PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2012.0000103813 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 014135991.2007.8.26.0001, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelado HLIO MALHEIRO (ASSISTNCIA JUDICIRIA). ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Conheceram o recurso em parte e na parte conhecida negaram provimento. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA (Presidente sem voto), MAIA DA CUNHA E FBIO QUADROS. So Paulo, 15 de maro de 2012. Carlos Henrique Miguel Trevisan RELATOR Assinatura Eletrnica

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VOTO N 2.556 APEL. N 0141359-91.2007.8.26.0001 COMARCA: SO PAULO (9 VARA CVEL F. R. SANTANA) APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP APELADO: HLIO MALHEIRO JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: JOS AUGUSTO NARDY MARZAGO

COOPERATIVA HABITACIONAL Venda e compra de imvel Falta de pagamento das prestaes mensais pelo adquirente Pedido de reintegrao de posse formulado pela vendedora Sentena de extino sem resoluo do mrito Incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Ausncia de prvia resoluo do contrato e de regular notificao a configurar a hiptese de esbulho possessrio Carncia de ao configurada Apelao desprovida HONORRIOS ADVOCATCIOS Pedido de arbitramento em valor fixo nos termos do 4 do artigo 20 do Cdigo de Processo Civil Impossibilidade Arbitramento em valor mdico cuja alterao implicaria em reformatio in pejus Ausncia de interesse recursal Apelao no conhecida nessa parte

A sentena de fls. 867/870, cujo relatrio adotado, julgou extinta a ao de reintegrao de posse proposta pela apelante, nos termos do artigo 267, inciso VI, do Cdigo de Processo Civil, tornando sem efeito a liminar concedida, por entender que a autora carecedora de ao, haja vista que a dvida controversa, no possuindo, portanto, liquidez, certeza e exigibilidade, que no houve prvia interpelao do ru formalmente apta a constitui-lo em mora, e que a reintegrao de posse requer a prvia resoluo do compromisso de venda e compra, o que, contudo, no objeto da presente ao e deve ser requerido em ao adequada. Apela a autora a fls. 877/919 requerendo a reforma da sentena. Alega que no se trata de ao de cobrana, mas de mera reintegrao de posse, de modo que basta a existncia do ttulo de propriedade e a inadimplncia do ru, a qual restou incontroversa a permitir a concesso da liminar e a procedncia do feito. Aduz que o
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juzo a quo ao extinguir o feito adentrou indevidamente no mrito da causa, apreciando questes que no so objeto da demanda, relativas existncia da dvida e mora do ru. Argumenta que o esbulho possessrio restou configurado com a permanncia do ru no imvel mesmo aps notificado para purgar a mora ou desocupar o bem, conforme previsto no Termo de Adeso e Compromisso de Participao na Cooperativa (clusula 11). Alega que, de qualquer forma, a dvida certa, lquida e exigvel, encontrando-se legitimada pelo Termo de Adeso, pelo seu Estatuto e Regimento Interno e pela legislao de regncia (Lei n 5764/71). Defende que a relao havida entre as partes no de consumo, no incidindo no feito os dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor. Menciona, outrossim, que a Lei das Incorporaes Imobilirias citada na sentena (Lei n 4.591/64) no se aplica ao caso, dado o seu regime cooperativista, como j reconhecido pelo Parquet em acordo firmado na ao civil pblica n 583.00.2007.245877-1. Por derradeiro, pede o arbitramento dos honorrios advocatcios em valor certo, por equidade, e no em percentual sobre o valor da causa. O recurso foi processado e respondido (fls. 934/979), com alegao de preliminar de intempestividade. o relatrio. Afasta-se, inicialmente, a preliminar de intempestividade arguida em contrarrazes uma vez que a apelao foi protocolizada antes mesmo de a sentena ter sido disponibilizada no dirio de justia eletrnico (fls. 928/932). Cabe ressaltar que a certido de publicao de fl. 871 no se confunde com a intimao das partes. Ao lado disso, a ausncia de ratificao da apelante aps a apreciao dos embargos no empecilho ao conhecimento da apelao, sobretudo porque os referidos embargos no foram acolhidos, no havendo, pois, qualquer modificao do julgado a demandar a pleiteada ratificao. No mrito, a irresignao externada pela apelante no comporta acolhimento. A situao de fato est identificada com aquelas em que o interessado na aquisio da casa prpria, geralmente de baixo poder aquisitivo, resolve ingressar em cooperativa com a finalidade de

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comprar um imvel, e no propriamente com o objetivo de se tornar um tpico associado, e que dentro dessa realidade reconhecido pela jurisprudncia dominante mais como um compromissrio comprador de uma casa ou apartamento, do que propriamente como integrante de uma cooperativa. Dentro desse enfoque atpico, em que a cooperativa atua desvinculada de sua atividade tradicional, captando recursos provenientes da economia popular e executando tarefas mais harmonizadas com a incorporao e a construo de empreendimento imobilirio, a relao entre as partes se identifica com a prevista no artigo 2, caput, da Lei n 8.078/90 (Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final) e, ao mesmo tempo, subtrai a possibilidade de serem adotadas as regras contratual e estatutria que permitem a reintegrao de posse do bem antes da resciso contratual. No se trata de relao de cooperativismo propriamente dita, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas consequncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo. Portanto, andou bem o juzo a quo ao extinguir o feito ao entendimento de que a reintegrao de posse pleiteada pela apelante est condicionada prvia resoluo do Termo de Adeso e Compromisso de Participao. Em que pese o ru ter, em sede de contestao, admitido seu inadimplemento, tanto que alegou haver valores a serem compensados com a autora por servios prestados por sua empresa, Pluma Zero Empreiteira de Mo-de-Obra Ltda., cuja possibilidade de compensao foi afastada por esta Colenda Cmara (fls. 404/405 dos autos do agravo de instrumento em apenso), o esbulho possessrio poderia ficar configurado somente aps a resoluo do mencionada avena. Nesse sentido:
POSSESSRIA Ao de reintegrao de posse proposta por cooperativa Negcio jurdico intitulado Termo de Adeso e Compromisso de Participao em programa habitacional

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Suposto inadimplemento de cooperado Ausncia de prvia resciso contratual Carncia da ao configurada Extino do processo, sem resoluo do mrito, mantida Verba honorria minorada Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada Apelao provida em parte. (...) Sem a prvia resciso do contrato no se podia cogitar de esbulho possessrio, circunstncia que obstava a propositura da ao de reintegrao de posse. Impende ressaltar que o inadimplemento no comporta resciso do compromisso de venda e compra, a despeito de expressa previso de clusula resolutiva, mas exige a prvia declarao judicial da resciso contratual, para ento se pleitear a reintegrao de posse. Na verdade, o descumprimento das obrigaes pactuadas deve ser apurado em ao de conhecimento, possibilitando parte a mais ampla defesa

(Apelao n 0065407-07.2010.8.26.0000, 18 Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Roque Antnio de Mesquita Oliveira) Ao lado disso, nos termos da clusula 11 do mencionado Termo de Adeso, o cooperado somente perde a qualidade de associado, autorizando-se a retomada do imvel pela cooperativa, depois de devidamente notificado. Ocorre que a notificao de fl. 48 assinou o prazo de 72 horas para purgao da mora, quando o prprio contrato prev o prazo de 15 dias para o cooperado regularizar sua situao. Ou seja, a notificao de que procura se valer a apelante deixou de observar a forma prevista no contrato, circunstncia que a invalida e subtrai a possibilidade de legitimar o esbulho possessrio, o que, per si, j era suficiente para se extinguir o feito sem resoluo de mrito. Por derradeiro, deixa-se de conhecer do apelo na parte em que est voltado a obter a fixao dos honorrios advocatcios em valor certo, haja vista a ausncia de interesse recursal, j que a verba honorria foi arbitrada na sentena em 20% sobre o valor da causa, o que resultar no mdico valor aproximado de R$ 200,00. A utilizao do critrio da equidade, nos termos do 4 do artigo 20 do Cdigo de Processo Civil, ultrapassaria em muito esse valor, causando maior prejuzo apelante, o que, ao enfoque da tcnica processual, inadmissvel, considerando que no houve recurso por parte do ru. Ante o exposto, nega-se provimento apelao. CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN Relator
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