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"Z^'/KM"

LETTRE OUVERTE
Aux Membres de
la

Socit de Lgislation
de

F>OFlT-A.U-FFlirsrCE
PAR

J^
... WOCATS DU CaP-HaITIEN ANCIRX BATONNIER Di Ancien Professeir honoraire a l'Ecole libre DE DROIT DU CaP-HaITIE^

^Membre
Socit de Lgislation compare de Paris, ,.^de \\. Socit de Sociologie-* (\.q Paris, 'de \d. Socit des Etudes coloniales et Maritimes de Paris, fie V American Academy of Political and Social Science, Membre correspondant de The American Negro Academy.

de

In,

'

Ma pense est que, dans tous les cas, nous devons rduire ;i leurs strictes limites les restrictions conventions, et, lorsqu'il s'ayit la libell des d'une .convention permise l'tranger, ne pas tendre par une interprtation excessive les occasions de lui en enlever le h'nfice. "
Louis Borno.

Iinp>

OuvuiKRK, Ra.s.so-Terre (^Guadeloupe;

30^5

LETTRE OUVERTE
Aux Membres de
la

Socit de Lgislation
de

F>OPlT--A.XJ-F*FlIISrCE
ccc:<5^^:>oc
Ma i^ense est qu^, dans tous les cas, nous deV>ns rduire leurs strictes limites les restrictions ^la libert des conventions, et, lorsqu'il s'agit JTune convention permise Ttranger, ne pas tendre par une interprtation excessive les occasions de lui en enlever le bnfice.
Louis Borxo.
r

Messieurs,
J'ai

eu

le

bonheur de

lire

les

numros de

la

Revue de

la

Socit de Lgislation contenant le rapport de M. Em. Ethart et les discussions qui s'en sont suivies sur cette importante ques L'tranger peut- il bnficier d'un bail emphytotique tion
'?
:

PonP mieux
peut-tre

ixer

l'exacte porte de cette question,


: ;

il

serait

dans

les

en Hati car il ne fait pas de doute que, bon d'ajouter i)ays o l'tranger n'est point exclu du droit de proprit
lui tre

immobilire, l'accs do l'emphytose ne saurait

contest.

Dans son intressant rapport, M. Ethart a conclu que rien ne peut empcher l'tranger de bnficier d'un bail emphytotique. Kst-il dans la mrit ? fait-il erreur ? Pour y rpondre, la Socit de lgislation a consacr deux de ses sances des discussions minutieuses dans lesquelles les argumentations doctrinales furent produites avec une ampleur et une assurance qui prouvent non seulement la sollicitude mise dans l'tude de la matire soumise votre dlibration autorise, mais encore la conviction de chaque opinant dans la valeur et la solidit juridique de ses arguments. Le P^-apporteiu^ a t malheureusement absent de cette joute o il aurait ^ans doute plus d'une lance briser.
Pourtant la runion du 18 mai et celle du 15 juin se distanaient un intervalle de prs d'un mois Pensait-il que sa prsence n'a!

5)

aucune utilit poni- la solution du problmo, se fiant i)eut-('trt' sur la seule force de la vrit pour enk^er les opinions mmo irconucs. Ce qui est certain c'est que le rapport de M. Ethart, rdig avec une sobrit et une modestie qui cachent une science des plus aises, pouvait bien se soiUenii' par son propre poids. Aussi, suis-je d'avis que, dans les discussions qu"d a souleves, votre sav-ante Socit s'est trompe, et sur le vrai caractre de l'empliythose et sur les consquences juridiques du bail emphyAait

lotique.

.srier.

Pour bien lucider la question controverse, il est utile de la H y a se demander P L'emphytliose quivaut-elle la proprit d'un bien foncier ? 2" Le bail emphytotique est-il interdit l'tranger d'aprs l'article 6 de la Constitution et Tarlicle 450 du code civd?...
:

11

n'est

point ncessaire de revenir sur riiistoirc du///.? r/-

phyteuticiim dj esquiss en traits rapides par votre intelligent rapporteur cependant pour la vrit historique, on doit dire que le droit que concdaient d'abord les municipes romains des particuliers sur les domaines municipaux portaient, l'imitafio^i des concessions faites par l'Etat sur les terres de Vagcr publiais, le nom de jus in agro vectigali, protg par une action spciale a[)i>ele actio vectigalis. Ce n'est que lorsque les grands propri;

taires fonciers se mirent imiter leur tour ce mode de concession que le droit donn par eux commena s'appeler/z^i' emphytcuticum, du mot grec emphyteusis plantation indi(iuant (pie le concessionnaij'e tenait la terre pour la mettre en culture. Ce nouveau droit fut protg par X actio in l'crn utilitatiscausa ou actio

publiciana accorde tout possesseur


dans

bonitaire.

D'aillenrs ces detix institutions finirent par se fondre en une seule romain. Ce qu'il est essentiel de nole dernier tat du droit ter, c'est que l'autorit prtorienne, tout en reconnaissant l'empliytote un droit rel sur le fond baill ferme, ne lui avait jamais reconnu le droit de proprit, mme lorsque le bail implitjuait une concession in perpetuum. Malgr l'tendue des droits qui lui sont accords, l'emphytote. dit Gaston May, n'est pas

3
substilLiL'

au doniLiius.

coulral
([uc

coiisiitutii" le

Celui-ci, outi'C le droit rsiiUaiit pour lui du reuipliytose, peut reprendre la cliosc, lorslia.
y>

reniphytosc prend

L'institution de l'emphytose passa, du droit romain rancicn mais il y a lieu de (li'oil IVanais, sans avoir chang de caractre reniai-quer que l'Eglise, en sa qualit de grande propritaire terriemie a t la premire remettre en usage le bail emphytoti([QC, dans Tadministration de ses vastes domaines. ContrairenuMU .1 ce qui a pu tre avanc par ceux qui n'ont pas suftisamment tudi la#natire, l'emphytose, quoique fort pratique durant l'poque fodale, sans parler de la confusion qui put en tre fai^e avec elle ia ccnsivc^ ne faisait nullement partie des tenures fodales a toujours t classe parmi les tenures purement foncires. Celait, suivant Esmein, une simple amodiation de la terre et elle n'iml>!iquait aucune supriorit du concdant sur le concessionnaire elle pouvait exister ou subsister dans une socit qui n'aurait jamais connu ou qui aurait limin le systme fodal. Aussi, dit l'mincnt lgiste, l'gard des tenures foncires, la Rvolution les tandis qu'en dliii'aita-l-elle autrement que les tenures fodales uitive, l'iar les lois de la Convention, elle aboht sans indemnit toutes les tenures fodales, elle laissa gnralement, au contraire subsister les tenures foncires, sauf facult de rachat pour le !';
;
;

uanciei".

C'est donc toujours avec le mme caractre que l'emphytose a pass de l'ancien droit franais, travers le droit intermdiaire, au droit franais actuel. L'emphytose, crit Planiol, tait dans ie droit romain, comme il est encore dans le droit franais actuel lui droit rel de j oiiiesaucc sur la chose d' autrui.
Ce- point tant bien tabh, comment la Socit de Lgislation est-elle venue dclarer doctrinalement que le preneur du bail mphytotiquc devient propritaire du bien foncier, en vertu du bail (]ui lui est consenti ? Pour se rendre compte des causes de son erreur, il faut suivre et nnalyse- soii'neusemnt les discussions (pii
Il

l'y

ont'conduite.

Le
iKii-

premier faux pas a


-ion.
:

!e:-f|uclaM. Solon

t commis dans les Lcrmcs mmes Mnos, votre honoi'able prsident, a ouvm'I on disant Il s'agit de savoir si remphytoso cous'

(ilue 1111 droit porsonnel ou un droit l'el immohilier. Si elle es' considre comme un droit rel immobiliei-, l'tranger ne poun-a pas en proliter. Comme l'article de la Constitution interdit l'ti-anger le droit de proprit de biens fonciers, en Hati, cette dernire phrase signifiait, indirectement Si l'empli} tose est considre comme un droit rel immobilier, elle constitue un droit de propril de bien fonciers ...
:

Dans l'analyse des arguments mis en avant pour discuter conclusion du rapport de M. Ethart, je ngligerai intentionnellement toutes les affirmations qui ne me paraissent point avenir une influence dcisive sur le vote de la Socit, afin de ne pas allonger inutilement ma lettre.
la

pourrait croire par la faon dont s'exprime M'" Mnos (page colonne, de la /?^;//^ del socit Lgislation ( 11" anne 11 9) que le dcret de l'Assemble Constituante franaise, auquel il fait allusion, n'a conserv la facult du bail de !)!) ans que pour remphytose mais ce serait une erreur. Le dcret du 18-2*-) dcembre 1790 interdit toutes les locations perptuelles, en assignant la dure extrme des baux la limite de 99 ans, sans dis-nguer le bail emphytotique des autres l)aux, qui peuvefit lgalement comprendre cette dure de 99 ans. Ce n'est don^" ^^point de sa dure seule que l'emphytose pourrait tirer, en droit franais, son caractre de droit rel immobilier.... Mais passons aux autres arguments qui ont entran le vote de la Socit.
122,
l*'"*"
;

On

M. Edmond Ilraux, qui a tiavaill assez longtemps l'cnregistroment, pour faire admettre que le bail emphytotique est translatif de proprit, s'est tay du fait que la Rgie, en France, fait payer, l'enregistrement de ce bail, le droit de transmission. Cette faon devoir, ajoute-t-il, est non seulement appuye sur l'opinion des auteurs les plus minents, mais aussi sur la doctrine de nombreux arrts. "
Te

n'ai

pas

le

Ijonheur de

connaiti'e
;

les

minents

auteurs

l'opinion de qui M"'


et

Hraux s'en rapporte mais je puis citer, quoique de mmoire, Garsonnet {Histoire des baux longs termes
rJimpJiytose), Cohwel des locations perptuelles) 'lecilesco de Santerre et Dniante {Cours analytique du code civil) Ppin \.(i\v\l^m [Histoire de l'emphytose] Planiol {Trait de Droit Civil) Demante [Enregistrement Guillonard [Trait des privi'
<

it-ges et

hypothques)

et

une

l'oiile

d'auti-es autorits

dans

la

ma-

tire, qui sont

d'une opinion absolument oppose.

Quant

la ////'/6'/)/'//^^wt:f

des arrts,

elle

se

rduit proba-

Mement deux

Cour de Cassation, i-endus le T' Avril 1840, qui ont donn gain de cause la Rgie. Mais il impoi-te de
arrts de la
.

rechercher la valeur doctrinale de cette jurisprudence S'appuiel-elle sur un texte de loi dont nous avons la rptition dans notre lgislation nationale ? A-t-elle une tradition qui remonte la pi'emire interprtation du code civil franais lui-mme et qui en srail

oomme un
Si

corollaire

nous voulons nous arrter aux textes, on no trouve, ni en France, ni en Hati, une loi quelconque pouvant lgitimer l'application du droit ou de la taxe de transmission l'enregistrement d'un bail emphytotique. En droit franais, comme en droit hatien, un bail quelconque n'implique jamais une transmission de proprit. Depuis la Rvolution franaise, dit Planiol, le mot bail s'est restreint dans l'usage au louage proprement dit et ne s'emploie plus pour des actes translatifs de proprit.

La valeur traditionnelle de cette jurisprudence est tout aussi. De la promulgation du code civil franais l'anne 1834, la Rgie avait constamment appliqu aux baux emphytotiques la mme taxe applicable aux baux ferme ordinaires. En vue sans doute d'aug-menter les ressources du lise, elle se ravisa,
contes"'>a'dle.

vers cette poque, et exigea le droit de transmission peru sur les di'oits rels immobiUers constituant la pi'oprit foncire. Les intresss protestrent. De l des contestations dont rsultrent les deux arrts cits plus haut, lesquels font jusqu'ici autorit mais les protestations n'ont jamais cess de se produire contre cette jui'isprudence exphcablepar la tendance bien connue de la Cour de Cassation pencher du ct de la Rgie, dans toutes contestations
;

fiscales.

du vote du titre Y L. 1''' du projet i\\\ Code faon prcise le caractre et les conditions de l'emphytose, en France, le Snat avait-il dcid d'abord que le droit d'enregistrement d'une constitution ou transmission d'emphytose serait tax comme il en est })0ur les baux rdinaires. Sur la rclamation de la Rgie, il est intervenu une
Aussi en
188-2, lors

ruraL

lequel rglemente d'une

ii'aiisaction (1) avant lu vote dliiiitif, ie droit de U.20 serait pciyu lors de la constitiitioii dereinpliy<ose mais lesiDutations ultrieu;

res donnei-aiiit lieu au droit peru sur les mutations immobilires, avec un procd spcial pour l'estimation de la valeur de Vemphytosc. Ce titre du L 1"' du Code rurale t vot, sans discussion par la Chambre des Dputs en fvrier 1899, de sorte qu'on peut accepter ce point comme une loi tablie en France et qui infir-

me

Hraux pour soutenir

essentiellement la jurisprudence dont voudrait s'autoriser M. l'opinion que le bail emphytotique est translatif de proprit.

Il s'agit de savoir, dit M. Georges Sylvain, si chez nous l'tranger peut bnficier des baux long terme. En ce cas, il poui'rait aussi bnficier de l'emphytose. Rien de plus judicieux; mais contre cette objection mu peu timide, M. Mnos s'est empress de prendre position.
bail de neuf ans, dit votre prsident, est le ]>lus long tuteur puisse contracter. S'il veut passer un bail plus long terme, il doit tre autoris. C'est parce que les baux de plus de neuf ans sont rputs des actes de disposition Ces paroles, considres en elles-mmes, sont des plus orthodoxes mais cfti rponse ;\ la question de M. Sylvain n'impliqueraient-elles pas que les baux n long terme, quelle que soit leur espce, sont des actes de* disposition, dans le sens d'alination de la proprit ?... Dans lous les cas, on doit tre averti que l'argument prsent par l'honorable l>rsident de la Socit de Lgislation n'a pas une porte bien sl'ieuse, relativement la matire et au but de la discussion. Cet argument ne portei-ait qu'au point de vue de la distinction tal)lir entre les actes d' administration et les actes de disposition. " Cette distinction, dit Planiol, est trs importante en droit mais elle concerne bien plus la thorie des person.iws ipie la thorie' de la proprit. ?>

Le

que

le

Mais M. Mnos continue

ainsi

Comme

dit

notre collgue' Il-

(1) Cette transaction ilont le fondement pai-ait peu logique est sans tloutc une rminiscence de la ccnsive. dans laquelle les seuls prolits srieux du seigneur censier, en lieu de qui semble .se mettre la Rgie, consistaient, dans les droits qu'il percevait lors dos mutations (Voir Esmoin, Tffffoirc du

raux, lorsque le bailleur a donn bail emphytotique, il n'est plus tenu cVaucune charge ou contribution foncire. Il semble dcnc qu'il a transfr son droit de proprit.

vraiment tonn d'une telle dduction de la part d'un de la trs haute comptence ju]'idique de M. Mnos. En etet la discussion roulant sur la thorie de la proprit et de ses dmeml)rements, il devrait tout naturellement se rappeler que d'aprs l'article 510 du code civil, Si celui qui a un droit d'habitation occupe la totalit de la maison, il est comme l'usufruitier assujetti. aux rpai'ations d'entretien ai ait paiement des contributions^}} Pourtant, pourrait-on en conclure que celui qui accorde un droit d'habitation a transfr son droit de proprit ?...
est

On

homme

rter

La conviction de M. Mnos est si forte qu'il n'a cure de s'araux rgles et aux principes de droit usuellement observs

dans toute interprtation doctrinale.

Au lieu de reflchir sur une observation plus que judicieuse de M. Louis Borno, il s'empresse de prononcer l'oracle Le bail emphytotique, aflirme-t-il, a vraiement pour objet l'acquisition d'un droit de proprit. La personne qui donne bail, par ce contrat,- renonce ^ ta proprit du jfonds l'emphytote exerce les actions du propritaire qui il est consenti pour la forme une redevance annuelle dont la modicit est une prsomption du paiement antrieur du prix vritable.
: :

Jamais assertions juridiques aussi imprieuses ne couvrirent autant d'erreurs dans une huitaine de lignes
!

ne constitue, au plus, qu'un di'oit rel de jouissance sur la chose d'autrui. pour que -le bail qui le confre pt avoir pour objet l'acquisition d'un droit de proprit, il faudrait que ce dernier n'et point une porte et un caractre suprieurs, ({ui le distinguent du premier. Aucun jurisconsulte ne soutiendra une telle opinion, en se rappelant le texte de l'article 448 du code civil. Ce qui caractrise le droit de proprit, dit Planiol, ce qui le distingue de tous autres droits rels, c'est la facult de disposer de la chose, en la consonmant. en la dtruisant matriellement, en transformant sa substance. C'est l'a ce que les anciens appelaient l'abusus, jus abutendi. Tous les autres
'<
;

On

a dj vu que l'emphytose

'(

rels autorisent leurs titulaires jouir de la chose d'une faon plus ou moins complte mais toujours la charge de conserver la substance , comme dit l'article 578 pour l'usufruit (478 ilu C. civil hatien) c'est--dire que ces diffrents droits ne coml)Oi-tont jamais l'abiistis qui reste ainsi l'attribut caractristique de
(.(l'oits
;
;

la

proprit.

Ensuite, pour que la personne qui accorde un had emphytotique sur son bien ft considre comme ayant renonc la proprit du fonds, il faudrait, au rebours, que le droit de jouissance de l'emphytote ft, sinon renforc du //^^ ahiitendi, au moins illimicependant la jouissance de l'emphytote, quoique plus gr,ande t que celles confres par d'autres droits rels, ne comporte pas
;

moins une
Il

limite.

ne peut rien faire qui soit de nature diminuer la valeur du il ne peut ouvrir les minires, ni les carrires sans le consentement du propritaire. Toutes les amliorations faites par lui restent au propritaire, sans indemnit, la fin du bail il en est de mme des constructions leves en vertu des clauses du bad. La jurisprudence admettait en sa faveur le droit d'enlever les constructions qu'il a faites volontairement^ pourvu que le fends n'en ft point dgrad,* mais le titre V du L l*"'' du projet de Code rural vot par le Snat et la Chambre des dputs lui retire le droit* d'enDtenteurs lever les constructions mme faites volontairement. prcaires, ni lui, ni ses hritiers ne peuvent pi-escrire la proprit
fonds
;
;

du fonds.

En affirmant doctoralement que la modicit de la redevance annuelle est une prsomption de plus du paiement antrieur du prix vritable, M. Mnos laisse croire de deux choses l'une ou il n'a' aucune ide de la nature du bail emphytotique, ou il se met au-dessus de la science du droit et de ses reprsentants les plus autoriss.
:

Je dtacherai

seulement
;

la

censive, dit Esmein, pour Tlu-

dicr d'un peu plus prs

c'tait

la plus usite et traditionnellement

juriste continue

le type des tenures roturires... L'minent Mais, dans le droit coutumier classique, parquant au censiis cortir du XVI'' sicle, les auteurs relevaient, respondant la redevance ou canon de rempliytose") une partimodicit . 11 tait loin de reprsenter cularit trange c'tait sa

on

la prenait

comme
:

<'

la plupart du le revenu do riiniiit'uble-consive ci ne constituait, temps, qu'une somme insignifiante les jui'isconsultes dclaraieni par le paiemcm iju'il tait surtout recogniiif i\\\ domaine minent '^ <--7/f qu'il n'fdit 'poiiit pleine annuel, le ceiisitaire /-,'"'' propritaire. /?
;

"

cette citation, rien (jue pour nronti'cr quel ])(^ jugement de M. Mnos, (piant la signiiicatin qu'il aoim la modicit de la redevance, modicit dont la tradition va diro.> tement rencontre de sa doctrine. Mais il y a plus. Cette modicit
J'ai, fait

i.uix le

caractres distincliCs, sinon essentiels la redevance est l'un des du louage em[)h\ toti<iue. ^ Le'preneur emphytotique doit Iroiver la compensation des charges qui lui sont im[)0ses dans la modicit du loyer annuel qui lui est demand, "dit Planiol. Si le pi'ix du bail est en rapport avec le taux ordinaire des locations, et que la valeur des consti-uctions doive Ini tre rembourse sa soi'tie, on doit voir l un louage ordinaire et non une einphytose. la Socit de Lgislation ayant rseiOn en tait l quand, v son vote sur la conclusion du rapport de M. Em. Ethart, M. Jrmie esi intervenu dans la discussion d'une l'aon remarquable, avec l'intention vidente de donner une conscration dcisive aux ariirmat?ofis dogmatiques de M. Mnos. En ef'et, M. Jrmie possde dans notre pays la rputation incontestal)le d'un esprit pn-

de

retentissantes qui se font couter, Os le malin Hoi'ace. Je ne le suivrai pas dans ses considrations transcendentales je me contenterai seulement de la i-echerche des arguments nouveaux qu'il croit avoir apports dans la discussion.
trant, d'une de ces voix

magna sonaturum,

dirait

11 est inutile de faire observer que Xempliytoti\ ayant une tenurc purement foncire n'a jamais t le propritaire vassal dont pai'le notre honorable concitoyen. Pour lui, k;s deux conditions caractristiques du bail emphytotique sont \^ possession durable et Va facult de transformation. Pourtant ces deux conditions ne sont nullement spciales l'.emphytose et peuvent bien se rencontrer dans le louage ordinaire.

M. Jrmie, oblig de reconnatre que la dure du bail et le paiement d'une redevance ne suffisent pas pour constituer l'emphyte. s'accroche surtout au droit de transformation : mais le

la

magistrat qui sige au Triljiuial de Cassatiou oublie sans cloute que rarlicle 1499 du Code civil, eu faisaut l'obligation yu preneur H d'user de la chose en bon pre de famille et suivant la destiiiation ([ui lui a t donne par le bail ou suivant celle prsume d'aprs les cii'constances, dfaut de convention, lui concde implicitement le droit de transformation, si cette transformation est la conditioii mme de la jouissance du bail. C'est le cas ordinaire poui' tout bail ferme, mme d'une dure de 5 9 ans, (juaud le terrain amodi n'a pas encore t cultiv et mme quand il yaui-ait une culture prexistante car toute action de l'homme sur la nature, en vue de la production de la. richesse, im.pliquc une transformation. Des procds divers, qui se perfectionnent peu peu, dit Cauws, transformeront les portions cultives et y multiplieront les rcoltes. Les travaux de drainage, de desschement ou d'irrigation (autant de transformations) hvreront la culture celles qui jusque l ne produisaient rien et restaient en friche. "
,

->

M. Jrmie, en parlant de transformation, ne viseconstructions que peut lever l'emphytote mais le pi'eneur d'un bail quelconque a implicitement le mme droit, aux conditions prvues par l'article 4G1 du Code civil. Cela n*^est point contestable. Quant la transformation, qui consisterait ^.d^moHr purement et simplement les constructions existantes, au 'moment o le bail emphytotique est consenti, mme l'tat de ruines, on a dj vu que le droit de jouissance reconnu l'emphytote ne
Peut-tre,
les
il

que

permet pas de diminuer la valeur du fonds. Comme dernire dmonstration que le bail emphytotique ne confre pas la proprit du fonds, il suffira d'ajouter (|ue ce bail peut, comme les baux ordinaires, tre rsolu, contre l'emphytote, L' lK)ur inexcution d'une condition particulii"e impose parle contrat, 2" pour abus de jouissance ou dtriorations graves. de ta redevance. (Voyez Planiol. \V' \)onv dfaut de paiement
lui

Trait de Droit civil.)

dcembre 1790 prend

la conditionne le dcret du 18-29 la fin du terme et 2" par la mort de remi)hytote qui ne laisse f as d'hritier au degr ^^iicressibb^ el n'a point cd son^droit...'.

L'emphytose,

telle ([ue
fin
:

11

me semble

qu'aprs

s'ti'e

bien

pntr du caractre, de

il

Vobjct et des consquences Juridiques de l'emphylose, personne ne comprendra qu'on ail jaaiais song reconnatre l'idenlil lgale entre le bail qui le confre et une alination d'immeuble. La discussion serait donc puise si nous n'avions nous arrter qu'au droit civil mais M. Mnos, afm de gagner plus srement la conviction de ses collgues et enlever leur adhsion ses concep;

atirmalions sur le avanant, sans aucune rticence, ou attnuation, ([ue l'einphytote exerce les actions du pi'oprilaire.
tions qu'on ne saurait dire banales, a port ses
teri-ain

de

la

procdure, en

Si cette dernire assertion tait juridiquement vraif. mon opinion en recevrait un choc srieux, capable de l'branler dans son meilleur fondement En etel. les esprits habitus aux controverses et la philosophie du droit, savent qu'il y a virtuellement une corl'lation logique enti'e la loi qui dfinit les rapports d'intrts entre les hommes et celle qui les protge ou les sanctionne. Les lois de procdure nppailiennent cette dernire catgorie et c'est pourquoi en la comparant au droit civil qu'il api)elait Droit dteiminateur, Pudot proposait, dans sa Philosophie du l)i*oit, d'appe;

ler la

procdure, Droit sanctionnateur.

Malheureusement,

il

honor?bfe prsident vous

faut leconnatre que, l encore, votre a induit une dplorable erreur.

([ui

La vrit est que l'emphytote n'exerce aucune des actions; ne comptent au bailleur emphytotique qu'en sa seule ([ualit de propritaire. La principale de ces actions est celle en revendication (l'action en revendication vritable n'est pas autre chose que le cli'oit de proprit rclam en justice.) L'emphytotB'est dans l'incapacit absolue de l'exercer. Sans doute, il est arm d'une iction pour la dfense de son droit, mais c'est toute autre chose que l'action en revendication.
;

Eiant titulaire d'un droit rel, rusul'ruitiei', dilPlaniol aune, cictionrelle qui lui sert sefaire dlivrer .es choses soumises sou
<^

hritiers ou

droit par quiconque les possde, que ce soit le constituant, ses un tiers. Cette action qui est j)our l'usufruitier ce que ia revendication est pour le propritaire, s'appelle V action coniessoire d'usufruit. On sait que, dans les dmembrements de la ;)roprit, l'usufruit est. par dfinition, le type' de tous les droits els de jouissance, ///.y utendi ; c'ef>t donc S(.'ul'unent Vact/o;:

12 --

confessolre cVemphytose que peut exercer remphytote,

(Voir

aussi Garsonnct, Pi'occlur'i civile), survies diverses actions relles. Vient ensuite l'action possessoire. L'eniphytote est encore inca[)able de l'exercer en ce qui concerne la proprit du fonds, a cause de la prcarit de sa possession.

Sont dtenteurs ou possesseurs prcaires,


tu

dit
la

Planiol

Les locataires et fermiers, qui tiennent d'un contrat de louage


1
;

chose
le

on ver-

2' Les mtayers associs du fonds


;

i)0ur la culture

avec

propritaire
dui"e

3"

Vemphytote
:

qui cultive en vertu d'un bail


;>
;

longue

appel
4'*

eniphytose

Les cranciers gagistes, (\m dtiennent une cliose mobili


;

re titre de nantissement
5'^

Les cranciers aiiticJirsistes donn en nantissement etc.

(pii

un inuneuble a t

Si cette action possessou^e est exerce par l'eniphytote, c'est seulement dans les limites de son droit de jouissance. ^<fToutes les fois qu'une ])ersonne, disent Aubry et Rau, possde sur une chose un droit rel qui lui donne la jouissance exckisive sa)is li^'en confrer la proprit, cette personne se trouve dans une situation particuhre elle est tout la fois possesseur prcaire, en ce qui concerne le fonds ei possesseur animo domini pour l'exercice de son propre droit. Lusufruitier, l'usager, Vemphytotc sont dans ce cas ils possdent la chose en leur nom, pour l'exercice' de leur droit qui est limit la jouissance, et prcairement pour la proprit. On leur accorde donc les actions possessoires, pour la conversation de letu' droit et dans la mesure o il existe.
:

>

C'est net et clair.


Il ne resterait qu'un point pour donner une certaine apparence de i-aison ceux qui dclarent que le di-oit concd l'empliytpte est identique au droit de prcprit, c'est le caractre de droit rel susceptible d'hypothque que la lgislation hypothcaire du droit intermdiaire avait reconnu l'emphytose par les lois du 9 Messidor an III et 11 Brumaire an VII mais l encore, il faut dchanter. '< Les deux grandes lois hypothcaires de la Rvolution, led;

cvi diiO Messidor au III ctiaioiu 11 Branuiiro au VII, dit Plaiiiol, lie voient daus l'emphytose qu'an simple droit de jouissance do la chose d'aiiti'ui, c'est--dire uu (luieud)renient de k^ proprit et

non un domaine

utile.

facult d'hypothquer remphytose malgr les lois de Messidor et de Brumaire cites plus haut est des plus contestables, en l'ace de l'articic 2041 du Code civil et des nonciaiions ibrinelles de l'article 1885. Il eu tait pareillement, en Fi-ance, en face des pres-

La

criptions de l'article 2118 du Code civil, jusqu'au vote du titre du Ll"" du Code rural, ([ui consacre dlinitivement cette nouvelle assiette de l'hypothque. Cependant, en cartant toutes considralions scientifiques et sans aucune prtention dogmatique, je ne suis nullement oppos la susceptibilit d'hypothque qui serait

reconnue l'emphytose en

Hati.

D'aineurs l'un des plus remanjuables juristes du sicle dernier. Troploug, aurait voulu qu'on tendit le caractre de la ral/i'au droit du pi'eueur, mme dans les baux ordinaires. Il s'appuyait sur l'article 1743 du code civil franais (article 1514 de notre Code civil) crant en faveur du pi'cneur un certain droit de suite contre le nouvel acqureur. La doctrine s'est gnralement prononco contre c^fle thorie, et la jurisprudence, qui de 1858 18G1 ou 18{)3, semblait s'y rallier, est retourne aux anciennes traditions plus conformes aux principes du droit moderne. Pourtant, tout laisse prvoir que la thorie de Troplong, dont la porte pratique est si remarquable au point de vue :lu Crdit agricole, remontera le courant et reprendra de l'autorit un jour ou l'autre en imitant les institutions du droit romain, d'aprs lesquelles il sufhsait, pour pouvoir consentir une hypothque, qu'on et la chose in bonis. Ce jour l, il ne restera plus aucune diffrence srieuse entre l'eniphytose et les baux ordinaires. Passons maintenant au deuxime point de la question pose par M. Hannibal Price. Le bail emphytotique est-il interdit, en faveur d'un tranger par l'article de notre constitution et l'article 450 de notre Code civil ? Le vole de la Socit de Lgislation y rpond de la faon suivante
:

Au rebours de
re

une crance

qu'il sert

l'hypothque, Jroii rel sui gcnfris, accessoi garantir et ii'at le niant pas la prn-

14

init immobilire, l'empliytose est un droit rel immobilier princil)al, qui existe par lui mme et implique une jouissance analogue C'est pourquoi elle n celle d'un propritaire de biens fonciers.

tombe sous

le

coup de

lilution, et l'exercice doit

ditions o elle

l'article G de la Conen tre refus l'tranger dans les conse prsente actuellement chez nous.

la prohibition dicte

par

J'avoue humblement que mon mtelligence ne peut s'levrr a comprhension d'un attentat la proprit, dont serait innocente rhjpoUique au rebours de l'emphytose qui en serait coupable cependant j'adhre sous toutes rserves, la qualilicalion de droit rel immobilier prmcipal donne cette dernire. Je vais plus j'adhre encore la doctrine dclarant que l'emphytose loin implique une jouissance analogue celle d'un propritan^e de biens fonciers. En effet, la science du Droit enseigne quels //trs on peut jouir d'un bien foncier mais elle n'indique gure
la
: : ;

de diffrence formelle entre la jouissance de V usufruitier, de l'usager ou de Vemphytote et celle du propritaire. Lorsque ce dernier va plus loin que l'emphytote ou un usufruitier quelconque, c'est qu'il ne s'arrte pas la jouissance mais la pousse jusqu' Vabusus, en vertu du droit de dtriorer et de dtruire, cef'que confre lui seulement son titre de propritaire. ^ ^

Ces concessions faites,


le

il

me

reste vous deinandei* ceci

Par quelle logique infrez-vous que l'emphytose tombe sous coup de la prohibition dicte en l'article 6 de la Constitution ?.. un droit i-el imEst-ce parce que vous avez russi la dflniimobilier principal qui existe par lui-mme et implique une jouissance analogue celle d'un propritaire de biens fonciers ? Vous croyez sans doute l'avoir masque dans la peau de In pi'oprit fonlre mais malgr tout le soin que vous avez mis l'attifer, la vampagnarde laisse trop facilement voir qu'elle n'est pas la grande dame que vous voulez en faire- Votre dfinition ne suffit pas cprer le prodige, preuve que je l'ai accepte sans tr nullement embarrass pour garder une bonne posture. Mais si c'est d'elle que vous avez tir voU-e conclusion dont l'importance est si grande, continuer vos exclusions artificielles et dclai-er que le il faudra droit d'habitation tombe sous le coup de l'article 6 de la Consti<(
;

'ition et l'exercice doit

itions

ii

en tre refus l'tranger, dans les conse prsente chez nous. En effet comme l'emphyto-


se,
"

ITj

droit d'habitation peut-lro dfini un droit rel immopar lui mme et implique une jouissance analogue celle d'un propritaire de biens fonciers. Irez-vous jusque l par l'analogie tire de l'identit de la dfinition ? Ce n'est nullement au-dessus de vos forces et surtout du [)restige incontestable que vous exercez dans toutes les controverses juridiques souleves en Hati. Mais, comme Thmistocle, je vous (lirai frappez, mais coutez.
le
:

bilier principal qui existe

Vous avez reconnu que l'article G de la Constitution (et vous pourriez ajouter l'article 450 du code civil) est wwq prohibition. En droit, toute prohibition, toute interdiction est une restriction de la libert et une exception au droit commun.
l'on

est lmentaire, en matire d'interprtation doctrinale, ([Ue bi ne peut se servir de l'analogie ou appliquer l'adage eadem est ratio, eadem Itx esse del)et , lorsqu'il s'agit d'une exception, la rgle Exceptio strictissima intcrprctationis y Taisant obstacle. Outre cela, vous savez encore que l'essence de tout rap[)ort juridique est la libert de l'agent, laquelle ne doit ^oufiVir d limite que dans la limite exacte de la loi qui la restreint, le faon qu'il suffise du moindre doute sur l'intention du lgislaeur 0L?tfu Constituant pour ([u'en pareil cas on soit oblig de penlier du ct de la libert in dubium, libertas prferenda est Nul, s'il n'est Hatien, >r lorsque l'article 6 de la constitution dit le peut tre propritaire debiens fonciers en Hati, quelque titre q-ie ce soit, ni acqurir aucun immeuble , un juge, un jurisconsulte a-t-il le droit d'tendre cette interdiction une possession prcaire, telle l'empliytose, sans enfreindre les principes de droit qui dominent toutes ies conceptions de la science juridique ?
II
:
'

;i.

Ce qui semble avoii" induit M. Jrmie, comme t'ant d'auti-es, celte extension arbitraire de l'interdiction constitutionnelle, ce ->ont les mots quelque titre que ce soit qu'd souligne avec complaisance. Mais ces mots n'ont rien qui donne cette interdiction une porte plus large que celle de l'article 450 du Code civil,
dont la rdaction plus correcte dit bien tout ce que la Constitution a dict en des termes surabondants. Ces mots quelque titre que ce soit ne signifient d'autre chose que l'tranger ne peut tre ou devenir propritaire de biens fonciers chez nous, ni titre d'h-

riticr, ni (ilro de dofilain', ni iiti-e de. lgtnirey lesquels constilueiit les diffrentes manires d'acqurir la i)i()])ril, en deliors de l'acquisitibn proprement dite, rsultant de l'ejjet des ohli-

gatioiis, aux termes de l'arlicle 572 du code

civil.

Toutefois, il y aune dmonstration qui aura sur votre esjirit. j'en suis convaincu, plus de poids que tous mes arguments. ,]"ai. en effet, le rare bonheur d'avoir pu mettre la main surun(> dcision Jurisprudenlielle, se rapportant une espce absolument ideiili(,ii(' la question (lue'vous avez discute, laquelle me donne pleinement raison. Il s'agit exactement du bail emphytotique, en Russie o la proprit de biens fonciers ou d'immeubles est interdite h l'tranij'er.

en dehors de <-ertaines

villes.
:

Je transcris textuellement

Facult de rachat reEtrangers. raineubles. Bail emphytotiaue. fuse aux hrJ-tiers trangers. Application del loi du 14 Mars 1887. Cour (loppel (le Varsovio, 2S novembre ISUl. .Journal du droit civil et
nal (en russe,/

18931. Supjd. p. 68.

possesseur d'un domaine ii titre emphytotique, mourut en laissant (les hritiers, dont les uns taient russes et les nntre^s tran'^ers. Ceux-ci d^ir;1nt acqurir par voie de rachat la pleine proprit !c la terre, s'adressrent an notaire, qui refusa de dros-^er l'act^ (le radit, en raison de leur extranit. Le ii-jbunal (rarrondissement, i)ar Jn>en)ent des 22 et 2(i Septenilire 1891, refusa de l'aire droit leur plainte. La Cour de Varsovie, le> 28 novembre 1891, conlirnia ce juy^enient, en s'appuyant snil'J. 22et la loi, qui interdit aux trangers d'acqurir le droit de proprit d'iniiieubles par QUELQUE VOIE ET a quelque titre que ce soit, et dclara jue le ra<diat ne poun-ait avoir lieu que dans le <-as o le i)artage opaux sujets l', l'objet du bail ciniliytolique cdierrait exclusivement russes. (Jourtnal du DROur international priv et de la Jurisprudence co>u>are 21"'" anne. 1891, tome 21, p. 925.
A. N.
.
.

Ce serait faire injui'e votre intelligence que de formuler le mais il lger commentaire de l'arrt de la Cour de "Warsovie inutile de vous' faire remarquer que les mots Vest peut-tre pas uelque titre que ce soit de notre Constitution, renforcs de par luelque voi3. se retrouvent dans la loi russe appli(|ue dans lesvous l>ce. Ces mots sont souligns dans le texte nn^me, comme ])Ourrez vous en convaincre, en ouvrant le volume cit.
i)lus
;

11

ine

semble qu'api-s

celi

il

n'y a plus

i-ieti

dire.

doute, Messieui's. cDmmeiii avec m'assigent forcment l'espi-it, aux prises iine Je suis avec toutes les misres de l'exil, j'ai pu me dcider, m'enhardir vous adresser cette lettre Il n'y aura cien dans votre tonnenieni le patriotisme est c;ui puisse m'tonner. Mais vous le savez aussi un sentiment qui s'avive par les souffi-ances mt}me qu'on endure par suite du dsir ardent, inextinguible qu'on a de voii- la patrie plus grande, plus considre, plus heureuse.
les soucis qui
! :

Vous vous demandez sans

En vous adressant ma lettre je crois accomplir une inuvrt' patriotique dont l'utilit est d'autant plus apprciable qu'elle est de la plus saisissante actualit. En effet, si vous avez daign vous occuper de ce qui se dit de noti'e pays, l'tranger, vous n'aurez [)as manqu de constater que, pour des motifs fouls ou non fonds mais que je n'ai garde d'analyserici, il s'lve un cri gnral contre notre xnophobie ou ce qui i)arait tel. Les Hatiens qui, comme tout jeune peuple, toute socit nationale dans la piiode de formation. auraient tellement besoin de l'estime et de la sympathie des auti'es peuples dj avancs dans la civilisation, sont, chaque jour,
;

dnoncs comine des gens anims d'une haine systmatique contre tout lment trange)-.
Votre vote, qui s'carte si hardiment de tous les sains principes du droit et de la raison, de toutes les ides d'quit et mme d'utilit pratique, pour crer ai'tificiellement je ne dis [)as nrtiticieusement une nouvelle exclusion d l'trangei' dans noli-i' oi'ganisation jui-idique et conomique, ne vient-il pas donner raison une opinion si prjudiciable aux vrais mti-ls de la coimiiunaut hatienne?

Sans doute je con(;ois que^ notre organisme national n't nt pas compltement form, il est sage que nous nous entoirionjs di.' certaines prcautions qui nous mettent l'abi-i de tout envahissement prilleux. La lutte pour la vie, aussi intense, aussi imjiitoyable entre les nations qu'entre les individus du r'cg:\c. vg(''lal ou du rgne animal, nous obligent prvoir ces moyens de dfense. C'est poui-(iuoi j'adhre de tout mon cui' et de tout mon esprit la prudence de nos pres, qui ont jmlicieusem.Mit pens que, dans la priode d'apprentissage politicpie o nous fumes in'"-


ro(|iiemeiit
il

1?<

lancs i)ar la conquOle de rindpeiulance iiationiialo', exclure l'ti-anger du di'oit de [)ropril immobilire, iroit si menaant pour raulorit (la l'Etat, avec son Jus abiLterdi, la et les [)rteniions libert absolue de disposition (ju'il enti'aine, qu'on en tii'c, toutes les l'ois qu'il s'a^u'it d'en ajjpi-ciei' la vaK-uu-, en matire ^l'expropriatiou pour cause d'utilit publique.
fallait

Mais devons-nous oubliei* que, dans les intiications d'intrts qu8 cre la civilisation moderne, aucun peuple dsireux de ])rogrs et de bien tre social, no doit se i-:^n('ermer dauf? une nouvelle mu(|u'on n'en pourrait di-aille de Chine, d'autant plus pernicieuse cauvrir ui les fondements ni la forme prcise ? Croyez-vous que le peuple ha'itien si plcm de vitalit, mais qui s'tiole malgr tout par la misre physique et morale, peut raisonnablement se passer et du capital matiiel et du capital intellectuel ou personnsl que l'trangei' d "\ avanc serait seul capable de lui fournir pour la mise en valeur de cette terre d'Hati dont nous sommes fiers < niste titre, mais dont la fei-tilit admirable ne sufiit pas pour nous y [)rocurer le bonheur, qui est le but ordinaire de tout effort humain, sans les instruments propres la ti-ansformer et lui faire produire les l'ichesses virtuelles dont lie est pleine ? ^c Certainement, il nous faut, pour progresser, les capitaux de
(apal)le

l'tranger. Oi'gueilleux et aveugle, vain et anti-patriote, sei-ait celui de nier une telle vidence. Pour que ces capitaux nous vietment, il est ncessaire qu'ils ti'ouvent chez nous une scurit lgale, en dehors de celle que donne la police de nos vil les et de nos campagn-es. Or, il n'y a pas se dissimuler que l'exclusion du di'oit de proprit immobilire l'cnd l'tranger dsarm . ce point de vue. Aussi est-il un devoir pour tous ceux qui ont soucieusemenl

mdit sur l'histoire sociologique du dveloppement des nations, de cherchei" adoucir plutt que d'aigrir le l'gime conomique et Telle a toujours t ma pense )uridi(]uei mpos par cette exclusion intime et raisonnc.
!

Dans une confrence faite au Grand Cercle de Pai-ls. en 189], j'ai dit que rexcliisiou de rtrangei- d:i droil de proi)i-i(i* foncire, en Hati, ne devait [)oint para!ys.er ceux qui voudraient
s'y

l'exploitation de

rendre avec des capitaux nos terres.

pour
Poui'

travailleile

srieusement, dans
j'ai

demonli'er.

indi(_[u le

10

bail empliylolKjue, non prohib par aucune loi. haitietinc, garantissant uae possession utile pouvant aller 99 ans, comme offrant toute scui'it que poui-rait donner la pi-opiit elle-mme, quant au droit de jouissance. \oiVQ xoiQ, s'il tait bas sur la l'aison ou sur la loi et la Constitution, viendrait retirer la seule sauvegarde que les capitaux trangers pourraient trouver dans rex[)loitation do la terre hatienne. Est-ce l de la prvoyance pa-

triotique

Non Messieurs.
Le vrai patriotisme nous commande, tout en sauvegardant notre indpendance nationale avec cette sauvage fiei't qui ne se dment pas, d'attirer chez nous l'tranger riche ou laborieux, l'tranger utile, de le protger, de l'encouragei' avec toute la sollicitude que met l'homme avis obtenir et conserver une bonne chentle. C'est dans un tel espi'it et non dans un goisme troit de rester les seuls moniteurs de ce peuple intressant, qui nous n'avons rien enseign de sain et de solide, que nous rendrons les Hatiens aptes remphr la noble destme qu'ambitionnaient pour eux nos pres, qui n'ont recul devant m les privations, ni les souffrances, i)i)la mort, pour faire de nous le premier peuple noir indpendant et libre la surface de notre hmisplire
!

Songez-y, Messieurs, et veuillez ag'v<r l'expression de sentiments les plus distingus.

mes

Saint

-Thoma?. 20 SeptcMiibrc U>Oi.

POUR PARAITRE PROCHAINEMENT

M. ROOSEVELT, Prsident des Etals-Unis

ET

LA RPUBLIQUE DUAITI
r

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