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Universit de Montral

MAISON DU DEVELOPPEMENT DURABLE

par Ricardo Ferreira Leoto Facult de lamnagement

Rapport de stage prsent la Facult de lamnagement

en vue de lobtention du grade de Matrise s sciences appliques (M.Sc.A) en amnagement, option Montage et gestion de projets damnagement. Avril 2010

, Ricardo Ferreira Leoto, 2010

Universit de Montral

Facult de lamnagement

Ce rapport de stage intitul : MAISON DU DEVELOPPEMENT DURABLE

prsent par : Ricardo Ferreira Leoto a t valu par un jury compos des personnes suivantes :

Clment Demers superviseur

Nom de lexaminateur Michel Max Raynaud

Rsum quiterre et huit partenaires ont constitu, le 27 septembre 2006, une organisation sans but lucratif avec la mission ddifier la Maison du dveloppement durable, un projet de btiment cologique dmonstratif qui se veut un ple dinnovation sociale et environnementale. Projet prcurseur, la MDD vise la certification LEED Canada-Nouvelle Construction 1.0 Platine. Le projet final est le rsultat dun processus de Conception intgre auquel le client a particip activement. Innovateur, le projet de la MDD intgre des faons alternatives de faire en termes de conception, de construction et dopration du btiment. Quant a sa ralisation, le projet reprsente un montage financier complexe de 27 M$ qui repose sur la participation de nombreux donateurs, bailleurs de fonds, partenaires de services et gouvernements. Ltude de cas vise identifier quelles sont les limites et les particularits de ce projet visionnaire par dans lequel les promoteurs tant forms des organisations sans but lucratif. Le succs de ce btiment reposera sur la capacit de la MDD dintgrer les prmices du projet au sein dun budget limit. Ce travail analysera la documentation ramasse pendant la Conception intgre (le processus de planification) et la comparera aux accomplissements du projet (le processus de ralisation). Nous proposons danalyser trois aspects de ce projet qui sinfluencent rciproquement: La gestion dapprovisionnement durable La conception Intgre Le montage juridique et financier du projet

Mots cls : Dveloppement durable; gestion dapprovisionnement; conception Intgre; montage juridique et financier; Montral.

1.

INTRODUCTION AU CONTEXTE DU TRAVAIL

La Maison du dveloppement durable (MDD) est un difice de 5 tages localise en centre-ville de Montral qui abrite les activits et les bureaux de dix organisations agissant dans les secteurs environnemental et social. La MDD a trois grands objectifs : Maximiser le potentiel dorganismes vocation sociale et environnementale par la cohabitation et la mise en commun de ressources tre un ple de rflexion, dducation, dinnovation et de rencontres sur le dveloppement durable. Construire lun des difices les plus cologiques au monde pour inspirer les promoteurs qubcois.

En ralisant ce projet, quiterre apportera la preuve quil est possible de construire au centre-ville, de manire durable et selon des principes stricts, un difice davant-garde. Pour ce faire, la MDD vise le plus haut niveau dun standard mondialement reconnu, la certification Leadership in Energy and Environmental Design, soit LEED platine. Le projet fait appel plusieurs technologies de pointe telles que la gothermie, un toit vert, la rcupration des eaux de pluie et un mur vgtal. Le systme dvaluation LEED est dlivr par lUSGBC (Green Building Environnemental Council). Il atteste quun btiment a t conu et construit en utilisant des stratgies visant amliorer la performance dans l'ensemble des paramtres qui comptent le plus: les conomies d'nergie, le traitement de l'eau, la rduction des missions de CO2, l'amlioration et la qualit des environnements intrieurs, etc. Il existe 4 niveaux de certification: Certificate, Silver, Gold et Platine; ce dernir tant le plus haut niveau existant, qui ncessite un minimum de 52 points sur un total de 70.

Fig. 1. Perspective du btiment. (MSDL, 2009)

Prsentation du donneur douvrage Dans son plan stratgique 2003-2006, quiterre, qui est lorganisme initiateur du projet de la MDD, sest donn comme priorit lamlioration significative des conditions de ses employs lies au lieu de travail ainsi que lajout du volet Btiment cologique son registre dintervention. En 2006, quiterre est parti la recherche de membres dsireux de partager un btiment quitable . quiterre et huit partenaires ont officiellement lanc lautomne 2010 le projet de la Maison du dveloppement durable. Presque tous les organismes qui occuperont ldifice de la MDD sont des associations but non lucratif et se prsentent comme un ensemble de membres vocation sociale, environnementale et dsireuses de partager un btiment quitable . 1.1. Prsentation des membres de la MDD

Fig. 2. Membres et locataires de la MDD.

Amnistie internationale Amnistie internationale est un mouvement mondial dhommes et de femmes qui militent pour le respect des droits humains, indpendant de tout gouvernement, de toute idologie politique, de tout intrt conomique et de toute religion. Sa mission consiste effectuer des recherches et mener des actions pour prvenir et faire cesser les atteintes srieuses aux droits civils, politiques, sociaux, culturels et conomiques. 5

Le Centre de la petite enfance Le CPE Le Petit Rseau a t cr afin doffrir 72 places aux parents employs d'Hydro-Qubec. Ce service consiste assurer notamment la sant, la scurit, le dveloppement et le bien-tre des enfants. Vivre en Ville Organisme national dintrt public, a pour mission lamlioration de la qualit de lenvironnement et des milieux de vie par lapplication des principes du dveloppement durable dans lurbanisme, lamnagement du territoire et le btiment. Conseil rgional de lenvironnement de Montral Le CRE-Montral, est un organisme but non lucratif (OBNL) qui regroupe des organisations proccupes par la rhabilitation, le maintien et l'amlioration des milieux de vie naturels, cultivs et urbains. Environnement Jeunesse (ENJEU) Enjeu est une organisation qui sadresse la jeunesse qubcoise. Elle stimule le dveloppement dune conscience environnementale et dune pense critique auprs des jeunes afin quils exercent des actions citoyennes pour un avenir viable. quiterre quiterre est un organisme but non lucratif (OBNL) bas Montral. La mission de cette Organisation non gouvernemental qubcoise est de contribuer btir un mouvement citoyen en prnant des choix collectifs et individuels la fois cologiques et socialement quitables. Les quatre champs dintervention dquiterre sont lagriculture cologique, le commerce quitable, le transport cologique et lefficacit nergtique. Cet organisme est linstigateur du projet et agit titre de promoteur. Option Consommateurs Il sagit dune association qubcoise sans but lucratif (OBNL) qui a pour mission de promouvoir et de dfendre les intrts des consommateurs ainsi que de veiller ce qu'ils soient respects. Le Regroupement des co-quartiers Cet organisme but non lucratif (OBNL) regroupe en corporation les organismes (aussi sans but lucratif) qui sont promoteurs du programme Eco-Quartier de la Ville de Montral. Lorganisme a comme mission lamlioration de la qualit de vie des citoyens en intervenant dans le domaine de lducation populaire en environnement. Le Regroupement national des conseils rgionaux de lenvironnement du Qubec (RNCREQ) Le RNCREQ a pour mandat de soutenir 16 conseils rgionaux en environnement du Qubec et dagir comme porte-parole des orientations communes. 6

Prsentation des locataires de la MDD Fondation Suzuki Les grands dossiers prioritaires de la Fondation Suzuki incluant la lutte aux changements climatiques, la promotion des nergies propres, la protection des ocans et, de faon gnrale, l'urgence d'adopter des pratiques et des politiques cologiquement durables. Le Commensal Les restaurants vgtariens Le Commensal se sont toujours attachs suivre les tendances culinaires dappoint, tout en offrant une alimentation saine et quilibre. Le Commensal a toujours instaur, au sein de lentreprise, un programme dinsertion au travail. Objectifs du travail de stage Lobjectif acadmique du stagiaire tait de perfectionner ses connaissances et de dvelopper des habilits pratiques quant lutilisation des outils de montage et gestion de projets lis au dveloppement durable. Dans ce but, il a occup le poste dadjoint au charg de projets, responsable chez quiterre pour la ralisation de la Maison du dveloppement durable. Plus particulirement, le stagiaire a travaill sur le dossier du centre dinterprtation. Le centre dinterprtation Un des objectifs principaux du projet de la MDD consiste communiquer un message de responsabilit environnemental aux diffrents acteurs des milieux de la construction et de limmobilier (voir tableau 1). Cela afin dinciter et dinspirer une cologisation progressive du parc immobilier canadien. Au dbut de 2007, quiterre a mandat Design + Communication, une entreprise especialis en conception denvironnements pour les muses, afin de laider dans la conception du Centre dinterprtation.
Tableau 1. Les objectifs de la MDD

Les objectifs de communication


Interprter tous les lments qui font de la MDD un btiment durable. Permettre aux visiteurs dtablir des liens concrets entre ce btiment commercial et leur propre milieu de vie ou leurs besoins en matire de btiment. Mettre en lumire les liens qui existent entre lenvironnement, lconomie et les besoins des tres humains, afin de faire comprendre limportance de chercher des solutions concrtes dans une perspective de dveloppement durable. Favoriser la comparaison et lesprit critique. Susciter laction co-citoyenne en proposant des actions concrtes.

Pour ce faire, le Centre dinterprtation de la MDD tire profit des solutions et des innovations mises de lavant, ainsi que des rflexions et de la recherche qui ont servi concevoir ldifice de la MDD. Des moyens dinformation varis tels que des bornes interactives, des visites guides, un site Internet et un programme danimations ponctuelles font de ce lieu un outil dducation unique en son genre. Le circuit dinterprtation dans la MDD se dfinit par vingt-et-une stations rparties sur quatre niveaux, soit le rez-de-chausse, les niveaux 2 et 4 et le toit. Elles seront installes ds que le btiment sera livr. Ces stations proposent soit des contenus gnraux, soit des explications sur les matriaux et les quipements particuliers installs dans la MDD et seront disponibles au public vers la fin de lanne 2011.

Fig. 3. Stations du centre dinterprtation

La matriauthque Lobjectif principal de la matriauthque est dinformer le public sur les matriaux de construction qui respectent les principes du dveloppement durable. En ayant la possibilit de voir, de toucher et daccder des renseignements techniques sur diffrents matriaux, le citoyen qui se veut co-responsable sera davantage capable de reconnatre ceux-ci sur le march et de faire des choix clairs en matire de construction.

Fig. 4. Prototype de la matriauthque (Rapport Design Prliminaire, prpare par D+C, 7 oct 2010)

Activits ralises Le travail du stagiaire a commenc en mme temps que le dbut du chantier de construction de la MDD en mars 2010, ce qui lui a donn lopportunit non seulement davoir des informations privilgies sur la Maison du dveloppement durable et ses projets connexes mais aussi de profiter de loccasion de rencontrer les professionnels du btiment, de la conception du centre dinterprtation et de travailler avec eux. Pour accomplir le travail, le stagiaire sest engag : Faire la recherche et la slection de matriaux cologiques pour la ralisation de la matriauthque du centre dinterprtation (phase didentification du projet). Rdiger des rapports danalyse comparative et les tudes de cycle de vie de ces matriaux cologiques. Participer aux runions de planification du centre dinterprtation entre quiterre et Design + Communication Analyser les projets de la MDD (architecture, structure et mcanique) et lchancier fin de faire la coordination avec le projet du centre dinterprtation et celui du btiment de la Maison du dveloppement durable. En plus, le stagiaire a aussi pris part certaines activits lies la grance du projet de la MDD pour mieux comprendre les interfrences lies au centre dinterprtation, telles que : Runion de mise en service LEED. Runions de chantier (bihebdomadaire) Runion ReguleVar, entreprise responsable pour le systme de systme de contrle du btiment. Runion BPA, entreprise responsable pour la conception des projets mcaniques)

2.

RVISION DES CONCEPTS DE GESTION

Le projet est un ouvrage unique ou non rcurrent qui sadresse un client unique et qui est un bien livrable. Cest une entreprise temporaire avec une dure variable mais avec un dbut et une fin dtermine. Avant de procder ltude du projet, il est important de prsenter quelques concepts qui ont une correspondance et une pertinence par rapport au contexte du stage, soit: (i) le dveloppement durable; (ii) la gestion dapprovisionnement; (iii) le montage juridique et financier dun projet et (iv) la conception intgre. videmment, la gestion de projets ne se limite pas ces lments, mais ceux-ci sont pertinents pour encadrer la prsente tude de cas. Par ailleurs, on peut retrouver dans la littrature diffrente dfinitions de ces concepts. Nous avons retenu, ci-dessous, les dfinitions qui paraissent les plus appropri dans le cadre de ce travail. Dveloppement durable La notion de dveloppement durable est ne en 1980, dans un rapport de l'Union internationale pour la conservation de la nature. Mais c'est en juin 1992, au cours du deuxime Sommet de la Terre Rio de Janeiro que le terme "dveloppement durable" est consolid (voir fig.1)

Fig. 1. Dfinition dveloppement durable.(rapport Brundtland, 1987)

La premire dfinition de Brundtland est remanie avec l'apparition des "trois piliers" qui doivent tre concilis dans une perspective de dveloppement durable: le progrs conomique, la justice sociale et la prservation de l'environnement.

Fig. 2. Synthse sur le dveloppement durable. .(rapport Brundtland, 1987)

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Gestion dapprovisionnement La gestion des approvisionnements comprend le processus qui consiste se procurer des produits dun fabricant ou dun fournisseur . (ECPAR, 2008) Elle comprend les processus suivants : la planification des approvisionnements, la mise en marche des approvisionnements, la gestion des approvisionnements et la clture les approvisionnements. Ces processus interagissent entre eux et avec les processus des autres domaines de connaissances. On doit btir pour longtemps, avec lobligation dsormais incontournable de respecter la plante, en ayant lesprit que la construction ne reprsente que 3% du cot total de proprit dun btiment sur 50 ans. Ronald Gagnon. La planification des approvisionnements est le processus qui consiste documenter les dcisions dapprovisionnement, spcifier les approches et identifier les vendeurs potentiels. La mise en marche des approvisionnements est le processus qui consiste obtenir les rponses des vendeurs, slectionner un vendeur et attribuer un contrat. La gestion des approvisionnements est le processus qui consiste grer les relations avec les fournisseurs, suivre les performances contractuelles et, le cas chant, effectuer les modifications et les corrections ncessaires. La clture des approvisionnements est le processus qui consiste accomplir chaque approvisionnement du projet. Cette tape vient en soutien au processus clture du projet, du fait quelle inclut la vrification que tout le travail et tous les livrables ont t acceptables. (PMI, 2008) Approvisionnement durable Lachat durable est construit sur les trois piliers du dveloppement durable (lconomique, le social et lenvironnemental) et vise atteindre un niveau dexigence et une performance suprieurs la moyenne des achats courants. Il mobilise pour ce faire plus de moyens en termes de rflexion stratgique, de temps de prparation, de suivi et de contrle. (Bruel, 2010) Il sagit dun mode dapprovisionnement qui intgre des critres environnementaux et sociaux aux processus dachat des biens et services, comme moyen de rduire limpact sur lenvironnement, daugmenter les bnfices sociaux et de renforcer la durabilit conomique des organisations tout au long du cycle de vie des produits. (Sustainability Purchasing Network, 2006) Les questions lies la durabilit des achats doivent ncessairement tenir compte de limpact global des procds visant lacquisition de biens. Un achat durable est un exercice qui sera facilit et complt par la prise en compte de lensemble des tapes du cycle de vie dun produit ou dun service, depuis lextraction et le traitement des matires premires, les processus de fabrication, le transport et la distribution, lutilisation et la gestion du produit en fin de vie (Ecpar, 2008). Montage juridique et financier dun projet Le projet nat d'une ide et implique la participation de plusieurs acteurs autant les personnes physiques que les personnes morales (compagnies ou socits). 11

Plusieurs acteurs composent le projet : le propritaire, le promoteur, le dveloppeur; l'investisseur, le financier (le prteur), le professionnel, l'entrepreneur et le locataire. Le plan de financement est un outil daide la dcision qui permet, dun part, de dterminer et d'anticiper les fonds ncessaires a la ralisation du projet et, dun part, didentifier le capital a emprunter (Bouchaouir, 2006). Concepts lis au Montage juridique Tout tre humain possde une personnalit juridique. Les attributs de la personnalit juridique sont : le titulaire d'un patrimoine (celui qui dtient des biens), le droit de la personnalit (vie, intgrit, respect du nom et rputation) ainsi que l'exercice des droits (ester en justice, par exemple). Les personnes morales ont la personnalit juridique. Le fonctionnement et l'administration sont rgls par la loi. La structure dcisionnelle, ce qu'on nomme les organes (le C.A, le comit excutif), agit sous rserve des limites prvues par les lois, l'acte constitutif et les rglements. L'administrateur est considr comme mandataire de la personne morale. L'exploitation d'une compagnie est l'exercice, par une personne ou plusieurs, d'une activit conomique organise, qu'elle soit ou non caractre commercial consistant dans la production ou la ralisation de biens, leur administration ou leur alination, ou dans la prestation de services et les activits caractre culturel, social, religieux ou autre. Les principales consquences de l'entreprise sont la solidarit par rapport l'engagement de chaque personne vis--vis la totalit de l'obligation. Il existe plusieurs sortes dentreprises: on retrouve, lentreprise individuelle, la socit (nom collectif, commandite ou en participation), la socit par actions aussi nomme compagnie, la cooprative et dautres telles que la fiducie et les organisations sans but lucratif (OSBL). Lemphytose Lemphytose est une droit qui permet une personne, pendant un certain temps, d'utiliser pleinement un immeuble appartenant autrui et en tirer tous ses avantages, condition de ne pas en compromettre l'existence mme et tant responsable d'y faire des amliorations (constructions, ouvrages ou plantation) qui augmentent sa valeur d'une faon durable. L'emphytote a, l'gard de l'immeuble, tous les droits attachs la qualit de propritaire. La constitution dune emphytose peut tre faite par contrat ou par testament. Toutes les amliorations faites limmeuble reviendront au propritaire la fin de l'emphytose. Le propritaire reprend l'immeuble libre de toutes charges (y compris les servitudes cdes). La banque peut accepter de financer lemphytote, mais certaines rgles s'appliquent. Montage financier Les investisseurs valuent leur prt en fonction de la capacit de paiement de lemprunteur, la mise de fonds (lavoir propre) et la qualit du projet (la rentabilit). Le montage financier dun projet peut tre constitu de plusieurs 12

parts : l'avoir propre, la balance de vente, le financement bancaire, les hypothques de premier/deuxime rang et le prt mezzanine. Il peut s'agir d'un financement permanent (disponible ds le dbut du projet) ou d'un financement intrimaire qui vaut moins et qui arrive pendant la ralisation du projet. Lavoir propre (la mise de fonds) constitue la plus petite partie du financement d'un projet et la balance de vente est le solde du prix de vente. Lhypothque est caractrise par un faible taux d'intrt. La diffrence entre lhypothque de premier et de deuxime rang est lexcution de la garantie (lhypothque de premier rang a la priorit par rapport lhypothque de deuxime rang). Le prt mezzanine est un prt court terme o le taux d'intrt est plus cher que lhypothque ncessaire pour combler lcart entre la mise de fonds et le prt. Lhypothque est toujours lie une garantie. Lintrt crot avec le risque. Les garanties hypothcaires sont un type de garantie relles et peuvent tre portes autant sur un bien immobilier que mobilier. Elle est un droit rel sur un bien, meuble ou immeuble. Le prt hypothcaire comprend plusieurs critres : Le capital / le montant emprunt Lintrt de lamortissement (la priode de remboursement) La dure du contrat (un maximum 5 ans) Les modalits de paiement : fixe, flottant ou variable La conception Intgre Sur le plan mthodologique, la Conception intgre consiste mettre en relation le plus grand nombre de disciplines possible et les faire intervenir de faon simultane, ds la phase prliminaire et jusqu la fin du processus de design. Lide est de rassembler tous les intervenants dun projet pour intgrer leurs diffrentes perspectives et leurs capacits concevoir un btiment. Par intervenants, on entend autant les spcialits de la construction que des groupes dintrt particulier intresss au projet. (Forgues, 2008) La Conception intgre de btiment durable sappuie donc sur une approche holistique, qui voit le projet comme un tout. Un btiment performant ne se rduit pas la juxtaposition dquipements performants. Cette approche analyse par ailleurs le cycle de vie global des matriaux ou de limmeuble, en prenant en considration dventuelles modifications ou mme la dconstruction. (Gagnon, 2008). Les mthodes traditionnelles qui font intervenir les professionnels de faon squentielle les forcent adapter leurs solutions aux dcisions prises par leurs prdcesseurs. Cette approche implique que les dcisions prises en amont nont pas intgr les enjeux, les performances et les contraintes relatives aux expertises intgres par aprs dans le processus. (Forgues, 2008) Cette absence de concertation fait que dun ct ceux qui suivent sont forcs de sur dimensionner leurs systmes alors que ceux qui les prcdent auront travaill et dcid sans avoir accs tous les outils disponibles. La Conception intgre permet donc de prendre en compte un maximum de variables ds les 13

phases initiales du design et au fur et mesure de la conception. Le processus de Conception intgre est frquemment utilis dans le dveloppement de projets impliquant des btiments durables de haute performance. Lobjectif final de favoriser une synergie entre les membres de lquipe qui harmonisent leurs efforts en vue dune rduction des cots dexploitation et dentretien long terme tout en amliorant les aspects environnementaux.

Fig. 3. Exemple dun quipe de Conception Integre.

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3.

TUDE DE CAS

Description du projet La Maison du dveloppement durable logera les bureaux des neuf organismes membres et des locataires qui partageant ses valeurs. Ldifice abritera aussi un restaurant vgtarien, des salles de runion, une salle de confrence ainsi que le Centre dinterprtation du btiment durable. Le btiment est situ au sud-ouest de lintersection des rues Sainte-Catherine Ouest et Clark Montral. La proprit possde une forme rectangulaire couvrant une superficie de 1 395 m2 et est situe dans une zone dveloppe vocation commerciale. (voir fig.1) Ldifice comprendre plusieurs innovations dont les principales sont : Toit vert : Le btiment sera recouvert dune toiture vgtalise de type extensive dune superficie de plus de 800 mtres carrs. Le couvert vgtal sera compos dau moins 10 varits de plantes adaptes aux toitures vgtalises qubcoises. Mur vgtal : Le mur vgtalis (colonie de vgtaux disposs verticalement travers laquelle on force le passage de lair afin doptimiser le contact entre des microorganismes racines et les contaminants ariens) fera 40 mtres carrs. Couvrant une partie des cinq tages de ldifice, il comptera entre 75 et 80 espces de plantes. missions toxiques : La Maison du dveloppement durable vise lobtention des cinq crdits LEED tablissant des plafonds des missions polluantes pour tous les produits appartenant aux familles suivantes : tapis, bois et stratifis, scellants, adhsifs, peinture et vernis. Par exemple, la peinture au fini mat ne devra pas contenir plus de 50 g/l de composs organiques volatils. Plancher surlev : Cration dun espace de 305 mm de hauteur, entre la dalle de bton et la surface du plancher, pour la circulation de lair neuf provenant de lextrieur destin aux espaces de travail. Ce systme utilise le principe de ventilation par dplacement. Ajout cimentaire : Au moins 20 % de la masse du ciment Portland contenu dans le bton a t remplace par des cendres volantes, des pouzzolanes naturelles et/ou des laitiers granuls de haut fourneau tous des rsidus de procds industriels. Cet apport cimentaire concerne la totalit du bton dusage gnral utilis dans la Maison du dveloppement durable. Bois FSC : La Maison du dveloppement durable vise lobtention du crdit LEED stipulant quau moins 50 % du bois neuf utilis dans le btiment, notamment pour sa construction, provient de forts certifies FSC. Matriaux contenu recycl : La Maison du dveloppement durable vise lobtention des deux crdits LEED stipulant quau moins 15 % du poids des matriaux est constitu de matires recycles. Par exemple, les panneaux de gypse utiliss seront recycls 98 % et la laine isolante, 60 %. Gestion des dchets : La Maison du dveloppement durable mettra en place un plan de gestion des dchets visant dtourner des sites 15

denfouissement un minimum de 75 % des dbris de construction. Ascenseurs : Un ascenseur sans salle mcanique avec moteur sans engrenage, tel que celui qui sera utilis dans la Maison du dveloppement durable, consomme en gnral environ 40 % moins dnergie que les ascenseurs conventionnels. Enveloppe extrieure : La Maison du dveloppement durable sera pourvue dune enveloppe de btiment ultraperformante. Elle se caractrisera par une rduction importante des ponts thermiques ainsi que par une grande attention la qualit des dtails dtanchit et disolation. Toutes les fentres du btiment seront verre triple avec deux pellicules de basse missivit. La densit nergtique prvue est de 11,1 kWh/p, alors que le btiment de rfrence consomme 23,6 kWh/p. Gothermie : Vingt-huit puits gothermiques de 500 pieds de profondeur chacun seront amnags sous le btiment ; ils serviront tant au chauffage qu la climatisation. clairage efficace : Loptimisation du positionnement et de la dimension des fentres, lusage doutils de gestion automatiss (dtecteurs de prsence et de luminosit) et limplantation dappareils efficaces (luminaires T5 et DEL) permettront de diminuer de faon importante la consommation en lectricit du btiment. Rcupration de leau de pluie : Le btiment sera quip dun bassin servant collecter leau de pluie en vue de son utilisation, aprs filtration, dans les toilettes. Les prvisions de lquipe de projet tablissent des rductions de 50 % pour leau potable et de 71 % pour les eaux uses. Appareils sanitaires faible consommation : Le btiment sera pourvu de robinets automatiques dbit rduit, de toilettes double chasse (4,2 ou 6 litres par usage) et durinoirs sans eau. (Equiterre, 2010). Plans du btiment Le programme du projet est rparti sur cinq niveaux verticalement relis par un atrium: Niveau 1 : Le premier niveau du btiment sera destin au public. Il regroupera le restaurant vgtarien Le Commensal, un lobby/atrium destin aux vnements, une salle de confrence Niveau 2 : Il regroupera une salle de runion, une salle de confrences (70 places), une cuisine commune pour la MDD et le centre de la petite enfance (CPE) Petit Rseau.

Niveau 1

Niveau 2

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de 75 places, la matriothque, une salle mcanique (gothermie), la zone de dbarcadre ainsi que le stationnement intrieur pour vlos. Niveau 3 : Ils regroupent le bureau de quiterre, RNCREQ et CRE-Montral Niveau 4 : Ils regroupent le bureau dOption consommateur, Enjeu et Eco-Quartier. Niveau 5 : Ils regroupent le bureau dAmnistie International, la Fondation Suzuki ainsi que le cur de la CPE et la salle mcanique du btiment. Niveau 5 Site dimplantation Au cur du quartier des spectacles, le site fait objet dune rnovation urbaine importante. Il est voisin du Thtre du Nouveau Monde (TNM), de la Place des Arts et du Complexe Desjardins. Niveau 3

Niveau 4

Fig. 1. Localisation du btiment (MSDL, 2009)

Trois stations de mtro sont situes sur les deux principales lignes du rseau (lignes orange et verte) et sont quelques minutes de marche du site. La piste cyclable estouest amnage par la Ville de Montral boulevard de Maisonneuve en 2007 passe moins de 150 mtres du site. 17

Identification des enjeux de gestion En 2002, quand quiterre a dcid de donner ses employs un espace de travail plus agrable, lentreprise ne ralis pas tout les enjeux surmonter pour y arriver. Aprs avoir convaincu dautres organisations avec les mmes objectifs environnementaux, il fallait trouver un terrain, ce qui a demand 4 ans. Apres plusieurs tentatives frustres, en 2006 Hydro-Qubec offre le terrain situ lintersection des rues Sainte-Catherine Ouest et Clark. La MDD a dcid de sapproprier de la Conception intgre pour comprendre quelle tait la meilleure mthode pour raliser un projet dmonstratif et pour intgrer des solutions innovatrices au projet. Le premire tude du projet avait un cot de construction de 28,7M$ bien suprieur la limite accorde au projet de 16,5M$ Prmices du projet

Offrir des espaces bureaux aux OBNL partenaires de MDD un prix abordable (maximum de 19 $ le pied carr). Avoir la certification LEED platine Faire de ce projet un modle de rduction des missions de gaz effet de serre tant au niveau de la construction que du fonctionnement du btiment. Respecter le cot de construction maximum de 16,5 M$ et de lensemble du projet lintrieur dune enveloppe de 27 M$.

Bien diffrent dautres promoteurs Montral, le groupe de OSBL navait que 1,5% du montant global ncessaire pour la ralisation du projet. Pour la russite du projet, pendant ltape de conception intgre, il a fallu trouver des stratgies comme la simplification du design pour la diminution des cots (absence de plafond suspendu dans les bureaux et absence de recouvrement de gypse dans les colonnes de bton). Aprs la finalisation du projet en 2007, le groupe a t oblig darrter le projet pendant 2 ans pour trouver le financement. Le caractre innovateur, laspect dmonstratif et la certification LEED Platine, indits au Qubec, ont t des facteurs qui ont facilit la recherche de partenaires publics et privs. Malgr le fait que le projet navait pas encore intgr les derniers changements, la MDD a dcid en avril 2010 de lancer un appel doffres. Elle a profit dune baisse de la marche de la construction pour se bnficier de meilleures propositions de services. Les conomies de cette manuvre a t de lordre de 2M$.

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Prsentation du cadre organisationnel (incluant un diagramme de design organisationnel avec toutes les parties prenantes).

Fig. 2. Diagramme organisationnel

Prsentation du grant et des principaux intervenants MDD, donneur douvrage Afin de pouvoir construire et grer le btiment de la MDD, quiterre et ses partenaires ont constitu, le 27 septembre 2006, une organisation sans but lucratif, la Maison du dveloppement durable inc. . Jusqu la clture du projet, quiterre exerce le contrle de la MDD au nom des autres membres-propritaires. Aprs son inauguration, la MDD sera administre conjointement par les neuf membres-propritaires. CGP, gestionnaire de projet Sylvain GrandMaison est employ et conseiller chez quiterre pour reprsenter le client face aux autres intervenants. Il sassure de son bon fonctionnement journalier; il 19

organise et anime les runions. Il a la tche de ngocier, de rdiger les contrats avec les professionnels et lentrepreneur et de coordonner les oprations de construction jusqu la livraison du btiment. Pomerleau, entrepreneur gnral La firme Pomerleau qui a particip au projet tout au long du processus de conception integre comme firme consultante, a t subsquemment retenue (par appel doffres) pour grer la construction de la MDD. Il gre prsentement plus de 15 sous-traitants pour effectuer la ralisation du projet. MSDL, architecture La firme darchitecture Menks Shooner Dagenais LeTourneux est responsable du design, du suivi et du contrle des travaux, tout en sassurant que les plans et devis de performance seront respects. Anik Shooner est larchitecte responsable du projet et larchitecte concepteur est Jean-Pierre LeTourneux. Le charg de projet a t Johanne Parent et le suivi de la construction a t sous la responsabilit de larchitecte Michel Tessier. BPA, ingnierie mcanique et lectrique La firme Bouthillette Parizeau & associs inc. a t le consultant dans lquipe embryonnaire du projet et aussi le responsable pour la production des plans mcaniques et lectriques. Pasquin St-Jean & Ass., ingnieur civil et structure Le groupe Pasquin St-Jean et associs est responsable de la ralisation de la structure du projet et de lingnierie civile. D+C, Design + Communication inc. Cette firme dtient une expertise internationale en musographie et en design dexposition; elle partage son talent pour dvelopper le volet ducatif de la Maison du dveloppement durable. Socit immobilire Redcliff Mtivier inc., gestionnaire du btiment Redcliff Mtivier, qui possde plus de 25 annes d'exprience en gestion immobilire commerciale, travaille ds le dbut du projet pour aider viabiliser le projet long terme, tout en sassurant dy obtenir un cot dentretient rduit. Lyse M. Tremblay co-Architecture inc. Lyse M Tremblay est architecte et consultant LEED spcialis depuis plus de 10 ans dans la consultation et la conception de btiments verts. Son exprience a t mise contribution dans plusieurs tudes et projets cologiques. Elle a t engage titre de responsable pour la vrification et le suivi LEED.

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Cycle de vie du projet La planification du projet est accomplie par lapplication et lintgration des processus de management de projet regroups ainsi : dmarrage, planification, excution, surveillance et matrise, et clture. (PMIbook, 2008)

Fig. 3. Cycle de vie du projet

Processus de dmarrage La naissance du projet a eu lieu en 2002, durant les runions de planification dquiterre pour les annes 2003-2006. quiterre, titre de promoteur a essay dacqurir le btiment dj existant soit le Centre Prfontaine et, plus tard, un terrain du Technople Angus. Mais cest la fin de 2005 que le projet a commenc devenir une ralit, quand Hydro-Qubec a propos la MDD le terrain langle des rues Clark et Sainte-Catherine. Mme si la situation de ce terrain, en plein centre-ville, ne correspondait pas au dsir de la MDD de rnover un btiment existant, la position stratgique du projet au cur du quartier des spectacles permet lorganisation de bnficier dune visibilit exceptionnelle. Processus de planification Le dbut de cette tape est marqu par lembauche de lquipe pluridisciplinaire runie autour de MSDL pour poursuivre la dfinition du programme et la conception prliminaire du projet. Limmatriculation de lentreprise OSBL MDD Inc t fait en septembre 2006. Une des caractristiques du processus de conception intgre est la dfinition du programme conjointement avec les intervenants. De septembre octobre 2006, lquipe choisie a commenc llaboration du programme du projet afin de faire 21

progresser les donnes prliminaires du projet. Quatre sances de remue-mninges ont eu lieu :
07 sept. 2006 28 sept. 2006 12 oct. 2006 02 nov. 2006 pour dfinir le programme fonctionnel pour dcider du programme fonctionnel et technique pour slectionner les outils dvaluation et de suivi du dveloppement durable afin de prsenter le programme et les rpartitions des fonctions chez MSDL architectes chez MSDL architectes au laboratoire de lTS au laboratoire de lTS

Pendant cette tape o les objectifs poursuivis ont t clarifis, les membres de la MDD ont rflchi sur les moyens mettre en uvre et ont relev les problmes surmonter. Ctait le moment pour dfinir les paramtres gnraux de lintervention : mandat, objectifs environnementaux, contraintes respecter pour envisager la certification LEED, programme fonctionnel de chaque membre et des locataires, faisabilit technique et conomique, chances et budgets. Objectifs
Crer un ple de dveloppement durable : Un lieu de rencontre des acteurs du dveloppement durable qubcois Un lieu dducation et de sensibilisation citoyenne, Un lieu physique qui reflte les valeurs du dveloppement durable Faire de ce projet et de cet difice un outil de recherche Faire de ce projet un modle de rduction des missions de gaz effet de serre autant au niveau de la construction que de lopration du btiment

Contraintes du projet
Construire 46 741 pi nets en respectant le programme des espaces Obtenir la certification LEED Platine Raliser lensemble du projet lintrieur dun cot de ralisation de 25M$ Respecter le cot de maximum de 16.5M$ construction
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Construire un difice lintersection de Sainte Catherine et de Clark Montral Raliser le lchancier projet en respectant

Processus de conception En novembre et dcembre 2006, trois charrettes de Conception intgre se sont tenues au laboratoire de lETS pour la conception prliminaire du btiment. Elles ont dfini la rpartition des fonctions dans le btiment, les liens entre les futurs usagers et ont permis dlaborer un concept approuv par tous les intervenants. 9 novembre 2006, au laboratoire de lTS ; 30 novembre 2006, au laboratoire de lTS ; 14 dcembre 2006, au laboratoire de lTS;

En dcembre fvrier cinque charrettes de Conception intgre se sont tenues au laboratoire de lETS avec tous les intervenants pour discuter : les calculs de superficie, le budget, lchancier, les tudes comparatives des diffrents systmes du btiment 22

(matriaux, structure, mcanique, lectrique, etc.) pour valider leurs impacts sur lenvironnement (eau, nergie, etc.), tude de code, analyse des transports verticaux, etc. 21 dcembre 2006, chez MSDL architectes ; 18 janvier 2007, au laboratoire de lTS ; 25 janvier 2007, au laboratoire de lTS; 1 fvrier 2007, au laboratoire de lTS; 8 fvrier 2007, au laboratoire de lTS;

Une pause dapproximativement deux ans et demie a eu lieu entre la fin de la conception du projet et le dbut de sa ralisation; cest le temps dont la MDD a eu besoin pour chercher des partenaires financiers pour le projet. Cest donc entre novembre 2007 et mars 2010 que quiterre et les membres associs se sont concentrs sur la consolidation du montage financier du projet. Processus de ralisation Le processus dappel doffres de construction a t lanc la fin de 2009 alors que lentrepreneur Pomerleau a t retenu. La Ville de Montral a mis le permis de construction au dbut de 2010 et la construction du btiment a dmarr en mars de la mme anne. Des outils de gestion (voir tableau 1.) sont mis en place pour lquipe non seulement pour faire respecter le budget et lchancier mais aussi pour garantir lobjectif final davoir la pointage ncessaire pour avoir certification LEED Platine. Matrise des changements, couts, chancier et LEED
Outil de contrle Registres des communications par le registre des demandes dinformations (RFI) Registres des runions de chantier, procsverbaux (PV). Gestion et mission des directives de changements (DIR) Tableau de suivi des directives de changements, soumission aux entrepreneurs, remarques, recommandations, approbations (ou refus). Runions de chantier toutes les deux semaines Approbations des changements Runions de suivi LEED
Responsable

Dautres intervenants MSDL, BPA, CGP et Pasquin St-Jean quiterre, Pasquin StJean, BPA, et CGP Pomerleau, BPA, CGP, et Pasquin St-Jean, Pomerleau, BPA, Pasquin St-Jean, et CGP

Pomerleau MSDL MSDL MSDL

MSDL et Pomerleau MSDL

quiterre, BPA, Redcliff Mtivier, Pasquin StJean, et CGP CGP Pomerleau, MSDL et CGP

Lise M. Tremblay Tab. 1. Matrise des changements, couts, chancier et LEED.

Le choix dun processus de Conception intgre qui permet au constructeur dtre prsent partir de la planification du projet a rduit lcart important qui se produit gnralement entre le programme technique/fonctionnel et le droulement des travaux. 23

Cette phase est certainement celle qui requiert le plus de ressources, surtout en termes financiers. La fin des travaux est planifie pour se terminer en juin 2011. Processus de clture Il est estim que cette tape durera six mois aprs lemmnagement dquiterre et des diffrents membres. La prsence du gestionnaire du btiment Redcliff Mtivier inc. pendant les charrettes de Conception intgre et pendant la construction facilitera lopration et la mise en service du btiment. Cette phase permettra, entre autres, daccomplir la correction des dficiences, de tester le fonctionnement des quipements, de faire la clture des communications (archivage des documents) et de procder au bilan du projet (post-mortem). Cest aussi cette tape quil est prvu de raliser la fermeture des contrats. Analyse cots et bnfices du projet Analyse de bnfices et couts monnayables et non monnayables du point de vue des membres de la Maison du dveloppement durable (MDD). Bnfices monnayables

Couts monnayables

Les espaces locatifs seront une fonte de rente pour les organismes ; Les membres qui, aujourdhui, sont locataires deviendront propritaires.

Couts directs (honoraires, frais dacquisition de terrain, construction, frais notaris, frais juridiques et mobilier) ; Couts indirects (salaires employs dquiterre, frais davant-projet /conception integre, frais administratifs et taxes municipales) ; Cout de laccrditation LEED;

Bnfices non monnayables

Couts non monnayables

Maximisation du potentiel des organismes membres par la cohabitation et la mise en commun de ressources ; Expertise gagne en dveloppement immobilier et en construction cologique ; Amlioration de la qualit de lenvironnement de travail des employs ; Gain de visibilit pour les OSBL qui participent la MDD.

Investissement personnel des bnvoles et des stagiaires dquiterre affects au projet. Investissement personnel des membres de la MDD.

Tab. 2. Analyse couts-bnfices

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Analyse de la faisabilit conomique et technique Llaboration du concept prliminaire en 2006 a dbouch, entre le 9 aot 2006 et le 7 juin 2007, sur des analyses de la faisabilit conomique et technique. Faisabilit conomique : Aprs lapprobation du concept prliminaire, le 9 aot 2006, Pomerleau a procd la mise au point du budget. Ensuite, le concept original a t modifi afin de le ramener dans des limites acceptables du budget du client. Paralllement ce travail, diffrents scnarios de montages financiers possibles ainsi que des dmarches pour trouver du financement ont t tudis. Faisabilit technique : Les rencontres de Conception intgre avec tous les intervenants ont permis de mettre au point la faisabilit technique en slectionnant les matriaux mis en uvre, en ralisant les tudes de structure, de mcanique et dlectricit du projet afin de valider leur impact sur lenvironnement et, finalement, deffectuer ltude du code versus le systme de pointage LEED. Planification stratgique des intervenants Bien que chaque intervenant a des intrts divergents dans un projet, notre tude de cas tous sont tourns vers un objectif commun soit de faire la promotion de la construction durable au Qubec. Pour le groupe de OSBL qui compose la MDD Inc., lobjectif du projet est non seulement de construire lun des difices les plus cologiques au Canada, mais aussi de regrouper et de renforcer les organisations. En faisant cohabiter dans le mme btiment ces OSBL la synergie fera en sorte quelles pourront travailler davantage ensemble. Diffrente dun promoteur immobilier, la MDD nenvisage pas faire de profits court terme mais plutt de saisir une occasion de passer dun statut de locataire celui de propritaire. En cours de route, pour des raisons divers, quelques joueurs ont dcid de ne plus appartenir au projet, et dautres se sont ajouts. Certains partenaires financiers se sont associs ce projet innovateur pour avoir lintrt pour la visibilit qui pourra leurs donner des rendements de linvestissement long terme. Hydro-Qubec, par exemple, a impos la MDD dutiliser llectricit au lieu du gaz naturel pour lquipement du restaurant, Le Commensal, pour promouvoir son produit et le li au dveloppement durable. Alors que pour dautres partenaires, leur intrt ntait pas seulement davoir la visibilit mais aussi de profiter du volet ducationnel du projet. Cest ainsi que le gouvernement du Qubec, de sa part, a accept dinvestir dans la ralisation du btiment la condition que celui-ci contienne le Centre dinterprtation, un espace ducatif situ au cur de la MDD. Pour le groupe form par les professionnels de la construction, soit les architectes du MSDL, BPA, lentrepreneur Pomerleau, Pasquin-St.Jean et Lyse Trembley, le projet de la MDD reprsente la fois un dfi et une opportunit. tant donn que ce projet LEED Platine jouit du statut et de la rputation de prcurseur au Qubec et que le march de la construction volue vers le 25

dveloppement durable, les entreprises auront lopportunit dtre toujours associs au dveloppement durable. Devant cette initiative dune ampleur sans prcdent au Qubec, tous les participants ont bnfici de lchange dinformation et dexprience pendant la Conception intgre et gagneront encore davantage de visibilit aprs son inauguration en septembre 2011. Gestion dapprovisionnement Le projet sest impos lobjectif de la rduction maximale des missions de gaz effet de serre. Dans ce contexte, la gestion dapprovisionnement devient particulirement intressante puisque LEED octroie deux points pour la rutilisation de matriaux et deux points pour lutilisation de matriaux rgionaux. quiterre est plus intress au fait que les matriaux rutiliss et de fabrication locale peuvent aider rduire les missions de gaz effet de serre. Lquipe a opt pour les stratgies suivantes : rencontrer diffrents pourvoyeurs potentiels de matriaux rutiliss (voir tableau 3.); faire une liste des fournisseurs de matriaux locaux disponibles. mettre en uvre une stratgie de recherche et dappropriation de matriaux rutiliss; Rcupration de matriaux la MDD
Matriel Pices dacier, des lments servant laccrochage des chafaudages pour le lavage des vitres de Vidotron (difice demoli) Cloisons des salles de bain de Vidotron (difice demoli) Mobilier de bureau (Mobilier usag dun cabinet davocat) Panneaux de placopltre rcuprs dun autre chantier Cabinet incendie de Vidotron (difice demoli) Tab. 3. Rcupration des matriaux. Dveloppement Pay pour dmonter, pour les vrifier et pour les entreposer Russite Oui

Pay pour dmonter, pour les vrifier et pour les entreposer Est actuellement entrepos faire des tests pour sassurer quil ny a aucun risque de moisissure Pay pour dmonter et pour les vrifier

En attente Oui Non, trop risqu Non, il tait vol avant lentreposage

La MDD sest engage utiliser au moins 15% (en valeur) de matriaux rutiliss et utiliser au moins 20% (en valeur) de matriaux d'extraction et de fabrication rgionale pour la construction du nouvel difice. Lintgration de matriaux rutiliss dans un projet de construction pose alors des problmes de coordination dans le sens o il est difficile de concevoir un btiment sans avoir pu pralablement sassurer de la disponibilit de ses matriaux constituants. 26

Lutilisation des matriaux locaux, bien que plus facile, doit aussi tre coordonne pour que les chiffres soient respects. Lentrepreneur Pomerleau a engag un professionnel accrdit LEED (PA LEED) pour tre responsable conjointement avec Lyse M Tremblay (architecte et consultant LEED) de la vrification et du suivi LEED. Ce dossier est devenu un peu plus complexe quand la MDD a d adapter les exigences LEED la disponibilit des fournisseurs de Rona qui a fait son don principalement en produits pour la construction de la MDD. Le volet social du projet Lapprovisionnement durable est un mode dapprovisionnement qui intgre des critres environnementaux et sociaux aux processus dachat des biens et de services. Laspect social est souvent oubli ou nglig par les entreprises de la construction. On saperoit que la rsistance aux changements fait en sorte que les entrepreneurs ont tendance engager des sous-traitants moins risqus pour lexcution des travaux au chantier. Pour faire valoir lesprit de justice sociale, la MDD a d agir comme entrepreneur la place de Pomerleau pour engager une entreprise dinsertion sociale. Lentreprise dinsertion sociale et professionnelle Le Boulot Vers a t mandate pour concevoir tout le mobilier intgr de ldifice. Ce seront des jeunes en difficult, gs de 16 25 ans, qui y passent pour un stage de formation en bnisterie qui soccuperont de crer des meubles pour la MDD. Cette exprience ira transfrer au Boulot Vers lexpertise de cration de meubles adapts aux exigences LEED. Plus intressant encore, cest quen faisant cela, ils ajouteront un nouveau volet pour lentreprise, soit le mobilier cologique. Un fois que le btiment sera livr par Pomerleau, une stratgie sociale sera mise en marche pour le choix des fournisseurs pour la MDD. La Maison du dveloppement durable favorisera les entreprises dconomie sociale pour la prestation de services lis ses oprations comme la gestion des matires recyclables, les mnages, lentretien, les services de buffets, etc. Conception intgre En 2007, un rapport a t prsent comme un rsultat du processus de la conception intgre, numrant les dix-huit principaux systmes analyss par lquipe de conception ainsi que les 56 documents qui y taient lis. Cest le rsultat du travail de six diffrents types dquipes qui ont travaill sur le projet en 51 runions. Les rencontres dorganisation dquipe ont permis dlaborer la structure dcisionnelle, la structure administrative ainsi que llaboration des stratgies de gestion et de coordination du projet. Concevoir un btiment qui soit rellement durable ne consiste pas empiler des quipements qualifis de durables. Cela impose de changer la conduite de projet. (Gagnon, 2008). Les remue-mninges (brainstormings), qui ont eu lieu ltape de la programmation, ont permis lquipe dintervenants au projet de se familiariser les uns avec les autres, de partager leurs connaissances techniques et environnementales et de faire progresser les donnes prliminaires du projet un niveau plus concret (tudes, analyses, etc.) afin de permettre llaboration dun programme pour le projet. 27

Tous les intervenants au projet ont particip au dveloppement du concept du projet par lentremise de charrettes de design qui se sont tenues au laboratoire de lTS. Les discussions sur le concept, la rpartition des fonctions dans le btiment et les liens entre les futurs usagers du btiment ont volu lors de la prsentation des diffrentes charrettes, permettant llaboration dun concept apprci de tous (Rapport final faisabilit MDD, 2009). Lannexe 01et le tableau 4 vise dmontrer le niveau dintgration des intervenants pendant la conception du projet selon deux indicateurs : (i) la quantit de runions ayant permis une collaboration entre des intrts divers et (ii) la varit des groupes dintervenants ayant t appels participer la conception du projet.

Points saillants de la participation

14 runions de Conception intgre ont eu lieu alors que seulement 7 taient prvues lchancier initial. Le niveau de participation des consultants, dont la prsence tait requise, a dpass 80% Outre les professionnels de lquipe de conception, plusieurs autres organisations y ont aussi particip, dont Hydro Qubec, lcole de Technologie Suprieure (3 chercheurs), lUniversit de Montral (2 chercheurs), lUniversit Concordia (1 chercheur), le YMCA-Montral et Vincent Ergonomie.

4 reprsentants dquiterre ont particip toutes les runions de conception Tab. 4. Rsum de la paticipation des intervenantes (Equiterre, 2009),

Le rsultat, cest quaprs plusieurs tudes de rentabilit, de viabilit et de cycle de vie, un grand nombre de stratgies et de technologies durables ont t intgres au btiment, soit la gothermie (installe sous le btiment), la ventilation par dplacement (plancher surlev), les appareils sanitaires faible consommation, le mur vgtal, les toits verts, lclairage efficace et les matriaux recycls. Cette dmarche de conception sest rvle enrichissante et a amen lquipe de projet plus loin que jamais dans la recherche et lapplication de solutions environnementales. La prsence dun entrepreneur et du futur gestionnaire du btiment, soit Pomerleau et Redcliff Mtivier inc., a notamment permis dajouter de la constructabilit au processus quand leurs opinions ont t prises en compte lors du dveloppement du projet. Montage juridique et financire du projet Montage juridique du projet quiterre et ses partenaires ont constitu, le 27 septembre 2006, une organisation sans but lucratif immatricule dans le registre des entreprises du Qubec (voir tableau 5.). Par sa forme juridique, la MDD inc. est une association personnifie. Elle est constitue sous le rgime de la Loi sur les compagnies (partie 3) et a une existence distincte de ses membres. Actuellement, le sige de la MDD inc. est localis dans les bureaux dquiterre, rue Masson, jusqu ce que les neuf organisations membres s`installent dans le nouvel difice. 28

Nom Matricule Immatriculation Formation Forme juridique Adresse domicile Rgime constitutif Rgime courant Activits conomiques Personnes lies Tab. 5. Immatriculation de la MDD.

La Maison du dveloppement durable 1163983647 2006-09-27 2006-09-27 Constitution APE Associations personnifies 2177, rue Masson, bureau 317 Montral (Qubec) H2H 1B1 Loi sur les compagnies partie 3 Loi sur les compagnies partie 3 Dveloppement durable Ribeaux, Syney : administrateur / prsident Roy, Normand : administrateur / secrtaire Boulanger, Franois : administrateur / trsorier

Contrat demphytose Le contrat demphytose a t finalis la fin de lanne 2009 en vertu de laquelle la MDD louait le terrain pour la somme de 1$ par anne et dune dure de cinquantedeux annes o la MDD a t soumis certains compromis : construire un difice dune superficie minimale de 60 000 pi2, obtenir le niveau de certification LEED Platine, soumettre les plans finaux Hydro-Qubec, pour approbation, obtenir le financement ncessaire la construction. AVANTAGES

INCONVNIENTS
La possibilit de compromettre lindpendance des associations qui doivent souvent militer pour des causes environnementales contre HydroQubec. Certains groupes tels que Greenpeace, lAssociation qubcoise de lutte contre la pollution atmosphrique (AQLPA) et Qubeckyoto ont dailleurs refus de sassocier au projet.

Permet quiterre de profiter dun terrain dune valeur de 1,3 million de dollars en plein cur du centre-ville, proximit du Quartier des affaires et de bnficier dun rayonnement maximal et Permet Hydro-Qubec de se lier avec les orientations stratgiques dquiterre telles que lefficacit nergtique et linnovation technologique

Tab. 6. Avantages et inconvenients du partenariat avec Hydro-Qubec.

Montage financier du projet Quand lide du projet de la Maison du dveloppement durable a merg, en 2002, aucun btiment certifi LEED platine navait t construit Montral ou au Canada. La grande question tait la suivante : est-il financirement viable de raliser un projet LEED Platine Montral? En 2004, la firme Teknika a tabli une premire estimation 200$/pi2. partir dun projet prliminaire, Pormeleau a fait une estimation des couts o le rsultat a pass de 200$/pi2 en 2004 400$/pi2 en 2007, ce qui a t valu un cout de construction total de 28,5M$. 29

Fig. 4. Budget initial Pormeleau cout de construction de 28,5 M$ ( 309$/pi )

Aprs une analyse de valeurs par les membres de la MDD, les dcisions suivantes ont t prises pour le dveloppement du projet : Respecter le cout de construction maximum de 16,5 M$; Raliser lensemble du projet lintrieur dun cout de ralisation de 27 M$.

Sources de financement du projet Les huit organisations membres de la Maison du dveloppement durable investiront collectivement 400 000$ dans la ralisation de ce projet. Le financement public sappuie sur les contributions du Fonds municipal vert de la Fdration canadienne des municipalits (250 000$), sur un financement du ministre du Dveloppement durable, de lEnvironnement et des Parcs du gouvernement du Qubec (7 000 000$). Le terrain dune valeur quivalente 5% du total a t fourni par une entreprise dtat, Hydro-Qubec. Le Gouvernement du Qubec y est all de son appui de 10,5$ millions et la Ville de Montral avec un investissement de 1,5$ millions. Dun point de vue financier, le projet peut aussi compter sur la collaboration de la Caisse dconomie solidaire Desjardins, dInvestissement Qubec et de la Fiducie du Chantier de lconomie sociale. Les dons de Rona (750 000 $), Bell (250 000 $) et Cascades (150 000 $) ont t confirms en 2008. Une campagne de financement importante lance en 2009 dans le priv pour amasser 10 000 000$ na pas encore archiv son objective au moment o la MDD a dcid daller en appel doffre. La Fondation Dufresne et Gauthier ainsi que le Fonds de solidarit FTQ ont respectivement offert des montants de 50 000 $ et de 100 000 $ la Maison du dveloppement durable. 30

Linvestissement pour complter les 40% restant fait partir dun prt hypothcaire que la MDD devra rembourser la Caisse dconomie solidaire Desjardins stale sur 25 ans un taux de 7% (voir figure 2). La valeur a t dtermine en fonction des revenus locatifs prvus par les locataires et du budget de fonctionnement de ldifice labor avec laide de la firme Redcliff-Mthivier spcialise dans la gestion immobilire.

Fig. 5. Rpartition du financement

Stratgies pour la russite du projet Un projet normalement doit supporter les couts initiaux dtudes et le financement suit lorsque tous les plans ont t approuvs par la ville et le chantier a dj dbut avec la mise de fonds du promoteur. Pour raliser ce projet, les OSBL navaient pas largent ncessaire ni pour la phase de planification ni pour les autres tapes. La cl pour la russite de ce dveloppement immobilier t davoir des dons qui ont pay les tapes de conception du projet. Au moment de lancer lappel doffres, le montage financier ntait pas encore complet, etant donn que le montant de financement priv total accumul tait de 3,85 millions, soit 38,5% du total, une stratgie a t mise en marche pour garantir le restant manquant de la campagne. La Fondation McConnel donnera la garantie ncessaire (cautionner le prt) pour que lhypothque puisse tre libre par la Caisse dconomie Desjardins mme si llever de fond de 10M$ ntait pas encore complt. Rendement sur les investissements Sur le plan fiscal, la Maison du dveloppement durable est une entit forme et exploite exclusivement des fins non lucratives. Toutefois, en sengageant investir dans la Maison du dveloppement durable, les organismes membres vont rcuprer de cette entit but non lucratif une partie du montant total ncessaire rembourser lhypothque. La Maison du dveloppement durable est un outil de capitalisation pour ses organismes membres, qui leur permettra notamment daugmenter leur levier financier (quiterre 2007)

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Les membres associs la MDD payeront un loyer sur leurs locaux qui variera entre 12$ et 19$ le pi2. La superficie appartenant aux membres est denviron 22 000 pi2 ; Environ 10 000 pi2 seront louer pour des espaces commerciaux (Commensal) et de bureaux, des non-membres de la MDD, pour un prix locatif entre 40$ et 60$ le pi2 ; Une salle de confrences de 75 places et deux salles de runions pouvant servir aux organismes membres pourront tre loues des organisations externes afin de gnrer des revenus supplmentaires; Latrium pourra tre lou pour des vnements spciaux.

Dans un contexte o la viabilit des associations but non lucratif est souvent menace par le manque de rserves, cela va leur permettre de solidifier leur viabilit conomique et du mme souffle, de contribuer leur prennit (quiterre 2007). Conclusion, valuation et commentaires de ltude de cas Nous avons prsent dans cette tude de cas le projet de construction dun btiment cologique dmonstratif qui se veut un ple dinnovation sociale et environnementale. titre de propritaire dun btiment LEED Platine, la MDD bnficiera dentres dargent plus leves (loyers) ainsi qu une baisse des dpenses relies lexploitation du btiment (lectricit, eau, chauffage). Malgr les nombreuses promesses de rductions de couts et de profits rentables, il reste que l'investissement total pour faire un btiment cologique peut tre un facteur prohibitif dans bien des cas. Laspect novateur de la MDD tait fondamental pour entamer des partenariats solides auprs des donateurs publics et privs. Par exemple, le don du terrain qui est valu 1,3M$, a t cd par emphytose par HydroQubec. La subvention du gouvernement du Qubec a permis de couvrir 37% du montage financier. Le levier du financement public et priv reste fondamental pour la viabilisation de ce projet tant donn que linvestissement initial des membres ntait pas significatif (moins de 1,5% du total). Du point de vue stratgique, les revenus financiers constitueront une occasion pour les organismes sans but lucratif de sautofinancer long terme. Lengagement des services des entreprises dinsertion sociale, la rutilisation de matriel, lutilisation des mthodes que gnrrent moins de CO, marquera vie ce grand projet. Mme si la est un modle en termes dinnovations il reste voir selle sera capable dinspirer le secteur de la construction envers les enjeux majeurs en matire denvironnement. Cela, parce que lindustrie de la construction est trs rsistante aux changements, elle est trs conservatrice. Faire diffremment implique ncessairement payer plus cher tant donn que ce nest pas une mthode connue, un standard de lindustrie. Plus un projet est innovateur, plus sont les incertitudes grer et par consquence cest un projet plus risqu.

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4.

DISCUSSIONS ET CONCLUSIONS

Le principal dfi pendant le stage tait didentifier les spcificits de la gestion lie un projet qui se veut un btiment cologique dmonstratif. Pour cela, le stagiaire sest fi aux rapports et la documentation de la Conception intgre et la compare avec la ralit actuelle du chantier. Pour cette tude de cas, le stagiaire a propos danalyser trois aspects qui sinfluencent rciproquement, soit la gestion dapprovisionnement durable, la Conception intgre et le montage juridique et financier de la MDD. Par rapport lapprovisionnement, ltude de cas dmontre clairement que les exigences LEED sont infrieures aux attentes de ce groupe de OSBL lis au dveloppement durable. Linsertion de lentreprise Boulot Vers (qui namnent pas de points LEED) na pas t russie si le client navait pas agi comme entrepreneur et des matriaux rutiliss trouvs qui ont t rejet par les professions qui craignaient pour leurs responsabilits civiles (Un seul exemple qui a rest cest lancrage pour les chaises pour laver les vitres). Bien quil y ait eu une survaluation du cout initial au dbut du projet, les stratgies dun montage financier du projet bien labor et une simplification du design a russi faire viabiliser le projet. Mais le fait de stre lancs en appel doffres la fin de 2009 sans avoir rvis le projet avec les derniers changements ncessaires linstallation du locataire Le Commensal au rez-de-chausse a amen des couts supplmentaires. On sait que les couts du changement voluent en fonction du chronogramme. Plus on avance dans le calendrier, plus chre couteront les changements. Comme rsultat, on a actuellement plus de 170 directives de changements et des extras de plus de 1.8M$ (voir tableau 1). Directives de changements
Directive DIR-08 Changement amnagement intrieur en raison de linstallation du restaurant Le Commensal DIR-63 Changement de source d'nergie du chauffage d'appoint (de chaudire llectricit pour une chaudire a gaz. DIR-97 Rduction des locaux d'Option consommateur au niveau 4 DIR-152 Ajout d'une plateforme pour le transformateur du Restaurant Le Commensal. Total de directives en analyse en mai-2011 Dveloppement Demand en 4-mai-2010, rvisions en 18-mai, 20-mai et 24-aout. Raison : Libration de lnergie pour le restaurant Le Commensal (quipement sont lectricit). Demand en 2-decembre-2010 Zone abaque couper en rponse la RFI 0173 174 directives en analyse / excution. Montant 260 445.85 $

166 617.13 $

131 673.21 $ 15 647.67 $

1 896 192 $ (11% du total contrat initial)

Tab. 1. Rsume des principales directives de changement de la MDD.

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La participation de quatre reprsentants de la MDD ds le dbut du projet a t la cl de la russite de lintgration de plusieurs stratgies. Cependant, il y a un certain niveau de frustration quand on saperoit quon pourrait aller encore plus loin et rendre ce btiment dmonstratif encore plus cologique. Des limites budgtaires, de temps, de disponibilit de technologies comme aussi des enjeux politiques ont fait en sorte quon na pas pu installer ou utiliser toutes les technologies innovatrices ventiles pendant le processus de conception intgre (voit tableau 2). Technologies et solutions ventils par la MDD Systmes/lments Documents produits Russite
1-Stationnement autos/vlos Dcision de ne pas avoir de sous-sol, mais de faire un stationnement vlo interne au btiment (payant). 2-Toit vert Toit vert (sans accs au public) 3-Gestion de l'eau -Description traitement des eaux Utilisation de leau de pluie -Importance de leau pour les Toilette, sauf pour -Cots de dcontamination de l'eau la garderie. Pas de -Schmas dcoulement 1 traitement complte (trop -Schmas dcoulement 2 chre) 4-Structure -Analyse environnementale structure Dcision dutilisation de -tude structurale gnrale lstructure en bton avec Structure en bois -Tableau comparatif structure ajout cimentaire (20%) pour Ajouts cimentaires -Analyse de cots Bubble Deck de raisons de protection Bubble deck incendie. 5-Matriaux rutiliss -Stratgie matriaux rutiliss Trs peu utilis cause de -Recherche environnementale sur les resistence au changement matriaux d'enveloppe des professionnels (peur -Listes de matriaux et fournisseurs dutiliser des matriaux usages et non standards) 7-valuation gotechnique -valuation environnementale Phase Installation de la gothermie et environnementale 1, pour combler 80% du chauffage et 100% de la -tude gotechnique -tude gotechnique complmentaire climatisation. -Caractrisation environnementale Phase II -Caractrisation environnementale complmentaire 8-Programme ducatif - Concept centre d'interprtation En dveloppement, la recherche de subventions 9-olien -Document venir Non utilis (navait pas assez de vent) 10-Ensoleillement -tude partielle densoleillement Non utilis (navait pas -Tableau comparatif solar wall assez de soleil) 11-Efficacit nergtique -Rapport de simulation 1 Systme de contrle de -Estim nergtique I oct 2006 lnergie dvelopp par -Estim nergtique II Regule-Var pour assurer -Rencontre BPA-quiterre-HQ sur lefficacit du systme. l'nergie -Les matriaux changement de phase, en rsum -Importance de l'nergie 12-Bio-digesteur -valuation potentiel bio-gaz Non utilis 13-Lotissement/arpentage -Plan darpentage Donns de Hydro-Qubec -tudes de stationnement -Analyse des options de stationnement. - tude stationnement vlo sur rue -Tableau comparatif toit jardin

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errons ont occasionn des couts supplmentaires pendant ltape dexcution (massif lectrique) 14-Gestion des dchets -Aucun document Composteur na pas encore t achet ( la recherche de subvention) 15-Commissionning/mise -Plan de commissionning Mise en service prvue pour en service -Rapport Mise en service, Prliminaire le mois de juin 16- Mur vgtal -Tableau comparatif biowall Entreprise Nedlaw Living -Biowall, un rsum Walls & Roofs sera responsible 17-Plancher surlev -Tableau comparatif plancher surlev Technologie utilis Tab. 2. Technologies et solutions ventils par la MDD.

Voici quelques raisons qui expliquent le fait que le march de la construction ne sapproprie pas la Conception intgre : (i) le conservatisme du milieu de la construction, un milieu qui est trs rsistant aux changements et (ii) le conflit dintrts entre le promoteur (profits/minimisation du cot de construction) et lacheteur (couts dentretien). Les tudes de rentabilit laissent voir clairement que linvestissement ncessaire est plus lev pour la construction, mais quil y aura des conomies long terme que dans le cas de la MDD, le cout de cet investissement sera rentabilis en 10 ans. On remarque que le laboratoire de conception de lETS et la simulation nergtique ont donne lquipe des outils pour mieux faire la conception de ce btiment. Un projet comme la MDD dmontre la pertinence de lutilisation de la conception intgre, qui est dj couramment utilise dans dautres industries, comme une condition incontournable de la conception dun btiment cologique.

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Annexe 01 - Rapport final faisabilit MDD, 2009


quipe de conception. Compos de : Quatre reprsentants du client (quiterre) Trois 5 reprsentants des architectes Un 3 reprsentants de la firme dingnieurs mcanique lectrique Un deux reprsentants de la firme dingnieurs en structure Un reprsentant de la firme dingnieurs civils Un ou deux reprsentants de lentrepreneur consultant Un trois reprsentants de la firme de coordination en dveloppement durable Un agent de mise en service Un expert en nergie Un ou deux reprsentants dHydro-Qubec (propritaire du terrain) Trois six chercheurs consultants Des consultants spciaux : Code du btiment, nergie solaire, design assist par ordinateur

Copropritaires (membres de la maison du dveloppement durable) Cette quipe est compose des directeurs gnraux de chacune des 9 organisations membres de la corporation propritaire du btiment quipe dducation. Compose de : -Deux reprsentants dquiterre -Deux quatre reprsentants de la firme Design+Communication Parties prenantes Les partie prenantes sont les diverses communauts touches par le projet : -Les employs dquiterre -Les employs des autres organisations membres -Les organisations communautaires oeuvrant dans le voisinage -Les organisations touches directement par le projet : TNM, quartier des spectacles, Spectra Experts externes Les experts externes contribuent bnvolement au projet soit en effectuant certains mandats spcifiques en participant des consultations spcifiques. Ils sont : -SITQ -Socit Immobilire Redcliff Mtivier inc -Fasken Martineau -LG2 communication -Architectes : Owen Rose, Dinu Bumbaru -Francis Dub (eaux uses) -Vincent ergonomie -Hydro Qubec Experts techniques Les experts techniques sont des fournisseurs ou des chercheurs avec lesquels nous collaborerons afin dtudier des technologies spcifiques : -Laboratoire des technologies de llectricit (LTE Hydro-Qubec) temps. Les rencontres mixtes ont quant elles runi deux ou trois quipes en mme

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Date 2006 7 septembre 28 septembre 5 octobre 12 octobre 2 novembre 8 novembre 15 novembre 16 novembre 30 novembre 7 dcembre 12 dcembre 14 dcembre 18 dcembre 21 dcembre 8 janvier 10 janvier 16 janvier 18 janvier 23 janvier 23 janvier 25 janvier 30 janvier 25 janvier 31 janvier 1 fvrier 1 fvrier 19 fvrier 1 mars 13 mars 15 mars

quipe quipe de conception quipe de conception Copropritaires quipe de conception quipe de conception Copropritaires ducation quipe de conception quipe de conception Copropritaires Partie prenante quipe de conception Partie prenante quipe de conception

Objectif gnral ou spcifique laboration PFT laboration PFT Mise jour et incorporation laboration PFT laboration du concept Mise jour et incorporation laboration du programme ducatif laboration du concept laboration du concept Mise jour et incorporation Prsentation au voisinage laboration du concept Prsentation aux employs des copropritaires laboration du concept 2007

quipe interne et consultants SBTool : tableau daide la dcision dveloppement durable Expert externe Expert technique quipe de conception Expert technique Expert technique quipe de conception ducation tape Copropritaires quipe de conception Expert externe tape quipe de conception SBTool Bubble deck : rencontre fabricant. laboration du concept LTE-biodigesteur olienne Prsentation des projets de recherche laboration du programme ducatif Annonce ministre du dveloppement durable Mise jour Rvision du concept SITQ. Consultation sur la mcanique du btiment Prsentation du Concept lquipe interne dquiterre Rvision du concept

quipe interne et consultants Prioriser les objectifs environnementaux du projet. dveloppement durable Expert externe Mtivier grassi : Analyse du concept spcialiste en opration de btiment

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28 mars 29 mars 3 avril 4 avril 11 avril 14 avril 23 avril 24 avril 26 avril 14 mai 18 mai 28 mai 28 mai 29 mai 4 juin 7 juin

Copropritaires quipe de conception

Mise jour et campagne de communication Rvision du concept

quipe interne, Hydro Qubec Les enjeux lis au design du parc et consultants quipe interne, consultant DD tablir les livrables de lagent de commissionning et agent commissioning Expert externe et consultant Dbat Hydro-Qubec/BPA sur la dcentralisation du mcanique du btiment chauffage quipe interne, Hydro Qubec Lotissement et consultants tape Les prliminaires dbutent de la proposition de quipe interne et consultant Prsentation au client dveloppement durable processus de gating quipe de conception ducation et architectes quipe de conception Partie prenante Expert externe Ville de Montral Copropritaires quipe de conception

Programme du rez-de-chausse et programme ducatif laboration du programme ducatif Prsentation du concept mis jour et des prochaines tapes du projet. Consultation des membres dquiterre Consultation sur la mcanique du btiment Rencontre avec la direction de lamnagement urbain et services aux entreprises Mise jour Prsentation du concept de mcanique et lectrique par BPA.tudes de sous-sol. Mise jour du pointage LEED. Analyse externe du concept mcanique lectrique Remise des prliminaires Estimation des cots par Pomerleau. Revue du dossier prliminaire. Rutilisation de matriaux Amnagement du rez-de-chausse Mise jour et amnagement des bureaux expert Rencontre avec Bell. Tlcommunications

20 juin 13 juillet 9 aot 15 aot 20 aot 21 aot 30 aot 6 septembre

Expert externe tape quipe de conception ducation et architectes Copropritaires quipe externe interne et

quipe interne et consultant valuation du processus de gating dveloppement durable ducation et architectes Experts externes Coordination des concepts architectural et ducatif valuation du concept architectural

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Date 7 septembre 28 septembre 12 octobre 2 novembre 30 novembre 14 dcembre 21 dcembre 18 janvier 25 janvier 1 fvrier 29 mars 18 mai (Rapport final faisabilit MDD, 2009)

Participants 2006 13 17 19 17 16 17 13 2007 16 17 17 22 17

Organisations participantes 9 10 11 8 10 8 6 8 10 8 9 10

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Annexe 02 Journal Mtro, 22 juin 2010

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Annexe 03 Publicit pour la campagne de financement priv

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Annexe 04 Liste des donateurs e partenaires du projet

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Annexe 05 Liste de lquipe de ralisation du projet

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Annexe 06 Fiche de pointage LEED

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