PLANEACIN FISCAL

Mdulo 11, Fiscal y Tributario. (MDI) Maestra en Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias. UNIS.
Anelisa Reyes, Mauricio Acua, Edgar Lpez, lvaro Coutio

RESUMEN EJECUTIVO
Este documento muestra una posible opcin fiscal que se puede tener al momento de pensar en desarrollar un proyecto inmobiliario a partir de lo que queda del 2012 y para el futuro debido a los cambios presentados en algunas las leyes fiscales del pas. El proyecto inmobiliario en mencin, se desarrolla en la zona 15 de la ciudad de Guatemala. Zona con una alta necesidad de vivienda para el segmento C+. Consta de un edificio de 12 niveles, con un total de 96 apartamentos. Con dos stanos para parqueos, gimnasio, saln social, amplias reas verdes. Se disearon tres tipos de apartamentos, con reas que van entre 96 M hasta 127M. Cuenta con una excelente ubicacin, a una cuadra del boulevard Vista Hermosa, muy cerca de Centros Comerciales, Colegios, Universidades, grandes reas deportivas y con comunicacin directa a las principales vas de la ciudad. Actualmente no es secreto para nadie, que los desarrolladores inmobiliarios utilizan una serie de mecanismos legales que permiten pagar al estado los impuestos de ley sin que esto golpee fuertemente el rubro de las utilidades. Lo anterior se suma a la falta de cultura tributaria que posee el pas y a la exigencia del consumidor final de darle un inmueble que cumpla con todas sus necesidades pero que le genere el menor de los impuestos por su compra, tenencia y uso. Uno de los mecanismos utilizados por los desarrolladores inmobiliarios para cumplir con lo expuesto en el prrafo anterior es la creacin de dos empresas. Una local y otra extranjera (OffShore). La primera (Local), es la responsable de todo el desarrollo y ejecucin del proyecto. Esta empresa es la propietaria de las reas que van a tener un uso dentro del proyecto privado e individual. Por ejemplo: el apartamento, la bodega, los parqueos. La segunda empresa (extranjera), es la propietaria de las reas en el proyecto que van atener uso colectivo. Por ejemplo: Gimnasio, saln social, reas verdes, canchas deportivas, garita, etc.

Esta distribucin de reas entre las dos empresas permite que el consumidor final adquiera toda la propiedad, pero pagando los impuestos correspondientes nicamente por los elementos que van hacer de carcter privado e individual, mientras que de los elementos que son de uso comn recibir una accin de la empresa extranjera. Debido a los nuevos cambios fiscales y que afectan directamente a las desarrolladoras inmobiliarias proponemos en este trabajo una posible alternativa que puede mantener el equilibrio entre el inters de la desarrolladoras de mantener sus utilidades y entre el cliente final necesitado de un bien inmueble sin que se aumente para ello el pago de impuestos presentes y futuros. El proceso se inicia con la reevaluacin de un terreno, posteriormente este terreno es aportado a una sociedad Guatemalteca. Esta sociedad contrata los servicios de una constructora, de una empresa legal y una contable. Esta sociedad (1) vende el edificio en obra gris a otra sociedad local (2). Esta segunda sociedad es la propietaria de las reas que son privadas e individuales. Por ejemplo: el apartamento, la bodega, los parqueos. Sumado a esta segunda empresa se crea una empresa extranjera (off shore) propietaria de las reas que van atener uso colectivo. Por ejemplo: Gimnasio, saln social, reas verdes, canchas deportivas, garita, etc. Al momento de que la segunda sociedad venda finalmente los inmuebles el primer beneficiado es el cliente final, ya que la segunda sociedad vender los inmuebles como segunda compra, pagando por la transaccin tan solo el 3% del valor en libros en timbres fiscales.

El pago total de la propiedad se dividir entonces de la siguiente manera: Un porcentaje a la segunda sociedad (propietaria de las reas privadas e individuales) y otro porcentaje a la off shore. Esta opcin presentada, genera que la segunda sociedad tengo un alto crdito fiscal, por lo que proponemos dos posibles alternativas: La primera, es que esta misma sociedad se convierta en la empresa administradora del proyecto y mes a mes baje dicho crdito fiscal con la facturacin por servicios de administracin. La segunda, es que dicha sociedad sea absorbida por otra empresa local, que facture constantemente y que necesite ese crdito fiscal, puede ser la constructora que por su giro puede utilizar dicho crdito fiscal. Existe gran inquietud entre los desarrolladores por encontrar el camino mas optimo para poder seguir desarrollando su actividad comercial sin ser tan afectados por las nuevas disposiciones fiscales. Hasta la misma entidad de Gobierno responsable de la recaudacin fiscal, no responde a las inquietudes presentadas por el alcance de estas nuevas leyes, por lo que la incertidumbre.

ESTADOS DE RESULTADOS 2012

ESTADOS DE RESULTADOS 2013

ESQUEMA DESARROLLO INMOBILIARIO AO 2012

ESQUEMA DE UN MODELO DE PLANEACIN Y OPTIMIZACIN FISCAL PARA UN PROYECTO INMOBILIARIO 2012 AL 2014