ISSN 1984-7203

C O L E O

E S T U D O S

C A R I O C A S

Anlise das transaes imobilirias na cidade do Rio de Janeiro, no perodo 1968 -1995
N 20010508 Maio - 2001
Pedro Abramo, Maria Alice Martins - convnio IPP/Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro - IPPUR/UFRJ

PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO Secretaria Municipal de Urbanismo Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos

EXPEDIENTE
A Coleo Estudos Cariocas uma publicao virtual de estudos e pesquisas sobre o Municpio do Rio de Janeiro, abrigada no portal de informaes do Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos da Secretaria Municipal de Urbanismo da Prefeitura do Rio de Janeiro (IPP) : www.armazemdedados.rio.rj.gov.br. Seu objetivo divulgar a produo de tcnicos da Prefeitura sobre temas relacionados cidade do Rio de Janeiro e sua populao. Est tambm aberta a colaboradores externos, desde que seus textos sejam aprovados pelo Conselho Editorial. Periodicidade: A publicao no tem uma periodicidade determinada, pois depende da produo de textos por parte dos tcnicos do IPP, de outros rgos e de colaboradores. Submisso dos artigos: Os artigos so submetidos ao Conselho Editorial, formado por profissionais do Municpio do Rio de Janeiro, que analisar a pertinncia de sua publicao. Conselho Editorial: Ana Paula Mendes de Miranda, Fabrcio Leal de Oliveira, Fernando Cavallieri e Paula Serrano. Coordenao Tcnica: Cristina Siqueira e Renato Fialho Jr. Apoio: Iamar Coutinho CARIOCA Da, ou pertencente ou relativo cidade do Rio de Janeiro; do tupi, casa do branco. (Novo Dicionrio Eletrnico Aurlio, verso 5.0)

ANLISE DAS TRANSAES IMOBILIRIAS NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, NO PERODO 1968 -1995 Pedro Abramo, Maria Alice Martins - convnio IPP/Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro IPPUR/UFRJ

Anlise das Transaes Imobilirias na Cidade do Rio de Janeiro no perodo 1968 1995 A anlise aqui apresentada utiliza como referncia a tese de mestrado do Professor Pedro Abramo, "Dinmica Imobiliria: elementos para o entendimento da Espacialidade Urbana"- IPPUR/UFRJ - 1988. As informaes necessrias ao clculo do coeficiente de especializao encontram-se no relatrio da referida pesquisa. Foram includas tabelas de composio das transaes imobilirias nas Regies Administrativas do Municpio do Rio de Janeiro, abrangendo o perodo 1968/1995 (exceto o ano de 1989, cujos dados no foram disponibilizados). Essas tabelas foram construdas a partir de informaes contidas nas guias de recolhimento do Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI), que descrevem o imvel objeto da transao segundo o tipo (apartamento, casa, imvel comercial ou terreno), localizao (endereo completo), tamanho (rea construda e metragem do terreno), a frao ideal, o valor pactuado ou declarado, o valor fiscal (venal) do imvel e o envolvimento ou no de financiamento do SFH na transao. As guias do ITBI serviram de fonte para pesquisa sobre o mercado imobilirio urbano no Rio de Janeiro, realizada pelo IPPUR-UFRJ, sob a coordenao do Professor Martim Smolkai. Nessa pesquisa, o critrio amostral definiu o nmero de 2000 guias anuais, coletadas nos ltimos quinze dias de dezembro, com abrangncia suficiente para abarcar o conjunto das regies administrativas do municpio, de forma a garantir a representatividade de todos os tipos de objetos transacionados. As tabelas de composio das transaes imobilirias referentes ao perodo 1968/1988 foram retiradas do banco de dados gerado por esta pesquisa, utilizando-se apenas o nmero de imveis transacionados por ano, segundo o tipo (apartamento, casa, imvel comercial, terreno), agrupados por R.A. A partir de 1990, as tabulaes foram realizadas contabilizando o universo das guias do ITBI.

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As tabulaes sobre as transaes imobilirias quando analisadas em conjunto com outras informaes (licenas de edificao, habite-se, censo demogrfico) permitiram estimar os deslocamentos do capital imobilirio na malha urbana (oferta) e seu impacto sobre os mercados imobilirios. Para identificar as flutuaes temporais das transaes em cada regio administrativa foi construdo um coeficiente de especializao no tempo, para o perodo de 1968 a 1995. Privilegiando-se as alteraes dos estoques residenciais, as regies administrativas foram analisadas agrupadas por reas de planejamento. Uma observao de fundo metodolgico: a abrangncia da coleta de dados se modifica a partir de 1990, quando passa a contabilizar o universo das guias do ITBI, conforme explicado em pargrafo mais acima. No intuito de aferir a qualidade da amostra dos anos 1968/88, foram realizados vrios testes para verificar a sua representatividade. Esses testes confirmaram a representatividade espao-temporal do critrio amostral adotado, sendo que o teste definitivo ocorreu ao se comparar a distribuio dos objetos transacionados no mercado imobilirio da cidade do Rio de Janeiro dos anos onde foi utilizado o critrio de amostra (1968/88) com os anos onde a tabulao foi realizada a partir do universo das transaes ocorridas no Municpio (1990/95). Desde ento, pode-se constatar que a distribuio agregada dos dados a partir da amostra acompanha a mesma distribuio dos objetos transacionados segundo a tabulao do universo dos dados, confirmando, portanto, a representatividade da amostra. rea de Planejamento 1 se consolida como rea de negcios, reduzindo uso residencial. A AP-1 pode ser considerada uma rea consolidada, que no apresenta modificaes expressivas no padro de ocupao do solo e teve diminuda sua participao relativa no total de novas unidades residenciais. A RA do Centro merece mais ateno. Primeiro ncleo de ocupao urbana da cidade do Rio de Janeiro, teve seu desenvolvimento caracterizado pela concentrao de negcios, expulsando o uso residencial para outras regies, a partir da expanso da malha urbana. Observando-se os indicadores de densidade predial (nmero de prdios/Km) e de verticalizao (nmero de domiclios/prdio) na dcada de 70 verifica-se uma perda de 25,3% na densidade predial e um acrscimo de 50,2% na verticalizao, indicando intensificao no uso do solo. Na mesma dcada houve um

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decrscimo na populao residente de aproximadamente 8%, o que denota que o aumento na verticalizao no foi direcionado ao uso residencial. As informaes sobre a participao relativa de novas unidades (habite-se) e a composio das transaes imobilirias confirmam essa tendncia. No perodo de 1975 a 1980 o acrscimo de novas unidades de salas e lojas comerciais saltou de 4,8% para 38,7% do total da cidade enquanto o acrscimo de unidades residenciais decaiu. A composio das transaes imobilirias indica a importncia dos negcios com imveis comerciais no Centro, de 1968 a 1984, na medida em que aproximadamente 60% das transaes imobilirias se deram com esse tipo de estoque. A partir do incio da dcada de 90, as informaes das transaes imobilirias no Centro sinalizam uma tendncia a queda na sua participao relativa no total das transaes com imveis comerciais: se at o final dos anos 80 metade das transaes com imveis comerciais da cidade eram realizadas nessa RA, a partir dessa data verifica-se que esse percentual passa a ser de apenas 30% das transaes.. A perda de importncia relativa do Centro no mercado de imveis comerciais reflete a consolidao de centros de comrcio secundrios tais como Barra da Tijuca e Zona Sul.

Evoluo da Composio das Transaes Imobilirias na RA Centro

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94 95
APARTAMENTO CASAS I. COMERCIAIS

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Zona Sul esgotou, progressivamente, na dcada de 1970, o mercado para capitais imobilirios At meados da dcada de 70, a atividade imobiliria concentrava sua atuao nas trs regies administrativas que compem a Zona Sul: Botafogo, Copacabana e Lagoa. A ocupao desta rea ocorreu segundo uma lgica seqencial, onde os perodos de transio dos padres de ocupao apresentaram velocidade crescente. Em 1960, as regies de Botafogo e Copacabana j apresentavam um perfil de urbanizao razoavelmente definido, detendo o maior ndice de densidade populacional da cidade, caracterizando-se por uma ocupao predominantemente residencial multifamiliar. J a dcada de 70 apresentou uma queda na taxa de crescimento dos domiclios particulares permanentes nessas duas regies, sendo mais significativo em Copacabana (31,26%, na dcada de 60, e 16,38%, na dcada de 70), enquanto a regio administrativa da Lagoa apresentou um crescimento acelerado (17,97%, na dcada de 60, e 50,89%, na dcada de 70). A consolidao das regies de Botafogo e Copacabana induziu os capitais imobilirios a se deslocarem para outras reas da cidade, sendo que uma parcela desses capitais foi concentrar sua produo na regio da Lagoa (a densidade populacional aumentou de 7.875 hab/km, na dcada de 60, para 15.170 hab/km, na dcada de 70; enquanto a densidade predial passou de 793 para 1.167 prdios/km no mesmo perodo). A fase de transio da Lagoa aproximou-se de seu final em meados da dcada de 70, quando o nmero de habite-se em relao ao resto da cidade apresentou seu pique entre 1974 e 1976: nesses trs anos 20% da produo legalizada de novas unidades habitacionais do Municpio foram produzidos nesta regio. A partir de ento diminuiu sua participao relativa na produo de novas unidades residenciais na cidade, indicando a opo dos capitais imobilirios em deslocar seus investimentos para outras reas. importante lembrar que o final da fase de transio na consolidao de uma determinada regio no significa a ocupao de todo o espao edificvel e/ou a reutilizao de todos os terrenos com algum uso anterior. Os capitais deixam de atuar em determinada rea quando as possibilidades de realizao de ganhos excepcionais se esgotam. Analisando a distribuio relativa das transaes com apartamentos no Rio de Janeiro verifica-se que as transaes imobilirias apresentam sincronia com a variao
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dos estoques residenciais. Em 1968, metade das transaes imobilirias com apartamentos ocorriam na zona sul , caindo, em 1978, para 35%, 39% em 1984 e, em 1994, para 30,4%. A elevao apresentada em alguns anos reflete apenas uma presso da demanda sobre o estoque, determinada por mudanas no quadro macroeconmico, que resultaram na maior atratividade do ativo imvel em relao aos outros ativos econmicos, e pela tradio do mercado imobilirio na zona sul, sinnimo de liquidez. Observando-se os grficos construdos a partir do coeficiente de especializao no tempo das transaes com apartamentos pode-se ter uma indicao dos deslocamentos dos capitais imobilirios a partir de informaes do prprio mercado. Em Botafogo, a curva descendente indicando a perda de importncia relativa nas transaes nesta rea, sendo que antes de 1968 Botafogo j havia adquirido uma relativa estabilidade em seu ciclo de vida. Em Copacabana, a fase de maior atuao dos capitais imobilirios foi na dcada de 60, sendo que o pique de transaes imobilirias se deu no incio da dcada de 70 quando a curva passa a ser descendente indicando estabilizao do seu padro de ocupao. A partir de meados dos anos 80, os dados de transaes com apartamentos tambm apresentam uma tendncia a queda, indicando estabilizao do ciclo de vida nessa regio. Da mesma maneira, a curva do coeficiente de especializao das transaes com apartamentos na zona sul corrobora a indicao de uma estabilizao do ciclo de vida das RAs de Botafogo, Copacabana e Lagoa. Na Lagoa, a curva ascende a partir do ponto de inflexo com a curva de Botafogo e, posteriormente, Copacabana, indicando afluxo de capitais para essa regio. Percebe-se tambm uma diminuio no perodo de mudana no padro de ocupao. Botafogo teve um processo de mudanas no padro de ocupao mais lento que Copacabana que, por sua vez, foi mais vagaroso que o da Lagoa. O processo de mudana do uso do solo da regio da Lagoa comea a arrefecer a partir de 1976 com o declnio de sua participao relativa em novas unidades na Cidade, chegando em 1980 ao mesmo patamar de 1972. A curva de transaes com apartamentos tambm apresenta queda, a partir de 1977, indicando estabilizao do ciclo de vida nessa regio. A acelerao das fases de transio de reas da cidade imps aos capitais imobilirios movimentos mais velozes de deslocamentos espaciais, elevando o grau de
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incerteza quanto ao momento de consolidao do novo padro de ocupao e do fim da valorizao ampliada. A diminuio do tempo de valorizao induziu os capitais imobilirios a se diferenciarem espacialmente da deciso de investir em eixos de expanso, de forma a possibilitar mudanas de uso na rea como um todo e deslocamento da demanda. Com o processo de acumulao dos capitais imobilirios, a concorrncia se realizou cada vez mais pela diferenciao do produto habitao, criando barreiras atuao de determinados capitais. A sofisticao do produto impediu que capitais de menor porte atuassem naquele novo espao de valorizao, determinando a criao de outros novos vetores de expanso e potencializando o processo de diferenciao espacial da atuao dos capitais imobilirios. Na consolidao do padro de ocupao de Copacabana (e Botafogo), os capitais que se deslocaram para a Lagoa produziram unidades mais sofisticadas, de forma a atender uma demanda de maior renda. Os capitais incapazes de tal produo deslocaram-se para outras reas da cidade, como a Ilha do Governador. O esgotamento das possibilidades de valorizao ampliada na zona sul forou os capitais a definirem novos setores de atuao em duas novas grandes reas de expanso: Barra da Tijuca e algumas localidades do subrbio e zona norte. A atuao na Barra caracterizou-se pela introduo de novos atributos no produto imobilirio, diferenciando o estoque residencial e criando algumas barreiras entrada de pequenos e mdios incorporadores. Por outro lado, a valorizao dos capitais no subrbio (zona norte inclusive) reproduziu o padro de ocupao da zona sul resultando numa homogeneizao do espao construdo na cidade.

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Coeficiente de especializao no tempo - Transao com Apartamentos nas RA's de BOTAFOGO, COPACABANA, LAGOA - Mdia mvel trienal
1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94 BOTAFOGO COPACABANA LAGOA

Zona Norte, na dcada de 70 passa a ser receptora dos capitais imobilirios que no encontram mais mercado na Zona Sul Apesar da diminuio de sua participao relativa no total de domiclios da cidade, no se pode dizer que essa regio se encontre estagnada. A dcada de 70 apresentou um movimento de verticalizao, quando a Tijuca passou de 2,24 domiclios/prdio, em 1970, para 3,69, em 1980, e Vila Isabel de 1,74 para 2,49 domiclios/prdio. Na Tijuca, apesar do crescimento do ndice de verticalizao, no se verificou alterao espacial da malha edificada. A densidade predial (n de prdios por km) inclusive diminuiu, de 455, na dcada de 70, para 388, na dcada de 80. O indicador de novas unidades habitacionais (habite-se) confirma a estabilidade no ciclo de vida dessa RA pois, tanto em termos absolutos quanto relativos, veio se apresentando de forma decrescente (13% em 1975, 5% em 1980, 3,7% em 1984). As transaes imobilirias nessa rea se deram predominantemente com apartamentos, sendo que o nmero de transaes com casas foi bastante significativo. Apesar da rea ser ocupada predominantemente por apartamentos, mais de 1/4 das habitaes so unidades unifamiliares. Como a Tijuca se estabilizou antes do padro de ocupao verticalizada operar mudanas de uso do solo em toda sua extenso, a rea no se
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homogeneizou completamente (segundo o novo padro), mantendo um "sub-mercado" de casas estvel. Cabe ainda destacar a importncia do mercado de imveis comerciais na Tijuca. Esse sub-mercado corresponde a aproximadamente 10% das transaes imobilirias da regio durante os anos 90. Da mesma maneira, a participao relativa da Tijuca no total de transaes imobilirias com imveis comerciais na cidade varia entorno de 5% o que revela a importncia desta regio no sub-mercado de imveis comerciais do Rio de Janeiro. Vila Isabel, at o incio da dcada de 70 apresentou um padro de ocupao extensivo, com casas trreas e sobrados. Mas a partir da 2 metade da dcada comeou a modificar a caracterstica de seu estoque imobilirio, com o crescimento na participao relativa de novas unidades habitacionais na cidade (habite-se), passando de 5,4%, em 1975, para 11,4%, em 1981. A verticalizao cresceu 43,1% entre 1970 e 1980 e a densidade predial passou de 1686 para 1850 prdios por Km, no mesmo perodo. A rea licenciada para edificaes acima de 5 pavimentos, a partir de 1972, passou a variar em torno de 80%. Licenas para edificaes de prdios baixos (at 4 pavimentos) refluem de aproximadamente 30%, no final da dcada de 60, para 7%, em 1984. As transaes imobilirias tambm indicam as alteraes no padro de ocupao da regio. As transaes com apartamentos apresentam uma tendncia constante de crescimento sendo que a partir de 1977 sua participao relativa nos negcios da rea ficou em torno de 80%. J o mercado de casas, que respondia, no final da dcada de 60, por 30% dos negcios, tem esse percentual reduzido metade, a partir de 1977. O crescimento nas transaes com apartamentos indica afluxo de capitais para a rea. Comparando-se as curvas das RA's Lagoa e Vila Isabel, verifica-se que o refluxo de negcios com apartamentos na Lagoa, encerrando a fase de transio na Zona Sul, correspondeu ao perodo em que os negcios com apartamentos em Vila Isabel crescem acima da mdia da cidade, confirmando a rea, que j vinha sendo alvo da ao dos capitais imobilirios, como opo espacial para valorizao desses capitais. Vale lembrar que o deslocamento dos capitais para Vila Isabel no implicou a introduo de grandes inovaes no produto imobilirio inter-reas, mas intra-reas, isto , os novos imveis se distinguiam do estoque existente nessa regio, reproduzindo as caractersticas dos prdios produzidos anteriormente na Zona Sul.

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COEFICIENTE DE ESPECIALIZAO NO TEMPO - TRANSAES COM APARTAMENTOS NAS RA's VILA ISABEL, TIJUCA - MDIA MVEL TRIENAL

1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94

TIJUCA

VILA ISABEL

Subrbios do Rio de Janeiro apresentaram, no perodo 1968 a 1984, intensificao e verticalizao do uso do solo As Regies Administrativas da AP-3, durante o perodo 1968 a 1984, podem ser reunidas em dois grupos, segundo as caractersticas do estoque residencial: 1) reas Consolidadas: Ramos, Penha, Madureira, Anchieta, so regies com padro de ocupao relativamente estabilizado e que, ao longo do perodo, permaneceram com um estoque imobilirio caracterstico de uso do solo extensivo. A consolidao do padro de ocupao no significa que sejam reas estagnadas e/ou em deteriorao, mas indica que o acrscimo no estoque imobilirio local no est modificando as caractersticas dos ambientes construdos. Essas regies apresentaram, inclusive, nas dcadas de 60 e 70, crescimento absoluto de seus estoques residenciais, com elevao nos indicadores de densidade predial e verticalizao. A consolidao do padro de ocupao com um carter predominantemente extensivo dessas RA's pode ser verificado na composio das transaes imobilirias de cada rea e na evoluo do nmero de habite-se. A predominncia das transaes com casas constante ao longo do perodo estudado para as 4 regies. A participao

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diferenciada na produo de novas unidades manteve-se baixa, exceto em alguns anos especficos quando houve uma elevao repentina causada pela ao do Estado (CEHAB-RJ) na produo de moradias. Como a ao estatal descontnua, tem-se efeitos sazonais que, no entanto, no configuram uma tendncia intensificao do uso do solo. Em Anchieta verifica-se que a maior parte dos domiclios no passaram pela aprovao legal da prefeitura: o nmero de habite-se na dcada de 70 correspondeu a aproximadamente 10% do acrscimo de domiclios particulares permanentes no perodo (32.266). 2) reas em processo de mudana no padro de ocupao: Mier, Engenho Novo, Iraj, Ilha do Governador, que intensificaram as mudanas no padro de ocupao a partir da 2 metade da dcada de 70, com a estabilizao do ciclo de vida da Zona Sul e o deslocamento dos capitais imobilirios para outros vetores de valorizao, sendo um deles a regio dos subrbios. A Ilha do Governador apresentou um forte incremento nas transaes com apartamentos nos primeiros anos da dcada de 70, juntamente com a Lagoa. Em 1971, a participao relativa da Ilha do Governador no total das transaes com apartamentos na cidade correspondia a apenas 1,9% do total. Em cinco anos, esse percentual subiu para 4,54% revelando um forte incremento das transaes com apartamentos nessa regio. Esse aumento aconteceu principalmente pela entrada de novas unidades habitacionais: o nmero de habite-se praticamente dobrou nos anos 1974/1976 em relao aos anos anteriores. O aumento das transaes com apartamentos indica entrada dos capitais imobilirios na rea, reduzindo a importncia do sistema de produo por encomendas. A estratgia de produo na Ilha do Governador foi de produzir unidades multifamiliares menores, em prdios baixos destinados s famlias de renda mdia. Em 1973 e 1974 aumentaram as licenas para edificao at 4 pavimentos: 75,1% e 67,4% respectivamente. No incio da dcada de 80 caiu a participao na produo de imveis novos bem como sua participao no mercado de apartamentos da cidade. Em 1980, a Ilha do Governador representava 4,18% das transaes com apartamentos na cidade, sendo que, em 1990, esse percentual cai para 3,11%. Esse refluxo indica uma fuga de capitais imobilirios da regio, incentivada, talvez, pelas limitaes institucionais (gabaritos, etc). Os capitais

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se deslocaram para outras reas em que as condies de valorizao no estavam obstaculizadas. O Mier e o Engenho Novo, at o incio dos anos 70, tiveram 80% das licenas para edificao referidas a prdios de at 4 pavimentos. J no incio da dcada de 80, mais de 70% das licenas foram para prdios acima de 5 pavimentos, sendo que, em 1981, 24% das licenas foram para prdios acima de 10 andares, indicando uma intensificao no uso do solo. Em 1977, a participao relativa dessas duas regies na produo de novas unidades na cidade triplicou em relao aos anos anteriores, chegando a 15,7% em 1983. O ndice de verticalizao aumentou, enquanto a densidade predial se manteve estvel, indicando a substituio de unidades prediais por outras de maior nmero de domiclios, ou seja, a utilizao mais intensa do solo. No Iraj o padro de ocupao comeou a se modificar no final da dcada de 70, quando os pedidos de licena para edificao para unidades multifamiliares predominaram em relao s casas e sobrados. O processo de verticalizao de Iraj foi distinto do ocorrido nas Regies Administrativas do Mier e Engenho Novo, pois tendeu a ser inferior: na fase de transio, aproximadamente 50% das licenas foram para prdios de 3 e 4 pavimentos e 35% para prdios acima de 5 pavimentos. Como nas duas regies, o ndice de verticalizao de Iraj aumentou com a manuteno da densidade predial, indicando intensificao no uso do solo. As indicaes do mercado imobilirio confirmam as modificaes nas caractersticas do padro de ocupao dessas reas. No final da dcada de 60, cerca de 25% dos negcios com casas no Rio de Janeiro eram realizados nessas 3 regies, caindo para cerca de 16% em 1984 e mantendo-se estvel nesse patamar durante a dcada seguinte (16,15% em 1990). Em meados da dcada de 70, as transaes com apartamentos superaram a mdia da cidade. A importncia desse processo pode ser visualizada a partir do peso relativo do Mier no total das transaes com apartamentos na cidade. Em vinte anos, essa regio praticamente dobrou sua participao relativa, pois, em 1970, as transaes com apartamentos no Mier correspondiam a 5,54% do total da cidade e, em 1995, o mesmo era de 9,40% estando praticamente no mesmo patamar da participao relativa da RA Lagoa. Apesar da intensificao no processo de verticalizao, essas regies ainda possuem um importante mercado local com casas, indicando que a fase de transio no padro de ocupao est longe de se esgotar (em 1995, 17,65% das transaes com casas na cidade foram realizadas nessas trs regies).
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COEFICIENTE DE ESPECIALIZAO NO TEM PO - TRANSAES COM APARTAM ENTOS NAS RA's INHAM A, M IER, IRAJ E ILHA DO GOVERNADOR - M DIA M VEL TRIENAL - M EDIA M OVEL TRIENAL

2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 69 70 71 72 73 74 75 76

INHAUM A

77 78 79 80
M EIER

81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94
IRAJA
ILHA DO GOVERNADOR

Barra da Tijuca e Jacarepagu constituram-se em novas frentes de expanso imobiliria a partir dos anos 70 A partir da consolidao da zona sul, os capitais imobilirios, na busca de deslocamento da demanda solvvel de maior poder aquisitivo, seguiram o caminho da orla martima, para a RA da Barra da Tijuca, criando um novo vetor de valorizao dos capitais. Para tanto, foi introduzida uma inovao no produto imobilirio capaz de alterar os padres de habitabilidade dessas faixas de renda em relao ao estoque residencial da cidade. Os condomnios fechados, horizontais e/ou verticais, definiram uma nova forma de consumo do espao da moradia. Em grande medida as caractersticas naturais (proximidades da orla, espao no edificado) e institucionais (o Plano Diretor da Barra j normatizara a ocupao, segundo critrios prximos s superquadras de Braslia) influenciaram o novo produto imobilirio. No entanto, foi a estratgia de valorizao dos capitais que criou barreiras entrada de capitais de menor vulto e determinou o padro de ocupao da Barra. A primeira constatao do deslocamento dos capitais que atuaram na regio da Lagoa em direo Barra pode ser vista na evoluo do habite-se dessas regies. Em 1977, enquanto a Lagoa teve o nmero de habite-se reduzido metade (decrescendo sua participao relativa nos anos seguintes), a Barra duplicou o nmero de habite-se, ocorrendo o mesmo em 1978. At 1976, a participao da regio no total de novas unidades habitacionais produzidas na cidade no excedeu 1,4%; em 1977, esse total passou para 18%, chegando a quase 20% no ano seguinte.

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Em 1980, o ndice de verticalizao j definia o padro de ocupao da regio (2,11 domiclios/prdio). A densidade predial, no entanto, era baixssima (50 prdios/Km), bem como a populacional (278,5 pessoas/Km), indicando que o processo de ocupao da regio estava apenas em seu incio. Essas caractersticas podem ser observadas atravs do grfico de coeficiente de especializao no tempo das transaes com apartamentos.
COEFICIENTE DE ESPECIALIZAO NO TEM PO - TRANSAES COM APARTAM ENTOS NAS RA BARRA DA TIJUCA, JACAREPAGU - M DIA M VEL TRIENAL
3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94

JACAREPAGUA

BARRA DA TIJUCA

A grande quantidade de terra no ocupada possibilitou aos capitais atuar em empreendimentos usando o solo tanto de forma intensiva quanto extensiva, tendo por resultado o fato do mercado imobilirio da Barra ter nas transaes com casas um componente importante. Na ltima dcada e meia temos a confirmao do processo de ocupao intensivo na Barra atravs das indicaes das transaes com apartamentos que apontam claramente nesta direo. Em 1970, apenas 0,24% das transaes com apartamentos da cidade eram realizadas na Barra da Tijuca. Transcorridos vinte anos, esse percentual era da ordem de 8,32% e, em 1995, verificamos que 10,68% das transaes com apartamentos ocorreram na Barra da Tijuca. Outro fator que comprova a modificao no ciclo de vida dessa regio o peso crescente das transaes com imveis comerciais no sub-mercado da cidade. Em 1995, a Barra detinha 3,37% das transaes com imveis comerciais da cidade com uma clara tendncia a ganhar importncia relativa nos prximos anos. Jacarepagu constitui-se em outra regio de ocupao recente que, como a Barra, apresentou um crescimento significativo de seu estoque residencial em 20 anos.
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O nmero de domiclios residenciais permanentes cresceu 238,8% entre 1960 e 1980. Parte desse crescimento de responsabilidade do Estado (CEHAB - RJ), que construiu 16,1% dos novos domiclios. Os programas de cooperativas do BNH (INOCOOP) tambm foram bastante ativos na regio durante os anos 70, tendo produzido 28,3% dos domiclios acrescidos ao estoque. Mas a iniciativa privada que vem, a partir da dcada de 80, marcar o comeo de uma fase de transio para um padro de uso intensivo do solo. Na dcada de 70, a taxa de crescimento da densidade predial foi superior ao da verticalizao (194% e 43% respectivamente) indicando um movimento maior na ocupao extensiva do solo. A participao de Jacarepagu nos negcios com casas no Rio de Janeiro mais que triplicou na dcada de 70: 4,47% no final da dcada de 60 e 16% na dcada de 70. J a partir do final dos anos 70, a participao das transaes com apartamentos tornou-se maior, indicando intensificao na atuao dos capitais imobilirios, assim como o nmero de habite-se, que, na primeira metade da dcada de 80, dobrou em relao mdia dos anos 70. As licenas para edificaes tambm se modificaram: at 1976, mais de 80% da rea licenciada se destinava a edificaes de at 4 pavimentos; j em 1979 essa relao se alterou, com quase 70% da rea licenciada sendo destinada a prdios com mais de 5 pavimentos. Zona Oeste apresenta intenso crescimento, mas com pequena participao dos capitais imobilirios A AP-5 uma regio onde a forma de ocupao do solo predominantemente horizontal, podendo ser caracterizada como um espao de atuao dos sistemas de auto-produo, encomendas e estatal. A estratgia de ocupao se d principalmente sob forma de loteamentos populares (legais e ilegais), sendo que a maioria das habitaes no passa pela aprovao legal da Prefeitura nem pelo mercado imobilirio formal. O nmero de habite-se da dcada de 70 (9.753 unidades) equivale a aproximadamente 10% do acrscimo real de domiclios particulares permanentes no mesmo perodo (93.493 domiclios). A produo estatal contribuiu bastante para o acrscimo de domiclios: no perodo de 1963 a 1983, 32% das novas unidades foram produzidas pela CEHAB - RJ. Nesta regio, verificou-se o maior acrscimo de domiclios na dcada de 70 em relao ao resto da cidade. Tal fato pode ser verificado na composio das transaes
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imobilirias, onde o mercado de casas bastante expressivo. A elevao das transaes com apartamentos resultou principalmente da comercializao dos conjuntos habitacionais. Os indicadores de densidade predial e verticalizao confirmam a expanso horizontal da regio, sendo que Bangu detm um estgio mais avanado de ocupao do solo, com maior ndice de verticalizao. A partir das indicaes das transaes imobilirias, verificamos que, apesar das modificaes nos seus ciclos de vida, a zona oeste apresenta o maior percentual de transaes com terrenos da cidade indicando, portanto, um processo de ocupao horizontal.

Para maiores detalhes sobre a pesquisa ver Smolka, M. Dinmica Imobiliria e Estrutura Intra-Urbana: O Caso

da Cidade do Rio de Janeiro Relatrio de Pesquisa, IPPUR/UFRJ, 1989 e Bridging Conceptual na Methodological Issues in Studies on the Role of Property Markets in Intra-Urban Struturing: A Report on na Alternative Data Source- IPPUR/UFRJ, mimeo, 1992.

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