PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2012.0000168046 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 012077375.2008.8.26.0008, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO BANCOOP sendo apelado FLAVIO GONALVES DE SOUZA CASTRO. ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores RUI CASCALDI (Presidente) e DE SANTI RIBEIRO. So Paulo, 17 de abril de 2012. PAULO EDUARDO RAZUK RELATOR ASSINATURA ELETRNICA

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO Apelao: Comarca: Juzo de origem: Juiz prolator: Processo: Apelante: Apelado: 0120773-75.2008.8.26.0008 So Paulo Foro Regional de Tatuap 5 Vara Cvel Durval Augusto Rezende Filho 2239/2008 Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop Flvio Gonalves de Souza Castro COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cerceamento de defesa no configurado No h omisso da sentena recorrida no tocante realizao de assembleia, que consistiria em fato novo, uma vez que tal fato foi levado em conta na sentena Cooperativa habitacional Ao de cobrana Aps a transmisso da posse do imvel ao apelado, a apelante exigiu do apelado o pagamento de vultosa quantia, a ttulo de apurao final Resduo apurado unilateralmente pela apelante Ausncia de demonstrao do emprego dos valores na obra ou da participao do apelado na assembleia que deliberara a respeito, realizada aps o ajuizamento da presente ao de cobrana Abusividade manifesta Ao de cobrana improcedente Verba honorria fixada por equidade em R$ 1.000,00 Recurso provido em parte, apenas para tal fim.

VOTO N 24406
A sentena de fls. 336/337 v, cujo relatrio adotado, julgou improcedente ao de cobrana, fundada em compromisso de venda e compra de imvel. Apela a autora, arguindo preliminar de cerceamento de defesa e, no mrito, sustentando a procedncia do pedido ou a reduo da verba honorria. O apelo foi preparado, recebido e contrariado. o relatrio. A preliminar de cerceamento de defesa no
Apelao n 0120773-75.2008.8.26.0008 I fls. 2

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

colhe. Como cedio, o juiz o destinatrio da prova, a quem incumbe, exclusivamente, avaliar a convenincia de sua produo. Na espcie, versando o feito preponderantemente sobre questes de direito, a prova documental bastava ao desate da lide, sendo mesmo despicienda a realizao da pretendida percia. Tampouco assiste razo apelante no tocante alegada omisso da sentena recorrida no tocante realizao de assembleia, que consistiria em fato novo, uma vez que tal fato foi levado em conta na sentena, reconhecendo-se, contudo, que tais documentos no tratam especificamente da apurao final dos custos e do rateio da obra 'Mirante do Tatuap' (fls. 337). Passo agora ao exame do mrito. O apelado compromissrio comprador de unidade habitacional no empreendimento denominado Mirante Tatuap, cuja incorporao e construo incumbia cooperativa apelante. No Termo de Adeso e Compromisso de Participao, o valor total a ser pago pelo apelado foi estimado em R$ 46.500,00 (fls. 61/70). O pagamento integral dos valores expressos em contrato salvo, evidentemente, o saldo residual calculado a posteriori questo que no se controverteu nos presentes autos. Ocorre, porm, que, aps a transmisso da posse do imvel ao apelado, a apelante exigiu do apelado o pagamento de vultosa quantia, a ttulo de apurao final, que, poca do ajuizamento da ao, somava R$ 43.909,83. De incio, convm pontuar que a apelante, conquanto intitulada cooperativa, no tem natureza nem caractersticas prprias de uma. verdadeira incorporadora e construtora de imveis, razo pela qual se sujeita s disposies do Cdigo de Defesa do
Apelao n 0120773-75.2008.8.26.0008 I fls. 3

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Consumidor. No outro, alis, o entendimento da jurisprudncia. No sentido:

Cooperativa habitacional. Descaracterizao da cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilbrio do contrato. Recurso provido. (TJSP, apelao cvel n 106.9444, 4 Cmara de Direito Privado rel. Desembargador Narciso Orlandi).

Nessa esteira que, havendo adimplido (ao menos aparentemente) o preo de aquisio da respectiva unidade compromissada venda, o apelado viu-se supervenientemente cobrado de elevado resduo, apurado unilateralmente pela apelante. Conquanto at haja notcia da realizao de assembleia para demonstrar a existncia desse resduo, posteriormente ao ajuizamento da presente ao de cobrana, no h indcios da participao do apelado nem tampouco dos mecanismos utilizados para calcul-lo, pro rata, em relao a cada adquirente (fls. 295/296). O que se tem, na prtica, situao manifestamente abusiva, na qual, aps a quitao dos valores expressos em contrato e a transmisso da posse do imvel ao apelado, este se viu s voltas com cobrana judicial de elevado valor, calculado unilateralmente pela apelante, para reforo de caixa. evidente que, em empreendimentos realizados a preo de custo, no dado cooperativa prever, de antemo, na poca da celebrao do contrato, o preo exato de cada unidade compromissada venda. Dispunha a cooperativa, entretanto, de muitos outros mecanismos contratuais lcitos e no abusivos para
Apelao n 0120773-75.2008.8.26.0008 I fls. 4

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

enfrentar a possibilidade de flutuao dos custos da construo ao longo do tempo a contratao de seguro, por exemplo. Da forma como prevista, a apurao superveniente do saldo devedor, ao exclusivo talante da cooperativa, termina por manter os cooperados vinculados por prazo indefinido, sem ser-lhes dado obter a quitao da unidade que tencionam adquirir. Ressalte-se, como j mencionado, que a origem e o detalhamento do saldo em questo no foram demonstrados a contento pela cooperativa. Em termos mais simples, no h notcia de como se apurou o vultoso valor cobrado do apelado, e nem do efetivo emprego de tais recursos em proveito dos cooperados. No sentido:
COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada (TJSP, 8 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 9143706-44.2007.8.26.0000, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 3.10.11). Declaratria - Obrigao de fazer - Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, visando a instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de resduo, desconsiderao da Apelao n 0120773-75.2008.8.26.0008 I fls. 5

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

personalidade jurdica e a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento Impossibilidade da cooperativa, muito tempo aps a entrega das obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio e inrcia por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana - Relao de consumo caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Custas e Honorrios advocatcios suportados pela r - Recurso desprovido da r e provido recurso do autor (TJSP, 4 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0341220-90.2009.8.26.0000, Rel. Des. Fbio Quadros, j. 22.9.11).

Especificamente nessa 1 Cmara de Direito Privado, tambm h precedentes em semelhante sentido:

COOPERATIVA HABITACIONAL - Aquisio de imvel pelo sistema de autofinanciamento Cobrana de dbito a ttulo de "reforo de caixa" Possibilidade prevista em contrato, desde que vinculada a aumento de custo - Hiptese no comprovada - Inexistncia de demonstrativo aprovado em assemblia, rgo soberano de deliberao sobre a administrao da cooperativa Art. 38 da Lei n 5.764/71 - Dvida inexigvel Prestaes pactuadas quitadas - Fato incontroverso Outorga de escritura definitiva determinada Perdas e danos sequer especificadas - Indenizao indevida - Repetio em dobro do indbito Inadmissibilidade - Hiptese condicionada a dolo ou culpa, no ocorrida - Sucumbncia recproca Recurso provido em parte (Apelao n. 914509819.2007.8.26.0000, Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 26.4.11). CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Construo a preo de custo - Saldo

Apelao n 0120773-75.2008.8.26.0008

fls. 6

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

residual - Falta de aprovao das contas em assembleia conforme determina o estatuto da cooperativa - Inexigibilidade da cobrana - Matria de mrito que no se confunde com falta de documento indispensvel propositura da demanda - Aprovao superveniente no configurada - Ratificao dos fundamentos da sentena (art. 252, do RITJSP/2009) - Recurso desprovido (Apelao n. 011624349.2008.8.26.0001, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 10.5.11).

Trata-se, assim, de cobrana manifestamente abusiva, no podendo ser convalidada por acordo firmado com o Ministrio Pblico. Quanto ao mrito, portanto, a sentena, em sntese, bem apreciou a espcie, no merecendo reparo. No que se refere verba honorria, de outra parte, tem-se por bem fix-la por equidade (art. 20 4 do CPC) em R$ 1.000,00, valor que remunera condignamente os patronos do apelado, tendo em vista a complexidade da causa e o trabalho realizado. Somente para tal fim, dou provimento em parte ao apelo.

PAULO EDUARDO RAZUK Relator

Apelao n 0120773-75.2008.8.26.0008

fls. 7