CONDOMNIO GERAL E EDILICIO Condomnio Geral Conceito - No direito brasileiro a acepo de propriedade por mais de um sujeito, em que se pode

perceber a existncia da propriedade tambm nos chamados condomnios. Portanto, o condomnio ou compropriedade o direito de propriedade que mais de um sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir as suas funes sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que condominam. A cada condmino ser atribuda uma parcela, uma frao ou uma quota ideal da parte que lhe couber sobre o objeto comum, podendo, todos, usufruir, dispor e reivindicar ao que for compatvel com a indiviso, mas aos comproprietrios so atribudas exclusividades jurdicas a fim de excluir qualquer sujeito que seja estranho ao instituto. Objetivamente, o condomnio sinnimo de indiviso, compropriedade ou comunho; coisa sobre a qual os sujeitos de direito tm direitos concorrentes e subjetivamente. de aspecto comum, sendo cada sujeito possuidor de um direito com simultneo varias outras pessoas possuidoras do mesmo direito. Natureza Jurdica - Embora haja discusses acerca da natureza jurdica do condomnio, o fato de que o condomnio d o direito de usufruto, disposio e reivindicao da quota parte ideal que cabe a cada condmino, considera-se a natureza jurdica de tal instituto de carter individualista, j que as partes pertencentes a cada sujeito do condomnio so ideais, uma vez que o conceito de condomnio o da indiviso da coisa, por isso a propriedade comum sobre a coisa. o direito de cada condmino, em face de terceiros abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os prprios condminos, o direito de cada um auto limitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que se torne possvel sua coexistncia. A teoria da propriedade integral ou total, talvez a mais aceita entre ns, explica que os vrios condminos exercem, cada qual, um nico direito de propriedade sobre a coisa comum. O direito um s, exercendo-se por cada um dos condminos indistintamente. O exerccio de cada um se limita pelo exerccio dos demais. Essa a teoria adotada pelo Cdigo Civil. Direitos e deveres dos condminos - Preleciona o art. 1.314 do Cdigo Civil que "Cada condmino pode usar a coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la". A cada um dos condminos permitida a livre utilizao do bem ou coisa de acordo com a destinao a que foi proposta, no podendo alterar o modo como tradicionalmente usada. Os demais condminos tambm so proprietrios e, sendo a coisa de uso comum, cada comproprietrio possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe. Administrao do condomnio - Ao se considerar que a coisa ou bem condominial seja de uso impossvel ou inconveniente, ocorrer a venda ou locao da coisa. No entanto se os condminos optarem que a coisa deva ser administrada, a maioria absoluta, por votao, escolher o administrador e este poder ser tanto um condmino como um terceiro estranho ao condomnio.O administrador ser remunerado, ficando sob sua responsabilidade as atribuies compatveis como as prestaes de contas; se no houver oposio de nenhum condmino presume-se como representante comum. O administrador no poder pedir usucapio da coisa, pois no possui nimo de dono, salvo em situaes extraordinrias, em que o aludido nimo for demonstrado atravs de circunstncias especiais.Sero atribudos ao administrador os poderes de simples administrao, no podendo praticar atos que

exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citaes dentre outros; poder, no entanto, alienar bens que se destinam venda, como frutos ou produtos de propriedade agrcola. Extino do Condomnio - O Cdigo Civil de 2002, no seu art. 1.320, permite que seja possvel extinguir o condomnio: "A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso". A extino pode ser amigvel ou judicial. Na extino amigvel ser atravs de escritura pblica, se todos os condminos forem maiores e capazes. Se houver divergncia ou se um deles for menor e no houver acordo, ser necessria a diviso judicial. A diviso do condomnio ter as mesmas regras da partilha da herana (CC, arts. 2.013 a 2.022) e a ao de diviso imprescritvel (CPC, art. 967). Entretanto, se o estado de comunho veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrio aquisitiva e o imvel no mais poder ser objeto de diviso. Condomnio Edilcio Origem - "Caracteriza-se o condomnio edilcio pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa" (Carlos Roberto Gonalves,). De maneira mais atual descrita pela doutrina, o condomnio edilcio direito real, formado pela juno de propriedades individuais e propriedades comuns. Elementos constitutivos - instituio; conveno; regulamento interno. Aos condomnios edilcios so obrigatrias a existncias do ato de instituio, da conveno e o regulamento ou regimento interno. Ato de Instituio - A instituio do condomnio deve seguir a forma do artigo 1332 do Cdigo Civil, que dispe: "Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns: II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam". Conveno - A constituio do condomnio edilcio um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condmino, que dever ser subscrita pelos titulares de no mnimo, dois teros das fraes ideais. Ela poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular (CC, art. 1.334, 1).A utilizao do prdio regulada pelo ato de conveno. A conveno regula a destinao das reas de uso comum, como os jardins, piscinas, salas de reunies etc. Regulamento Interno - O regulamento interno um complemento a conveno e contm regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns colocado em quadros geralmente fixados no andar trreo, prximo aos elevadores ou portaria. No regulamento interno encontram-se normas relativas ao cotidiano da vida condominial. A aprovao do regimento feita por aprovao de dois teros dos condminos e integra o estatuto condominial. Por ser um ato de deliberao coletiva, o regulamento do edifcio igualmente ato normativo. Direitos e Deveres dos Condminos - Conforme o art. 1.335 do Cdigo Civil direito dos condminos: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no excluas utilizao dos demais compossuidores; votar nas deliberaes da assemblia e delas participarem, estando quites. Nesse aspecto, o Cdigo Civil teve por base o art. 19 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, a qual versa e regulamento os condomnios em situao horizontal, apresentando de

forma taxativa, quais so os direitos e os deveres dos comproprietrios, como o direito de propriedade, devendo-se deixar ressalvada a regulamentao das partes ou reas de uso comum, sendo estas disciplinadas pelo termo da conveno condominial e jamais dever exceder aos direitos previsto no Cdigo Civil. Ainda garantido a cada condmino o direito votao nas assemblias, a participao das deliberaes, a candidatura e a cargos ou funes administrativas do condomnio, bem como ser eleitos para tais funes. Frise-se o peso do voto de acordo e proporcional frao ideal da unidade, exceto se nos casos Convencionados, houver disposio diferente e se tais direitos existem desde que estejam adimplentes com suas devidas obrigaes de pagamentos das despesas condominiais que lhes competem (DINIZ, Maria Helena. FIZA, Ricardo e outros. NOVO CDIGO CIVIL COMENTADO). Administrao e Despesas - A administrao do condomnio fica sob a responsabilidade do sndico, cujo mandato pode ser exercido por dois anos. A reeleio permitida pelo conselho fiscal e pelas assemblias gerais, que usaro como diretriz a conveno e o regimento interno. Os artigos 1.347 a 1.356 do Cdigo Civil regulam a administrao do condomnio. Para ser sndico no necessrio ser condmino, fica a cargo de a assemblia escolher o mesmo, podendo ser pessoa fsica ou jurdica Extino - O condomnio edilcio, diferentemente do condomnio no poder ser extinto, devido caracterstica da indivisibilidade da coisa comum, seja ela por conveno de assemblia geral entre os condminos ou de forma judicial. Entretanto, existem motivos que podem levar extino do condomnio, como por exemplo, nos casos de foras naturais como a destruio do imvel por fora maior advinda de chuvas, terremotos, incndios. H tambm os casos que a extino pode se d por demolio voluntria do prdio em virtude de fatores e causas urbanas e arquitetnicas e tambm pelas autoridades pblicas, em razes de segurana ou condies insalubres. Poder ocorrer a desapropriao do edifcio e ocorrendo, todos os condminos sero indenizados pela sua devida quota parte ou frao ideal, ou seja, na medida proporcional s suas unidades imobilirias. Havendo a desapropriao de apenas parte do edifcio, sero indenizados aqueles que foram expropriados de suas propriedades. Se houver a confuso na aquisio, ou seja, quando uma mesma pessoa adquire todo o prdio, o prprio condomnio extinto. POSSE A Posse no se confunde com a propriedade. Esta fundada em uma relao de direito (natureza jurdica), enquanto aquela fundada em uma relao de fato (natureza ftica). Quando falamos em tomar posse, no significa que vamos ser proprietrio de algo, mas sim usufruir daquilo que o titular e/ou proprietrio me d o direito (posse) de usar. - A posse a exteriorizao da propriedade, que o principal direito real; existe uma presuno de que o possuidor o proprietrio da coisa. Olhando para vocs eu presumo que estas roupas e livros que vocs esto usando (possuindo) so de propriedade de vocs, embora possam no ser, possam apenas ser emprestadas, ou alugadas, por exemplo. A aparncia a de que o possuidor o dono, embora possa no ser. - A posse precisa ser estudada e protegida para evitar violncia e manter a paz social; assim se voc no defende seus bens ( 1o do 1210) e perde a posse deles, voc no pode usar a fora para recuper-los, precisa pedir Justia. Voc continua proprietrio dos seus bens, mas para recuperar a posse da coisa esbulhada s atravs do Juiz, para evitar violncia. - A posse existe no mundo antes da propriedade, afinal a posse um fato que est na natureza, enquanto a propriedade um direito criado pela sociedade; os homens

primitivos tinham a posse dos seus bens, a propriedade s surgiu com a organizao da sociedade e o desenvolvimento do direito. Conceito de posse: o estado de fato que corresponde ao direito de propriedade. Dizemos que a posse uma relao de fato transitria, enquanto a propriedade uma relao de direito permanente, e que a propriedade prevalece sobre a posse (smula 487 do STF: ser deferida a posse a quem tiver a propriedade). Teoria Subjetiva de Savigny Para Savigny o animus indispensvel. Tanto que a teoria de Savigny tambm conhecida como teoria psicolgica da posse. Para Savigny animus domini e corpus tem necessariamente que estar juntos para caracterizar a posse. O animus esse elemento psicolgico que se conhece por animus rem sibi habendi ou seja, a vontade de ter a coisa como sua (vontade de ser proprietrio, ou, pelo menos, exercer um dos direitos inerentes a propriedade. No importava tanto a coisa em si, mas sim a vontade que animava o sujeito. Teoria Objetiva de Ihering Ihering, partindo de suas anlises do direito romano, desenvolver a sua Teoria Objetiva da Posse, que, aparentemente, se ope a Teoria Subjetiva. Na teoria de Ihering, o corpus no necessita ser provido do animus para se consubstanciar a posse. Basta o Corpus que, no sentido que atribui, no um mero contato fsico. Liga-se, e isso sim, a uma conduta de dono, a maneira como age o sujeito sobre a coisa, expondo, de maneira patente, o seu poder ftico sobre a coisa, sendo esse poder a posse. AQUISIO DA PROPRIEDADE A aquisio da propriedade pode ser originria ou derivada; originria quando a propriedade adquirida sem vnculo com o dono anterior, de modo que o proprietrio sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrio, sem nenhum nus (ex: acesso, usucapio e ocupao); a aquisio derivada quando decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado para imveis, contrato com tradio para mveis, sucesso hereditria) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condies do anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um apartamento com servido de vista, vai se beneficiar da vantagem) AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL 1 Registro: antigamente chamava-se de transcrio; aquisio derivada. O registro o modo mais comum de aquisio de imveis. Conceito: se trata da inscrio do contrato no cartrio de registro do lugar do imvel. Existem cartrios de notas (onde se faz escritura pblica, testamento, reconhecimento de firma, cpia autenticada) e cartrios de registro de imveis em nossa cidade. Cada imvel (casa, terreno, apartamento) tem um nmero (= matrcula) prprio e est devidamente registrado no cartrio de imveis do seu bairro (se a cidade for pequena s tem um). O cartrio de imveis tem a funo pblica de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade tributria dos imveis, pois no se podem registrar imveis com dvidas de impostos. A funo pblica, mas a atividade privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judicirio. A lei 6.015/73 dispe sobre os registros pblicos. Quando voc compra/doa/troca um imvel voc precisa celebrar o contrato atravs de escritura pblica (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no cartrio do lugar do imvel. S o contrato/entrega das chaves/pagamento do preo no basta, preciso tambm fazer o registro tendo em vista a importncia da propriedade imvel na nossa vida. O registro confirma o contrato e d publicidade ao negcio e segurana na

circulao dos imveis. A escritura pode ser feita em qualquer cartrio de notas do pas, mas o registro s pode ser feito no cartrio do lugar do imvel, que um s. Ver 1245 e . O ttulo translativo a que se refere o 1 em geral o contrato. O registro de imveis em nosso pas no perfeito, afinal o Brasil um pas jovem e continental, e muitos terrenos ainda no tm registro, mas o ideal que cada imvel tenha sua matrcula com suas dimenses, sua histria, seus eventuais nus reais (ex: hipoteca, servido, superfcie, usufruto, etc) e o nome de seus proprietrios. No cartrio de imveis se registra no s a propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servido, superfcie, usufruto, etc). Antes do registro do contrato no h direito real, no h propriedade, no h seqela ainda em favor do comprador ( 1 do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 a regra, e o 475 a exceo, lembram desses artigos, no ?) Caractersticas do registro: f pblica (presume-se que o registro exprima a verdade; o cartrio deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o servio; os livros so acessveis a qualquer pessoa, 1246); possibilidade de retificao (se o registro est errado, o Juiz pode determinar sua correo, 1247); obrigatoriedade (o registro obrigatrio no cartrio de imveis do lugar do imvel: 1 do 1245) e continuidade (o registro obedece a uma seqncia lgica, sem omisso, de modo que no se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato no o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importncia do registro, ou ento para no pagar as custas, s celebra o contrato de compra e venda; a fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente algum resolve registrar, no encontra mais o dono, a o jeito partir para a usucapio). 2 aquisio da propriedade imvel pela acesso aquisio originria. Adquire-se por acesso tudo aquilo que adere ao solo e no pode ser retirado sem danificao. Atravs da acesso a coisa imvel vai aumentar por alguma das cinco hipteses do art. 1248. As quatro primeiras so acesses naturais e horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta acesso humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e construir). a) formao de ilhas: 1249 b) aluvio: o acrscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, 1250 c) avulso: difere da aluvio pois a avulso brusca: 1251 d) lveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno onde ele passava: 1252 e) construes e plantaes: esta a acesso humana, pois o homem que constri e planta num terreno; a regra o acessrio seguir o principal, ento tais benfeitorias sero de propriedade do dono do terreno, 1253; porm, se o dono do material e das sementes no for o dono do terreno surgiro problemas sobre o domnio das acesses e indenizao ao prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento ilcito do dono do terreno? Vai depender da boa f ou da m f dos envolvidos, bem como vai depender da espcie de benfeitoria, com as mesmas regras que ns j vimos quando tratamos dos efeitos da posse. 3 aquisio da propriedade imvel pela usucapio