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AUPROGRAMME
FREUDREALTY
INVESTIRAMIAMI
INVESTIRANEWYORK
PROCESSUSDACHAT
FISCALITERESIDENTFRANCAIS
FINANCEMENT
IMPOSITION
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FREUDREALTY
EnBref
Miami&NYC
Serviceclefsenmain:Achat/Vente+GesGonlocaGve
ExperGsecible:QuarGersettypesdebiens
Conciergerie
Notrequipe:
Immobilier:ZeldaFreud&MichaelWiesenfeld
Fiscalit&ExperGsecomptable(USA):KVBPartners
Fiscalit(France):BriceAssayag
BanquePrive&Financement:InteraudiBank
Lgal:FrederickWoodBridge,JacobSebag
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MIAMI
Unevilleenpleine
transformaGon:
CapitaleSudAmricaine
Business
Architecture
Tourisme
Culture
Luxe

MIAMI,ENCHIFFRES
AroportInternaFonaldeMiamiSource:AirportsCouncilInterna3onal(2012):
En%devolsinterna3onaux:1erauxUSA
Envolumedepassagersinterna2onaux:2meauxUSA(JFK#1)
Entransitdepassagers:19meaumonde(+9.5%)avec41Mdepassagers;
26meen2010(+7.5%).5medesUSA(devantJFK)
TauxdoccupaFonHtelier:>88%(USA#1)
Prixmoyen/nuite:$182(USA#2derrireNYCa$203)
SouthBeach:
ImmeubleArtDeco:$3745/m2(350/Sq.o)
RsidenGelneuf:$5885$11770/m2($5501100/Sq.o)
Avantleboom(2003):110immeublesrsidenGelstotalisant10800appartements
Depuisleboom:37nouveauximmeublestotalisant5,800units.>90%vendus

Fortedemande,inventairerestreint=Prixenconstantehausse

Explosiondutourisme=fortedemandepourlocaFoncourtedure
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MIAMI,ENCHIFFRES
Downtown/Brickell:UndesmarchesimmobilierlesplusacFfsdesUSA
Supercie:4.4km2
PopulaFon:72,000(+15%dicia2014)
Logementsconstruitsdepuis2003:22079
InventairevendupourlesconstrucGonsdatantde:
Avant2006:>99%
20072011:84%

TauxdoccupaFon:93%(86%en2010):
Epic(342appts):17%dbut2010;89%n2011
Icon(1750appts):4.9%n2009;91%n2011
56%deslogementssontoccupspardeslocataires
Foreclosure:trsfaibleAcheteursallcash
Prixmoyendum2:$3890($365/Sq.o)
Hautdegamme:$5900/m2($550/Sq.o)
Chambresdhotel:6096

Fortedemande:LiveWorkPlay

LESQUARTIERSDEMIAMI
MIAMIBEACH

CurtourisFquedeMiami

DOWTOWNMIAMI

LePeFtNewYork

BRICKELL
LequarFerrsidenFeletdaaires

DESIGNDISTRICT
LequarFerbranch

PRINCIPAUXPROJETS

BRICKELLCITICENTRE
RESORTSWORLD

DESIGNDISTRICT
ART&SCIENCEMUSEUM

MIAMI:QUARTIERS&PROJETS

Art &
Science
Museum

CORAL GABLES

Fisher
Island

Port

Key
Biscayne

BRICKELLCITICENTRE
Le Brickell CiGCentre est le plus grand
projetquaconnulavillecejour:
Promoteur:Swire
269,000mdesurfaceausol
48,000mdebouGqueset
restaurants,cinma,3immeublesde
bureaux,2immeublesrsidenGels
etunhtelde243chambres

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LERESORTSWORLD
Le Resorts World slvera sur la baie, en
plein cur de Downtown, a proximit de
lOpera & Palais des Congres (Frank
Gehry),etdelAAArena.
$3,8milliardsdinvesGssement

4htels(4500chambres)
Casino
2rsidences(condos)
Galeriemarchandedeluxe
Plusde50restaurants,barsclubs,
65,000mdesallesdeconvenGon
14,500mdelaguneetdesable.

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LEDESIGNDISTRICT
Aujourdhui:
Un quarGer dj en vogue: Art Basel, Galeries dart, restaurants et bars a la
mode,enseigneshautedegammedemobilieretdcoraGondintrieur.
Demain:EnfaireleRodeoDriveouSOHOdeMiami

TransformaGon du Design District en desFnaFon de luxe : partenariat


entreCraigRobbins(promoteur),etLVMH.

ImplantaGon de nombreuses grandes enseignes du secteur du luxe :


Herms,Vuioon,Dior,CarFer,RalphLauren

Condominium
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ART&SCIENCEMUSEUM

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ARCHITECTURE
Pininfarina:Millecento
Mars2012
382appts
80%vendus

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ARCHITECTURE

Starck:IconBrickell
Fin2008
1750appts
100%vendus

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ARCHITECTURE
LennyKravitz:ParamountBay
Septembre2011
350appts;60%vendus

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EXEMPLESDINVESTISSEMENTS
GesFonintgraleparFREUDREALTY

1BRDuplexSouthBeachNeuf
Prix:$408,000

Sup:80m2

1BRSouthBeachRnovaGon
Prix:$259,000

Sup:65m2

Charges:$421/m Taxes:$6654

Charges:$303/m Taxes:$3,995

TariflocaFon:$1,150/semaine

TariflocaFon:$1,000/semaine

Renta:7.4%brut;5.4%net

Renta:10.5%brut;8.5%net
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EXEMPLESDEBIENSENVENTE
Adresse:MeridianAvenue,MiamiBeach

Studio,ArtDecoaucurdeSouthBeach

$179,000(140.000)
Surfacede43m2
Fraisdemaintenance:$193/mois
Taxesannuelles:$3,558
Parking:1

Loyer:18002000
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Adresse:93010thStreet,#8,MiamiBeach

2BRaucoeurdeSouthBeach
$395,000(305.000)
3Pices/2sallesdebain
Surface:78m2

Fraisdemaintenance:$410/m
Taxesannuelles:$6650
Loyer:$42004400

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Adresse:ParamountBay,BiscayneBlvd,Miami
Luxueux complexe (2011) dsign par
LennyKravitz.IlfaitparGedesplusbeaux
immeublesdeMiamigrcesonconfort,
son emplacement et la qualit de ses
services.
Aussi, il dispose dun superbe panorama
surlavilleetlamer.
2BRDowntown,proximitduDesignDistrict
$545,000(345.000)
3Pices/1.5sallesdebain
Surface:115m2

Fraisdemaintenance:$754/m
Taxesannuelles:$9000
Loyer:$27002800

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IMPOSITIONDESREVENUSLOCATIFS
FullService,New
2BR,$504k

ArtDecoStudio:$160k
(NetROI:11.5%8.2%)

ArtDeco1BR:$259k
(NetROI:10.4%7.7%)

Loyer:$26,400($2,200)

Loyer:$36,000($3,000)

Loyer:$30,000($2,500)

Charges:$4,800($400)

Charges:$4,200($350)

Charges:$9,180($765)

Taxes:$3,200(1.8%)

Taxes:$4,662(1.8%)

Taxes:$9,900(1.8%)

DducGon(20%gesGon):
$5,280
DducGon(Autres):
$3,000

DducGon(20%gesGon):
$7,200
DducGon(Autres):
$3,000

DducGon(10%frais):
$3,000
DducGon(Autres):
$3,000

AmorGssement(1/27e):
$5,925

AmorGssement(1/27e):
$9,592

AmorGssement(1/27e):
$20,370

ExempGon:$3,750

ExempGon:$3,750

ExempGon:$3,750

Baseimposable:$445

Baseimposable:$3,596

Baseimposable:$0

Impt(10%):$44.50

Impt(10%):$360

Crditdimpt:$16,200

(NetROI:2.2%1.6%)

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PROCESSUSDACHAT

Resale

New
construcFon

Ore=>contrat(siaccept)

Ore=>contrat(siaccept)

Dptdebonnefoi($510k)

+10%dacomptealasignature

10%dedepositsous10jours
suivantsignatureducontrat

DlaidertractaFon:15jours
Possibledptsuppl.(1020%)

DlaidertractaFonngociable
InspecFon,Juridique(contrat,Ftre,
LLC)&Financement
Closing(48semaines).Frais:34%
duprixdachat

Juridique(contrat,LLC)&
Financement
Closing(3semaineset+).Frais:
45%duprixdachat
TravauxniFons

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PROCESSUSDEGESTION
Processusdachat

DcoraFondinterieur

Miseenroute

MarkeFng

LocaFon

Recherchecible,
Ore,
Contrat
Travaux,
DcoraFon,
Mobilier
Gaz,lectricit,cble,internet
Assurance
Photos,
Annonces(Homelidays,Airbnb,MLS),
GesFondesdemandes&tmoignages
GesFondesloyers
Remisedesclefs+Etatdeslieux
Mnage,rparaFons,
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NEWYORK
TOUJOURSPLUSHAUT
TOUJOURSPLUSFORT

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NEWYORKCITY:ENBREF

MarchafaibleuctuaGon.
118%dehausseentre2000et2011.
Prixmoyen:$1240/sq.o($13,280/m2)
Inventaire:11mois(4200biensalavente)
MarchdelocaFon:Fortetconstant
Coop(75%,stricte)Vs.Condo(25%,libre)
FinancialDistrict,quarGerabordableafortpotenGel:
WTC,Herms,Tiany,FourSeasons,WHotel,Setai,
Andaz(Hya),FrankGehry,Calavatra
Williamsburg:trendy,abordable,potenGel,rentabilit

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FISCALITE:ENBREF
Rgimescalamricainapplicableauxbiensimmobiliers,acquis,dtenusetcdsauxEtats
Unis:
AcquisiGondubien:
Absencedimpactauniveaudelacqureur
Lesfraisdenregistrementsontsupportsparlevendeur(34%duprix
dachat).
DtenGondubien(hypothsedunelocaGon)
Taxefoncire(12%delavaleurdubien)
Revenusfonciers
LadterminaGondesrevenusnetsimposablesestfavorableauxbailleursgrce
unenoGonextensivedescharges.
Cessiondubien
Lacessiondubienimmobilierbnciedunrgimescalamricainavantageux:
Tauxrduitde15%silebienestconservpendantplusdunan.
ExonraFontotaleencasderinvesFssementdansles6mois.
LaconvenFonfrancoamricainevitelesproblmaFquesdedoubleimposiFon:
ElleestparGculirementavantageusependantladtenGondesbiensenexonrantles
revenuslocaGfsamricains(aribuGonduncrditdimptcGfgallimptfranais).
UneanalyseparGculireestrecommandeenfoncGondesparGcularitsetdesobjecGfs
propreschaqueinvesGsseur.
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PROCESSUSDEFINANCEMENT

Spcialistedesnonrsidents

Financementhypothcaire(mortgage):
Alachat
Renancementaprslachat

Unprocessussurmesure
OpGonTauxxes
OpGonTauxvariables
Flexibilitauniveaudes
amorGssements

FinancementtraversLLCouCorporaGon
amricaine.

Financements5ans(renouvelable)

Possibilitdenancersurportefeuilles
dinvesGssements

Analyseinterne:
Analysenanciredelemprunteur
EvaluaGondelaproprit
o Appraisal
o Analysenanciredelimmeuble
o AnalyseduquarGer
Analyseducashow

Processusdecrdit:
Processuspersonnalis
RacGvit
Rapidit/ecacitauniveaude
lanalyse
CoordinaGonaveclesautres
interlocuteurs

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ENBREF
FREUDREALTY
UneexperGsetrscibleaMiamietNYC
Unserviceprofessionnel,surmesure,etclefenmain:achatgesGonvente
Unequipedetravailexperte:immobilier,scalit,nancement
OeuvrescaritaGves
MIAMI
EnpleinetransformaGon:business,tourisme
Fortedemande(locaux+touristes+invesGsseurs)Inventaireenbaisse
2typesdeproduits:Forterentabilit(711%);ForteapprciaGon
LocaGon,locaGon,locaGon(enanglais)

Prixenhausse

NEWYORK
Manhaan:lilelapluspriseaumonde
Marchsolide:11septembre,crisenancire
Ticketdentrelev,fortpotenGeldapprciaGon,rentabilitfaible
Demandeforteetpermanente:CycledeventeetlocaGonrapide

Williamsburg:Trsrecherch,plusabordable,rentabilitplusimportante

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QUESTIONS/REPONSES

COCKTAILDINATOIRE

MERCI!

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