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Droulement de la prsentation

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

- Les outils oprationnels - Les outils de financement

Le lotissement communal de la Pointe de Fromentires

- Les intentions politiques et lhistorique du projet - Le contexte technique et financier de lopration - La dmarche de conception urbaine - Le partenariat avec Vivarais Habitat

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

Le dveloppement urbain dune commune est conditionn par le projet politique (PADD) que le document durbanisme exprime dans son rglement graphique et crit

Exemple de schmatisation dun PADD

Exemple de reglement graphique PLU

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Une opration damnagement


Cest la conception dun quartier nouveau dans le cadre dune seule et mme opration, ncessitant la cration dquipements publics.

Dans le respect des dispositions du PLU, la collectivit peut :


- raliser lopration damnagement - autoriser la ralisation de lopration damnagement, et la soumettre des participations financires

Exemple de reglement graphique PLU

Exemple de plan de composition dun lotissement

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

Deux catgories doutils complmentaires peuvent tre mobiliss par les collectivits :

1/ Les outils damnagement oprationnels - ZAC - Lotissement -

2/ Les outils de financement - Taxes durbanisme - Participations durbanisme

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

1/ Les outils damnagement oprationnels


2 principaux outils :

- le lotissement - la Zone dAmnagement Concert (ZAC)

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

Le lotissement
(L442-1 du CU)

Cest une opration damnagement qui a pour objet, sur une priode de moins de 10 ans, de diviser une ou plusieurs proprits foncires en vue de limplantation de btiments.

Cest une procdure damnagement et de division foncire de terrains quips

Depuis la rforme du 1er octobre 2007, le dtachement d'un seul lot d'un terrain est un lotissement.

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Le lotissement
(L442-1 du CU)

La matrise douvrage de lopration de lotissement peut tre :


- publique : La collectivit ralise (ou confie la ralisation) des amnagements. Condition : elle dispose de la matrise foncire

- prive :

La collectivit ne matrise pas la dmarche durbanisme, elle est encadre par le rglement du PLU. La demande de lotissement peut tre prsente par 1 ou par plusieurs propritaires (qui peuvent tre reprsents par un mandataire).

la collectivit ne peut pas obliger un oprateur priv raliser un lotissement sur une zone donne de son PLU.

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Le lotissement
(L442-1 du CU)

Porte juridique du lotissement : deux pices qui restent facultatives

Le rglement durbanisme
Ce sont les rgles de droit public. Elles sont approuves par lautorit administrative. Caducit : 10 ans, puis application du PLU (sauf demande des propritaires)

Le cahier des charges (vente avec charge)


lment de droit priv qui rgit les relations entre les co-lotis. Ce document est annex lacte de vente et simpose aux acqureurs successifs. Son contenu est contractuel, la libre apprciation du lotisseur.

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Le lotissement
(L442-1 du CU)

Le rgime dautorisation :

- Lotissement soumis permis damnager opration de + 2 lots, avec cration de voies ou espaces communs, et/ou opration situe dans un site class ou dans un secteur sauvegard

- Lotissement soumis dclaration pralable Quel que soit le nombre de lot, ds lors que le lotissement ne cre pas de voies et despaces collectifs

Lautorisation durbanisme (dclaration pralable ou permis damnager) ne concerne que la division et lquipement du terrain. Elle ne vaut pas permis de construire. Les acqureurs ou attributaires de lots doivent donc obtenir eux-mmes le permis de construire sur leur lot.

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La Zone dAmnagement Concert (ZAC)


(L 311-1 du CU)

Cest une procdure qui permet des personnes publiques de raliser, ou de faire raliser, lamnagement et lquipement de terrains en vue de les cder (ou de les concder) par la suite des utilisateurs publics ou privs.

Une ZAC relve toujours de linitiative publique : procdure volontariste. Elle peut tre ralise en rgie directe ou par concession damnagement. Dans les deux cas, il revient la collectivit de raliser les tudes pralables.

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La Zone dAmnagement Concert (ZAC)


(L 311-1 du CU)

Cest loutil privilgi pour des oprations complexes, ou dune certaine taille. Elle permet de constituer le cadre gnral dune opration qui accueillera, par la suite, plusieurs oprations ponctuelles (permis de construire, lotissements).

La ZAC conduit une rflexion sur les quipements publics (infrastructure et superstructure) quil conviendra de raliser ou de renforcer. Le Programme des Equipements Publics (PEP) est une pice obligatoire du dossier de ralisation

Un rgime de participation spcifique est tabli pour le financement de ces quipements ncessaires aux futurs utilisateurs de lopration.

La matrise foncire nest pas un pralable ncessaire la cration dune ZAC (contrairement au lotissement).

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lments de comparaison ZAC - lotissement


Point commun : raliser une opration damnagement

La ZAC au service dun projet urbain - identification des besoins en quipements publics gnrs par lopration. - intervention publique sur la programmation des constructions difier - matrise de la qualit des oprations (cahier des charges obligatoire) - la commune ngocie le financement avec lamnageur : la ZAC est un contrat. - la matrise foncire nest pas un pralable au projet -

Le lotissement au service dune opration plus ponctuelle - opration prive sans matrise du programme des constructions difier, ni cration dquipements publics - le projet squilibre financirement par lui-mme + dispositions financires applicables (PVR..) - rglement et cahier des charges sont facultatifs

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2/ Les outils de financement

Les principes gnraux

Les taxes et nouvelles dispositions fiscales

Les participations

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Les principes gnraux

Droit commun : les collectivits financent lurbanisme par limpt La loi fixe les conditions dans lesquelles la collectivit peut obtenir des contributions des bnficiaires dautorisations durbanisme.

Larticle L 332-6 du CU prcise ces obligations : - le versement de la TLE, ou de la participation en PAE - le versement de contributions aux dpenses dquipement publics - la ralisation des quipements propres - le versement de la redevance archologique prventive

Attention bien distinguer :


- les quipements propres de lopration - les quipements publics

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Les quipements propres de lopration :


Ils peuvent tre mis la charge de lamnageur (financement et ralisation) Larticle 332-15 du CU voque :
- la voirie - les rseaux AEP, assainissement, gaz, lectricit, tlcommunication, - traitement eaux uses - clairage - aires de stationnement - espaces collectifs - aires de jeu

Ces obligations stendent au branchement des quipements propres sur les quipements publics qui existent au droit du terrain.

Les quipements publics


Dinfrastructure ou de superstructure, ils sont raliss par la collectivit. Ils peuvent faire lobjet de contributions durbanisme instaures par la collectivit

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EAU LECTRICIT - ASSAINISSEMENT

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Les taxes et nouvelles dispositions fiscales


- la TLE - la taxe forfaitaire sur les cessions de terrain - la majoration de lassiette de la taxe sur les proprits non bties

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La TLE - taxe locale dquipement

Cre en 1967, elle est instaure : - de plein droit dans les communes de + 10 000 habitants, - par dlibration du conseil municipal (art 1585 du code gnral des impts)

Exonrations : - en cas de participation ZAC, PAE, PUP, mais pas en cas de PVR - constructions affectes un usage ou une utilit publique - organismes HLM

Recouvrement de la TLE : 18 mois aprs dlivrance du PC (ou en 2 fractions gales si TLE > 350euros)

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La taxe forfaitaire sur les cessions de terrain

Nouvelle taxe instaure par la loi ENL (2006) :

- instauration par dlibration du conseil municipal dans les communes dotes dun PLU / carte communale

- concerne les terrains nus classs en zones U et AU depuis moins de 18 ans

- Calcul : 10 % de la plue value (calcule selon les dispositions de lart 150 du CGI)

- La taxe est due au moment de la cession

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La majoration de lassiette de la taxe sur les proprits non bties


art 1396 du CGI

- le Conseil municipal peut, par dlibration, appliquer aux terrains nus en zone U et AU, une majoration jusqu 3 euros par m2 de la valeur locative cadastrale.

- Les 1000 premiers m2 du terrain nu sont exonrs

- La liste des terrains concerns doit faire lobjet dune liste exhaustive

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Les participations
A) Des participations ponctuelles - la participation pour raccordement lgout - la participation pour non ralisation daires de stationnement - la participation pour ralisation dquipements publics exceptionnels - les cessions gratuites de terrain

B)

Des participations lies un amnagement densemble - la participation en programme damnagement densemble (PAE) - la participation des amnageurs en ZAC

C)

Les participations conventionnelles - la participation pour le financement des voies et rseaux (PVR) - la convention de Projet Urbain Partenarial (PUP)

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A) Des participations ponctuelles

La participation pour raccordement lgout (PRE)


Amalgame frquent entre la PRE et la facturation des frais de branchement :

Frais de branchement ils sont exigs pour couvrir le cot de branchement des constructions nouvelles et existantes au rseau EU cr.

Participation pour Raccordement lgout (PRE) lquipement public est dj ralis. La participation est verse en contrepartie de laccs cet quipement. Montant maximum : 80% du cot de fourniture + pose dun assainissement autonome

Fait gnrateur : lautorisation durbanisme

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EAU LECTRICIT - ASSAINISSEMENT

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

A) Des participations ponctuelles


La participation pour non ralisation daires de stationnement
Concerne les communes dotes dun PLU Article 12 du rglement = les obligations en matire de cration daires de stationnement

Lorsque le constructeur nest pas en mesure de crer les aires de stationnement : ralisation sur un terrain proximit immdiate Justification de lobtention dune concession dans un parc public de stationnement Justification de lacquisition de places dans un parc priv de stationnement Versement dune participation (si institue par la commune).

Calcul = valeur forfaitaire X nb de places non ralises

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A) Des participations ponctuelles


La participation pour ralisation dquipements publics exceptionnels

(L 332-8 du CU)

Possibilit offerte une commune de mettre la charge dun constructeur le cot dun quipement public rendu ncessaire par une opration caractre artisanal, industriel, commercial ou agricole Mode de calcul : cot rel de lquipement

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

A) Des participations ponctuelles


Les cessions gratuites de terrain

(L 332-6-1-2-e du CU)

Possibilit offerte une commune dobtenir gratuitement une partie du terrain dimplantation de la construction sous les conditions suivantes : - la cession gratuite doit tre au bnfice dune voirie publique - la cession gratuite ne peut reprsenter plus de 10% du terrain dimplantation de la construction - lautorisation durbanisme doit permettre la construction dun nouveau btiment ou dune nouvelle surface de plancher

Aucune dlibration nest exige, mais lautorisation durbanisme doit dterminer : - la surface cder - la valeur de cette cession gratuite, dtermine par les services fiscaux

NB : la cession doit faire lobjet dun acte authentique

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B) Des participations lies un amnagement densemble

Les collectivits peuvent obtenir une contribution des constructeurs calcule en fonction des besoins en quipements publics ncessaires pour lurbanisation dune partie du territoire communal. Deux outils : - la participation en PAE - la participation en ZAC

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La participation en PAE (programme damnagement densemble)


(L 332-9 du CU)

Le PAE est un rgime de participation par lequel la commune peut mettre charge des constructeurs tout ou partie du cot des quipements publics rendus ncessaires par lopration. Le PAE est institu par dlibration du conseil municipal. Il prcise, sur un primtre donn : - le programme des quipements publics (PEP) raliser, - la part du cot mis la charge des constructeurs - la date dachvement du programme des quipements Mode de calcul : rpartition entre les diffrentes catgories de constructions, conformment la dlibration Fait gnrateur : lautorisation durbanisme. La collectivit fait donc lavance. NB - Seule la fraction du cot correspondant aux besoins peut tre mis la charge des constructeurs - La participation PAE se substitue la TLE

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La participation des amnageurs en ZAC


(L 311-4 du CU)

En ZAC, lensemble du cot des quipements publics raliser pour rpondre aux besoins des futurs utilisateurs est contractuellement pris en charge par lamnageur. Limite : il ne peut tre mis charge de lamnageur que le cot des quipements publics ncessaires aux constructions difier dans la zone. Pour les autorisations sur des terrains non acquis par lamnageur, la dlivrance est conditionne par une convention pralable organisant la contribution des demandeurs au financement des quipements publics.

NB - La participation ZAC est une participation conventionnelle - Lamnageur devient le matre douvrage des quipements publics jusqu leur remise la collectivit. - La participation ZAC se substitue la TLE

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A) Les participations conventionnelles


Deux possibilits offertes aux collectivits :

- la participation pour le financement des voies et rseaux (PVR) - la convention de Projet Urbain Partenarial (PUP)

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La participation pour voirie et rseaux (PVR)


(L 332-11-1 et L 332-11-2 du CU)

Contribution qui permet aux communes dobtenir le financement des voies et rseaux immdiatement ncessaires laccueil de nouvelles constructions. Lorsquelle est institue, la PVR est due pour : - La cration de voies nouvelles - lamnagement de voies existantes - Cration ou adaptation des rseaux sur des voies suffisantes

NB - Ds lors que la PVR est instaur, la commune doit lappliquer toutes les interventions sur voirie et rseaux (sauf instauration PAE-ZAC-PUP) - La PVR est cumulable avec la TLE

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

La participation pour voirie et rseaux (PVR)


(L 332-11-1 et L 332-11-2 du CU)

Dpenses couvertes : voir circulaire du 5 fvrier 2004


- cration ou amnagement de voirie
Acquisition de terrains, travaux de voirie, clairage public, dispositifs dcoulement EP, lments ncessaires au passage en souterrain des rseaux de communication (sauf cables)

- tablissement ou adaptation des rseaux


Rseaux concerns : eau potable, assainissement, lectricit

- cot des tudes

Recouvrement
Lautorisation durbanisme est le fait gnrateur, mais possibilit de conventionnement pralable

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

La participation pour voirie et rseaux (PVR)


(L 332-11-1 et L 332-11-2 du CU)

Calcul de la PVR
Montant par m2 des terrains situs jusqu 80 m de la voirie. En fonction de circonstances locales justifies par le conseil municipal : de 60 m 100 m

Exonrations et exclusions
La PVR ne peut pas tre cumule avec des participations (ZAC - PAE) si elles concernent des travaux de voirie et de rseaux. Idem pour la PRE Exonrations : - possibilit dexonrer les constructions de logements sociaux. Cette part de la PVR ne peut cependant pas tre reporte sur les autres propritaires.

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel


Exemple thorique

EAU LECTRICIT - ASSAINISSEMENT

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel


La rgle : calcul de la PVR sur les terrains situs jusqu 80m de la voie, adaptation possible de 60 100 m (justifications)

EAU LECTRICIT - ASSAINISSEMENT

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel


Lexclusion des terrains durablement inconstructibles
(contraintes physiques, zone rouge dun PPRI)

EAU LECTRICIT - ASSAINISSEMENT

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel


Lexclusion des terrains situs lintersection dune voie existante qui supporte une construction dj raccorde

EAU LECTRICIT - ASSAINISSEMENT

NB : Exclusion uniquement de la partie soumise la Taxe foncire sur la proprit btie

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel


Lexclusion des terrains non constructibles du PLU ou de la carte communale

EAU LECTRICIT - ASSAINISSEMENT

NB : Part des quipements supporte par le budget communal. La commune pourra, si elle le souhaite, rcuprer la participation lors de la dlivrance des futures autorisations.

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Participations exigibles au titre de la PVR pour cet exemple thorique

EAU LECTRICIT - ASSAINISSEMENT

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La convention de Projet Urbain Partenarial (PUP)


(L 332-11-3 et L 332-11-4du CU)

Le PUP est un outil rcent, cr par la loi de mobilisation pour le logement (Boutin, 2009)

Le PUP est un mode de financement conventionnel des quipements publics rendus ncessaires par une ou plusieurs opration(s) damnagement. Ces zones de PUP sont dfinies conjointement par la collectivit et les oprateurs. Elles rassemblent les propritaires qui acceptent de financer leur part du cot des quipements publics, autres que les quipements propres.

Le PUP ne peut tre instaur que dans les zones U et AU des PLU, soit linitiative : - de lamnageur et du/des propritaire(s) fonciers qui souhaitent raliser leur opration - de la collectivit NB - pas de PUP en carte communale

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Contenu de la convention PUP :

Sagissant dun contrat, son contenu est libre, mais les mentions suivantes semblent incontournables :

- descriptif du ou des projet(s) Tous les lments permettant dapprcier les besoins en quipements publics

- primtre du PUP Des primtres multi-sites peuvent tre envisags lorsque les mmes quipements publics sont envisags.

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Contenu de la convention PUP (suite)

- Programme des quipements publics Principes de ncessit lopration et de proportionnalit doivent tre respects

- Cot du programme des quipements publics Prise en compte de tous les lments constitutifs du prix de revient - acquisitions foncires - cot des matriaux et de la mise en uvre - tudes et honoraires de conception / ralisation - dduction des subventions - subvention FCTVA : option participation HT ou TTC

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Contenu de la convention PUP (suite)

- Rpartition du cot des quipements publics Si 1 oprateur pour 1 opration : dfinition des fractions du cot des quipements publics pris en charge par le co-contractant Si zone de PUP : plusieurs oprateurs pour plusieurs oprations : la commune rpartit entre chaque oprateur le cot des quipements publics commun aux oprations.

- Dlais de ralisation des quipements publics La commune doit programmer la ralisation des quipements publics et prvoir les dates dachvement et de mise en service pour chaque quipement de la convention.

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

Contenu de la convention PUP (suite)

- Paiement de la participation PUP

Le PUP permet la collectivit dobtenir le financement en amont. La date de paiement est ngociable, mais doit (de prfrence) intervenir avant la dlivrance des autorisations.

La participation peut prendre des formes diffrentes : - rglement en la forme financire : 1 ou plusieurs chances - rglement en apport de terrain(s) non-bti(s) : ventuellement en dehors du PUP - rglement par apport de terrain(s) bti(s) : ils doivent avoir t construits avant la signature du PUP

Panorama des principaux outils de lurbanisme oprationnel

Contenu de la convention PUP (suite)

- Exclusion de la TLE Exonration de plein droit durant les 10 annes qui suivent la signature PUP La commune peut rduire cette priode pour inciter la ralisation rapide Au-del de cette priode, la TLE est exigible des nouvelles constructions / extensions

- Garanties conventionnelles Elles sont dfinies pour ce qui concerne : - la ralisation des quipements - le paiement de la participation PUP

Quelques critres pour choisir une procdure

1/ le niveau dambition du projet : Vrifier ce quil est possible de faire au regard de lintention initiale (tude pralable). Premire approche des formes urbaines, document durbanisme, dplacements La dfinition du programme des quipements publics raliser est fondamentale.

2/ la situation foncire : Analyse foncire sommaire : savoir si une DUP est ncessaire est un critre fondamental.

3/ le financement des quipements publics : Selon la nature et la taille des quipements publics raliser, il conviendra de comparer les avantages et inconvnients des diffrents outils de financement (combinaisons possibles).

4/ le niveau dexigence du programme : Cration de logements sociaux, dmarche co-quartier. : lments dun projet urbain que lon peut difficilement encadrer par le rglement PLU, donc peu de moyen den assurer la mise en uvre par une procdure de lotissement.