REVISTA JURDICA DEL PER

COMENTARIO

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

David

Garca Snchez*

1. Generalidades

La prescripcin adquisitiva es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya desarrollado una conducta establecida por ley en un periodo de tiempo tambin indicado en esta. Es as un modo de adquisicin originario puesto que tal adquisicin se produce con independencia de cualquier relacin de hecho o de derecho del titular anterior sobre el bien y que tiene por efectos principales, transmitir al poseedor, en virtud de un nuevo ttulo, el derecho prescrito, retrotrayendo el derecho de propiedad al da en que se inici la posesin. Teniendo en cuenta ello, cabe preguntarse por qu un sistema que consagra dentro de su norma constitucional una proteccin privilegiada a la propiedad1 puede permitir que un poseedor se convierta en propietario de un bien, en detrimento de otra persona que ostenta el ttulo de propietario. La respuesta a esta interrogante se encuentra en el fundamento de la proteccin posesoria establecido por Ihering teora recogida por nuestro ordenamiento jurdico, el cual consiste en que (l)a proteccin de la posesin, como exterioridad de la propiedad, es un

complemento necesario de la proteccin de la propiedad, una facilitacin de la prueba a favor del propietario, la cual aprovecha necesariamente tambin al no propietario2. En ese sentido, que el Cdigo Civil permita la prescripcin adquisitiva no ira en contra de la propiedad protegida constitucionalmente, sino en favor suyo; pues entendiendo a la posesin como la exteriorizacin de la propiedad, permitiendo al poseedor que ha adoptado una conducta de propietario o que ha desplegado la apariencia de tal hacerse de un ttulo de propiedad se estara permitiendo al propietario legtimo obtenerlo sin la necesidad de probar una cadena de transferencias de propiedad sin vicios, lo que en Roma era llamado la probatio diabolis, debido a la dificultad que ello significaba. As, la prescripcin adquisitiva de dominio tiene como funcin principal: la de aligerar los medios de prueba que debe presentar el poseedor con legtimo derecho a la propiedad, para obtener el ttulo de propietario. Sin embargo, al darse este tipo de beneficio probatorio, tambin se ha permitido que aquellos poseedores sin un derecho legtimo a la propiedad puedan adquirir esta, es por ello que la ley, en este tipo de casos, ha fijado un periodo de tiempo ms

* 1 2

Miembro de la Divisin de Estudios Legales de Gaceta Jurdica. En efecto, la Constitucin Poltica del Per en su artculo 70 establece que El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley (). VON IHERING, Rudolf. La teora de la posesin. Editorial Reus, Madrid, 2004, p. 57.

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elevado para que pueda adquirirse la propiedad que de aquel que adquiere con justo ttulo y buena fe.
2. reqUisiTOs

violencia fsica y moral. De esta manera, el dominio sobre el bien no debe mantenerse por la fuerza. Ahora bien, para que pueda adquirirse la propiedad por prescripcin adquisitiva debe considerarse el transcurso del plazo legal, desde el momento en que la violencia ces. c. Posesin pblica.- Siendo la posesin la exteriorizacin de la propiedad y la prescripcin adquisitiva la herramienta para evitar pruebas engorrosas, el poseedor deber comportarse como lo hara el verdadero titular del derecho. Es por ello que a quien posee de una manera clandestina u oculta su posesin frente a su entorno no podr presumirse como titular del derecho, pues siendo la prescripcin una manera til y necesaria de proteccin del legtimo propietario esta no puede tutelar a quien no se comporte como tal efectuando actos de pblica posesin. Adems de ello, la posesin pblica obedece tambin a otro propsito elemental que es, en caso de que el poseedor actual no tenga derecho a la propiedad, permitir al legtimo propietario oponerse a tal posesin, lo cual no podra hacerse si aquel mantiene un posesin clandestina, negndose al verdadero titular del derecho la oportunidad de proteger su propiedad. d. Posesin como propietario.- Para que el poseedor pueda adquirir la propiedad mediante la prescripcin deber tener la intencin de comportarse como propietario, es decir, actuar con animus domini. Este es tambin un filtro importante pues, en ese sentido, no todos los poseedores podrn usucapir ya que no presentan el mencionado animus. As, por ejemplo, el poseedor inmediato no podr pretender la prescripcin adquisitiva

Los requisitos para lo prescripcin adquisitiva son los siguientes: a. Posesin continua.- Que se tenga en posesin un bien de modo continuo no quiere decir que se debe estar en un permanente contacto con este, de esta forma, no se necesita una injerencia actual sobre el bien, pues basta un injerencia potencial, a la cual se le aade la abstencin de terceros3. La ley tambin ofrece herramientas tiles que pueden alegarse a efectos de la posesin continua tales como los artculos 898 (sobre la suma de plazos posesorios) y 915 (acerca de la presuncin de continuidad de la posesin) del Cdigo Civil. As, no es necesario que la continuidad de la posesin sea mantenida por el mismo sujeto, pues para adquirir la propiedad por prescripcin puede darse la suma de plazos posesorios, cuya finalidad es permitir al poseedor actual aprovecharse del periodo de tiempo que posey el anterior con la intencin de alcanzar el tiempo necesario para la prescripcin establecido por la ley, sin que el poseedor actual haya posedo por periodo similar. En el caso del artculo 915, el legislador ha establecido la presuncin de continuidad de la posesin, lo que permite al poseedor demostrar que posey en un periodo anterior y que posee en la actualidad, para que se presuma que tambin posey en el periodo intermedio; sin embargo, dicha presuncin admite prueba en contrario. b. Posesin pacfica.- Por posesin pacfica debe entenderse a aquella exenta de

GONZALES BARRN, Gnther. Derechos reales. Jurista editores, Lima, 2005, p. 675.

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ya que reconoce en otra persona el poseedor mediato a quien ostenta el derecho de propiedad. Sucede lo mismo en cuanto al servidor de la posesin ya que este no posee para s mismo sino en beneficio de otra persona en quien ha reconocido, igualmente, un mejor derecho. e. El justo ttulo y buena fe.- Este no es un requisito para la prescripcin en general, sino que permite a quien posee con justo ttulo y ha actuado con buena fe la posibilidad de adquirir la propiedad en un periodo de tiempo relativamente ms breve. Ello se debe a que, quien posee con justo ttulo y buena fe presenta una mayor presuncin de ser el legtimo propietario, el que solo busca a travs de la figura en cuestin evitar los complicaciones probatorias antes mencionadas con el fin de obtener un ttulo firme que acredite su condicin de propietario.
3. deClaraCin jUdiCial de la presCripCin

las sentencias constitutivas de derecho. Las primeras buscan reconocer una situacin de hecho que se viene generando y que se sigue manteniendo, las segundas buscan alterar (cambiando, modificando o extinguiendo) la relacin jurdica preexistente4. Teniendo en cuenta ello, la declaracin judicial de la prescripcin se limita a reconocer una situacin de hecho la posesin continua ejercida como propietario, cumpliendo los dems requisitos exigidos por la ley que genera sus efectos como tal, sin alterarla. La utilidad de la declaracin judicial radica en que mediante esta la propiedad puede ser inscrita en los Registros Pblicos, publicitando el mencionado derecho erga omnes, pues existe la presuncin iure et de iure que los derechos inscritos en el registro son conocidos por todos. As, si la propiedad no ha sido inscrita con anterioridad, ser posible inscribir la declaracin judicial por prescripcin adquisitiva corta la que se refiere al justo ttulo y la buena fe, sin embargo, de haber estado la propiedad inscrita con anterioridad, no podr alegarse la prescripcin mencionada ya que la publicidad que despliega el registro, que se presume es conocida por todos, eliminara la buena fe, requisito necesario para la prescripcin corta.
4. la prOCedenCia del prOCesO de presCripCin

La prescripcin adquisitiva opera en base a una situacin de hecho llamada posesin; as, quien oriente su conducta en miras a adquirir la propiedad deber cumplir con todos los requisitos estipulados por ley, es decir, ejercer la posesin de manera continua, pacfica, pblica y como propietario, por el periodo de tiempo regulado tambin por la ley, el cual depender del justo ttulo y la buena fe. Si tal conducta es observada por el propietario automticamente y por disposicin de la ley se habr convertido en propietario del bien, generando los efectos propios de la propiedad. En ese sentido no es necesaria una declaracin judicial para que se constituya el mencionado derecho. Para aclarar este punto debemos recordar la diferencia entre las sentencias declarativas y

Tal como lo seala el artculo 504 del Cdigo Procesal Civil, la prescripcin adquisitiva de dominio se tramita va proceso abreviado, el cual es un proceso contencioso de duracin intermedia entre el proceso de conocimiento y el sumarsimo. Para el caso de la prescripcin adquisitiva la ley, en este tipo de proceso, establece que la reconvencin es improcedente. Asimismo, este proceso ofrece la posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelacin

LEDESMA NARVEZ, Marianella. Comentarios al Cdigo Procesal Civil. Tomo II, Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 156.

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de la sentencia siempre que estn referidos a la ocurrencia de hechos relevantes para el derecho o inters discutido, pero acaecidos despus de concluida la etapa de postulacin del proceso y cuando se trate de documentos expedidos con fecha posterior al inicio del proceso, o que comprobadamente no se hayan podido conocer y obtener con anterioridad.
5. reqUisiTOs espeCiales a la TraMiTaCin del prOCesO de presCripCin

Adems de los requisitos generales de la demanda, establecidos en el artculo 424 del Cdigo Procesal Civil as como sus anexos, recogidos en el artculo 425, el mencionado cuerpo normativo establece requisitos especiales para la tramitacin de la prescripcin adquisitiva de dominio, los que a continuacin se enumeran: a. Se deber indicar el tiempo de la posesin del demandante y de sus causantes; la fecha y forma de adquisicin, as como, de ser el caso, la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

b. Se deber describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompaarn: planos de ubicacin y perimtricos, as como descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y, cuando sea el caso, certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El juez podr, si lo considera necesario, exigir la presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que alcancen al bien. c. Al tratarse la prescripcin adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles en registros, se deber acompaar copia literal de los asientos respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos si se trata de inmuebles rsticos o certificacin que acredite que los bienes no se encuentran inscritos. d. Adems, se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime pertinentes.

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