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Chapitre

I.

Les principes de l'estimation de la valeur des forts

L e

m i n i m u m

s a v o i r

Estimer un immeuble, ce nest pas deviner, ni mme prsumer, ni davantage procder par une simple affirmation. Lexpertise consiste principalement rassembler un faisceau de preuves. Lexpert doit prouver. Robert Arago & Pierre Rouveroux 1

Robert ARAGO & Pierre ROUVEROUX, 1973,Lestimation des biens ruraux, pri-urbains, agricoles et forestiers; lexpropriation en milieu rural, Librairies Techniques, page 125.

Chapitre

Lestimation de la valeur des forts La valeur dun bien, notamment celle dun bien immobilier, dpend de son utilit. 1. Cette simple affirmation montre bien qu'il est dlicat d'affecter une valeur objective une fort sans qu'une drive lie la subjectivit de chaque individu ne vienne influencer cette valeur. Aussi, avec le temps, la thorie conomique et la volont des experts forestiers, des principes se sont forgs afin que afin que lestimation de la valeur des forts repose, non pas sur un simple rsultat qui ne pourrait tre que globalement accpt ou refus, mais plutt sur une mthode dapproche cohrente, claire et consensuelle, ainsi que sur les diffrents paramtres ncessaires sa mise en oeuvre ; la discussion se trouve alors repporte sur ces derniers qui, pris individuellement, peuvent tre dbattus.

Ce sont ces principes de l'estimation forestire que nous allons examiner maintenant en nous appuyant sur un exemple. I.1. Prsentation dun exemple2 Situe en Lorraine, la fort de la Butte appartient M. Dubois ; dune surface de 50 hectares, cette proprit est divise en deux massifs distincts lensemble tant compos de cinq peuplements diffrents assis chacun sur une parcelle. Les caractristique de ces peuplements sont les suivantes :

parcelle 1 (9 ha) : futaie rgulire de htre pur dge 50 ans


obtenue par rgnration artificielle; M. Dubois pense que ce peuplement sera coup 120 ans, cest dire dans 70 ans;

parcelle 2 (8 ha) : futaie rgulire de htre pur issue de


rgnration naturelle ; lge moyen des arbres est de 70 ans ; lge dexploitation retenu est galement de 120 ans ; la coupe densemencement aura donc lieu dans 50 ans;

parcelle 3 (11 ha) : futaie irrgulire de htre pur dont lorigine est
inconnue; les diamtres des arbres qui composent ce peuplement varient de 0 (semis) 75 cm ;

parcelle 4 (10 ha) : futaie jardine de htre pur ; parcelle 5 (12 ha) : taillis sous futaie de htre et charme soumis
exploitation rgulire de rotation 30 ans. Une partie de cette proprit est concerne par lemprise prochaine dun barrage EDF (parcelles 4 partie et 5) et dune ligne lectrique (parcelle 1 partie). Dautre part, un incendie a dtruit 2 hectares de la parcelle 2 ; lauteur de cet incendie est connu. M. Dubois a dcid de vendre les 4 hectares de la parcelle 4 non soumis expropriation. Il compte de plus affiner la gestion dans les peuplements quil conserve et estimer la valeur patrimoniale de sa proprit. Il nous appartient alors de dfinir :

Anne Bary-Lenger, Lexpertise et la gestion financire des proprits foerestires, 1983, Editions Vaillant - Carmanne, page 13. Les donnes de lexemple sont dtailles en annexe.

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le prix payer par EDF pour lexpropriation de la parcelle 5 et


dune partie de la parcelle 4 ;

le prix auquel peut tre vendu le reliquat de la parcelle 4; le montant de la concession de la ligne lectrique de la parcelle 1; le montant des dommages payer par lincendiaire des deux
hectares de peuplement de la parcelle 2.

La valeur de sa proprit restante (parcelles 1, 2 et 3).


Aussi se pose la question de la valeur rechercher dans chacun de ces cas

P a r c e lle 3 11 ha Z o n e in c e n d i e

P a r c e lle 4 10 ha

P a r c e lle 2 8 ha

P a r c e lle 5 12 ha

P a r c e lle 1 9 ha

E m p r is e b a r r a g e

E m p r is e l ig n e le c tr iq u e

Figure I-1 : Plan de la fort de la Butte et situation des vnements futurs.

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I.2.

Quelle valeur ? La multiplicit des cas pour lesquels lestimation de la valeur est requise laisse supposer que la valeur estimer sera diffrente selon que lon sadresse :

une mutation force (expropriation) ; une mutation volontaire (vente) ; une vente partielle (concession); un prjudice ; lestimation dun patrimoine.
Sans entrer dans la thorie, il s'agit de dfinir quelle sera la valeur attribuer une fort ou une portion de fort. L'utilit de cette valeur sera effective - comme nous l'avons voqu dans l'introduction - pour chaque mutation ou prjudice, c'est dire les cas o l'Etat pourrait intervenir pour prlever une taxe (droits de mutation, impts) ou titre d'arbitre par son appareil judiciaire dans le cas d'un prjudice ou dune expropriation dont lindemnit est conteste. Aussi examinons dans un premier temps comment la loi prend en considration la valeur avant de mentionner les interprtations qui en sont faites. Le Code Gnral des Impts pose un principe gnral : "Les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicit foncire sont assises sur la valeur" (article 666) ; ce mme code ajoute : "Pour la liquidation des droits de mutation titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estims d'aprs leur valeur vnale relle" (art. 767). Cette valeur vnale constitue donc en matire de mutation titre gratuit ou onreux la base de la liquidation des droits de mutation. L'estimation forestire aura pour objet de quantifier cette valeur vnale. Il nexiste cependant pas de dfinition lgale de la valeur vnale ; aussi, il peut tre intressant de connatre la dfinition quen donnent certains auteurs :

La valeur vnale dun bien est le prix que peut retirer ou offrir
raisonnablement et compte tenu des conditions gnrales du march immobilier un bon pre de famille qui lopration ne simpose pas de faon urgente. 1

L.Arnaud, Valeur et expertise des immeubles urbains, cits par M. Gizard, 1983, La valeur vnale des bois et forts, article paru dans La Fort Prive n 152 , page 44.

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La valeur vnale est le prix auquel, sur un march fonctionnant


sur un rgime de libre concurrence, un bien peut tre achet ou vendu. 1

La valeur vnale est le prix pour lequel lhomme raisonnable


consent acqurir un immeuble compte tenu des cours de la proprit immobilire dans la rgion. 2 Ces dfinitions insistent sur trois points :

Le caractre raisonnable de cette valeur sous-entend une absence


de subjectivit dans celle-ci;

cette valeur doit reflter les conditions du march; elle doit tre dfinie en supposant la vente ou lachat de la fort.
Aussi, la valeur vnale peut tre dfinie dans les termes suivants :
Dfinition

Valeur vnale des forts La valeur vnale dune fort est le prix quune personne accepte de payer ou de recevoir en change de la proprit de cette fort en labsence de considrations subjectives ou de caractre durgence de la transaction; ce prix doit sinscrire dans la fourchette des transactions observes dans la rgion.

Subjectivit et convenance Quelle que soient ses circonstances, l'estimation met toujours en jeu deux parties (acheteur - vendeur, propritaire - Etat, propritaire - assurances, donateur donataire, propritaire - gestionnaire) ; aussi la valeur doit-elle reflter l'ide que chacune des parties se fait de la fort. Cette considration montre que la valeur d'une fort doit tre exempte de toute subjectivit. Pourtant chaque individu serait tent d'accorder une fort une valeur de convenance intgrant l'ensemble des lments de son apprciation personnelle. En effet, certaines considrations affectives peuvent tenter chaque individu d'intgrer dans la valeur d'une fort une composante personnelle. Un propritaire habitu faire sa promenade quotidienne dans sa fort pourrait vouloir tenir compte de cet lment dans l'estimation de la valeur de sa proprit en cas de vente ou d'expropriation.

Retail Lvaluation des entreprises cit par M. Gizard, 1983, La valeur vnale des bois et forts, article paru dans La Fort Prive n 152 , page 44.

Vignerot & Ferrire Cours destimations rurales cit par M. Gizard, 1983, La valeur vnale des bois et forts, article paru dans La Fort Prive n 152 , page 44.

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Lestimation de la valeur des forts

Dfinition

Valeur de convenance Cest la valeur quun propritaire serait tent dattribuer sa fort en prenant des considrations personnelles en compte. Aussi, il est possible quun acheteur, influenc par des considrations personnelles, fixe le prix dune fort un niveau nettement suprieur ceux proposs par dautres acheteurs potentiel ; le prix de la vente ne peut alors plus reflter la valeur vnale car celle-ci ne rpond plus au critre de raison qui lui est attribue par dfinition. Afin de conserver toute objectivit dans la dfinition de la valeur vnale, il parat ncessaire de se tenir aux trois fonctions accordes la fort :

conomique (production de bois et alimentation de la filire) sociale (tourisme, rcration, loisirs) cologique (protection contre les risques naturels, conservation des
espces...) Il tait de tradition de n'intgrer que la fonction conomique dans la valeur d'une fort, les fonctions sociales et cologiques chappant alors toute estimation. Cependant les demandes de notre socit en matire de loisirs ont volu de faon importante durant ces dernires dcennies : un retour la nature a t peru par les forestiers ; de cet engouement dcoule une frquentation croissante des forts par quelque moyen que ce soit (promenade, randonne, VTT et pique-nique pour les principaux). Plus rcemment, l'cologie - au sens patrimonial du terme monopolisa la pense politique pendant quelque temps ; il en dcoula alors une prise de conscience de problmes cologiques qui entrana la mise en place d'un certain nombre de rglementations (Loi sur l'eau, Directive habitat, ...). Certaines forts voues principalement la rcration (forts priurbaines) ou la protection (fort de montagne) n'ont pas pour autant une valeur nulle. D'autre part, l'inflation de la rglementation environnementale peut induire certaines pertes de revenus pour les propritaires. La valeur vnale peut ainsi tre scinde en deux termes :

une composante productive : la valeur technique dpendant des


critres mesurables lis la production (bois et chasse), cest dire des actifs marchands ;

une composante collective : la valeur damnit regroupant


limpact de la fort sur le plan environnemental (protection) et social (rcration) ; on parlera ici dactifs non marchand.
Dfinition

Valeur technique Cest la valeur de la fort base sur les actifs marchands ; elle intgre la production destination de la filire-bois, la chasse, les concessions diverses et la vente de tout autres produits de la fort (litires, branches, ...).

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Cependant, seule la composante productive (valeur technique) sera prise en compte dans un premier temps, la composante collective (valeur damnit) tant traite dans un chapitre spcifique (chapitre IX). Dcomposition de la fort en lments constitutifs Il est matriellement possible de distinguer deux lments constitutifs de la fort :

le sol, dont la valeur est dsigne par le fonds, le peuplement dont la valeur est appele superficie.

Dfinition

Le fonds (F) Le fonds est ce qu'il reste aprs la coupe de tous les arbres, c'est dire le sol garni de son infrastructure (desserte, parcellaire, drainage, ...) et de ses potentialits de rgnration (graines et souches). 1 Il est immeuble par nature.

Dfinition

La superficie (S) La superficie dsigne la valeur des arbres poussant sur le fonds.2 La superficie est considre comme immeuble jusqu' l'abattage des arbres qui une fois au sol deviennent meubles.3 d'o :

Exemple

V = F+S

Formule I-1

Cette dcomposition permet de dfinir la valeur rechercher selon la circonstance de lestimation. Dans le cas dune transaction, cest la valeur vnale qui est retenue ; toute composante subjective que le vendeur ou lacheteur pourrait y ajouter (ou retrancher) ne peut tre prise en compte par lexpert car non justifiable objectivement. Il en est de mme en matire destimation patrimoniale. En cas dexpropriation, la valeur vnale devrait faire rfrence ; dautre part des indemnits particulires peuvent tre verse lexpropri. Cependant seuls sont pris en compte les biens marchands, cest dire la valeur technique1.

Daprs L.Schaeffer, Les principes destimation forestire, 1949, Edition ENGREF Nancy, page 83 Daprs L.Schaeffer, Les principes destimation forestire, 1949, Edition ENGREF Nancy, page 83

Articles 520 et 521 du Code Civil cits par M. Gizard, 1983, La valeur vnale des bois et forts, article paru dans La Fort Prive n 152 , page 45.

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En matire destimation de dommages et servitudes, seule la valeur technique est prise en compte pour les lments affects par le dommage (superficie) ; dautre part des indemnits particulires peuvent tre verse au propritaire. I.3. Quels facteurs dterminent la valeur ? Pour poser le problme, revenons notre propritaire forestier, M. Dubois. Susceptible de vendre une partie de la parcelle 1 de sa fort, celui-ci consulte les donnes d'un notaire de son voisinage afin d'y trouver un lment de comparaison. Quelques transactions portant sur des peuplements du mme type y figurent mais ceux-ci sont inclus dans des forts htrognes dont les archives ne mentionnent que le prix global de la transaction. Aussi se tourne-t-il vers un marchand de bois avec lequel il a fait affaire autrefois ; ce dernier estime la valeur des bois 5000F/ha. M. Dubois considre quant lui que le prix minimal qu'il doit retirer du peuplement est de 19700F/ha (= 7500 + 12200), c'est dire le prix qui couvre les frais dinstallation (sil lui fallait recrer le mme peuplement aujourdhui). Il estime que ce mme peuplement rapportera 120000F/ha environ 120 ans. Aussi quelle valeur choisir ?

une moyenne sur des forts comportant un pourcentage de htre ? une valeur correspondant la vente immdiate des bois ? le cot de revient du peuplement ? la valeur future du peuplement ? mais s'il survenait une tempte ? et
il faut attendre 70 ans ! Au vu des dboires de M. Dubois, examinons quels facteurs seraient susceptibles d'intervenir dans la valeur d'une fort. Le march des forts La valeur d'un bien immobilier peut s'apprcier partir d'une tude des biens de la mme catgorie. En effet, on peut comparer des biens similaires entre eux et dgager la valeur de celui qui nous intresse. Cette mthode par comparaison requiert des forts similaires sur le plan du fonds et de la superficie, ce qui constitue la premire difficult de cette mthode. En second lieu, l'tat de l'offre et de la demande du march des forts doit tre identique ce qu'il tait lorsque les forts similaires ont t vendues ; en effet, si aucune demande n'apparaissait, la valeur vnale de la fort serait nulle.2

Voir chapitre VII

A titre indicatif, on peut citer une tude de la Socit Forestire de la Caisse des Dpts "Indicateur du march des forts en France en 1995" qui fait le bilan des transactions des forts de plus d'un hectare (les prix sont indiqus en F/ha). Le prix des forts se distribue ainsi : valeur du fonds : 3 000 10 000F valeur du peuplement : 0 100 000F

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Cependant les forts montrent de grandes diffrences entre elles sur les plans de la fertilit, du peuplement (essences, ges, structures) et de lenvironnement conomique (proximit des industries du bois, demande en bois). Ces deux conditions (forts similaires et tat identique du march) montrent que la mthode par comparaison ne peut tre utilise sans risque dans un march de biens htrognes tel que celui des forts. On peut nanmoins minimiser ce risque en n'utilisant cette mthode que partiellement ; on verra ensuite que la valeur du fonds est souvent fixe ainsi, soit forfaitairement par rgion, soit en comparaison aux prix de vente des terres agricoles. On a autrefois utilis la valeur de 1/5 1/4 du prix de vente des terres agricoles avoisinantes1. Cependant, cette relation ne repose sur aucun fondement valable, les filires des industries agricoles et forestires nayant rien en commun. De plus si lcart entre les valeur de terre agricole et de fort fut important par le pass, il est maintenant trs rduit (voir Figure I-2)
Valeur (Francs 95 /ha) 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1970 1975 1980 1985 1990

Figure I-2 Evolution des valeur lhectare des terres agricoles (TA) et des forts de 1970 19922. Les prix sont indiqus en francs constants de 1995.

TA Fort

le prix moyen observ correspond un fonds valu 5000 / 6000 F/ha et un peuplement de l'ordre de 7000 / 8000 F/ha. Il sagit cependant de moyennes sur les transactions effectivement ralises et constates qui ne sont en rien reprsentatives de la valeur moyenne des forts. LINSEE estimait la valeur de la fort franaise 243,1 milliards de francs en 1989 (INSEE, 1994, 25 ans de comptes de patrimoine (1969 - 1993), Economie Gnrale n98). Dautre part lIFN a mesur pour cette mme anne la surface forestire franaise 14 316 000 hectares (IFN, 1996, Rapport dactivit 1995, Nogent su Vernisson). Lhectare de fort valait donc en France 16 981 F en moyenne en 1989.
1

Direction Gnrale des Impts, Guide de lvaluation des biens, 1989, Ministre de lconomie, des finances et du budget, page 75 (mise jour de ldition ). Sources : INSEE, 1994, 25 ans de comptes de patrimoine (1969 - 1993), Economie Gnrale n98 pour les valeurs du patrimoine forestier et agricole franais SCEES, 1971 1993 pour les surfaces de terres agricoles et de forts en France.

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Valeur marchande des bois - Valeur de consommation La valeur de consommation (VC) est celle du peuplement telle quelle rsulterait dune vente des bois dans ltat dans lequel ils se trouvent : cette valeur correspondrait au prix que pourrait payer un acheteur pour des arbres rpondant ses besoins immdiats (valeur marchande) diminu des frais de commercialisation (martelage, mise en vente et suivi dexploitation) lis la coupe.
Dfinition

Valeur marchande (ou de ralisation) Cest le prix quobtiendrait le vendeur des bois sur pied dans de bonnes conditions commerciales.1 Cette valeur est gnralement dfinie par une mercuriale de prix. Cest une valeur mobilire.

Dfinition

Valeur de consommation (VC) Cest la valeur marchande diminue des frais de commercialisation. Cest une valeur mobilire.

Attention

 Valeur de consommation - valeur marchande Cette terminologie ne fait pas lunanimit des auteurs ; notre valeur marchande est quelquefois nomme valeur de consommation.2 Dune faon gnrale, cette valeur de consommation augmente au cours du temps ; nulle les premires annes du peuplement (le peuplement na aucune valeur marchande), la valeur de consommation est gale la valeur finale lge dexploitabilit. Dans notre exemple, la valeur de consommation des htres de la parcelle 1 de la fort de la Butte varie de 0F/ha linstallation en 1947 126919 F/ha 120 ans. Leur valeur de consommation en 1996 est de 4330 F/ha. La valeur de la parcelle 1 serait: 5 000 + 4330 = 10280 F/ha.

Anne Bary-Lenger, Lexpertise et la gestion financire des proprits forestires, 1983, Editions Vaillant - Carmanne, page 177 Anne Bary-Lenger, Lexpertise et la gestion financire des proprits forestires, 1983, Editions Vaillant - Carmanne, page 177

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Estimer la superficie la valeur de consommation revient ignorer la croissance future de cette valeur. Il sagit nanmoins dune valeur minimale certaine de la superficie. Dans le cas particulier de prjudices (incendies, attaques parasitaires, chablis) les bois sont vendus rapidement et sont gnralement dune qualit moindre quavant le sinistre (bois sec, fts clats, ...). Le prix de vente des bois, plus faible que la valeur de consommation, est alors appele valeur de sauvetage.
Dfinition

Valeur de sauvetage Cest la valeur de vente des bois sur pied vendus dans des conditions physiques et commerciales non optimales (qualit amoindrie, vente prcipite, mise en concurrence rduite)1. Valeur initiale Cest le cot dinstallation du peuplement. En effet, un acheteur naurait plus dbourser cette somme pour constituer ce projet, si tant est que ce projet lui semble cohrent ; si ce ntait pas le cas, il serait tent de payer moins que le prix de revient. Il est donc acceptable de considrer que la valeur de la superficie soit gale au montant dune plantation - ou rgnration au sens large - justifie. Ce prix de revient est donc une valeur minimale de la superficie.

Dans notre exemple, la valeur de la parcelle 1 serait : 5000 + 19700 = 24700 F/ha. Nanmoins, si cette rgnration a dj quelques annes, elle a immobilis le sol pendant un certain temps empchant le propritaire dutiliser le fonds autrement ; aussi le facteur temps a-t-il son importance. Dautre part, la prise en compte du prix de revient ne prsage en rien de la valeur future du peuplement car elle nglige lvolution de ce dernier. Valeur finale Cest la valeur quaura la superficie juste avant la coupe finale. Elle sera alors gale la valeur de consommation (cest le seul cas), cest dire la recette obtenue lge dexploitabilit (R(n)). Il sagit donc de la valeur maximale de la superficie.

CNIEFEB, 1996, Dveloppements actuels des rflexions menes par la CNIEFEB sur les mthodes destimations forestires, article paratre

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Lestimation de la valeur des forts

Attention

 Valeur maximale Dans le cas de coupes progressives de rgnration ou de dernires coupes dclaircie trs fortes, la valeur finale peut tre infrieure la valeur de consommation avant ces coupes ; la valeur finale ne sera donc pas la valeur maximale de la superficie.

Dans notre exemple de la parcelle 1 de la fort de la Butte : 5000 + 126919 = 131919 F/ha. Cette valeur prend en compte les potentialits du peuplement, mais nglige le temps quil reste parcourir ; en effet ces 126919 F seront disponibles, mais dans 70 ans. Aussi lintrt du facteur temps apparat-il encore une fois. Premire conclusion Afin destimer la valeur dune fort, il parat judicieux de prendre en considration un certain nombre de facteurs bien que ceux-ci ne rpondent pas directement la question pose qui est destimer la valeur :

le march est dlicat consulter pour la valeur dune fort mais


utilisable pour estimer la valeur du fonds par comparaison,

la valeur de consommation est une valeur sre qui minimise celle


de la superficie : V > F + VC,

la valeur initiale est le minimum quun propritaire espre retirer de


la superficie afin de retrouver son investissement : V > F + D(0),

la valeur finale est le maximum de la valeur de la superficie (sauf


cas particulier : voir encadr ) : V <F + R(n),

le temps nest pas ngliger car il module le prix de revient et la


valeur dattente.

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Reprsentons ces ingalits dans un graphique :


Valeur finale = maximum

Figure I-3 : Reprsentation de la valeur de la fort par rapport aux valeurs de consommation, initiale, finale et du fonds.

Aire dans laquelle sinscrit la valeur de la fort

Valeur de consommation = minimum

Valeur initiale = minimum

Fonds

Age

Ainsi, la valeur de la fort sinscrit dans une plage de valeurs limite :

vers le bas ; par le maximum entre la valeur initiale et la valeur de


consommation (VC) augment de la valeur du fonds,

vers le haut : par la valeur future (R(n)) (sauf cas particulier voir
encadr ) de la superficie laquelle sajoute la valeur du fonds. Il nous appartient maintenant de transformer cette aire - dfinie par les ingalits encadrant la valeur de la fort - en une courbe dterminant la valeur en fonction de lge du peuplement. Valeur davenir - Perte davenir La valeur de la superficie tient compte la fois de linvestissement initial et des revenus futurs. Il sagit donc dune valeur actuelle assise sur une valeur passe (D(0) lanne 0) et une valeur future (R(n) lanne n) ; son appellation tient compte de ce seul dernier facteur dont le rle est souvent prpondrant : cest la valeur davenir (VA). La diffrence entre la valeur davenir et la valeur de consommation est la perte de valeur davenir ou perte davenir (PA) ; cette dernire caractrise le manque gagner qui rsulterait dune exploitation anticipe des bois ; de mme elle traduit lespoir dune recette future (R(n)) et la capitalisation dun placement sous la forme dune plantation (D(0)). Superficie = Valeur davenir = Valeur de consommation + perte davenir S=VA=VC+PA Formule I-2

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Dans le cas dun prjudice au peuplement et dune vente du bois sinistr par le propritaire la valeur de consommation, le montant des rparations payer au propritaire serait la perte davenir (ventuellement augmente dune indemnit pour ala de commercialisation si celle-ci sest faite dans de mauvaises conditions).
Dfinition

Valeur davenir (VA) Cest la valeur actuelle de la superficie base sur une valeur future et/ou passe de la superficie Perte davenir (PA) Cest la diffrence entre la valeur davenir et la valeur de consommation : PA = VA - VC Cest ce que perd le propritaire en cas de coupe anticipe ou tardive. Deuxime conclusion Nous avons pu, grce de simples considrations, dterminer les facteurs constituant la valeur des forts et la faon dont ils sont mis en oeuvre dans cette valeur. Cette dcomposition permet de rpondre aux diffrents motifs dont rsulte lestimation :

Dfinition

mutation totale de la fort : F + VC + PA division de proprit entre le fonds et les bois : F ; VC + PA fort sinistre (chablis, incendie, bris de rserve)
dont les bois sont vendus par le propritaire : PA Si la raison de lestimation est fiscale, il y a lieu de dfinir chaque terme en tant que meuble ou immeuble. Si la valeur du fonds est immobilire par nature, quen est-il de celle de la superficie ? La perte davenir pourrait tre considre comme immobilire, alors que la valeur de consommation serait meuble par nature. Pourtant ladministration fiscale a retenu un caractre immobilier pour la superficie1. Il nous reste maintenant - pour clore cette approche gnrale - quantifier chacun de ces termes.

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Articles 520 et 521 du Code Civil cits par M. Gizard, 1983, La valeur vnale des bois et forts, article paru dans La Fort Prive n 152 , page 45.

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I.4.

Comment calculer la valeur ? Plutt que daborder le calcul de la valeur sur un plan thorique qui conduirait des formules paraissant complexes dun premier abord, laissons-nous guider par une dmarche plus intuitive. Le principe Le but de notre propos est de connatre la valeur de la fort lanne a ; si sa valeur une anne et la loi qui relie la valeur de la fort entre deux annes conscutives sont connues, il est possible, par rcurrence, de dterminer la valeur recherche lanne a. Evolution de la valeur au sein dune anne Examinons tout dabord comment volue la valeur de la fort lintrieur dune anne. Chacun saccordera pour dire quun bien prend de la valeur par un investissement ; la rfection dun logement en est un exemple probant. A linverse, cette valeur est diminue dans le cas dun dsinvestissement. Ces deux affirmations nous permettent dcrire la formule suivante : valeur aprs = valeur avant + investissement - dsinvestissement

+D(a) -R(a) V(a) V(a)

Figure I-4 Evolution de la valeur au cours dune anne1. anne a+1

anne a-1

anne a

Soit avec la symbolique utilise : V'(a)= V(a)+D(a)-R(a) Evolution de la valeur dune anne sur lautre Le second point consiste trouver une relation entre la valeur aprs dpenses et recettes lanne a (V(a)) et la valeur avant dpenses et recettes lanne a+1 (V(a+1)). Considrer comme gales ces deux valeurs reviendrait ngliger leffet du temps ; or, nous lavons voqu au paragraphe prcdant, le temps doit tre Formule I-3

Lindice indique lanne laquelle est considre la valeur le prime (V) est appliqu la valeur aprs dpenses et recettes, labsence de prime (V) caractrisant la valeur avant dpenses et recettes.

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Chapitre

Lestimation de la valeur des forts

pris en compte. Examinons sans entrer dans la thorie conomique leffet du temps sur la valeur. On peut matrialiser cet effet par la prfrence pour le prsent : si on demande toute personne sense sil prfre recevoir 10 000F aujourdhui ou 10 000F dans un an, la rponse sera sans aucun doute "10 000F aujourd'hui". Cette question peut tre repose en proposant 11 000F dans un an ; il est possible que les rponses soient alors variables, chacun affectant au prsent une prfrence diffrente. On peut donc conclure de cette exprience que 1 franc aujourd'hui vaut (1+r) francs dans un an, et que, de faon rciproque, 1 franc dans un an vaut 1 francs aujourd'hui, r tant compris entre 0 et 1. 1+ r Le principe qui consiste ramener au prsent des valeurs futures ou passes s'appelle l'actualisation.

Dfinition

L'actualisation Le but de l'actualisation est de ramener au temps prsent des valeurs, des dpenses ou des recettes futures ou passes.

valeurs passes : la valeur actuelle d'un bien dont la valeur tait V il y a 1 an est V .(1 + r ) ; en tendant ce principe dans le temps, on peut dire que la valeur actuelle d'un bien qui valait V il y a 2 ans est V .(1 + r ).(1 + r ) = V (1 + r ) 2 ; d'une faon gnrale, la valeur actuelle d'un bien en fonction de la valeur qu'il avait il y a n annes est V .(1 + r ) n . On parle alors de capitalisation de la valeur. valeurs futures : la valeur actuelle d'un bien qui V vaudra V dans un an est ; d'une faon 1+ r gnrale, la valeur actuelle d'un bien future en V . fonction de sa valeur dans n anne est (1 + r ) n On parle alors d'escompte de la valeur.

Ce principe s'applique aux dpenses et recettes :  une dpense ralise il y a 10 ans quivaut une dpense actuelle de : dpense (1+r)10  de mme une recette prvue dans 20 ans recette quivaut une recette actuelle de (1 + r ) 20 r est appel taux d'actualisation ; gnralement exprim en %, sa valeur est souvent comprise entre 0 et 10%. 16

Les principes de lestimation forestire : le minimum savoir

Chapitre

En appliquant ce principe d'actualisation, on peut crire la relation existant entre la valeur aprs dpenses et recettes de l'anne V'(a) et la valeur avant dpenses et recettes de l'anne a+1 V(a +1) : V(a+1)=V'(a)(1+r) x (1+r) V(a) V(a+1) Figure I-5 Evolution de la valeur entre lanne a aprs recettes et dpenses et lanne a+1 avant recettes et dpenses.

anne a

anne a+1

On peut alors crire la relation annuelle de rcurrence de la valeur en remplaant V par sa valeur exprime dans la formule I.3 : a V( a + 1) = (1 + r ) V( a ) + D( a ) R( a )

Formule I-4

Figure I-6 x (1+r) V(a-1) V(a) +D(a) -R(a) V(a) x (1+r) V(a+1) Evolution de la valeur dune anne sur lautre.

anne a-1

anne a

anne a+1

Valeur connue Connaissant la valeur de la fort au temps t, V(t) ou V(t), on dduit alors des formules I.3 et I.4 la valeur de la fort tout autre poque. Ainsi en se plaant entre la coupe rase et la plantation, on a : V(0) = V(n) = F On peut alors calculer la valeur de la fort tout ge a de deux faons diffrentes :

soit partir de la valeur avant plantation : V(0) : valeur au prix de


revient 17

Chapitre

Lestimation de la valeur des forts

soit partir de la valeur aprs coupe rase : V(n) : valeur dattente.


Application V(a) en fonction de V(0)- valeur au prix de revient. Connaissant V(0) on peut calculer de proche en proche les valeurs V(1), V(2), ... V(a) par la relation de rcurrence (Formule I-4) Ce principe peut tre schmatis de la faon suivante :
Sens de la progression

Figure I-7 Principe du calcul de la valeur au prix de revient

V(0)
0

V(1) 1

V(a-1) a-1

V(a) a

Le calcul de V(a) en fonction de V(0) = F stablit alors de proche en proche comme suit : V( 0) = F V(1) = (1 + r ) V( 0) + D( 0) R( 0) .... V( a 1) = (1 + r ) V( a 2 ) + D( a 2 ) R( a 2 )

)
( )

V( a ) = (1 + r ) V( a 1) + D( a 1) R( a 1)

V(a) en fonction de V(n)- valeur dattente. Il est possible d'utiliser cette mme dmarche en procdant rebours ; connaissant V(n) on peut calculer V(n) par la Formule I-3, puis de proche en proche les valeurs V(n-1), V(n-2), ... V(a) par la relation de rcurrence (Formule I-4). Ce principe peut tre schmatis de la faon suivante :

18

Les principes de lestimation forestire : le minimum savoir Sens de la progression

Chapitre

Figure I-8 V(a)


a V(a+1) a+1 V(n-1) n-1 V(n) n V(n)

Principe du calcul de la valeur dattente

Pour calculer V(a) en fonction de V(n), il convient de transformer la formule annuelle de rcurrence (formule I-4) afin quelle fonctionne rebours : V( a 1) = V( a ) 1+ r D( a 1) + R( a 1) (Formule I.3 inverse)

Ainsi, il est possible de calculer de proche en proche V(a) en fonction de V(n) : V '( n ) = F V '( n ) = V( n ) D( n ) + R( n ) V( n 1) = .... V( a +1) = V( a 1) = V( a +1) 1+ r V( a + 2 ) 1+ r D( a +1) + R( a +1) V( n ) 1+ r D( n 1) + R( n 1)

D( a ) + R( a )

Concordance de la valeur lanne a calcule par le prix de revient et par la valeur dattente Les deux valeurs trouves ainsi pour V(a) par deux mthodes diffrentes doivent videmment tre identiques. La valeur au prix de revient dpend de la valeur du fonds F, du taux r ainsi que des dpenses et recettes des annes passes (0 a-1) tandis que la valeur dattente dpend de la valeur du fonds F, du taux r ainsi que des dpenses et recettes des annes futures (a n). Lgalit entre les deux valeurs tablit donc une relation entre F, r et les dpenses et recettes tout au long de la vie du peuplement. Les dpenses et recettes tant supposes connues et fixes, cest en fait une relation entre F et r qui apparat. Il suffit donc de fixer soit F, soit r pour rsoudre le problme. Remarquons cet gard que la fixation simultane des valeurs de F et r drogeant cette relation conduirait deux valeurs diffrentes de V(a) et constituerait donc une aberration. Ajoutons que la relation mentionne cidessus entre F, r et les dpenses et recettes tout au long de la vie du peuplement

19

Chapitre

Lestimation de la valeur des forts

sappelle la formule du fonds, ou formule de Faustmann, ou encore formule de Knig - Faustmann (voir chapitre III). Figure I-9 Comparaison des valeurs V(a) calcules par le prix de revient et la valeur dattente.

Prix de revient

Valeur dattente

V(0)
0

V(1) 1

V(n-1) n-1

V(n) V(n) n

Ceci implique, dans le cadre d'une estimation, de calculer la valeur par le prix de revient et par la valeur d'attente afin de dfinir la valeur du fonds ou le taux r pour lequel ces deux valeurs sont gales. Exemple de la parcelle 1 du Bois de la Butte Mettons en application ces principes pour calculer la valeur de la htraie de la parcelle 1 50 ans (V(50)). Fixons le taux 2,2 % et calculons la valeur de la fort par la valeur au prix de revient puis par la valeur dattente : Premier calcul : la valeur au prix de revient. V(1) = V( 0) + D( 0) R( 0) . (1 + r ) V(1) = ( F + 7500 + 0)(1 + 0,022) V(1) = F . (1 + 0,02) + 7500. (1 + 0,022) V(1) = F . (1 + 0,022) + 7665 puis calculons V(2) : V( 2 ) = F .(1 + 0,022) + 7665. (1 + 0,022) + (50 177). (1 + 0,022)
2 2

V( 2 ) = F . (1 + 0,022) + 7704 et ainsi de suite jusqu' lanne 50 : V(50) = F .(1 + 0,022) + 37273
50

Deuxime calcul : la valeur dattente

20

Les principes de lestimation forestire : le minimum savoir

Chapitre

V(120 ) = V(120 ) + R(120 ) D(120 ) V120 ) = F + 126919 + 177 101 V(119 ) = + R(119 ) D(119 ) 1+ r ( F + 126919) V119 = + 177 101 1 + 0,022 F V(119 ) = + 124337 1 + 0,022 et ainsi de suite jusqu' V(50) : V( 50) = F + 41190 (1 + 0,022) 70 V(120 )

Egalit de la valeur au prix de revient et de la valeur dattente (relation entre le fonds et le taux) : V(50) = F . (1 + 0,022) + 37273 =
50

(1 + 0,022)70

+ 41190

F .(1 + 0,022)

(1 + 0,022)70

= 41190 37273

1 50 F . (1 + 0,022) 70 = 3917 (1 + 0,022) F = 1424 F / ha Ainsi pour un taux fix 2,2 %, le fonds vaut 1424 F/ha. Si on refait cette mme opration (calcul de la valeur au prix de revient, calcul de la valeur dattente puis calcul de la valeur du fonds par galit des deux valeur), pour diffrentes valeurs de taux, on obtient la relation existant entre r et F telle quelle est prsente graphiquement ci dessous :

Figure I-10
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1 .5 0 %

1 .7 5 %

2 .0 0 % T au x r

2 .2 5 %

2 .5 0 %

Relation entre la valeur du fonds et celle du taux dactualisation pour la parcelle 1 du Bois de la Butte.

F (x 1000 F/ha)

21

Chapitre

Lestimation de la valeur des forts

Rcapitulatif La valeur de la parcelle un ge a dpend des deux paramtres que sont la valeur du fonds (F) et le taux d'actualisation (r), ainsi que de la sylviculture (dpenses et recettes dont nous avons suppos figs leur montant et leur calendrier). Cette valeur l'ge a se calcule de proche en proche partir d'une valeur origine connue ; cette dernire pouvant tre choisie deux poques du peuplement ( l'ge 0 et l'ge n), la valeur l'anne a de la parcelle est connue de deux faons (prix de revient et valeur d'attente). En galisant ces deux valeurs, une relation entre F et r apparat, ce qui nous permet de ne fixer que l'un des deux paramtres, F ou r, l'autre se dduisant de la relation : Valeur d'attente l'ge a = prix de revient l'ge a. En rptant cette opration pour diffrentes valeurs de taux (ou de fonds), on est en mesure de calculer le fonds (ou le taux) correspondant chaque valeur ainsi que la valeur en bloc. Par diffrence entre valeur en bloc et fonds, on obtient la valeur de la superficie. Cette opration est reprsente graphiquement dans la figure ci-dessous :
F 1.50% 1.75% 2.00% 2.25% 2.50% 20

Figure I-11
15 10 5 S 30 0 r

Relation entre r, F, V(50) et S(50) : pour F fix, on calcule r, V(50) et S(50) pour r fix, on calcule F, V(50) et S(50)

40

50

60

70 50 45 40 35 V

En fixant F=5 000F, on trouve r=2,0 % et V( 50) = 47515 F / ha : comprenant une valeur de superficie S( 50 ) = 47515 - 5 000 = 42515 F/ dcompose en

une valeur de consommation : VC = 4330 F/ha une perte davenir : PA = S - VC = 38185 F/ha

22

Les principes de lestimation forestire : le minimum savoir

Chapitre

Valeur 47515

= =

Fonds 5 000

+ +

Valeur de consommation 4330

+ +

Perte davenir 38185

En fixant r=2,1%1, on trouve F = 3091 F/ha et V( 50) = 43368 F / ha comprenant une valeur de superficie S( 50 ) = 43368 - 3091 = 41277 F/ha dcompose en

une valeur de consommation : VC = 4330 F/ha une perte davenir : PA = S - VC = 36947 F/ha
Valeur 41277 = = Fonds 3091 + + Valeur de consommation 4330 + + Perte davenir 36947

Aussi, peut-on dduire la diffrence qu'il existe entre les valeurs par taux fix et par fonds fix que le choix du paramtre fix exerce une influence sur la valeur de la parcelle. Nous verrons plus loin comment choisir F ou r. I.5. Premires conclusions Lobjet de lestimation forestire est la dtermination une valeur dune fort ou dune portion de fort. Cette valeur dpend de la circonstance de lestimation :

Estimation patrimoniale : la valeur vnale Estimation en vue dune transaction : la valeur vnale Estimation en matire de dommage et de servitude : la valeur
technique

Estimation but de gestion : la valeur technique


Lhtrognit de ce type de bien interdit lutilisation de mthodes comparatives pour approcher cette valeur vnale. Aussi celle-ci ne peut qutre calcule partir des lments comptables de la fort que sont les recettes et dpenses. Plusieurs lments constitutifs sont distingus dans cette valeur et seront diffremment pris en compte selon les circonstances de lestimation ; on reconnat ainsi que la valeur de la fort est :

Choix arbitraire ; nous montrerons par la suite comment il est possible de choisir le taux dactualisation

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Chapitre

Lestimation de la valeur des forts

Valeur de la fort = Fonds + Superficie Dun point de vue productiviste, la fort est considre comme un investissement qui rapportera une recette lors de la rcolte des bois. Cette dernire tant situe dans lavenir, il convient de la pondrer par un taux qui marque la prfrence de linvestisseur pour le prsent, induisant ainsi un cot du temps suivant le principe de lactualisation. La valeur dune fort nest donc pas celle qui rsultera dune vente des bois abattus et du fonds spars mais dpend de lespoir de cette recette future et de linvestissement que le propritaire a consenti. Aussi, sylviculture et conditions commerciales fixes (recettes et dpenses), la valeur de la fort dpend de deux paramtres que sont le taux dactualisation (r) et la valeur du fonds (F). La conception de formules simples de calcul de la valeur de la fort montre que ces deux paramtres sont indissociables et quil suffit de fixer lun (le taux ou le fonds) pour connatre la valeur de la fort et lautre paramtre (le fonds ou le taux). Cependant le choix de la nature du paramtre fix a un effet sur la valeur de la fort :

Fixer le fonds peut traduire la qualit de ce dont il est constitu


(sol, donc potentialits, infrastructure, proximit des industries du bois) ainsi que la raret (ou labondance) de fonds boiser.

Fixer le taux revient dfinir la prfrence du propritaire pour le


prsent, cest dire le taux de fonctionnement annuel des capitaux investis en comparaison dautres placements (bancaires par exemple). Ainsi lexpert peut estimer la valeur dune fort sil dispose du calendrier et du montant des dpenses et recettes passes et futures ainsi que dune valeur du fonds ou du taux dactualisation. Ce chapitre a montr le nombre de calculs ncessaires pour calculer la valeur dune fort ; loutil informatique savre donc un auxiliaire prcieux et incontournable sil est utilis avec soin. Nous allons maintenant mettre en application sur un exemple les principes simples prsents dans ce chapitre en insistant sur laspect informatique.

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