cota "O" que fuera adquirido por prescripcin de acuerdo al plano presentado por la actora; que similar situacin se produce con relacin a la altura de la pared. Aade que la liquidacin practicada comete la inequidad de no considerar el muro demolido y reconstruido y que se incluyan los cimientos de la pared, en la medida que el profesional reconoce no haber realizado tareas de exploracin. Si bien estas manifestaciones no renen los requisitos exigidos por el art. 265 del Cdigo de rito, ya que no se trata de una crtica concreta y razonada de partes de fallo, y se efecta una remisin casi textual de una presentacin anterior (impugnacin de peritaje de fs. 141/143)

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a los fines de dejar inclume el principio de defensa se tratarn nuevamente las cuestiones introducidas. Es destacable decir que la prueba pericial no vincula directamente al juez sino que constituye una herramienta de rigor cuando la materia debatida es compleja y la dilucidacin de la causa requiere de conocimientos cientficos o tcnicos especficos. En el "sub lite" el dictamen del ingeniero fue confeccionado a partir de reconocimiento de las fincas de la calle Armenia en dos visitas una el 7 de abril y la otra el 26 de ese mismo mes, ambas del ao 1995, de la solicitud y obtencin en la Municipalidad de copias de planos registrados y sobre la base de conocer las reglas y artes de la construccin sin que se encuentre desvirtuado por otras pruebas, por lo que estimo razonable otorgarle validez en los trminos del art. 477 antes citado. Corresponde, entonces, sealar que de las aclaraciones de fs. 144/145 presentadas por el perito surge que la reconstruccin del muro originario de 1991 fue inevitable lo que permite descartar la primera cuestin; que la casa de la calle Armenia ... tiene una altura de 7,50 mts. y la azotea del otro inmueble llega a los 7,80 mts. y el muro es de 9,50 mts. Aclara que si bien la azotea de los demandados no tiene escalera de acceso ni barandas, es transitable y de no existir la pared, dada la escasa diferencia entre las cotas de las azoteas el trnsito entre ambas casas sera franco y cumple una funcin de cerramiento, por lo que resulta vlido que la liquidacin contemple la altura estipulada. Sobre la omisin de considerar el valor del muro demolido y reconstruido por el demandado, atento la falta de prueba fehaciente del extremo en los trminos del art. 377 del cdigo citado la queja resulta infundada; y relativo al clculo de los cimientos, el informe describe que ambas casas en el sector de medianera tienen cotas de fundacin ms profundas que el muro de 1911; que la casa de Armenia N ... tiene cochera a 0,90 mts. y la de los actores sala de juegos a 1,00 mts. datos que se obtienen de la documentacin registrada y puede inferirse que actualmente la cota de fundacin es de por lo menos 2,00 mts. compatible con la categora de las nuevas construcciones, lo que desacredita el planteo de los apelantes. En cuanto al agravio III cabe remitirse a las consideraciones anteriores inherentes a la procedencia de la accin, la falta de prueba y la inaplicabilidad en la especie del fallo plenario. Por los fundamentos expuestos voto para que se confirme la sentencia de fs. 174/184 en lo que fuera materia de agravios. Con costas de Alzada a los demandados. Los doctores Giardulli y Lozano por anlogas razones votan en igual sentido. Por lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos el tribunal decide: Confirmar la sentencia de fs. 174/184 en lo que fuera materia de agravios. Con costas de alzada a los demandados. -- Emilio M. Pascual. -Jorge A. Giardulli. -- Judith Lozano.

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