ESTUDIO PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO DE CENTRO LOGSTICO EN PUERTO CHIAPAS

Resumen Ejecutivo

Juan Pablo Antn, Anglica Lozano, Rodolfo Hernndez Casanova, Rodrigo Alarcn, Germn Luyando, Alin Odette Rosales, Carlos Almaraz y Ada Berenice Hernndez

Laboratorio de Transporte y Sistemas Territoriales Coordinacin de Ingeniera de Sistemas INSTITUTO DE INGENIERIA Universidad Nacional Autnoma de Mxico (UNAM) Apdo Postal 70 -472 Mxico, D F 04510 Tel (52)(55)5623.3500 ext 1200/1/4

Diciembre , 2004

NDICE 1 PRESENTACIN 2 OBJETIVOS DEL ESTUDIO

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10 3 RESUMEN EJECUTIVO DE LA FASE I: BASES TCNICAS DEL PROYECTO CENTRO LOGSTICO PUERTA CHIAPAS. 3.1 Conceptualizacin de Centros Logsticos. 3.2 Centros Logsticos en Mxico. 10 11

3.3 Caractersticas de la Infraestructura y de la operacin 12 modal para cadenas de transporte de carga en la frontera sur en la regin de Tapachula. 12 B Transporte ferroviario 14 C Transporte martimo 15 D Transporte areo 16 3.4. Exportaciones e Importaciones entre Mxico y los Pases 16 Centroamericanos. 3.5 Prcticas Logsticas en cadenas de transporte con origen, destino y/o trnsito en/por la frontera sur en la regin de Tapachula. 17
A Transporte terrestre

3.6 Escenarios de demanda de servicios de transporte de carga 18 y logstica en la frontera sur en la regin de Tapachula.
A. Previsiones B. Recomendaciones

3.7 Potencial de desarrollo de centros logsticos en la Frontera sur en la regin de Tapachula. 3.8 Bases Tcnicas para el proyecto Centro Logstico Puerta Chiapas.

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3.9

Recomendaciones complementarias para impulsar el desarrollo y mejorar la operacin del proyecto Centro Logstico Puerta Chiapas.

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RESUMEN EJECUTIVO FASE II: ESTABLECIMIENTO DEL PLAN DE NEGOCIOS PARA EL ESCENARIO DE DESARROLLO A CORTO PLAZO: PROYECTO CENTRO LOGSTICO PUERTA CHIAPAS.

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4.1 Elementos de conceptualizacin del negocio a partir del 37 mercado. A. Consideraciones generales 37 B. Atributos de la oferta prevista 37 C. Esquema de desarrollo del proyecto 38 4.2 Anlisis de Pre-factibilidad econmica
A. Primera etapa Centro Logstico Puerta Chiapas B. Planteamiento Financiero C. Desarrollo del Mdulo Bsico D. Conclusiones generales de la evaluacin financiera.

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1 PRESENTACION
El Instituto de Ingeniera de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico fue invitado por la Secretara de Economa del Gobierno Federal a llevar a cabo un Estudio para el desarrollo de un Proyecto de Centro Logstico en Puerto Chiapas, con el objeto de mejorar la competitividad regional mediante oportunidades de innovacin logstica en las cadenas de suministros, y de actividades de valor agregado potencialmente realizables en vinculacin a procesos logsticos. Para el Proyecto de Centro Logstico en Puerto Chiapas, se tom en cuenta una tipologa completa 1 derivada de la experiencia en el medio internacional y en Mxico, as como casos exitosos de Centros Logsticos. Es importante sealar que, A. Existen Centros Logsticos or ientados a operaciones con base en un modo tcnico de transporte, como los Centros Integrados de Mercancas orientados a la carga por autotransporte; B. Otros Centros Logsticos basan su desarrollo en las operaciones generadas en un nodo de transferencia intermodal en una terminal modal, como las Zonas de Actividades Logsticas Portuarias, los Centros Logsticos Aeroportuarios y los Interpuestos; C. Algunos Centros Logsticos son equipamientos especficos para la distribucin fsica de mercancas en zonas urbanas con restricciones en la traza vial y/o derivadas de estrategias de proteccin patrimonial, como las Micro Plataformas Logsticas Urbanas para centros histricos; D. Tambin existen Centros Logsticos generados por las necesidades logsticas especficas de una corporacin, denominados de manera general como Soportes Logsticos Corporativos o Centros de Distribucin, que ltimamente empiezan a localizarse en desarrollos inmobiliarios especializados o parques logsticos. La factibilidad de un Proyecto de Centro Logstico est por un lado vinculada a la demanda de servicios de logstica y transporte de cargas, que en gran medida definen el tipo de proyecto al que debe orientarse un Centro Logstico, y por otro, a una microlocalizacin acertada y a unas caractersticas de la infraestructura adecuadas para la produccin de los servicios de logstica y transporte de cargas que el mercado demanda. Para el Proyecto de Centro Logstico en Puerto Chiapas, el equipo de investigacin se avoc a estudiar a-priori, el caso de una Zona de Actividades Logsticas Portuaria en Puerto Chiapas, sin embargo se encontr que las condiciones actuales no eran favorables; ante esos resultados, se explor la demanda de servicios de logstica y
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Detallada en el captulo 4

transporte de carga en el resto de la entidad, con la finalidad de identificar una alternativa de localizacin para el desarrollo del proyecto de Centro Logstico que resultara factible en el corto plazo. Se encontr que en la Frontera Sur , en la regin de Tapachula para las exportaciones a Centroamrica existe una demanda importante de servicios vinculados al transporte de carga y a la operacin transfronteriza. Esta situacin se ve favorecida por las restricciones a la entrada de tractocamiones mexicanos a Centroamrica y un incremento significativo en el flujo de mercancas. Por lo anterior, se profundiz en la exploracin de la demanda de servicios de logstica y transporte de carga basada en las prcticas de cadenas logsticas con origen, destino y/o trnsito en/por la frontera sur en la regin de Tapachula, con base, entre otros aspectos, en Estudios de Caso de las exportaciones de Mxico a Centroamrica con origen regional (caf, flores exticas, pltano, mango) y con origen en el interior de Mxico (electrodomsticos, cemento, productos derivados de maz, envases de aluminio, leche en polvo, productos de cuidado personal). La investigacin para los Estudios de Caso, se bas en entrevistas en profundidad con empresarios de la regin, con agentes aduanales y operadores logsticos con actividades en la regin, y con ejecutivos de logstica de empresas exportadoras de Mxico que tienen su produccin fuera de la regin. Despus de una extensa investigacin de mercado en campo, durante las tres primeras semanas, se identific lo siguiente: A. En el corto plazo existe un mercado importante para desarrollar un proyecto de Centro Logstico vinculado a las operaciones de exportacin de productos mexicanos producidos en el interior del pas, que debe considerar prcticas logsticas en la operacin transfronteriza y las nuevas tendencias en logstica de megadistribucin transfronteras que ya se estn implantando en el desarrollo de las exportaciones mexicanas a Centroamrica; la demanda identificada est vinculada a los servicios de logs tica y de transportacin de carga terrestre por autotransporte y por ferrocarril-, esencialmente de las cadenas logsticas de las exportaciones del interior de Mxico a Centroamrica. B. Los entrevistados, casi sin excepcin, expresaron que para que el Centro Logstico pudiera satisfacer estas necesidades de mercado, y en las condiciones actuales difcilmente modificables a corto plazo (restricciones al autotransporte, dificultad prctica de establecer una ruta fiscal confiable en la regin, sensibilidad a medidas de control del narcotrfico y del flujo de migrantes indocumentados), el lugar ms indicado sera Ciudad Hidalgo. Tambin, la investigacin de campo permiti establecer un conjunto de precisiones, que no se reflejan en ninguno de los estudios anterio rmente realizados que fueron oportunamente consultados: C. Ninguna de las exportaciones de Mxico a Centroamrica originadas en el interior de Mxico y con trnsito regional, demandan servicios de transporte y logstica en Puerto Chiapas; incluso si existiera un enlace ro-ro(roll-on roll 4

off o ferry) sobre puertos centroamericanos no sera demandado para los productos de alta rotacin, a excepcin tal vez de destinos lejanos como Costa Rica y Panam, y en ningn caso para los productos premium del mix con baja rotacin que se manejan con envos en lotes pequeos y de perodo variable. D. Las exportaciones de productos de consumo masivo de Mxico a Centroamrica, como los de cuidado personal y los alimenticios, continuarn utilizando autotransporte; si son de alta rotacin continuar mientras no cambien las reglamentaciones, la transferencia transfronteriza de cajas trailers (sin ruptura de la unidad de carga); para el nicho premium y en general, para los productos del mix de me dia y baja rotacin, cada vez ms, existirn inventarios sobre el que se formarn los pedidos que se consolidarn en nuevas unidades de carga . E. Las exportaciones de Mxico a Centroamrica de graneles con trnsito regional, como ahora ocurre con algunos productos qumicos, los productos metlicos bsicos y el cemento, cada vez ms emplearn enlaces ferroviarios desde el origen en el interior de Mxico, y tendrn como destino la terminal ferroviaria de carga en Tecn Umn en el lado guatemalteco de la zona fronteriza. F. Por otro lado, l s envos por ferrocarril de exportaciones de electrodomsticos, o latas de aluminio vacas para envasar bebidas, otros productos para la construccin, y otra carga fraccionada, continuarn aumentando en la medida que mejore la mercadotecnia y el diseo del servicio en el Ferrocarril ChiapasMayab, y seguirn llegando al patio de operaciones de carga y descarga de la terminal ferroviaria en Ciudad Hidalgo, y mediante espuelas privadas a instalaciones como las de una agencia aduanal lder; estas operaciones sobre el ferrocarril estarn asociadas a estrategias logsticas de megadistribucin transfronteras con envos consolidados por autotransporte sobre los clsicos 6 destinos para las exportaciones mexicanas, en el mercado centroamericano (Guatemala, San Salvador, San Pedro Sula, Tegucigalpa, Managua y San Jos, a los que a medio plazo habra que agregar Panam). G. Otro aspecto de gran inters que revelaron las entrevistas, es que las empresas exportadoras en Mxico que han creado comercializadoras bajo las leyes de los diferentes pases centroamericanos tienen mucho ms control de la logstica de la distribucin fsica internacional, que es clave para asegurar la competitividad de los productos en los mercados meta; son estas empresas las que estn impulsando las nuevas tendencias de transformar Ciudad Hidalgo en un centro logstico para megadistribucin, en particular para los productos del mix exportado con menor nivel de rotacin en inventarios, sobre los destinos clsicos en Centroamrica ya mencionados. H. Sorprendentemente, la investigacin de campo con los empresarios productores lderes de los productos regionales emblemticos caf, pltano, mango

ataulfo, rambutn y flores exticas- revel que en ningn caso las transacciones actuales tendran un posicionamiento ms competitivo con enlaces martimos desde Puerto Chiapas; con detalle sealaron que en los mercados del Oeste americano, mercado que se alcanza mejor por va martima, esos productos tienen fuerte competencia causada por los menores precios de origen de los mismos productos originados en Centroamrica y Asia; es muy revelador recordar que en un estudio reciente realizado por la Corporacin Andina de Fomento (CAF, 2003) para la Coordinacin General del Plan Puebla Panam, se prueba la factibilidad con base en costos logsticos, de establecer un programa de exportaciones permanente de pltano de Chiapas sobre el Este americano entrando por Houston, con una cadena de transporte terrestre refrigerado Huixtla-Coatzacoalcos y un enlace martimo desde el puerto de Coatzacoalcos, descartando claramente un enlace de gran cabotaje (pasando por el Canal de Panam), que se origine en Puerto Chiapas. I. Tambin, las entrevistas con los empresarios vinculados a las exportaciones regionales -caf, pltano, mango ataulfo, rambutn y flores exticasconfirmaron que su logstica no demanda servicios localizados en un Centro Logstico porque la integracin de unidades de carga se realiza directamente en las fincas y plantaciones, en coordinacin en sus casos especficos, con los cortes de frutas y flores; sin embargo, los empresarios, con gran visin de la importancia de los costos logsticos para la competitividad del producto en mercados meta, manifestaron como evidente que un Centro Logstico en Ciudad Hidalgo podra ser til para que (estas pequeas y medianas empresas regionales) pudieran negociar fletes consolidados con costo muy conveniente derivados de la gestin de retorno de vacos (o back haul), es decir, las cajas que vinieron del interior de Mxico a la frontera sur con productos para exportar a Centroamrica. La constatacin de esta realidad del mercado, condujo a que el equipo de investigacin del Instituto de Ingeniera realizara una propuesta que cons ider modificar el enfoque del Estudio para elaborar un proyecto factible en el corto plazo. Esta propuesta se coment con funcionarios de la Secretara de Desarrollo Econmico del Gobierno de Chiapas, quienes no tuvieron objecin en realizar dicha modificacin. Posteriormente, en reunin sostenida con funcionarios de la Secretara de Economa, del Gobierno Federal, el da cinco de noviembre de 2004, se acord modificar el enfoque del Estudio hacia un proyecto microlocalizado en Ciudad Hidalgo, denominado Centro Logstico Puerta Chiapas y definir las bases tcnicas y el plan de negocios correspondiente. Cabe sealar que por la importancia para la planeacin estratgica del equipamiento logstico de la frontera sur en la regin de Tapachula, tambin el documento hace breves sugerencias para estudiar, a medio plazo un proyecto de Centro Logstico Aeroportuario para el Aeropuerto Internacional de Tapachula, y, a largo plazo, un proyecto de Zona de Actividades Logsticas Portuarias en Puerto Chiapas.

La conceptualizacin del proyecto Centro Logstico Puerto Chiapas, consiste en generar una oferta concentrada de infraestructura y de servicios especializados, para atender una amplia gama de necesidades que son inherentes a las operaciones de comercio exterior que se realizan en la frontera de Ciudad Hidalgo: fcil acceso carretero, espuela de ferrocarril, servicios bsicos, naves logsticas, reas de maniobras, estacionamiento para trailers, servicios de mantenimiento para las unidades de transporte, servicios para los choferes, oficinas para agentes aduanales y operadores logsticos y seguridad. Su desarrollo se prev en cuatro etapas, cada una de ellas contempla la construccin de tres Mdulos Bsicos, as como reas de servicio y uso comn. La superficie requerida para el proyecto total es de 36 Ha. Cada Mdulo B sico tendr una superficie de 2.2 Ha, conformado por una nave logstica (que podr ser subdividida), oficinas y rea de maniobras y estacionamiento. El desarrollo del Proyecto Centro Logstico Puerta Chiapas, se desarrollar a partir de la urbanizacin de la Primera Etapa, que se plantea en trminos de venta de terrenos y, el desarrollo de un Mdulo Bsico conceptualizado bajo una modalidad de arrendamiento. El horizonte de desarrollo y comercializacin de los espacios generados en la primera etapa se estima en 5 aos. La pre-evaluacin financiera estim: A. En el desarrollo de la primera etapa, una inversin que asciende a 21.5 millones de pesos , con una expectativa de ingresos de 46.5 millones de pesos. As como una tasa interna de rentabilidad de 20%. B. En el desarrollo del mdulo bsico, una inversin estimada de 34.6 millones de 2 pesos , que deriva en un costo total de $4,553.74 por m y una tasa interna de rentabilidad de 20%. El proyecto de Centro Logstico Puerta Chiapas es viable y conveniente, toda vez que: A. Son previsibles beneficios y efectos positivos para la regin y para las empresas que realizan actividades de logstica en operaciones de comercio exterior en la zona de ubicacin del proyecto. B. La inversin requerida podra apalancarse mediante esquema de participacin de los propietarios del terreno previsto para el proyecto. C. El escenario previsto para el desarrollo de la primera etapa de Centro Logstico Puerta Chiapas, considera criterios conservadores que bien pudieran mejorar en beneficio del prop io proyecto. D. Se realizaron anlisis de sensibilidad, que permitieron identificar los efectos por variaciones en el valor de la tierra, tanto para la compra o aportacin, como para la venta de lotes ya urbanizados, y dejaron evidencia de los rangos en los que se podran estar moviendo.

E. La Tasa Interna de Rendimiento, en su escenario bsico, se considera adecuada para la continuidad y consolidacin del Centro Logstico Puerta Chiapas. F. El Gobierno del Estado de Chiapas tiene la oportunidad de abanderar un proyecto que previsiblemente es viable en el corto plazo. Su desarrollo permitira convertir la entidad en el nodo logstico ms importante en la frontera sur del pas. Otros beneficios que podran generarse son el ordenamiento territorial logstico en el municipio de Ciudad Hidalgo. G. Se considera que el primer paso consiste en la decisin del Gobierno del Estado de Chiapas de impulsar la iniciativa y a partir de esta determinacin establecer un plan de trabajo que permita continuar con el proyecto.

2 OBJETIVOS DEL ESTUDIO

2.1 Objetivo General
Formular un conjunto de estrategias para el desarrollo de Proyectos de Centros Logsticos en la Frontera Sur en la Regin de Tapachula en el contexto del Plan Puebla-Panam (P-PP) con la finalidad de: A. Mejorar la competitividad de productos clave de la regin sur-sureste de Mxico a travs de la innovacin logstica de sus cadenas de suministro, B. Innovar la logstica de la distribucin fsica de productos Hecho en Mxico", en Chiapas y Centroamrica, y C. Facilitar oportunidades para agregar valor a productos Hecho en Centroamrica orientados al mercado mundial, mediante post-acabado logstico.

2.2

Objetivos Particulares

A. Formular un diagnstico prospectivo de la situacin actual de la Frontera Sur en la regin de Tapachula, y en el contexto del Plan Puebla-Panam, como localizacin para Proyectos de Centros Logsticos (CL). B. Establecer escenarios de mercado para Proyectos de Centros Logsticos considerando las tendencias de desarrollo y los desafos logsticos i) de los productos clave de la regin sur-sureste de Mxico, ii) de los productos Hecho en Mxico con mercados en Chiapas y Centroamrica, y iii) de los productos Hecho en Centroamrica importados en Mxico. C. Formular las Bases Tcnicas para un Proyecto de Centro Logstico factible a corto plazo en la Frontera Sur en la regin de Tapachula: a) superficie requerida segn etapas y reservas, b) pre-proyecto de layout e infraestructura bsica necesaria, c) portafolio de servicios de transporte y logstica, d) pre-diseo de la organizacin para la gestin del proyecto. D. Formular un Plan de Negocios para el desarrollo de un Proyecto de Centro Logstico factible a corto plazo en la Frontera Sur en la regin de Tapachula.

3 RESUMEN EJECUTIVO DE LA FASE I: BASES TCNICAS DEL PROYECTO, CENTRO LOGSTICO PUERTA CHIAPAS.
3.1 Conceptualizacin de Centros Logsticos
A. Un Centro Logstico (CL) es un territorio equipado para el desarrollo de actividades logsticas. B. Los CL permiten mejorar la productividad de las operaciones de transporte: capturan volmenes importantes de carga (ms an si existen enlaces entre dos o ms CL) que permiten una eficiente organizacin de embarques consolidados (con cargas combinadas para clientes distintos). Tambin son un nodo -sobre redes modales de transporte- de encuentro entre modos de transporte, por lo que en ciertos casos poseen la infraestructura necesaria para transferencias intermodales, permitiendo una adecuada complementacin entre modos tcnicos de transporte. C. En un CL las principales actividades l gsticas que permiten generar claras o ventajas competitivas son: a) gestin de unidades de carga, b) gestin de transferencias intermodales, c) procesamiento de pedidos con cruce de anden y gestin de transporte de entrega, d) almacenamiento de inventarios, procesamiento de pedidos y gestin de transporte de entrega, e) operaciones de valor agregado sobre la mercanca para su adaptacin a clientes finales, f) almacenamiento de inventarios bajo aduana, g) almacenamiento de inventarios como garanta prendaria para prstamos bancarios para capital de operacin, h) ordenamiento territorial logstico de centros de poblacin. D. Existen diversos tipos de Centros Logsticos, dependiendo de su vocacin, sus caractersticas operativas y de infraestructura; con base en la experiencia internacional se identifican los siguientes tipos: a) Zonas de Actividades Logsticas Portuarias (ZALP) b) Centros Integrados de Mercancas (CIM) c) Centros de Servicios de Transporte y Logstica (CSTyL)

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d) Soportes Logsticos Corporativos(SLC) e) Plataformas Logsticas (INTERPUERTOS) de Interfase Modal con Ferrocarril

f) Centros Logsticos Aeroportuarios(CLA) g) microPlataformas Logsticas Urbanas (mPLU)

3.2 Centros Logsticos en Mxico

A. Debe sealarse que un CL es, adems de lo sealado arriba, un negocio de desarrollo inmobiliario, como lo son los parques industriales. Recientemente en Mxico, los Soportes Logsticos Corporativos (SLC) empezaron a ser ofrecidos en el mercado inmobiliario como Parques Logsticos. B. Resulta importante mencionar que a pesar de que los CL han sido una valiosa herramienta de competitividad y desarrollo en Europa y en Estados Unidos. Mxico se ha visto rezagado en la implementacin de este tipo de infraestructura, aunque resulta alentador los esfuerzos que se han venido dando en la ltima dcada, en particular con los casos de i) proyecto de ZALP includo en la planificacin del nuevo puerto de Veracruz en la Baha de Vergara, ii) proyecto de Interpuerto para Silao,Gto, iii) el gran inters de empresas que manejan carga area en el desarrollo de Centros Logsticos Aeroportuarios en los aeropuertos internacionales de Guadalajara, Monterrey, Puebla, y Guanajuato . C. En el caso especfico de la frontera sur en la regin de Tapachula, en Ciudad Hidalgo, el nodo logstico regional ms importante, ya existen ejemplos evidentes de operaciones y procesos logsticos que se vinculan a los SLC: la gestin de unidades de carga para empresas de productos de consumo masivo, algunos incipientes esfuerzos para proveer servicios de cruce de anden (cross docking) en instalaciones no del todo adecuada s, as como tambin un caso exitoso en donde existe una competitiva oferta logstica integrada por gestin de inventarios, procesamiento de pedidos y gestin del transporte de entrega sobre todo el mercado centroamericano.

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3.3 Caractersticas de la Infraestructura y de la operacin modal para cadenas de transporte de carga en la frontera sur en la regin de Tapachula.
A Transporte terrestre a) En la Frontera Sur en la regin de Tapachula, los tramos carreteros ms importantes son: Huixtla Tapachula (32Km) Tapachula Puerto Chiapas (26Km) Tapachula Aeropuerto Internacional (19Km) Tapachula Cd. Hidalgo (alternativa 1, 47Km) Tapachula Cd. Hidalgo (alternativa 2, 57Km)

HUIXTLA

UNION JUAREZ

HUEHEUT AN

T ALIS MAN
TAPA CHUL A

GARITA VIVA MXICO

N W S E

P UER TO MA DERO CIUDAD HIDALGO

Z o n a s U r b a n a s

S i s t e m a C a r r e t e r o

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TALISMAN
TAPACH ULA

Talismn

N W S E

CIUDAD HIDALGO

Suchiate I Suchiate II

b) En la frontera sur en la Regin de Tapachula, los flujos de vehculos de carga ms importantes se presentan en los accesos carreteros a Ciudad Hidalgo. c) En la frontera sur en la Regin de Tapachula, los puertos aduaneros son: Ciudad Talismn, por donde transitan slo personas, Puente Fronterizo Suchiate I (ubicado en Cd. Hidalgo), por donde transitan personas y carga por ferrocarril, Puente Fronterizo Suchiate II (ubicado en Cd. Hidalgo), por donde transita solamente el autotransporte de carga.

d) De acuerdo con las estadsticas de la aduana de Ciudad Hidalgo, los cruces de vehculos de carga vinculados a exportaciones de Mxico hacia Centroamrica superan en una proporcin de 5 a 1 a los cruces de vehculos relacionados con operaciones de importacin de Mxico desde Centroamrica. e) En el trabajo de campo se observ que, en trminos generales, la aduana guatemalteca de Tecun Uman II dispone de una infraestructura ms adecuada para las operaciones fronterizas que la contraparte mexicana, Suchiate II, donde se presentan algunos problemas de accesibilidad y de circulacin en vialidades internas derivadas del diseo geomtrico. f) Dada la restriccin de circulacin de vehculos de traccin matriculados en Mxico en territorio centroamericano, Ciudad Hidalgo se ha convertido en un nodo logstico importante ya que en l se realizan las operaciones relativas a la ruptura de traccin, y en algunos casos de ruptura de unidades de carga. g) Las restricciones al acceso a Centroamrica de los tractocamiones mexicanos es probable que subsistan bastante tiempo ms, por lo que se puede prever que 13

las operaciones fronterizas se sigan realizando en su mayora en Ciudad Hidalgo. h) Con base en las entrevistas realizadas a empresarios y agentes aduanales, parece que las empresas de transporte centroamericanas vinculadas a algn tipo de operacin transfronteriza, tienen un socio mexicano, y en algunos casos son subsidiarias de transportistas mexicanos. i) En trminos generales, puede afirmarse que en la frontera sur en la regin de Tapachula, los transportistas mexicanos vinculados con operaciones transfronterizas son locales. j) Tanto para importaciones como para exportaciones, el grueso de las operaciones transfronterizas se realizan en el lado mexicano, en Ciudad Hidalgo; estas operaciones comprenden: i) la transferencia de las mercancas de una caja mexicana a una centroamericana y viceversa; ii) el cambio del tractocamin mexicano por uno centroamericano, y viceversa, permitiendo que la caja del trailer con mercancas circule libremente bajo un esquema de importacin temporal, iii) el almacenamiento temporal de las mercancas para posteriormente consolidarlas y distribuirlas, particularmente en el caso de las exportaciones mexicanas. k) Ciudad Hidalgo a pesar de tener una vocacin de nodo logstico, tiene una infraestruc tura reducida y con bajo nivel de servicio: bodegas (formales e informales) para grandes empresas y para el abarrotero ocasional; estacionamientos o pensiones para trailers, refaccionarias y talleres mecnicos. B Transporte ferroviario a). Por lo que respecta a las mercancas transportadas por ferrocarril, existe slo un paso fronterizo: Suchiate I. El 97% de la carga que se mueve por ferrocarril a Ciudad Hidalgo tiene como destino Guatemala, donde se transfiere en camiones en el patio fronterizo de Tecun-Umn. b). En la Terminal de Carga del ferrocarril en Ciudad Hidalgo, para descargar los furgones la parte posterior de la caja de los camiones se coloca muy cerca de la puerta del furgn del ferrocarril, con el propsito de transferir la carga directamente hacia el camin sin que toque piso. La transferencia es totalmente manual sin emplear algn tipo de montacarga ni diablos para optimizar tiempos. c). Como la configuracin de la Terminal de Carga en Ciudad Hidalgo es ineficiente e inadecuada para las operaciones de carga y descarga, y con baja capacidad, ha crecido el nmero de operaciones que se realiza en el lado guatemalteco; cabe sealar que algunos empresarios agentes aduanales y

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operadores logsticos- en Ciudad Hidalgo han evaluado la posibilidad de construir una espuela en futuras instalaciones. d). Por otro lado, la Terminal de Carga ferroviaria en Tecn-Umn tiene mayor capacidad, y una configuracin en peine, permitiendo que la descarga de los furgones pueda realizarse en ambos lados de la va, en forma ptima. e). Por lo que respecta a la lnea frrea en Puerto Chiapas, sta no esta en operacin e incluso sera necesario rehabilitar el tramo que va desde Los Toros hasta el muelle. C Transporte martimo a) Segn estudios anteriores los costos elevados para resolver el problema de asolvamiento del canal de acceso, la falta de infraestructura adecuada que permita fomentar la ahora inexistente actividad comercial del puerto, la invasin de terrenos portuarios, la cercana de Puerto Quetzal y Salina Cruz, el fortalecimiento de los canales de distribucin fsica internacional por carretera y ferrocarril en la regin, as como su ya mencionada dependencia de las condiciones del mercado internacional para participar en las cadenas logsticas de la comerc ializacin de productos regionales, han sido elementos importantes que han limitado el desarrollo del puerto as como proyeccin a niveles local, nacional e internacional. A lo largo de la historia los movimientos de carga en Puerto Chiapas han sido mnimos, slo destacan dos situaciones: un incremento en la exportacin del pltano (1992-1993) y cuando por un desastre natural el puerto se tuvo que rehabilitar para permitir la llegada de ayuda (1998), de entonces a la fecha los movimientos de carga se han centrado en la pesca de atn, camarn y tiburn.

b)

c) Actualmente Puerto Chiapas: Tiene un nivel muy bajo de ocupacin en los polgonos reservados para actividades industrial y pesquera; las pocas empresas instaladas estn vinculadas con el sector pesquero. No cuenta con una buena conectividad interna. El muelle de la Terminal de Usos Mltiples dispone de infraestructura limitada para operaciones de carga y descarga. El tramo de va ferroviaria que va desde Los Toros (en cercana del aeropuerto) hasta la Terminal de Usos Mltiples no se encuentra habilitada. A pesar de tener construida una plataforma de intercambio modal, sta al no tener frente de agua, ha debilitado su potencial competitivo en el mercado de las operaciones intermodales.

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Existe nicamente una naviera que esta en espera de que se reanuden las operaciones de carga en el puerto. La estrategia de desarrollo del puerto a corto plazo parece basarse esencialmente en operaciones para cruceros (incluso existe un preproyecto de lay-out con atractivos para el desarrollo del turismo receptivo).

D Transporte areo a) Aeromxico y Aviacsa operan en el Aeropuerto Internaciona l de Tapachula; toda la carga area es transportada en vuelos comerciales de pasajeros. b) En el Aeropuerto de Tapachula no se observaron bodegas u otras instalaciones para el almacenamiento de la carga y su proteccin de las inclemencias del tiempo tropical y hmedo. No existe una plataforma para la recepcin de aviones exclusivos de carga. Toda la carga es embarcada y desembarcada en contenedores en los aviones de pasajeros, utilizando la plataforma comercial. Existe el proyecto de un Recinto Fiscalizado promovido por la iniciativa privada que puede ser adecuado germen a medio plazo para un Centro Logstico Aeroportuario .

3.4. Exportaciones e Importaciones entre Mxico y los Pases Centroamericanos.

1. Los flujos comerciales entre Mxico y Centroamrica se han incrementado durante la ltima dcada, y en este momento Mxico es superavitario con todas las naciones centroamericanas, exceptuando Costa Rica. 2. Aunque las exportaciones en trminos reales han tenido una tendencia a la alza, lo cierto es que desde 1998 hasta la fecha se ha tenido un tendencia decreciente; obviamente el flujo comercial que tiene Mxico con Centroamrica va terrestre por Ciudad Hidalgo tambin ha decrecido. 3. De acuerdo con el trabajo de campo y a entrevistas con expertos, los productos mexicanos exportados a Centroamrica ms importantes, en trminos econmicos y de operaciones logsticas son: a) Envases de aluminio y envases de plstico, b) Alimentos procesados, c) Complementos alimenticios, d) Aparatos electrodomsticos.

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D De acuerdo con el trabajo de campo y a entrevistas con expertos, los productos actualmente relevantes que Mxico importa de Centroamrica son: a) Dulces y carame los, c) Alimentos procesados (preparaciones para sopas), d) Llantas y, e) Pieles saladas. E No existe informacin sobre el intercambio comercial expresado en volmenes (toneladas o metros cbicos), ni en unidades de transporte (cajas trailers, furgones de ferrocarril).

3.5 Prcticas Logsticas en cadenas de transporte con origen, destino y/o trnsito en/por la frontera sur en la regin de Tapachula.
A. Por su riqueza, se recomienda ampliamente leer los Estudios de Caso presentados en el captulo 7 en el Informe Final de la Fase I. B. Con respecto a los casos de estudio relacionados con productos con origen en el interior de Mxico, trnsito regional y destino Centroamrica: Existe demanda de servicios logsticos con bodegas, adecuados patios de maniobras e instalacione s ferroviarias (espuela); los agentes aduanales y transportistas que han enfocado sus estrategias en esta direccin, se han posicionado como lderes en las operaciones transfronterizas de Ciudad Hidalgo. Se puede observar que en muchos de los segmentos de mercado estudiados existe una demanda en servicios de cross-docking, almacenamiento, gestin de inventario y procesamiento de pedidos, para el reaprovisionamiento continuo y estratgico de clientes centroamericanos. Tambin, en muchos de los segmentos estudiados, existe una demanda de sitios y patios eficientes y seguros en dnde realizar intercambio de cajas y traspaletizacin de mercancas. Asimismo, se requiere de almacenes con instalaciones adecuadas para el manejo de las mercancas: con un lay-out planificado, con un diseo de pisos estructuralmente correcto, con condiciones climticas idneas, y equipo para manejo de materiales.

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Por otro lado, muchos agentes aduanales destacaron la necesidad de disponer de instalaciones donde las oficinas, el almacn, los estacionamientos y los patios de maniobra se encuentren en un mismo lugar. Se observ que las grandes trasnacionales con productos de consumo masivo, estn presionando a sus proveedores de transporte y agentes aduanales para que construyan las instalaciones a las que se hizo referencia. Las cadenas de transporte de los productos estudiados en este segmento no requieren utilizar a Puerto Chiapas como nodo logstico bajo ninguna circunstancia.

C. Con respecto a los casos de estudio relacionados con productos con origen regional, las cadenas de transporte de los principales productos chiapanecos estudiados (caf, flores exticas, pltano y mango) tienen una estructura probada y funcional, por lo que algn intento de reingeniera en la cadena de transporte no se perciben como necesario, asimismo no se requiere el paso por Puerto Chiapas bajo ninguna circunstancia. D. Con relacin a los productos con origen regional en Chiapas susceptibles de ser transportados va rea, los casos de estudio muestran una clara deficiencia en los servicios de recepcin, almacenamiento y expedicin de mercancas, as como en la infraestructura relacionada con los movimientos de carga del Aeropuerto Internacional de Tapachula. E. En el caso de los productos de origen centroamericano, con trnsito regional y destino al interior de Mxico, el trabajo de campo demostr la falta de infraestructura logstica para acceder a servicios de almacenamiento y crossdocking necesarios para reaprovisionar a su contraparte mexicana.

3.6 Escenarios de demanda de servicios de transporte de carga y logstica en la frontera sur en la regin de Tapachula.
Respecto a las exportaciones del interior de Mxico a Centroamrica con transito regional: 1. Ninguna de las exportaciones de Mxico a Centroamrica con trnsito regional demandan servicios de transporte y logstica en Puerto Chiapas. 2. Las empresas exportadoras en Mxico que han creado comercializadoras bajo las leyes de los diferentes pases centroamericanos tienen mucho ms control de la logstica de la distribucin fsica internacional, que es clave para asegurar la competitividad de los productos en los mercados meta; son estas empresas las que estn impulsando las nuevas tendencias de transformar Ciudad Hidalgo en un 18

centro logstico para megadistribucin sobre los 7 destinos clsicos en Centroamrica, en particular para los productos del mix exportado con menor nivel de rotacin en inventarios. 3. Ninguna de las exportaciones de Mxico a Centroamrica con trnsito regional demandan servicios de transporte y logstica en el aeropuerto de Tapachula. Cabe sealar que no existe en la actualidad ningn servicio areo regular entre Tapachula y las principales ciudades centroamericanas. Tampoco pudieron identificarse operaciones charter de carga area . A. Previsiones 1. Las exportaciones de Mxico a Centroamrica de graneles con trnsito regional, como ahora ocurre con algunos productos qumicos, los productos metlicos bsicos y el cemento, cada vez ms emplearn enlaces ferroviarios desde el origen en Mxico, y tendrn como destino la terminal ferroviaria de carga en Tecn Umn en el lado guatemalteco de la zona fronteriza. 2. Por otro lado los envos por ferrocarril de exportaciones de electrodomsticos, latas de aluminio vacas para envasar bebidas, otros productos para la construccin, y otra carga fraccionada, continuarn aumentando en la medida que mejore la mercadotecnia y el diseo del servicio en el Ferrocarril Chiapas Mayab, y seguirn llegando al patio de operaciones de carga y descarga de la terminal ferroviaria en Ciudad Hidalgo, y mediante espuelas privadas a instalaciones como las de la Agencia Aduanal Enrique Ramos. Estas operaciones estarn asociadas a estrategias logsticas de megadistribucin transfronteras con envos consolidados sobre los clsicos 6 destinos, para las exportaciones mexicanas, en el mercado centroamericano (Guatemala, San Salvador, San Pedro Sula, Tegucigalpa, Managua y San Jos, a los que a medio plazo habra que agregar Panam). B. Recomendaciones 1. Se requiere estimular a la iniciativa privada para replicar instalaciones con espuela ferroviaria (como la que opera la Agencia Aduanal Enrique Ramos), en localizaciones cercanas a la va frrea antes de la llegada a la traza prevista del libramiento sur de Ciudad Hidalgo, fomentando la crea cin de un Centro Logstico. 2. Las operaciones de envos en trailers completos sobre instalaciones de crossdocking y almacenamiento para posterior distribucin fsica, es una modalidad que est siendo adoptada por las grandes trasnacionales, y pueden transformar a Ciudad Hidalgo en el Laredo logstico de la Frontera Sur. Obviamente la oportunidad de negocio de servicios logsticos se maximiza, si en un Centro Logstico se combina la accesibilidad a una instalacin de este tipo no slo por autotransporte sino tambin por el ferrocarril.

19

Con respecto a las exportaciones regionales de comercio exterior: La investigacin de campo con los productores lderes de los productos emblemticos caf, bananas, mango ataulfo, rambutan y flores exticas- revel que en ningn caso las transacciones actuales tendran un posicionamiento mas competitivo con enlaces martimos factibles desde Puerto Chiapas, precisamente porque en los mercados del Oeste americano, mercado que se alcanza mejor por va martima, esos productos (bananas, mango y rambutn) tienen fuerte competencia causada por los menores precios de origen de los mismos productos originados en Centroamrica y Asia. Es importante sealar que en un estudio reciente realizado por la Corporacin Andina de Fomento (CAF, 2003) para la Coordinacin General del Plan Puebla Panam, se prueba la factibilidad incluyendo costos logsticos, de establecer un programa de exportaciones permanente de pltano de Chiapas sobre el Este americano entrando por Houston, con una cadena de transporte terrestre refrigerado HuixtlaCoatzacoalcos y un enlace martimo desde el puerto de Coatzacoalcos. Ninguna de las exportaciones de caf, pltano, mango ataulfo, rambutn y flores exticas demanda servicios de un Centro Logstico. Es evidente que, un Centro Logstico en Ciudad Hidalgo podra ser til para que pequeas empresas pudieran negociar fletes consolidados con costo muy conveniente derivados de la gestin de retorno de vacos (o back haul) es decir de las cajas que vinieron del interior de Mxico a la frontera sur con productos exportados a Centroamrica.

Con respecto a las importaciones de Mxico desde Centroamrica con trnsito regional: Puede afirmarse que tambin, un Centro Logstico en Ciudad Hidalgo podra ser til para que en otras cadenas de transporte en importacin pudieran las empresas transportistas de Mxico que trajeron carga de exportacin ganar fletes de retorno con o sin transbordo de la unidad de carga de la importaciones provenientes de Centroamrica.

3.7 Potencial de desarrollo de centros logsticos en la frontera sur en la regin de Tapachula.

Para el ordenamiento territorial logstico, conviene gestionar el flujo de vehculos de carga en trnsito al puerto fronterizo, de manera tal que no se alteren las relaciones que estructuran los subsistemas regionales de centros de poblacin, para lo cual: Se recomienda prohibir el trnsito de los trailers por la carretera entre Metapa y Ciudad Hidalgo, y sealizar como ruta obligada hacia el puente fronterizo 20

Suchiate II desde la garita Viva Mxico, el desvo desde el Libramiento Sur por la carretera a Puerto Madero, y posteriormente la carretera desde el entronque del aeropuerto, a Ciudad Hidalgo. Se deben tomar en cuenta aspectos sensibles vinculados a la regin fronteriza, especialmente el contrabando, la migracin ilegal, el trfico de drogas prohibidas y la seguridad. La localizacin de un Centro Logstico orientado a las operaciones de autotransporte en Puerto Chiapas conducira a un proyecto fracasado: Porque la distancia de ida y vuelta entre la localizacin que el Plan Maestro de Puerto Chiapas reserva para la Terminal Intermodal y el puente Suchiate II es de 115 km; la investigacin de campo revel que i) para la mayora de los operadores centroamericanos esa distancia es percibida como inaceptable, y ii) provocara un incremento en los costos logsticos, va un incremento en los fletes. Por las reticencias de la Aduana a establecer una ruta fiscal entre Puerto Chiapas y el puente fronterizo Suchiate II. Porque los agentes aduanales incrementaran notablemente sus honorarios por los nuevos gastos de desplazamiento.

Con respecto a los resultados de la exploracin del mercado de demanda de servicios de logstica y transporte de cargas para Centros Logsticos: Se identific que a corto plazo exista un mercado importante para desarrollar un proyecto de Centro Logstico vinculado a las operaciones de exportacin de productos mexicanos producidos en el interior de Mxico, que deba considerar las prcticas logsticas en la operacin transfronteriza y las nuevas tendencias en logstica de megadistribucin transfronteras que ya se estn implantando en el desarrollo de las exportaciones mexicanas a Centroamrica; el Centro Logstico demandado identificado esta vinculado a los servicios de logstica y de transportacin de carga terrestre por autotransporte y por ferrocarril-, esencialmente de las cadenas logsticas de las exportaciones del interior de Mxico a Centroamrica. Los entrevistados, casi sin excepcin, expresaron que para que el Centro Logstico pudiera satisfacer estas necesidades del mercado, y en las condiciones actuales difcilmente modificables a corto plazo (restricciones a la entrada de tractocamiones mexicanos a Centroamrica, dificultad prctica de establecer una ruta fiscal confiable en la regin, impacto sobre el Proyecto de la sensibilidad a medidas de control del narcotrfico as como del flujo de migrantes indocumentados), no debera localizarse en Puerto Chiapas, sino en la microregin de Ciudad Hidalgo.

21

3.8. Bases Tcnicas para el proyecto Centro Logstico Puerta Chiapas.

Se anexa documentacin del preproyecto arquitectnico del Centro Logstico Puerta Chiapas: A. Caractersticas de la infraestructura a) Naves Logsticas Altura Libre: recomendable ms de 14 metros. Resistencia del piso: 5,000 kg por metro cuadrado, recomendable mnimo. Muelle para trailers: obligatorio. Muelle para espuela de FFCC: recomendable si la microlocalizacin facilita acceso al FFCC. Compuertas y rampas hidrulicas: recomendable, al menos mecnicas. Control de incendio: con sensores y sprinklers, obligatorio . Iluminacin cenital: recomendable. Ventilacin: cruzada regulable recomendable, con control de aves e insectos obligatorio . Encierro perimetral de cada rea personalizada dentro de un mdulo bsico: puede ser solicitada por usuarios especficos. reas de seguridad: recomendable. B. Estacionamiento para trailers: obligatorio, mnimo 16 tractocamiones con sus cajas, para cada Mdulo Bsico. C. Estacionamiento para vehculos part iculares: obligatorio, mnimo 6 cajones. D. Encierro perimetral de cada mdulo bsico: muy deseada por usuarios, aunque es mas conveniente un encierro perimetral de cada etapa de 3 mdulos bsicos E. Accesibilidad: a). b). Vial: que permita operacin expedita de entrada y salida simultnea de dos trailers sobre vialidad urbana, FFCC: que permita operacin independiente de cada mdulo bsico sobre la espuela comn.

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24

N + 9 . 72

N + 9 . 72

C
SALADEESPERA

RECEPCION

RECEPCION

SALA DE ESPERA

SALADEESPERA

RECEPCION

RECEPCION

SALADEESPERA

OFICINA 1

N + 9 . 72 SECRETARIA SECRETARIA

OFICINA1

OFICINA1 SECRETARIA SECRETARIA

N+9.72

OFICINA1

OFICINA2

OFICINA3

SALADEJUNTAS

OFICINA3

OFICINA2

OFICINA2

OFICINA3

SALADEJUNTAS

OFICINA3

OFICINA 2

W.C. PERSONAL

W . C . PERSONAL

W.C. PERSONAL

W . C . PERSONAL

N + 4 . 86

AREADECOMIDA

AREA DE DESCANSO

GIMNASIO

Y AREA RECREATIVA

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N + 9 . 72

N + 9 . 72

C
SALA DE ESPERA

RECEPCION

RECEPCION

SALA DE ESPERA

SALA DE ESPERA

RECEPCION

RECEPCION

SALA DE ESPERA

OFICINA 1

OFICINA 1

OFICINA 1

OFICINA1

N + 9 . 72
SECRETARIA SECRETARIA SECRETARIA SECRETARIA

N + 9 . 72

OFICINA2

OFICINA3

SALA DE JUNTAS

OFICINA3

OFICINA2

OFICINA 2

OFICINA3

SALADEJUNTAS

OFICINA 3

OFICINA 2

W C . . PERSONAL

W.C. PERSONAL

W C . . PERSONAL

W C . . PERSONAL

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N + 9 . 72

SALA DE ESPERA

RECEPCION

RECEPCION

SALA DE ESPERA

OFICINA 1

OFICINA 1

N + 9 . 72
SECRETARIA SECRETARIA

OFICINA 2

OFICINA 3

SALA DE JUNTAS

OFICINA 3

OFICINA 2

W. C. PERSONAL

W. C. PERSONAL

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N + 4 . 86

AREA DE COMIDA

AREA DE DESCANSO

GIMNASIO

Y AREA RECREATIVA

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N + 4 . 86

AREA DE COMIDA

AREA DE DESCANSO

GIMNASIO

Y AREA RECREATIVA

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VEHCULO DE CARGA DE DISEO

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33

34

3.9 Recomendaciones complementarias para impulsar el desarrollo y mejorar la operacin del proyecto Centro Logstico Puerta Chiapas.
Se recomienda leer con detenimiento las detalladas y precisas bases para la evaluacin econmica financiera del Centro Logstico Puerta Chiapas en Ciudad Hidalgo. Adems, es necesario que para la puesta en marcha del Centro Logstico Puerta Chiapas se consideren: Determinar la situacin fsica (estado del pavimento) de las vialidades y calles en Ciudad Hidalgo. Propuestas de pavimentacin de calles y avenidas en Ciudad Hidalgo para que puedan circular vehculos de carga. Propuestas para el mejoramiento en los niveles de servicio de cada punto conflictivo existente en las vialidades de Ciudad Hidalgo. Plan de mejoramiento en la gestin de la operacin de los vehculos del transporte de pasajeros. Diseo de corredores especiales en las avenidas y calles de Ciudad Hidalgo para la circulacin segura y eficiente de los bicitaxis. Construccin de un libramiento en la zona poniente que permita la comunicacin de la carretera a Puerto Madero con el Puente Internacional Suchiate II. Reubicacin de la terminal de ferrocarril Chiapas-Mayab hacia las afueras de Ciudad Hidalgo. Promover la localizacin de varios bancos en diferentes puntos de Ciudad Hidalgo. Se har necesario hacer una reforestacin de los mrgenes del Ro Suchiate, as como tambin la reforestacin de las vialidades en la mancha urbana. Rescate de los edificios catalogados por el INAH. Proposicin de reas de reserva ecolgica en los mrgenes del Ro Suchiate. Realizacin de propuestas de reservas especficas de uso de suelo para uso habitacional.

Realizacin de propuestas de de reservas especficas de uso de suelo para uso industrial.

35

RESUMEN EJECUTIVO DE LA FASE II: ESTABLECIMIENTO DEL PLAN DE NEGOCIOS PARA EL ESCENARIO DE DESARROLLO A CORTO PLAZO: PROYECTO CENTRO LOGSTICO PUERTA CHIAPAS.

4.1 Elementos de conceptualizacin del negocio a partir del mercado.

A. Consideraciones generales El concepto del proyecto consiste en generar una oferta concentrada de infraestructura y de servicios especializados, para atender una amplia gama de necesidades que son inherentes a las operaciones de comercio exterior que se realizan en la frontera de Ciudad Hida lgo: fcil acceso carretero, espuela de ferrocarril, servicios bsicos (agua, energa elctrica, drenajes, telfono, alumbrado pblico y vialidades pavimentadas), naves logsticas, reas de maniobras, estacionamiento para trailers, servicios de mantenimiento para las unidades, servicios para los choferes, oficinas para agentes aduanales y operadores logsticos, y seguridad. A travs de este proyecto, se podran generar los siguientes beneficios: a) Lograr mejores condiciones de operacin para las empresas vinculadas al comercio exterior de Mxico y Centroamrica: importadores, exportadores, transportistas, agentes aduanales y autoridades. b) Contribuir al incremento del flujo de intercambios comerciales entre Mxico y Centroamrica. c) Contribuir al ordenamiento urbano de Ciudad Hidalgo. d) Absorber el crecimiento de instalaciones ligadas al comercio exterior que estn programando (para los prximos aos) varias empresas con operaciones en Ciudad Hidalgo. e) Propiciar oportunidades de negocio y generar sinergia de desarrollo para la regin de influencia del proyecto: nuevos empleos, nuevas empresas de servicios de valor agregado vinculado a operaciones logsticas, mayor flujo comercial y, por ende, mayor derrama econmica. B. Atributos de la oferta prevista

Mediante el desarrollo del Centro Logstico se estar en posibilidad de ofrecer los siguientes servicios y facilidades: a) Renta de naves logsticas. b) Estacionamiento (pensiones) para trailers.

36

c) Servicios de mantenimiento para las unidades. d) Servicios para los choferes. e) Oficinas para agentes aduanales y operadores logsticos. f) Espuela de ferrocarril. C. Esquema de desarrollo del proyecto a) El proyecto contempla como unidad tipo un Mdulo Bsico con superficie de 2.2 2 Ha, dentro del cual se construye una nave logstica de 7,200 m (que podr ser 2 subdividida), oficinas de 400 m (en mezanine) y una amplia rea de maniobras y estacionamiento de 14,400 m2. b) Tres Mdulos Bsicos integran una etapa de desarrollo del proyecto y son 4 las etapas consideradas, por lo que, adicionando reas de servicios y de uso comn, el tamao del Centro Logstico Puerta Chiapas se define en 36 Ha. c) Las caractersticas del proyecto que se propone tienen como elementos de soporte: Las modalidades tanto de servicios como de infraestructura vinculadas a las operaciones logsticas que actualmente se realizan en Ciudad Hidalgo. El incremento natural de las operaciones logsticas en Ciudad Hidalgo, que abre oportunidades de mercado para atender una demanda creciente. La experiencia internacional en el desarrollo de proyectos similares. La definicin estratgica de un proyecto que se desarrolla por etapas, que en el corto plazo atiende las necesidades de servicio y espacio identificadas en Ciudad Hidalgo y que contempla una reserva territorial que en el mediano y largo plazo para satisfacer la demanda futura. La generacin de economas de escala a partir de la concentracin de servicios y actividades logsticas, en beneficio de las empresas ubicadas en el desarrollo. d) El desarrollo del Proyecto Centro Logstico Puerta Chiapas, se desarrollar a partir de: La urbanizacin de la Primera Etapa. sta se plantea en trminos de venta de terrenos, ya sea para que la propia entidad promotora del Centro Logstico Puerta Chiapas virtualmente adquiera lotes para la construccin y comercializacin de los Mdulos Bsicos, o bien, promotores privados compren terrenos e inviertan en esta actividad. El desarrollo de un Mdulo Bsico. La inversin para el desarrollo de un primer Mdulo Bsico se analiza independientemente, abriendo con ello la opcin de que sea otra la entidad que lo promueva, tambin bajo una modalidad de arrendamiento.

37

e) Para efecto de transmitir grficamente la idea de desarrollo que se plantea, a continuacin se presenta la Planta de Conjunto del Centro Logstico Puerta Chiapas, con la estrategia de desarrollo por etapas. f). Para la promocin del proyecto se sugiere crear una Agencia de Promocin dedicada a la bsqueda de inversionistas y/o socios potenciales para conformar un grupo promotor, as como a emprender las tareas necesarias para proyectar, construir y comercializar los espacios disponibles. g). Por otra parte se sugiere la creacin de una unidad de gestin, que se oriente a generar beneficios para los socios y mejorar la competitividad logstica de sus clientes.

38

39

4.2 Anlisis de Pre-factibilidad econmica y financiera

A. Primera etapa Centro Logstico Puerta Chiapas. La estrategia de desarrollo contempla iniciar con una primera etapa que consiste en realizar las obras necesarias para: contar con acceso vial, espuela de ferrocarril y todos los servicios bsicos, con lo cual se generan terrenos urbanizados para construir 3 Mdulos Bsicos y permite disponer de una superficie de 2.5 Ha. para la instalacin de empresas que ofrecen servicios complementarios. El horizonte de desarrollo y comercializacin de esta primera etapa es de 5 aos: Ao 1: promocin del proyecto, desarrollo de los proyectos de ingeniera, constitucin de la empresa promotora, inicio de la construccin. Aos 2-4: comercializacin de terrenos y construccin de los mdulos bsicos. Ao 5: comercializacin de terrenos para servicios complementarios y planeacin de la Etapa 2. B. Planteamiento Financiero

El planteamiento financiero contempla que la inversin definida para el desarrollo de la primera etapa se realizar con los recursos que aporte el grupo promotor del proyecto. En principio, se estima conveniente que el Gobierno del Estado de Chiapas asuma el liderazgo de la promocin e inversin del proyecto y convoque a participar como asociados o socios, a los propietarios de los terrenos, empresas transportistas, agentes aduanales, operadores logsticos y a otros inversionistas interesados en el desarrollo. La participacin del Gobierno del Estado estara orientada a aportar, por nica vez, un capital semilla que se destinara a la urbanizacin de la primera etapa. Con los ingresos derivados de la comercializacin de los espacios que se generen ser posible el desarrollo de las etapas subsecuentes. En trminos generales, la pre-evaluacin econmica y financiera para el desarrollo del Centro Logstico, tiene como elementos fundamentales la definicin de: Una estimacin de inversin que asciende a 21.5 millones de pesos , con una expectativa de ingresos que asciende a 46.5 millones de pesos , en un horizonte de 5 aos. La tasa interna de rentabilidad del proyecto es de 20%, que se considera adecuada desde el punto de vista financiero, independientemente del impacto social previsible para Ciudad Hidalgo.

40

Algunos datos relevantes considerados para la evaluacin se detallan a continuacin:

RESUMEN DE INVERSIONES

CONCEPTO

INVERSIN TOTAL

COSTO M2 VENDIBLE

(pesos)
Terreno (117,190 m2 totales) Inversin del desarrollo (90,400 m2 vendibles) - Obras de urbanizacin y equipamiento - Acometidas y derechos de servicios - Planeacin, autorizaciones y supervisin - Capital de trabajo 9,375,200

($/m2)
103.71

9,338,847 803,500 1,609,207 450,000

103.31 8.89 17.80 4.98

TOTAL

21,576,754

238.68

NIVEL DE VENTAS CONSIDERADO

AO

PRONSTICO DE VENTAS M2 Precio ($/m2 ) 21,600 21,600 21,600 25,600 90,400 440 484 532 586 514

IMPORTE ($) 9503,998 10454,398 11499,837 14992,392 46450,625

2006 2007 2008 2009 GLOBAL

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CENTRO LOGSTICO PUERTA CHIAPAS

DESARROLLO DE LA PRIMERA ETAPA

PREMISAS BSICAS
Escenario bsico

C O N C E P T O
TERRENO
SUPERFICIE TOTAL PRECIO DE ADQUISICIN DEL TERRENO VALOR TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE VENDIBLE

UNIDAD

VALOR

m2 $/m2 $ m2

117,190 80 9,375,200 90,400

INVERSIONES AL DESARROLLO
OBRAS DE URBANIZACIN Y EQUIPAMIENTO ACOMETIDAS Y DERECHOS DE SERVICIOS PLANEACIN, AUTORIZACIONES Y SUPERVISIN CAPITAL DE TRABAJO (6 MESES) $ $ $ $ 9,338,847 803,500 1,609,207 450,000

COSTOS Y GASTOS
COMISIONES SOBRE VENTAS ADMINISTRACIN PROMOCIN Y VENTAS % $/MES $/MES 3% 50,000 25,000

PROGRAMA DE VENTAS
2005 2006 2007 2008 2009 TOTAL % % % % % % 0% 24% 24% 24% 28% 100%

PRECIOS DE VENTA
2005 2006 2007 2008 2009 PROMEDIO PONDERADO INCREMENTOS ANUALES EN PRECIO $/m2 $/m2 $/m2 $/m2 $/m2 $/m2 % 400 440 484 532 586 514 10%

C.

Desarrollo del Mdulo Bsico a) El desarrollo del Mdulo Bsico se fundamenta en un anlisis de las necesidades operativas de los usuarios potenciales del Centro Logstico Puerta Chiapas. b) El anlisis de pre-factibilidad econmica y financiera consider una serie de premisas, entre las que destacan: el precio de renta, el nivel de ocupacin, impacto de recursos propios vs. financiamiento, calidad del diseo y la infraestructura, as como de la oferta de servicios. c) En trminos generales, la pre-evaluacin econmica y financiera para el desarrollo del Mdulo Bsico tiene como elementos fundamentales la definicin de: Una inversin estimada de 34.6 millones de pesos , que deriva en un costo total por m2 de $4,553.74.

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La tasa interna de rentabilidad del Mdulo Bsico es de 20%, que se considera adecuada desde el punto de vista financiero.

Los datos relevantes se detallan a continuacin:

DESARROLLO MDULO BSICO

CENTRO LOGSTICO PUERTA CHIAPAS

RESUMEN DE INVERSIONES
(PESOS) Escenario bsico

CONCEPTO
INVERSIN FIJA Terreno (21,600 m2 - $440 / m2) Desarrollo - Construccin de mdulo bsico Nave logstica: 7,200 m2 Oficinas: 400 m2 Patios de maniobra y estacionamientos: 14,400 m2 INVERSIN DIFERIDA Planeacin, autorizaciones y supervisin Gastos financieros

Pesos
32,800,000 9,504,000

Porcentaje
94.77% 27.46%

23,296,000

67.31%

1,808,400 1,808,400 0

5.23% 5.23% 0.00%

TOTAL DE INVERSIN

34,608,400

100.00%

COSTO TOTAL M2 TECHADO.

Inversin total
(entre) superficie construida.

34,608,400 7,600 m2

Costo total por m2 techado

4,553.74 $/m2

Como complemento a la pre-evaluacin se realizaron dos escenarios que sensibilizan ante cambios en algunas variables consideradas en el escenario bsico, resultando lo siguiente:

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Alternativa con crdito, incrementa la tasa de rentabilidad del 20% al 24%, dado que el componente de intereses se deduce como gasto y la carga fiscal se reduce, incrementando el nivel de utilidades. Variacin en el precio de renta, que se disminuye de $80 m2 a $65 m2 por mes, derivando una reduccin de la rentabilidad que baja de 20%, lograda en un escenario bsico, a 18% con esta variante.

D.

Conclusiones generales de la evaluacin financiera.

De acuerdo con lo observado se concluye que el proyecto de Centro Logstico Puerta Chiapas es viable y conveniente, toda vez que: a) Son previsibles beneficios y efectos positivos para la regin y para las empresas que realizan actividades de logstica en operaciones de comercio exterior en la zona de ubicacin del proyecto. b) La inversin requerida podra apalancarse mediante esquema de participacin de los propietarios del terreno previsto para el proyecto. c) El escenario previsto para el desarro llo de la primera etapa de Centro Logstico Puerta Chiapas, considera criterios conservadores que bien pudieran mejorar en beneficio del propio proyecto. d) Se realizaron anlisis de sensibilidad, que permitieron identificar los efectos por variaciones en el valor de la tierra, tanto para la compra o aportacin, como para la venta de lotes ya urbanizados, y dejaron evidencia de los rangos en los que se podran estar moviendo en ambos sentidos. e) La Tasa Interna de Rendimiento del proyecto en su escenario bsico es de 20%, lo cual se considera adecuado, para la continuidad y consolidacin del Centro Logstico Puerta Chiapas. f) El Gobierno del Estado de Chiapas tiene la oportunidad de abanderar un proyecto que previsiblemente es viable en el corto plazo. Su desarrollo permitira convertir la entidad en el nodo logstico ms importante en la frontera sur del pas. Otros beneficios que podran generarse son el ordenamiento territorial logstico en el municipio de Ciudad Hidalgo. g) Se considera que el primer paso consiste en la decisin del Gobierno del Estado de Chiapas de impulsar la iniciativa y a partir de esta determinacin establecer un plan de trabajo que permita continuar con el proyecto.

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