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Breve introduccin terica. El fideicomiso inmobiliario es una herramienta alternativa de financiamiento e inversin para desarrollistas e inversores en emprendimientos inmobiliarios.

El desarrollador como generador del negocio cede al fideicomiso todos los derechos de ste. A cambio se reserva una participacin porcentual sobre los beneficios futuros, a ser distribuidos a la finalizacin del fideicomiso. Mediante la inversin co-participativa (Desarrollistas-Inversores-ConstructoraEstudio de Arquitectos-Comercializador) que genera el fideicomiso inmobiliario, se logra aunando intereses econmicos individuales, obtener los mas altos rendimientos, relacionando beneficios particulares con la rentabilidad del proyecto. Los inversores por su lado al poder formar parte del desarrollo de proyectos inmobiliarios de envergadura con empresas exitosas, las cuales a su vez por su trayectoria tienen acceso a ventajas comparativas, obtienen una mayor renta de su inversin, con mayor proteccin jurdica sobre los activos a crear. Por ultimo el fideicomiso inmobiliario, como vehiculizador de inversiones, garantiza desde su marco legal los riesgos operativos tanto de desarrolladores como inversores, arrojando como resultado menor riesgo y mayor rentabilidad. Anlisis de lo general a lo particular. Segn cifras del sector, la mayora de los desarrollos inmobiliarios del pas se realiza a travs de fideicomisos, un instrumento que vino a responder a las necesidades de mayor seguridad jurdica y de mejores vas de fondeo para sus emprendimientos, motorizando as al negocio. Efectivamente, el uso de fideicomisos inmobiliarios se extendi tanto que hoy abarca al 85% de los desarrollos en curso. Para el inversor es fcil participar de este mecanismo: antes de construir una vivienda, el desarrollador arma un fideicomiso con los aportes de quienes quieran comprar una vivienda, que pagan un 30% de adelanto al contado y el resto en cuotas a uno o dos aos (completando primero el costo de la obra y luego la ganancia del desarrollador). Hay varias causas que convirtieron a este instrumento en la "estrella" de la construccin, aseguran operadores inmobiliarios, como su mayor rentabilidad que la de otro tipo de inversiones, la mayor seguridad jurdica que da al y diversas ventajas impositivas. Otro motivo que destaca a esta inversin, segn varios operadores inmobiliarios, es que su rentabilidad es mayor a la de otras inversiones tradicionales de bajo y mediano riesgo, como los plazos fijos o los bonos. El fideicomiso es una figura jurdica cuya causa es la transmisin fiduciaria de un patrimonio, con la cual se registra un bien para ser administrado por un Fiduciario, que cumplir con las condiciones de contratacin establecidas que determinan un destino y plazos para su ejecucin. En el contrato de fideicomiso una persona recibe de otra un encargo respecto de un bien determinado, cuya propiedad se le transfiere a titulo de confianza para que al cumplimiento de un plazo o condiciones le de el destino acordado por las partes. El fideicomiso inmobiliario es aquel contrato de fideicomiso en el cual el fiduciario es una persona fsica o jurdica y beneficiario es aquella persona fsica o jurdica que recibe los beneficios o el producido del contrato de fideicomiso. Es asimismo en estos fideicomisos el fiduciante- En los fideicomisos inmobiliarios NO SE PODRA HACER CAPATACION DE AHORRO PUBLICO, por lo tanto no ser objeto de control por parte de la Comisin Nacional de Valores y tampoco bajo el control del Banco Central de la repblica Argentina. Los sujetos que intervienen en le fideicomiso son: Fiduciante: o constituyente del fideicomiso. Es el creador del fideicomiso, es aquella persona que en afectacin a una finalidad determinada transmite los bienes o un bien al fiduciario. El

Fiduciante puede convertirse en el destinatario final del resultado de negocio fiduciario. En el caso especfico de fideicomisos inmobiliarios el Fiduciante es el inversin que aporta los fondos iniciales para la instrumentacin de Fideicomiso. Adems es el beneficiario, ya que recibe el beneficio producido por el negocio inmobiliario que se realiza. El fiduciante cuenta con un sin nmero de facultades o derechos entre los que se pueden enumerar los siguientes: puede precisar la finalidad del fideicomiso, individualizar con toda precisin los bienes que van a construir el fideicomiso, designar a los sujetos intervinientes (fiduciario y beneficiarios), vigilar el cumplimiento de las obligaciones del fiduciario. Fiduciario: es el titular de la propiedad fiduciaria, quien se obliga a realizar los actos exigidos por el fiduciante, cumplir los fines del fideicomiso y transmitir los bienes al cumplimiento de un plazo o condicin. El fiduciario no recibe los bienes para incorporarlos a su patrimonio, sino que dichos bienes recibidos en fideicomiso van a conformar un patrimonio distinto al de l, nombrando a dicho patrimonio como patrimonio de afectacin. El fiduciario trabaja como administrador de bienes ajenos. Los derechos del fiduciario o administrador son: ejercer los actos de administracin, el reembolso de los gastos y a una retribucin. Beneficiario: es quella perosna que recibe los beneficios o el producto del contrato de fideicomiso. En el caso de los fideicomisos inmobiliarios es quien recibe el producido del negocio inmobiliario realizado, una vez recibidos los importes por las ventas y pagados los costos contratados. El beneficiario es asimismo el fiduciante en estos fideicomisos. Otros que participan en el fideicomiso inmobiliario: o ENTIDAD FINANCIERA (BANCO), donde se abrir la cuenta fiduciaria que es la que recauda los aportes de los fiduciantes. o DESARROLLADOR, que como generador del negocio cede al fideicomiso todos los derechos del mismo a cambio de una participacin. o COMERCIALIZADOR, que puede aportar la cartera de clientes, eventualmente puede ser el mismo desarrollador. o EMPRESA CONSTRUCTORA, que puede participar de la inversin difiriendo sus ganancias al final del proyecto. o COMPRADORES de las unidades que aportan las cuotas de ahorro y posesin correspondiente de acuerdo a los pre-contratos de venta firmados. o ASESORES Y AUDITORES, que informan del progreso de las obras y controlan el flujo de los fondos de la cuenta fiduciaria del fideicomiso. Los fondos de los fiduciantes se aportan a una cuenta fiduciaria simultneamente con la firma de un Convenio de Integracin con el fiduciario, abierta en la entidad financiera que los co-administra con el fiduciario de acuerdo al contrato de fideicomiso y les da el destino correspondiente. En el caso de los fideicomisos inmobiliarios el destino de los aportes de los inversores fiduciantes es para: la compra del terreno, el pago del proyecto, los costos de comercializacin de la pre-venta y el pago de certificados de obra. El caso prctico a utilizar es el proyecto inmobiliario denominado Mercy de la empresa Planide. La empresa esta focalizada en el desarrollo inmobiliario como actividad principal, procura ofrecer un producto que cumpla la caracterstica precio-prestacin, a travs de las diferentes tipolgicas adoptadas (entre medianeras-semi torre-torre). La empresa planifico, realizo y financio el producto mediante un fideicomiso, aunque otros proyectos los financio con prstamos financieros. El proyecto Mercy son departamentos de 2 y 3 ambientes, y penthouse.

Aspectos tcnicos 2.1 Formacin del fideicomiso 1) El fideicomiso consta de: un consultor, desarrollador y opcin de compra. Se realizara un estudio de factibilidad, tcnico, econmico, financiero y de mercado. Luego se definir el producto y el valor. Esto asegurara el xito del negocio. Hecho lo anterior, se proseguir a un estudio de arquitecto que se encargar del proyecto. A veces el proyecto no sirve y no hay negocio. Tambin existe el anteproyecto: silueta del edificio, unidades funcionales, plano de los 3 ambientes, plano de 2 ambientes, plano del monoambiente. Con respecto a la parte numrica del negocio se decidir cuanto hay que invertir. Inversin total: 1) Tierra 2) Construccin: costos directos, materiales y mano de obra; costos indirectos todos los honorarios, e impuestos que paga la construccin. 2) Contrato de fideicomiso: es consensual. El contrato de fideicomiso tiene un CUIT dado por la AFIP. El contrato contiene una manda, esta debe ser legal y el fiduciario queda indemne cuando cumple con esa manda. 3) Transferencia fiduciaria de los bienes, en esta parte generaremos un patrimonio separado de las partes. Se realizara por escritura pblica y se inscribira en el Registro. En lo que respecta a la transferencia del dominio fiduciario se desdobla en: Formal que queda en cabeza del fiduciario y sustancial econmico que queda en cabeza del fiduciante mediante un derecho personal de beneficio. El fiduciante tenia un derecho real cuando tenia el terreno despus del contrato cuando transmiti el dominio fiduciario tuvo un derecho de beneficio, cuando se termina la obra por ejemplo tiene un derecho real de 5 unidades. En el caso de los fideicomisos inmobiliarios se transmite la propiedad fiduciaria de un terreno al fideicomiso a fin de que se realice una obra cuyo proyecto esta aprobado para que se venda en condiciones determinadas. Se utiliza esta figura para que la cosa no se vea afectada por las falencias de los participantes del fideicomiso, como por ejemplo la quiebra de la empresa constructora o cualquiera de sus participantes. 2.2 Fondos El periodo de suscripcin debe ser corto para completarla de acuerdo a la ley e iniciar los mecanismos de la ingeniera jurdica que permite iniciar el proyecto cuanto antes. Puede ocurrir que no se lleve a cabo el fideicomiso, las cusas pueden ser: Que el terreno previsto para el proyecto no se pueda transmitir. Que no complete la suscripcin prevista en el plazo acordado. Por lo que todos los fideicomisos inmobiliarios debern contemplar que la opcin de compra de los terrenos sea irrevocable, y por un periodo que permita la integracin del fideicomiso. En algunos casos el propietario del terreno puede tambin ser un fiduciante aportando este al fideicomiso. Sino se realizara el fideicomiso, el fiduciario pone a disposicin los importes recibidos por la suscripcin en la cuenta fiduciaria, una vez cumplidos los plazos mencionados, comunicando en forma fehaciente a los inversores fiduciantes dicha disponibilidad. 2.3 Distribucin del capital aportado con la ganancia En los proyectos hay un plazo de suscripcin (30-60 das), un plazo de construccin (depende de los metros de obra del proyecto) y un plazo de distribucin y liquidacin El contrato que origina el fideicomiso fijara los plazos, condiciones y forma de distribucin de los ingresos obtenidos.

En el caso de que haya unidades no vendidas a la fecha prevista para distribucin y liquidacin, el fiduciario convocara a una reunin de fiduciantes de acuerdo a los trminos del contrato de fideicomiso para decidir sobre el destino de las mismas y/o la ampliacin de los plazos del contrato, en un periodo razonable para la venta de dicho remanente. 2.4 Informacin del progreso del proyecto y acceso a los documentos La obligacin del fiduciario es informar por lo menos una vez al ao de los ingresos y egresos y del curso de los negocios del fideicomiso inmobiliario. El periodo de tiempo elegido por cada fiduciario para informar podr ser libremente determinado, este informe deber estar debidamente auditado por el estudio contratado al efecto. La ingeniera jurdica del negocio hace que los contratos sean extensos y cuenten con anexos que detallan totalmente las operaciones previstas: compra del terreno, contrato con la constructora, acuerdos con el banco, etc y estar a disposicin de los inversores. Todas las partes tienen acceso y suscriben la documentacin que forma parte del proyecto, que normalmente funciona como un efecto domino: la suscripcin genera fondos que permiten la compra del terreno, que inicia contrato con la constructora, que autoriza la venta a la comercializadora y as sucesivamente. ASPECTO ECONMICO-FINANCIERO: Para el proyecto se realizara el cash flow que es una planilla de flujo de fondos. Con esta planilla se determina cual es el nivel de ingresos y egresos durante el periodo de tiempo en que se estima tener vendida toda la obra. Finalmente se calcula la TIR que es un ndice que mide la rentabilidad mxima que dar el proyecto. Si este valor supera al de otras alternativas de inversin por ejemplo la tasa bancaria, las inversiones burstiles o el prstamo con hipotecas, se tendr por cierto que el proyecto de inversin ser rentable. El xito de las inversiones estar dado en gran medida por la sumatoria de marcas, el potencial cliente apreciara quien es el desarrollador, el estudio de arquitectos, la empresa constructora, el banco que la financia, el comercializador 3.1 Rentabilidad se podria decir que la alta rentabilidad se debe a que la utilidad de un negocio inmobiliario tiene mrgenes similares a los de una empresa constructora que comercializa sus propios productos. Este margen es variable dependiendo del momento de mercado en que se realizan las obras con mayor demanda mayor margen. En momentos buenos de mercado, el margen habitual era del 50 al 100%, del total del proyecto. Cabe destacar que la marca del desarrollador, permite altos niveles de preventa y esto aumenta el margen de rentabilidad. La inversin en fideicomiso inmobiliario es un negocio de riesgo, el riesgo de un negocio de construccin inmobiliario. La rentabilidad estimada esta dada por la certeza de los costos y los precios de venta de los inmuebles construidos. Estos inmuebles debern ser proyectados en base a exhaustivos estudios de mercado, que contemplen su diseo, su ubicacin, sus costos y valores mximos de venta por metro cuadrado para la zona. El hecho de armar el fideicomiso inmobiliario con un desarrollista exitoso que aporta su experiencia y un alto porcentaje de preventa de las unidades a colocar hace que el riesgo sea prcticamente nulo. Lo peor que puede pasar es que los fiduciantes se queden con inmuebles obtenidos al costo, esperando un mejor momento de mercado para venderlos. 3.2 Como vender proyectos inmobiliarios Aos atrs se construa un edificio y luego se pensaba en como venderlo, en la actualidad desde el momento en que se elige el terreno un grupo de profesionales de distintas disciplinas trabaja en la realizacin de los proyectos inmobiliarios, hay un gran trabajo en equipo, el desarrollador, la consultora, los inversores, el comercializador, el estudio de arquitectos, el banco. Tareas del comercializador:

Por lo general es consultado en la eleccin del terreno por los inversores o desarrollistas. Realiza el estudio de mercado. Determina sobre el target de la zona: a) de cuantos ambientes debe ser el departamento modelo ideal, la decoracin del mismo, y el tipo de ambientacin del showroom Elige el equipo de venta. Analiza con los publicistas el aviso de lanzamiento, la eleccin de los medios, la folletera. Implementa la pre- venta. EL SHOWROOM es la inmobiliaria trasladada a la obra, se piensa en todos los aspectos que hacen a la ambientacin, al nmero de escritorios necesarios para atender a las personas, la iluminacin, el color de los uniformes, la maqueta de presentacin del proyecto, la msica, el caf. El showroom en la actualidad se ha transformado en el protagonista de un nuevo estilo de comercializacin, ayudando mucho a la decisin de compra. Muchas veces estos showrooms son instalados en conteiners o en el hall del edificio. Otra modalidad es la de imgenes virtuales del departamento modelo, son programas de computacin que a travs de pantallas colocadas en el showroom el comprador puede ver el edificio construido, haciendo una visita virtual al mismo. Cuando el cliente llega recibe un nmero que le entrega el personal de vigilancia, luego una azafata le entrega un folleto del proyecto y lo gua en la recorrida por el departamento modelo destacando las virtudes del mismo. Este primer contacto es tan importante que se considera que fue realizada correctamente el 70% de la venta ya esta hecha. El vendedor en los escritorios provistos con pantallas de computacin no solo le habla al comprador de precios y planes de financiacin le realizara una verdadera encuesta que ser muy valiosa para conseguir informacin estadstica para futuros proyectos. Las respuestas almacenadas en una base de datos servirn para saber a quienes nos vamos a dirigir y que debemos corregir en el prximo proyecto. El que ocupe el cargo gerencial debe conocer distintas disciplinas, debe brindarle al equipo de venta informacin estratgica del lugar, y todo aquello que contribuya a la profesionalizacin del vendedor, capacitacin e integracin del equipo. LA FOLLETERIA, el slogan, colores, calidad de material, los insert de planos debern ser adecuados al target. Es muy importante tener en cuenta la veracidad de la informacin que contengan. EL LANZAMIENTO ser acompaado de una publicidad intensiva, que har que mucha gente visite el showroom, el aviso publicitario debe captar la atencin del potencial cliente y que lo traiga hasta el producto. Debe ser creativo. PRE-VENTA: se realiza utilizando la base de datos de clientes creada con los proyectos anteriores. En esta etapa se establece lo que se denomina precio de lanzamiento, el producto es probado en su aceptacin, tanto en los aspectos de diseo como en los econmicos. El porcentaje de ventas en esta etapa confirma el tipo de producto diseado, o permite realizar cambios necesarios antes de que la obra este en marcha. Aspectos legales del Fideicomiso. Con la sancin de la ley 24.441, la figura jurdica del Fideicomiso se incorpora de manera concreta y orgnica en el ordenamiento jurdico de nuestro pas.

La ley en su art. 1 define al fideicomiso diciendo: habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra persona (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario. Los elementos caractersticos de esta figura son: 1- La confianza (fiducia), elemento distintivo por el cual se relaciona a la persona que entrega los bienes (fiduciante) y quien los recibe y los administra (fiduciario). 2- La existencia de un mandato concreto de parte del fiduciante al fiduciario para que ste cumpla con el cometido que se le encarga, el cual deber enunciarse claramente en el contrato de fideicomiso. 3- La independencia total de los bienes fideicomitidos tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario, constituyendo en s mismo un patrimonio autnomo pleno. 4- Por ltimo, otra caracterstica distintiva es la existencia de un administrador idneo, el fiduciario, quien deber actuar bajo los principios del buen hombre de negocios y llevar adelante el mandato recibido, actuando con lealtad y diligencia y ejerciendo una adecuada conservacin y custodia de los bienes recibidos. El aislamiento de los bienes afectados al fideicomiso, es un punto clave, as, los posibles acreedores se ven impedidos de accionar sobre los bienes del fideicomiso, quedando stos protegidos de la accin de terceros. Como contrapartida, los bienes afectados al fideicomiso, por tratarse de un patrimonio que adquiere autonoma plena, responden por los crditos propios del fideicomiso pero no permiten que acreedores del fideicomiso puedan accionar sobre el resto de los bienes que integran el patrimonio del fiduciante o del fiduciario, verificndose el aislamiento e independencia del patrimonio fideicomitido. Esta caracterstica aventaja a otras figuras utilizadas comnmente en los proyectos de construccin como es el condominio, pues esta ltima resulta muy frgil desde el punto de vista jurdico por cuanto el patrimonio comn responde ante la eventual insolvencia, muerte, divorcio, etc. de cualquiera de los condminos y no existen lmites precisos que permitan separar e individualizar el patrimonio afectado al proyecto inmobiliario del resto del patrimonio de los condminos. Los sujetos intervinientes en un contrato de fideicomiso son los siguientes: Fiduciante: es el constituyente del fideicomiso, quien transmite la titularidad de los bienes o derechos al fiduciario. Puede ser una persona fsica o jurdica. Puede ser al mismo tiempo beneficiario del objeto del fideicomiso. Nunca puede ser al mismo tiempo fiduciario. Fiduciario: puede ser uno o varios sujetos, persona fsica o jurdica. Recibe los bienes o derechos que le transmite el fiduciante y se compromete a travs del contrato de fideicomiso a cumplir con el encargo y darle a los bienes o derechos el destino que determine el fiduciante. Su deber es el de administrar, gestionar y realizar todos los actos pertinentes a fin de dar cumplimiento al encargo. Nunca puede ser al mismo tiempo fiduciante y tampoco beneficiario. Beneficiario o fideicomisario: es aquel a cuyo favor se ha establecido la prestacin o el objeto producto del cumplimiento del contrato de fideicomiso. Es quien recibe los beneficios derivados del encargo, puede ser una o varias persona, fsicas o jurdicas. Como ya dijimos, el fiduciante tambin puede ser beneficiario. Caractersticas propias del fideicomiso para la construccin: El fideicomiso para la construccin o inmobiliario es aquel por el cual se celebra un contrato de fideicomiso para construir un inmueble. En el contrato se deben establecer todas y cada una de las condiciones relativas a la construccin, administracin, forma en que participarn los inversores en el fideicomiso, derechos y obligaciones del fiduciario, destino de los bienes obtenidos una vez cumplido su objeto, plazos de ejecucin, etc. El fiduciario, en su rol de administrador, recibe del fiduciante un terreno para que se desarrolle en l un proyecto de construccin. El fiduciario comienza a ejercer un dominio imperfecto sobre el inmueble transmitido pues ste no se incorpora a su patrimonio sino

que constituye un patrimonio autnomo pleno e independiente (fondo fiduciario) diferente al patrimonio del fiduciante y fiduciario. El fiduciario, en su rol de administrador, y en pos de cumplir el mandato encargado en el contrato de fideicomiso, tendr facultades amplias para contratar constructores, arquitectos y dems sujetos que intervendrn en el desarrollo inmobiliario, para adquirir materiales y en general llevar adelante todas las actividades propias de la construccin. Este rol es indelegable ms all de que a los efectos de cumplir con el mandato deba indefectiblemente contratarse personas idneas en la materia. Tambin existe la figura de los inversores, quienes participan del negocio fiduciario de la construccin de inmuebles aportando fondos y como contrapartida pueden ser quienes resulten beneficiarios de la obra terminada, recibiendo unidades o bien participando de los resultados obtenidos por la venta a terceros de las mismas. La participacin de los inversores permite obtener los recursos para financiar la obra y sus aportes dinerarios son el mecanismo por el cual se incorporan los inversores al proyecto. En el mismo contrato de fideicomiso se puede dejar establecido cmo ser el mecanismo de incorporacin de inversores. Participan en una situacin similar a la de un accionista en una sociedad pero con la ventaja de que su riesgo empresario se limita al proyecto propiamente dicho dado que, como ya se ha mencionado, el mismo se ha aislado de los patrimonios individuales de los participantes. Aparte de la financiacin del proyecto mediante el aporte del fiduciante y de los inversores, tambin se puede obtener recursos financieros mediante la preventa de las unidades a clientes-compradores, quienes anticipan los fondos a cuenta del precio final de la unidad a adquirir. Una vez finalizada la obra, las unidades pueden ser entregadas al fiduciante y/o a los inversores, quienes la reciben en carcter de beneficiarios de las mismas, pudiendo luego darles cualquier destino posible (venta, alquiler u ocupacin) o bien se les entrega a los clientes-compradores, quienes cancelan el saldo de precio convenido. Si las unidades se destinaran totalmente a la venta a terceros, el fiduciario a efectos de cumplir con el contrato de fideicomiso deber distribuir el producido entre los fiduciantes/inversores de acuerdo a los porcentajes de participacin de cada uno de ellos en el fideicomiso. Concluida la obra y dado el destino correspondiente a las unidades construidas, el fideicomiso se disuelve por haberse cumplido el objeto del contrato. Aspectos contables e impositivos del fideicomiso. En el transcurso del fideicomiso, el fiduciario deber llevar una contabilidad ordenada que permita practicar rendiciones de cuenta peridicas al fiduciante y a los inversores y elaborar los estados contables del fideicomiso. Es decir, el fiduciario llevar una contabilidad organizada del fideicomiso (bienes fideicomitidos), el cual, constituye un patrimonio autnomo y por eso esta contabilidad es totalmente independiente. El agente fiduciario es el responsable de valuar y exponer la situacin patrimonial y los resultados del fideicomiso y efectuar la presentacin de la informacin contable a travs de un juego de estados contables independientes, que deber llevar el correspondiente dictamen de auditor externo y que ser preparado de acuerdo a las normas contables de exposicin y valuacin vigentes. En cuanto a los aspectos impositivos, hay que tener en claro que, desde el punto de vista jurdico, el fideicomiso no tiene personera y por lo tanto no es sujeto de derecho, desde el punto de vista del derecho tributario, dado su autonoma como rama del derecho, se le asigna lo que se puede denominar como personera fiscal y por lo tanto se lo debe considerar como un sujeto impositivo que estar alcanzado por los distintos tributos y regmenes de acuerdo a la actividad que desarrolle. Por lo tanto, el fideicomiso se debe inscribir ante la A.F.I.P. en condiciones similares a una persona jurdica (sociedad comercial). Al momento de la constitucin, se presentar un formulario de inscripcin y se aportar una copia del contrato de fideicomiso y D.N.I. del agente fiduciario si ste fuera una persona fsica o copia del estatuto o contrato social si se trata de una sociedad comercial. Es responsabilidad del fiduciario la inscripcin. En relacin al Impuesto a las Ganancias , y siempre que el fiduciante sea diferente al beneficiario, la figura del fideicomiso est incorporado a la ley como sujeto alcanzado por el impuesto y en tanto y en cuanto de sus actividades surja un beneficio impositivo, tributar el impuesto a la tasa del 35 % (equivalente a las sociedades comerciales). Lo alcanzan los deberes formales por lo que deber presentar anualmente la correspondiente DD.JJ. determinativa del impuesto. Cuando coincide

la figura del fiduciante con la del beneficiario, el agente fiduciario debe determinar el resultado impositivo del fideicomiso y atribuirlo a los fiduciantes/beneficiarios para que stos lo integren a sus DD.JJ. del impuesto a las ganancias y de corresponder determinen e ingresen el tributo. Con respecto al Impuesto al Valor Agregado, estarn alcanzados por el impuesto siempre que las actividades que realicen lo estn. Si se trata de un fideicomiso de construccin, obviamente ser sujeto del I.V.A. Todos los insumos y servicios gravados que adquiere el fideicomiso a lo largo del perodo que dura la construccin generar un crdito fiscal de I.V.A. que se contrapondr al dbito fiscal que se origine o determine oportunamente al momento de adjudicacin del bien producto del fideicomiso a los beneficiarios o al fiduciante o a terceras personas por medio de venta, entrega o cualquier otro tipo de transmisin de la propiedad. A excepcin de los fideicomisos financieros, excluidos expresamente por la ley, todos los dems fideicomisos (incluido el de construccin) se encuentran alcanzados por el Impuesto a la Ganancia Mnima Presunta. Tambin a travs del fiduciario se debe preparar la DD.JJ. determinativa del impuesto, y de corresponder ingresar el gravamen. Con respecto al Impuesto sobre los Ingresos Brutos, la situacin depender de la actividad desarrollada y del tratamiento que a sta le dispense cada jurisdiccin provincial, siendo sujeto alcanzado por ste impuesto siempre que se verifiquen los hechos imponibles y se configuren las condiciones que surjan de la normativa legal. En cuanto a la responsabilidad por las deudas fiscales, dado que se trata de un contrato y de un patrimonio autnomo, la normativa establece que el fiduciario es el responsable por deuda ajena de la liquidacin y del pago de los impuestos. Es una responsabilidad solidaria salvo que pueda demostrar que se lo ha puesto en una situacin de imposibilidad de cumplir con la obligacin fiscal. Tambin la responsabilidad solidaria se hace extensiva al fiduciante. Otros aspectos necesarios para un cabal anlisis del tema. La estructuracin de un proyecto inmobiliario se puede realizar por otros mtodos que no sea el fideicomiso ordinario. Puede ser tambin mediante el fideicomiso financiero. El fideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso en el cual el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada por la Comisin Nacional de Valores para actuar como fiduciario financiero. Y beneficiario son los titulares de certificados de participacin en el dominio fiduciario o de ttulos representativos de deuda garantizados con los bienes as transmitidos. Dichos certificados de participacin y ttulos de deuda sern considerados ttulos valores y podrn ser objeto de oferta publica. La Comisin Nacional de Valores ser autoridad de aplicacin respecto de los fideicomisos financieros, pudiendo dictar normas reglamentarias. Las diferencias entre el fideicomiso financiero y el inmobiliario son: el fideicomiso financiero es de orden publico, el fideicomiso inmobiliario es de orden privado La seguridad y transparencia que este instrumento jurdico brinda a los negocios estructurados con el, permite aislar el patrimonio fiduciario de las quiebras y concursos de las partes intervinientes, asegurando el estricto cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de ellas. Otra forma es el fideicomiso de garanta que es aquel por el cual una persona (fiduciante) transfiere la propiedad fiduciaria a otra (fiduciario) para garantizar una deuda que la primera tiene con la segunda o con un tercero. En caso de incumplimiento, el fiduciario procede a vender el bien y con lo recaudado cobra su crdito o del tercero y el remanente del precio se lo entrega al deudor. El objeto es el saldo de precio. Tambin esta la hipoteca que es un derecho real constituido en garanta de un crdito sobre un bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crdito. En la actualidad la generacin de emprendimientos inmobiliarios esta en auge. Para ver si el proyecto ser negocio se hacen estudios de inversin inmobiliaria. Estos estudios se llaman estudios de

factibilidad, incluye un estudio tcnico, econmico, financiero y de mercado. En el aspecto tcnico y de mercado es:1) el estudio de la tierra, que incluye: medidas del terreno, orientacin de la tierra, forma del terreno, desarrollo de la planta, altura de la calle. 2) Estudio del rea: se analizan las caractersticas fsicas de la zona donde esta ubicado el terreno que se piensa desarrollar el proyecto. Tiene como objetivo verificar si la zona es acorde con el producto que se piensa desarrollar. 3) Determinacin del target: publico objetivo al que se dirigir el emprendimiento, capacidad econmica tendencia demogrfica, gusto, nivel social, edad promedio, capacidad de ahorro. 4) Estudio de mercado: Estudio de nuestros competidores, precios de venta y caractersticas de las ofertas en ese lugar, departamentos ms buscados o que se vende ms en los emprendimientos de la zona. Si en el futuro habr demanda de cierto tipo de departamento. 5) Diseo del producto inmobiliario: Se desarrolla el producto ptimo que responda a las conclusiones de los estudios realizados. Este estudio se utiliza para que los arquitectos se orienten en el proyecto a realizar. Aspecto econmico-financiero: Se realiza el cash flow y la suma de marcas es importante tambin ya que el xito de las inversiones estar dado en gran medida por la sumatoria de marcas, el potencial cliente apreciara quien es el desarrollador, el estudio de arquitectos, la empresa constructora, el banco que la financia, el comercializador. En la actualidad desde el momento en que se elige el terreno un grupo de profesionales de distintas disciplinas trabaja para vender el edificio. EL desarrollo de un proyecto lo abarcan profesionales de distintas disciplinas. El comercializador es consultado en al eleccin del terreno por los inversores o desarrollistas, realiza un estudio de mercado, determina el target de la zona, cuantos ambientes debe ser el departamento modelo ideal, la decoracin, etc., elige el equipo de venta, analiza con los publicistas el aviso de lanzamiento, la eleccin de los medios, la folletera, implementa la pre venta. Otro aspecto importante es el showroom, que es un nuevo estilo de comercializacin ayudando mucho a la decisin de compra. Muchas veces estos showrooms son instalados en containers o en el hall del edificio. El vendedor no solo le tiene que hablar de los precios y planes de financiacin, sino que tambin le realizara una encuesta para conseguir informacin para futuros proyectos. La folletera tambin cumple un papel esencial. El lanzamiento ser acompaado de una publicidad intensiva, que har que mucha gente visite el showroom, el aviso publicitario debe captar la atencin del potencial cliente y que lo traiga hasta el producto. La pre venta se realiza utilizando la base de datos de clientes creada con los proyectos anteriores. En esta etapa se establece lo que se denomina precio de lanzamiento, el producto es probado en su aceptacin, tanto en los aspectos de diseo como en los econmicos. El porcentaje de ventas en esta etapa confirma el tipo de producto diseado, o permite realizar cambios necesarios antes de que la obra este en marcha. El anlisis de los riesgos potenciales es indispensable.

Riesgos
No concluir la obra La obra puede no ser terminada por diferentes factores. Por un incendio, por ocupacin por parte de terceros, por vandalismo, por causas climaticas, etc. Descalce de moneda El mercado al manjearse en dos monedas, dlares y pesos, la mala conducta de estas puede ser negativa para el proyecto. Inflacion, depreciacin o la modificacin del tipo de cambio real entre estas puede generar complicaciones. Incertidumbre en contratos de preventa Los contratos al realizarse previos a la terminacin de la obra o durante su transcurso, no pueden ser indexados y por ende, en caso de una fuerte inflacin, esto puede generar prdida de valor en las preventas. Recurso limitado Los bienes del Fiduciario y los del Organizador no respondern por las obligaciones contradas en la ejecucin del Fideicomiso, no existiendo garantas de terceros, ni recursos contra el patrimonio de

stos, que aseguren el cobro del valor nominal de los Valores Fiduciarios y sus intereses. Los Servicios de capital e intereses sern cancelados exclusivamente con el Patrimonio Fideicomitido conforme lo dispone el artculo 16 de la Ley N 24.441. En consecuencia, existe la posibilidad de prdidas, total o parcial, del capital de las inversiones. Los potenciales Fiduciantes-Beneficiarios no debern suscribir o adquirir Valores Fiduciarios del Fideicomiso si no pueden hacer frente a tales eventuales prdidas. Asimismo, de acuerdo con lo dispuesto por el artculo 15 de la Ley N 24.441, los Activos Fideicomitidos estarn exentos de la accin singular o colectiva de los acreedores del Fiduciario. Dependencia de asesores y terceros El xito de las inversiones del Fideicomiso depender en gran parte de la habilidad del Operador en desempear sus deberes y obligaciones de acuerdo a los trminos del Contrato de Fideicomiso. Falta de liquidez. Inversiones de mediano plazo No puede asegurarse que se desarrollar un mercado secundario para la negociacin de los Valores Fiduciarios y, en caso de desarrollarse, que el mismo brindar a sus tenedores nivel de liquidez adecuado o que tal mercado subsistir en el futuro. Las inversiones del Fideicomiso, an siendo exitosas, difcilmente generen resultados lquidos distribuibles a los Beneficiarios en los meses de vida del Fideicomiso, distintos a los de las fechas de pago de los servicios. Riesgo poltico, econmico y regulatorio El Fideicomiso estar sujeto a riesgos inherentes a la inversin y/o administracin de negocios, como ser la expropiacin, la confiscacin impositiva y la inestabilidad poltica y econmica. Las modificaciones en las leyes y normativa reglamentaria vigente, tanto en lo referente a su interpretacin o el dictado de nuevas normas que afecten al Fideicomiso, incluyendo normas de carcter impositivo, podrn repercutir negativamente en la operatoria y rendimiento del Fideicomiso. Intervencin estatal en el sector privado Factores que pueden afectar a las entidades financieras Las entidades financieras potenciales inversoras de los Valores Fiduciarios que se ofrecen por el presente debern considerar que el BCRA tiene facultades para determinar los criterios de la valuacin de los Valores Fiduciarios ofrecidos y requerir la constitucin de previsiones contables aplicables conforme la propia normativa del BCRA. Limitaciones al ingreso y egreso de divisas Con fecha 10 de julio de 2005, se public en el Boletn Oficial el Decreto 616/05 del Poder Ejecutivo Nacional, el cual estableci que los ingresos de divisas de no residentes destinados a adquirir activos o pasivos financieros se encuentran sujetos a su registracin en el BCRA, permanencia de dichos fondos por un plazo mnimo y constitucin de un depsito nominativo no transferible y no remunerado en dlares estadounidenses por el 25% del monto ingresado. Asimismo, con fecha 17 de noviembre de 2005, el Ministerio de Economa emiti la Resolucin N 637/05 mediante la cual ampli el alcance del Decreto 616/05 del Poder Ejecutivo Nacional en relacin con los ingresos de fondos en el mercado de cambios argentino destinados a suscribir las emisiones primarias de ttulos, bonos y certificados emitidos por el fiduciario de un fideicomiso, que cuenten o no con autorizacin para realizar oferta pblica y cotizacin en mercados autorregulados (vase el Captulo VIIdel presente Prospecto). Tasa de rendimiento No existen garantas adicionales que aseguren el xito de la inversin propuesta o que la misma tenga el rendimiento proyectado.

La rentabilidad esperada del Fideicomiso resulta de proyecciones que no constituyen un compromiso ni una garanta de rendimiento de la inversin. De ninguna manera se puede interpretar que la tasa de rentabilidad ser mayor, menor, igual o equivalente a la calculada por tercero. Relacin con los Contratistas Para la realizacin de la obra, el Operador celebrar contratos con terceros. Si bien queda establecido que el Operador exigir que los contratistas cuenten con seguros adecuados y extremar la diligencia a fin de reducir las hiptesis de riesgo al mnimo, cabe aclarar que pueden existir supuestos no controlables por el Operador, tales como inexistencia de seguros al da que puedan generar alguna responsabilidad al Fideicomiso en caso de ocurrir un siniestro. Inversiones Permitidas: riesgo cambiario Conforme lo dispone el Contrato de Fideicomiso, el Fiduciario, podr hacer inversiones en Dlares con las disponibilidades. El Fiduciario tendr la obligacin -si no hubiere impedimento legal de pagar los Servicios de los VDF en Dlares, toda vez que los VDF se emiten y suscriben en Dlares. La eventual oscilacin en el precio del dlar podr afectar el valor del Patrimonio Fideicomitido.

Posibles escenarios Variaciones porcentuales: PBI Inflacin Construccin Ventas Variacin precio de viviendas en U$S Nivel de Demanda (en unidades) Pesimista 5% 35% 5 a 10% 10 a 15% Neutral 7% 25% 12% 5 a 10% Optimista 10% 15% 12 a 18% 0 a 5%

60000 a 75000

85000 a 90000

90000 a 100000