2011

De maakbaarheid van een attractief stadscentrum

Bachelorscriptie Planologie Student: Veronique Jewan Schipper Studentnummer: 5871913 In opdracht van: Ontwikkelmaatschappij stadshart Lelystad Begeleider: Andrew Switzer

Inhoudsopgave
Voorwoord ......................................................................................................................................... 4 Inleiding .............................................................................................................................................. 5 1. 1.1 1.2 2. Onderzoeksopzet.......................................................................................................... 7 Maatschappelijke relevantie .................................................................................................. 8 Wetenschappelijke relevantie................................................................................................ 8 Theorie....................................................................................................................... 10

2.1.1 Definitie stadscentrum ......................................................................................................... 10 2.1.2 Winkelcentra typologie ........................................................................................................ 10 2.2.1 Centrale plaatsentheorie...................................................................................................... 11 2.2.2 Schaalvoordelen ................................................................................................................... 12 2.2.3 Beleveniseconomie .............................................................................................................. 13 2.2.4 Cumulatieve attractietheorie ............................................................................................... 16 2.2.5 Ruimtelijke interactietheorie ............................................................................................... 16 2.2.6 Consumentenmotieven ........................................................................................................ 17 Resum hoofdstuk 2 ........................................................................................................................ 18 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 Wat is attractiviteit? ................................................................................................... 19 Locatie en omgeving ............................................................................................................ 19 Functionaliteit ...................................................................................................................... 21 Fysiek .................................................................................................................................... 24 Commercieel ........................................................................................................................ 25

Resum hoofdstuk 3 ........................................................................................................................ 26 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 Casestudie stadshart Lelystad ............................................................................................. 29 Context ................................................................................................................................. 29 Respondentenonderzoek ..................................................................................................... 36 Respondenten in het stadshart ............................................................................................ 36 Respondenten over factoren van attractiviteit .................................................................... 41

4.4.1 Interpretatie van de uitkomsten .......................................................................................... 43 Pagina |2

4.4.2 Conclusie respondentenonderzoek ...................................................................................... 48 4.5 5. Conclusie huidige situatie in het stadshart .......................................................................... 50 Beleidsaanbevelingen ................................................................................................. 51

Slotwoord ......................................................................................................................................... 66 Kanttekeningen ................................................................................................................................ 67 Literatuurlijst .................................................................................................................................... 69

Pagina |3

Voorwoord
Voor u ligt mijn Bachelorscriptie De maakbaarheid van een attractief stadscentrum!? Deze scriptie dient als afronding van mijn bachelorstudie Planologie aan de Universiteit van Amsterdam. Graag wil ik van de gelegenheid gebruik maken om een aantal mensen te bedanken. Allereerst mijn stagebegeleiders Ed Rentenaar en Gert-Jan Reil, van het projectbureau stadshart Lelystad, voor het vertrouwen dat zij mij hebben geschonken. Beiden bedank ik voor hun expertise en nuttige adviezen voor mijn onderzoek. Daarnaast wil ik mijn begeleider vanuit de opleiding, Andrew Switzer bedanken voor alle nuttige tips en denkrichtingen. Verder bedank ik de mensen die zijn opgetreden als sleutelfiguur bij de diepte interviews voor de gedane moeite en inspirerende gesprekken. Jaap Schipper wil ik graag bedanken voor het redactioneel lezen van mijn scriptie. Mijn speciale dank gaat uit naar mijn moeder Anja Schipper. Vanwege haar onuitputtelijke bron van expertise en liefde en bovenal omdat zij me altijd heeft gestimuleerd om te bereiken wat ik wil. Veronique Jewan Schipper Almere, augustus 2011

Pagina |4

Inleiding
De functie van de stad is door de jaren heen sterk veranderd. Een vaste waarde is echter dat het een fysieke ruimte betreft waarbinnen interacties plaatsvinden, zij het om te werken, wonen en recreren. Ten tijde van de industrile stad lieten huishoudens hun vestigingsplaatskeuze nog voornamelijk afhangen van werkgelegenheid: wonen volgde werk. Door groeiende welvaart en massale automobiliteitgroei is de plaats van werk minder bepalend geworden. Er is zelfs een omgekeerde causaliteit zichtbaar waarbij bedrijven hun vestigingsplaatskeuze laten afhangen van locaties waar huishoudens graag willen wonen, werken volgt wonen (PBL, 2010). Gemeenten in Nederland concurreren mede door deze tendens steeds vaker om de inwoners. Het stadscentrum speelt hierin een belangrijke rol als functioneel hoofdcentrum en visitekaartje van de stad (Marlet, 2009). Het bieden van een attractief stadscentrum wordt gezien als middel om de aantrekkelijkheid van het woon-leef gebied te vergroten en de concurrentiepositie van de stad te verbeteren (Debets, 2007). Veel stadscentra, met name in voormalige groeikernen, worden daartoe herontwikkeld om de attractiviteit te vergroten. Lange tijd probeerde men aan de veranderende eisen van de consument te voldoen door het toevoegen van vierkante meters winkeloppervlakte. Het winkelaanbod is de afgelopen tien jaar dan ook met 15 procent toegenomen tot circa 29,8 miljoen vierkante meter (NRW, 2010). Deze toename is voornamelijk toe te schrijven aan schaalvergroting, want het aantal winkels is juist iets gedaald. Niet alleen door de opkomst van het internet maar ook door de financile crisis dreigt er een overschot aan winkelvastgoed te ontstaan, vergelijkbaar met de situatie in de kantorenmarkt. Door de toename van welvaart en mobiliteit is het keuzepallet van consumenten aanzienlijk groter geworden. De consument is veeleisender geworden en kiest niet meer primair voor het dichtstbijzijnde stadscentrum. Beschikbaar aanbod is slechts een noodzakelijke voorwaarde en niet per se een garantie voor een aantrekkende vraag (Marlet, 2009). Door het fenomeen online winkelen, hoeft men in principe de deur niet meer uit om aankopen te doen. Doordat producten en diensten via verschillende kanalen worden aangeboden heeft de consument de neiging om vergelijkend te winkelen, volgens Bolt (2003) is dit een indicatie van recreatief winkelen. Het winkelcentrum heeft daardoor niet meer de primaire taak van een marktplaats maar moet tevens beschikken over complementaire kenmerken die het recreatief winkelen ondersteunen. Kleine tot middelgrote steden met een weinig onderscheidend stadscentrum hebben het zwaar in de huidige markt waarin winkelen steeds meer complementaire recreatieve functies nodig heeft (Haringsma, 2011). Voormalige groeikernen zijn qua voorzieningen lange tijd afhankelijk geweest van de traditionele moedersteden en hebben nog steeds te kampen met een achterblijvend Pagina |5

voorzieningenniveau (Debets, 2007). Veel voormalige groeikernen hebben dan ook te maken met de negatieve gevolgen van afvloeiende koopkracht. Het feit dat er sprake is van afvloeiende koopkracht is vervelend maar betekent ook dat er onder de eigen bevolking veel potentile nieuwe gebruikers en afnemers zijn. De kans dat men zich verplaatst van de woonlocatie naar een stadscentrum is afhankelijk van de attractiviteit en de af te leggen afstand (Heijden et al, z.j.). Dit is een plausibele reden om het stadscentrum te herontwikkelen tot een attractief gebied. Maar wat maakt een stadscentrum nu attractief? De maatschappelijke functie van steden is immers veranderlijk en de wensen van de gebruikers zo mogelijk nog meer. Dit maakt attractiviteit bijna tot een ongrijpbare synergetische interactie tussen de openbare ruimte, het gedrag van burgers, instellingen, bedrijven en het overheidsbeleid. Ondanks dat attractiviteit een samenspel is tussen verschillende elementen is de fysieke ruimte een belangrijk aspect. De fysiek stedelijke ruimte is immers het kader waarbinnen al deze verschillende activiteiten en interacties plaatsvinden. Om herontwikkeling van deze centrumgebieden succesvol en economisch duurzaam te laten verlopen is het van belang attractiviteit verder te duiden. Het doel van deze thesis is om een aanzet te geven tot verheldering van het begrip attractiviteit in de ruimtelijke ordening. Door middel van een intensieve literatuurstudie aangevuld met informatie uit diepte interviews zal een poging worden gedaan de randvoorwaarde voor attractiviteit te schetsen. Vervolgens zal aan de hand van deze voorwaarde gekeken worden naar een casus uit de praktijk, namelijk die van het stadshart Lelystad. Aanbevelingen over hoe de attractiviteit van het stadshart vergroot kan worden vormen de conclusie van deze thesis.

Pagina |6

1.

Onderzoeksopzet

Zoals in de inleiding al aangestipt, is de vraag van de markt sterk veranderlijk. De bebouwde ruimte, waarbinnen activiteiten plaatsvinden, is juist statisch en verandert langzaam. Het gevolg is dat er een discrepantie kan ontstaan tussen de behoefte van de gebruiker en het aanbod. Bij stadscentra is dit verschijnsel ook aan de orde, wat zich manifesteert in zichtbaar lagere passantentellingen, lagere winkelbestedingen en toenemende leegstand (NRW,2010).

Herontwikkeling zou de attractiviteit en het functioneren van deze stadscentra moeten verbeteren. Echter, herontwikkeling is een complexe opgave en niets zo divers als de wensen van de gebruikers. In deze bachelorthesis wordt onderzocht wat een stadscentrum attractief maakt en hoe je hier ruimtelijk vorm aan kan geven. In de inleiding zijn een aantal vraagstukken ten aanzien van attractiviteit gentroduceerd die uitmonden in de volgende centrale vraag: Welke factoren zijn van invloed op de attractiviteit van een stadscentrum, en hoe kan de gemeente Lelystad deze elementen positief benvloeden? Deze centrale hoofdvraag wordt opgedeeld in een aantal afgebakende deelvragen die samen komen tot een eindconclusie over de mogelijk te benvloeden factoren van attractiviteit. Deelvraag 1: Welke factoren zijn volgens de literatuur bepalend voor de attractiviteit van stadscentra? Om te concluderen wat een gemeente zou kunnen doen om de attractiviteit van het stadscentrum te vergroten is het van belang eerst helder te krijgen welke factoren attractiviteit bepalen. Deze vraag zal beantwoord worden aan de hand van een literatuurstudie. Dit is het eerste deel van het onderzoek wat als geraamte zal dienen voor de verdere uitvoering. Deelvraag 2: Wat is de huidige situatie in het stadshart Lelystad ten aanzien van deze factoren? Dit onderdeel heeft de vorm van een single case studie, het gaat immers over het fenomeen van attractiviteit in een specifiek gebied. Het gaat hier om een embedded case studie (Yin, 2003). Er wordt namelijk onderzoek gedaan naar de bestemmingskeuze van consumenten in Lelystad en naar de attractiviteit van het stadshart. Lelystad is ten aanzien van het sturen van attractiviteit een critical case (Yin, 2003). Het is een voormalige groeikern en volledig top-down gepland. Het heeft weinig tot geen historische lagen waarop de stad zich verder kan ontwikkelen. Daarnaast ligt Lelystad met het ontbreken van een achterland nagenoeg gesoleerd en is daarin redelijk uniek. Het stadshart van Lelystad moet daarom haar aantrekkingskracht volledig vanuit intrinsieke eigenschappen ontwikkelen. Pagina |7

Aan de hand van een casestudie wordt onderzocht welke rol de benoemde factoren van attractiviteit spelen in het stadshart Lelystad. De informatie die noodzakelijk is om deze vraag te beantwoorden zal verkregen worden door middel van een enqute onder bezoekers en gegevens van de dienst onderzoek en statistiek van de gemeente Lelystad. Deelvraag 3: Wat zou de gemeente Lelystad kunnen doen om de aantrekkingskracht van het stadshart te vergroten? Tot slot zal de informatie verkregen in de eerste deelvraag verbonden worden met de situatie in het stadshart. Een beschouwing over de mogelijkheden in de praktijk ten aanzien van het vergroten van de attractiviteit vormt de eindconclusie van deze thesis. Deze aanbevelingen komen tot stand op basis van de informatie verkregen uit de theoretische verkenning en interviews met sleutelpersonen. 1.1 Maatschappelijke relevantie

Uitgaande van de vooronderstelling dat een attractief stadscentrum ook goed functioneert zijn er verscheidene redenen aan te wijzen waarom er een maatschappelijke relevantie is voor nader onderzoek naar attractiviteit. Mensen hebben uiteenlopende behoeften en daar willen zij zo optimaal mogelijk in worden voorzien. Winkelen en recreren zijn belangrijke middelen om in een deel van deze behoeften te voorzien. Het is daarom voor gebruikers van belang dat de winkel- en voorzieningenopbouw zo optimaal mogelijk is. De relatie tussen consumenten en aanbieders is wederkerig, een goed passend aanbod zal naar verwachting vraag genereren en ruimte bieden voor nieuwe aanbieders. Naast het belang van een goede stedelijke voorzieningenstructuur voor de consumenten en aanbieders is er een economisch belang. Winkelcentra vormen een substantieel onderdeel van het Nederlandse vastgoed waar miljarden euros in zijn genvesteerd. Daarnaast genereert een goed functionerend centrum arbeidsplaatsen. Het goed functioneren van deze centra is daarom van wezenlijk belang voor de Nederlandse economie (Bolt, 2003). Attractiviteit gaat niet alleen over de aanwezige voorzieningenstructuur maar ook over de kwaliteit van de openbare ruimte. Een attractief centrum verleidt mensen meer gebruik te maken van de openbare ruimte, dit bevordert de ruimtelijke dynamiek en veiligheid in een gebied. Tot slot vervult een attractief stadscentrum een belangrijke rol als sociale ontmoetingsplek. 1.2 Wetenschappelijke relevantie

Herontwikkeling van winkelcentra is een wezenlijk onderdeel van de huidige vastgoedmarkt. Attractiviteit staat bij deze herontwikkeling hoog op de agenda. Dit onderzoek is erop gericht Pagina |8

helder te krijgen wat een stadscentrum attractief maakt. Dit is een omvangrijke opgave maar door middel van deze thesis hoop ik een kleine bijdrage te leveren aan de theorievorming rondom dit onderwerp. Om de meerwaarde van dit onderzoek te vergroten is er vanuit verschillende perspectievengezocht naar de elementen die attractiviteit bepalen.

Pagina |9

2.

Theorie

In dit hoofdstuk worden een aantal belangrijke begrippen en theorien gentroduceerd met betrekking tot stadscentra. Deze begrippen en theorien vormen een kader voor de verdere uitwerking van het onderzoek. 2.1.1 Definitie stadscentrum De termen binnenstad en stadscentrum worden regelmatig door elkaar heen gebruikt. Dit is onterecht gezien het feit dat deze termen beide een andere definitie kennen. Heinemeijer (1968) definieert de term binnenstad als het stadsdeel dat reeds bestond vr de periode van de grote stadsuitbreidingen in de tweede helft van de negentiende eeuw en veelal nog door singels en grachten wordt begrensd. Een stadscentrum is het functionele hoofdcentrum van een stad waar verschillende functies in hoge dichtheden geclusterd zijn. In stadscentra treft men, in tegenstelling tot historische binnensteden, voornamelijk commercile functies aan. Het kan hier gaan om detailhandel, horecabedrijven, kantoren, leisure e.d. (Buursink, 1980). Deze term wordt gebruikt voor relatief nieuwe centrumgebieden zoals je die in bijvoorbeeld groeikernen aantreft. In dit onderzoek wordt een casestudie gedaan naar het centrum van Lelystad, daarom zal in het vervolg de term stadscentrum gehanteerd worden. 2.1.2 Winkelcentra typologie

De functionele samenstelling van een centrum wordt benvloed door de mate van afhankelijkheid van het omliggende woongebied. Op basis van vierkante meter winkeloppervlakte wordt het type en kenmerk van het centrum bepaald.
Tabel 1: Verzorgingsfunctie centrumtype op basis van m2 Type Centrum Buurtwinkelcentrum Wijkwinkelcentrum (lokaal) Klein stadscentrum (streek) Groot stadsdeelcentrum (regio) Gewestelijk winkelcentrum (regio) Groot gewestelijk centrum Winkelen/verblijven/recreren 0 - 3750 m2 3750 - 7500 m2 7500 - 15.000 m2 15.000 - 45.000 m2 45.000 90.000 m2 90.000 m2 Kenmerk Boodschappen Boodschappen Boodschappen/winkelen Winkelen/verblijven Winkelen/verblijven/recreren Winkelen/verblijven/recreren Bron: de Jager, 2006

P a g i n a | 10

2.2.1 Centrale plaatsentheorie Er is sprake van een wederkerige causaliteit tussen de aanwezigheid van consumenten en het aanbod van functies. Consumenten gaan naar locaties waar functies geclusterd zijn. Maar waarom zijn die functies nu juist daar gevestigd? De centrale plaatsentheorie wordt gezien als de best verklarende locatietheorie voor bedrijven uit de retailsector (van Dijk, 2009). Middels deze theorie wordt de vestigingsplaatskeuze van commercile bedrijven verklaard op basis van hun verzorgingsfunctie. Christaller gaat daarbij uit van twee fundamentele concepten namelijk reikwijdte en drempelwaarde. Reikwijdte is de maximale afstand die men bereid is af te leggen voor een product. Drempelwaarde is het minimale aantal potentile gebruikers dat nodig is om rendabel te zijn (Atzema et al, 2002). Er ontstaan concentrische cirkels om de functies heen, dit is het verzorgingsgebied. In werkelijkheid zijn mensen niet gelijkmatig verspreidt en ontstaan er meer hexagonale vormen, zoals in de afbeelding hieronder zichtbaar is.
Figuur 1: Schematische weergave centrale plaatsentheorie Christaller

Stadscentra zoals wij die nu kennen herbergen meerdere functies en hebben daarom ook een groot verzorgingsgebied. Op basis van dit gegeven is er sprake van een bepaalde hirarchie tussen plaatsen. Grote centrale plaatsen, met veel inwoners, hebben een groter verzorgingsgebied dan bijvoorbeeld een buurtwinkelcentrum. Grote centrale plaatsen hebben weer aantrekkingskracht op andere functies. Door de agglomeratievoordelen van grote centrale plaatsen is specialisatie mogelijk. Er wordt immers sneller een minimale drempelwaarde bereikt om te kunnen functioneren (Atzema et al, 2002). Grote centrale plaatsen hebben daardoor vaak een gedifferentieerder aanbod dan kleine centrale plaatsen. Hotelling breidt deze theorie uit door het element van concurrentie eraan toe te voegen. Ruimtelijke clustering wordt door Hotelling gezien als een mogelijkheid om extra klanten aan te trekken. Meerdere gelijksoortige aanbieders op een centrale plaats zorgt voor concurrentie op prijs, assortiment, kwaliteit, sfeer en locatie. Zowel Hotelling als Christaller is van mening dat deze P a g i n a | 11

clustering zou plaatsvinden op de economisch meest optimale locatie. Echter hielden zij geen rekening met de ruimtelijke spreiding van mensen en mogelijke andere vestigingsfactoren (Atzema et al, 2002). 2.2.2 Schaalvoordelen Niet iedere stad in Nederland is even succesvol te noemen. Daarnaast zijn de factoren op basis waarvan men succes definieert uiteenlopend. Ondanks dat de waarden voor succes niet vast liggen kunnen we in ieder geval vaststellen dat er verschillen zijn in de mate van succes. De vraag is hoe deze verschillen tot stand komen. In klassieke ruimtelijke theorien worden verschillen in succes toegeschreven aan de fysieke geografische omstandigheden. In de huidige tijd is dit nog deels van toepassing, echter is dit nog geen verklaring voor de verschillen in ontwikkeling (Marlet, 2009). Agglomeratievoordelen spelen een belangrijke rol bij de economische productiviteitsgroei van stadscentra. Agglomeratievoordelen is een verzamelnaam voor verscheidene typen voordelen, veelal bezien vanuit het perspectief van de producent. In een stad waar sprake is van een clustering van bedrijvigheid kunnen bedrijven kiezen uit meerdere toeleveranciers waardoor zij goedkoper kunnen produceren, dit heet input sharing. Een ander schaalvoordeel is dat bedrijven in een stedelijke agglomeratie toegang hebben tot een grote groep potentile werknemers. Werknemers vestigen zich in de nabijheid van een stedelijke agglomeratie omdat hier veel werkgelegenheid is. Bedrijven kunnen hier weer van profiteren omdat ze de zoekkosten naar een geschikte werknemer laag kunnen houden. Dit noemt men het labor market pooling effect (Atzema, 2002). De bovengenoemde voordelen worden voornamelijk behaald door minimalisatie van de productiekosten. In de huidige tijd waarin niet de bedrijven maar de werknemers gezien worden als de overdragers van kennis is er een omgekeerde causaliteit zichtbaar (PBL, 2010). Door interactie tussen werknemers binnen een stedelijke agglomeratie kan kennisoverdracht plaatsvinden wat leidt tot innovatie en een verhoging van de productiviteit. Dit heeft ertoe geleid dat bedrijven zich gaan vestigen waar huishoudens graag willen wonen. Daarbij komt dat de stad is veranderd van een productiestad naar een consumptiestad. Het zwaartepunt is meer komen te liggen bij de beleving van de bewoners en gebruikers. In de consumer city theorie van Edward Glaeser (2000) worden specifieke stedelijke consumptiemogelijkheden genoemd als bepalende factor voor stedelijke attractiviteit. Het gaat bij de theorie van Glaeser niet om de klassieke productievoordelen maar om de consumptievoordelen voor huishoudens. Huishoudens zouden hun vestigingslocatie niet meer P a g i n a | 12

alleen laten bepalen door werk of loon maar ook door de aanwezigheid van bepaalde woonattracties. Voorbeelden daarvan zijn: een divers aanbod van cultuur, horeca, winkels en gespecialiseerde collectieve goederen (Glaeser, 2000). Deze consumptievoordelen zouden een bepalende factor zijn in de woonattractie van een gemeente. Het laatste schaalvoordeel dat hier zal worden benoemd is het thuismarkteffect. De omvang van de kritische massa genereert een schaalvoordeel wat het thuismarkteffect wordt genoemd. De omvang van de thuismarkt zou te vertalen zijn naar de omvang van de afzetmarkt. Met andere woorden hoe groter de thuismarkt des te groter de lokale afzetmarkt. Er wordt bij dit schaalvoordeel echter weinig rekening gehouden met de mobiliteit van mensen. Voor huishoudens zou het thuismarkteffect resulteren in een breder palet van functies (Marlet, 2009). 2.2.3 Beleveniseconomie De functie van de stad en het stadscentrum is in de loop der jaren sterk veranderd, dit hangt sterk samen met de heersende productiemethoden. In het fordistische tijdperk het 20e eeuwse consumptiemodel vernoemd naar Henry Ford - lag de focus voornamelijk op het product. Door verregaande automatisering en welvaartsstijging is de focus steeds meer op de consument komen te liggen. De functie van de stad is daarmee veranderd van een productiestad naar een consumptiestad. Producenten en aanbieders gingen zich steeds meer onderscheiden op basis van service en gebruiksgemak. Nu er ook op dit gebied een bepaalde basiskwaliteit is ontstaan moet men zich op een andere wijze, aansluitend op de vraag, kunnen onderscheiden. Consumenten zijn nu steeds meer op zoek naar emotie en belevingswaarde. Dit wordt ook wel de beleveniseconomie genoemd, binnen deze stroming gaat men ervan uit dat consumenten niet meer alleen op zoek zijn naar tastbare goederen maar ook naar belevenissen. In figuur 1 is een schematische weergave te zien van deze transitie in waarde.

P a g i n a | 13

Figuur 1: Transitie naar de belevenis economie, Pine & Gilmore

Een belevenis is meer dan alleen de primaire vervulling van een behoefte en moet een emotie teweeg brengen. Een goed voorbeeld, dat de werking van de beleveniseconomie illustreert is dat van een glas bier. De grondstoffen voor bier zijn heel goedkoop, in de supermarkt kost een blikje bier niet meer dan 0.50 cent. Wanneer je dit zelfde bier in een studentenkroeg zou bestellen betaal je 1.20, - . Als je dit op een terras zou bestellen betaal je 2.50, - maar wanneer je dit op een terras in Monaco zou drinken kost het je al gauw 6 euro. Je betaalt dus niet alleen voor het product maar ook voor de ambiance en belevenis.

Grondstof

Product

Service

Beleving

Belevenismodel Een belevenis bestaat uit meer dan alleen een product en komt tot stand in samenwerking met de gebruiker. Pine en Gilmore (2000) stellen in hun belevenismodel dat de gebruiker op verschillende manieren moet worden aangesproken door de belevenis en verleid tot participatie. Pine en Gilmore onderscheiden vier domeinen waarbinnen de belevenis zich kan ontwikkelen. Het model bestaat uit twee dimensies. De eerste dimensie heeft betrekking op het niveau van deelname. Bij een passieve deelname heeft de bezoeker geen directe invloed op de belevenis. Bij een actieve deelname heeft de bezoeker wel invloed op de belevenis.

P a g i n a | 14

De tweede dimensie heeft betrekking op de verhouding van de gebruiker tot de beleving. We spreken van absorptie wanneer de bezoeker de beleving van een afstand in zich opneemt. Bij onderdompeling gaat de rol van de bezoeker veel verder en maakt men zelf onderdeel uit van de totstandkoming van de belevenis. De combinatie van deze twee dimensies leidt tot de onderstaande vier domeinen van beleving.
Figuur 2: Belevenismodel (Pine & Gilmore, 2000)

Amusement wordt op een passieve wijze geabsorbeerd. De consument maakt in deze situatie niet een integraal onderdeel uit van de beleving. De bezoeker neemt vaak alleen zintuiglijk deel aan de belevenis. Voorbeelden van amusement zijn, concerten, theater e.d..

Bij een lerende belevenis absorbeert de bezoeker eveneens, net als in het voorgaande domein, een belevenis. Het verschil met het domein amusement is dat de gast nu zelf actief bij de belevenis betrokken is. Het gaat hier vaak om educatieve bezigheden zoals een clinic, een debat of een congres.

Wanneer we het hebben over een ontsnappingsbeleving dan gaat de gast volledig op in de activiteit. Dit gaat veel verder dan bij de voorgaande twee vormen van beleving. De bezoeker gaat tijdelijk helemaal op in de beleving en ontvlucht aan de realiteit. Spelactiviteiten zoals videogames, gokken, extreme sporten en grote sportevenementen vallen onder dit domein.

P a g i n a | 15

Tot slot is er de esthetische belevenis, ook in dit domein gaat de bezoeker tot op zekere hoogte, op in de belevenis. In dit geval neemt de bezoeker in tegenstelling tot het vorige domein een passieve rol aan. Dit zijn voornamelijk belevingen die sterk inspelen op het gevoel. Voorbeelden zijn het drinken van een biertje op een mooi terras of een tentoonstellingbezoek. (Pine & Gilmore, 2000)

2.2.4 Cumulatieve attractietheorie Producten en ervaringen zijn een verlenging geworden van het persoonlijk nagestreefde imago, deze worden ook wel egoboeiend genoemd. Met name producten uit de modesector of stijlgoederen als meubels en elektronische gadgets zijn ego-intensief. Consumenten vertonen bij de aanschaf van dit soort producten vergelijkend gedrag. Men probeert op deze wijze de beste kwaliteit tegen de laagste prijs te verkrijgen. Volgens Bolt (2003) wijst vergelijkend winkelen op recreatief winkelen (funshoppen). Detaillisten spelen in op deze tendens van vergelijkend winkelen, door zich in de nabijheid van andere ondernemers te vestigen. Het totaal van het aanbod is dan meer dan de som der delen, Nelson spreekt van een zogenaamde cumulatie van attractie. Vooral succesvolle trekkers hebben een aanzuigende werking op vergelijkbare aanbieders. Consumenten zijn geneigd verder te reizen naar gebieden waar er een optimale combinatie en concentratie van aanbod is. Volgens Nelson profiteren met name aanbieders met egoboeiende producten van een concentratie van functies en winkels. 2.2.5 Ruimtelijke interactietheorie De ruimtelijke interactietheorie van Reilly (1933) gaat verder in op het bestemmingskeuzegedrag van consumenten. Daarbij benadrukt hij dat er meer factoren dan fysieke afstand van invloed zijn op deze keuze. Consumenten zouden volgens deze theorie kiezen voor een aantrekkelijker stadscentrum, desnoods op grotere afstand. Een belangrijke factor is de afstand tot een grotere centrale plaats. Dit zou van bepalende invloed zijn op koopkrachtaf- en toevloeiing. Is een grote centrale plaats aanwezig in het omliggende gebied van een kleine centrale plaats dan is de kans groot dat koopkrachtbinding voor deze kleine plaats moeizaam is (Marlet, 2009). Consumenten verkiezen nu eenmaal een groter centrum boven een kleiner centrum, waardoor voor de laatste koopkrachtafvloeiing ontstaat. Ligt deze grote centrale plaats te ver weg dan zijn mensen eerder geneigd genoegen te nemen met het aanbod in de eigen plaats. Anders gezegd, een plaats die verder weg ligt van een grote centrale plaats heeft meer kans koopkracht aan de eigen plaats te binden. Is deze afstand relatief klein dan is er een omgekeerde causaliteit zichtbaar en verkiest men de grotere centrale plaats, de koopkrachtbinding aan het plaatselijke centrum is daar veel kleiner (Bolt, 2003). P a g i n a | 16

2.2.6 Consumentenmotieven De locatiekeuze van consumenten wordt benvloed door persoonsgebonden voorkeuren, daarnaast is volgens Evers (2005) het koopmotief van invloed. Volgens het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD, 2004) stellen consumenten per motief andere eisen aan een winkelgebied. Het is van belang de kenmerken van deze motieven te kennen omdat deze van invloed zijn op de bestemmingskeuze. Er zijn volgens het HBD drie motieven te onderscheiden namelijk runshoppen, funshoppen en doelgerichte aankoop. Bij runshoppen staat verkrijgbaarheid, gemak en bereikbaarheid voorop. De consument is doorgaans niet bereid lang te reizen voor dit type aankopen. Dit type winkelgedrag vindt frequent plaats en in de buurt van de woning. Dit winkelgedrag wordt ook wel getypeerd als boodschappen doen. Het gaat voornamelijk om de aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food artikelen (HDB, 2004). Het volgende consumentendoel is funshoppen. Het wordt ook wel recreatief winkelen genoemd en wordt voornamelijk bepaald door de omvang van het modische aanbod en de aanwezigheid van warenhuizen (bijvoorbeeld V&D, HEMA en de grote modeketens) (Jacobs, 2007). Funshoppen gebeurt op minder frequente basis dan runshoppen. Consumenten zijn daardoor vaker bereid te reizen voor dit type motief. De consumenten met als motief fun baseren hun bestemmingskeuze niet alleen op het aanbod van winkels maar ook op de verblijfskwaliteit van een gebied. Sfeer, uitstraling en leisure functies zijn hierbij belangrijke ondersteunende factoren (Evers, 2005). Tot slot is er het doelgerichte koopmotief. Het gaat hier vaak om weinig frequente grote aankopen bij een gespecialiseerde detaillist. Doelgerichte aankopen zijn enerzijds niet keuzegevoelig. Denk daarbij aan doe-het-zelf zaken of tuinartikelen. Anderzijds zijn er de duurdere artikelen zoals meubels, keukens en autos waar men wel gericht naar op zoek gaat. Belangrijk bij dit motief is de bereikbaarheid en zichtbaarheid van een vestiging. Deze doelgerichte aankopen gebeuren niet frequent en de consument heeft de voorkeur voor locaties waar een clustering van het aanbod aanwezig is zoals een Woonmall en woonboulevard (Jacobs, 2007).

P a g i n a | 17

Resum hoofdstuk 2 We kunnen concluderen dat trends in productiemethode en consumentengedrag van grote invloed zijn geweest op stadscentra in Nederland. Daarbij is door toenemende welvaart en mobiliteit het gedrag van consumenten diffuser geworden. De centrale plaatsen theorie die de ruimtelijke clustering van commercile functies op basis van reikwijdte en drempelwaarde benaderd is nog steeds van toepassing. Echter de hirarchie in het winkellandschap wordt niet meer primair tot stand gebracht door kwantitatief aanbod. De functie van een stadscentrum is in de loop der jaren sterk veranderd van een productiestad naar een consumptiestad. Gleaser (2001) stelt dat consumptievoordelen zoals divers aanbod van cultuur, horeca, winkels en gespecialiseerde collectieve goederen een woonattractie kunnen vormen voor een stad. De consumptiestad is onderdeel van de huidige beleveniseconomie waarbij naast het product en de service, de beleving en ervaring een onderscheidende waarde is. Winkelen is de afgelopen decennia gevolueerd tot een vorm van recreatie waar sfeer, belevenissen en leisure een belangrijke rol in vervullen. Deze vorm van winkelen wordt ook wel funshoppen genoemd. Niet alleen de aanwezigheid van functies is daarbij van belang maar ook de ruimtelijke situering. Wanneer functies in een hoge concentratie bij elkaar geclusterd zijn ontstaat er een cumulatie van attractie, wat aantrekkelijk is voor de bezoekers. Om te winkelen hoeft de consument de deur niet meer uit, wanneer men dit wel doet is het keuzepalet van bestemmingen groot. Het sec aanbieden van producten is daarom simpelweg niet meer genoeg om mensen aan te trekken. Dit heeft tot gevolg dat een stadscentrum over allemaal complementaire eigenschappen moet beschikken om attractief te zijn. In het volgende hoofdstuk wordt besproken welke eigenschappen dit zijn.

P a g i n a | 18

3.

Wat is attractiviteit?

De letterlijke betekenis van attractief wordt in Van Dale gedefinieerd als aanlokkelijk, bekoorlijk, aantrekkelijk, geschikt om zich toe aangetrokken te voelen. Dit is helder en omkaderd, maar wat betekent attractiviteit nu voor de ruimtelijke ordening in de praktijk? In dit hoofdstuk wordt een poging gedaan attractiviteit te concretiseren. Dit gebeurt aan de hand van een literatuuronderzoek en interviews met sleutelpersonen. Het uiteindelijke doel is factoren van attractiviteit te benoemen die men naar gelang zou kunnen benvloeden. Attractiviteit van stadscentra kan vanuit verschillende disciplines worden bezien. Het thema heeft verbinding met sociale geografie, economie en is sterk verbonden met vraagstukken uit de planologie. Om deze zoektocht in te perken benader ik het begrip op basis van vier modules die ook tijdens een gebiedsontwikkeling aan bod komen, namelijk: locatie en omgeving, functionaliteit, fysiek, commercieel. 3.1 Locatie en omgeving

Niet alleen de intrinsieke eigenschappen van een stadscentrum zijn van invloed op de attractiviteit, maar ook de context waarbinnen het centrum functioneert, is van belang. Wanneer een stad onderdeel uitmaakt van een grootstedelijke agglomeratie bereikt men eerder de benodigde drempelwaarde voor functies dan bij een relatief gesoleerde stad. Hoe minder een stadscentrum met het aangrenzende gebied is vervlochten des te meer het op eigen kracht moet functioneren (Urhahn en Bobic, 1996). Het functioneren van een stadscentrum wordt sterk benvloed door omliggende gebieden. Dit kan zowel een positieve als een negatieve uitwerking hebben. Wanneer een centrum een complementaire rol vervult kan de nabijheid van een ander gebied juist zorgen voor een cumulatie van attractie. Wanneer nabijgelegen gebieden weinig uniciteit kennen wordt de bestemmingskeuze van bezoekers vaak bepaald door de kwantiteit van het aanbod. Concurrerende gebieden kunnen zich ook binnen de eigen stad bevinden. Wanneer verschillende gebieden in een stad een complementaire rol vervullen zorgt dit voor een compleet en gevarieerd aanbod. Wanneer deze centra een overeenkomstige rol vervullen bestaat het gevaar dat de vraag dermate wordt gefragmenteerd dat de drempelwaarde voor functies moeilijk wordt behaald. Een belangrijke invloed op de koopkrachtbinding is de afstand tot een grote centrale plaats (Reilly, z.j.). Met andere woorden niet alleen het eigen attractieve vermogen is van invloed op de koopkrachtbinding maar ook de attractiviteit van de omliggende gebieden. Wanneer er een grote centrale plaats aanwezig is in de nabije omgeving, is de kans groot dat koopkrachtbinding voor P a g i n a | 19

een kleine centrale plaats moeilijk is (Marlet, 2009). Dit haakt aan op de theorie van Christaller waar op basis van grootte een hirarchie tussen plaatsen ontstaat. De ligging van een locatie is vaak bepalend voor de omvang van een centrale plaats, het functionele aanbod, de plaats binnen de hirarchie en als gevolg daarvan bepalend voor de attractiviteit. Verzorgingsgebied Inwoners en bezoekers zijn de drijvende kracht achter het succesvol functioneren van een stadscentrum. Een heterogene samenstelling van de bewoners en gebruikers is daarom belangrijk. Heterogeniteit van de bezoekers genereert een mix van verschillende behoeften, leefstijlen en ritmes. Volgens Jane Jacobs (1961) draagt deze diversiteit bij aan de levendigheid, creativiteit en sociale interactie binnen een stedelijke ruimte. Een gedifferentieerde samenstelling van doelgroepen is niet alleen belangrijk voor een stadscentrum, maar is hiervoor zelfs kenmerkend. Er ontstaat een wederkerige causaliteit, een attractief centrum trekt verschillende doelgroepen en juist door deze menging van doelgroepen ontstaat er een attractief en vitaal stadscentrum (Reijndorp, 2011).
Figuur 3: Wederkerigheid vraag en aanbod

Bron: eigen bewerking, 2011

Naast een heterogene bezoekerssamenstelling is de aanwezigheid van een kritische massa noodzakelijk voor een aantrekkelijk stadscentrum. Deze kritische massa zorgt niet alleen voor draagvlak maar ook voor ruimtelijke dynamiek. Een grote kritische massa betekent een grote potentile afzetmarkt. Dit leidt ertoe dat de drempelwaarde voor gespecialiseerde functies mogelijkerwijs makkelijker behaald wordt. De sociale en economische kenmerken van de bewoners spelen hierbij een belangrijke rol. P a g i n a | 20

De aanwezigheid van veel mensen zorgt volgens Jane Jacobs (1961) tevens voor sociale controle en een gevoel van veiligheid. Is de kritische massa te dun gespreid dan moet de functie, in dit geval het stadscentrum, volledig op eigen kracht functioneren en bezoekers van elders aantrekken. Externe bereikbaarheid Het is belangrijk voor de attractiviteit van een stadscentrum dat het goed bereikbaar is voor een groot publiek. Op basis van deze gedacht is de centrale plaatsentheorie van Christaller ontstaan. Aanbieders zouden zich volgens deze theorie willen vestigen op de meest centraal gelegen locatie, zodat zij een zo groot mogelijk verzorgingsgebied kunnen bereiken. Externe bereikbaarheid betreft de bereikbaarheid van het stadscentrum in zijn totaliteit. Het gaat hier dus om de mate waarin mensen maar ook goederen het stadscentrum kunnen bereiken. Denk hierbij aan autobereikbaarheid, bereikbaarheid met het openbaar vervoer maar ook aan fietstoegankelijkheid (Seip, 1999). Door de toegenomen mobiliteit is het bereik van de consumenten veel groter geworden. Maar tevens is er een tegenreactie ontstaan, veel grote centrale plaatsen hebben als gevolg daarvan te kampen met congestie. De bereikbaarheid in tijd neemt daardoor juist af ondanks de centraal gelegen locatie. Wanneer de bereikbaarheid slecht is vormt dit een barrire om een centrum te bezoeken (Marlet, 2009). Dit suggereert dat het tegenovergestelde ook waar is en dat goede bereikbaarheid een attractiewaarde vormt. 3.2 Functionaliteit

Het stadscentrum is het functionele hoofdcentrum van de stad. Functioneel aanbod is een belangrijke trekker voor bezoekers. De samenstelling van het functionele aanbod is daarmee een middel om de attractiviteit van een gebied te vergroten. Differentiatie van het functieaanbod De eerder genoemde heterogene samenstelling van de bewoners en gebruikers sluit bijna naadloos aan op de differentiatie van het aanbod. Ieder individu heeft immers zijn eigen behoefte en vraag. De samenstelling van het functieaanbod heeft dus een directe relatie met het aantrekken van bepaalde doelgroepen. Stadscentra hebben, in tegenstelling tot historische binnensteden, lange tijd een monofunctionele commercile functie gehad. De functionele samenstelling had meer weg van een uitvergroot winkelcentrum dan van een echt stadscentrum. Theater, musea, en andere culturele activiteiten zijn noodzakelijke functies die een centrum pas echt tot een stadscentrum maken (Reijndorp, 2011).

P a g i n a | 21

De verscheidenheid aan activiteiten in publieke en semipublieke ruimte genereert tevens sociale interactie, dit leidt mogelijk tot nieuwe economische initiatieven (Jacobs, 1961). Een gedifferentieerd aanbod van functies verleidt mensen het centrum voor verschillende doeleinden te gebruiken. Bijvoorbeeld, mensen die ergens wonen, maken anders gebruik van de openbare ruimte dan mensen die daar kantoor houden. De functionele structuur moet deze verschillende wijzen van gebruik kunnen faciliteren. Het aanbod van gespecialiseerde functies draagt bij aan de identiteit van een centrum. Naast grote attractiepunten zoals speciale winkels en culturele functies is het noodzakelijk dat er tal van kleine ondersteunende stedelijke functies zijn, zij vormen de context voor de grote attractiepunten (Marlet, 2009). In principe moeten losse functies samen een weefsel vormen dat een meerwaarde creert voor het centrum. Alleen dan kan er stedelijke dynamiek ontstaan. Naast commercile en culturele functies zijn er bijzondere stedelijke ruimtes belangrijk die kunnen dienen als landmark - als opvallend en typisch element - in de openbare ruimte. Het gaat om bijzondere landmarks zoals een park, monument, museum, populaire uitgaansgebieden en pleinen e.d. Deze attractiepunten hebben een directe uitstraling op het omliggende gebied en dragen sterk bij aan de identiteit van een centrum (Urhahn en Bobic, 1995). In relatief nieuwe gebieden zijn dit dus belangrijke elementen die kunnen bijdragen aan de identiteitsvorming. Functiemenging Diversiteit heeft niet alleen betrekking op de variatie in het aanbod maar ook op de ruimtelijke situering ervan. Functiemenging houdt feitelijk in dat er een mix is van verschillende gebruiksfuncties binnen een bepaald gebied. Een menging van goed verenigbare functies zoals wonen, kantoren, winkels, horeca en vrijetijdsvoorzieningen draagt bij aan de leefbaarheid, levendigheid en ruimtelijke dynamiek van een stad. Door een gemengde structuur bewegen mensen door het centrum op verschillende uren van de dag. Deze ruimtelijke dynamiek leidt volgens Jacobs tot more eyes on the street en vergroot daarmee de veiligheid. Tevens leidt het tot meer face to face contacten wat de attractiviteit van stadscentra vergroot (Coupland, 1997). Daarnaast zou functiemenging leiden tot een gespreide belasting van het infrastructuurnetwerk, minder autoverkeer, meer langzaam rijdend verkeer en minder autoafhankelijkheid (Grant, 2005).

P a g i n a | 22

Leisure Leisure is een containerbegrip voor alle activiteiten die met vrijetijdsbesteding te maken hebben. Veel herontwikkelingsbeleid is gestoeld op de gedachte dat retail en leisure elkaar kunnen versterken waardoor er functiesynergie optreedt (Dam, 2008). Leisure wordt bij

gebiedsontwikkeling gezien als drager van identiteit wat gebruikt kan worden om het imago van een gebied te verbeteren of te versterken. Leisure is onder te verdelen in vijf categorien: retail, horeca, amusement, cultuur en omgeving. Al deze vormen van leisure kennen dwarsverbanden en zorgen in de juiste combinatie voor functiesynergie. Vanuit stedenbouwkundig perspectief wordt het begrip synergie verbonden met het denken in netwerken (Peek, 2006). Het stadscentrum is een geheel van synergetische netwerken die zijn verbonden door processen van wederzijds gebruik. Synergie zou leiden tot een meerwaarde ontstaan vanuit de samenhang tussen verschillende gebruiken (Peek, 2006). Het creren van samenhang kan worden bewerkstelligd door het mengen van functies. Er is sprake van functiesynergie wanneer mensen voor verschillende functies naar een locatie worden getrokken. Deze vorm van synergie kan worden uitgedrukt in het aantal bezoekers per gebruik. Leisure elementen kunnen de aantrekkingskracht van een centrum vergroten, de verblijfsduur van bezoekers verlengen en de kans op een herhalingsbezoek doen toenemen.
Tabel 2: Leisure elementen Detailhandel Winkelaanbod Warenmarkt Winkel georinteerde horeca Amusementsvoorzieningen Live entertainment (straattheater, straatmuziek, modeshow) Bijzondere ambiance rond een bepaald thema (kerst, speciale feestweek) Kermis kinderparadijs mens en lichaam' verzorging (kapper, fitnesscentrum, kapsalon) sportvoorzieningen casino amusementshal spelvormen voor groepen multimedia & gaming Culturele voorzieningen Bioscoop Musea, tentoonstellingen Evenementen (muziekfestival Theater Bibliotheek Multiculturele elementen

Horeca caf's restaurants terrassen hotels uitgaansmogelijkheden

Omgevingselementen openbare ruimte, fysieke inrichting van het winkelgebied, vormgeving architectuur, onoverzichtelijke straten met verrassingselementen groenvoorzieningen water

Leisure-elementen winkelcentra (Clement en Gianotten, 1996)

P a g i n a | 23

3.3

Fysiek

De inrichting van de openbare ruimte bepaalt in sterke mate de belevingswaarde voor een gebruiker. Het gevoel dat mensen bij een locatie hebben is van grote invloed op de bestemmingskeuze. Wanneer de verblijfskwaliteit prettig is en goed aansluit op de verwachting van de gebruikers zal men langer en vaker in het gebied willen verblijven. Esthetische schoonheid heeft een belangrijke invloed op de belevingswaarde van gebruikers. Maar schoonheid is een subjectief oordeel, dat sterk afhangt van smaak en leefstijl. Wel worden historische artefacten in de literatuur vaak genoemd als elementen die bijdragen aan de esthetische schoonheid van een gebied. Mensen hechten waarde aan historische gebouwen omdat die appelleren aan een gevoel van authenticiteit. Architectuur en aanwezige artefacten zijn dus mede bepalend voor de aantrekkelijkheid en identiteit van een centrum. Daarnaast wordt esthetische schoonheid bepaald door het gebruik van kwalitatief hoogwaardige materialen, zowel in de bebouwing als in de openbare ruimte. Diversiteit aan bebouwing en sferen zorgt voor visuele prikkels en een aantrekkelijke uitstraling. Consequente variatie in stijl en design creert eenheid, identiteit en draagt bij aan de leesbaarheid van een gebied (Urhahn & Bobic, 1996). De samenhang die het gebied vertoont, maakt het de waarnemer mogelijk zich te orinteren in ruimte en tijd. Daarnaast is compactheid en een duidelijke scheiding tussen de individuele ruimte en collectieve ruimte van belang voor de leesbaarheid van een gebied. Mensen weten daardoor wat ze kunnen verwachten in de betreffende stedelijke context. Compactheid maakt het mogelijk om contrasten in de openbare ruimte aan te brengen en toch eenheid te bewaren. Contrasten tussen bebouwd en onbebouwd, dicht en open, groot en klein, hoog en laag, statisch en dynamisch zijn volgens Urhahn en Bobic de hoofdkarakteristieken voor stedelijke identiteit en expressie. Een compacte structuur moet ervoor zorgen dat de interne bereikbaarheid optimaal is. Stratenpatronen moeten uitnodigend zijn en geen barrire vormen tussen verschillende vormen van gebruik. De interne bereikbaarheid wordt bepaald door de beloopbaarheid van winkelroutes en de afstand tussen verschillende activiteiten in de stad. Zo zijn er winkels die niet aan de logische doorgaande route zijn gevestigd waardoor ze onvoldoende klandizie trekken. Consumenten bepalen hun keuze namelijk vaak op basis van een combinatie van winkels die in een bepaald gebied gevestigd zijn. Bij voorzieningen die meer opzichzelfstaand zijn zoals een bioscoop is de beloopbaarheid minder van belang omdat men gericht deze activiteit gaat ondernemen (Seip, 1999).

P a g i n a | 24

3.4 Imago

Commercieel

Marktprocessen komen tot stand door een interactie tussen de consument, het product en de locatie. Zodra deze drie elementen goed op elkaar zijn afgestemd is de waarde van een locatie en de potentie het grootst (Hagen, Lamme, 2007). Wanneer er sprake is van een slechte afstemming ontstaat er een discrepantie tussen vraag en aanbod. Wanneer een stadscentrum aantrekkelijk is, trekt het ook bezoekers van elders. Een noodzakelijke voorwaarde is dat mensen op de hoogte zijn van het bestaan van een centrum. Imago en identiteit spelen hierbij een belangrijke rol. De identiteit van een locatie wordt bepaald door uniciteit (enig in zijn soort), bijzonder en voorbehouden aan die bepaalde locatie. Dit kan bepaald worden door de stedenbouwkundige structuur, gedeelde historie, de bewoners, bijzondere functies, uitstraling, veiligheid e.d. (Hagen, Lamme, 2007). Daarnaast is het imago het beeld wat bij mensen leeft over een gebied, dit hoeft natuurlijk niet altijd in overeenstemming met de werkelijkheid te zijn. Mensen communiceren met hun omgeving zowel bewust als onbewust. Dit gebeurt door kleding, consumptiegoederen, egoboeiende producten, interesses, en de locatie waar je woont. Men communiceert op basis van deze elementen in feite de identiteit (Buhrs, 2008). Dit werkt voor een stadscentrum precies hetzelfde, niet alleen de openbare ruimte communiceert de identiteit maar ook de gebruikers. Zoals eerder al genoemd is de consument op zoek naar beleving. De concurrentiestrijd tussen winkelcentra wordt nauwelijks meer op productniveau gevoerd. Het product en de prijs zijn nog steeds heel belangrijk maar vormen niet langer meer het primaire motief bij de bestemmingskeuze. Het zwaartepunt bij de bestemmingskeuze van consumenten is verschoven van functionele waarden naar psychosociale waarden. Het is daarom van belang dat het imago van een gebied in overeenstemming is met de werkelijkheid en aansluit op de wensen van de consument. Als dit het geval is dan willen mensen het centrum bezoeken en zijn zij eerder geneigd tot een herhaalbezoek.

P a g i n a | 25

Resum hoofdstuk 3 De zoektocht naar een definitie voor attractiviteit heeft bewezen een zeer complexe te zijn. Wel is duidelijk geworden dat attractiviteit wordt bepaald door een interactie tussen de bebouwde omgeving, functies en gebruikers. Op basis van vier elementen - locatie en omgeving, functionaliteit, fysiek, commercieel - kunnen een aantal conclusies worden getrokken. Duidelijk is dat de locatie van een centrum van grote invloed is op het economisch functioneren. Dit heeft te maken met de omvang van de afzetmarkt in het omliggende woongebied maar ook met de aanwezigheid van concurrerende gebieden in de omgeving. Er is zoals Christaller in zijn theorie naar voren brengt, tevens een relatie tussen de ligging van een gebied en de omvang van de centrale plaats. Daardoor lijkt er een vicieuze cirkel te ontstaan. Waar veel mensen wonen is het aanbod van functies groot, omdat het aanbod groot is ontstaat er een cumulatie van attractie en de vraag stijgt, omdat de vraag stijgt, wordt het marktpotentieel groter en komen er meer aanbieders. Ook bereikbaarheid speelt hierin een belangrijke rol, aangezien slechte bereikbaarheid een drempel vormt om een centrum te bezoeken. Daarnaast is duidelijk geworden dat gebruikers direct en indirect een belangrijke stempel drukken op de attractiviteit van een gebied. De aanwezigheid van een grote kritische massa zorgt voor levendigheid, draagvlak en is misschien wel een opzichzelfstaande aantrekkingskracht. Daarbij is een gedifferentieerde bezoekerssamenstelling noodzakelijk, verschillende leefstijlen en ritmes leiden immers tot een gevarieerde vraag. De functionaliteit, de aanwezigheid van verscheidene functies, is van groot belang voor de attractiviteit, immers mensen komen pas ergens naar toe als zij daar iets vinden waar ze behoefte aan hebben. Differentiatie in het functionele aanbod is daarom van grote invloed op de attractiviteit van een centrum. Niet alleen functionele differentiatie maar ook een menging van deze verschillende soorten van gebruik verhoogt de attractiviteit. Functiemenging zorgt voor gespreid gebruik over de dag en ruimtelijke dynamiek binnen een stadscentrum. Winkelcentra in groeikernen hebben lange tijd een commercile monofunctionele rol vervuld. Met de komst van het internet is de rol van het stadscentrum als marktplaats minder helder geworden. Mensen gaan naar een centrum om zich te vermaken en te recreren. Dit houdt in dat er ook ondersteunende leisure activiteiten aanwezig moeten zijn. Wanneer leisure en retail in de juiste verhouding geconcentreerd is kan er functiesynergie ontstaan. Synergie zou leiden tot een meerwaarde ontstaan uit de samenhang tussen verschillende gebruiken. Een lange en frequente verblijfsduur duiden erop dat een gebied fysiek attractief is. Verblijfskwaliteit is daarom een belangrijk aspect van attractiviteit. Mensen zouden langer in een P a g i n a | 26

centrum moeten willen verblijven dan alleen voor een doelgerichte aankoop. Verblijfskwaliteit is net zoals bij een aantal andere factoren van attractiviteit, subjectief. Maar dit betekent niet dat er geen standaard kwaliteit gerealiseerd kan worden. Esthetische schoonheid, sfeer en uitstraling zijn hierbij van grote invloed. Een compacte opzet van het centrum zou bijdragen aan de leesbaarheid van het gebied. Tevens is het door deze compactheid mogelijk om contrasten in de openbare ruimte aan te brengen en toch eenheid te bewaren. Daarnaast is een compacte structuur bevorderlijke voor de interne bereikbaarheid van een centrum, oftewel alles is te voet te bereiken. Commercieel: marktprocessen komen tot stand door een interactie tussen de consument, het product en de locatie. Daarbij is hetgeen wat je als stadscentrum communiceert oftewel je imago van invloed op de attractiviteit. Immers speelt het beeld wat men heeft van een locatie een belangrijke rol in de bestemmingskeuze. In dit hoofdstuk is een aanzet gedaan om de factoren die attractiviteit benvloeden te benoemen. Op basis van de literatuur is de volgende stelling over attractiviteit tot stand gekomen. Een attractief stadscentrum heeft een aantrekkelijk verblijfsklimaat voor verschillende doelgroepen, is dynamisch, maakt verschillende vormen van gebruik en beleving mogelijk en beschikt over een optimale samenstelling van commercieel winkelaanbod en ondersteunende leisure. De conclusies getrokken uit de literatuur over de factoren die attractiviteit bepalen zijn terug te vinden in figuur 4.

P a g i n a | 27

Figuur 4: Factoren die attractiviteit bepalen

Verschillende bronnen en eigen bewerking 2011

P a g i n a | 28

4.

Casestudie stadshart Lelystad

Zoals in het vorige hoofdstuk duidelijk is geworden, wordt het functioneren van een stadscentrum benvloed door een combinatie van verschillende factoren. Deze factoren zijn te herleiden naar de fysieke omgeving, de functionele structuur maar ook naar de wensen en leefstijlen van de gebruikers. Attractiviteit is daardoor niet zozeer een staat van zijn, maar een dynamisch proces. In dit hoofdstuk wordt de theorie over attractiviteit verbonden aan de praktijk middels een casestudie van het stadshart Lelystad. Omdat attractiviteit door veel factoren wordt benvloedt is het van belang het stadscentrum te bezien in de context waarbinnen het functioneert. Om deze reden wordt er in de volgende paragraaf een korte inleiding gegeven over het ontstaan van Lelystad en het functioneren van het stadshart. De daaropvolgende paragrafen beslaan de uitkomsten van een respondentenonderzoek onder bezoekers van het stadshart. Dit respondentenonderzoek dient een tweeledig doel. Ten eerste dient het als aanvulling op de bestaande literatuur over attractiviteit. Ten tweede moet het inzicht verwerven in hoe attractief het stadshart op dit moment is.

4.1

Context

Onder invloed van de tweede demografische transitie verandert de huishoudensamenstelling in Nederland van gemiddeld grote gezinnen, naar kleine huishoudens. Dit in combinatie met de daaraan voorafgaande babyboom zorgt voor een explosieve vraag naar woonruimte. In de grote steden ontstond er daardoor hoge woningnood. Een parallel proces was dat de welvaart en mobiliteit in deze periode enorm toenam, wat leidde tot een verandering in de woningvraag (Terhorst & van de Ven, 2003). De vervuilde stad was in diskrediet geraakt en men had behoefte aan een ruim opgezet woonmilieu, dat gekenmerkt werd door ruimte, kleinschaligheid, veiligheid, sociale homogeniteit e.d. Het woonmilieu in de grote steden voldeed niet meer aan de vraag waardoor er een exodus van gezinnen op gang kwam (Dieleman & Musterd, 1991). Het Rijk wilde de voortschrijdende suburbanisatie kanaliseren door op grote schaal groeikernen buiten de traditionele steden aan te wijzen. De uitgangspunten van dit beleid waren vervat in de Eerste Nota Ruimtelijke Ordening (1960) en de Tweede Nota Ruimtelijke Ordening (1966). Deze zogenaamde groeikernen bevonden zich in een straal van 10 tot 30 kilometer rond de grote steden. Voor lange tijd waren deze groeikernen op het gebied van werk, onderwijs en voorzieningen afhankelijk van de traditionele moedersteden (Debets, 2007). Lelystad is een van deze groeikernen.

P a g i n a | 29

Lelystad In 1948 werd de huidige locatie van Lelystad vastgesteld, de locatie zou bij uitstek geschikt zijn om als verzorgingskern te dienen voor het hele IJsselmeer polder gebied. Lelystad zou daarbij moeten functioneren als het bestuurlijke centrum van dit gebied. De initile omvang zou 25.000 tot 30.000 bewoners moeten kunnen faciliteren. De taakstelling van Lelystad werd in de jaren die volgde uitgebreid tot een minimale omvang doelstelling van 100.000 inwoners. Cornelis van Eesteren kreeg in 1959 de opdracht een stedenbouwkundig plan voor Lelystad te ontwikkelen. Hij ontwierp een functionele stad die ruimte bood aan 100.000 inwoners, met de daarbij behorende infrastructuur. Het plan van, Van Eesteren werd afgekeurd maar is wel van belangrijke invloed geweest op het structuurschema voor de ontwikkeling (1969). De ambitie voor Lelystad was om een minimaal inwoner aantal van 80.000 te behalen en snel te groeien naar een inwoneraantal van 100 tot 120 duizend. Deze omvang werd echter nooit behaald. De geplande Markerwaard werd nooit aangelegd en Lelystad bleef een stad zonder achterland. Lelystad ligt hierdoor erg gesoleerd en in een straal van 15 kilometer is er geen andere kern in de buurt. Daarmee maakt de stad geen direct onderdeel uit van een stedelijk netwerk en de verwachte groei bleef uit. De snelle opkomst van Almere, dat veel gunstiger gelegen is, deed de groei van Lelystad verder stagneren. Een groot aanbod van sociale huurwoningen in combinatie met een weinig aantrekkelijk woonmilieu zorgde uiteindelijk voor een homogene bevolkingssamenstelling van minder draagkrachtigen en een zwakke lokale economie. Het ontbreken van afdoende externe bereikbaarheid en de economische crisis van de jaren 80 brachten Lelystad in een neerwaartse spiraal. De gemeente Lelystad stond vanwege een structureel slechte financile situatie lange tijd onder curatele bij het Rijk. Vanaf het einde van de jaren 80 werd er een duidelijk herstel beleid ingezet, specifiek gericht op de ruimtelijke structuur en het aantrekken van meer arbeidsplaatsen. De resultaten van dit beleid werden langzaam zichtbaar en er was sprake van meer werkgelegenheid en een gestage bevolkingsgroei. Vanaf 1997 staat de stad financieel op eigen benen en heeft het de financile curatele - de artikel 12 status - van zich afgeschud (Gemeente Lelystad, 2005). Door de verschuivingen in het beleid op rijksniveau, van gebundelde deconcentratie naar bundeling van verstedelijking in stedelijke netwerken, werden gemeenten geacht meer zelfstandig te functioneren. Lelystad moest beleid voeren zodat op basis van intrinsieke factoren groei kon worden gegenereerd. In 1996 is daartoe het Masterplan Versnelde Groei opgesteld, hierin was een opgave beschreven om binnen een periode van 10 jaar te groeien naar een stad

P a g i n a | 30

met 80.000 inwoners en 34.00 arbeidsplaatsen. Om dit te kunnen bereiken werden een aantal kwalitatieve opgaven gesteld (Gemeente Lelystad, 2005). Het Masterplan Versnelde Groei zette op de eerste plaats sterk in op het aanbieden van een aantrekkelijk woonmilieu. Daarnaast werd er tevens een actief marketing en promotie beleid gevoerd om Lelystad als woon-werk stad te herpositioneren. Om dit te bereiken werden vijf pijlers benoemd die de autonome groei van de stad zouden moeten ondersteunen namelijk: Een marktgericht woningbeleid; Uitbreiding van de werkgelegenheid (intensiveren van de inspanningen om meer arbeidsplaatsen te creren); Een attractiever stadscentrum; Een versnelde ontwikkeling van de Lelystadse kuststrook; Verbetering van het Lelystadse imago.
Bron: Gemeente Lelystad, 2005

Bevolking De huidige thuismarkt van Lelystad bestaat uit ca. 73.800 inwoners, naar schatting zal deze omvang in 2020 gestegen zijn tot 82.300. Het inkomensniveau van Lelystad is 11.900 per hoofd van de bevolking tegen een landelijk gemiddelde van 12.700 (Gemeente Lelystad, 2010). Dit zou mogelijk een manifestatie kunnen zijn van de start van Lelystad met een zwakke sociaaleconomische bevolkingssamenstelling. Stadshart In 2001 is er een masterplan opgesteld om de attractiviteit van het stadshart te vergroten. Tijdens de ontwikkeling van het masterplan had het stadscentrum te kampen met een onderontwikkelde economische structuur en kende het onvoldoende sfeer, kwaliteit en uitstraling. Het doel van het masterplan was om het stadshart zo te verbeteren dat het als vliegwiel kon dienen voor de verdere ontwikkeling van Lelystad. De hoofdpijlers van het Masterplan: Het versterken van de functionele, ruimtelijke en economische structuur Het verbeteren van kwaliteit, sfeer, uitstraling en imago van het totale stadshart. Los van de kwaliteitsslag die men wil maken betekent dit ook een kwantitatieve toevoeging van m2 winkelvloer oppervlakte.

P a g i n a | 31

Tabel 3: Winkelvloeroppervlakte toevoeging Stadshart Huidig NietTotaal dagelijks 7.554 19.057 26.611 reeds 500 m wvo gerealiseerd in het Stadshart reeds ca. 10.500 m wvo gerealiseerd in het Stadshart Dagelijks 2020 Nietdagelijks 37.500**

Dagelijks 9.750*

Totaal 45.250

* **

(Bron: gemeente Lelystad, 2010)

Naast de geplande uitbreiding van wvo bestaat het programma ook uit het toevoegen van vierkante meters met een andere bestemming. In tabel 4 zijn per functie de geplande toevoeging weergegeven.
Tabel 4: Programma masterplan 2001 Programma soc. cult.voorz. dienstverlening kantoren leisure horeca parkeren woningen app woningen ggb Aantallen + 10.500 m2 + 1.350 m2 + 37.850 m2 + 6.700 m2 + 2.000 m2 1.060 + 1.720 = + 660 st + 590 st + 160 st gerealiseerd te realiseren t/m 2009 t/m 2017 100% 0% 30% 70% 30% 70% 5% 95% 5% 95% 50% 50% 20% 80% 0% 100% Bron: Gemeente Lelystad, 2001

Inmiddels zijn we ruim 10 jaar verder en is nog maar 30 % van de gestelde opgaven uit het masterplan gerealiseerd. De vraag gevolgd door het voorzieningenniveau komt maar moeilijk opgang, het stadscentrum functioneert daardoor nog onvoldoende, naar de ambities van de gemeente. Uit passantentellingen komt naar voren dat er de afgelopen jaren een tendens van afvloeiende koopkracht zichtbaar is.
Tabel 5: Passanten in het stadshart verschillende jaren Passantentellingen aantal bezoekers telweek aantal verkooppunten aantal m2 detailhandel gemiddelde penetratie weekbezoekers per 1000 m2 2011 86.000 180 43.000 41% 2.000 2009 96.800 170 41.000 42% 2.400 2007 89.400 140 29.000 33% 3.100 2004 121.000 140 29.000 36% 4.200 2002 127.600 269 31.454 30% 4.100

Bron: Locatus, verschillende jaren

Ondanks een toevoeging van winkelvloeroppervlakte (wvo) worden er in 2011, 41.600 minder bezoekers geteld dan in 2002. De gemiddelde penetratie van het winkelcentrum is wel toegenomen. Dit zou kunnen betekenen dat de herontwikkeling zoals tot nu toe uitgevoerd mensen verleidt zich door het centrum te bewegen. Een andere opvallende constatering is dat in P a g i n a | 32

tegenstelling tot de groei in wvo het aantal verkooppunten in 2011 ten opzichte van 2002 met 89 is gedaald. Dit duidt op een schaalvergroting waarbij kleinere detailhandel plaats maakt voor de grote ketens. Lagere passantentellingen worden manifester zichtbaar in leegstaande verkooppunten. Deze tendens is niet alleen voorbehouden aan het stadshart, in veel andere winkelcentra is er sprake van een toenemende leegstand. In het stadshart staat 12,1 % van de verkooppunten leeg, dit is 11,3 % van de totale wvo (Gemeente Lelystad, 2010). Wanneer men deze percentages vergelijkt met andere steden met een vergelijkbare bevolkingsomvang zijn de percentages daar lager, namelijk 9,8 leegstaande verkooppunten en 8,8 % leegstand wvo (Gemeente Lelystad, 2010).

P a g i n a | 33

Detailhandelstructuur in Lelystad Lelystad beschikt over een aantal winkellocaties met een totale winkeloppervlakte van ca. 104.000 m2. Waarvan ca. 23.700 m2 (dagelijkse sector) en 79.000m2 (niet-dagelijkse sector). Het stadshart vormt het hoofdwinkelcentrum (Gemeente Lelystad, 2010). Het verzorgingsgebied van het stadshart is voornamelijk op stedelijk niveau. Daarnaast kent Lelystad nog het stedelijk centrum Lelycentre en enkele buurtwinkelcentra. Lelystad beschikt tevens over het Fashion Outlet Centre, Batavia stad. Dit is een van de populairste recreatieve winkellocaties van Nederland en trok in 2009 dan ook 2.1 miljoen bezoekers. Een belangrijke onderscheidende waarde is dat het outlet centrum maar twee dagen per jaar gesloten is. Batavia stad beschikt over meer dan 100 winkels waar meer dan 250 grote modemerken worden aangeboden. Afgezien van dit Fashion outlet Centre heeft Lelystad een beperkte regionale verzorgingsfunctie. Deze beperkte functie is deels te verklaren door de gesoleerde ligging van Lelystad ten opzichte van andere steden.
Tabel 6: Hirarchie detailhandelstructuur Lelystad Type Winkelgebied Hoofdwinkelcentrum Stedelijk centrum Buurtwinkelcentrum Buurtwinkelcentrum Winkelcentrum Stadshart Lelycentre Tjalk Botter Kempenaar Voorhof Voorstraat Boswijk Jol Lelystad-Haven Batavia Stad Palazzo o.a. Gildenhof, Schoepenweg, Ketelmeerstraat, Groene Velden Koopmotief Recreatief winkelen en boodschappen doen Boodschappen doen en recreatief winkelen Boodschappen doen en laagfrequente aankopen Boodschappen doen Verzorgingsgebied Stedelijk Stedelijk Zuid en delen in Noordelijk Lelystad Directe omgeving met beperkte binding omliggende buurten Directe omgeving

Buurtsteunpunt

Boodschappen doen

Thematisch winkelgebied Grootschalige concentratie Overig aanbod/verspreide bewinkeling

Recreatief winkelen Laagfrequente aankopen Laagfrequente aankopen

Regionaal Stedelijk Stedelijk

Bron: Gemeente Lelystad, 2010

P a g i n a | 34

Afbeelding 2: Winkellocaties in Lelystad

Bron: Gemeente Lelystad, 2010

P a g i n a | 35

4.2

Respondentenonderzoek

De kenmerken voor attractiviteit, die in het vorige hoofdstuk aan bod zijn gekomen, zijn middels een enqute voorgelegd aan bezoekers van het stadshart. De uitkomsten van dit respondentenonderzoek worden hier gepresenteerd. De enqute bestaat uit twee onderdelen. Het eerste deel gaat in op hoe de respondenten het stadshart gebruiken. Het tweede deel gaat verder in op de factoren van attractiviteit en of deze de bestemmingskeuze benvloeden. Vervolgens wordt er dieper ingegaan op hoe de respondenten deze factoren beoordelen in het stadshart Lelystad. Methode Om de uitkomsten van het onderzoek te kunnen generaliseren is het van belang de steekproef op een juiste manier uit te voeren. Omdat de omvang van de populatie van gebruikers onbekend is, wordt er een maximum omvang van 20.000 bezoekers gerekend. In een ideale situatie is het betrouwbaarheidspercentage van de steekproef 95% en de steekproefmarge 5%, de steekproef zou bij deze waarden een omvang van 377 enqutes moeten hebben. Gezien het beperkte tijdsbestek en vanwege het feit dat de enqutes handmatig worden afgenomen is er gekozen voor een ruimere steekproefmarge. De gebruikte steekproefmarge is 7% met een betrouwbaarheidspercentage van 90%. Volgens deze berekening moeten er rond de 140 enqutes worden uitgevoerd. Voor dit onderzoek zijn 150 respondenten genquteerd. Op verschillende tijdstippen, over een periode van ruim drie weken, zijn bezoekers van het stadshart gevraagd deel te nemen aan het onderzoek. Het respondentenonderzoek bestaat uit een enqute met 14 vragen waarbij men moet kiezen uit verschillende opties of waardering moet toekennen aan geselecteerde factoren. De selectie van kenmerken waarop men is bevraagd is tot stand gekomen door het in het voorgaande hoofdstuk gexerceerde literatuuronderzoek. 4.3 Respondenten in het stadshart

Van de ondervraagden was 63 % vrouw en 37 % man. De leeftijdsverdeling tussen de respondenten is redelijk gelijkmatig, alleen de groep tot en met 19 jaar en de groep 45-49 vertonen een kleine oververtegenwoordiging (zie bijlage voor exacte percentages). Het feit dar er meer vrouwen dan mannen aan het onderzoek meededen kan te maken kan hebben met de bereidbaarheid om te participeren aan het onderzoek. De indruk tijdens het veldwerk was echter dat er ook meer vrouwen in het centrum aanwezig waren.

P a g i n a | 36

Uit een analyse van de postcodegegevens van de respondenten komt naar voren dat de respondenten voor 94,7 % uit Lelystad afkomstig zijn. Dit bevestigt dat het stadshart geen bovenregionale verzorgingsfunctie heeft en dat het verzorgingsgebied zich beperkt tot de nabije omgeving. Motief voor bezoek aan het stadshart Het motief van gebruikers is van invloed op de bestemmingskeuze, immers ieder motief stelt andere eisen aan een winkel-, recreatiegebied. We kennen de motieven boodschappen doen, recreatief winkelen (funshoppen) en doelgerichte aankopen doen. 39% Van de respondenten noemt een doelgerichte aankoop het belangrijkste motief om het stadshart te bezoeken. Van de 150 respondenten geeft 20% aan in het stadshart te zijn om te winkelen. 24,7% Van de respondenten geeft aan in het stadshart te zijn om boodschappen te doen en 16% geeft aan dat hun belangrijkste motief recreatie is. Hierbij moet als kanttekening worden geplaatst dat respondenten bibliotheekbezoek ook onder recreatie indeelden.
Diagram 1: Belangrijkste motief voor bezoek aan het stadshart 50 % 40 % 30 % 20 % 20 % 10 % 0% doelgerichte aankoop winkelen boodschappen doen recreatie 16 % 39,3 %

24,7 %

Reden dat men kiest voor het stadshart De respondenten mochten twee redenen aangeven die voor hun doorslaggevend zijn geweest voor de bestemmingskeuze. Met andere woorden, waarom hebben zij gekozen voor het stadshart. Er lijkt een samenhang te zijn tussen de bereikbaarheid en de ruimteilijke nabijheid van het stadscentrum. Deze twee redenen worden het meest genoemd en vaak in combinatie met elkaar, zie diagram 2.

P a g i n a | 37

Diagram 2: Belangrijkste reden dat men kiest voor het stadshart

Dichtbij huis Andere vrijetijdsvoorzieningen Aanbod van horecavoorzieningen Aanbod merken Parkeervoorzieningen Bereikbaarheid Sfeer Diversiteit van het aanbod 0% 3,7 % 7% 10 % 20 % 1,6 % 2,4 % 0,7 % 23,4 % 8,4 %

29,4 %

30 %

40 %

Frequentie bezoek aan het stadshart De respondenten die aangeven vrijwel dagelijks het stadscentrum te bezoeken doen hier ook hun dagelijkse boodschappen. Een kanttekening die hierbij geplaatst moet worden is dat een aantal van de respondenten woonachtig is in het stadshart waardoor zij zich daar dagelijks bevinden. De respondenten die 1 keer per week of minder naar het stadshart komen hebben vaak een doelgericht motief.
Diagram 3: Bezoek frequentie 50% 40% 30% 20% 10% 0% Vrijwel 2 tot 3 1 keer per 2 tot 3 1 keer per Minder dagelijks keer per week keer per maand dan 1 keer week maand per maand 14% 10% 3,3% 4,7% 24% 44%

P a g i n a | 38

Verblijfsduur in het stadshart Gemiddeld blijven de respondenten 67 minuten in het stadshart. De marge is echter heel groot, waarbij 15 minuten het minimum is en 360 minuten het maximum. Er moet rekening mee gehouden worden dat de respondenten verschillende motieven voor hun bezoek hadden. Vervoersmiddel Omdat de respondenten voornamelijk afkomstig zijn uit de buurt, is het aannemelijk dat dit van invloed is op het gebruikte vervoersmiddel. Een manifestatie hiervan is het percentage van respondenten (54%) dat met de fiets naar het centrum is gekomen. Aangezien de afstanden relatief kort zijn en de infrastructuur fietsvriendelijk is dit een populair vervoersmiddel. 9% Van de respondenten woont op een dermate korte afstand van het centrum dat zij dit te voet kunnen bereiken. Iets minder dan een kwart van de bezoekers is met de auto. De reden die men voor autogebruik aanvoert is dat deze snel is en handig voor het vervoeren van boodschappen en aankopen. 13% Van de respondenten is met het openbaar vervoer, waarvan 6 % met de trein.
Diagram 4: Gebruikt vervoersmiddel 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% lopend fiets trein bus auto/motor 9,3 % 6% 7,3 % 23,3 % 54 %

Bezoek aan andere winkelgebieden Van de ondervraagden geeft 100 % aan in het afgelopen half jaar wel eens een van de onderstaande winkelgebieden te hebben bezocht. Daarvoor worden verschillende redenen gegeven. Lelycentre heeft bijvoorbeeld gratis parkeren waardoor mensen er voor kiezen om hier even snel een boodschap te doen of een doelgerichte aankoop. De onderstaande percentages zijn een bevestiging van de vooronderstelling dat het stadshart kampt met afvloeiende koopkracht.

P a g i n a | 39

Tabel 7: Frequentie bezoek andere winkelgebieden Lelycentre Nooit Soms Regelmatig Vaak 9,3 49,3 26 15,3 Batavia stad 18 52,7 22 7,3 Almere 24,7 52,7 16 6,7 Amsterdam 24 51,3 15,3 9,3 Dronten 58,7 31,3 8,7 1,3

Reden om te kiezen voor een ander gebied De belangrijkste reden die de respondenten aanvoeren om te kiezen voor een andere bestemming is de sfeer , (ruim 33 %). Daarnaast wordt differentiatie in het aanbod door 27,5 % van de respondenten genoemd als belangrijkste reden, ook het aantal winkels speelt een belangrijke rol (17,3%).
Diagram 5: Belangrijkste reden om te kiezen voor een andere bestemming dichtbij huis bereikbaarheid sfeer variatie in het assortiment prijsniveau winkels kwaliteit winkels aantal winkels 0% 10% 5,3% 9,3% 17,3% 20% 30% 40% 27,5% 2,7% 4% 33,3%

P a g i n a | 40

4.4

Respondenten over factoren van attractiviteit

De themas die zijn voortgekomen uit het literatuuronderzoek zijn voor de enqute vertaald naar kenmerken waaraan respondenten een waarde kunnen toekennen. Dit heeft geleidt tot een elftal factoren die attractiviteit benvloeden namelijk; afstand, autobereikbaarheid,

parkeergelegenheid, hoeveelheid winkels, gedifferentieerd winkelaanbod, horeca-aanbod, aanwezigheid van andere vrijetijdsvoorzieningen, looproutes door het centrum, uitstraling, sfeer en historische artefacten. Per kenmerk wordt gekeken in hoeverre dit de winkel-, recreatiekeuze van de respondenten benvloedt. Met andere woorden: zijn deze elementen van invloed op de attractiviteit van een gebied? Vervolgens wordt de respondenten gevraagd hoe ze dit kenmerk beoordelen in het stadshart.
Tabel 8: Enqute resultaten

Mate van invloed op bestemmingskeuze Afstand Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Autobereikbaarheid Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Parkeergelegenheid Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Hoeveelheid winkels Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk

Beoordeling stadshart

12,7% 15,3% 25,3% 24,0% 22,7% 21,3% 21,3% 18,0% 16,7% 22,7% 24,0% 17,3% 18,7% 18,7% 21,3% 2,0% 6,0% 23,3% 31,3% 37,3%

Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed

2,7% 4,7% 18,7% 28% 46% 6% 18% 22,7% 32% 21,3% 10,7% 12,7% 20% 35,3% 21,3% 2% 17,3% 38% 30,7% 12%

\ P a g i n a | 41

Gedifferentieerd winkelaanbod Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Horeca aanbod Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Overige vrijetijdsvoorzieningen Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Looproutes Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Uitstraling Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Sfeer Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk Historische artefacten Niet Neutraal Enige mate Sterk Heel sterk

3,3% 4,0% 14,0% 39,3% 39,3% 23,3% 20,0% 25,3% 20,7% 10,7% 18,7% 30,7% 30,0% 14,0% 6,7%

Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed Missing Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed Heel slecht Slecht Matig Voldoende Goed

7,3 % 22,7 % 34% 28,7% 7,3 % 16% 45,3% 26% 11,3% 1,3% 21,3% 40,7% 26% 7,3% 4% 0,7% 4% 19,3% 27,3% 36,7% 12,7% 8% 28% 46% 14,7% 3,3% 11,3% 28,7% 40% 15,3% 4,7%

5,3% 16,0% 24,7% 32,0% 22,0% 2,7% 10,0% 28,7% 36,7% 22,0% 1,3% 8,7% 20,7% 41,3% 28,0% 30,0% 24,0% 20,0% 16,0% 10,0%

P a g i n a | 42

4.4.1 Interpretatie van de uitkomsten Ruimtelijke nabijheid Aan de respondenten is gevraagd in hoeverre zij hun bestemmingskeuze laten benvloeden door de afstand van de woonlocatie tot aan de winkelbestemming. Ruim 22 % van de ondervraagden geeft aan, dat de bestemmingskeuze heel sterk wordt benvloed door ruimtelijke nabijheid. 24% Van de respondenten geeft aan sterk te worden benvloed door ruimtelijke nabijheid en 25,3% in enige mate. De ruime meerderheid van de respondenten ervaart de afstand van de woonlocatie tot aan het stadshart, als dichtbij tot heel dichtbij. Dit is in overeenstemming met het feit dat de respondenten nagenoeg allemaal uit Lelystad afkomstig zijn. We kunnen concluderen dat de bestemmingskeuze van de respondenten wordt benvloed door ruimtelijke nabijheid. In hoeverre mensen hun bestemmingskeuze laten benvloeden door ruimtelijke nabijheid heeft te maken met het doel dat men heeft. Mensen met het doel recreatief winkelen, zijn eerder bereidt te reizen voor een bestemming dan mensen met het doel boodschappen doen. Ruimtelijke nabijheid is niet te benvloeden maar deze uitkomst benadrukt wel het belang van de thuismarkt. Autobereikbaarheid Voor het goed functioneren van een stadscentrum is een goede autobereikbaarheid noodzakelijk. Consumenten en ondernemers moeten immers gemakkelijk goederen van en naar het stadscentrum kunnen vervoeren. De eerder genoemde ruimtelijke nabijheid bepaalt niet per definitie de snelheid in tijd waarmee je een gebied kunt bereiken. De auto kan, afhankelijk van de ontsluiting van een gebied, de reistijd van de woonlocatie tot het stadscentrum verkorten. Tevens kan door de mogelijkheid tot autogebruik de drempel om naar een bestemming toe te gaan worden verlaagd. Er werd aan de respondenten gevraagd in hoeverre autobereikbaarheid daadwerkelijk van invloed is op de bestemmingskeuze. Met respectievelijk 16,7% en 22,7% van de respondenten die aangeeft sterk en heel sterk door autobereikbaarheid te worden benvloed, kan geconcludeerd worden dat autobereikbaarheid als belangrijk wordt ervaren. Echter er is geen sprake van een oververtegenwoordiging van een bepaald antwoord. We zouden op basis van deze gegevens de voorzichtige conclusie kunnen trekken dat bereikbaarheid meer een ondersteunende kwaliteit is en niet zozeer een attractieve waarde. De mate van positieve perceptie ten aanzien van de autobereikbaarheid van het stadshart is hoog.

P a g i n a | 43

Parkeergelegenheid Autobereikbaarheid brengt een behoefte naar parkeergelegenheid met zich mee. Op de vraag of parkeergelegenheid van invloed is op de bestemmingskeuze reageerden de respondenten gelijkmatig. Respectievelijk 21,3 % en 18,7 % van de respondenten geeft aan heel sterk en sterk te worden benvloed door de parkeergelegenheid. Echter hier geldt hetzelfde als voor de eerder genoemde autobereikbaarheid, er zijn geen significante uitschieters. De meerderheid van de respondenten is tevreden over de parkeervoorzieningen in het stadshart. De mate van positieve perceptie is hoog: ruim 21% vindt het aanbod van parkeervoorzieningen goed en 35,3 % noemt het voldoende. Kwantiteit winkels Van de respondenten geeft 23,3% aan in enige mate te worden benvloed door het aantal winkels, 31,3 % geeft aan sterk te worden benvloed en 37,7% geeft aan hierdoor heel sterk te worden benvloedt. De kwantiteit van het winkelaanbod kun je concluderen is dus in sterke mate van invloed op de winkel/recreatie bestemmingskeuze en dus op de attractiviteit van een gebied. Volgens de centrale plaatsentheorie van Christaller en de cumulatieve causatie theorie van Reilly is de kwantiteit van het aanbod een attractieve waarde. Door de clustering van functies zouden bezoekers worden aangetrokken waardoor er nieuwe marktpotentie ontstaat en het aanbod stijgt. Bij de respondenten zijn de meningen verdeeld over het kwantitatieve winkelaanbod in het stadshart. De hoeveelheid winkels in het stadshart is volgens respectievelijk 30,7 % en 12 % van de respondenten voldoende en goed. Respondenten geven aan dat hierin de afgelopen jaren zichtbaar verbetering heeft plaatsgevonden. 38% Van de respondenten vindt de kwantiteit van het aanbod matig, 17,3% beoordeelt het als slecht en 2% als heel slecht. Dit houdt in dat er voor het stadshart op dit terrein nog veel ruimte is voor verbetering. Differentiatie winkel aanbod De diversiteit van het winkelaanbod is in sterke mate van invloed op de bestemmingskeuze van de respondenten. Opvallend is dat de ruime meerderheid aangeeft, respectievelijk 39,3 % sterk en 39,3 % heel sterk, te worden benvloedt door een gedifferentieerd winkelaanbod. Het belang dat men hecht aan diversiteit, zou kunnen duiden op de behoefte om vergelijkend en recreatief te winkelen. Een gedifferentieerd aanbod is op basis van deze uitkomsten een belangrijke factor voor attractiviteit te noemen.

P a g i n a | 44

Voor deze factor is de mate van positieve perceptie in het stadshart gemiddeld te noemen. Respectievelijk 28,7% en 7,3% beoordeelden de diversiteit van het winkelaanbod als voldoende en goed. De overige respondenten waren minder tevreden over de diversiteit van het aanbod. Het gebrek aan diversiteit wordt door 27,5% van de respondenten genoemd als belangrijkste reden om naar een ander gebied te gaan. Horeca Ondanks dat horeca vaak genoemd word als belangrijke voorwaarde voor attractiviteit is er bij de respondenten geen significante voorkeur voor horeca. Ruim 25% geeft aan dat de bestemmingskeuze in enige mate benvloedt wordt door de aanwezigheid van horeca. Respectievelijk 20,7% en 10,7% van de respondenten geeft aan sterk en heel sterk te worden benvloed door de aanwezigheid van horeca. Dit kan betekenen dat consumenten de aanwezigheid van horeca wel als attractieve waarde ervaren, maar dat het geen overheersende factor vormt bij de bestemmingskeuze. De mate van positieve perceptie ten aanzien van het horeca aanbod in het stadshart is laag. 16 % Van de respondenten noemt het horeca aanbod in het stadshart heel slecht, 45,3% beoordeelt het aanbod als slecht en 26% noemt het aanbod matig. Uit gesprekken met de respondenten kwam meerdere malen naar voren dat niet alleen het kwantitatieve aanbod ontoereikend is maar ook de diversiteit ervan. Andere vrijetijdsvoorzieningen De invloed van overige vrijetijdsvoorzieningen op de bestemmingskeuze is opvallend laag te noemen. Waar in de literatuur leisure soms wordt benaderd als toverformule, komt uit de enqute naar voren dat slechts een klein deel van de ondervraagden zich hierdoor laat benvloeden. De bestemmingskeuze van de respondenten wordt niet significant bepaald door de aanwezigheid van vrijetijdsvoorzieningen. Respectievelijk 14 % en 6,7% geeft aan dat de bestemmingskeuze sterk en heel sterk wordt benvloedt door de aanwezigheid van vrijetijdsvoorzieningen. Op basis van deze uitkomsten is de invloed van vrijetijdsvoorzieningen op de attractiviteit laag te noemen. De meerderheid van de respondenten beoordeelt het aanbod van vrijetijdsvoorzieningen als ontoereikend. Ruim 21 % van de respondenten noemt het aanbod heel slecht gevolgd door 40,7% die het aanbod slecht vindt. De mate van positieve perceptie ten aanzien van de aanwezige vrijetijdsvoorzieningen is laag.

P a g i n a | 45

Looproutes door het centrum Van de 150 respondenten geeft respectievelijk 22% en 32% aan, heel sterk en sterk te worden benvloed door de aanwezigheid van goede looproutes. Men gaf daarbij aan dat het niet gaat om de kwaliteit van de looproute als zelfstandig onderdeel, maar meer om de invloed die dit heeft op de sfeer en leesbaarheid van een gebied. Dit element heeft dus meer een ondersteunende waarde dan dat het een opzichzelfstaande attractieve waarde is. Van de ondervraagden ervaart respectievelijk 12,7 % en 36,7 % de looproutes in het stadshart als goed en voldoende. De positieve perceptie ten aanzien van de looproutes in het stadshart is gemiddeld te noemen. Uitstraling van het gebied Op de vraag in hoeverre de bestemmingskeuze wordt benvloed door de uitstraling van een gebied geeft 22 % aan dat de uitstraling van een gebied heel sterk bepalend is voor de bestemmingskeuze. Ruim 36 % geeft aan sterk te worden benvloed door uitstraling en 28,7 % geeft aan in enige mate te worden benvloed. Op basis van deze uitkomsten is uitstraling een belangrijk attractieve waarde te noemen. De uitstraling van een gebied zou van invloed zijn op de verblijfskwaliteit. Hoe hoger deze kwaliteit is des te langer en vaker men in een gebied wil verblijven. Respectievelijk 8% en 28% van de respondenten beoordeeld de uitstraling van het stadshart als heel slecht en slecht. 46 % Van de respondenten vindt de uitstraling matig. Wel geven zij aan, dat er de afgelopen jaren een significante verbetering heeft plaatsgevonden. De uitstraling van het stadshart laat volgens de respondenten dus te wensen over. Aangezien uitstraling, op basis van de uitkomsten van deze enqute, beschouwd kan worden als een belangrijke attractieve waarde is dit een verbeterpunt voor het stadshart. Historische artefacten Zoals eerder uit het literatuuronderzoek naar voren is gekomen dragen historische gebouwen bij aan de belevingswaarde en een gevoel van authenticiteit. Op de vraag in hoeverre historische artefacten daadwerkelijk van invloed zijn op de bestemmingskeuze geeft respectievelijk 20 % en 16% van de respondenten aan in enige mate en sterk hierdoor te worden benvloed, 10% geeft aan hierdoor heel sterk te worden benvloed. Historische artefacten zijn blijkbaar een indirecte attractieve waarde die van invloed is op de sfeer en verblijfskwaliteit van een gebied.

P a g i n a | 46

Sfeer Sfeer is een wederkerend thema binnen de herontwikkeling van gebieden en wordt in de literatuur genoemd als een belangrijke factor waar gebruikers door worden benvloed. Ruim 69 % van de respondenten bevestigt deze vooronderstelling. Respectievelijk 28 % en 41,3% geeft aan heel sterk en sterk te worden benvloed door sfeer. Daarnaast is er nog 20,7 % die aangeeft wel in enige mate door sfeer te worden benvloedt. De overige respondenten staan neutraal tegen over het belang van sfeer of geven aan hierdoor niet te worden benvloedt. De ruime meerderheid van de respondenten geeft dus aan dat de bestemmingskeuze wordt benvloed door de sfeer in een gebied. Sfeer is daarom op basis van deze uitkomsten een belangrijke attractieve waarde te noemen. De positieve perceptie van de sfeer in het stadshart is laag. Slechts 20 % (respectievelijk 15,3% en 4,7%) van de respondenten noemt de sfeer voldoende en goed De overige respondenten zijn minder positief over de sfeer. Gezien het feit dat sfeer, op basis van deze uitkomsten, een belangrijke invloed lijkt te hebben op de bestemmingskeuze van mensen is dit een verbeterpunt voor het stadshart. Wat is sfeer Ook sfeer is een subjectief begrip en daardoor moeilijk te definiren. In de literatuur wordt een aantal themas genoemd die zou bijdragen aan de sfeer in een gebied. Op basis van deze elementen is aan de respondenten gevraagd welke factoren volgens hun sfeerbepalend zijn.
Diagram 6: Factoren die sfeer bepalen Kleinschalige detailhandel Goede looproutes Historische elementen Groen Architectuur Pleinen Restaurants-avond horeca Bankjes Overig Woonfunctie (mensen massa) 0% 3,6 % 2% 1,6 % 5% 10 % 15 % 20 % 10,2 % 10 % 8,9 % 8,9 % 8,2 % 16,3 % 13,6 %

De uitkomsten lopen sterk uiteen, toch worden een aantal factoren vaker genoemd dan andere. Kleinschalige detailhandel wordt met 16,3 % het vaakst genoemd. Ruim 13 % van de P a g i n a | 47

ondervraagden is van mening dat goede looproutes door een centrum bijdragen aan de sfeer. Daarnaast worden de aanwezigheid van groen en historische artefacten vaak genoemd als element van sfeer. 4.4.2 Conclusie respondentenonderzoek Het respondentenonderzoek valt zoals eerder al genoemd uiteen in twee delen, namelijk een algemeen deel over wat attractiviteit inhoud en een deel waarbij de respondenten gevraagd werd deze factoren voor het stadshart te beoordelen. Om de verkregen data te kunnen vergelijken is er voor gekozen een indeling te maken op basis van percentage. Omdat we willen weten welke kenmerken van invloed zijn op de bestemmingskeuze kijken we naar een cumulatie van het percentage respondenten dat als antwoord (sterk) en (heel sterk van invloed) heeft gegeven. Voor de beoordeling van deze factoren in het stadshart wordt er gekeken naar een cumulatie van het percentage respondenten dat als antwoord (voldoende) en (goed) heeft gegeven.
Tabel 9: Percentuele verdeling van de uitkomsten

Cumulatie percentage < 25 % 25-50 % 50 % >

Mate van invloed op bestemmingskeuze Laag Gemiddeld Hoog

Label + ++

Mate van positieve perceptie stadshart Laag Gemiddeld Hoog

Tabel 10: Synthese van de uitkomsten

Factoren

Mate van invloed op bestemmingskeuze

Mate van positieve perceptie stadshart ++ ++ + + + ++ P a g i n a | 48

Afstand Autobereikbaarheid Hoeveelheid winkels Diversiteit winkels Aanwezigheid van horeca Andere vrijetijdsvoorz. Looproutes Parkeervoorzieningen Uitstraling Historische artefacten Sfeer

+ + ++ ++ + ++ + ++ + ++

Te benvloeden factoren Op basis van de algemene elementen van attractiviteit zoals die in hoofdstuk 2 zijn benoemd gecombineerd met de uitkomsten uit het respondenten onderzoek is een tabel gemaakt waarin de mate van invloed van de gemeente wordt weergegeven.
Tabel 11: Mate van invloed dat de gemeente heeft op de factoren van attractiviteit

Attractiviteit Locatie en omgeving Externe bereikbaarheid Gedifferentieerde bezoekerssamenstelling Mensen massa Ligging t.o.v. concurrentie Fysiek

--/+ ---

Uitstraling Historische artefacten Looproutes Sfeer Leesbaarheid Compactheid

++ --/+ -/+ ++ ++

Functioneel Ondersteunende leisure Horeca Functie menging Hoeveelheid winkels Diversiteit aan winkels Attractiepunten

Commercieel

-/+ -/+ -/+ -/+ -/+ ++

Imago/identiteit Kenbaarheid Positionering

++ ++ ++

- - niet te benvloeden, - + moeilijk te benvloeden, + + goed te benvloeden (de Baaij, 2009 en eigenbewerking)

P a g i n a | 49

4.5

Conclusie huidige situatie in het stadshart

Het masterplan (2001) voor het stadshart heeft, het versterken van de ruimtelijke, functionele en economische structuur als belangrijkste pijlers. Daarnaast dient de kwaliteit, sfeer, uitstraling en het imago van het totale stadshart verbeterd te worden. Het stadscentrum moet gaan functioneren als recreatief winkelgebied met een sterke attractieve waarde. De gemeente wil deze doelstellingen bereiken door het concentreren van functies en een sterke toename van activiteiten. De afgelopen tien jaar is ruim 10.500 m2 winkeloppervlakte toegevoegd aan het stadshart. Deze kwantitatieve schaalsprong heeft tot nu toe nog geen positieve invloed op de bezoekersaantallen. In de periode 2001-2011 is er juist een afname van 41.600 bezoekers zichtbaar. Naast afvloeiende koopkracht naar de relatief nabije gelegen grote verzorgingskernen buiten Lelystad heeft het stadshart te kampen met de gevolgen van interne concurrentie. Vooral Bataviastad is een grote concurrent voor het stadshart. Van de respondenten geeft slechts 20% aan, het stadshart te bezoeken om recreatief te winkelen. De gemiddelde verblijfsduur in het centrum ligt rond de 67 min ook dit kan duiden op doelgericht aankopen of boodschappen doen en minder op recreatief winkelen. Op basis van dit onderzoek kunnen we concluderen dat het sec toevoegen van winkel oppervlakte niet voldoende is om de attractiviteit van het stadshart te vergroten. Uit de enqute zijn een aantal kwalitatieve punten naar voren gekomen die verbetering behoeven om de attractiviteit van het stadshart, als recreatief winkelgebied, te vergroten. Deze uitkomsten bezien tegen het licht van het literatuuronderzoek heeft geresulteerd in een top vier van knelpunten: 1. Onderscheidend vermogen is in onvoldoende mate aanwezig; 2. Gebrek aan differentiatie van het functie aanbod (toenemende discrepantie tussen het aanbod en de vraag van de consument/gebruiker); 3. Uitstraling en sfeer is in onvoldoende mate aanwezig; 4. Gebrek aan integrale functionele afstemming binnen Lelystad. Een aantal van de benoemde knelpunten zijn door de gemeente moeilijk te benvloeden en kunnen alleen worden gestimuleerd om te verbeteren door het scheppen van de juiste voorwaarden. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op wat de gemeente zou kunnen doen om de attractiviteit te vergroten.

P a g i n a | 50

5.

Conclusie & Beleidsaanbevelingen

In dit hoofdstuk worden op basis van diepte interviews en literatuuronderzoek aanbevelingen gedaan die de attractieve waarde van het stadshart kunnen vergroten. Sommige aanbevelingen zijn specifiek gericht op het verbeteren van de genoemde knelpunten en andere hebben meer een indirecte invloed. In de tabel wordt weergegeven welke aanbevelingen worden gedaan voor het oplossen van specifieke knelpunten, sommige aanbevelingen zijn van invloed op meerdere punten.
Tabel 12: Overzicht van beleidsaanbevelingen voor genoemde knelpunten

Positieve invloed

P a g i n a | 51

Gebiedsgericht samenwerken Attractiviteit is de uitkomst van een interactief proces tussen de gebruikers, aanbieders en de openbare ruimte. Attractiviteit kan om die reden niet primair topdown gepland worden. Om attractiviteit te bereiken en op de lange termijn te waarborgen is een gezamenlijke inzet van betrokken partijen noodzakelijk. Door eigenaren, beleggers en ondernemers bij de analyse van de locatie te betrekken ontstaat er een realistisch beeld van de mogelijkheden voor het stadshart (HDB,2011). Het vanaf het begin af aan betrekken van partijen bij het proces leidt tot medeverantwoordelijkheid voor het slagen van een plan (van Wijmen, 2011). De procesvorm die hierbij gebruikt zou kunnen worden is centrummanagement, dit wordt door het hoofdbedrijfschap detailhandel omschreven als: een structureel samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een stadscentrum, op basis van gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen, teneinde de aantrekkingskracht en daarmee het economisch functioneren van het stadscentrum te versterken. Om deze vorm van gebiedsontwikkeling te laten slagen is het van belang dat er een gezamenlijke visie wordt opgesteld. Het is aan te raden deze visie op te stellen aan de hand van het SMART principe. Dit houdt in dat er specifieke doelen gesteld moeten worden, waarvan de opbrengsten meetbaar zijn. Deze doelen moeten voor alle betrokken partijen acceptabel zijn. Daarnaast is het van belang dat de doelen realistisch zijn en dat er een heldere tijdlijn wordt gesteld waarbinnen de doelstellingen moeten zijn bereikt (HBD,2010). De gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren zijn de drie primaire partijen bij centrummanagement. De gemeente neemt de regie en stelt kaders waarbinnen marktinitiatieven tot wasdom kunnen komen. De bewoners en gebruikers van het gebied zijn een belangrijke partij. Niemand heeft immers zoveel zicht op een gebied als de mensen die er dagelijks gebruik van maken. Deze mensen zijn dus een belangrijke informatiebron voor de weg naar een attractief centrum. Om mensen duurzaam bij een ontwikkeling te betrekken is het van belang hun mening serieus te nemen. Op deze wijze wordt het draagvlak voor de ontwikkeling vergroot en het risico op planschade verkleind (van Wijmen, 2011). Door te luisteren naar alle betrokken partijen en hen mee te laten denken over de toekomst van het centrum, krijgt de gemeente inzicht in de wensen van de gebruikers en ondernemers. Daarnaast is door een goede afstemming tussen de gemeente en private partijen een versnelling in realisatie mogelijk. Het samenwerken om knelpunten aan te pakken en kansen te benutten versterkt de concurrentiepositie van het stadshart ten opzichte van centra die dit niet doen. Door samenwerking en integrale afstemming ontstaat er een gunstig ondernemersklimaat. Daarnaast P a g i n a | 52

krijgt men beter inzicht in de markt, wat voor de gebruiker betekent dat het aanbod beter zal aansluiten op de vraag.
De gemeente Heerlen doet al sinds 1996 aan centrummanagement. Het samenwerkingsverband tussen de gemeente, ondernemers en private partijen heeft een structurele bijdrage geleverd aan het functioneren van het stadscentrum. In het verlengde van het centrum management heeft men de stichting Promotie Evenementen Centrum Heerlen in het leven geroepen. Deze stichting wordt indirect door de ondernemers gefinancierd uit de meer opbrengsten van de precariobelasting. Deze belasting moet een ondernemer betalen voor voorwerpen die hij in de openbare ruimte heeft zoals, lichtbakken, luifels, uitstalling e.d. Omdat deze belasting door iedere ondernemer moet worden betaald wordt de mogelijkheid tot freerider gedrag weggenomen. Met de opbrengsten worden evenementen georganiseerd en promotiebeleid gevoerd. De ondernemers profiteren dus direct van de betaalde belasting. Bron: de Lange (2005) & gemeente Heerlen (2011)

P a g i n a | 53

Toekomstvisie met een overzichtelijke tijdlijn Kleine stapjes brengen je ook naar je bestemming De markt verandert snel, maar de openbare ruimte veranderd juist langzaam. Een masterplan legt vaak een gedetailleerde visie en strategie neer om een bepaalde eindsituatie met een lange horizon en gewenste eindsituatie te bereiken. Bij traditionele gebiedsontwikkeling is een forse voorinvestering noodzakelijk om een gebied aantrekkelijk te maken, deze kosten moeten uiteindelijk terugverdiend worden. Met alle fluctuaties van de markt, ontstaat het risico dat de voorinvestering niet kan worden terugverdiend. De traditionele wijze van gebiedsontwikkeling is in de huidige markt wellicht niet meer de juiste methode (Reijndorp, 2011). Omdat attractiviteit onderhevig is aan de geldende norm, wat een momentopname is, is het niet mogelijk in een keer een economisch duurzaam attractief centrum te ontwerpen. Een rigide masterplan met weinig ruimte voor het aanpassen van de strategie is niet wenselijk en zou daarom plaats moeten maken voor een lange termijn visie. Deze visie zou een globaal beeld voor de toekomst van een gebied moeten schetsen. Dit is als het ware een kwalitatief kader waarbinnen ruimte is voor strategische aanpassingen en improvisatie. Het is raadzaam te werken in kleinere modules met een overzichtelijke tijdlijn en ook zichtbare korte termijn resultaten. Let daarbij goed op de vraag die uit het gebied zelf komt, probeer te anticiperen op toekomstige trends en benader de oplossing op een incrementalistische wijze (van Wijmen, 2011). Door met korte lijnen direct te reageren op de vraag en te improviseren kan er een impuls gegeven worden aan de markt waardoor grootschalige aanpassingen wellicht overbodig blijken (Reijndorp, 2011).

Figuur 3: Model Kaplan & Norton

P a g i n a | 54

Regie, in ieder geval op gemeentelijk niveau De ideale situatie zou zijn wanneer er binnen de regio afstemming zou plaatsvinden tussen de gemeenten, over de detailhandel- en functionele -structuur. Deze onderlinge afstemming zou kunnen leiden tot een optimale samenstelling van functies en daarmee de positie van een regio binnen Nederland kunnen versterken. Echter iedere gemeente geeft prioriteit aan zijn eigen belangen. Regie op regionaal niveau komt daardoor maar moeilijk tot stand. De gemeente heeft wel invloed op de afstemming binnen de gemeente Lelystad zelf. Op dit moment heeft het stadshart een verzorgingsfunctie die zich beperkt tot de eigen stad. Daarnaast heeft het stadshart te maken met afvloeiende koopkracht naar grotere verzorgingskernen. Het overgebleven draagvlak wordt binnen Lelystad nog eens gefragmenteerd over verschillende deelcentra en Bataviastad. Bij ongewijzigd beleid krijgen de verschillende centra niet voldoende kansen om een kwalitatief aanbod te bereiken. De vraag die centraal zou moeten staan is, of een attractief stadshart haalbaar is naast de verschillende deelcentra en Bataviastad. Om de consument tevreden te stellen en aan te trekken zullen keuzes gemaakt moeten worden. Wanneer de gemeente echt kiest voor het stadshart als hoofdwinkelgebied zou je de verzorgingsfunctie van het Lelycentre moeten beperken tot boodschappencentrum voor de eerste levensbehoeftes. Het modische aanbod in Bataviastad is groot en is daardoor een grote concurrent voor het stadshart. Dit vormt een risico voor het functioneren van het stadshart. Een attractief stadshart dient immers een aanbod te bieden in de modische branche. Het verdient aanbeveling om te onderzoeken hoe Bataviastad en het stadshart complementair aan elkaar zouden kunnen functioneren. Wellicht zou er een samenwerking tot stand worden gebracht waardoor het stadshart kan profiteren van de bovenregionale aantrekkingskracht van Bataviastad. In 2010 is een detailhandelvisie tot stand gebracht voor de gemeente Lelystad maar deze richt zich nog onvoldoende op de onderlinge samenhang tussen de winkelgebieden. Momenteel is er nog teveel sprake van overlapping van aanbod waardoor de benodigde drempelwaarden maar met moeite worden bereikt. Bataviastad vormt hierop een uitzondering. Het is belangrijk dat de functionele structuur binnen Lelystad helder is, de kansen liggen in afstemming met de betrokken partijen en in complementariteit.

P a g i n a | 55

Van kwantitatief naar kwalitatief aanbod

Er is de afgelopen decennia sprake geweest van een tendens waarbij schaalvergroting gezien werd als middel om de attractiviteit van een gebied te vergroten. Inmiddels dreigt er niet alleen overbewinkeling te ontstaan maar wordt ook zichtbaar dat toenemend winkelaanbod niet altijd gelijk staat aan een toenemend bezoekersaantal. Ook in het stadshart zijn de afgelopen jaren veel vierkante meters winkeloppervlakte toegevoegd, toch is een afnemende bezoekersstroom zichtbaar. Kwantitatief aanbod alleen, is dus niet meer een onderscheidende kwaliteit voor attractiviteit. Het zwaartepunt bij de bestemmingskeuze van bezoekers is meer komen te liggen bij zachte factoren zoals verblijfskwaliteit en beleving. Door de oververtegenwoordiging van grote winkelketens hebben veel centra een inwisselbaar karakter gekregen. Het is juist wenselijk tegengesteld op deze tendens te reageren. Dit houdt in dat men zich niet alleen moet richten op het trekken van de grote ketens (trekkers) of hoger segment, maar op een variatie aan functies. Het aanbieden van bijzondere en gespecialiseerde functies is een attractieve waarde voor publiek. Het gaat hier niet alleen om gespecialiseerd winkelaanbod maar ook om andere functies zoals theater, musea, en andere culturele activiteiten die een centrum pas echt tot een stadscentrum maken. Het functieaanbod heeft een directe relatie met het aantrekken van doelgroepen. Een gedifferentieerd aanbod zal daarom ook verscheidene doelgroepen aanspreken. Diversiteit op het schaalniveau van grote steden is voor een stad met de omvang van Lelystad niet haalbaar. Zoals de theorie van Christaller beschrijft hebben functies een bepaalde drempelwaarde nodig om te gedijen. In Nederland functioneren steden als het ware binnen een netwerk. Het is daarom wel mogelijk om je als stad op een hele specifieke doelgroep te richten (Reijndorp, 2011). De vraag die je gaat bedienen moet een hele specifieke zijn en passen bij het karakter van Lelystad en het stadshart. Men zou bijvoorbeeld een bepaald type museum, theater of andere unieke leisure functie kunnen aanbieden om bezoekers van binnen en buiten Lelystad te trekken. Een attractief stadscentrum functioneert namelijk zowel op de vraag van de eigen bewoners als op die van doelgroepen van buiten Lelystad. Voor Lelystad is het belangrijk te onderkennen dat je niet per se alle functies hoeft aan te bieden om attractief te zijn. Het stadshart kan er beter voor kiezen vol in te zetten op een aantal hele specifieke functies dan op van alles een beetje (Reijndorp, 2001). Uit de onderstaande figuur is af te lezen dat mensen bereidt zijn om te reizen voor leisure functies. Het verzorgingsgebied van hele specifieke leisure functies reikt veel verder dan de eigen

P a g i n a | 56

thuismarkt. Dit biedt perspectief voor het verzorginggebied van culturele functies in het stadshart Lelystad.
Figuur 5: Reistijd in minuten wat men bereidt is af te leggen

Het aanbieden van verschillende functies zou verschillende vormen van beleving tot stand moeten brengen. Het doel van de gebruiker is immers niet altijd hetzelfde maar je wilt deze mensen wel altijd naar het stadshart trekken. Het is daarom noodzakelijk dat de bezoeker voor zoveel mogelijk vormen van beleving in het stadshart terecht kan. In een attractieve stad moet men kunnen leren, amuseren, onderdompelen en ontsnappen aan de realiteit. De functies en kenmerken van het stadshart moeten deze vormen van beleven kunnen ondersteunen. Strategie Doormiddel van het organiseren van evenementen zou de gemeente kunnen uittesten wat werkt in het stadshart en welke aantrekkingskracht een bepaalde functie heeft (Rijndorp, 2011). Een evenement kan ook een middel zijn om je te onderscheiden als stad. Evenementen kunnen een specifieke vraag van een doelgroep vervullen maar zouden ook in een vorm kunnen plaatsvinden waarop gedifferentieerd publiek afkomt. Daarnaast zou de gemeente moeten streven naar een ondernemersklimaat, waarbij het voor kleine ondernemers aantrekkelijk is om te starten in het stadshart. Zoals uit het respondentenonderzoek naar voren is gekomen heeft de gebruiker behoefte aan kleinschalige detailhandel en differentiatie van het functieaanbod. Deze vraag staat haaks op sterke mate van filialisering en schaalvergroting in het stadshart. De risicos voor deze kleine ondernemers (de lokale helden) zijn groot, zij kunnen simpelweg niet concurreren met de grote ketens. Wil de P a g i n a | 57

gemeente deze lokale helden toch stimuleren om een onderneming in het stadshart te beginnen, zal actief beleid gevoerd moeten worden. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het aanbieden van professionele ondersteuning bij het maken van een businessplan. Daarnaast zou gekeken kunnen worden naar de mogelijkheden voor financile ondersteuning om de aanloopkosten van een startende onderneming te verlagen. Instrumentarium Het is voor de gemeente moeilijk om de functionele samenstelling van het stadshart te sturen, maar het is niet onmogelijk. Op basis van de Europese dienstenrichtlijnen is het stellen van economische vestigingseisen door gemeenten, verboden. Ordening op basis van economische factoren mag dus niet, echter ruimtelijk ordening is wel toegestaan. In de Wet ruimtelijke ordening en in jurisprudentie wordt houvast geboden om een ruimtelijk detailhandelbeleid te voeren (HBD, 2010). Flexibiliteit, sleutel voor de toekomst van het stadshart De afgelopen decennia was de vraag naar winkelvloeroppervlakte zo groot, dat de ontwikkelaar zeker was van afname. Inmiddels zijn de tijden veranderd en is er een sterke daling in de vraag zichtbaar. Dit is deels toe te schrijven aan toenemende internetverkopen maar ook aan een verzadiging van de markt. Door de schaalvergroting die heeft plaatsgevonden zijn de vloeroppervlaktes van winkelunits ook vergroot. Deze units zijn kostbaar en brengen risicos met zich mee die alleen door grote partijen te dragen zijn. Veel kleine detaillisten hebben het moeilijk tussen het geweld van het internet en de grote winkelketens. Dit resulteert in een homogeen aanbod van grote winkelketens. De consument geeft nu juist een tegenovergestelde behoefte aan. Ook vanuit de markt is er steeds meer behoefte aan kleine volumes, of het nu gaat om kantoren of winkelruimte (van Wijmen, 2011). Daarom is het van belang niet alleen maar statische vierkante meters aan te bieden, maar ook mogelijkheden te onderzoeken voor flexibele concepten. Bijvoorbeeld het concept shop in shop. Hier zijn kleine winkels, vaak aangevoerd door bepaalde merken, in n pand gevestigd. Er ontstaat hierdoor een cumulatie van attractie voor de consument en de ondernemer bespaart op de huisvestingskosten. Ook andere initiatieven voor flexibele vierkante meters zijn gewenst om partijen binnen te halen. Het is immers makkelijker om verschillende kleine partijen binnen te halen dan een grote.

P a g i n a | 58

Voor de leisuremarkt is eigenlijk een zelfde benadering noodzakelijk. Mensen raken snel uitgekeken op leisure aanbod, het risico voor dit soort investeringen is dus hoog. Ondernemers in de leisure sector moet een hele snelle cashflow hebben om rendabel te kunnen zijn. Dit leidt ertoe dat de kosten in een korte tijd terugverdiend moeten worden om wellicht weer te kunnen investeren in iets nieuws. Het aanbod wordt hierdoor duurder en spectaculairder waardoor in korte tijd veel mensen worden getrokken (Reijndorp, 2011). In de leisure industrie is een tendens zichtbaar waarbij men overgaat op goedkope of tijdelijke huisvesting. Dit zou voor het stadshart ook een goede strategie kunnen zijn. De kosten blijven redelijk beperkt, waardoor het risico laag blijft en het biedt ruimte om te experimenteren. Tevens biedt deze tijdelijkheid de mogelijkheid snel te reageren op de markt en steeds te vernieuwen zonder dat daar grote aanpassingen voor nodig zijn. Deze flexibiliteit zorgt voor verassing en dynamiek en kan een aantrekkingskracht vormen voor het stadshart. Dit kan betekenen dat je sommige locaties tijdelijk anders moet bestemmen. Tijdelijke functies kunnen leegstaande panden betrekken en verloedering door leegstand voorkomen. Daarnaast kunnen leisurefuncties verijzen in tijdelijke bebouwing zoals containers en strandtenten. Het feit dat iets niet duurzaam en tijdelijk is wil niet zeggen dat het er ondeugdelijk uit hoeft te zien. Voor de aankleding kan geleerd worden van themaparken zoals Disneyland of zelfs Bataviastad. Het kan er fantastisch uitzien zonder duurzaam en duur te hoeven zijn (Reijndorp, 2011).
Een voorbeeld van een tijdelijke bestemming in het buitenland is de Prinzessinnengarten, in het centrum van Berlijn. Het is een stadstuin annex kwekerij van 6000 vierkante meter. De tuin is zo vormgegeven dat het makkelijk verplaatsbaar is naar een andere locatie. Er is nog geen definitieve bestemming voor de grond dus per jaar wordt een nieuwe huurperiode afgesloten. Een ander zeer geslaagd voorbeeld is dat van de south bank in Londen. Het betreft hier een oude bedrijvenlocatie aan de rand van de Theems. De locatie is tijdelijk gebruikt als parkeerplaats om inkomsten te genereren voor de herontwikkeling van het gebied. Er is veel gebruik gemaakt van tijdelijke bebouwing waardoor het risico beperkt bleef en er ruimte was om te experimenteren met cultureel aanbod. Inmiddels is dit gebied omgetoverd tot een culturele hotspot. Een voorbeeld dichter bij huis is de Noorderparkkamer in Amsterdam noord. Deze culturele huiskamer in het Noorderpark dient als sociale ontmoetingsplaats. Deze tijdelijke bebouwing fungeerde ooit als buurthuis in Rotterdam voordat het zijn huidige plek kreeg. Rondom dit paviljoen worden culturele activiteiten georganiseerd zodat er meer gebruik wordt gemaakt van het park. Bron: Rijkswaterstaat, z.j.

P a g i n a | 59 Zoals op de fotos goed zichtbaar is kan tijdelijke bebouwing zo worden aangekleed dat het een landmark en attractiepunt vormt.

Impressie van tijdelijke functies

Afbeelding 3: South bank Londen

Afbeelding 4:Tijdelijke theater de Meerse

P a g i n a | 60

Afbeelding 5: Tijdelijke stadstuin Berlijn

Afbeelding 6: Noorderparkkamer Amsterdam noord

P a g i n a | 61

Wees realistisch, richt hoofdzakelijk op een haalbare doelgroep Bij de discussie over herontwikkeling van stadscentra wordt het aantrekken van hoogopgeleiden en daarmee hogere inkomens vaak genoemd. Vaak wordt echter vergeten dat binnen deze groepen ook sprake is van differentiatie. Studenten zijn immers ook hoogopgeleid maar doorgaans niet bepaald draagkrachtig, ditzelfde geldt ook voor de creatieve klasse die vaak wordt genoemd. De draagkrachtige bevolking is de meest mobiele groep die er is. Het aanbieden van dure appartementen en hoger segment culturele functies in het stadshart is daarom geen garantie voor een aantrekkende vraag naar dit type functies. Belangrijk is om goed onderzoek te doen naar de vraag van de markt. Is er wellicht een hele specifieke vraag van een doelgroep die goed aansluit bij de kwaliteiten van Lelystad? Het stadshart is te klein om voor iedere doelgroep buiten Lelystad aantrekkelijk te zijn. Het is daarom raadzaam keuzes te maken. Je kunt als stadshart beter aantrekkelijk zijn voor een specifieke externe doelgroep dan voor geen een. Het niet durven kiezen en te breed orinteren leidt tot een gemiddeld stadscentrum. Om attractief te zijn is het juist van belang onderscheidend te zijn ten opzichte van andere gebieden. Daarnaast is het belangrijk te kijken naar wat Lelystad zelf al aan doelgroepen heeft. Het is belangrijk de thuismarkt te bedienen, omdat zij niet alleen het meest gebruik zullen maken van het centrum maar ook omdat ze een ambassadeursfunctie hebben voor het stadshart (Marlet, 2009).

P a g i n a | 62

Verbeter de verblijfskwaliteit Waar in historische steden vaak sprake is van een emotionele binding met de binnenstad is dit voor een groeikern vaak een functionele binding. Een gebied is echter pas attractief wanneer er een andere dan alleen functionele aantrekkingskracht is. De emotionele verbinding die een individu heeft met het stadshart is moeilijk te sturen. Wel kunnen er voorwaarden worden geschapen waardoor mensen zich ergens prettig voelen. In feite gaat het hier over de verblijfskwaliteit van een gebied. De gedachte is wanneer men zich ergens prettig voelt, dat men daar langer en frequenter wil verblijven. Wanneer dit het geval is zal men een positieve mental map opslaan van het stadshart, hetgeen een emotionele verbintenis met zich meebrengt. Sfeer en kwaliteit zijn belangrijke factoren voor attractiviteit. Dit wordt ook bevestigd door de respondenten. Echter deze begrippen hebben voor verschillende doelgroepen een andere inhoud. Toch is het van belang om een bepaalde basiskwaliteit aan te bieden. Er zijn tal van succesvolle nieuwe gebieden over de hele wereld, het is dus mogelijk deze kwalitatieve binding tot stand te brengen. Maar wat zijn nu de fysieke basiskwaliteiten waarover een attractief stadscentrum moet beschikken? Een centrumgebied dient zich in alles te onderscheiden van een woongebied. Elk entreegebied moet een welkomstgebied hebben waar de bezoeker zich kan orinteren en waar hij zich welkom geheten voelt. Goede bewegwijzering kan hieraan bijdragen. Een attractief stadscentrum is dynamisch en flexibel. Visuele prikkels en

verrassingselementen spelen hierbij een belangrijke rol. De inrichting van de openbare ruimte moet dus ook flexibel zijn zodat mensen niet uitgekeken raken op het gebied. Om dit te bewerkstelligen zou men kunnen variren met de decoratie van het centrum bijvoorbeeld door per seizoen de inrichting aan te passen. Dit hoeven geen ingrijpende veranderingen te zijn, kleine aanpassing volstaan (bloembakken, verlichting, vlaggen, tijdelijke bankjes, strandstoelen e.d.) Houdt rekening met de lokale weersomstandigheden. Dit klinkt vaag maar niemand vindt het prettig om op een tochtig plein te zitten. Een functie moet dus wel passen bij de locatie. Over de wereld zijn talloze beroemde pleinen waar mensen samenkomen en recreren. Mensen vinden pleinen dus leuk, maar er moet wel iets te doen zijn. Is dit niet het geval zal niemand hier willen verblijven en blijf je over met een leeg gat in je centrum. De omvang van een plein moet ook passen bij de verwachte mensen massa. Is het oppervlakte van een plein te groot zal het nooit gevuld raken en zal het aan sfeer blijven ontbreken. P a g i n a | 63

In Nederland is het vaak bewolkt en regenachtig voorkom daarom teveel schaduwpartijen in het centrum, dit kan een sombere sfeer kan opwekken. Creer verbindingen tussen bepaalde attractiepunten maar ook tussen het stadshart en de directe omgeving. Dit kan doormiddel van looproutes, begroeiing, verlichting e.d. Het verdichten van het gebied met functies is goed maar houdt een menselijke maat. Het moet prettig voelen ergens te verblijven en niet intimiderend. Creer binnen het stadshart verschillende sferen doormiddel van materialisering, functies, kleuren, beplanting e.d. Algemene punten van kwaliteit in de openbare ruimte zijn, verlichting, kunst, waterpartijen, bomen en groen, prullenbakken en openbare toiletten, bankjes. Sfeer en uitstraling in de openbare ruimte wordt in sterke mate benvloed door de functies die er zijn. Zorg er daarom voor dat er een goede samenhang is tussen de openbare ruimte en de aanwezige functies.

Elke omgeving heeft zn eigen karakteristieken welke in directe verbinding staan met het gedrag dat in die omgeving past. Elke omgeving zend dus signalen uit over hoe men de ruimte moet gebruiken, dit wordt ook wel CUE power genoemd. Hiermee kan het gedrag van de gebruikers worden gestuurd. Het is daarom belangrijk dat het centrum uitstraalt wat het gewenste gedrag is. Kwaliteit in de openbare ruimte is daarom geen eindstation maar moet onder continu beheer blijven zodat de ruimte schoon en heel is.

P a g i n a | 64

Eigenheid, uniciteit, branding De identiteit van een gebied is het binnenwerk van het imago. Identiteit wordt gevormd door iets unieks. Een voorbeeld is een speciaal gebouw of de historie van een locatie. Binnen de planologie wordt voor identiteit vaak de term genius loci gehanteerd, oftewel de geest van de plek. Het is van belang te communiceren wat je ook daadwerkelijk bent. Wanneer je iets anders pretendeert te zijn trekt dit misschien op de korte termijn bezoekers maar zal dit uiteindelijk leiden tot een teleurstelling. Je kunt dus in feite alleen je imago veranderen als je ook iets doet aan je identiteit. Het imago draagt vaak verder dan de eigen grenzen en is daarmee van invloed op de aantrekkingskracht van een gebied. Een stadscentrum wordt steeds vaker benadert als een product wat vermarkt kan worden. Daartoe wordt gebruik gemaakt van gebiedsmarketing; Het afstemmen van gebieden en toekomstige programma op wensen van de klant en het verankeren van de belangrijkste voordelen van een gebied en de mate waarin het zich onderscheidt van andere gebieden in het bewustzijn van de klant. (Buhrs, 2008) Het stadshart moet een merk worden waarvan mensen weten wat ze er kunnen verwachten. Dit merk moet verbonden worden aan de kwaliteit en functionaliteit van het stadshart. Het is daarbij van belang van tevoren te weten wat de kwaliteit is van de locatie en op welke doelgroep je, je gaat richten. Gebiedsmarketing is alleen een meerwaarde wanneer een bepaalde doelgroep zich hierdoor voelt aangesproken. Communiceer met de openbare ruimte de identiteit van het stadshart; Gespecialiseerde functies kunnen bijdragen aan de identiteitsvorming; Evenementen kunnen bijdragen aan de identiteit van een stadscentrum: De keuze moet wel passen bij situatie in de praktijk. Het moet iets zeggen en geen loze beloften vormen.

P a g i n a | 65

Slotwoord
We kunnen concluderen dat de zoektocht naar wat een stadscentrum attractief maakt, ons niet leidt naar een eenvoudige succesformule. Elke locatie is uniek en de weg naar attractiviteit is daarom altijd maatwerk. Wel is duidelijk geworden dat attractiviteit voornamelijk wordt bepaald door de interactie tussen gebruikers, aanbieders en de openbare ruimte. Attractiviteit kan om die reden niet primair topdown gepland worden. De consument is, door verschillende processen zoals toegenomen mobiliteit en welvaart, machtiger dan ooit. Het keuzepallet van consumenten is aanzienlijk toegenomen waardoor men steeds hogere eisen stelt aan winkel- recreatie -locaties. Kwantitatief aanbod is niet meer voldoende om bezoekers aan te trekken. Er is een vraag naar kwalitatief aanbod gericht op beleving en recreatie. Consumenten zijn steeds vaker bereidt verder te reizen voor een winkelgebied dat aansluit bij hun behoeften. Winkelcentra strijden daarom onderling om de gunst van de consument. Deze concurrentiestrijd tussen stadscentra zal de komende jaren alleen nog maar toenemen, en alleen de stadscentra die beschikken over onderscheidende kwaliteiten zullen goed functioneren (Haringsma,2011). Veel stadscentra, zo ook het stadshart Lelystad, worden herontwikkeld met als doel een attractief en onderscheidend stadscentrum te creren. Maar wanneer is een stadscentrum nu attractief? In dit onderzoek is een poging gedaan deze vraag te beantwoorden. Dit heeft geleidt tot de volgende stelling over attractiviteit. Een attractief stadscentrum heeft een aantrekkelijk verblijfsklimaat voor verschillende doelgroepen, is dynamisch, maakt verschillende vormen van gebruik en beleving mogelijk en beschikt over een optimale samenstelling van commercieel winkelaanbod en ondersteunende leisure. Het is belangrijk te erkennen dat een blauwdrukplan voor een attractief centrum niet bestaat. De vraag van de consument is immers diffuus en verandert snel. Dit heeft als gevolg dat de levenscycli van functies maar van korte duur zijn. Dit houdt in dat lang lopende masterplannen, met weinig ruimte voor aanpassingen, niet meer volstaan in de huidige tijd. Om als stadscentrum in de toekomst te blijven functioneren is het belangrijk om flexibel en dynamisch te zijn. Dit houdt feitelijk in dat er met korte lijnen op de vraag uit de markt gereageerd wordt. Een lange termijnvisie met een incrementalistische aanpak en korte termijn successen houden een stadscentrum dynamisch en attractief.

P a g i n a | 66

Kanttekeningen In deze scriptie is getracht de term attractiviteit te operationaliseren. Attractiviteit is echter, zoals al meerdere malen is genoemd, een subjectief en flude begrip. Dit geldt niet alleen voor de gebruiker maar ook voor de onderzoeker. Het beschrijven van attractiviteit zal dus altijd op basis zijn van een subjectieve selectie van factoren. Ik ben in dit verband niet in staat alle literatuur over het onderwerp uitputtend te onderzoeken. Desondanks is er getracht een zo volledig mogelijk beeld te geven van wat in de gebruikte literatuur als attractief wordt benoemd. De enqute is op basis van de gevonden elementen uit de literatuur opgebouwd. Het feit dat de enqute maar op een locatie is uitgevoerd is een beperking van het onderzoek. Immers er is gekeken naar de mening van een groep, namelijk de gebruiker van het stadshart Lelystad. Het is mogelijk dat gebruikers op een andere locatie een andere mening zijn toegedaan. De generaliseerbaarheid van de uitkomsten zijn daardoor beperkt. De aanbevelingen zijn wel gedaan op basis van een breed literatuuronderzoek en diepte interviews met sleutelpersonen. De uitkomsten uit hoofdstuk 2 & 4 zijn daarom mogelijkerwijs wel generaliseerbaar naar andere gebieden. Aanbevelingen voor nader onderzoek In retroperspectief had ik een aantal dingen in het onderzoek anders kunnen aanpakken. Helaas ontdekte ik deze verbeterpunten pas op het moment dat ik al volop met het onderzoek bezig was. Ten eerste was het moeilijk om een balans te vinden tussen de praktijk en de theorie. Ik heb ervoor gekozen een enqute te houden onder de gebruikers. Echter zijn de elementen die voor gebruikers van belang zijn, vaak heel specifiek. De theorie en de kennis van de sleutelpersonen is vaak gericht op een hoger schaalniveau en beleid. Toch is er een poging gedaan, de verkregen informatie te verenigen. Voor een volgend onderzoek zouden wellicht meer sleutelfiguren en panelgesprekken wenselijk zijn, met alle betrokken partijen. Op deze wijze komt er mogelijk een discussie opgang, over wat een stadscentrum nu attractief maakt en voor wie. Een ander verbeterpunt is dat er ook meer met de particuliere marktpartijen gesproken had moeten worden. Dit was voor dit onderzoek helaas een te omvangrijke opgave. Een aanbeveling tot nader onderzoek zou zijn om dit type enqute op meerdere locaties uit te voeren. Het op voorhand kiezen van een doelgroep, waarvoor het stadscentrum attractief moet zijn, kan scherpte brengen in de analyse. Interessant zou zijn om een bepaalde doelgroep uit te kiezen bijvoorbeeld op basis van leeftijdscategorie en te kijken wat voor hen een stadscentrum attractief maakt. Tevens zou een grondige analyse van bestaand beleid vergeleken kunnen worden met de plannen van succesvolle stadscentra in Nederland en in het buitenland. P a g i n a | 67

Daarnaast is het interessant te onderzoeken in hoeverre de aanwezigheid van een attractief stadscentrum daadwerkelijk van invloed is op de woonattractie van een gemeente. Vervolgens is de vraag of deze woonattractie ook van invloed is op de vestigingskeuze van bedrijven.

P a g i n a | 68

Literatuur
Atzema et al. (2002) Ruimtelijke economische dynamiek. uitgeverij Coutinho: Bussum Baaij, de J. (2009) Loon naar werken? Een onderzoek naar rendementseffecten van het herontwikkelen van winkelcentra. Master thesis Amsterdam School of Real Estate Bolt, E. J. (2003) Winkelvoorzieningen op waarde geschat Buhrs, M. (2008) Gebiedsmarketing. Scriptum ISBN: 9789055945887 Clement, M. Gianotten, H.J. (1996). No fun, no business, leisure: nieuwe kansen voor de Nederlandse Coupland, A. (1997) Reclaiming the city: mixed use development. London: E&FN Dam K.C. van (2008) Leisure & Gebiedsontwikkeling Een theoretisch onderzoek naar het nut en de noodzaak van leisure in combinatie met retail als onderdeel van een gebiedsontwikkeling. Amsterdam School of Real Estate Debets, W. (2007) De groei tot stad Centrumontwikkeling van groeisteden in Nederland, Master thesis Amsterdam School of Real Estate Dieleman, F.M. & Musterd, S. (1991) Maatschappelijke veranderingen en de herstructurering van de Randstad. In: K.N.A.G. Geografisch Tijdschrift 15(5), p490-501 Evers D. et al (2005) Winkelen in megaland. Nai Uitgevers i.s.m. Het Ruimtelijke Planbureau, Den Haag. Gemeente Lelystad (2005) Structuurplan Lelystad 2015 Gemeente Lelystad (2010) Winkelstructuur Lelystad 2020 Gianotten, H. Haringsma, J. (2006) De veranderende stad, Pijlers van retaildynamiek- op weg naar 2020 Glaeser, E. Kolko, J. Saiz, A. (2002) Consumer City. National bureau of economic research, Camebridge Grant, J. (2005) Mixed use in theory and practice Canadian experience with implementing a planning principle In Bruce Stiftel& Vanessa Watson (eds.) Dialogues in urban&regional planning. Abingdon: Routeledge. Hagen, G. Lamme, A. (2007) Haal het beste uit de plek: of identiteit kun je maken! Euroforum uitgeverij

P a g i n a | 69

Haringsma, J. (2011) Binnensteden van gemiddelde omvang hebben het moeilijk. Vastgoedmarkt april 2011

Heijden van der, R.E.C.M. Timmermans H.J.P (z.j) Variatie in bestemmingkeuze door openlucht recreanten en de toepasbaarheid van ruimtelijke distributiemodellen. Technische Universiteit Delft

Heinemeijer, 1968, p. 11 in: Van Duren, 1995, p. 54 en Buursink, 1980, p. 198. Hoofd bedrijfsschap detailhandel, [online] Kamer van Koophandel (2010) Handboek

centrummanagement

http://www.hbd.nl/pages/3247/Onderwerpen/Ruimtelijke-

ordening-locatie-en-bereikbaarheid/Handboek-Centrummanagement-2010.html Hoofdbedrijfschap Detailhandel (2004) Dynamische winkelgebieden Den Haag, [online] http://www.hbd.nl/index.cfm/25,161,78,pdf/winkelgebieden2004_19-03.pdf Jacobs C.G.W. (2007) Een netwerk voor winkels. Universiteit van Amsterdam Jacobs, J. (1961) Death and life of great American Cities. Random House, New York, VS. Jager, de N. (2007) Winkelstraten en -centra: hoe versterken die de locatie? Uitgeverij Euroforum Marlet, G. (2009) De aantrekkelijke stad. Nijmegen: VOC uitgevers. ISBN:9879079812042 NRW (2010) Dynamiek van winkelgebieden, van meer naar betere meters. Utrecht. ISBN: 9789081123327 Peek, G. (2006) Locatiesynergie, een participatieve start van de herontwikkeling van binnenstedelijke stationslocaties. Eburon Delft Pine, B. & Gilmore, J.H. (2005). De beleveniseconomie. Den Haag: Sdu Uitgevers ( 1e druk uit 2000) Plan bureau voor de leefomgeving (2010) De staat van de ruimte, de herschikking van stedelijk Nederland: Den Haag/Bilthoven, tweede herziene druk, 2010 ISBN: 978-90-7864536-8 Seip, M. (1999) De kern centraal; Een studie naar het functioneren van binnensteden Terhorst, P & van de Ven, J (2003), The Economic Restructuring of the Historic City Center. In: Musterd, S. & Salet, W. eds. Amsterdam Human Capital. Urhahn, G.B. &Bobic, M. (1996), Strategie voor stedelijkheid. Bussum: Uitgeverij THOTH.

P a g i n a | 70

WRR (2000) De vrijetijdsindustrie in stad en land, een studie naar de markt van belevenissen. Wetenschappelijke raad voor het overheidsbeleid Sdu Uitgevers, Den Haag, 2000 ISBN 90-1209071-7

Yin, R.K. (2003) Case study research. Design and methods. Thousand Oaks: Sage. Chap.

Geraadpleegde websites: www.lelystad.nl www.binnenstadsmanagement.org www.heerlen.nl www.habiforum.nl www.appm.nl www.vng.nl www.nrw.nl www.hbd.nl

P a g i n a | 71

Bijlage
Lijst van genterviewde sleutelpersonen Arno van Kempen Directeur Ruimtelijke ontwikkeling Haarlemmermeer Ed Rentenaar Procesmanager OMS Lelystad Prof. Dr. Arnold Reijndorp Bijzonder hoogleraar ruimtelijke ontwikkeling nieuwe urbane gebieden Pepijn van Wijmen Directeur APPM consultants

Gert-Jan Reil Procesmanager OMS Lelystad

P a g i n a | 72

Vragenlijst respondentenonderzoek

P a g i n a | 73

P a g i n a | 74

P a g i n a | 75

Uitkomsten Enqute

Geslacht

37% Man Vrouw 63%

Leeftijdsverdeling respondenten
t/m 19 jaar 20-24 jaar 25-29 jaar 30-34 jaar 35-39 jaar 40-44 jaar 45-49 jaar 50-54 jaar 55-59 jaar

P a g i n a | 76

Vraag 3: Wat is uw postcode?

Postcode 1058 1078 1312 1318 1324 1333 2803 8212 8219 8223 8224 8225 8226 8231 8232 8241 8242 8243 8244 8245 8266 8314 8325 8377 8432 totaal: Frequentie 1 1 1 1 2 1 1 13 7 9 9 15 17 7 10 1 8 20 10 11 1 1 1 1 1 150

P a g i n a | 77

Vraag 4: Met welk vervoersmiddel bent u hier gekomen?

Vervoersmiddel
9% 23% lopend fiets 8% 6% 54% trein bus auto/motor

Vraag 5: Wat is het belangrijkste motief voor uw bezoek aan het stadshart?

Belangrijkste motief bezoek

16% 39% 25% doelgerichte aankoop winkelen boodschappen doen recreatie 20%

P a g i n a | 78

Vraag 6: Wat is de belangrijkste reden dat u kiest voor het stadshart?

Aantal winkels Kwaliteit v/d winkels Prijsniveau Diversiteit van het aanbod Sfeer Bereikbaarheid Parkeervoorzieningen Aanbod merken Aanbod van horecavoorzieningen Andere vrijetijdsvoorzieningen Dichtbij huis

Vraag 7: Hoe vaak brengt u een bezoek aan het stadshart?

Frequentie bezoek aan het Stadshart

3% 5% 10% 14% 2 tot 3 keer per week 1 keer per wijk 24% 44% 1 keer per maand 2 tot 3 keer per maand vrijwel dagelijks

P a g i n a | 79

Vraag 8: Hoe lang verblijft u gemiddeld tijdens een bezoek aan het stadshart?

Valid Missing Mean Median Minimum Maximum

150 0 67,37 60,00 15 360

Vraag 9: In hoeverre benvloedt sfeer uw winkel/recreatie bestemmingskeuze? Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 2 13 31 62 42 150 Percentage 1,3 8,7 20,7 41,3 28,0 100,0

Vraag 9.1: In hoeverre is de aanwezigheid van horeca van invloed op uw bestemmingskeuze?

Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 35 30 38 31 16 150

Percentage 23,3 20,0 25,3 20,7 10,7 100,0 P a g i n a | 80

Vraag 9.2: In hoeverre wordt uw bestemmingskeuze benvloedt door de hoeveelheid aan winkels? Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 3 9 35 47 56 150 Percentage 2,0 6,0 23,3 31,3 37,3 100,0

Vraag 9.3: In hoeverre wordt uw bestemmingskeuze benvloedt door de diversiteit aan winkels? Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 5 6 21 59 59 150 Percentage 3,3 4,0 14,0 39,3 39,3 100,0

P a g i n a | 81

Vraag 9.4: In hoeverre benvloedt de uitstraling van het winkelgebied uw bestemmingskeuze?

Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 4 15 43 55 33 150

Percentage 2,7 10,0 28,7 36,7 22,0 100,0

Vraag 9.5: In hoeverre benvloedt de aanwezigheid van andere vrijetijdsvoorzieningen uw bestemmingskeuze? Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 28 46 45 21 10 150 Percentage 18,7 30,7 30,0 14,0 6,7 100,0

P a g i n a | 82

Vraag 9.6: In hoeverre benvloedt de kwaliteit van de aanwezige winkels uw bestemmingskeuze? Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 4 16 40 59 31 150 Percentage 2,7 10,7 26,7 39,3 20,7 100,0

Vraag 9.7: In hoeverre benvloedt de aanwezigheid van goede looproutes door het centrum uw bestemmingskeuze? Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 8 24 37 48 33 150 Percentage 5,3 16,0 24,7 32,0 22,0 100,0

Vraag 9.8: In hoeverre benvloedt bereikbaarheid per auto uw bestemmingskeuze? Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk 32 32 27 25 34 Percentage 21,3 21,3 18,0 16,7 22,7

P a g i n a | 83

Totaal

150

100,0

Vraag 9.9: In hoeverre wordt uw bestemmingskeuze benvloedt door parkeergelegenheid? Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 36 26 28 28 32 150 Percentage 24,0 17,3 18,7 18,7 21,3 100,0

Vraag 9.10: In hoeverre benvloedt de aanwezigheid van historische artefacten uw bestemmingskeuze?

Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 45 36 30 24 15 150

Percentage 30,0 24,0 20,0 16,0 10,0 100,0

P a g i n a | 84

Vraag 9.11: In hoeverre benvloedt ruimtelijke nabijheid van de locatie uw bestemmingskeuze?

Frequentie niet neutraal enige mate sterk heel sterk Totaal 19 23 38 36 34 150

Percentage 12,7 15,3 25,3 24,0 22,7 100,0

Vraag 10: Hoe beoordeelt u de sfeer in het stadshart? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Totaal 17 43 60 23 7 150 Percentage 11,3 28,7 40,0 15,3 4,7 100,0

P a g i n a | 85

Vraag 10.1: Hoe beoordeelt u het horeca aanbod in het stadshart? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Totaal 24 68 39 17 2 150 Percentage 16,0 45,3 26,0 11,3 1,3 100,0

Vraag 10.2: Hoe beoordeelt u het aantal winkels in het stadshart? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Total 3 26 57 46 18 150 Percentage 2,0 17,3 38,0 30,7 12,0 100,0

P a g i n a | 86

Vraag 10.3: Hoe beoordeelt u de diversiteit van het winkelaanbod in het stadshart? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Totaal 11 34 51 43 11 150 Percentage 7,3 22,7 34,0 28,7 7,3 100,0

Vraag 10.4: Hoe beoordeelt u de uitstraling van het stadshart? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Totaal 12 42 69 22 5 150 Percentage 8,0 28,0 46,0 14,7 3,3 100,0

P a g i n a | 87

Vraag 10.5: Hoe beoordeelt u het aanbod van overige vrijetijdsvoorzieningen in het stadshart? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Missing totaal 32 61 39 11 6 1 150 Percentage 21,3 40,7 26,0 7,3 4,0 ,7 100,0

Vraag 10.6: Hoe beoordeelt u de kwaliteit van de winkels in het stadshart?

Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed totaal 3 15 63 55 14 150

Percentage 2,0 10,0 42,0 36,7 9,3 100,0

P a g i n a | 88

Vraag 10.7: Hoe beoordeelt u de looproutes door het centrum? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Totaal 6 29 41 55 19 150 Percentage 4,0 19,3 27,3 36,7 12,7 100,0

Vraag 10.8: Hoe beoordeelt u de bereikbaarheid per auto? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Totaal 9 27 34 48 32 150 Percentage 6,0 18,0 22,7 32,0 21,3 100,0

P a g i n a | 89

Vraag 10.9: Hoe beoordeelt u de parkeervoorzieningen in het stadshart? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Totaal 16 19 30 53 32 150 Percentage 10,7 12,7 20,0 35,3 21,3 100,0

Vraag 10.10: Is het stadshart voor u dichtbij huis? Frequentie heel slecht slecht matig voldoende goed Totaal 4 7 28 42 69 150 Percentage 2,7 4,7 18,7 28,0 46,0 100,0

P a g i n a | 90

Vraag 11: Heeft u in het afgelopen half jaar een bezoek gebracht aan een van de onderstaande winkelgebieden?

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

frequentie percentage

Vaak Regelmatig Soms Nooit

Gebied

Kolom1 Nooit Soms Regelmatig Vaak

Lelycentre
9,3 49,3 26 15,3

Batavia stad
18 52,7 22 7,3

Almere
24,7 52,7 16 6,7

Amsterdam
24 51,3 15,3 9,3

Dronten
58,7 31,3 8,7 1,3

Vraag 12: Wat is voor u de belangrijkste reden om te kiezen voor een ander winkelgebied?

Belangrijkste reden dat men kiest voor een ander gebied

4% 3% aantal winkels 17% 9% 5% 28% kwaliteit winkels prijsniveau winkels 34% variatie in het assortiment sfeer bereikbaarheid dichtbij huis

P a g i n a | 91

Vraag 13: Wat bepaalt voor u de sfeer in een winkelgebied?

Kleinschalige detailhandel 8% 9% 17% Goede looproutes Terras-horeca Woonfunctie 10% 14% Bankjes Pleinen 10% 17% 9% 4% 2% Groen Historische elementen Architectuur Restaurants-avond horeca

Vraag 14: Denkt u dat u na de herontwikkeling het centrum vaker zal gaan bezoeken?

Frequenter bezoek na herontwikkeling

42% 58%

Ja Nee

P a g i n a | 92