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En Chile no slo tenemos problemas con el sistema binominal, con la privatizacin del agua o la venta de nuestros recursos naturales

a transnacionales, tambin tenemos grandes problemticas en la regulacin del suelo urbano y rural. En el ao 1979 la Poltica Nacional de Desarrollo Urbano de la Dictadura seal que el suelo urbano no era bien escaso y que su valor deba estar regido por las fuerzas del mercado. Esta falacia se argumentaba diciendo que la escasez de la tierra era un producto artificial de la excesiva regulacin, que haba llevado a la virtual eliminacin de los lmites de crecimiento urbano. Estas polticas, si bien, significaron un mejoramiento en lo que se refiere al acceso a la vivienda para la poblacin de bajos recursos, aumentaron la segregacin espacial y por ende disminuyeron la calidad de vida, dificultando el acceso al trabajo y servicios y agravando la alienacin social. La liberalizacin del suelo trajo como consecuencia una expansin urbana desenfrenada, la formacin de cinturones de pobreza, barrios pobremente equipados y socialmente segregados y el aumento continuo del precio de la tierra. Partamos de la base que la tierra es un recurso escaso, inamovible e irreproducible. Existe una cierta cantidad de suelo con atributos urbanos y otra cierta cantidad con atributos rurales o agrcolas. El suelo no puede ser producido, no podemos crear un hectrea de terreno, por lo tanto no es un producto sino que forma parte de la funcin de produccin, por lo mismo no puede estar subordinado nicamente al mercado. Y la Funcin Social? La propiedad del suelo debera cumplir una funciona social, ya sea urbano o rural, es un bien de la naturaleza y debera ser de provecho y utilidad para todos los seres humanos, por lo que el derecho de propiedad estara subordinado al uso solidario de los recursos.. Muy utpico? Entender ud. Que los privilegios que suponen el derecho absoluto de la propiedad del suelo generan una exorbitante desigualdad y situacin de dependencia y opresin para quienes no tienen este derecho. Al no existir una Ley de suelo se contribuye a materializar la especulacin inmobiliaria, la que genera que el precio del suelo urbano suba escandalosamente. Reconozcamos que existe una escasez del suelo urbano producto de la retencin a espera de expectativas futuras de mejores condiciones normativas y por ende el aumento de su precio. El mercantilismo del suelo urbano hace inaccesible la tierra para la vivienda de los pobres, la vivienda social. La cual irremediablemente por costo econmico se termina construyendo en la periferia donde el terreno es ms barato. Actualmente la flexibilizacin de la normativa urbana, en pos de la liberalizacin del suelo, genera un aumento en tiempos de viajes en la ciudad, por ende mayores costos en transporte y diminucin del tiempo de ocio, la perdida de signos identitarios y patrimoniales, disminucin de superficies cultivables, segregacin espacial y econmica, desigualdad en acceso a bienes y servicios.

Por estos motivos es momento de generar una nueva normativa que piense el suelo desde el punto de vista social. No podemos quedarnos en buenas intenciones, es necesario un marco legal que regule apropiadamente el suelo, que regule en funcin de los habitantes y no del mercado, que prevalezca el inters colectivo por sobre el individual. Las trabas para lograrlo radican en la indiferencia o desconocimiento del ciudadano sobre el tema, en la poca voluntad poltica y la presin ejercida por grupos d poder que ostentan la propiedad del suelo. Creo que debe promoverse el uso equilibrado del espacio y suelo urbano., para eso es necesaria una Ley de Suelo Ahora!

, que
En conclusin, una Poltica y Ley del Suelo, slo

no puede ser posible por falta de voluntad poltica y por las presiones que ejercen los grupos de poder que ostentan la propiedad de la tierra. En la ciudad todas las personas tienen el derecho a exigir las condiciones necesarias para su desarrollo integral, donde debe prevalecer el inters colectivo sobre el inters individual y se debe promover el uso equilibrado del espacio y del suelo urbano

flexibilizacin de la norma urbana genera en cuanto al aumento de los tiempos de viajes, los mayores costes de transporte, la disminucin del tiempo de ocio, la agresin constante del medio urbano invadido por la publicidad, la falta de imagen objetivo, la prdida de los signos

identitarios y patrimoniales, la disminucin de las superficies cultivables, la segregacin econmica y espacial, la desigualdad en el acceso a bienes y servicios urbanos, todos aspectos que afectan mayoritariamente a la poblacin ms carenciada de las ciudades

. El mismo mercantilismo lleva a la especulacin del suelo urbano, haciendo inaccesible la tierra para la vivienda de los pobres, cada vez ms numerosos en nuestras grandes ciudades

; la inexistencia de un mercado de suelo Todos los argumentos precedentes contribuyen a materializar la importante especulacin inmobiliaria, la cual genera verdaderamente el alto precio del suelo urbano. Favorece la especulacin y el alto precio del suelo urbano: la falta de una legislacin fuerte en materia de expropiaciones para destinar el suelo a cumplir la funcin social; la escasez relativa producto de la retencin del suelo en vista a expectativas futuras de mejores condiciones normativas; la inexistencia de un mercado de suelo, dado que la tierra no es un producto sino un factor de produccin, y la falta de informacin y transparencia respecto de los precios; la flexibilizacin de los requisitos a cumplir en cuanto a urbanizaciones y dotaciones para calificar un suelo como urbano; las externalidades generadas por el desarrollo urbano; las franquicias tributarias o baja carga fiscal que contribuye a la retencin de suelo; y, la falacia de la extensin y desregulacin urbana asociada a la disminucin de las exigencias de estndares mnimos de privilegios ilegtimos derivados del derecho absoluto de la propiedad, causan contrastes escandalosos y una situacin de dependencia y opresin.

v El suelo urbano o rural por su propia naturaleza es escaso, existe una cierta cantidad con atributos urbanos y una cierta cantidad con atributos rurales o agrcolasrimero: Porque la propiedad ha de cumplir una funcin social. Toda propiedad se encuentra subordinada a las restricciones y limitaciones que el legislador juzgue necesario introducir, en funcin del superior beneficio de la comunidad, es decir, del bien comn; estas limitaciones se encuentran amparadas en el Cdigo Civil. La tierra, es decir, el suelo, ya sea urbano o rural, tiene una funcin social que le es propia y primigenia. En forma

primaria, el suelo rural o urbano, al igual que todos los bienes de la naturaleza ha de ser de utilidad y provecho para todos los seres humanos, por lo que cualquier derecho, incluso el de propiedad queda subordinado al derecho del uso solidario de los recursos. Por lo tanto, la primera justificacin para una poltica y ley del suelo es de ndole tica. Los privilegios ilegtimos derivados del derecho absoluto de la propiedad, causan contrastes escandalosos y una situacin de dependencia y opresin, tanto en lo nacional como en lo internacional. (1) Segundo: Porque la tierra es un recurso escaso, inamovible e irreproducible. El suelo urbano o rural por su propia naturaleza es escaso, existe una cierta cantidad con atributos urbanos y una cierta cantidad con atributos rurales o agrcolas. La medida de suelo es finita. Se trata de un recurso heterogneo; no existe una porcin de suelo igual a otra, la tierra no es un plano con caractersticas homogneas. No es posible desplazar una porcin de un territorio a otra zona o regin; no es posible llevar la zona del Amazonas al Sahara ni viceversa; es decir, la tierra es inamovible. La particularidad es funcin de su localizacin. Estas caractersticas confieren a la tierra una condicin distintiva sobre cualquier otro recurso, pero se ha de tener presente, que sta ha de cumplir con la funcin social sealada precedentemente. La posesin de este recurso otorga poder. Tercero: Porque la tierra es un factor de produccin y no un producto. Como se ha indicado la tierra es un recurso irreproducible, en tal sentido, por su propia naturaleza, no es factible producir ninguna unidad adicional de tierra a la existente. Por todos es conocido que para producir cualquier bien o servicio se requiere que concurran a ello factores de produccin, que para la economa clsica son: tierra, capital y trabajo. Cul es la combinacin necesaria de estos tres factores para producir una hectrea de tierra? No hay posibilidad alguna de combinacin que permita crear ms tierra. La tierra es un factor de produccin, o sea, para un agricultor la tierra ser uno de los factores para producir remolacha, as como para un promotor inmobiliario, la tierra ser uno de los factores para producir viviendas. En ambos casos, la tierra formar parte de la funcin de produccin, que representa la cantidad mxima que puede conseguirse de un bien con distintas cantidades de factores (2). Cuarto: Porque el mercado de suelo no existe o es imperfecto. No es posible referir un mercado de suelo urbano o urbanizable segn los principios de la teora econmica clsica, por los siguientes motivos: la funcin social que ha de cumplir; las

caractersticas propias del bien, cada porcin de suelo posee una localizacin diferenciada; no hay posibilidad alguna de combinacin de factores para producir ms suelo urbano, cada parcela o lote es nico; no existe escasez temporal o relativa, el suelo urbano siempre es escaso; inexistencia de muchos compradores y vendedores actuando libremente en el mercado y ninguno con el poder suficiente para influir en los precios, se sabe fehacientemente que la tierra est en muy pocas manos y que existe un nmero importante de personas sin posibilidad de acceso a ella. Por tanto, de existir un mercado de suelo urbano, este es un mercado imperfecto. (3) En un mercado, compradores como vendedores, participan buscando maximizar su funcin de beneficios, de utilidad, o de bienestar. Si se permite a los individuos hacer sus transacciones sin interferencias (laissez faire), cada uno producir los bienes necesarios y en la cantidad apropiada para satisfacer las necesidades de esta sociedad. En el caso de la tierra se contravienen los mecanismos de mercado, pues en un mercado de bienes y servicios se espera que frente al aumento de la demanda sobre un determinado bien se tienda a producir ms del mismo bien, sin embargo, por la propia naturaleza del recurso aunque aumente la demanda por tierra, es imposible que aumente la oferta. (4) Otro argumento para indicar la inexistencia o imperfeccin del mercado de suelo, es la insuficiencia de informacin o baja transparencia de la misma, lo cual impide tanto a oferentes como demandantes efectuar comparaciones o tomar decisiones con fundamentos. Quinto: Porque el suelo urbano ha cumplir con un conjunto de requisitos mnimos. Si hipotticamente el suelo urbano se puede considerar un producto, entonces implica que es posible producirlo. Para lograr tal situacin, en primer lugar, se requiere que una porcin de tierra no urbana se destine a tales fines, por lo tanto, esa porcin de territorio deja de cumplir el rol que ostentaba. As, se ha de reconocer que producir una hectrea de suelo urbano implica disminuir en una hectrea el suelo agrcola o no urbano. En segundo lugar, el suelo urbano ha de poseer o cumplir con una serie de requisitos mnimos que le otorgan la posibilidad de tal denominacin, entre ellos: vialidad; infraestructura sanitaria (agua potable, alcantarillado aguas lluvias y aguas servidas, plantas de tratamiento); infraestructura energtica y de telecomunicaciones; equipamiento de educacin, salud, seguridad, culto, reas verdes y recreativas; comercio y servicios; transporte pblico; etctera. Los requisitos se encuentran establecidos en normas jurdicas y los Artculos 1.1.2. y 2.1.24. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Del anlisis jurdico de las normas reseadas precedentemente, se deduce claramente que el suelo urbano ha de cumplir un fin social, uno de los cuales se expresa en el reconocimiento de reas afectas o declaradas de utilidad pblica, para proveer de bienes pblicos (calles, plazas, parques, equipamientos, etc.) a los habitantes de la ciudad, mediante los cuales se realiza o se

concretiza el bien comn. Por las razones expuestas, no es posible considerar que una porcin de territorio, por el solo hecho de ser incorporado en un instrumento de planificacin urbana, puede ser calificado como suelo urbano, podr denominarse potencialmente urbano o urbanizable u ostentar otra denominacin, pero slo se estar frente a expectativas de suelo urbano. Sexto: Porque existen discrepancias entre los precios privados y los precios sociales en la provisin de servicios urbanos. Las imperfecciones en el mercado de suelo urbano y el inadecuado cumplimiento de los requisitos mnimos para generar suelo urbano, generan graves distorsiones entre los precios privados y los precios sociales de proveerlo. Tal es el caso de los bienes pblicos, donde el precio privado es como norma igual a cero. Es cla ro, que en estos y otros casos, el inversionista privado, motivado por su evaluacin, tomar acciones que en la mayora de los casos estarn reidas con el inters social: no desear construir carreteras ni calles, ni conservar parques nacionales, ni evitar la contaminacin ambiental, entre otras acciones, el problema estriba en que el mercado tiende a producir una cantidad insuficiente de bienes pblicos y una cantidad excesiva de bienes privados. (5) Tambin es necesario agregar la existencia de los llamados beneficios y costes sociales indirectos, que producen discrepancias entre los precios privados y los precios sociales, se conocen ms comnmente con el nombre de externalidades o efectos secundarios. Tal es el caso del descongestionamiento del trfico urbano de superficie que lleva la construccin de un ferrocarril subterrneo; el coste de la contaminacin ambiental que provoca la ubicacin de zonas residenciales en torno a un ro donde arrojan todas las aguas servidas. Por ltimo, existen los beneficios y costes intangibles no medibles o cuantificables, ya sea porque no es posible medir el concepto mismo (movilidad social) o bien porque no es posible valorar el coste o beneficio implcito, como por ejemplo, la privacidad urbana. (6) Sptimo: Porque existe un conjunto de franquicias tributarias asociadas a la propiedad inmobiliaria. La Ley sobre Impuesto a la Renta, establece dentro de las actividades no constitutivas de renta la Enajenacin de bienes races, excepto aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categora; (7) y la Enajenacin de derechos o cuotas respecto de bienes races posedos en comunidad, salvo que los derechos o cuotas formen parte del activo de una empresa que declare su renta efectiva de acuerdo con las normas de la Primera Categora; (8). Por tanto, toda compraventa de suelo urbano que no sea de una empresa est liberada del impuesto a la renta, es decir, el negocio del suelo posee una franquicia tributaria que cualquier otro producto, bien o servicio no posee.

Adicionalmente, existen otras franquicias asociadas a la propiedad inmobiliaria. Una de ellas es el monto de avalo exento de impuesto territorial para toda propiedad con destino habitacional (9), independiente de sus caractersticas, que beneficia directamente a quienes ms poseen. Otra corresponde a los beneficios de las exenciones al Impuesto Territorial a ciertas actividades e instituciones, tales como las de educacin, tanto pblica como privada. Tambin existe un conjunto de beneficios tributarios consagrados en el D. F. L. N 2, de 1959, entre otras. Si realmente existiese un mercado de suelo, como cualquier comn mercado de productos, las utilidades generadas por la compraventa de este producto o los incrementos de patrimonio generados por l debieran ser sujeto de tributacin. Octavo: Porque el precio del suelo urbano es alto, dada la especulacin inmobiliaria. Todos los argumentos precedentes contribuyen a materializar la importante especulacin inmobiliaria, la cual genera verdaderamente el alto precio del suelo urbano. Favorece la especulacin y el alto precio del suelo urbano: la falta de una legislacin fuerte en materia de expropiaciones para destinar el suelo a cumplir la funcin social; la escasez relativa producto de la retencin del suelo en vista a expectativas futuras de mejores condiciones normativas; la inexistencia de un mercado de suelo, dado que la tierra no es un producto sino un factor de produccin, y la falta de informacin y transparencia respecto de los precios; la flexibilizacin de los requisitos a cumplir en cuanto a urbanizaciones y dotaciones para calificar un suelo como urbano; las externalidades generadas por el desarrollo urbano; las franquicias tributarias o baja carga fiscal que contribuye a la retencin de suelo; y, la falacia de la extensin y desregulacin urbana asociada a la disminucin de las exigencias de estndares mnimos de equipamientos como instrumento para disminuir el precio del suelo. La visin mercantilista: considera la tierra en relacin exclusiva con la explotacin y lucro, llegando hasta el desalojo y expulsin de sus legtimos dueos. El mismo mercantilismo lleva a la especulacin del suelo urbano, haciendo inaccesible la tierra para la vivienda de los pobres, cada vez ms numerosos en nuestras grandes ciudades. (10) Noveno: Porque el alto precio del suelo genera inequidad en el acceso a bienes y servicios urbanos. La especulacin descrita precedentemente posibilita el constante aumento de los precios del suelo urbano, razn por la cual, existirn zonas mejor servidas que otras. Los menores precios se concentraran en aquellas zonas que poseen menos servicios y equipamientos, localizacin destinada a los sectores de ms bajos ingresos de la poblacin. El capitalismo busca reducir el tiempo durante el cual el capital no genera plusvalas, los mecanismos tributarios de recuperacin de la renta urbana, generaran un efecto en contrario, por ello no se valoran debidamente los efectos perversos que esas prcticas generan en los

habitantes de las ciudades. No se valoran los mayores costes que la liberalizacin y flexibilizacin de la norma urbana genera en cuanto al aumento de los tiempos de viajes, los mayores costes de transporte, la disminucin del tiempo de ocio, la agresin constante del medio urbano invadido por la publicidad, la falta de imagen objetivo, la prdida de los signos identitarios y patrimoniales, la disminucin de las superficies cultivables, la segregacin econmica y espacial, la desigualdad en el acceso a bienes y servicios urbanos, todos aspectos que afectan mayoritariamente a la poblacin ms carenciada de las ciudades (11). Se agrega a lo anterior la situacin financiera de los gobiernos locales de las periferias, que no poseen recursos ni instrumentos para lograr disminuir el dficit y la inequidad en el acceso a los bienes y servicios urbanos. Dcimo: Porque es un imperativo construir ciudadana redistribuyendo los beneficios del desarrollo urbano. Los beneficios que genera el desarrollo urbano es producto de todos los habitantes pues el mayor valor est dado por la existencia de bienes pblicos, financiados por la sociedad en su conjunto y no slo de algunos agentes econmicos, por tanto, esos dividendos desde una perspectiva de tica pblica, deben ser capturados por todos los habitantes y no slo por algunos pocos dueos de la tierra y del capital. Los beneficios sociales deben volver a la sociedad que lo genera, de lo contrario, se incrementa el patrimonio privado de unos pocos. (12) Los rendimientos del suelo, en virtud del desarrollo urbano, estn en relacin directa con la funcin social primigenia de la tierra y, por tanto, desde el principio tico de bien comn, las ganancias deben ser redistribuidas entre todos los habitantes, haciendo participes tanto de los derechos como de los deberes a cada uno de los miembros de la sociedad. La construccin de la ciudad remite directamente a la construccin de ciudadana, por medio de la cual, se genera el reconocimiento social y jurdico de los derechos y deberes de toda persona que pertenece a esa comunidad y sta la ciudadana se origina en las ciudades (13). Por lo anterior, ser necesario que los derechos y deberes, social y jurdicamente reconocidos, estn siempre presente en toda propuesta de desarrollo, subordinndola a criterios ticos. Por eso, la administracin pblica es un servicio pblico, encargado de administrar el bien comn y movilizar a todos los ciudadanos para su realizacin y conservacin. Cooperar con el bien comn es el resumen de todas las obligaciones cvicas, y la madurez cvica se revela en una actitud de preocupacin constante en velar por el bien pblico, patrimonio comn de todos. (14) En conclusin, una Poltica y Ley del Suelo, slo no puede ser posible por falta de voluntad poltica y por las presiones que ejercen los grupos de poder que ostentan la propiedad de la tierra. En la ciudad todas las personas tienen el derecho

a exigir las condiciones necesarias para su desarrollo integral, donde debe prevalecer el inters colectivo sobre el inters individual y se debe promover el uso equilibrado del espacio y del suelo urbano