Curs 1

1. Valoarea de piata este prin definitie: a) totdeauna pretul cel mai mare b) totdeauna pretul cel mai mic c) pretul cel mai probabil d) costul plus profitul 2. Valoarea pentru un anume investitor este: a) valoarea de piata b) valoarea asigurata c) valoarea de investitie d) valoarea intrinseca 3. Care tip de valoare se va folosi in cazul unui timp de vanzare limitat: a) valoarea de lichidare b) valoarea de utilizare c) valoarea afacerii d) valoarea de investitie 4. Care nu este o conditie fundamentala a valorii de piata: a) vanzatorul si cumparatorul sunt hotarati b) tranzactia este platita cash c) exista un timp rezonabil de raspuns la vanzare d) una din parti este bine informata 5. Pentru ca un obiect sa aiba valoare, trebuie sa existe: a) teren, forta de munca, material si organizare b) raritate, utilitate, cerere si putere efectiva de cumparare c) raritate, utilitate, cerere efectiva si transferabilitate d) raritate, utilitate, putere de cumparare si dorinta 6. Raritatea, utilitatea, puterea efectiva de cumparare si dorinta se refera la: a) factorii de productie b) caracteristicile economice ale valorii c) oferta si cerere d) cea mai buna utilizare 7. Substitutia este un principiu pentru: a) abordarea prin cost b) abordarea prin capitalizarea venitului c) abordarea prin comparatia vanzarilor d) toate cele trei abordari de mai sus 8. Care din urmatoarele ar putea fi un exemplu de forta economica: a) tendinta catre case mai mici b) o hotarare a primariei de interzicere a publicitatii exterioare c) un climat favorabil in oras d) o fabrica ce se redeschide 9. Care din urmatoarele ar putea fi un exemplu de forta sociala:

a) o rata de utilitate mai mare pentru o anumita zona b) rata dobanzii mai mica c) rata a divorturilor in crestere d) existenta unor inundatii repetate 10. Familiile sunt mult mai constiente in reciclarea ambalajelor. Ce fel de forta este acest exemplu: a) sociala b) economica c) a mediului inconjurator d) Guvernamentala 11. La evaluarea unor constructii ce fac parte din patrimonial unei interprinderi, ce nu va intra in lichidare, se foloseste: a) valoarea de piata b) valoarea de utilizare c) valoarea de investitie d) valoarea de asigurare 12. Natura ocuparii fortei de munca dintr-o localitate poate influenta: a) planificarea urbanistica b) nivelul reglementarilor autoritatilor locale c) atragerea veniturilor din afara localitatii13. Investigarea tranzactiilor de pe piata se face prin: a) informatii colectate de la cumparatori si vanzatori b) analiza datelor statistice c) informatii de la consultant imobiliari d) informatii de la comentatorii de specialitate ai presei 14. Economia locala se analizeaza prin: a) evolutia si veniturile populatiei, utilizarea fortei economice b) evolutia preturilor, rata dobanzilor c) numarul de locuinte in constructive, volumul lor in lei d) nivelul salariilor si volumul comertului cu amanuntul 15. Cele mai importante situatii in care este necesara evaluarea proprietatilor sunt: a) finantarea proprietatii b) administrarea proprietatii c) transferul de proprietate sau al folosintei d) utilizarea proprietatiid) riscul asociat investitiilor in zona 16. Raritatea relative a unei proprietati inseamna: a) sa nu existe oferta b) oferta sa fie limitata fata de cerere c) sa nu existe cerere d) piata sa fie in scadere 17. Principiul contributiei inseamna: a) investitia facuta de chirias b) valoarea adaugata de o component a proprietatii c) valoarea modernizarilor ulterioare d) investitia adusa de antreprenor

18. Urmatoarele principia se refera la piata imobiliara: a) schimbarea b) transparent c) cea mai buna utilizare 19. In definitia valorii de piata, tranzactie echilibrata inseamna: a) partile actioneaza independent b) castiga si vanzatorul si cumparatorul c) pretul corespunde cu costurile vanzatorului d) adjudecare prin licitatie 20. Valoarea speciala se va estima: a) in cazul fuziunii b) in cazul garantarii de credite c) in cazul inchiderii d) in cazul lichidarii 21. Valoarea: a) este intrinseca bunului b) este creata in mintea participantilor pe piata c) este rezultata din tranzactie d) este data de metodele de evaluare 22. Suma pe care un anume comparator este de acord sa o plateasca si un anume vanzator o accepta, in circumstantele unei tranzactii, se numeste: a) cost b) pret c) valoare d) cheltuiala 23. Care din urmatoarele principii descrie cel mai bine efectul pe care il are un aeroport international fata de un cartier rezidential vecin: a) substitutie b) cea mai buna utilizare c) conditii externe d) conformitate 24. Ce principiu economic ar putea explica ca atunci cand sunt disponibile mai multe case cu utilitate echivalenta, cea mai ieftina are cea mai mare cerere: a) anticiparea b) cea mai buna utilizare c) substitutia d) productivitatea suplimentara 25. Care din urmatoarele exemple reflecta cel mai bine valoarea de investitie: a) valoarea pentru un vanzator sau comparator tipic b) valoarea pentru un vanzator sau comparator specific c) valoarea pentru societatea de asigurare d) valoarea pentru taxele de proprietate 26. Care este deosebirea dintre valoarea de piata si pretul de piata:

a) pretul de piata este sinonim cu costul de inlocuire, in timp ce valoarea de piata este aceeasi cu valoarea estimate b) pretul de piata este suma ceruta de vanzator, in timp ce valoarea de piata este sum ape care o plateste de fapt cumparatorul c) pretul de piata este suma la care se vinde proprietatea, in timp ce valoarea de piata este suma care ar trebui sa fie pretul de vanzare pentru un comparator d) pretul de piata este suma de bani reprezentata de proprietate, in timp ce valoarea de piata este suma ce s-a platit pentru ea 27. Care din urmatoarele conditii sunt presupuse in definitia valorii de piata: a) valoarea estimate se refera la o data viitoare b) proprietatea se va vinde dupa evaluare c) plata se va face in numerar / cash sau echivalent de numerar d) numai vanzatorul stie perfect care este utilizarea potentiala a proprietatii 28. Care din urmatoarele descrie cel mai bine pretul de piata: a) suma de bani platita intr-o tranzactie b) suma primita ca si credit pentru cumparare c) suma de bani necesara pentru a inlocui proprietatea d) definitia valorii de piata 29. Termenul de valoare de investitie este cel mai bine descries ca valoare, pentru: a) un investitor tipic b) un anumit investitor c) un utilizator d) un proprietar care inchiriaza 30. In cazul transferului de proprietate, scopul evaluarii este: a) sa ajute cumparatorul in negocierea pretului de cumparare b) sa ajute potentialii cumparatori sa determine preturi de vanzare acceptabile c) sa stabileasca o baza pentru preturi de proprietati imobiliare d) sa determine conditiile de piata pentru o anumita proprietate 31. Principiile evaluarii care influenteaza valoarea terenului sunt: a) cererea si oferta b) concurenta c) substitutia d) conformitatea

Curs 2
1. Care abordari ale valorii utilizeaza informatii de pe piata: a) abordarea prin cost b) abordarea prin capitalizarea venitului c) abordarea prin comparatia vanzarilor d) toate cele de mai sus 2. Cea mai recomandata metoda de evaluare a terenurilor este: a) extractia b) proportia c) compararea vanzarilor

d) tehnica valorii reziduale 3. Metoda comparatiei directe se aplica in evaluarea: a) terenurilor libere b) terenurilor construite c) terenurilor concesionate d) terenurilor scoase din circuitul agricol 4. Deprecierea functionala are o pondere mai mare la: a) cladirile noi, dar neintretinute b) cladirile vechi cu destinatie de locuinta c) cladirile relativ noi care si-au schimbat destinatia d) cladirile noi amplasate gresit 5. Costul unitar al unei cladiri depinde de: a) dimensiunile cladirii b) stare de intretinere c) pozitia in localitate d) eficienta constructorului 6. Costurile segregate inseamna: a) costurile directe si indirecte b) costurile unitare pentru componentele cladirii c) costurile separate ale cladirilor si ale terenurilor d) costul de reconstructie si costul de inlocuire 7. Diferenta dintre costul de reproductie si costul de inlocuire, reprezinta: a) deprecierea din cauze externe b) uzura fizica neremediabila c) neadecvarea functionala din cauza unor deficient d) neadecvarea functionala din cauza unor supradimensionari 8. Care metoda de estimare a deprecierii se bazeaza cel mai mult pe determinarea duratei totale de viata economica: a) metoda segregarii b) metoda comparatiei directe c) metoda duratei de viata economica d) metoda modificata a duratei de viata economica 9. Costul de a construe o replica exacta a cladirii evaluate, se numeste: a) cost direct b) cost indirect c) cost de inlocuire d) cost de reconstructie/reproductive 10. Ce metode de evaluare pot fi utilizate in cazul terenului in exces: a) numai metoda costului b) comparatia directa si capitalizarea rentei de baza c) abordarea prin cost si capitalizarea venitului d) numai capitalizarea venitului

11. Surplusul de teren, ce nu este folosit pentru deservirea constructiilor existente, este: a) teren in exces b) cea mai buna utilizare a terenului c) teren ce este tinut, in principal, pentru o vanzare viitoare d) parcela de teren care este libera sau poate fi facuta libera, prin demolarea oricaror amenajari 12. Metoda parcelarii este adecvata atunci cand: a) evaluatorul nu are elemente comparabile b) parcelarea si dezvoltarea sunt cele mai bune utilizari ale parcelei evaluate c) se face o estimare precisa a numarului si dimensiunilor parcelelor d) costurile directe si indirecte si profitul promotorului sunt scazute 13. Care este cea mai precisa metoda de estimare a costurilor: a) metoda costurilor segregate b) metoda indexarii costului istoric c) metoda devizelor d) metoda reziduala 14. Cand se evalueaza o proprietate, cea mai buna utilizare se refera la: a) proprietatea construita b) amplasamentul, daca este liber c) a sau b d) toate cele de mai sus 15. Care criterii se aplica la analiza celei mai buna utilizari: a) fezabil financiar b) cererea si oferta c) contributia d) competitia 16. Care sunt cele patru criterii pentru cea mai buna utilizare: posibil fizic, permis legal, fezabil financiar si conduce la valoarea cea mai mare b) posibil fizic, permis legal, probabil si util c) raritate, utilitate, putere de cumparare, existenta capitalului teren, forta de munca, capital si organizare 17. Productivitatea maxima a unei proprietati imobiliare inseamna: a) obtinerea unor venituri maxime b) exploatarea cu cheltuieli minime c) valoarea reziduala a terenului maxima d) veniturile pe salariat maxime 18. Utilizarea interimara/ intermediara se refera la: a) proprietati cu utilizare singulara b) dezvoltarea/conversia este nefezabila financiar in prezent c) proprietati cu durata de viata limitata (provizorii) d) proprietati demodate 19. Utilizarea neconforma legal inseamna:

a) constructie fara autorizare legala b) constructie legala, dar nu corespunde noilor reglementari c) constructie ce trebuie demolata d) utilizare pentru alte scopuri, decat a fost autorizata 20. Analiza de cea mai buna utilizare inseamna: a) analiza pietii b) identificarea celei mai profitabile utilizari competitive, in care poate fi pusa proprietatea c) fezabilitatea dezvoltarii proprietatii analiza proprietatilor comparabile, din oferta competitiva 21. Utilizarea speculativa inseamna: a) teren pastrat pentru vanzare ulterioara b) teren cumparat la pret neobisnuit de mic c) teren cumparat la lichidarea unor proprietati d) teren detinut de promotorii imobiliari 22. Proprietatea evaluata este un bloc cu 10 apartamente. Exista posibilitatea ca sa nu fie eliberata autorizatia de functionare din cauza afectarii structurii de cutremur. Care este cea mai importanta conditie a analizei pentru cea mai buna utilizare: a) permisibila legal b) posibila fizic c) maxim productiva d) fezabila financiar 23. Proprietatea evaluata este o casa familiala amplasata intr-o zona in schimbare. Analiza de piata arata ca inca 3-4 ani casa va adauga valoarea terenului. Ce fel de utilizare vom considera: a) utilizare interimara b) utilizare in schimbare c) cea mai buna utilizare d) utilizarea maxim productiva 24. Analiza pentru cea mai buna utilizare este folosita pentru a determina urmatoarele: a) tipul de proprietate de amplasat pe teren b) capitalul investit pentru constructiile de pe teren c) daca o constructie existenta trebuie demolata d) toate cele de mai sus 25. Un teren are o constructie pe el. Care propozitie descrie cel mai bine cea mai buna utilizare a amplasamentului: a) nu poate fi determinata b) este automat utilizarea curenta, pentru ca terenul este construit c) ar putea fi diferita de utilizarea curenta d) cand constructia este o locuinta, atunci terenul nu are o cea mai buna utilizare 26. Care din urmatoarele propozitii este corecta, referitor la cea mai buna utilizare a unei parcele de teren: a) terenul neamenajat nu are cea mai buna utilizare b) daca pe teren este o casa de locuit, atunci intotdeauna cea mai buna utilizare se schimba in timp c) cea mai buna utilizare se schimba in timp d) cea mai buna utilizare este strict un concept economic si nu este influentat de considerente fizice sau legale

27. Cand cea mai buna utilizare este in tranzitie, evaluatorul trebuie: a) sa ia in considerare utilizarea interimara b) sa nu ia in considerare utilizarea interimara c) sa ia in considerare utilizarea interimara, numai daca duce la o valoare mai mare d) sa ia in considerare utilizarea interimara, numai daca duce la o valoare mai mica

Curs 3
1. Care metode fac apel mai mult la principiul anticiparii: a) abordarea prin cost b) abordarea prin comparatia vanzarilor c) abordarea prin capitalizarea venitului d) nici una din cele de mai sus 2. Diferenta intre costul de reconstructie a unei cladiri si contributia sa la valoarea de piata a proprietatii la data evaluarii este data de: a) uzura fizica b) deprecierea cumulate c) durata de viata economica d) neadecvarea functionala 3. Neadecvarea functional poate rezulta din: a) fluctuatiile cererii si ofertei pe piata locala b) schimbarile in standardele si preferintele de pe piata c) uzura normala curenta d) toate de mai sus 4. Perioada estimate pentru care cladirea va mai contribui la valoarea totala a proprietatii, incepand cu data evaluarii, se numeste: a) durata de viata economica totala b) durata de viata fizica totala c) durata de viata economica ramasa d) durata de viata fizica ramasa 5. Inspectia la fata locului a aratat ca este necesara instalarea imediata a unui boiler. Ce fel de depreciere este: a) nerecuperabila, uzura fizica a unui element cu viata scurta b) nerecuperabila, uzura fizica a unui element cu viata lunga c) uzura fizica recuperabila d) neadecvare functional recuperabila 6. Care principiu de evaluare evidentiaza faptul ca participantii pe piata fac o legatura intre valoarea unei proprietati si cost: a) raritatea b) contributia c) influentele externe d) substitutia

7. Gradul mare de neocupare si nivelul stagnant al chiriilor de care sufera proprietatile imobiliare, este o forma de: a) deteriorare fizica b) neadecvare functionala c) depreciere economica (din cauze externe) d) nimic din cele de mai sus 8. Metoda de evaluare a terenului, care se bazeaza pe contributia procentuala a terenului la proprietatea totala, se numeste metoda: a) alocarea/repartizarea b) comparatiei directe c) parcelarii d) Extractiei 9. Metoda comparatiilor unitare se refera la: a) suprafata utila b) suprafata desfasurata construita c) volumul util d) suprafata inchiriata 10. Costul de reconstructie se poate obtine din tranzactiile de cladiri noi, daca acestea: a) reprezinta cea mai buna utilizare b) nu sunt inca ocupate c) nu au teren excedentar d) sunt situate in apropiere 11. Deprecierea se estimeaza pentru: a) constructii b) teren c) proprietate (teren+constructii+amenajari) 12. Pentru estimarea deprecierii din cauze externe, evaluatorul: a) calculeaza costul indepartarii cauzei b) capitalizeaza pierderea de profit c) calculeaza costul reamplasarii in alta zona 13. Uzura fizica este: a) un element al deprecierii cumulate b) perioada estimate in care constructiile continua sa contribuie pozitiv, la valoarea proprietatii c) un defect cauzat de o deteriorare fizica, ce nu poate fi corectata practice sau economic d) defect cauzat de influentele negative din afara amplasamentului 14. Care dintre elementele urmatoare nu fac parte din tipurile de depreciere, care pot afecta o cladire: a) uzura fizica recuperabila b) uzura fizica nerecuperabila c) deprecierea functionala recuperabila d) deprecierea interna 15. In metoda comparatiei directe, se fac corectii intotdeauna: a) pretul proprietatii comparabile, fata de cel al proprietatii evaluate

b) pretul proprietatii evaluate c) preturile proprietatilor comparabile intre ele 16. Element de comparatie poate fi: a) pat/camera la hotel b) drepturile de proprietate transmise c) pretul unor tranzactii anterioare d) rata de capitalizare 17. Daca vanzatorul ofera conditii de finantare sub preturile pietei financiare, atunci: a) pretul poate fi mai mare b) pretul depinde de interesul cumparatorului c) reprezinta o evaziune fiscala d) cumparatorul nu este dispus sa modifice pretul 18. Conditiile pietei au in vedere in principal: a) intotdeauna decalajul de timp intre tranzactiile comparabile b) numai schimbarile in conditiile pietei c) intotdeauna inflatia d) data inceperii negocierii 19. In abordarea prin comparatia vanzarilor, prima corectie care se face, este pentru: a) localizare b) conditiile pietei c) drepturile de proprietate transmise d) conditiile de finantare 20. Criteriile de comparatie pot fi: a) pret/mp construit ' b) rata de capitalizare c) conditiile pietei d) Utilizarea 21. Aratati care nu sunt caracteristici economice ale proprietatii imobiliare: a) cheltuielile de exploatare b) calitatea managementului imobiliar c) veniturile obtinute din chirii d) niciun raspuns correct 22. "Utilizarea", ca element de comparatie, se refera la: a) utilizarea existenta b) cea mai buna utilizare c) diferenta intre cele doua de mai sus d) intentia cumparatorului 23. Care din urmatoarele sunt diferente de localizare: a) amplasarea pe o strada principala si una secundara in aceeasi localitate b) vecinatatea cu o statie de preparat betoane si vecinatatea cu un parc c) amplasarea in centrul unui oras de la munte si amplasarea la periferia unui oras de la mare d) amplasarea fata de aeroport

24. Abordarea prin comparatia vanzarilor se poate aplica: a) la toate tipurile de proprietati imobiliare b) numai la proprietatile rezidentiale c) in conditiile unei piete limitate d) in conditiile unei piete in dezvoltare 25. Conditiile de vanzare, in abordarea prin comparatia vanzarilor, se refera la: a) motivatia vanzatorului si a cumparatorului b) plata in rate c) adjudecarea prin licitatie d) schimbul in natura 26. Tehnicile cantitative in abordarea prin comparatia vanzarilor sunt: a) analiza comparatiilor relative b) analiza previziunilor c) analiza pe perechi de date d) analiza clasamentului 27. Tehnicile calitative in abordarea prin comparatia vanzarilor sunt: a) analiza grafica b) analiza pietei c) analiza evolutiilor d) analiza clasamentului 28. La alegerea valorii de piata, care rezulta din abordarea prin comparatia vanzarilor, cel mai mult conteaza: a) corectia totala neta b) corectia totala bruta c) diferenta fata de valoarea medie d) localizarea proprietatii 29. Care este dezavantajul major al metodei comparatiei directe, in estimarea deprecierii cumulate: a) lipsa de date comparabile de pe piata b) nu este recunoscuta pe piata c) imparte deprecierea in recuperabila si nerecuperabila d) niciun raspuns corect 30. Care tip de finantare necesita de obicei corectie: a) conventional b) vanzare cash integral c) finantare din partea vanzatorului sub conditiile pietei d) plata in rate cu dobanda pietei 31. Caracteristicile specifice ale proprietatilor imobiliare si tranzactiilor, care determina diferentele intre preturile platite pentru proprietatea imobiliara, se numesc: a) criterii de comparatie b) elemente de corectie c) diferente de valoare

d) elemente de comparatie 32. Pentru care element se fac primele corectii: a) localizarea b) drepturile de proprietate transmise c) conditiile pietei d) caracteristicile fizice 33. Ultima operatie in metoda comparatiei directe este: a) mediere pentru a obtine valoarea finala b) selectarea unei valori finale c) convertirea preturilor corectate in preturi unitare d) alegerea pretului cu cea mai mare corectie ca fiind valoarea finala 34. Pentru care element se fac primele corectii: a) localizarea b) conditiile pietei c) conditiile de vanzare d) caracteristicile fizice 35. Care din urmatoarele nu reprezinta un element de comparatie in metoda comparatiei directe: a) localizarea b) finantarea fc)deprecierea d) drepturile de proprietate 36. Analiza pe perechi de date poate fi folosita pentru a determina: a) pretul de vanzare probabil b) analiza regresiei c) varsta proprietatii d) relatia intre proprietati 37. Care din urmatoarele propozitii este corecta referitor la metoda comparatiei directe aplicata la proprietati rezidentiale: a) cand se aleg proprietatile comparabile nu este necesar sa se considere calitatea constructiei b) in metoda comparatiei directe evaluatorul compara alte proprietati cu cea evaluata c) date privind tranzactii comparabile mai vechi de 6 luni nu trebuie folosite niciodata d) preturile de vanzare a proprietatilor comparabile sunt intotdeauna esentiale in valoarea de piata din zona proprietatii evaluate 38. Limitele geografice in alegerea tranzactiilor comparabile depend de: a) timpul acordat de a realiza evaluarea b) dimensiunea proprietatii evaluate c) natura si tipul proprietatii evaluate d) pretul platit pentru evaluare 39. Pe care tipuri de piata metoda comparatiei directe duce la rezultate mai credibile: a) piata vanzatorului b) piata cumparatorului c) piata active d) piata inactive

40. Principiile generale si procedurile metodei comparatiei directe sunt aplicabile la urmatoarele tipuri de proprietati imobiliare: a) numai locuinte unifamiliare b) numai case pentru una sau mai multe familii c) numai terenuri d) orice tip de proprietate imobiliara 41. Pentru a utiliza metoda comparatiei directe, evaluatorul trebuie: a) sa cunoasca cel putin 3 tranzactii comparabile b) sa gaseasca tranzactii comparabile cu cel mult 3 luni inaintea datei evaluarii c) sa aiba confirmarea autenticitatii datelor pentru fiecare proprietate comparabila d) sa foloseasca proprietati comparabile amplasate numai in vecinatate 42. Elementele de comparative sunt: a) caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor imobiliare care au, drept consecinta, variatii ale preturilor platite pe piata imobiliara b) caracteristici specifice constructiilor c) diferente intre proprietatea de evaluat si proprietatile comparabile 43. Pentru care din situatiile de mai jos, este necesar sa se ajusteze conditiile de vanzare: a) vanzare sub pretul pietei b) oferta de pret mai mare a unui comparator pentru o proprietate ce a apartinut candva familiei sale c) conditii de vanzare neobisnuite intr-o tranzactie (ce trebuie analizate cu precautie) d) a+b+c 44. Tehnicile calitative din comparatiile de piata cuprind: a) analiza clasamentului b) analiza statistica c) analiza evolutiilor d) analiza datelor secundare 45. Evaluarea terenurilor se efectueaza tinand cont de: a) hotararile guvernamentale aparute b) metodologia de calcul stabilita de primarii c) tranzactii recente cu terenuri comparabile d) nici un raspuns correct 46. Pentru cuantificarea corectiilor cantitative asupra preturilor de vanzare ale proprietatilor comparabile , tehnicile sunt: a) analiza pe perechi de date b) analiza statistica c) toate tehnicile de mai sus 47. Tehnicile de identificare si cuantificare a corectiilor se clasifica in doua categorii: a) calitative si cantitative b) calitative si relative c) calitative si statistice d) relative si cantitative

48. In care din situatii, abordarea prin capitalizarea venitului ar da o indicatie mai credibila pentru valoarea de piata: a) casa de locuit intr-un cartier de vile b) scoala c) bloc de birouri d) nici una de mai sus 49. Principiul de baza in abordarea prin capitalizarea venitului este: a) cererea si oferta b) substitutia c) anticiparea d) cauze externe 50. Care principiu inseamna ca un comparator plateste pentru veniturile ce le va obtine in viitor: a) asteptarea b) substitutia c) consistenta d) anticiparea Curs 4 1. Un element de comparative, utilizat in analiza veniturilor din chirie, pentru proprietatile rezidentiale, poate fi: a) chiria pe mp a ariei totale construite b) chiria pe camera c) chiria pe luna d) toate cele de mai sus 2. Care din urmatoarele reprezinta o metoda de estimare a valorii prin capitalizarea venitului: a) venitul net din exploatare (VNE) impartit la rata de capitalizare globala b) venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rata de capitalizare globala c) chiria pe 10 ani d) niciun raspuns correct 3. Rata de actualizare globala: a) randamentul (rata rentabilitatii) capitalului investit b) recuperarea capitalului investit c) recuperarea si randamentul capitalului investit 4. Tehnica actualizarii inseamna: a) calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente de venit b) corectarea cu rata inflatiei c) calcularea valorii actualizate a fluxurilor viitoare de venit 5. Raportul cheltuieli exploatare/ venituri exploatare depinde de: a) managementul proprietatii b) sectorul de activitate c) amplasamentul proprietatii d) toate (a+b+c) 6. Venitul brut potential reprezinta venitul total generat de o proprietate:

a) in conditii de ocupare 100% b) in conditii de ocupare la nivelul mediu al pietei c) in conditii de ocupare asigurata prin contractile in vigoare d) niciun raspuns correct 7. Care informatie nu este importanta in estimarea ratei de capitalizare: a) pretul de vanzare si conditiile de finantare b) neadecvarea functionala nerecuperabila c) conditiile pietei la momentul vanzarii d) veniturile si cheltuielile pe perioada anterioara la proprietatea evaluate 8. Venitul total generat de o proprietate, la o ocupare ipotetica de 100%, inainte de deducerea cheltuielilor de exploatare, se numeste: a) cash-flow inainte de impozit b) venitul net din exploatare c) venitul brut efectiv d) venitul brut potential 9. Metoda capitalizarii directe a venitului se bazeaza pe: a) venitul brut efectiv din anul anterior b) venitul net din exploatare annual c) media veniturilor din ultimii doi ani d) venitul prognozat in ultimul an, inainte de revanzare 10. Rata care stabileste o relatie intre venitul net din exploatare anual si valoarea proprietatii se numeste: a) rata de capitalizare b) rata venitului c) rata globala d) rata de actualizare 11. Tipul de capitalizare care nu face distinctia matematica intre recuperarea capitalului si rentabilitatea capitalului se numeste: a) capitalizarea profitului b) capitalizarea directa c) capitalizarea fondurilor proprii d) actualizarea fluxurilor financiare 12. Primul pas in estimarea veniturilor si cheltuielilor este: a) estimarea venitului brut potential b) estimarea venitului brut efectiv c) estimarea cheltuielilor fixe si variabile d) estimarea pierderilor din cauza neocuparii integrale si a intarzierilor in incasarea chiriei 13. In abordarea prin capitalizarea venitului, valoarea se estimeaza aplicand o rata de capitalizare la: a) pretul de vanzare brut b) venitul net anual din exploatare c) venitul brut efectiv d) fluxurile financiare inainte de impozitare 14. Cele trei elemente importante ale formulei de capitalizare sunt:

a) tranzactii comparabile, cost venit b) fizic, functional, economic c) venit brut, venit brut efectiv, venit net din exploatare d) valoare, venit net din exploatare, rata de capitalizare 15. De la o vila evaluate la 300.000 euro, se obtine un venit net lunar de 3.000 euro. Care este rata de capitalizare: a) 1% b) 6% c) 12% d)20% 16. Care din urmatoarele va determina pe evaluator sa Foloseasca o rata de capitalizare mai mica: a) risc mai mare decat normal b) cheltuieli de exploatare mai mici c) venit net din exploatare mai mare d) cresterea valorii proprietatii in viitor mai mare decat cea normal asteptata 17. In evaluarea proprietatilor imobiliare, termenul "capitalizare inseamna: a) fondurile initiale investite intr-un proiect b) conversia veniturilor viitoare in valoare c) valoarea rezultata prin aplicarea oricarei metode de evaluare d) determinarea capitalului disponibil pentru investitie 18. Termenul "venitul brut efectiv" inseamna: a) venitul dupa efectul finantarii b) venitul brut potential minus pierderile din neocupare si din neincasarea unor chirii c) veniturile obtinute in mod real dupa ce se scad toate cheltuielile de exploatare d) venitul brut potential obtinut pentru spatiile ce se pot inchiria 19. In aplicarea metodei capitalizarii chiriei, pentru evaluarea unei proprietati imobiliare, este indicat ca rata de capitalizare: a) sa se estimeze de evaluator pe baza experientei sale b) sa se determine prin metoda construirii in trepte |c) sa se extraga de pe piata imobiliara, din tranzactii comparabile 20. In cazul unei proprietati imobiliare, valorile negative apar: a) cand proprietatea genereaza un cash-flow negativ, real sau ipotetic b) cand proprietatea este inchiriata sub chiria de piat c) niciodata 21. Rata de actualizare este: a) rata rentabilitatii intregului capital investit (rentabilitatea economica) b) rata globala sau asteptata de la o anumita investitie, in timpul detinerii proprietatii c) costul investitional al partii finantate prin credite d) rata rentabilitatii folosita pentru convertirea unor fluxuri viitoare de numerar, in valori actualizate

22. Procedeul de transformare a unor venituri periodice inegale ca marime, in valoare prezenta, se numeste: a) actualizare b) capitalizare c) recalculare d) nici un raspuns nu este corect Curs 10 1. Inspectia proprietatilor este necesara in evaluarea prin metoda: a) costurilor b) de randament c) comparatiei directe d) toate cele trei metode 2. Inspectia unei proprietati presupune: a) prezenta clientului b) prezenta agentului imobiliar c) prezenta autoritatilor 3. Inspectia unei proprietati presupune: a) existenta planurilor cladirii b) existenta unor instrumente pentru verificare c) echipament adecvat inspectiei d) toate cele de mai sus 4. Inspectia unei proprietati impune: a) verificarea structurii de rezistenta b) verificari ale finisajului interior si exterior c) verificarea instalatiilor functionale d) toate cele de mai sus 5. Inspectorul de proprietati poate oferi informatii privind: a) cauzele defectelor b) solutii de remediere ale defectelor c) costul modificarilor si remedierilor necesare cladirii 6. Inspectia trebuie efectuata pentru: a) toate camerele cladirii b) toate elementele interioare si exterioare ale cladirii c) toate elementele structural, finisaj, instalatii si amplasament 7. Care din avariile structural cer sesizarea autoritatilor: a) avariile problematice b) avariile superficial c) avariile serioase