ENCONTRO PRESENCIAL DE DIREITO IMOBILIRIO- EAD NP2 *********************REGISTRO IMOBILIRIO*********************** 1) TTULOS QUE PODEM SER APRESENTADOS PARA REGISTRO

NO CRI

PARTICULARES ( CONVENO DE CONDOMINIO; INCORPORAO IMOBILIRIA, CONTRATOS DO SFH, SFI E OS ORIUNDOS DA JUNTA COMERCIAL...) PBLICOS OU ADMINISTRATIVOS (ESCRITURA PBLICA) JUDICIAIS (MANDADO DE USUCAPIO; MANDADO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO: SENTENA TRANSITADA EM JULGADO; FORMAL DE PARTILHA)

REQUISITOS COMUNS EXIGIDOS PARA O REGISTRO: 1) TODOS SO SUBMETIDOS S FASES DO REGISTRO. 2) H INDICAO DO TTULO SOBRE O QUAL SE FAR O REGISTRO 3) TODOS PASSAM PELO EXAME DA LEGALIDADE 4) TODOS DEVEM OBEDECER OS PRINCPIOS DO DIREITO IMOBILIRIO
A) INSTRUMENTOS PARTICULARES: FIRMA RECONHECIDA O DOCUMENTO ORIGINAL FICA ARQUIVADO NO

CRI

AO

ATRIBUIR PRESUNO RELATIVA DE VERDADE AOS REGISTROS PBLICOS, O LEGISLADOR POSSIBILITOU A ANULAO OU A RETIFICAO DO REGISTRO IMOBILIRIO.

2) FORMAS DE RETIFICAO DO REGISTRO:

A)

ADMINISTRATIVA ART. 213, 1, LEI 6.015/73 NO REGISTRO IMOBILIRIO

A retificao administrativa de registro configura um procedimento e no um processo, como explicita o prprio texto legal. Desta afirmao, se infere que no se deve aplicar a este procedimento, por analogia, normas prprias de processos judiciais, incursas no Cdigo de Processo Civil, pois a Lei de Registros Pblicos - LRP estabelece expressamente que o procedimento administrativo, cujos requisitos so apenas aqueles expressamente previstos no artigo 213 da Apresentada toda a documentao, o registrador efetuar o exame da legalidade ou qualificao do ttulo, ou seja, ir verificar o atendimento dos princpios que regem o Direito Imobilirio. Estando apta, efetivar as notificaes na forma que julgar conveniente e aguardar a manifestao dos confrontantes. Os confrontantes devero ser notificados nas retificaes que resultem em incluso ou alterao das dimenses do imvel, sempre que a planta no contiver suas assinaturas. No havendo impugnao por parte dos confrontantes, a retificao ser realizada sem a necessidade de instncia judicial, o que torna bem mais clere tal procedimento, inserindo rapidamente o bem no mercado imobilirio, gerando riquezas, fomentando, assim, a economia ptria. Ao contrrio do que acontecia outrora, quando empreendimentos imobilirios deixavam de

ser lanados no mercado, em virtude da precariedade do registro do imvel, aguardando durante anos pelo final de uma ao judicial.
B) JUDICIAL

ART. 212. DA MESMA LEI VARAS CVEIS HAVENDO CONTESTAO

3) CERTIDES EMITIDAS PELO OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS ART 16 E SEGUINTES DA LEI 6.015/73 As certides emitidas pelas serventias de registro de imveis so extradas das informaes constantes nos livros do registro imobilirio como resultados das buscas, que podem ser entendidas como sendo as consultas realizadas pelos registradores de imveis e seus prepostos nos livros das serventias, para fins de continuidade do servio ou para fornecer informaes solicitadas. A certido ser lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro de registro ou o documento arquivado no cartrio, conforme prescrio constante na parte final do Art. 18 da Lei n 6.015/73. Alguns estados exigem a colocao de selos de autenticidade nas certides emitidas. Acrescenta-se ainda que as certides podero ser lavradas em inteiro teor, em resumo, ou em relatrio, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, no podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias, como estabelece o caput do Art. 19 da Lei n 6.015/73 . J o pargrafo 1 do mesmo dispositivo legal dispe que a certido, de inteiro teor, poder ser extrada por meio datilogrfico ou reprogrfico. Por fim, o pargrafo 5, tambm do Art. 19 da mesma norma jurdica, fixa que As certides extradas dos registros pblicos devero ser fornecidas em papel e mediante escrita que permitam a sua reproduo por fotocpia, ou outro processo equivalente.

*********************ESCRITURA PBLICA**************************

A MATERIALIZAO DO NEGCIO JURDICO FIRMADO ENTRE AS PARTES, O QUAL ASSUME CARTER PBLICO POR TER SIDO LAVRADO PERANTE PESSOA INVESTIDA EM FUNO PBLICA, PORTANTO, DOTADO DE F PBLICA.

1. EXIGIBILIDADE DE ESCRITURA PBLICA:

ART. 108. NO
VALIDADE DOS DISPONDO A LEI EM CONTRRIO, A ESCRITURA PBLICA ESSENCIAL negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.

Art. 109. No negcio jurdico celebrado com a clusula de no valer sem instrumento pblico, este da substncia do ato. ONDE LAVRAR A ESCRITURA PBLICA? RESPOSTA: LIVRE A ESCOLHA DO TABELIO DE NOTAS, INDEPENDENTE DO DOMICLIO DAS

PARTES OU DO LUGAR DE SITUAO DOS BENS

(8 DA LEI 8.935/94)

2. EXCEO EXIGIBILIDADE DE ESCRITURA PBLICA:

A) IMVEIS TRANSACIONADOS PELO SFH A LEI 4.380/64, ART 61 5 , EQUIPAROU O CONTRATO FIRMADO NO MBITO DO SFH ESCRITURA PBLICA. B) IMVEIS TRANSACIONADOS PELO SFI (ALIENAO FIDUCIRIA DO IMVEL) - LEI

9.514/97 (NESTES CASOS DISPENSADO O RECONHECIMENTO DE FIRMA E A REPRESENTAO DE PESSOA JURDICA)

C) IMVEIS COM VALOR INFERIOR A 30SM D) INTEGRALIZAO DE CAPITAL SOCIAL

FACULDADE DA PARTE INTERESSADA. O DOCUMENTO QUE FUNDAMENTA A INCORPORAO DE BENS IMVEIS PARA FORMAO OU AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL DE EMPRESAS (LEI 8934/94) CONSTITUI UMA EXCEO EXIGIBILIDADE DE LAVRATURA DE ESCRITURA PBLICA PREVISTO NO ART 108 CC.

3. VANTAGENS DA LAVRATURA DE ESCRITURA PBLICA:

SEGURANA DO NEGCIO JURDICO EM VIRTUDE DA OBSERVNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A VALIDADE DO ATO. PUBLICIDADE DO NEGCIO REALIZADO, PERMITINDO A QUALQUER INTERESSADO SOLICITAR UM TRASLADO DA ESCRITURA (CERTIDO EXPEDIDA PELO TABELIO ORIUNDA DOS LIVROS DE ESCRITURA PBLICA S QUEM ASSINA O TABELIO). PERPTUO ARQUIVAMENTO DA DOCUMENTAO QUE EMBASOU O NEGCIO JURDICO ATUA COMO FORMA DE PREVENO DE LITGIO DEVEM SER OBSERVADOS OS ASPECTOS LEGAIS VIGENTES (QUANDO DA EFETIVAO DO REGISTRO, LEVA-SE EM CONTA AS NORMAS DA POCA DO REGISTRO = ESCRITURAS LAVRADAS ANTES DA LEI 6.015/73 E SOMENTE LEVADAS A REGISTRO NO ADVENTO DAQUELA, GERALMENTE TRAZEM IMPERFEIES E OMISSES).

4. DESVANTAGENS DA LAVRATURA DE ESCRITURA PBLICA:

ONERA A NEGOCIAO DEMORA NA FORMALIZAO DO ATO 1) DA ESCRITURA PBLICA : INTER PARTES 2) DO REGISTO:

OBS: EFEITOS ERGA OMNES

5. VERIFICADA UMA IRREGULARIDADE NA ESCRITURA PBLICA, COMO CORRIGIR?

UMA VEZ LAVRADA, NO PODE A ESCRITURA SER INUTILIZADA, DESTRUDA, POIS TRATA-SE DE DOC PBLICO. A RETIFICAO DE UMA ESCRITURA PBLICA DEVER SER FEITA POR OUTRA ESCRITURA:
A)

ATRAVS DE UMA ESCRITURA DECLARATRIA OU DE ADITAMENTO

SER LAVRADA PERANTE O MESMO TABELIO QUE LAVROU A ESCRITURA ANTERIOR S O TABELIO ASSINA NO PODER MODIFICAR A ESSNCIA DO ATO OU A VONTADE DAS PARTES SEMPRE SER AVERBADA NO CORPO DO REGISTRO, MESMO QUANDO APRESENTADA JUNTO COM A ORIGINAL NO CRI

B) ATRAVS DE UMA ESCRITURA PBLICA DE RE-RATIFICAO- RETIFICANDO O DEVE SER CORRIGIDO E ADITANDO OS REQUISITOS FALTOSOS NA ESCRITURA ANTERIOR SER LAVRADA PERANTE QUALQUER TABELIO H NECESSIDADE DA ASSINATURA DAS PARTES QUE ASSINARAM A ANTERIOR PODE SER MUDADA A ESSNCIA DO ATO OU A VONTADE DAS OU PARTES PODE SER LEVADA AO CRI JUNTA COM A ORIGINAL = O REGISTRO SER FEITO CORRETAMENTE COM REFERNCIA S DUAS ESCRITURAS. PODE SER LEVADA AO CRI APS O REGISTRO DA ESCRITURA ANTERIOR = O REGISTRO SER ADITADO

6) ESCRITURAS PBLICAS QUE NO SO LEVADAS REGISTRO IMOBILIRIO:

A) ESCRITURA DE CESSO DE REQUERER ABERTURA DA B)

DIREITOS HEREDITRIOS -

HABILITA O CESSIONRIO A

ESCRITURA DE CESSO DE POSSE -

SUCESSO. MEIO DE PROVA EM AO DE USUCAPIO

C) ESCRITURAS PBLICAS DE ENFITEUSE CUJO OBJETO SEJAM IMVEIS PARTICULARES - NCC S ADMITE A CONSTITUIO DE ENFITEUSE S/TERRENOS DE MARINHA, NO PODENDO MAIS SEREM CONSTITUIDAS ENFITEUSES PARTICULAES. D) ESCRITURA DE DIVRCIO NA QUAL NO HAJAM BENS A PARTILHAR AVERBAO NO REGISTRO CIVIL (MUDANA DE ESTADO)

SER LEVADA PARA

7) ESCRITURA DE PACTO ANTENUPCIAL (ART. 1640, PNICO, CCIVIL): EXIGIDA QUANDO O REGIME DE BENS ESCOLHIDO PELOS NUBENTES FOR DIFERENTE DO LEGAL (COMUNHO PARCIAL DE BENS). OBS: QUANDO A SITUAO EXIGIR QUE O REGIME DE BENS SEJA SEPARAO OBRIGATRIA DE BENS (ART. 1641, CC), NO H NECESSIDADE DE ESCRITURA PBLICA POIS NO H ESCOLHA DAS PARTES, MAS IMPOSIO LEGAL. ****************************UNIFICAO E FUSO***************************** Unificao (art. 235, LRP): Podem ser unificados, com abertura de matrcula nica (imveis contguos, pertencentes ao mesmo proprietrio). I imveis constantes de transcries anteriores a LRP II- dois ou mais imveis, registrados por ambos os sistemas (transcrio + matrcula) Fuso (art 234, LRP): Quando dois ou mais imveis contguos pertencentes ao mesmo proprietrio, constarem de matrculas autnomas, pode ele requerer a fuso destas em uma s, de novo nmero, encerrando-se as primitivas. ************************PARCELAMENTO DO SOLO***************************** O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento e est regulado na Lei n 6.766/79. Considera-se, portanto, como sendo loteamento dividir terrenos em pequenas partes denominadas de lotes, que sero destinados construo, ou seja, edificao. Tal

diviso dos terrenos ou glebas, provoca abertura de novas vias de circulao, ou seja ruas (logradouros pblicos), pode ainda, gerar prolongamento de vias pblicas j existentes, e ainda, modificao ou ampliao das vias anteriormente existentes. Passando a tratar sobre desmembramento pode-se considerar como sendo o parcelamento de terrenos ou glebas em lotes, tambm destinados edificao, assim como no loteamento. Todavia, tal subdiviso de terreno no implica em aparecimento de novas vias de circulao ou alterao das j existentes, mas sim com aproveitamento do sistema virio j instalado na localidade onde o desmembramento ser realizado Desmembramento: a subdiviso de um imvel pr-existente, requerida pelo interessado e com autorizao do Poder Pblico municipal (art 235, P.nico da LRP) H o aproveitamento das vias existentes. Loteamento: subdiviso do imvel em lotes com autorizao do Poder Pblico com abertura de vias de circulao com doao de reas teis comunidade Aps aprovao do projeto de loteamento no rgo municipal competente, o loteador ir submeter o projeto aprovado ao registro imobilirio para que seja feita a publicidade da aprovao e toda a sociedade possa tomar conhecimento da regularidade do empreendimento imobilirio. A apresentao do projeto aprovado, ao servio registral, dever ser feita no prazo de 180 (cento e oitenta) dias aps a aprovao municipal. No sendo feita a apresentao neste prazo, a aprovao poder caducar, ou seja, perder a validade. O legislador da Lei de Loteamento no atribuiu responsabilidade s para o registrador de imveis, mas para toda pessoa que descumprir as prescries da citada norma jurdica, a qual est em vigor desde 1979 e at os dias atuais ainda se encontra espalhados por todo o pas, parcelamentos de solo irregulares. Em razo de tal ocorrncia, o Art. 50 da dita Lei dispe o seguinte: Art. 50. Constitui crime contra a Administrao Pblica: I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios; II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato administrativo de licena; III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

A autorizao do loteamento s ser dada se o imvel a ser loteado estiver em nome do Loteador. ***************************INCORPORAO IMOBILIRIA********************* (LEI N 4.591/64) CONCEITO: ATIVIDADE EXERCIDA COM INTUITO DE REALIZAR CONSTRUO POR ALIENAO DE UNIDADES AUTNOMAS OU DE FRAO IDEAL, VINCULADA A UNIDADE HABITACIONAL (VENDA NA PLANTA)

A requerimento do incorporador e mediante a apresentao da documentao, feito o registro da Incorporao (Documentao art. 32 da Lei 4.591/64).

Se dentro de 180 dias do registro, no se iniciar o registro da vendas das fraes ideais, o incorporador ter que revalidar toda a documentao, para maior segurana do comprador.

FINALIDADE: Dar notcia de construo sobre referido imvel > tornar pblico o projeto, dar maior segurana ao comprador e garantir a caracterizao fsica e jurdica do empreendimento. REQUISITOS: Que o terreno esteja apto a receber a construo Que o terreno esteja registrado no nome do incorporador Que os adquirentes possam, aps a construo, registrar suas unidades. VENDA DE IMVEL EM CONSTRUO SEM REGISTRO DA INCORPORAO IMOBILIRIA: Contraveno relativa economia popular: Art 66 da Lei 4.591: negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem previamente satisfazer s exigncias constantes desta lei. Pena: Multa de 5 a 20 vezes o maior salrio-mnimo legal vigente no Pas.

Sobre o procedimento registral para publicitar a incorporao, cumpre destacar que toda a documentao da incorporao apresentada em duas vias, uma das quais ficar arquivada no registro imobilirio. A outra, ser devolvida ao incorporador que utilizar, normalmente, no stand de vendas do empreendimento e reproduzir alguns de seus elementos nos contratos de alienao das fraes ideais. Apresentada a documentao, o registrador analisar se cumpre todos os requisitos legais. No cumprindo, indicar as exigncias no prazo de 15 dias da apresentao da documentao. Neste prazo, o registrador realizar o exame da legalidade do ttulo, verificando a titularidade do terreno onde ser edificado o empreendimento projetado; a validade do alvar de construo; a validade das

certides apresentadas; a uniformidade dos dados tcnicos em todos os documentos. Lembrando-se que o registrador no tem nenhuma responsabilidade sobre a regularidade tcnica da obra. Estando toda a documentao regular, o registrador proceder a um ato de registro na matrcula do imvel, mencionando que naquele terreno ser edificada o empreendimento e descrevendo o empreendimento. A partir do registro da incorporao, todas as vendas efetivadas das fraes ideais que correspondero s unidades autnomas sero registradas na matrcula do imvel de maneira sucessiva, conforme sejam apresentadas ao registro de imveis. Sem o registro da incorporao, estas vendas ficam no limbo jurdico e geram apenas relaes obrigacionais e no reais. Antes de expor as unidades autnomas a venda, deve o Corretor verificar se existe Incorporao Imobiliria registrada e se esta fora consolidada, caso no tenha sido conclidada, solicitar que o incorporadro atualize as certides e revalide a incorporao.

PATRIMNIO DE AFETAO( ART. 31A, LEI N 4.591/64): A Lei n 10.931/2004 que dispe sobre o Patrimnio de Afetao de Incorporaes Imobilirias, acrescentou Lei 4.591/64, os art. 31 A ao 31F O Patrimnio de Afetao vem a ser
EMPREENDIMENTO, A ADOO DE UM PATRIMNIO PRPRIO PARA CADA

que passar a ter a sua prpria contabilidade, separada das operaes da

incorporadora, o que confere segurana aos adquirentes quanto disposio dos recursos aplicados na obra. Com a nova regra, todas as dvidas, de natureza tributria, trabalhista e junto s instituies financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construo, no tendo qualquer relao com os outros compromissos e dvidas assumidas pelo incorporador. NA
HIPTESE DE FALNCIA OU INSOLVNCIA CIVIL DO INCORPORADOR:

os patrimnios de

afetao constitudos no so atingidos, no integrando a massa concursal - o terreno, as acesses e demais bens, direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao. Dessa forma, os compradores podero dar continuidade obra, contratando outra empresa no lugar da falida, garantindo-se a entrega do imvel comprado na planta. Diante da importncia do Instituto no resguardo ao direito do consumidor, deveria o legislador, ter imposto sua obrigatoriedade em todas as incorporaes imobilirias.

***********************ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVEL**************** LEI 9.514/97 ANTES DA LEI 9.514/97 A ALIENAO FIDUCIRIA ERA APLICVEL SOMENTE AOS BENS MVEIS (DECRETO-LEI N 911/69) ADQUIRIDOS MEDIANTE FINANCIAMENTO, ADMITINDO-SE A TCNICA DA ALIENAO COMO GARANTIA AO PAGAMENTO DA DVIDA CONSTITUDA PARA A AQUISIO.

NATUREZA JURDICA: a ALIENAO FIDUCIRIA INSTITUTO DE GARANTIA. O CONTRATO

DE

ALIENAO FIDUCIRIA ser sempre um contrato ACESSRIO e pressupe a

existncia de um contrato PRINCIPAL, geralmente UM CONTRATO DE MTUO. Para ter eficcia real e publicidade, este contrato dever ser, necessariamente, levado registro junto Matrcula do Imvel ( art 40, Lei 9514/97) acrescentou ao art. 167, I da Lei 6.015/73, o inciso 35) da alienao fiduciria em garantia de coisa imvel. O instrumento contratual poder ser
PARTICULAR,

e todos os contratos a ele vinculados,

constituindo uma exceo ao art. 108 do Cdigo Civil, somente quando o beneficirio final da operao for PESSOA FSICA -art. 38 da lei. O artigo 22, da Lei 9.514/97 conceitua a alienao fiduciria (AF) de coisa imvel como sendo o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata transferncia ao credor, ou fiducirio da propriedade resolvel de coisa imvel - trata de uma espcie de garantia, na qual o devedor transfere ao credor, a propriedade de um bem imvel, como forma de assegurar o pagamento de uma dvida previamente determinada, sob a condio de que, aps a sua liquidao, o bem retorne propriedade do devedor. Embora ocorra a transferncia, ao credor fiducirio no permitido dispor do imvel, eis que se trata de propriedade resolvel, protegida pelo pacto acessrio de garantia. A propriedade ser transferida em carter provisrio at que a dvida seja integralmente quitada.

Pessoas Envolvidas no Contrato

A partir do conceito legal, verifica-se que na alienao fiduciria so visualizadas duas pessoas distintas, a saber: o fiduciante (devedor adquirente do imvel) e o fiducirio(credor vendedor ou interveniente). Tais pessoas podem ser fsicas ou jurdicas. 1. CONSEQUNCIA DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAO quando o

DEVEDOR

FIDUCIANTE

pagar a dvida, RESOLVE-SE A PROPRIEDADE FIDUCIRIA DO IMVEL,

passando aquele qualidade de proprietrio pleno. (Termo da quitao averbado no Registro Imobilirio). Extingue-se a propriedade resolvel, restabelecendo-se a propriedade plena em nome do fiduciante devedor. 2. CONSEQUNCIA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAO PELO MESMO DEVEDOR tornando-se inadimplente o fiduciante, O CREDOR FIDUCIRIO em expectativa real de direito de propriedade dever requerer a notificao do devedor, para que pague o valor devido em 15 dias ( Oficial de Registro), impondo a lei, por consequncia imediata, a transferncia da propriedade em favor do fiducirio (titular do direito creditcio e propriedade resolvel) =
POSSE INDIRETA DO FIDUCIRIO TRANSFORMADA EM PROPRIEDADE PLENA. A

NA PROVA NP2 DIREITO IMOBILIRIO (H519) - O ALUNO PODER CONSULTAR A SEGUINTE LEGISLAO:

1. 2. 3. 4.

LEI N 4.591/64 LEI N 6.015/73 LEI N 6.766/79 LEI N 9.514/97