SISTEMA CONTRACTUAL ROMANO CONCEPTOS GENERALES. Acciones de buena fe.

Son aquellas acciones causales que se caracterizan por tener como objeto de su reclamacin una deuda amparada por el ius civile, que deriva de una relacin jurdica que est presidida por la buena fe. Causales: se trata de acciones en las que expresa la causa de la reclamacin. Amparada por el ius civile: esto significa que son acciones civiles que el derecho civil concede. Debe ser una relacin presidida por la buena fe. La deuda que se reclama est fundada en la bona fides, por ello, lo que se reclama es el oportere ex fide bona. Segn un importante criterio de clasificacin, las acciones pueden ser de derecho estricto y de buena fe. En las primeras, las stricti iuris, el juzgador no tiene margen arbitral en el momento de determinar la cuanta de la reclamacin. Por el contrario, en los juicios de buena fe, iudicia bonae fidei, el juez tiene un mayor arbitrio judicial. Las acciones de buena fe se corresponden con obligaciones bilaterales y recprocas, ya sean stas bilaterales perfectas, como la compraventa, el arrendamiento y la sociedad o bilaterales imperfectas, tales como el mandato, el depsito y la fiducia. Una caracterstica de las acciones de buena fe es que, a travs de ellas, el demandante puede solicitar que el juez, a la hora de cuantificar la indemnizacin por daos y perjuicios, tenga en cuenta no slo los efectivos perjuicios que se hayan podido producir, dao emergente, sino tambin que cuantifique los eventuales beneficios que el deudor haya podido dejar de percibir u obtener como consecuencia del incumplimiento, lucro cesante. El carcter de buena fe tambin protege -y adems de forma muy eficaz- los intereses de la parte demandada. En relacin a esta especial proteccin del deudor, sealar un triple plano en que se puede apreciar claramente el inters en que la reclamacin no infrinja los lmites de la equidad: Cuando la reclamacin del demandante pueda ser paralizada por una excepcin que derive de la propia conducta del demandante -exceptio doli-, de un pacto o acuerdo suscrito por las partes -exceptio pacti- o de cualquier otra circunstancia que derive de la situacin del demandado, ste no necesita solicitar dicha excepcin al pretor, ya que el juez puede apreciar las referidas circunstancias, incluso en el supuesto de que no hayan sido invocadas.

 En el caso de que el demandante y el demandado tengan entre s recprocas relaciones de crdito-deuda, el juez debe aplicar la compensacin, de oficio, cuando fije la cuanta de la cantidad reclamada. El demandado puede avenirse a cumplir con su obligacin hasta el instante inmediatamente anterior al pronunciamiento de la sentencia. Este incumplimiento provoca la absolucin del demandado. Asimismo, si el incumplimiento se ha debido a una causa no imputable a la persona del deudor que pueda reconducirse a los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, el juez deber absolver al demandado. Acciones civiles personales y acciones civiles reales. Las acciones civiles son aquellas que protegen una situacin fctica, que viene reconocida y amparada por el derecho civil. Un criterio de clasificacin importante es el que distingue entre acciones civiles personales y acciones civiles reales. Las primeras, actiones in personam, encuentran su origen ms remoto en la manus iniecto, como procedimiento ejecutivo del primitivo sistema procesal de las acciones de la ley que autorizaba al acreedor, demandante victorioso, a apoderarse materialmente de la persona del condenado insolvente, iudicatus y damnatus, como forma de ejecutar su crdito, por no haber cumplido con los trminos de la sentencia y por ello dejar insatisfecha la deuda. Las segundas, las actiones in rem, encuentran paralelamente su origen ms remoto en la legis actio per sacramentum in rem que, se trata tambin de una primitiva actuacin procesal, de carcter declarativo, que aparece en los primeros momentos del sistema procesal romano, que tena como finalidad reivindicar una cosa propia. Vistos estos remotos precedentes, procede adentrarnos en su concepto y contenido. El siguiente pasaje de Gayo determina el concepto de accin personal diciendo: una accin es personal cuando reclamamos contra el que nos est obligado a causa de un contrato o de un delito; es decir, cuando pretendemos que debe dar, hacer o prestar. Lo primero en que debemos reparar en el anlisis de esta definicin es que, una accin se califica de personal, por derivar de una relacin obligatoria que une o vincula a un concreto acreedor con un determinado deudor. Como consecuencia de la eficacia inter partes, tpica nota caracterstica de este tipo de relacin jurdica, la accin personal sirve solamente para dirigirse contra un sujeto, concreto y determinado, el obligado, no pudiendo pues dirigirse con carcter genrico contra cualquier persona. Primeramente menciona las dos principales fuentes de la obligacin, el contrato y el delito. A continuacin, expone el triple contenido de la obligacin, es decir su objeto, que tambin se denomina prestacin. Dare, facere o praestare, fueron originariamente los tres posibles comportamientos a los que poda quedar compelido el obligado y que podan ser reclamados por el acreedor. El siguiente pasaje gayano expone el concepto de accin real: es real cuando pretendemos que un objeto corporal es de nuestra propiedad o que un derecho nos

compete, por ejemplo, el de un usufructo o de una servidumbre de paso ... o de vistas; tambin cuando nuestro adversario, por su parte, entable una accin negativa para impugnar el presunto derecho. Cuando ejercitamos una accin real, nos limitamos a pretender, es decir, a afirmar y a exigir, que se nos reconozca un derecho sobre una cosa. Nuestra reclamacin procesal, cuando se sustenta en una accin real, es una pretensin sobre una cosa que reclamamos con independencia de quien est en ese momento en posesin de la misma. Se dice, pues, que las acciones reales tienen una eficacia reipersecutoria, ya que siguen y persiguen la cosa all donde se encuentre. Por ltimo, Gayo afirma que tambin es una accin real, aquella por la que nuestro adversario entabla una accin negatoria para impugnar tal pretendido derecho. Se trata ahora de ponerse en el otro lado de la situacin que se genera como consecuencia de que sobre una misma cosa, existen dos o ms titulares de diferentes derechos reales. No se trata de que el titular de un ius in re aliena reclame el respeto de su derecho, se trata, en este caso, de que el titular de un derecho de propiedad sobre una cosa, tome la iniciativa y ejercite una accin denominada negatoria, con la finalidad de negar que sobre la cosa objeto de su propiedad, exista un derecho real, que otra persona, presuntamente, afirma tener y por ello pretende ejercitar. El demandante es, por tanto, el dueo o propietario y el demandado, es quien pretende afirmar, y consiguientemente ejercitar, un presunto ius in re aliena. Esta accin negatoria tambin real tiene la misma eficacia erga omnes que las dems que hemos expuesto e intentado analizar. La clasificacin ms significativa de las acciones personales, es la que vincula a stas con las distintas fuentes de las obligaciones, segn vienen expresadas en el edicto del pretor:

Acciones penales vinculadas a los delitos. Acciones crediticias vinculadas a los prstamos. Acciones estipulatorias vinculadas a las estipulaciones. Acciones de buena fe vinculadas a los contratos.

La obligacin: origen y concepto. Origen de la obligacin. Obligatio deriva de obligare y sta de ob, alrededor y ligare atar, unir. Su sentido etimolgico es, pues, sujecin, ligadura, vnculo. La expresin se utilizo en los primeros tiempos para referirse al estado en el que quedaba una cosa dada en garanta. En las fuentes, desde la temprana etapa de la poca clsica, la expresin obligatio se restringi, utilizndola para hacer referencia a la relacin jurdica entre dos personas, de las que una de ellas tena un creditum frente a la otra que estaba ligada a ella con un

debitum. En el derecho clsico, obligatus es quien est vinculado a otro por un deber jurdico -oportere- reclamable a travs de una actio. Esta concepcin de la obligacin como una relacin jurdica, relacin crediticia o reclamacin obligatoria, es la que prevalece en la generalidad de la doctrina civilstica actual, que prefiere presentar la obligacin no slo en su aspecto pasivo de deuda, sino en concordancia con el aspecto activo de crdito. La obligacin jurdica pertenece, indudablemente, a la categora de las obligaciones que se basan y expresan una relacin personal. El deudor que queda obligado; debe cumplir con su obligacin; est constreido a satisfacer su dbito, frente a un concreto acreedor. Por su parte, solamente este determinado acreedor, tiene facultad para exigir que su concreto deudor cumpla con lo estipulado. El concepto de obligatio que nace en la experiencia jurdica del mundo romano, es un concepto que ata o vincula de forma personalsima a dos partes concretas. Debido a este carcter personal, el vnculo obligatorio se configur, en un principio, como intransferible, es decir, imposible de novar, de modificar o de sustituir las personas que desde su gnesis haban quedado relacionadas como consecuencia del mismo. Concepto de obligacin. La nocin de obligacin tiene en las fuentes romanas dos clebres definiciones. Una ms dogmtica, la otra ms descriptiva. La primera, la encontramos recogida en un pasaje de las Instituciones del Emperador Justiniano: La obligacin es un vnculo jurdico por el que quedamos constreidos a hacer alguna cosa segn las leyes de nuestra ciudad. Comienza afirmndose que la obligacin es un vnculo; quiere expresar de manera grfica que como consecuencia de la obligacin, se genera una relacin que ata o une, de forma indeleble pero eficaz, a una persona con otra. El pago o solutio es el medio por el cual dicho vnculo queda desatado. Vnculo jurdico, con ello se pretende decir que es el vnculo obligatorio que produce o genera efectos jurdicos. Si la obligacin se configura como un vnculo jurdico, es porque de ste deriva un deber. Dicho deber nos constrie a hacer algo. Como consecuencia del vnculo obligatorio, surge la exigencia de una conducta que, si no hubiramos contrado la obligacin, no estaramos constreidos a hacer. Junto al texto de las Instituciones de Justiniano, otro texto, en este caso recogido en Digesto, ha sido punto obligado de referencia constante en las definiciones legales del concepto de obligacin: La esencia de las obligaciones no consiste en que uno haga nuestra una cosa o una servidumbre, sino en constreir a otro para que nos de, haga o preste. El pasaje no es ms que una definicin descriptiva del concepto de la obligacin.

Estas dos definiciones, la de Paulo y la de las Instituciones de Justiniano, fueron interpretadas por los intrpretes medievales construyendo una definicin ms conceptual que podra ser formulada as: La obligacin es un vnculo jurdico, por el cual quedamos compelidos a dar, a hacer o prestar alguna cosa. Clases de obligaciones. Las obligaciones pueden ser clasificadas por razn de los sujetos en ellas intervinientes, por razn de su objeto y por razn de la eficacia que de ellas deriva. Por razn de los sujetos intervinientes. 1. Obligaciones con sujetos determinados y obligaciones ambulatorias. La situacin normal de la obligacin es que tanto la parte acreedora como la deudora, queden perfectamente identificadas en el mismo instante de surgimiento del vnculo obligatorio. No obstante, es posible que los dos sujetos del vnculo o al menos uno de ellos, quede tan slo determinable en el origen de la obligacin. 2. Obligaciones con una sola persona o con una pluralidad de personas en cada una de las partes del vnculo obligatorio. Lo ms corriente es que una obligacin tenga una sola persona como acreedor y otra como deudora. No obstante, nada impide que una obligacin se configure con una pluralidad de acreedores, o de deudores o incluso de ambos. En el primer caso se habla de pluralidad activa, en el segundo de pluralidad pasiva y en el tercero de pluralidad mixta. Tratndose de obligaciones con una pluralidad de sujetos, stos se pueden comportar de tres modos diversos, dependiendo de los efectos en que se traduzca la pluralidad. En este sentido, se distingue entre obligaciones parciarias, cumulativas y solidarias.

Las obligaciones parciarias, se denominan as porque cada uno asume slo su parte, pro parte o pro rata. Estas obligaciones tambin son denominadas mancomunadas. Las obligaciones cumulativas, son aquellas en las que existiendo pluralidad de sujetos pasivos, cada uno de ellos est obligado a satisfacer al acreedor el montante ntegro del dbito. Las obligaciones solidarias, son aquellas en las que cada uno de los acreedores solidaridad activa-, est facultado para exigir a cada uno de los deudores solidaridad pasiva-, el importe ntegro de la prestacin.

Por razn del objeto de la obligacin. 1. Obligaciones genricas y especficas.

Este criterio de clasificacin afecta exclusivamente a las obligaciones de dar. En este caso, dicha obligacin de dar una cosa es genrica, en el supuesto que dicho objeto ha quedado, en cierto modo, indeterminado, siendo preciso concretarlo en el momento de cumplimiento de la obligacin. Esta obligacin genrica se caracteriza porque el objeto de la prestacin slo queda determinado por su pertenencia a un gnero. El proceso de progresiva determinacin puede llegar a convertir una cosa genrica en equivalente a una cosa especfica. Frente a las obligaciones genricas, se denominan especficas aquellas obligaciones en las que el deudor queda compelido a entregar una cosa concreta y determinada. Las obligaciones genricas son imperecederas. Esto se debe a que el objeto de la obligacin genrica no recae directamente sobre una cosa concreta sino slo sobre algo slo identificado por su pertenencia a un gnero. Por el contrario, tratndose de una obligacin especfica, el deudor se compromete a entregar una cosa concreta y determinada. Si la cosa debida se pierde por causas no imputables al deudor, la obligacin queda extinguida por lo que se produce la liberacin del deudor. 2. Obligaciones divisibles e indivisibles. Se denominan obligaciones divisibles aquellas que el deudor puede cumplir por partes. Son indivisibles aquellas que exigen una prestacin nica, bien por razones objetivas (el objeto de la obligacin no puede dividirse sin menoscabo de su esencia: p.ej. una estatua, un caballo); bien por razones subjetivas (cuando no puede dividirse por voluntad de las partes: p.ej. las partes acuerdan la entrega de una cantidad de dinero en pago nico). 3. Obligaciones alternativas, conjuntivas y facultativas. Son obligaciones alternativas aquellas en las que existen distintas prestaciones y el deudor extingue su obligacin entregando nicamente una sola de ellas (entrega de uno de los cachorros de una camada de perros). La determinacin del objeto con el que se cumple la obligacin corresponde, salvo pacto en contrario, al deudor. Las conjuntivas son aquellas en las que el deudor debe cumplir realizando diferentes prestaciones de forma cumulativa (entregar una casa, una finca y una cantidad de dinero). Las obligaciones facultativas son aquellas en las que slo hay una nica obligacin con un solo objeto, si bien el deudor puede sustituir el objeto debido por otro (entregar un fundo o el precio de mercado del mismo). Por razn de los efectos derivados de la obligacin. 1. Obligaciones civiles, morales y naturales.

Se denominan obligaciones civiles, con carcter general, a aquellas que pueden exigirse judicialmente. En este sentido, se dice que son las que disponen de una accin para reclamar su cumplimiento. Son, pues, civiles las obligaciones que necesariamente deben cumplirse. Son morales aquellas obligaciones que no son exigibles judicialmente, carecen de accin. La obligacin natural, son relaciones de crdito caracterizadas por dos elementos: uno negativo, en que el acreedor carece de accin para reclamar el cumplimiento; otro positivo, si el deudor de la obligacin natural cumple voluntariamente la prestacin, no puede exigir que se le devuelva lo pagado y el acreedor puede retener lo que se le ha pagado (solutio retentio). 2. Obligaciones civiles y honorarias. Las obligaciones civiles estn reconocidas por el ius civile, protegidas mediante una accin civil; es decir, una accin derivada de la misma relacin obligatoria reconocida por el derecho civil. Las obligaciones honorarias, no son reconocidas por el ius civile, sino por el ius pretorium o ius honorarium. Protegidas mediante una accin pretoria; es decir, una accin que no se ejercita directamente, sino que es necesario solicitarla al pretor y que ste la conceda. La prestacin y sus requisitos. Prestacin (praestare) es la denominacin genrica para referirse, con carcter general, al objeto de la obligacin. Entendida la prestacin en este sentido, pueden referirse los requisitos que debe cumplir para que sea vlida jurdicamente. Podemos sealar cuatro requisitos de la prestacin: 1. Posible, toda obligacin con objeto imposible es nula. Es decir, si alguien se obliga a dar o a hacer algo que es objetivamente imposible, dicha obligacin es nula. Se dice que una prestacin es imposible fsicamente, cuando alguien se compromete a entregar algo que no existe (una sirena) o a entregar algo que est fuera del alcance de cualquiera (una estrella). Se habla de imposibilidad jurdica cuando la cosa que se debe entregar es una res extracommercium, es decir, una cosa que est fuera del comercio de los hombres (un ro, un templo). 2. Lcita, nadie puede quedar obligado jurdicamente a una prestacin ilcita, contraria a un precepto legal. 3. Determinada o determinable. Esta exigencia lleva a la necesidad de que el objeto de la obligacin est determinado o, al menos, sea determinable. El objeto est determinado cuando no existe duda acerca de cual es el dbito.

4. De contenido patrimonial. Se habla de la patrimonialidad de la prestacin para hacer referencia a que el objeto de la obligacin pueda ser valorado o estimado en dinero. Contenido de la obligacin. Se denomina contenido de la obligacin a la conducta o el comportamiento al que el deudor queda compelido como consecuencia del vnculo obligatorio. El contenido de la obligacin coincide con el objeto de sta y se suele denominar la prestacin. Cuando la obligacin consiste en un dare, el deudor debe realizar una entrega a favor del acreedor. Cuando la obligacin consiste en un facere, el obligado o deudor se compromete con el acreedor a realizar a favor de ste un determinado comportamiento o conducta, o a no hacer, non facere, que se traduce en un deber de abstenerse. Cuando la obligacin es de praestare, el deudor se compromete a garantizar una previa obligacin de dare o de facere. La extincin de la obligacin. Puede hablarse con carcter general de extincin de la obligacin, para referirse a cualquier hecho jurdico que produzca el efecto de romper el vnculo que une o ata al deudor con el acreedor. La clasificacin ms general es la que distingue entre modos de extincin sustanciales y formales. Los primeros son aquellos que suponen la efectiva satisfaccin del acreedor, como consecuencia de cumplimiento del deudor; los segundos son aquellos en los que el efecto extintito es formal, pero ste se desvincula de la efectiva satisfaccin del acreedor. Otra clasificacin, probablemente de mayor repercusin jurdica, es la que distingue entre modos de extincin ipso iure y modos de extincin ope exceptionis. Se denominan modos de extincin ipso iure a aquellos que producen, respecto de todos los deudores, el efecto de extinguir de forma plena y definitiva el vnculo obligatorio. Los modos de extincin ope exceptionis no generan, en sentido estricto, la extincin del vnculo obligatorio. No obstante, a pesar de que la obligacin no se extingue automticamente, como consecuencia de haberse producido un determinado hecho jurdico, se faculta al deudor para alegarlo por va de excepcin, para el caso de que el acreedor interponga contra l la correspondiente accin para reclamarle el cumplimiento de la obligacin. En suma, los modos de extincin ipso iure son caractersticos del ius civile, mientras que los modos ope exceptionis son tpicos del ius pretorium. Especial estudio del pago.

Las fuentes romanas se refieren al pago con el trmino solutio, de solvere, desatar, deshacer, desunir. El pago puede ser definido como el cumplimiento exacto de la prestacin debida. Gayo, las obligaciones se extinguen, ante todo por el pago de lo que se debe. A quin se puede pagar? En primer trmino al acreedor, que es el normal y natural destinatario del pago. No obstante, tambin cabe pagar al representante de ste, sea legal o voluntario. Cabe tambin pagar a quien seale el acreedor. Cundo se puede pagar? Se ha de pagar en el tiempo convenido o acordado por las partes. Si en la causa de nacimiento de la obligacin no se ha sealado tiempo de pago, se entiende que la obligacin es de cumplimiento instantneo. Cmo se puede pagar? El deudor debe satisfacer plenamente la prestacin convenida. Ahora bien, distinto del pago, aunque con plenos efectos extintitos, es posible que el deudor ofrezca al acreedor un objeto distinto del acordado. A esta forma de extincin se le denomina datio in solutium, es decir, entrega en concepto de pago. Dnde se puede pagar? El locus solutionis, es por lo general, el lugar acordado por las partes. Lo normal es que las partes sealen el lugar donde se debe efectuar el pago. Ahora bien, cabe que no se haya establecido nada. El acuerdo del lugar del pago, es una circunstancia aadida que, en relacin con algunas prestaciones, como la de entregar unas mercancas, puede tener una gran repercusin econmica, debido fundamentalmente a los gastos de transporte. Modos de extincin ipso iure de carcter formal. En el derecho romano clsico las formas de extincin formales, con eficacia ipso iure, fueron la nexi liberatio y la acceptilatio. Nexi liberatio o solutio per aes et libram. Consista en la realizacin de un ritual simtrico y contrario al que se observaba en el negocio solemne de la mancipatio. Comparecan junto con el deudor y el acreedor, los cinco testigos que requera el negocio mancipatorio, adems del libripens. El deudor proceda a pronunciar la frmula verbal prescrita, con la que declaraba verse liberado de la obligacin. El acreedor consenta la declaracin del deudor, por lo que aceptaba la liberacin.

 Acceptilatio. Gayo, tambin se extinguen las obligaciones por el reconocimiento del pago llamado aceptilacin; sta es como un pago ficticio. En efecto lo que te debo por un pago formal tu puedes perdonrmelo contestando a mi pregunta: has recibido lo que yo te promet?, con estas palabras: lo he recibido. Se trata de un negocio formal abstracto y contrario a la stipulatio verbis. Modos de extincin ipso iure de carcter no formal. Son aquellos que no necesitan una forma determinada para su validez. Los ms importantes son, la novacin, compensacin, confusin, concurso de causas, contrario consenso, muerte y capitis deminutio. Novacin. La novacin es un modo de extincin del vnculo obligatorio que consiste en la sustitucin de una obligacin por otra. La novacin exige tres requisitos:

Creacin o nacimiento de otra obligacin que sustituya a la que se pretende extinguir. Modificacin de alguno de los elementos (sujetos, objeto, etc) de la obligacin extinta. Compensacin. La compensacin es un modo de extincin, que exige que entre las dos partes relacionadas en el vnculo obligatorio, se den sendas posiciones acreedora y deudora en recprocas relaciones de crdito y deuda. Para que la compensacin opere se precisan tres requisitos: I. Es necesario que existan dos obligaciones en la que los sujetos relacionados intercambien sus posiciones de crdito deuda. II. Es preciso que dichas relaciones recprocas de crdito deuda estn vencidas, es decir, sean exigibles jurdicamente. III. Las obligaciones compensables deben derivar de crditos homogneos. Slo son susceptibles de compensacin las obligaciones genricas y dentro de stas no todas. La obligacin compensable, per se, por su propia naturaleza, es la obligacin pecuniaria.

Confusin. Se extingue la obligacin por confusin cuando por causa sobrevenida se rene en una misma persona la condicin de acreedor y deudor de la misma obligacin. As, el supuesto corriente es el del heredero de su acreedor o de su deudor.

Concurso de causas. Un singular modo de extincin de la obligacin se produce cuando el acreedor, por una causa ajena al vnculo obligatorio, se convierte en propietario de la cosa especfica que era objeto de la prestacin debida

Contrario consenso. Se trata de un modo de extincin de las obligaciones que se circunscribe a aquellas obligaciones que derivan de los contratos consensuales.

Muerte y capitis deminutio. En cuanto a la muerte, se extinguen solamente las denominadas personalsimas o intuitae personae. En las obligaciones nacidas de delito, el fallecimiento del ofensor produce la extincin de la obligacin penal. por el contrario, fallecido el ofendido, la accin penal poda ejercitarla sus herederos. En relacin con la capitis deminutio, si bien se extingue para el ius civile el vnculo obligatorio, el pretor dispuso ciertas medidas para garantizar el inters del acreedor.

Modos de extincin ope exceptionis. Los modos de extincin del vnculo obligatorio en derecho romano constituyen un elenco extenssimo y extraordinariamente casustico. A pesar del carcter particular de muchos de estos modos ope exceptionis, es evidente que tambin existen algunos de alcance general. Como supuestos ms significativos, citaremos los siguientes: El pactum de non petendo. Por este pacto el acreedor se compromete con el deudor a no reclamar judicialmente su derecho de crdito. El transcurso del plazo. La exceptio temporis. En principio, y con carcter general, en derecho romano las obligaciones in personam eran exigibles mediante accin sin lmite de tiempo. No obstante, se concede al deudor la exceptio temporis en aquellos casos en los que la accin es temporal y el acreedor ha dejado transcurrir el plazo de su ejercicio. EL CONTRATO. Concepto. La voz contractus excluye todo acto jurdico unilateral.

Ulpiano, contrato es la obligacin recproca, que los griegos denominan synallagma, como la compraventa, el arrendamiento o la sociedad. Queda as restringida la voz contrato, para referirse a aquellas relaciones jurdicas de naturaleza bilateral capaces de hacer que surja un vnculo obligatorio. Para un jurista clsico, podemos decir que son contratos aquellos negocios jurdicos bilaterales, tpicos, que producen efectos obligatorios.
o

La bilateralidad implica que la relacin jurdica contractual, surja como consecuencia del concurso y acuerdo entre dos o ms personas, que pronuncian una declaracin de voluntad por la que expresan su deseo de vincularse. La tipicidad consiste en que el derecho romano clsico, slo reconoci como contratos a los que quedaban as determinados. Es decir, un negocio jurdico para ser reconocido como contrato, debe responder a unos negocios tpicos ya configurados, contemplados y regulados. Los efectos obligatorios implica el cumplimiento de ciertos deberes de carcter patrimonial.

Distintos criterios de clasificacin de los contratos. La clasificacin gayana. Recordemos que Gayo 3, 88 seala: Pasemos ahora a las obligaciones cuya principal divisin abarca dos clases: pues toda obligacin o nace de contrato o nace de delito. Sin solucin de continuidad, el jurista se adentra en las fuentes de las obligaciones quae ex contractu nascuntur. Gayo 3, 89: Veamos, primeramente, las que nacen de contrato. De stas hay cuatro gneros: pues los contratos pueden ser reales, verbales, literales o consensuales. No se tratara realmente de cuatro modalidades de contrato, sino tan slo de cuatro causas de las que surgira el vnculo obligatorio en el campo no delictual. Para lograr una comprensin grfica, a modo de sinopsis, emplearemos una frmula matemtica simple, de accin y resultado:
o o o

Negocios verbales: Obligacin = consentimiento + forma verbal. Negocios literales: Obligacin = consentimiento + escritura. Negocios reales: Obligacin = consentimiento + entrega de la cosa.

Negocios consensuales: Obligacin = consentimiento (slo consenso).

Contratos unilaterales y bilaterales. Cuando se diferencia entre unilateralidad y bilateralidad se hace referencia al hecho de que los efectos que surgen de la relacin contractual afecten o alcancen a una sola o a las dos partes contratantes. La compraventa es el ejemplo ms paradigmtico de contrato bilateral, pues, de ella surgen, siempre, obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador. Por el contrario, el mutuo es unilateral porque, en principio, slo surgen obligaciones para quien recibe en mutuo, nunca para el mutuante que da. Decimos que un contrato es bilateral cuando los efectos jurdicos dimanantes del mismo hacen surgir obligaciones a cargo de las dos partes contratantes. En los contratos rigurosamente bilaterales, es decir en los bilaterales perfectos, las obligaciones son siempre recprocas, por lo que cabe denominarlos como sinalagmticos, pues, cada obligacin encuentra su causa en el surgimiento de la otra. En este sentido, se utiliza el trmino griego synalagma, intercambio, para referirse a la interdependencia de las obligaciones unidas, una a otra, por una recproca relacin de causa-efecto. La compraventa que, como vimos, es ejemplo de contrato bilateral, tambin es modelo de contrato sinalagmtico perfecto. Contratos onerosos y gratuitos. Se denominan contratos onerosos a aquellos en los que existe equilibrio entre el recproco inters patrimonial de las partes intervinientes. Son gratuitos, por el contrario, aquellos contratos en los que el inters slo se puede reconocer expresamente a favor de una de las partes contratantes. El ejemplo ms acabado de contrato oneroso es la compraventa. Por el contrario, se afirma el carcter gratuito del mandato, debido a que el mandatario no tiene, en principio, inters patrimonial alguno en la realizacin del encargo encomendado. Mientras que los contratos bilaterales perfectos son siempre onerosos, los contratos unilaterales pueden ser onerosos o gratuitos. Contratos de buena fe y de derecho estricto. Se denominan contratos de derecho estricto aquellas relaciones contractuales que dan lugar a un iudicium stricti iuris. Esto significa que los efectos jurdicos derivados de los mismos, estn protegidos y pueden reclamarse judicialmente por el ejercicio de una accin de derecho estricto. Son contratos de buena fe, aquellos que dan lugar a un iudicium bonae fidei. Es decir, los efectos jurdicos de ellos derivados, las obligaciones que surgen de los mismos, pueden reclamarse mediante el ejercicio de una accin de buena fe.

Las relaciones negociales que son objeto de nuestro estudio las hemos calificado de contrato, conforme al pensamiento de la jurisprudencia clsica romana, en atencin a que las acciones que de ellas se derivan, son acciones con formula ex fidei bonae, es decir, acciones de buena fe. La responsabilidad contractual: dolo, culpa y mora. El incumplimiento y la responsabilidad contractual. Aunque pudiera parecer que todo incumplimiento contractual genera responsabilidad contractual, es necesario advertir que incumplimiento y responsabilidad son conceptos diversos que no van necesariamente unidos. Solamente, por regla general, en el caso de que el incumplimiento contractual sea imputable a la parte que debi cumplir y no cumpli, puede hablarse de responsabilidad contractual. A sensu contrario, no puede hablarse ni se deriva responsabilidad contractual, en aquellos supuestos en los que el incumplimiento contractual sea consecuencia de una causa extraa a la parte que deba cumplir, es decir, cuando el incumplimiento que se ha producido, no es imputable al deudor, sino a una circunstancia ajena a su persona. La obligacin como deber y como responsabilidad. Si el deudor cumple a travs del pago o exacto cumplimiento de la prestacin debida, la obligacin habr constituido, en su surgimiento y en su cumplimiento, un deber. Por el contrario, si la obligacin no se satisface por una causa que puede atribursele al deudor, sindole imputable el incumplimiento, el acreedor, en virtud de la consiguiente reclamacin judicial -a travs del ejercicio de la respectiva accin y como consecuencia del principio de condena pecuniaria del procedimiento formulario-, se ve resarcido por obra de la responsabilidad contractual, con una ejecucin patrimonial sobre los bienes del deudor incumplidor. Causas del incumplimiento contractual imputables al deudor. La responsabilidad se da cuando la imposibilidad sobrevenida de la obligacin es imputable al deudor. En estos casos se dice que el deudor no se libera de su obligacin ya que sta no se extingue. As decan que la obligacin se mantiene, permanece, se perpetua: perpetuator obligatio. La perpetuator obligatio significa, en el pensamiento de los juristas, que si el cumplimiento de la obligacin deviene imposible debido a una causa imputable al deudor, la obligacin se mantiene frente al acreedor por lo que ste transformar la imposibilidad de cumplimiento en una condena por incumplimiento, segn se expresa en Gayo 3,180: Si recae condena contra el deudor desaparece la obligacin y queda obligado en virtud de la sentencia dada. A esto se refiere el dicho de los antiguos de que el deudor antes de la litiscontestatio debe dar, despus debe ser condenado y una vez condenado debe cumplir con la sentencia dada.

El dolo. El dolo como criterio de responsabilidad contractual consiste en que el deudor constreido al cumplimiento de una obligacin, observa, voluntariamente e intencionalmente, una conducta que provoca el incumplimiento o impide el exacto cumplimiento de la prestacin debida. La conducta dolosa no impide la perpetuatio obligationis, lo que significa que el acreedor insatisfecho podr interponer la correspondiente accin por la que reclamar la cosa debida o su equivalente econmico. Es un principio general, establecido por la jurisprudencia romana, que el dolo no se presume nunca. Por tanto, todo aquel acreedor que impute a su deudor un incumplimiento doloso debe probarlo. Existe dolo cuando se prueba que el deudor, voluntariamente, no ha cumplido. La responsabilidad por dolo se traduce en una indemnizacin pecuniaria que concreta, econmicamente, los daos que el deudor debe satisfacer al acreedor. Esta indemnizacin alcanza todos los perjuicios directos e inmediatos que objetivamente se hayan irrogado al acreedor como consecuencia del incumplimiento, ya sean dichos perjuicios previsibles o imprevisibles. La culpa. Se tratara de supuestos en los que del comportamiento imprudente del deudor, culpa in faciendo, o del comportamiento negligente del deudor, culpa in omittendo, se deriva un incumplimiento de la obligacin debida. La culpa, como criterio de responsabilidad contractual, encuentra, pues, su origen, en su extensin, desde el mbito extracontractual, a partir de la denominada culpa aquiliana. La culpa contractual debe diferenciarse claramente del dolo. En este sentido, la culpa nunca presupone intencionalidad del deudor para dejar insatisfecha su obligacin. La culpa supone, en todo caso, una falta de cuidado en la diligencia debida. Esta falta de diligencia es positiva, cuando el deudor realiza una conducta indebida que no debi haber hecho y que de no hacerla, no se hubiese generado el incumplimiento. La falta de diligencia es negativa, cuando el deudor no realiz una conducta que debi de haber hecho y que de hacerla, no se hubiera producido el incumplimiento. A la indebida actuacin positiva se le denominaba imprudencia y a la indebida falta de actuacin o actuacin negativa se le denomina negligencia. Es imprudente el que hace lo que no debe y es negligente el que no hace lo que debe. Los compiladores justinianeos generalizan las decisiones clsicas y de los numerosos casos extraen principios generales e intenta clasificar los distintos grados de culpa. Segn la mayor o menor gravedad de la culpa se distingue:

La culpa lata, que es la negligencia excesiva, es decir, no ver lo que todos puedan ver. Esta culpa se equipara al dolo. La culpa levis, consiste en la negligencia del que no observa: Sea la conducta tpica del buen paterfamilias (in abstracto). Sea el cuidado o diligencia que tienen en sus propias cosas (in concreto). La culpa levissima, es la falta en la custodia de una diligentia exactissima. No genera responsabilidad contractual salvo que se pacte expresamente.

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Cuando el deudor debe valerse de la cooperacin de otras personas, responde por los actos de stos, siempre que incurra en culpa por no haberlos elegido bien (culpa in eligendo) o no los haya vigilado con el cuidado debido (culpa in vigilando). La mora. La mora supone un cumplimiento extemporneo en el deber del deudor de satisfacer su obligacin. As, la mora, como causa de responsabilidad contractual, debe ser definida como: el retraso injustificado en el cumplimiento de la obligacin. Habitualmente la mora se aprecia respecto del deudor de la obligacin. Esta mora se califica de mora debitoris. Excepcionalmente cabe tambin una mora del acreedor, denominada mora creditoris o accipiendi. Se produce esta modalidad de mora, cuando el acreedor, sin causa que lo justifique, rechaza el pago que le ofrece el deudor. Si se trata de cosa especfica, despus de la mora del acreedor el deudor slo responde de prdida en caso de dolo. Contra la reclamacin del acreedor que solicita una cantidad de dinero o cosa genrica, despus de haber rechazado el pago, el deudor puede oponerle una exceptio doli. El deudor puede efectuar el pago de la cantidad debida depositndola a disposicin del acreedor, o pago por consignacin. La responsabilidad por custodia. La responsabilidad por custodia consiste en una agravacin de la normal responsabilidad contractual. En el mbito de nuestro Sistema Contractual Romano, puede apreciarse la responsabilidad por custodia en la compraventa y en el arrendamiento. En relacin con la compraventa se habla de una responsabilidad por custodia en relacin con el vendedor, custodia venditoris, respecto de la cosa vendida y no entregada. En este sentido, responde por custodia de toda prdida o

perecimiento, incluso en el caso de que dicha prdida o deterioro no le sea imputable por culpa leve. En el contrato de arrendamiento, se hace responsable por custodia al arrendatario de cosa mueble, en relacin con la prdida o deterioro del bien arrendado. En Roma, la responsabilidad por custodia no inclua la prdida de la cosa debido a la vis maior o al casus. En este sentido, la prdida que se sufre ms all de la responsabilidad por custodia se denomina periculum. Casos de exencin de la responsabilidad contractual: caso fortuito y fuerza mayor. El caso fortuito y la fuerza mayor son las dos circunstancias que no siendo imputables al deudor, provocan un incumplimiento que no genera una responsabilidad contractual. Es necesario recordar que en las obligaciones genricas no cabe alegar la fuerza mayor como causa de incumplimiento. La razn puede expresarse a travs de la regla, genus nunquam perit, tambin formulada como genera non pereunt. Al poder entregar el deudor, en todo caso, otras cosas pertenecientes al mismo gnero, si se perdieron las que tena intencin de entregar, la prdida la debe soportar el deudor. Caso fortuito es aquella circunstancia ajena a la persona del deudor, que genera incumplimiento de una obligacin, debido a una causa que no se ha podido prever empleando una diligencia media, si bien prevista (la causa), se hubiera podido evitar (el incumplimiento). Fuerza mayor es aquella circunstancia ajena a la persona del deudor, que genera incumplimiento de una obligacin, debido a una causa que no se ha podido prever empleando una diligencia media, y aun prevista (la causa), no se hubiera podido evitar (el incumplimiento). En este sentido, se afirma que el caso fortuito y la fuerza mayor son impredecibles, pero se aade que la fuerza mayor es, adems, inevitable. TEMA 1.- COMPRAVENTA, I. Las formas primitivas del trfico jurdico. Los orgenes del comercio. El primitivo trfico de bienes es fcil que se realizara a travs del simple trueque o intercambio simultneo de cosas. Fue con ocasin del aumento en el trfico de bienes, cuando se sinti, por vez primera, la necesidad de adoptar, convencionalmente, alguna materia que fuese de comn aceptacin en los cambios, a los efectos de evitar la dificultad de las permutas en orden a satisfacer los intereses y la finalidad perseguida por las partes que intervenan en los negocios. En Roma, el primer medio de cambio fueron las cabezas de ganado -pecus-, de donde deriva el trmino pecunia, dinero. Ms tarde, aparecieron los metales no

preciosos. Estos trozos de metal informe, en un primer momento, se pesaran en una balanza a los efectos de realizar el intercambio. Posteriormente, ya no sera necesaria la pesada formal del metal que se ofreca como medio de cambio. Sera en este momento en el que el metal no se pesa sino que se cuenta, cuando hara su aparicin el dinero o moneda. Bajo la dominacin de los Persas, la utilizacin de las monedas se extiende por todo el mundo oriental. En Roma, la primera moneda recibi el nombre de as. Antecedentes del contrato de compraventa. La mancipatio, como negocio formal, es el antecedente del que deriva el efecto perseguido con la compraventa, si bien sta no responde ya al esquema y la filosofa de aqulla. Cuando la mancipatio recaa sobre res mancipi se transmita el dominium ex iure quiritium sobre las mismas. Si el negocio mancipatorio se refera a una res nec mancipi, probablemente el nico efecto que originariamente se produca era que el adquiriente poda justificar su situacin posesoria respecto del bien que se le entregaba, excluyendo que pudiese ser demandado como ladrn de la cosa mancipada. Suelen tambin referirse como antecedente de la emptio venditio las ventas en pblica subasta realizadas por un magistrado romano. Otro de los antecedentes que la doctrina suele sealar como precedente de la emptio venditio, es la generalizada utilizacin de los pactos como acuerdos de compra no formales basados en el mero consentimiento de los intervinientes. Este acuerdo o pacto -pactum conventum- encuentra su origen en el ius gentium y en un principio careci de eficacia jurdica en el mbito ius civile. Por esta razn el pretor, en su labor de completar y corregir el ius civile, en aras de lograr una mayor justicia en el caso concreto que se someta a su iurisdictio establece en su edicto la proteccin pretoria de lo acordado en los pactos. Fueron as, el mutuo consentimiento prestado en el pacto y la confianza en la palabra en l expresada, las dos principales caractersticas de esta nocin de pacto al que se le otorg la correspondiente proteccin pretoria. Este concepto de pacto se centraba sobre todo en el convenire de pretio y en torno a l se acordara el venum dare -obligacin de dar el precio- de donde viene vendendo, y, a su vez, el emere, es decir el hecho de recibir la cosa que se adquiere. La emptio venditio se generaliza, como contrato consensual, desde la admisin del usus, a travs de la usucapio, como modo de adquisicin de la propiedad. La compraventa consensual: concepto jurisprudencial y doctrinal. Origen de la compraventa consensual. Para un sector amplio de la doctrina romanista, el origen de la venta consensual hay que referirlo a la realizacin de una doble y recproca estipulacin entre los

contratantes que tendra por objeto, respectivamente, la cosa objeto de transmisin y el precio convenido. D.45,1,35,2: En ... la compraventa, si uno no responde a la pregunta de la otra parte, pero se consiente en lo solicitado, vale el negocio, pues estos contratos no se perfeccionan tanto por las palabras como por el consentimiento. Es sabido que el esquema de la stipulatio consista en una pregunta y una respuesta congruente con ella. Otro posible precedente del contrato consensual de compraventa, concurrente y no excluyente del anterior, encontrara su origen en los acuerdos de trfico comercial, desprovistos de formalidad alguna, celebrados entre peregrinos o entre estos y ciudadanos romanos. En un momento posterior, cuando el comercio pas a ser ejercido de modo predominante por personas que se dedicaban a l procesionalmente, sera cuando se sintiese, con fuerza, la necesidad de encontrar algn mecanismo de proteccin y seguridad jurdica que garantizase lo acordado. La compraventa consensual, que genera eficacia jurdica sin precisar forma o solemnidad alguna, se destacara, con el correr de los tiempos, como un contrato que se va paulatinamente conformando fruto de una labor cuidada y minuciosa por parte de las respuestas de los jurisconsultos romanos, hasta convertirse en una de las ms grandes y geniales creaciones jurisprudenciales romanas. En el momento de la consolidacin de su rgimen jurdico, ni siquiera es preciso que el consentimiento de los contratantes se manifieste expresamente por medio de palabras. El simple gesto concluyente, puede por si solo hacer que surja la obligacin. Concepto jurisprudencial. El pasaje, situado en el frontispicio de la regulacin que el Digesto dedica a la compraventa, est tomado del libro XXXIII de los comentarios de Paulo al Edicto. Con l se inicia el Ttulo I del Libro XVIII que lleva por rbrica Sobre la contratacin de compra, sobre los pactos concertados entre comprador y vendedor y sobre las cosas que no pueden ser vendidas. D.18,1,1,pr. El origen de la compra y venta est en las permutas, porque antiguamente no exista el dinero, ni se denominaba a una cosa mercanca y a la otra precio, sino que cada uno permutaba las cosas intiles por otras tiles segn las necesidades de los tiempos, porque acontece frecuentemente que le sobra a uno lo que a otro le falta. Pero como no siempre ni con facilidad suceda, que teniendo t lo que yo deseaba, tuviese yo, a mi vez, lo que a ti te interesaba recibir, se eligi una materia cuya valoracin pblica y perpetua evitase, mediante la igualdad de cuanta, las dificultades de las permutas. Y esta materia, marcada con un signo pblico, implicaba un uso y dominio que no se

basa tanto en la entidad especfica como en la cuanta; desde entonces no constituyen ambas cosas mercancas, sino que una de ellas se denomina precio. Es preciso advertir que no es necesario esperar a la aparicin del dinero amonedado para dar por superada la etapa del trueque. Desde que existe un elemento comn de cambio, ampliamente aceptado por todos los miembros de una comunidad, ya se ha rebasado el mero trueque, pues, este elemento de comn aceptacin presupone ya una diferenciacin entre las partes contratantes, determinando quien compra y quien vende. En un momento posterior esa materia comn, ya bajo la forma de metal, se transforma en metal amonedado, ya que, como expone el jurista, dicha materia tuvo una valoracin pblica y perpetua... pues fue marcada con un signo pblico. Aparece as el metal acuado con un sello pblico. Al realizarse esta tarea de acuacin de los metales en un edificio anexo al Templo erigido en honor de la diosa Juno Moneta, se comenz a hablar de moneda para referirse a esos trozos cilndricos de diverso tamao, en los que el sello o cuo pblico garantizara el peso as como la pureza del metal utilizado. Ello hizo que, como contina expresando el referido pasaje, mediante la igualdad de cuanta, se evitasen las dificultades de las permutas. Desde entonces se entiende que es vendedor, quien transmite la cosa o mercanca y que es comprador, quien entrega algo, que es aceptado por aquel por constituir una materia comn de intercambio y por suponer una contraprestacin a lo que el vendedor ha entregado. As termina el pargrafo, D.18,1,1pr., afirmando: desde entonces no constituyen ambas cosas mercancas, sino que una de ellas se denomina precio. Esta diferenciacin de posiciones entre quien entrega y cobra y quien recibe y paga, hace que nos encontremos ante un negocio diverso de la permuta que, poco a poco, se conforma con un contenido y una naturaleza diversa hasta configurarse como el contrato por excelencia, modelo de todos los dems y paradigma de la categora de contrato consensual. Concepto doctrinal. Las fuentes no contienen ninguna definicin terico-dogmtica del contrato de compraventa. Ofrecemos con conciencia de relatividad, nuestra propia definicin: La compraventa, emptio-venditio, es un contrato consensual en virtud del cual uno de los sujetos intervinientes (venditor) acuerda con el otro (emptor) la entrega (traditio) de la pacfica posesin de una cosa comerciable (merx) a

cambio de la obligacin que este otro asume de pagar por ella un precio (pretium) en dinero. Esta triada esencial se compone de los elementos personales, elementos reales y elementos formales. Los elementos personales son las partes intervinientes en el contrato. El comprador, emptor, es quien pretende adquirir una cosa. El vendedor, venditor, es quien la transfiere. En Derecho romano clsico puede ser comprador o vendedor quin posea capacidad de disposicin sobre los bienes. Dicha capacidad exige ser sui iuris y no estar sometido a tutela o curatela. Son elementos reales del contrato de compraventa, la cosa y el precio. Por ltimo, la compraventa no presenta elementos formales ya que desde su gnesis se configur como un contrato libre de forma Los cuatro tipos de contratos consensuales son la expresin ms perfecta de la nocin de contrato, como relacin jurdica negocial basada en la buena fe y por ello protegida por actiones con clusula ex fide bonae. En estos contratos los efectos jurdicos derivados de su realizacin surgen y, adems, se extinguen por la mera manifestacin de voluntad. Rasgos fundamentales. La consensualidad de la compraventa.
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La consensualidad de la compraventa en las fuentes. D.18,1,1,2 (Paulo 33 ed.)

La compra es de derecho de gentes y por ello se realiza mediante el consentimiento... El jurista refiere el origen del ius gentium de la compraventa y de ello deriva que su perfeccin slo requiere el consentimiento de las partes intervinientes. Esta nota diferencia claramente la compraventa de los tpicos negocios del ius civile que exigan en todo caso el respeto de alguna forma de las establecidas por el derecho para tener eficacia jurdica. Ser el ius gentium, que nace en las relaciones comerciales con los peregrinos, el que suprima esos requisitos formales que tan mal se ajustaban a las nuevas necesidades de un trfico que creca en volumen y por ello exiga una mayor agilidad en las transacciones. Las Instituciones de Gayo comienzan la exposicin de los contratos consensuales enunciando sus cuatro variantes. Gayo, 3,135

Contratos consensuales son la compraventa, el arrendamiento, la sociedad y el mandato. A continuacin explica que es lo que debe entenderse por consensualidad. Gayo, 3,136 Y decimos que por estos modos se contrae la obligacin consensualmente porque no es preciso el empleo de palabras ni de escritura, sino que basta con que las partes contratantes consientan. Una vez expuesta la nota de la consensualidad, la compraventa es el contrato elegido por Instituciones de Gayo para introducir a sus lectores. Para ello destaca, de nuevo, que la consensualidad es el requisito fundamental de nuestro contrato. En vez de expresar con carcter general que la compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades de los contratantes, se limita a referirse al precio como objeto del acuerdo contractual. Gayo, 3,139 Hay contrato de compraventa desde que las partes se ponen de acuerdo en el precio, aunque ste no haya sido pagado... Para entender el referido pasaje gayano se hace preciso realizar su lectura, contextualizndola en el marco expositivo en el que se encuentra. El jurista est realizando una exposicin general de lo sealado en Gayo 3,89 como las cuatro causas, no delictuales, de nacimiento de la obligacin: re, verbis, litteris, consensu. Le interesa diferenciar el nuevo contrato de todas las variantes negociales expuestas con anterioridad. Decir que existe contrato de compraventa desde que las partes se ponen de acuerdo, supone afirmar, a sensu contrario, que dicho acuerdo genera efectos jurdicos sin necesidad de estar revestido de forma alguna. Afirmar a continuacin que el acuerdo que precisa la compraventa debe recaer sobre el precio, es destacar el elemento esencial del acuerdo. Por ltimo le interesa a Gayo destacar que por la consensualidad, la compraventa tambin se diferencia de los denominados contratos reales. A este fin, resalta a sus alumnos que el precio que las partes acuerdan, una vez que se conviene, no es preciso entregarlo para que la compraventa sea vlida, por ello indica: aunque ste no haya sido pagado... Esta nota diferencia claramente a la compraventa, como contrato consensual, de los negocios datio rei, en los que el mero acuerdo de dar no perfecciona el negocio hasta que la parte que se obliga a dar, da efectivamente. As, el prstamo de consumo, el mutuo, exige para su perfeccin que el mutuante o prestamista entregue efectivamente al mutuario o prestatario el bien fungible objeto de prstamo.

La grandeza de la consensualidad en la compraventa, como creacin jurisprudencial romana, consiste en que lo acordado es vlido y produce plenos efectos jurdicos sin que en el momento del acuerdo de las partes intervinientes en el mismo, traspasen nada de lo que ser el objeto de sus prestaciones. Se diferencian as ntidamente los momentos de perfeccin y de cumplimiento del contrato. El consentimiento en la compraventa no es necesario que sea expreso, sino que bastar un consentimiento inequvoco aunque sea tcito o por gestos, es decir sin declaracin de palabras.
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La divergencia entre la voluntad declarada y la voluntad interna.

Es claro que el derecho romano en su formulacin jurisprudencial no elabor teora general alguna acerca de la resolucin de estos supuestos. Nada se regula, pues, en relacin con la disconformidad entre la intencin y la manifestacin de la voluntad. Refirindonos a una compraventa, en los supuestos de falta de coincidencia en relacin con el objeto de la venta -por aludir la voluntad del comprador a una cosa distinta de aquella a la que se refiere la voluntad del vendedor-, los juristas entienden que no existe consensus debido a que el mutuo consentimiento no recae acerca del mismo objeto, por lo que la compra se frustra por error in corpore. Un texto elocuente en el que se refleja en distintos supuestos fcticos esta teora del error in corpore en el consentimiento, es el tomado del libro XXVIII de comentarios de Sabino y recogido en, D.18,1,9pr. Es manifiesto que en las compras y en las ventas debe interceder el consentimiento. Por lo dems, si se disiente en la compra misma, ya en el precio ya en otra cosa, la compra es imperfecta. As pues, si yo creo que compro el fundo Corneliano y t crees que me has vendido el Semproniano, como disentimos en el objeto, la compra es nula. Pero la divergencia entre ambas voluntades puede referirse no concretamente a la cosa, sino a las cualidades o caractersticas de la misma. En este supuesto se habla con carcter general de error in qualitate. En este caso, se hace preciso determinar si dicho error hace nula o no la compraventa. Puede afirmarse con la doctrina dominante que el error in qualitate en la cosa objeto de compraventa no anulaba, en el derecho romano clsico, el consentimiento prestado, por lo que la compraventa sera vlida. No obstante su validez, en este caso, podramos encontrarnos en un supuesto de eventual responsabilidad por vicios ocultos, en el caso de que se den las condiciones de sta.

Un texto de Salvio Juliano, recogido en D.18,1,41,1, expresa que si la divergencia en el consentimiento, en relacin con el objeto, afecta a ambas partes y adems incide en las cualidades esenciales de la cosa objeto de compraventa, sta se hace nula. Me vendiste por imprudencia una mesa chapeada de plata como si fuera de plata maciza, ignorndolo yo; la compraventa es nula, y se reclamar por la condicin la cantidad pagada como precio. Obsrvese que la venta se tiene por inexistente. Debido a ello no se genera ningn efecto y tampoco aparecen las acciones protectoras de la compraventa. El pago se debe reclamar como indebido, por lo que no se reclama a travs de la actio empti, sino a travs de la condictio. La compra es nula, pues, en este caso no se debe hablar de error in qualitate sino de error in substantia. Si bien esta formulacin terica es clara, no lo es tanto cuando se trata de hacerla aplicable en la prctica, pues puede haber divergencia en orden a la valoracin de las cualidades de una cosa como esenciales o meramente accidentales. Otros rasgos fundamentales.
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No formal.

La compraventa es un contrato no formal. Este rasgo se encuentra directamente relacionado con la nota de la consensualidad, siendo una consecuencia de sta. Si un contrato es consensual debido a que su perfeccin slo requiere el acuerdo entre las partes contratantes no exigindose ningn otro requisito, de ello deriva que los contratos consensuales sean no formales. La compraventa, a diferencia de los contratos formales, puede celebrarse entre presentes o ausentes, inter absentes. En este ltimo caso cabe que el consentimiento se preste por escrito a travs de una carta, epistula, o tambin por nuncio, nunptius, que es como si lo realizase el propio contratante. As se establece en D.18,1,1,2 que presenta casi idntica formulacin que en Gayo 3,136 que, a su vez, se reproduce en Inst.3,22pr. Este contrato es posible por medio de una carta o de un mediador o mensajero, a diferencia del contrato verbal que no puede ser celebrado entre ausentes.
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Bilateral perfecto.

La compraventa se comporta como un contrato bilateral perfecto. Las prestaciones de ambas partes contratantes se encuentran indisolublemente unidas y son interdependientes. Si el vendedor se obliga a trasmitir la pacfica posesin del bien vendido, es porque el comprador se compromete con l a entregar como contraprestacin el precio pactado. El mismo razonamiento puede hacerse en sentido inverso. Esto se expresa grficamente sealando que cada prestacin surge y encuentra sentido en la contraprestacin de la otra parte. De aqu que se

seale el carcter sinalagmtico de las prestaciones en cuanto que se encuentran concatenadas, siendo cada una causa de la otra.
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Oneroso.

Distinta de la reciprocidad de las prestaciones que supone la nota de la bilateralidad y el carcter sinalagmtico de las prestaciones, la compraventa se configura como un contrato oneroso. La nota de la onerosidad se debe contraponer a la nota de la gratuidad. La compraventa es un contrato oneroso debido a que las prestaciones recprocas de comprador y vendedor se encuentran en un cierto equilibrio econmico, que refleja el mutuo inters de cada uno de los contratantes. Esto significa que comprador y vendedor realizan un esfuerzo personal de repercusin pecuniaria en cada uno de sus patrimonios para alcanzar y conseguir la prestacin de la otra parte. Por el contrario, en los negocios gratuitos, sean o no lucrativos como ya hemos tenido la oportunidad de explicar en el tema relativo al contrato, no existe este equilibrio econmico en relacin con las prestaciones de las partes contratantes. El objeto. La cosa objeto de compraventa. El objeto o cosa vendida, normalmente una cosa corporal, res, en el contrato de compraventa romana se denomina merx. De esta raz etimolgica deriva nuestra voz mercanca o mercadera para referir cualquier cosa que esta en el comercio y es susceptible de ser vendida y comprada. Respecto de la concrecin de la voz merx, un pasaje de Ulpiano recogido en D.50,16,66 puntualiza: La palabra mercanca no se refiere tan slo a las cosas muebles. A pesar de que el esclavo puede ser objeto de compraventa, no se le considera mercanca con la misma consideracin que cualquier otra cosa susceptible de aprobacin. As lo expresa en un pasaje de Africano tomado de su libro IV de Quaestiones y recogido en D.50,16,207: La palabra mercanca no comprende los esclavos, dice Mela, y por eso los vendedores de esclavos dice que se llaman venaliciarii y no mercaderes, y con razn. En los primeros tiempos, el mero acuerdo de transmisin de un bien como causa de la traditio, entrega de ese bien al adquirente, slo poda utilizarse en el supuesto de que se tratase de una res nec mancipi. Ya sabemos que estas cosas no mancipables representaban las de menor valor en la economa fundamentalmente agraria romana. Es decir, seran las cosas de propiedad ms contingente. En este sentido, el simple pacto desprovisto de formalidad -que puede ser considerado uno de los precedentes de la compraventa- seguido de la traditio se restringa a bienes normalmente fungibles, a mercaderas.

Por el contrario, las cosas de propiedad permanente y estable, las ms importantes para la economa romana, eran aqullas que hacan referencia a la propiedad rstica. Estas res mancipi slo podan ser transmitidas por los actos formales y solemnes preestablecidos en el ius civile, como son la mancipatio, forma de solemnidad oral y la in iure cessio, forma fingida de solemnidad procesal, ambas previstas ya en la Ley de las XII Tablas, en la tabla VI relativa a los negocios jurdicos conocidos en el siglo V a.C. Requisitos generales de la cosa objeto de compraventa.
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La cosa debe ser res intra commercium.

El objeto de compraventa debe ser una cosa venal, es decir vendible. En terminologa latina cuando una cosa puede ser objeto de compra y venta se denomina res intra commercium. En primer lugar se hace preciso diferenciar entre res extra commercium y res extra patrimonium. Que una cosa no est en un momento determinado en la propiedad de nadie, no quiere decir que sea extra commercium, sino solamente que en ese instante est fuera del patrimonio de cualquier persona, es decir no tiene dueo actual. Como casos concretos de esta categora pueden sealarse, entre otros, los siguientes supuestos: la hereditas iacens, el esclavo manumitido por el nudo propietarius estando en poder de un usufructuario o de un titular de un derecho real de usus o de operae servorum, las cosas legadas per vindicationem antes de la aceptacin del heredero, las mercancas arrojadas al mar pero no arrojadas a las playas por la marea, pues entonces son res nullius susceptibles de ocupatio. Todo este elenco de cosas, en principio, mientras mantengan su situacin no pueden ser objeto de venta, pues, al ser res sine domino, nadie tiene poder de disposicin sobre ellas. Por el contrario, la res extra commercium puede deber su condicin de quedar fuera del comercio de los hombres a razones de derecho divino o a razones de derecho humano. Por lo que se refiere a las res extra commercium por razones de derecho divino, un pasaje de las Instituciones de Gayo 2,3 y 4, establece dos categoras: las res sacrae y las res religiosae. La diferencia entre unas y otras es que las cosas sagradas se convierten en tales como consecuencia de una ceremonia denominada consacratio que se ordena en virtud de una ley comicial o de un senadoconsulto. Por el contrario, las cosas religiosas toman este carcter como consecuencia de un acto privado o de una voluntad particular. Las res sacrae son cosas consagradas a los dioses superiores. Son por ello cosas dedicadas al culto pblico. Las res religiosae son las consagradas a los dioses

menores, como los dioses Manes, protectores de la casa, domus, y de la familia. Tambin se considera res religiosae el lugar de enterramiento. Una tercera categora de res extra commercium son las denominadas res sanctae. Entre ellas Gayo 2,8, seala las murallas y las puertas de la ciudad, que delimitan el pomerium, es decir los lmites normalmente sealados por el Colegio Augural. En D.1,8,8 se afirma que es santo lo que es defendido y protegido contra la ofensa de los hombres. Por lo que se refiere a las res extra commercium por razones de derecho humano tambin existen tres categoras: en primer lugar las res communes, son estas las que no pueden tener dueo nunca pues pertenecen a todos, as el aire, el mar, los ros, las aguas subterrneas...etc; en segundo lugar, las res publicae, que son las que pertenecen a la colectividad segn establece D.1,8,1pr. Las cosas pblicas pertenecen al Populus Romanus, as las vas pblicas, las plazas, el ager publicus; en tercer lugar las res universitatis que son las cosas pertenecientes a los municipios. Si una cosa extra commercium fuera vendida, el adquiriente de buena fe dispone de la actio empti para no sufrir el perjuicio derivado de la compra nula. As lo dispone un pasaje de Pomponio tomado de su libro V de reglas y recogido en D.18,1,62,1: El que compr, ignorndolo, lugares sacros, religiosos o pblicos, por privados, aunque la compra no se mantenga, no obstante podr ejercitar la accin de compra contra el vendedor por su inters en no sufrir el engao.
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La compraventa o el comercio de la cosa debe ser lcito.

Se habla de cosas ilcitas para referirse a aqullas cuyo comercio est prohibido, bien por una disposicin legal o bien por los boni mores. Debe distinguirse la ilicitud del comercio de estas cosas, del comercio de las res extra commercium. En stas, es el objeto en s mismo el que queda fuera del trfico comercial. En las cosas de comercio ilcito es ste mismo o su venta, no el objeto en s mismo considerado, lo que es ilcito. Un ejemplo de comercio ilcito es el supuesto contenido en un texto de Paulo del libro LIV de su comentario al edicto, que se recoge en D.18,1,52: Decret el Senado que nadie demoliese un edificio urbano o rstico con fines especulativos y, asimismo, que ninguno, por especulacin, compre o venda algo de los mismos. Otro ejemplo de comercio ilcito de un bien se contiene en un fragmento tomado del libro XI de comentarios de Gayo al edicto que se recoge en D.23,5,4: La ley Julia prohibi al marido...enajenar el fundo dotal... Es una concrecin del principio general que prohbe al marido la enajenacin de los bienes que componen el patrimonio dotal que el marido recibe y administra

con ocasin del matrimonio. La venta contra esta prohibicin legal es una venta ilcita por lo que es nula.
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Otros caracteres de la cosa.

-La cosa objeto de compra normalmente es una cosa corporal, es decir que presenta una materialidad fsica. No obstante, cabe la venta de una cosa incorporal como un derecho de crdito o ius in re aliena. -La cosa normalmente ser presente, entendindose por tal que tenga una realidad actual, es decir, que exista efectivamente en el momento de la perfeccin de la venta. Sin embargo, el derecho romano admiti, en ciertos supuestos, la venta de una cosa futura. -El objeto de compraventa ser, de modo habitual, una cosa propia, es decir una cosa de propiedad del vendedor en el momento de celebracin del contrato. No obstante, tambin aqu cabe, con ciertas condiciones, que la cosa sea ajena por lo que es vlida una venta respecto de una cosa que no est en propiedad del vendedor. -La cosa objeto de venta ser normalmente una cosa simple, si bien puede ser un conjunto heterogneo de cosas y derechos, como un patrimonio hereditario, venditio hereditatis. El objeto de la compra si bien normalmente se trata de una cosa corporal, simple, de propiedad del vendedor y presente o actual, puede tambin concretarse en otras muy diversas realidades.
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La venta de cosas genricas.

La cosa objeto de compraventa puede ser genrica o especfica. En el caso de cosa genrica, se precisa la previa determinacin. Por tanto, lo normal es que el objeto de la compraventa sea o bien una cosa mueble corporal determinada por su propia individualidad o bien una cosa genrica que sea susceptible de ser determinada. Puede afirmarse, con carcter general, que la merx de todo contrato de compraventa debe estar determinada o ser susceptible de determinacin, sin que, en ningn caso, sea necesario un nuevo acuerdo entre las partes contratantes. Supuestos de determinacin de cosas genricas se contemplan en distintos textos. As en D.18,1,35,7 y D.18,6,5, vino de mi cosecha, corderos de mi rebao, tejas de mi horno. Si el objeto en que consiste el negocio del comercio, se refiere a una cantidad de cosas pertenecientes a un gnero ilimitado -as, vender un esclavo sin determinar o un caballo sin especificar-, no es posible transmitir en virtud de compraventa seguido de traditio, ya que ello atentara contra el requisito de certeza o determinacin que en todo caso debe presentar el objeto de la compraventa, como objeto de la obligacin del vendedor.

Para el comercio de cantidades de gnero indeterminado, se debe utilizar una doble estipulacin. La indeterminacin en la stipulatio que da lugar a una stipulatio incerta puede ser de gnero limitado o ilimitado. Es de gnero limitado cuando se especifica algn dato que reduzca la facultad de eleccin dentro del gnero. As, 100 litros de vino de tal aada o de tal uva, o de tal cosecha. Es de gnero ilimitado cuando su nica identificacin es por el gnero (ej.: 100 litros de vino). En derecho justinianeo se limita en este ltimo caso la eleccin del deudor, exigindole que entregue de calidad media dentro del gnero. Pueden ser objeto del contrato de compraventa adems de cosas corporales, tambin derechos, as puede comprarse y venderse un usufructo o una servidumbre. Es nula la venta de cosa propiedad del comprador. Se distingue en la compra de cosa propia que el comprador fuera consciente de que era propia o no lo supiere. En ambos casos, la compra es nula, si bien en el supuesto de ignorancia cabe exigir la repeticin de lo pagado a travs de la condictio indebiti, pues, ha habido un error que hace indebido el pago. A pesar de que con carcter general la compra de cosa propia es nula, cabe admitir su validez para conseguir la pacfica posesin de la cosa propia que se haba perdido. Compraventas especiales. Compra de una herencia. Para vender una herencia es necesario haberla adquirido. La herencia vendible es la ya adquirida. Un texto de Paulo establece: Cuando alguno vendi una herencia, debe existir sta para que haya venta, pues...se compra..una cosa, sin la cual no tiene lugar una compra, y por ello podr repetirse el precio por la condiccin. Es necesario advertir que en una sucesin mortis causa hay tres momentos: 1/ Delegacin, que es la llamada al heredero para que acepte. 2/ Transmisin. En la sucesin intestada el heredero agnado, es decir el que es llamado como heredero por razn de parentesco legal, puede a travs de una in iure cessio, transmitir, no la herencia, pero s la condicin de heredero. 3/ Adquisicin. En este caso, Gayo distingue entre heredero necesario; herederos suyos y necesarios; y herederos extraos. Para estos ltimos, se requiere la aceptacin para que lleguen a adquirir la herencia. Debido a que es nula la venta de algo que no puede existir, no slo por razones materiales o fsicas, sino tambin por razones jurdicas, se declara nula la venta de una herencia de una persona viva.

No obstante esta regla general, puede hacerse vlida la venta de una herencia de una persona viva, reconduciendo esta posibilidad a la variante de esa modalidad de venta de cosa futura que es la emptio spei. En este caso se tratara de la venta de una herencia respecto de la que el vendedor espera ser el heredero. As lo admite un fragmento de Ulpiano: Pues se admite hacer la venta de este modo: si hay herencia, queda comprada para ti, como si fuera una esperanza de herencia, porque se vende la cosa como incierta... Se compra as, la esperanza de herencia -spes hereditatis-, por lo que, haya o no herencia, el comprador debe pagar. Esta admisin del derecho clsico se derog en derecho justinianeo en virtud de una constitucin imperial del ao 531, que consider inmoral dicha venta, salvo que se haga con conocimiento y consentimiento del causante. Venta de derechos o de cosas incorporales. El concepto de cosa incorporal es en principio una contradictio in terminis. Parece que toda cosa exige en si misma una corporeidad, siendo por tanto sta de esencia en el concepto de cosa. Denominamos cosas, frecuentemente, a los bienes materiales. No obstante, la jurisprudencia romana desde fines de la etapa republicana comenz a utilizar la expresin y el concepto de cosa incorporal. Cuando los jurisconsultos admitan la compraventa de una cosa incorporal se estaban refiriendo a la compraventa de derechos. Se trata de la adquisicin por compra de los iura in re aliena, es decir, de los derechos reales en cosa ajena, tales como una servidumbre predial, un usufructo o un derecho real de prenda...etc. Cuando se admite la venta de una servidumbre, no se est admitiendo la transmisin de un derecho de servidumbre ya existente, pues, las servidumbres son inherentes al predio que sirven o al predio que gravan. Lo que se quiere significar es la posibilidad de constituir un derecho real de servidumbre como consecuencia de que el dueo de un predio, ceda al dueo de otro por un precio, el derecho de servidumbre concreta, as el derecho de paso o de tomar agua. En el caso de un derecho real de usufructo o de enfiteusis cabe tambin celebrar una compra respecto de los mismos, convinindola con el propietario de la cosa que va a quedar gravada con uno de esos derechos. Por su parte, el usufructuario no puede vender su derecho de usufructo, pero s puede enajenar el ejercicio del mismo, en el buen entendimiento de que cuando termine su derecho real concluir en todo caso el ejercicio de su cesionario. Por el contrario, el enfiteuta s puede vender su derecho real de enfiteusis al igual que lo transmite mortis causa en el momento de su fallecimiento. Tambin se admiti, desde fines de la poca clsica la compraventa de un derecho de crdito. Con ello los juristas aceptaban la transmisin y consecuente adquisicin del derecho del acreedor de ceder a un tercero, por precio

determinado, sus derechos de cobro respecto de un crdito que tena frente a un deudor. Para el caso de que el crdito vendido tuviese una garanta real, tal como una prenda o una hipoteca, el vendedor debe ceder ese derecho real de garanta al comprador. Al comprador de un crdito debe cederse tambin el derecho de perseguir la prenda, incluso aqulla que recibi el comprador despus de la venta del crdito, pues el beneficio del vendedor aprovecha al comprador. Venta de cosa futura. La jurisprudencia romana clsica admiti determinados supuestos en los que consider vlida la venta sin que en el momento de su celebracin la cosa tuviese una existencia real. Entre estos supuestos de venta de cosa futura, es preciso distinguir dos variantes: la emptio rei speratae y la emptio spei, es decir la compra de cosa esperada y la compra de esperanza. Se denomina emptio rei speratae a aquella compra en la que el comprador conviene con el vendedor la adquisicin de una cosa, que si bien no existe en el momento de celebracin del contrato, se espera que, por el curso natural o por la actividad humana, llegue a existir en un momento futuro. As, la compra de las sandalias que coser el zapatero o la vasija que har el alfarero. Se trata de una venta sometida a una condicin suspensiva. La venta no es perfecta hasta que la condicin se cumpla. Por ende, si la condicin establecida que la cosa esperada llegue a existir y se materialice- no se da, la venta no se perfecciona. Es nula y no produce efecto alguno. En el supuesto de que quien pretende una cosa, proporcionase la materia para que se haga con ella, no hay compraventa sino arrendamiento de obra. Se denomina, por su parte, emptio spei a aquella compraventa en la que el comprador pacta con el vendedor la compra de un bien futuro, que puede llegar a existir como consecuencia, normalmente, de la actividad del vendedor. La compra es perfecta y vlida desde la prestacin del consentimiento. El objeto es la esperanza -spes- que es entregada en todo caso, independientemente de que se materializase en algo corporal -lo comprado- o no. El comprador se obligaba a pagar un precio fijo y establecido desde el acuerdo, con independencia de que, fruto del azar o de las circunstancias del caso, lo que se esperaba llegase o no a existir, y por lo tanto se transmite o no al comprador. D.18,1,8,1 (Pomp. 9 Sap.) Sin embargo, a veces, se admite tambin una venta sin cosa; as en el caso en que se compre como un azar, lo cual sucede cuando se compra una captura de peces, de aves o de aquellas cosas que se lanzan al pueblo como regalo: esa compra se contrae aunque nada se alcance, porque es una compra de una esperanza.

Quizs lo que sea necesario explicar es el supuesto de aquellas cosas que se lanzan al pueblo como regalo. Fue una costumbre corriente en el Principado, y despus en el Imperio, que el Emperador con ocasin de una solemnidad, una festividad, o alguna victoria militar importante organizase fastuosos cortejos por las vas principales de Roma. El precio de la compraventa. El requisito del precio en dinero y el origen de la compraventa. La concrecin en dinero del precio est en el origen mismo de la configuracin del contrato de compraventa. En el origen del contrato de compraventa el precio es causa de diferenciacin con la permuta. D.18,1,1,1 (Paul. 33 ed.) Pero se duda si hoy puede darse una venta sin monedas como cuando doy una toga para recibir una tnica. Sabino y Casio opinan que hay una compraventa en este caso: Nerva y Prculo lo consideran permuta y no compra. Sabino se sirve del testimonio de Homero, que habla de la compra de vino por el ejrcito griego a cambio de bronce, hierro y hombres... Pero es ms verdadera la opinin de Nerva y Prculo, porque, as como una cosa es vender y otra comprar, uno el comprador y otro el vendedor, as tambin, una cosa es el precio y otra la mercanca. Y en la permuta no puede distinguirse cual es el comprador y cual el vendedor. Paulo es un jurista del siglo III d.C. Refiere que en su poca todava existan los ecos de una discusin doctrinal que enfrent a juristas pertenecientes a las dos escuelas ms importantes de cultivo del derecho. Los juristas que cita son por una parte, Sabino y Casio, que obviamente son de la escuela sabiniana y por otra parte, Nerva y Prculo, que son proculeyanos. Los sabinianos no exigan que el precio que se abona en una compraventa, sea necesariamente en dinero. Los proculeyanos consideran que si el precio pudiera ser otra cosa que el comprador entregase a cambio, no se podra diferenciar la compraventa de la permuta. Paulo, situado a ms de doscientos aos de aquellos juristas que cita, tercia en la polmica a favor de la postura proculeyana. Es normal, pues era ya la doctrina dominante en su tiempo y despus qued definitivamente confirmada en la poca justinianea. Al final, decide afirmando, es ms verdadera la opinin de Nerva y Prculo. Con ello sentencia que en su tiempo, y ms tarde se confirma, el primer requisito que debe cumplir el precio en un contrato de compraventa es que se manifieste en pecunia numerata, es decir en dinero.

Por ltimo, es necesario advertir que no obstaculiza la exigencia de que el precio sea en dinero, el que se pacte un precio que consista en parte en dinero y en parte en otra cosa. Otros requisitos del precio. Analizaremos tres: el precio debe ser verum, verdadero, certum, cierto, iustum, justo.
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El precio debe ser verdadero.

Este requisito exige que el precio que se acuerde en un contrato de compraventa sea un verdadero precio, es decir no sea un precio fingido o ficticio. Por ello, se entiende que el precio, siendo real y verdadero, es elemento bsico en un contrato de compraventa, ya que es lo que otorga a la compraventa su carcter de contrato oneroso, en el que cada una de las partes realiza un acto de disposicin a favor de la otra, que le supone un esfuerzo econmico efectivamente constatable en su esfera patrimonial. D.18,1,55. La venta simulada y sin pago... se tiene por no hecha y, por tanto, no se considera enajenada la cosa. No hay, por tanto, venta si el vendedor exime al comprador de abonar el precio convenido, pues, se entiende que la transferencia de la cosa se ha hecho animus donandi. El que medie precio es, pues, requisito esencial para que haya venta, si bien como sabemos debido al carcter consensual de la compraventa, no es necesario que el precio que se acuerde, se entregue en el momento de la perfeccin de la venta. D.18,1,2,1: Sin precio no hay venta; mas no la entrega del precio, sino el acuerdo perfecciona la compraventa... Con el requisito de que el precio sea verdadero, el derecho romano pretende evitar los negocios simulados, en los que los contratantes realizan formalmente un negocio, de cobertura, queriendo encubrir otro, simulado. La razn de este encubrimiento puede ser la de tratar de evitar una prohibicin legal o al menos sortear un efecto legal que se producira en el caso de reconocimiento formal del negocio simulado. Como el caso de la venta con precio inferior al real entre cnyuges, que sera enteramente nula, pues la donacin recproca entre esposos est prohibida. Pues la venta con precio inferior se admite, si bien se reconoce en la misma un animus donandi.
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El precio debe ser determinado o determinable.

Otro requisito del precio en una compraventa es que sea cierto. Esto significa que el precio que se acuerde debe ser determinado, certum. La determinacin del precio puede ser actual, en el momento de perfeccionarse la venta, como consecuencia del mutuo consentimiento, o bien puede referirse a un momento posterior. En este ltimo caso se afirma que el precio es determinable. Esa futura determinacin, debe ser de tal forma que no precise de un nuevo acuerdo entre las partes al objeto de lograr concretar el precio. Esto significa que el acuerdo en relacin con el precio debe dejar ste, susceptible de ser determinado sin que sea necesario una nueva declaracin de las partes. En derecho romano clsico se discuti si era posible remitir la determinacin del precio al criterio de un tercero ajeno al contrato de compraventa: Te vendo este fundo por lo que estime Ticio que vale. La opinin que prevaleci fue que el tercero sealado por las partes proceda efectivamente a determinar el precio, ya que de no hacerlo, la venta no existe por falta de precio cierto. Tambin cabe dejar la determinacin de la cuanta del precio que se debe pagar, a un criterio objetivo de determinacin: Te compro esta tela por lo que haya en aquel cofre. No cabe dejar la determinacin en el precio, al criterio o a la voluntad de uno de los contratantes. As se establece en un pasaje de Gayo, que se recoge en D.18,1,35,1: Consta que es imperfecto aquel negocio en que el vendedor dice al que quiere comprar: te queda comprado en la cantidad que quieras, en lo que juzgues equitativo, en cuanto estimes, etc.
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El requisito postclsico de la justicia del precio.

La jurisprudencia clsica no exigi que el precio fuese iustum. Se sigue, pues, la regla del precio de mercado, por el que las cosas valen lo que el comprador est dispuesto a pagar por ellas o por lo que el vendedor est dispuesto a venderlas. Algunos estudiosos consideran que la consolidacin legislativa del requisito del precio iustum en la compraventa aparece en la poca justinianea. El principio del precio justo slo se formulara, en el mbito legislativo, en relacin con la compraventa de bienes inmuebles. Adems, slo el vendedor podra invocar que el precio de venta es injusto, nunca el comprador. No se recoge en todo el derecho romano, ni siquiera en el justinianeo, la leasio enormis en perjuicio del comprador: as, comprar por ms del doble del precio justo de la cosa. En el caso de que se aprecie la injusticia del precio, se faculta al vendedor para solicitar la rescisin de la venta, es decir, pedir su anulacin con lo que el comprador debe devolver el bien si ya ha sido transmitido y el vendedor devolver el precio si ha sido ya cobrado.

Solamente se concede la facultad de pedir la rescisin de la venta cuando se pruebe, fehacientemente, que el vendedor que enajena un bien por un precio que supone una cuanta inferior a la mitad del precio justo, dimidia pars iusti pretii. TEMA 2.- COMPRAVENTA, II. Compraventa y transmisin de la propiedad. Los negocios precedentes y la transmisin de la propiedad. La transmisin y consiguiente adquisicin del derecho de propiedad, fin ltimo que se persigue con la celebracin de un contrato de compraventa, se sita tanto en el campo de los derechos reales, de los que el derecho de propiedad es el derecho por antonomasia, como en el mbito del derecho de contratos, del que la compraventa es el modelo o tipo ms paradigmtico. La compraventa por s sola no es causa de transmisin del derecho de propiedad sobre la cosa vendida y adquirida. El derecho romano primitivo, e incluso el derecho romano clsico, establecieron tres instituciones jurdicas, mancipatio, in iure cessio y traditio, constituyndolas como causas generadoras de la transmisin del dominio, que es la denominacin que los juristas clsicos utilizan para referirse al derecho de propiedad. De estas tres instituciones, dos de ellas, la mancipatio y la in iure cessio, se establecieron como preceptivas, alternativamente, para transmitir el dominium ex iure quiritium sobre las res mancipi, es decir el derecho de propiedad, reconocido y amparado por el ius civile, respecto de los bienes mancipables, que son las cosas ms importantes en una economa fundamentalmente rstica y agrcola como la romana de los primeros tiempos. En Gayo, 2,18 se afirma: Hay mucha diferencia entre las cosas mancipables y las no mancipables. A continuacin en Gayo, 2,22 se seala: Son cosas mancipables las que se transmiten por la solemne mancipatio, de donde les viene el nombre. La misma eficacia que la mancipatio tiene la in iure cessio. Tienen la condicin de res mancipi, los fundos o predios, los inmuebles, las servidumbres prediales rsticas, los esclavos, los animales de tiro y carga, en suma, todo lo que es necesario para el mejor cultivo y aprovechamiento agrcola de las tierras. Despus de una larga, y no bien conocida evolucin histrica, tanto de una como de otra institucin, la mancipatio y la in iure cessio se conformaron, segn el rgimen jurdico que se recoge en la Ley de las XII Tablas, como negocios, formales y solemnes, de carcter abstracto. Traditio, compraventa y transmisin de la propiedad.

La traditio o entrega fue considerada desde los primeros tiempos como un modo no formal y causal de adquisicin de la propiedad respecto de las res nec mancipi, entendindose por tales todas las que no forman parte del elenco restringido y concreto de los bienes mancipables. La traditio, la mera entrega efectiva de la cosa, se utiliz, por tanto, con carcter general para transmitir los bienes ms frecuentes del trfico cotidiano. En Gayo 2,19 podemos leer: Las cosas no mancipables se transmiten en propiedad plena por la simple tradicin o entrega, siempre que sean corporales y por ello susceptibles de entrega. Cuando en virtud de traditio el adquiriente reciba la cosa, se converta en poseedor interdictal de la misma, con proteccin pretoria a travs de los interdictos de retener y de recuperar la posesin. Ahora bien, en el derecho romano, para que la mera entrega que produce el traspaso posesorio, tenga efectos posteriores transmisores del dominio o propiedad, se precisa lo que los juristas romanos denominaron iusta causa traditionis. Esta iusta causa es convertida en el ttulo traslativo de la propiedad en la teora del ttulo y el modo, que es formulada por la dogmtica moderna desde el estudio sistemtico de la casustica jurisprudencial contenida en los fragmentos recogidos en el Digesto. As, se han formulado un elenco de supuestos en los que se reconoce una iusta causa traditionis: pro emptio, pro donatio, pro legato, pro dote... En este sentido, la transmisin de la propiedad puede deberse, respectivamente, a una compra, una donacin, un legado, una dote... entre otras. Afirma Gayo 2,20: Si yo te entrego a causa de venta, de donacin o por cualquier otra causa, un vestido o una cantidad de plata, la cosa se hace inmediatamente tuya, con tal de que yo sea dueo de ella. Es necesario resaltar que la compraventa romana por s sola no tiene la eficacia traslativa del dominio o de la propiedad del bien vendido y adquirido. Nunca la compraventa figur, en ninguna etapa del derecho romano, ni siquiera en el derecho recogido en la poca justinianea, como un modo derivativo de adquisicin de la propiedad. Siempre, el modo de adquisicin, asociado a la compraventa, fue la traditio, o entrega, siendo, en nuestro caso, el contrato de compraventa el ttulo en el que la entrega del bien vendido encontr su causa. As se comprende que la obligacin que contrae el vendedor con el comprador en el momento de perfeccionamiento de una compraventa no es una obligacin de dare sino de facere. Decimos que no se trata de una obligacin de dare, pues si de esta obligacin se tratase, el vendedor se comprometera a transmitir al comprador el efectivo derecho real de propiedad sobre el bien vendido. Por el contrario, la obligacin del vendedor consiste en una obligacin de facere, es decir, de hacer, si bien en este caso suele utilizarse comnmente la expresin tradere, es decir, entregar, que es una variante o una modalidad particular de facere.

A juicio de gran parte de la doctrina, el que la obligacin del vendedor sea de facere y no de dare podra obedecer al origen procedente del ius gentium de la primitiva compraventa. Al comenzarse a utilizar este convenio de compra, libre de forma y perfecto desde la prestacin del mutuo consentimiento, en el mbito del comercio internacional entre ciudadanos romanos y peregrinos o slo entre peregrinos, la obligacin derivada de dicho acuerdo no poda consistir en un dare ya que, quien careciese de la condicin de ciudadano no poda quedar obligado a transmitir un derecho real reconocido por el ius civile. Por tanto, el vendedor cumplira con entregar al comprador la libre y pacfica posesin del bien vendido. Ser como consecuencia de la entrega efectiva, tratndose de una res nec mancipi, cuando el comprador se convierte en propietario de la misma. La propiedad es, pues, el resultado de la celebracin de compraventa seguida de la entrega del bien. Se es dueo desde la entrega y no desde la compra. Para el caso de las res mancipi, la simple traditio an como efecto de una compraventa no produca el efecto de transmisin de la propiedad. Se recurri en estos casos a la institucin de la usucapio, adquisicin de la propiedad por el uso, como forma de alcanzar el dominio de la cosa. El adquiriente por compraventa de una res mancipi se converta en un poseedor civil. Esta posesin civil se denomin en derecho romano possessio ad usucapionem, es decir posesin vlida para la usucapin. Siendo ste un modo apto para adquirir el dominio sobre todo tipo de cosas, mancipables y no mancipables. Por ello, quien adquira la posesin de una res mancipi por medio de una compraventa, precisaba mantener su posesin durante el plazo sealado en la ley para convertirse en propietario de la misma. La posesin ininterrumpida del bien adquirido se deba mantener: nec vi, nec clam y nec precario, es decir sin violencia, sin clandestinidad y sin haber sido recibida y mantenida en virtud de precario. Una vez completado el tiempo preestablecido, el comprador se convierte en propietario. As se entiende que el vendedor responda durante este tiempo frente al comprador del mantenimiento de esta posesin pacfica. De aqu se deriva la responsabilidad por eviccin del vendedor, y que se mantiene hasta que el comprador completa el plazo de la usucapin y se convierte en dueo. Durante el tiempo en que el adquiriente-comprador no ha completado el plazo de usucapin adems de un poseedor civil se convierte, en virtud de la proteccin pretoria, en un propietario bonitario. Esta denominacin obedece a que el bien se encuentra in bonis, est bajo su disponibilidad patrimonial. La excepcin que ampara al comprador y poseedor de una res mancipi frente a una eventual reclamacin del vendedor que todava es reconocido por el ius civile como propietario es la exceptio rei venditae et traditae. Junto a la exceptio rei venditae et traditae, el pretor concedi ms tarde al comprador una accin pretoria, la actio publiciana, para reclamar la cosa adquirida, en el caso de que, por causas diversas, se encontrase en poder de un tercero. La accin publiciana supone fingir que ha transcurrido el tiempo de la

usucapin, que de haber transcurrido efectivamente hubiera convertido al comprador en verdadero propietario civil. El fin natural de toda compraventa exige que el vendedor asuma todo comportamiento, an no expresamente pactado, a fin de que el comprador llegue a convertirse en propietario del bien adquirido. Salvo un par de supuestos particulares puede afirmarse con carcter general que la compra de cosa propia es nula segn se expresa en D.18,1,16pr. No es vlida la compra de cosa propia, tanto si la compr a sabiendas como ignorndolo... Las obligaciones del vendedor: la obligacin de guardar y la de entregar la cosa. La obligacin de guarda de la cosa vendida. La principal obligacin que asume el vendedor como consecuencia de la celebracin de un contrato de compraventa, es la obligacin de entregar la cosa vendida, que se realizar en el tiempo, las condiciones y el lugar pactados en el contrato. En la medida que el vendedor queda obligado a hacer entrega al comprador del bien objeto de venta, y como consecuencia de que esta obligacin de entrega puede haber quedado diferida en el tiempo en virtud del acuerdo contractual, es por lo que el vendedor debe guardar la cosa durante el tiempo que media entre que la compraventa se haya celebrado y que la cosa se haya, efectivamente, entregado. En principio, puede afirmarse que el vendedor responde de la prdida o deterioro de la cosa ya vendida y no entregada, tanto por dolo como por culpa. Un texto que aborda directamente la cuestin, es el tomado del libro X de comentarios al edicto del pretor provincial de Gayo, que se recoge en D.18,1,35,4: Si una cosa vendida hubiera desaparecido por hurto, ha de observarse en primer lugar que se haba convenido entre las partes acerca de la custodia de la cosa; si nada resulta haberse convenido, ha de esperarse del vendedor una custodia tal como la que un buen padre de familia pone en sus cosas. El vendedor responder de los daos, prdidas o sustracciones que pueda sufrir la cosa, desde que se vende hasta la entrega, slo cuando dichas circunstancias sean imputables a su persona, bien por falta de diligencia, culpa negativa o bien por imprudencia, culpa positiva. Por el contrario, no responde cuando el hurto es ajeno o excede su comportamiento diligente, que debe ser equiparable al que realizar un bonus paterfamilias. Sin perjuicio de que la responsabilidad del vendedor en la guarda de la cosa vendida y no entregada se limite, con carcter general, al dolo y a la culpa leve, la mayora de la doctrina considera que, ya en la poca clsica, se extendi la

responsabilidad a la custodia cuando se trata de la venta de una cosa mueble. En este sentido, para las cosas ordinarias del comercio, se poda hablar de una custodia venditoris frente a cualquier prdida, dao o deterioro de la cosa vendida y no entregada. Esta interpretacin de la custodia venditoris, como una responsabilidad que va ms all de la culpa leve es la que se recoge en un texto, en este caso de Paulo, tomado de su libro V de comentarios a Sabino que se recoge en D.18,6,3: El vendedor debe responder <de la guarda de la cosa> con aquella custodia que responden aquellos a quienes... se exige la ms exacta diligencia... Suele afirmarse que la custodia venditoris termina en donde empieza el periculum emptoris. Afirmar que el vendedor responde en la venta de un bien mueble por custodia, supone al propio tiempo excluir que responda en el supuesto de que haya sido una causa de fuerza mayor la que hubiese ocasionado el dao o de la prdida de la cosa vendida y no entregada. A este efecto de la asuncin del riesgo de prdida por fuerza mayor desde la perfeccin de la venta, la jurisprudencia lo denomina periculum. Esta ntima relacin secante entre la custodia venditoris y el periculum emptoris se ven reflejados de una forma clara en un pasaje del mismo Paulo. Se recoge en D.18,6,15(14),1: Si la madera comprada hubiera acaso desaparecido por hurto, despus de haber sido entregada, se respondi que el riesgo es del comprador; si no hubiera sido entregada el riesgo sera del vendedor. Se consideran entregadas aquellas vigas de madera que el comprador hubiera procedido a marcar con una seal. Nos encontramos ante un contrato de compraventa de cosas genricas y es preciso proceder a la determinacin de la cosa vendida. Quin soporta la prdida o el deterioro de la cosa vendida, las maderas, si las circunstancias causantes se producen antes de la entrega? Ya vemos que el fragmento imputa la prdida que supone el hurto de las maderas al vendedor, pues dice, a sensu contrario, el riesgo es del comprador desde la entrega. Es claro, por tanto, que mientras las maderas no se hayan entregado, es decir no se hayan marcado, del hurto responde el vendedor, por lo que si el comprador pag, puede repetir el pago como indebido, es decir, pedir su devolucin y si no pag, no est obligado a hacerlo. La obligacin de entrega. El vendedor debe entregar la cosa objeto de la compraventa en las condiciones, en el tiempo y en el lugar pactados en el contrato. Si la cosa vendida no se entrega, se demandar por la actio empti no slo la devolucin del precio, si se ha pagado, sino tambin podr demandarse una indemnizacin de daos y perjuicios, en la medida del inters del comprador. As lo establece el fragmento con el que se inicia el ttulo primero del Libro XIX del Digesto que lleva por rbrica Sobre las acciones de compra y venta:

D.19,1,1pr. (Ulpiano. 28 Sap.) Si la cosa vendida no se entregase se demandar en la medida del inters; esto es en cuanto sea el inters del comprador de tener la cosa; lo que, a veces, excede del precio, si el inters del comprador es superior a lo que vale la cosa, o a la cantidad en que ha sido comprada. La obligacin que asume el vendedor de entregar la pacfica posesin del bien vendido al comprador, se corresponde con el derecho de ste de adquirir y mantener la pacfica posesin del bien comprado y, por ello, convertirse en poseedor interdictal de la cosa adquirida. Esta situacin posesoria del comprador, con proteccin interdictal, debe prevalecer frente a cualquier otro pretendido poseedor de la cosa. Sin esta preeminencia posesoria, no se considerara cumplida la obligacin de entrega, y en el caso de perderse, el comprador podra demandar al vendedor en virtud de la actio empti. As se establece en un pasaje del libro XXXII de comentarios al edicto de Ulpiano, que se recoge en D.19,1,11,13: Tambin dice Neracio que el vendedor, al entregar la cosa, debe responder ante el comprador de que prevalecer en el litigio sobre la posesin. Juliano en su libro XV de los Digesta afirma que no se considera hecha la entrega si el comprador no pudiera prevalecer en la posesin; se dar, por tanto, la accin de compra si no se respondiese de esto. A pesar de que la obligacin del vendedor es de tradere y no de dare, es evidente que la adquisicin de la propiedad es el fin natural y ltimo al que tiende el comprador cuando celebra un contrato de compraventa. En este sentido se pronuncia un pasaje recogido en D.18,1,80,3 (Lab. 5 post.) Nadie puede considerarse que ha vendido aquello cuya propiedad no se quiso que pasase al comprador, porque esto es un arrendamiento u otro tipo de contrato. Este criterio de responsabilidad del vendedor que no cumple con la obligacin de entrega, se confirma en otro pasaje de Ulpiano, en el que se cita la opinin de Neracio, por lo que, no se duda, de que ste era el criterio utilizado por los juristas en la poca clsica: D.19,1,11,9 (Ulp. 32 ed.) Dice Neracio que al que no entrega se le condena en la medida del inters... La obligacin de entrega y la recproca de pago del precio. D.19,1,13,8 (Ulp. 32 ed.) El precio debe ser ofrecido por el comprador cuando se demanda con la accin de compra...

El pasaje exige que el comprador ofrezca, o haya pagado, el precio para poder hacer efectiva su reclamacin a travs de la actio empti. La simultaneidad en la reclamacin de las prestaciones pudiera encontrar su antecedente en las dos estipulaciones, que antiguamente se celebraban, como precedente de la compraventa, prometiendo las partes en ellas intervinientes, en una la mercanca y en otra el precio. Si una de las partes exigiese en virtud de la actio ex stipulatio el pago del precio, sin que se entregase la mercanca, el estipulante del precio poda oponer la exceptio mercis non traditae y el juez deba absolverlo. Si un comprador pretende que el vendedor le haga entrega del bien vendido y a su vez l no ha abonado el precio pactado, el vendedor dispone de una exceptio, una excepcin concedida por el pretor, que paralizara la accin y consiguientemente la reclamacin del comprador. As se establece en un pasaje tomado del libro LIV de los Digesta de Salvio Juliano que se recoge en D.19,1,25: El que compr una vendimia pendiente, al prohibirle el vendedor recoger la uva, podr usar contra ste, si le pide el precio, la excepcin <si la cantidad que se demanda se pide por cosa vendida y no entregada>... El texto expone un supuesto de venta en el que la cosa vendida es una vendimia pendiente. Podra tratarse de un emptio rei speratae. Cuando en un momento posterior a la perfeccin de la compra, la cosa esperada se llega a materializar, el vendedor debe permitir al comprador, si as se ha pactado, que proceda a vendimiar. En el supuesto de que el vendedor se niegue a permitir al comprador recoger la uva, y no obstante le reclame el pago del precio convenido, el comprador podr defenderse del ejercicio de la actio venditi, solicitando del pretor la excepcin de cosa no entregada, con lo que paralizara la reclamacin por el precio. Las obligaciones de entregar y de pagar, deben ser simultneas, salvo que en el contrato de compraventa se haya pactado otra cosa. As se establece tambin en un fragmento recogido en D.18,1,78,2 (Lab. 4 post.) El que haba comprado un fundo con la clusula de que, una vez pagado el precio, se le entregara la posesin... si pagase una parte no tendr la accin de compra contra el vendedor... La reclamacin de la entrega de la cosa por el comprador, queda sujeta al ofrecimiento del precio total al vendedor. Ni siquiera un pago parcial, por no extinguir totalmente la obligacin del comprador, posibilita la reclamacin de la entrega de la cosa, pues, se entiende que la prestacin del comprador a favor del vendedor, no se ha satisfecho cumplidamente. Vamos a analizar un singular supuesto de cumplimiento recproco de las prestaciones que se recoge en un fragmento de Pomponio. El pasaje propone un

caso complejo sobre el que se haban pronunciado, discrepando en la respuesta, Nerva y Celsus filius. D.21,2,29 Si hubiese vuelto a comprar yo a su dueo una cosa ajena que me habas vendido, es falso lo que respondi Nerva de que t, ejercitando la accin de venta, puedas conseguir de m el precio, como si me hubieras dado la pacfica posesin de la cosa. Celso hijo deca que ello no convena a la buena fe y que yo tena la cosa en virtud de otra causa. El supuesto que se contempla es el siguiente. Una vez efectuada una compraventa y estando el comprador pendiente de cumplir con su obligacin de pagar el precio, descubre que la cosa adquirida es de un tercero. Debido a este conocimiento, en vez de abonar el precio pactado a su vendedor, lo paga al tercero dueo de la cosa. Nerva ante esta situacin de incumplimiento de contrato, otorga al vendedor la actio venditi con la que reclamar al comprador el pago insatisfecho. La razn de esta respuesta, es que el jurista considera que no se ha producido efectivamente eviccin, pues no ha habido una reclamacin judicial del tercero dueo de la cosa y como consecuencia de ella una privacin de la misma al comprador. Por el contrario, Celsus filius, opone a este razonamiento el carcter de bona fides del contrato de compraventa. Por tanto, si el precio pactado no ha sido abonado, el comprador queda liberado respecto del vendedor. Si por el contrario, el precio ya ha sido satisfecho al vendedor y falsus propietarius, el comprador que ha pagado al verus propietarius, dispone de la actio empti para exigir la devolucin del precio frente a su vendedor. La responsabilidad por eviccin. Concepto de eviccin. Existe eviccin cuando el comprador, que no ha completado el tiempo de la usucapio de la cosa adquirida, resulta vencido en juicio, evictus, por el verdadero dueo de la cosa (eviccin total) o por el titular de un ius in re aliena sobre ella (eviccin parcial). Si la eviccin es total, como consecuencia de la reclamacin y consiguiente condena judicial, el comprador se ver obligado, bien a restituir la cosa a su verdadero dueo, o bien a pagar la estimacin pecuniaria que la sentencia del procedimiento formulario establezca. En el supuesto de eviccin parcial, el comprador deber tolerar por parte del tercero reclamante, el ejercicio de un derecho real sobre la cosa adquirida que aqul compro como libre de cargas. En la temprana jurisprudencia no se exiga al vendedor que expresamente refiriese al futuro comprador todos los gravmenes que tuviese el bien que se venda. As, en el caso de que el gravamen fuese una servidumbre y no un usufructo, el vendedor slo responde

por evictio si ha declarado expresamente que la finca la venda en uso pleno, es decir, uti optimus maximu. Esto es lo que se establece en D.18,1,66pr. (Pomp. 31 ad Q. Muc.) En la venta de un fundo hay cosas de las que se debe responder, aunque no se mencionen; por ejemplo de que no haya eviccin de propiedad o de usufructo sobre el fundo vendido; otras sin embargo solo si as se han declarado por ejemplo... de las servidumbres. Sabemos que dicho criterio se modific en la poca clsica. As, en esta etapa (preclsica) se considera ya como contrario a la buena fe, que preside la relacin contractual de compraventa, que el vendedor conociendo gravmenes, no aparentes, de la cosa que vende, no los manifieste expresamente al comprador en el mismo acto de la venta. Para que haya eviccin, la cosa debe ser transferida del vendedor al comprador. Si ste la tiene ya en su poder tambin se da la eviccin. As se establece en D.21,2,62pr. (Cel. 27 dig.) Si te vendiese una cosa que estaba en tu poder, puesto que se tiene por entregada, parece bien que yo me obligue por la eviccin. Origen histrico de la responsabilidad por eviccin. D.21,2,1 (Ulp. 28 Sap.) Tanto que se de la eviccin de la cosa entera como de una parte, el comprador tiene derecho a repetir contra el vendedor. En trminos parecidos, aunque ms explcitos D.21,2,16pr. Si una cosa vendida fuese objeto de eviccin, se habr de demandar por la accin de compra por todo lo que acreci a dicha cosa, del mismo modo que debe responder del valor simple de aquello que entregaba expresamente como accesorio del fundo comprado. En los primeros tiempos el transmitente slo responda por eviccin cuando el adquirente hubiese celebrado con l una mancipatio. La accin para solicitar la responsabilidad por eviccin era la derivada de la mancipatio celebrada, es decir, la actio auctoritatis. El origen de la responsabilidad por eviccin debe, pues, referirse a la garanta derivada de la mancipatio que, a travs de la actio auctoritatis, el transmitente, mancipio dans, est obligado, como auctor, a indemnizar al adquirente, mancipio accipiens, en el supuesto de que el adquirente se viese condenado in rem y por ello privado, total o parcialmente, de la cosa mancipada.

Cuando el negocio mancipatorio dej de tener un efecto real de transmisin efectiva y se sustituy por un negocio en mummo uno, en el que el adquirente entregaba con carcter simblico una moneda, las partes intervinientes en la mancipatio celebraban aneja una stipulatio, estipulacin, con finalidad de garanta por la que el transmitente se obliga a indemnizar al adquirente en el caso de producirse eviccin respecto del bien adquirido. Existen dos variantes: -En la compra de una res mancipi, generalmente bienes inmuebles, o bien en la compra de cosas de elevado valor, la estipulacin sola celebrarse por el doble del precio. D.21,2,16,1: Se dice que se incurre en la estipulacin del duplo cuando se restituye la cosa al reivindicante o se es condenado al pago de la estimacin del litigio o bien result absuelto el poseedor demandado por el comprador. Vemos los tres supuestos en los que se puede apreciar responsabilidad por eviccin fruto de un fallo judicial: el comprador demandado se ve obligado a restituir la cosa adquirida a su dueo; el comprador demandado se le condena a pagar la estimacin de la cosa al dueo demandante victorioso; la tercera posibilidad es que el comprador demandante pierde el litigio frente a un tercero poseedor de la cosa por l comprada. -Pero la estipulacin de la garanta por eviccin poda quedar reducida a un incertum, para las res nec mancipi. Al principio, en las compras de cosas nec mancipi transmitidas en virtud del simple acuerdo entre las partes, no tena el comprador garanta frente al vendedor en el caso de que se produzca la evictio. Si el adquirente perda, fruto de una reclamacin judicial de un tercero, la cosa comprada, entonces el transmitente indemnizaba en la medida del inters del adquirente. Se trataba por tanto de una stipulatio incerti, pues el objeto de la reclamacin consista en indemnizar el valor que la cosa tena para el comprador vencido en juicio. As se establece en D.21,2,70: Cuando se produce la eviccin de una cosa, la accin de compra compete no slo para recuperar el precio de la compra sino... la cuanta del inters; por tanto, si la cosa comprada lleg a valer menos el perjuicio ser para el comprador. D.21,2,39: Si me hubiese entregado una cosa ajena y la adquiriese yo por usucapin, se estim procedente que se perdiese la autoridad, es decir la accin de eviccin.

Si a pesar de comprar una cosa ajena, el comprador se convierte en propietario por haber transcurrido el plazo de la usucapio, es obvio que no puede reclamar por eviccin, pues ningn perjuicio ha sufrido. La actio empti y la eviccin como elemento natural de la compraventa. En el momento en que se configur la compraventa como contrato consensual, se admiti la actio empti para exigir la responsabilidad por eviccin que originariamente haba generado la garanta estipulatoria. As se recoge en D.19,1,11,8 (Ulp. 32 ed.) Asimismo dice Neracio que est admitido que si hubieses vendido un esclavo ajeno...debes responder...se da la accin de compra para que se garantice la pacfica posesin al comprador... Al ser la responsabilidad por eviccin un elemento natural, puede excluirse por pacto expreso, pactum de non praestadum evictione. Este pacto no es vlido en caso de dolo del vendedor. Se entiende por dolo en este supuesto, la conciencia de vender una cosa ajena, en cuyo caso, responde an antes de producirse la eviccin. As se establece en D.19,1,30,1 (Afric. 8 quaest.) Si me hubiese vendido a sabiendas una cosa ajena, ignorndolo yo, antes de que se reivindicase, opinaba Juliano, que yo habr de demandar con xito con la accin de compra... Por otra parte, debe advertirse que no existe responsabilidad por eviccin en las ventas de cosas pignoradas o hipotecadas, pues el acreedor vende iure pignoris en virtud del ius distrahendi o derivado del pactum vendendo, elemento natural en el derecho de prenda. El requisito de la notificacin al vendedor. Uno de los requisitos obligatorios para que exista la responsabilidad por eviccin es que el comprador notifique al vendedor la reclamacin, a fin de que el vendedor pueda coadyuvar a su defensa. Si por el contrario, el comprador no informa al vendedor de la reclamacin y despus es vencido en el pleito, no podr reclamar por eviccin al vendedor. Esta obligacin de notificacin puede hacerse en cualquier tiempo, siempre y cuando el proceso est todava en la fase en la que el vendedor, como coadyuvante del comprador demandado, pueda actuar en su favor a tenor de su testimonio o informacin, o bien, a travs de la proposicin de las pruebas que tenga por conveniente, a fin de intentar dejar sin efecto la pretensin del demandante. As se establece en D.21,2,29,2 (Pomp. 11 Sab.)

En cualquier tiempo puede notificarse al vendedor para que comparezca en juicio para defender la cosa que vendi, porque en la estipulacin no se determina una fecha cierta, con tal de que no lo haga cuando ya va a recaer la condena. Cabe la posibilidad que el comprador, en vez de notificar a su vendedor acerca de la reclamacin del tercero sobre la cosa objeto de venta, le nombre, con aceptacin de ste, como procurator ad litem en el proceso que se sustenta y que puede ser a causa de la posible eviccin. En este supuesto, si el litigio se pierde, el vendedor que actu como procurator ad litem del comprador estar obligado al pago de la litis aestimatio, sin posibilidad de recuperacin del importe satisfecho por va de la relacin interna de mandato o representacin con su comprador. Cabe la posibilidad de que las partes intervinientes en la relacin contractual de compraventa, pacten que el comprador no queda obligado a notificar al vendedor la reclamacin judicial de un tercero para que surja en aquel la responsabilidad por eviccin. Si el comprador intenta diligentemente la notificacin y sin culpa suya no lo consigue, vale como hecha la notificacin. Lo mismo si el vendedor logra dolosamente impedir la notificacin. Existen algunos supuestos excepcionales en los que, perdido el litigio y condenado el comprador, no surge responsabilidad por evictio del vendedor. Uno de ellos viene recogido en D.21,2,51,pr. (Ulp. 80 ed.) Si por imprudencia o por error del juez el comprador de una cosa ha sido vencido, negamos que el perjuicio deba ser del vendedor...la injusticia hecha al comprador no debe afectar al vendedor. La responsabilidad por eviccin encuentra su fundamento en una conducta incorrecta del vendedor. Si la cosa es propiedad del vendedor y, por causas ajenas a l, el comprador pierde la propiedad de la cosa comprada, aunque sea por ser condenado fruto de la reclamacin de un tercero, el vendedor no debe responder, pues nada indebido ha hecho. -Tampoco responde por eviccin el vendedor, si el comprador es condenado por negligencia suya en el proceso. As, por no comparecer como demandado. D.21,2,55pr. (Ulp. 2 ed. aed. cur.) Si se fall en contra del comprador porque no compareci en juicio no se incurre en la estipulacin. -No se responde por eviccin si el comprador perdi el litigio por no defenderse correctamente, as en el caso de que tenga una exceptio y no la oponga. No as si

cuando la exceptio era del vendedor, pues entonces ste responde por no oponerla. D.21,2,27 (Pomp. 11 Sab.) Segn el derecho que seguimos, si obstan contra el que reivindica excepciones que podra oponerle el comprador, el vendedor no responde por eviccin...pero si las excepciones son propias del vendedor, s responde. -Tampoco se da responsabilidad por eviccin, cuando habiendo appellatio, el comprador no apela o en el caso de que interponga el recurso fuera de plazo. Vicios ocultos. Concepto. La responsabilidad por vicios ocultos se configura como una de las principales responsabilidades del vendedor frente al comprador. El vendedor debe entregar al comprador el bien vendido en las condiciones acordadas. El bien entregado debe ajustarse estrictamente a lo pactado. No cumple correctamente con su obligacin de entrega, el vendedor que ofrece cosa distinta -en sus cualidadesde la pactada. En sentido estricto, para que pueda hablarse de vicios ocultos se debe tratar de vicios que convierten al bien adquirido en impropio para el uso o finalidad econmico-social al que est destinado. En un sentido ms amplio, tambin se considera que la cosa tiene vicios ocultos, cuando ser conocidos por el comprador, ste no hubiera adquirido la cosa, si bien los vicios no la hacen inservible para su uso normal. Incluso se aprecia que la cosa tiene vicios ocultos, cuando stos disminuyen, de forma considerable el valor de la cosa, como consecuencia de lo cual, el comprador o no habra comprado o bien de hacerlo habra pagado un precio inferior al inicialmente ofrecido. Los vicios no son, pues, propiamente defectos en la cosa comprada. Una cosa puede estar en perfecto estado y no obstante el comprador invocar vicios en la misma. Considero que puede entenderse por vicios los desajustes entre lo que el comprador entiende que compra y lo que efectivamente compra. Es vicio creer que se compra un caballo de carreras cuando se adquiere uno apto para ser empleado como animal de tiro o carga. Ahora bien, no todo vicio en la cosa, toda disconformidad entre lo que se pretenda y crea comprar y lo que se compr, genera responsabilidad. Adems de existir el vicio, ste debe ser oculto. Se entiende por oculto, en primer lugar, lo que no es manifiesto. Si alguien compra un objeto creyendo que es de oro cuando en realidad es de cobre, parece obvio que el desajuste era evidente, pudindose reconocer por cualquiera, por lo que se considera que es manifiesto, lo cual implica que el vicio no es oculto y, por ello, no provoca responsabilidad al vendedor.

Habr que averiguar, cuando el comprador demanda al vendedor por vicios ocultos, si stos le son imputables. Lo sern, cuando pudo haberlos descubierto. No lo sern, cuando hizo lo que deba y no pudo descubrirlos. Slo se deben calificar de vicios ocultos aquellos vicios no imputables, es decir, los que no hayan podido ser descubiertos. Evolucin histrica. En los primeros tiempos cuando una cosa era transmitida por mancipatio, el transmitente responda de los vicios ocultos del bien transmitido a travs del ejercicio por parte del adquirente de la actio auctoritatis, con carcter general, o de la actio de modo agri, cuando el bien vendido fuese un fundo y el comprador se viese defraudado por la medida del mismo manifestada por el mancipante en su nuncupatio, es decir en su declaracin. Cuando la compraventa qued conformada como contrato consensual, presidido por la buena fe, el comprador que considerase que la cosa adquirida presentaba vicios ocultos que, de conocerlos no la hubiese comprado, se le permiti la actio empti para solicitar la resolucin del contrato. A pesar de este rgimen general, aplicable a todas las compras, los ediles curules, que eran magistrados republicanos que tenan competencias sobre la organizacin de los mercados en la ciudad, establecieron un rgimen especial para las transacciones que se efectuaban en los mismos. Las acciones edilicias. Las dos acciones introducidas por los ediles curules, en virtud de la promulgacin del edicto como consecuencia del ejercicio de su ius edicendi, son:
o

La actio redhibitoria, por la cual el comprador puede solicitar, debido a los vicios ocultos de la cosa adquirida, la resolucin de la compra cuando alega que no la habra comprado de conocerlos o que no puede dedicarla al fin o destino para el que la adquiri. D.21,1,21pr.

Redhibicin es hacer que el vendedor tenga de nuevo lo que haba tenido y como esto se haca restituyendo la cosa, por eso se dice redhibicin, como si dijramos restitucin.
o

La actio aestimatoria, tambin denominada actio quanti minoris, cuando el comprador solicita, debido a los vicios ocultos de la cosa, una rebaja o disminucin del precio abonado, cuando invoca que dichos vicios rebajan considerablemente el valor de la cosa adquirida. Un texto de Ulpiano recogido en D.21,1,38 expone un supuesto de ejercicio de esta accin, en relacin con las ventas de animales, tan frecuentes en los mercados:

Dicen los ediles: los que vendan caballeras digan claramente si tienen alguna enfermedad o vicio y sean entregadas a los compradores lo mejor que puedan ser enjaezadas. Si alguna cosa no se hubiese hecho as, daremos una accin...dentro del ao para la reduccin del precio... Lo que hemos dicho respecto de las caballeras deben cumplirlo los vendedores para toda clase de ganado. En el supuesto de que la actio redhibitoria prospere, el comprador restituye la cosa y, recprocamente, el vendedor devuelve el precio recibido. A pesar de ser el comprador quien solicita la redhibicin, sta se contempla desde la perspectiva del vendedor, a quien se le restituye la cosa por l vendida. La accin redhibitoria es una accin temporal, es decir tiene un plazo de ejercicio, transcurrido el cual no es posible ejercitarla. Su plazo es de seis meses. En la resolucin judicial que pona fin al proceso derivado del ejercicio de la actio quanti minoris, se haca preciso determinar en cuanto se deba reducir el precio pagado. La rebaja o reduccin en el precio sera proporcional al vicio denunciado y probado. El plazo de ejercicio de esta accin se extiende hasta un ao, a contar desde la fecha de realizacin de la compraventa. Una y otra accin se extendieron progresivamente en su ejercicio respecto de otros supuestos de compra. A pesar de esta generalizacin, ambas acciones perdieron eficacia desde el momento que la actio empti, como accin general de la compraventa, poda ser ejercitada por el comprador para reclamar al vendedor por vicios ocultos. Las obligaciones del comprador. El pago del precio. La primera y principal obligacin del comprador en virtud del acuerdo de compraventa se concreta en el abono o pago del precio convenido. Siendo la principal obligacin del comprador el pago del precio, ste debe efectuarse conforme a las condiciones y circunstancias convenidas en el contrato. A pesar de que la obligacin pecuniaria, por la que se debe una cantidad de dinero, es naturalmente divisible, por lo que cabe pactar un pago fraccionado, esto no obsta para que las partes puedan convenir un pago entero, es decir, en un solo momento, en cuyo caso el pago parcial no supone un cumplimiento ntegro de la obligacin. En este supuesto, cuando se establece un pago nico, como forma de abonar el precio convenido, la divisibilidad natural se trasmuta por una indivisibilidad jurdica de la prestacin. A un supuesto de pago por entero no se cumple con un pago parcial. En el caso de que la obligacin de pago del precio se haya sometido a trmino, como ser lo habitual salvo en las compras instantneas, es evidente que dicha obligacin se completa con la de abonar intereses en razn al precio no pagado, desde que se produzca mora emptoris. Entendindose por tal un retraso

injustificado en el traspaso del dinero respecto al plazo acordado por los contratantes. Dicha indemnizacin moratoria a favor del vendedor, no comprende el lucro cesante que el vendedor hubiera podido conseguir. Otras obligaciones del comprador. Junto al supuesto ordinario de pago de intereses por retraso injustificado en el abono del precio, que debe reconducirse con carcter general al campo de la mora contractual, se suscit entre los estudiosos una cuestin debatida, en relacin con el surgimiento de una cierta obligacin del comprador de abono de intereses no pactados, respecto del precio debido, desde el instante en que pendiente el pago, tiene no obstante la disponibilidad de la cosa vendida. El supuesto viene recogido D.19,1,13,19 y 20. La accin de venta compete al vendedor para conseguir la que debe entregarle el comprador. Entran en esta accin las siguientes cosas: en primer lugar el precio en que se vendi la cosa; igualmente los intereses del precio despus del da de la entrega de la cosa, porque disfrutando ya el comprador de la cosa, es muy justo que pague l los intereses del precio. Los interese de que habla el texto no son intereses pactados entre vendedor y comprador. Se trata de intereses que, a juicio del jurista, es justo exigirlos debido a que el comprador recibi la entrega de la cosa y est disfrutando de ella y el vendedor debe ser compensado con el abono de intereses de la cantidad debida como precio, desde ese mismo da de la entrega. Puede constatarse en la formulacin jurisprudencial, el carcter recproco e interrelacionado de las prestaciones de los contratantes. El siguiente prrafo, D.19,1,13,21, aclara cundo debe entenderse, a los efectos establecidos en el pasaje anterior, entregada la cosa: Debemos considerar entregada la posesin, aunque sta sea en precario, cuando... (el comprador) tenga la facultad de percibir los frutos. El pasaje se fija, nicamente, en el beneficio que el comprador obtiene hacindose propietario de los frutos de la cosa adquirida. En justa equivalencia desde ese momento le exige el abono de los intereses del precio devengado y no abonado. Incluso en esta misma lnea de pensamiento jurisprudencial, podra decirse que, tratndose de una cosa no fructfera, el comprador debe intereses del precio no satisfecho desde que la tiene en su poder y puede, pues, ejercitar su ius utendi sobre la misma, producindole un beneficio por su mero uso o utilizacin. Junto con la obligacin principal de pago de precio, as como de los eventuales intereses que se deban en razn del mismo, es tambin obligacin del comprador abonar al vendedor los gastos que pudiera haber hecho, desde la perfeccin de la compraventa hasta la entrega, para la conservacin y mantenimiento de la cosa vendida. As establece en D.19,1,13,22 (Ulp. 32 ed.)

Adems entra en la accin de venta los gastos que se hicieron en la cosa vendida; por ejemplo si algo se gast en los edificios vendidos.. Se trata de gastos de conservacin que se consideren imprescindibles para el mantenimiento de los edificios y que debi soportarlos el vendedor efectuando su desembolso en el tiempo que media entre la venta y la entrega. As tratndose de un animal, y siendo del comprador seran las cras, lgico es que los gastos, por ejemplo de alimentacin, corran a su cargo ya que es quien recibe los frutos. Los pactos aadidos. Concepto y proteccin procesal de los pactos. Se considera pacto al mero acuerdo de voluntades sin revestimiento formal. En Derecho romano, en la poca postclsica se distingui entre pactos vestidos y pactos nudos, es decir desnudos. Los primeros son aquellos que excepcionalmente se encuentran dotados de accin, de tal manera que se hacan exigibles las prestaciones en ellos convenidas. Adquieren tal eficacia, bien por formar parte de ciertos contratos -pacta adiecta-; bien por ser protegidos por los pretores -pacta praetoria-; o bien por tener su origen en disposiciones de los emperadores -pacta legitima-. Los pactos nudos que son aquellos pactos de los cuales no nace accin, como el llamado pactum de non petendo, pacto de no reclamar. Los pretores protegieron, de acuerdo con criterios de buena fe y equidad, los pactos que no podan ser encuadrados en algunas de las categoras contractuales previstas por el ius civile. As se puede ver en un texto que se recoge en D.2,14,7,7: Dice el pretor: Mantendr los pactos convenidos que se hayan hecho sin dolo, sin infringir las leyes, plebiscitos, senadoconsultos, decretos o edictos de los emperadores, y que no sean en fraude de cualquiera de los mismos. El pretor concede para su proteccin no una accin sino una excepcin, permitiendo insertar una exceptio pacti en la frmula. En este epgrafe, nos referiremos no a los pactos que se constituyen como acuerdos autnomos, en los que las partes concluyen un convenio independiente, sino a los pactos o acuerdos vinculados a un contrato de compraventa. Estos pactos son elementos accidentales, al ser introducidos por expresa declaracin de voluntad de los contratantes. La exceptio pacti se consideraba inherente a los juicios de buena fe. As lo declara Ulpiano en el libro IV de comentarios al edicto recogido en D.2,14,7,5: Por lo dems, a veces forma parte de la accin misma, como en los juicios de buena fe, pues solemos decir que los pactos convenidos estn incluidos en los juicios de buena fe.

Esta circunstancia, unida al principio jurisprudencial conforme al cual exige la buena fe, que se haga lo convenido, determina que todos los pactos o convenciones que las partes hubiesen aadido a los contratos consensuales, particularizando determinados aspectos del contrato principal, deben de ser protegidos por la accin propia del contrato. Contenido e interpretacin de los pactos aadidos. Los contratos consensuales y de buena fe, posibilitan la adicin de pactos in continenti. Este concepto de pactos aadidos se contiene en un fragmento recogido en D.18,1,72 (Pap. 10 quaest.) Los pactos convenidos posteriores al contrato que reducen algn aspecto de la compra se consideran inherentes al contrato; por el contrario, los que aaden algo, creemos que no son inherentes. De este modo Papiniano considera como pactos aadidos aquellos agregados por las partes con posterioridad al contrato -ex intervallo-, pero slo los que reducen algn aspecto de la compra se consideran inherentes, y, por tanto, exigibles por la propia accin del contrato. Los pactos que aaden obligaciones, slo son vlidos si se agregan al celebrarse el contrato, no con posterioridad ya que en ese caso slo darn lugar a excepcin. En todo caso, los pactos aadidos no pueden modificar ningn elemento esencial del contrato, ya que de hacerlo estaramos ante un nuevo contrato. Los pactos aadidos al contrato de compraventa. 1. Pactum in diem addictio. 2. Pactum displicentiae. 3. Pactum degustationis. 4. Pacto de reserva de hipoteca. 5. Pactum protimiseos. 6. Pactum de non praestanda evictione. 7. Pactum de lex commissoria.
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Pactum in diem addictio.

En virtud de este pacto, el vendedor se reserva la facultad de rescindir el contrato si dentro de un plazo determinado, un tercero hace una mejor oferta que la del comprador. Este pacto fue frecuentemente utilizado en las subastas. Como la subasta poda durar varios das, la adjudicacin al mejor postor era provisional, en tanto no llegaba el da final de la subasta. D.18,2,1 La adjudicacin a trmino se hace as: Quede comprado por ti aquel fundo en cien mil sestercios, a no ser que algn otro antes de las prximas calendas de enero me hubiese hecho mejor oferta, para que la cosa cambie de propiedad. D.18,2,27

Es lcito, al vendedor, una vez que le ha sido hecha mejor oferta, adjudicar al posterior, a no ser que el primero estuviese dispuesto a dar ms. Se discuti si la venta sometida a este pacto, era una venta bajo condicin resolutoria, o bajo condicin suspensiva y negativa, de no producirse una mejor oferta. D.18,2,2pr. Se discute, cuando se hace la adjudicacin de un fundo a trmino, si es una compra simple, que se resuelve bajo condicin, o si, por el contrario, es condicional. Y me parece ms cierto que interesa saber qu se quiso hacer. Pues si se quiso que al ser ofrecida una mejor oferta, se deshaga, ser una compra simple, que se resuelve por la condicin; pero si se convino que la compra se perfeccionara si no se haca mejor oferta, ser compra condicional. Las consecuencias segn se opte por una u otra solucin, son importantes, ya que tratndose de una venta bajo condicin resolutoria, el comprador puede usucapir y hacerse con los frutos de la cosa adquirida. D.18,2,2,1 (Ulp. 28 Sab.) As, pues, cuando segn la distincin hecha, la venta es simple, escribe Juliano que aquel a quien la cosa se adjudic a trmino podr usucapir y lucrarse de los frutos y accesiones, pero tambin le corresponder el riesgo si la cosa hubiese perecido. D.18,2,4pr. Cuando la venta es condicional niega Pomponio que el comprador pueda usucapir, y que le pertenezcan los frutos. Asimismo, si la venta es simple con condicin resolutoria, como podemos observar al final de D.18,2,2,1, citado arriba, el riesgo de prdida de la cosa pertenece al comprador, periculum est emptoris. Es obligacin del vendedor, la de la exigencia de notificar al primer comprador la mejor oferta posterior, a fin de que aqul, si quiere, pueda igualar o mejorar esta oferta. Si iguala la oferta, la venta queda ratificada a su favor. El carcter de este pacto permite al vendedor mantener al primer comprador como adquirente, no obstante haber recibido una mejor oferta posterior. Una cuestin tambin abordada por la jurisprudencia es la configuracin conceptual de lo que debe entenderse como mejor oferta, punto ste muy importante, toda vez que es la cuestin nuclear sobre la que gravita este pacto. Esta cuestin se aborda en dos fragmentos recogidos en D.18,2,4,6 (Ulp. 4 Sab.)

Se considera haber sido hecha una oferta mejor si el precio se hubiese aumentado. Pero, incluso sin aumentar precio, se considera mejor oferta, si se ofreciese un pago ms fcil o ms pronto; tambin hay mejor oferta si se sealase un lugar ms oportuno para el pago del precio; as lo escribi Pomponio, en su libro IX de comentarios a Sabino. El mismo Pomponio dice que tambin parece haber mejor oferta cuando el comprador es ms solvente. Por lo cual, si se interesa algn comprador ofreciendo el mismo precio, pero menos gravosas condiciones, o no exigiendo fianza alguna, se considerar que hay mejor oferta. Luego, lo mismo ha de aceptarse, aunque estuviera dispuesto a pagar un precio menor si dispensase de aquellas cosas que en la primera compra eran gravosas para el vendedor. D.18,2,5 (Pomp. 9 Sab.) Porque todo lo que afecta a la utilidad del vendedor debe tenerse por mejor oferta. Del anlisis de estos textos parece deducirse que mejor oferta no es un concepto objetivo u objetivable, sino lo ser aquello que el vendedor, en cuyo inters se introduce el pacto, as lo considere. Al deshacerse la compra por la mejor oferta hecha por un segundo comprador, sta deber ser real, pues si el segundo comprador es simulado -falso comprador-, la venta sera vlida a favor del primero. En el caso que la cosa vendida con pacto de in diem addictio fuese una cosa en estado de copropiedad, es preciso determinar a quin le corresponde la aceptacin de la mejor oferta posterior. Un caso de adjudicacin a trmino, con problema sucesorio, se contiene en un texto tomado del libro IX de comentarios a Sabino de Pomponio y se recoge en D.18,2,15pr. Si habiendo sido adjudicado a trmino un predio, hubiera fallecido el vendedor antes del plazo, ya exista un heredero despus de dicho trmino, ya no exista en absoluto, el predio queda comprado porque no se puede considerar hecha mejor oferta que agrade al propietario, pues no vive ya el vendedor. Pero si dentro del plazo para el aumento existiese un heredero, puede serle hecha a l la mejor oferta. Al ser el pacto hecho en utilidad del vendedor, si ste muere antes de concluir el plazo, habr que estar a la voluntad del heredero. Si hay heredero antes de expirar el plazo, a ste debe serla hecha la mejor oferta y aceptada por l. Si la adquisicin de la herencia es posterior a la expiracin del trmino, la compra se considera perfecta a favor del primer comprador. En cuanto a los gastos efectuados por el primer comprador en la cosa, si la venta se resuelve y debe devolverlo, existe una constitucin imperial de Septimio Severo que indica que los gastos necesarios que el primer comprador hubiese probado haber realizado, se le paguen.

Pactum displicentiae.

Es un pacto establecido a favor del comprador. En virtud de este pacto se reserva el derecho a devolverla al vendedor recuperando el precio. Es un pacto sometido a trmino, ya que la facultad del comprador de comprobar si la cosa o mercanca le agrada o si decide devolver la cosa, se mantiene durante un plazo fijado en el propio pacto. Si no existe una mencin expresa del plazo en el que se pueda ejercitar la facultad rescisoria, el Edicto de los Ediles Curules concede al comprador un plazo de 60 das, una actio in factum, es decir una accin pretoria por el hecho, para decidir. Pasado ese plazo, el contrato de compraventa es firme e irrescindible. Estas acciones actio empti o in factum se utilizaran por el comprador para exigir del vendedor la devolucin del precio satisfecho a cambio de la entrega de la cosa que no se ha aceptado, para el caso de que el vendedor no quiera recibirla voluntariamente. El riesgo de prdida de la cosa corre a cargo del comprador.
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Pactum degustationis.

Este pacto tena una especial aplicacin a las compraventas de vino. En virtud del mismo, el comprador quedaba autorizado a llevar a cabo la oportuna comprobacin de que el vino tena las condiciones o cualidades adecuadas. La cata del vino se hara, pues, para establecer su calidad. En D.18,1,34,5 (Paul. 33 ed.) se hace una distincin entre los fines que se persiguen, a propsito de las ventas de vino o aceite, con la degustacin y la medida: Las causas de la degustacin y de medicin son distintas: la primera implica la posibilidad de desaprobar, mientras la medida no implica que se venda ms o menos, sino que se ponga de manifiesto la cantidad comprada. Degustacin implica, pues, la posibilidad de desaprobar, mientras que medida no supone ms que comprobar o verificar. Es la degustacin el momento de traspaso del riesgo del vendedor al comprador, siempre que no se convenga en otro trmino.
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Pacto de reserva de hipoteca.

El vendedor se reserva, como garanta del cobro aplazado del precio convenido, un derecho de hipoteca sobre el bien vendido. D.20,1,5pr.: Hay que saber que se pueden hipotecar cosas por cualquier obligacin... ya se contraiga una compraventa... D.20,1,9,1:

Lo que puede ser objeto de compraventa puede tambin pignorarse. D.20,1,4 y D.22,4,4: Se contrae la hipoteca en virtud de un pacto cuando alguien conviene que algunos objetos de su propiedad queden en garanta hipotecaria de alguna obligacin, y no importa en que trminos se haga, como ocurre igualmente en las obligaciones consensuales... Establecido, pues, un plazo para el pago, el vendedor no podr reclamar la cantidad debida ni ejecutar la hipoteca antes de su vencimiento.
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Pactum protimiseos.

Pacto en inters del vendedor por el cual, si el comprador quiere vender la cosa adquirida, debe, en igualdad de condiciones, preferir como comprador a aqul que se la vendi. El vendedor dispone de la accin de venta si el comprador, incumpliendo el pacto, la hubiese vendido a un tercero.
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Pactum de lex commissoria.

Es un pacto establecido en favor del vendedor, en virtud del cual ste se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, en el supuesto de que el comprador no efectuase el pago del precio dentro del plazo prefijado. El vendedor tiene derecho de resolver la venta por falta de pago, entendindose que la venta no se haba efectuado, lo que produca como consecuencia la posibilidad de exigir la devolucin de la cosa entregada al comprador y de todos los frutos producidos por ella durante el tiempo que ha estado en poder del comprador. D.18,3,1: Si se hubiese vendido un fundo con clusula comisoria, ms parece que la compra se resuelve que se contrae bajo condicin. El pasaje de Ulpiano confirma la naturaleza resolutoria del pacto de ley comisoria, es decir, si se produce la circunstancia prevista en el pacto, falta de pago del precio en el plazo prefijado, la consecuencia es la nulidad de la venta. Dicha nulidad, se retrotrae al momento de realizacin de la venta por lo que sta es nula o inexistente. Un texto de Ulpiano afirma que corresponde al vendedor otorgar eficacia al pacto de ley comisoria, lo que supone que producida la circunstancia prevista en el acuerdo, puede el vendedor exigir la eficacia consistente en la nulidad de la venta o por el contrario puede prescindir de este efecto y aceptar un precio satisfecho en un plazo posterior al sealado. D.18,3,4,2:

Papiniano... escribe que, tan pronto se ha incurrido en el supuesto de la clusula, deber determinar el vendedor si quiere ejercitar su derecho comisorio o prefiere reclamar el precio; porque, si hace valer el comisorio, despus no puede ya variar. La aceptacin del precio pendiente hecha en un momento posterior al trmino establecido en el pacto de ley comisoria, se considera desistimiento de los efectos de la misma. Es decir, si se recibe la deuda pendiente ofrecida despus del plazo pactado, se entiende, tcitamente, que se renuncia a la eficacia de la clusula comisoria. As, lo confirma un texto que se recoge en D.18,3,7 Si el vendedor pide el precio despus del trmino comisorio establecido, se entiende que ha renunciado al mismo y no puede variar y volver a l. Centrndonos en la poca clsica, la solucin de la actio venditi como accin por la que se puede exigir la eficacia de la ley comisoria, no es unnimemente aceptada. En cuanto a los efectos del pacto comisorio, es preciso sealar que producido el hecho o circunstancia en que ste se basa, el vendedor tiene derecho a exigir la rescisin de la venta invalidndola. Esto conlleva entregar la cosa al vendedor, as como los frutos producidos por la misma durante el tiempo que medi desde la entrega hasta la reclamacin. En este mismo orden de ideas, este carcter gravoso del pacto comisorio contra el comprador lleva a la jurisprudencia a admitir que el vendedor puede, adems, exigir el resarcimiento de los daos sufridos por la cosa durante el tiempo que la tuvo el comprador producidos por su dolo o culpa. Otro efecto del pacto comisorio es el derecho del vendedor de retener las cantidades recibidas en concepto de arras o como parte de precio. TEMA 3.- ARENDAMIENTO. Concepto jurisprudencial y doctrinal. Marco conceptual y precisiones terminolgicas. La tricotoma escolstica distingui tres contratos de arrendamiento diferentes, segn que su objeto recayese sobre una cosa, sobre la prestacin de unos servicios o sobre la ejecucin de una obra. La expresin bimembre locatio conductio, deriva de dos verbos que expresan dos acciones complementarias y recprocas. Locatio es la forma sustantivizada del verbo locare, que significa colocar. Por su parte, conductio es la misma derivacin del verbo conducere, trmino que, a su vez proviene de secum ducere, que supone llevar consigo. En la locatio conductio los juristas vean, por tanto, dos comportamientos que diferenciaban las dos partes intervinientes en una relacin contractual.

Una persona denominada locator coloca temporalmente, es decir entrega por un tiempo, pone en poder de otra, denominada conductor, una cosa que ste se lleva consigo. Precedentes histricos. En primer lugar las locationes censoriae. Arriendos del ager publicus que realizaba el colegio de censores, a favor de un particular, por un perodo de cinco aos. Otra forma primitiva como antecedente de arrendamiento sera la locatio iumenti, arriendo de un jumento. Puede reconocerse que ya en pocas muy remotas -siglo V a.C.-, ya se conocan ciertas formas de acuerdo por las que una persona ceda a otra por cierto precio, merces, la utilizacin temporal de un bien. La configuracin jurisprudencial. D.19,1,1: La locacin y conduccin por ser natural y de todas las gentes, no se contrae con palabras, sino por el consentimiento, como la compraventa. De acuerdo con el tenor de este pasaje, la locatio conductio, en su configuracin como contrato consensual, encuentra su origen en el ius gentium, y de ah su carcter de negocio libre de formas. D.19,1,2pr. La locacin y conduccin es similar a la compraventa y se rige por las mismas reglas jurdicas. As como la compraventa se contrae si hay acuerdo sobre el precio, tambin la locacin y conduccin se considera contrada si se conviene la merced. Despus de sealar un origen comn, el ius gentium, y por ello una idntica condicin de contrato consensual, desprovisto de formalidades, que responde a unas reglas jurdicas anlogas a la compraventa, se preocupa de diferenciar ambas relaciones, sealando que en ciertos supuestos fcticos pudiera resultar dificultoso distinguir si nos encontramos ante una u otra figura contractual. Las dos acciones que derivan de esta relacin contractual son: la actio locati y la actio conducti. Una y otra dan lugar a un juicio que se rige por las reglas de los iudicia bonae fidei. Configuracin doctrinal. La locatio conductio es un contrato consensual en virtud del cual una persona denominada locator, arrendador, se compromete a entregar cierta cosa o a prestar determinado servicio, a otra, llamada conductor, arrendatario,

comprometindose quien obtiene la venta, a entregar como contraprestacin un precio denominado merced, merces. Las distintas variantes. La tricotoma dogmtica. La clasificacin tripartita del contrato de arrendamiento que distingue entre locatio conductio rei, locatio conductio operarum y locatio conductio operis, no es obra de la jurisprudencia romana. Bajo la expresin locatio conductio los juristas romanos configuraron una modalidad contractual nica en su fisonoma. El arrendamiento tiene, para los juristas romanos de la poca clsica, su centro de gravedad en el hecho de colocar, es decir de desplazar la cosa o el servicio. Por ello, es indiferente que quien acta como locator, es decir quien realiza el acto de colocar en poder del otro, sea quien cobre la renta o quien la pague. As, la parte principal de la locatio conductio es siempre el locator, pague o cobre la renta, mientras que la parte principal en la compraventa es el emptor, que es, siempre, quien paga el precio. Las tres definiciones. La locatio conductio rei, o arrendamiento de cosa, es un contrato consensual en virtud del cual una persona denominada arrendador, locator, conviene con otra llamada arrendatario, conductor, en traspasar el ejercicio temporal del uso y disfrute de un bien, no consumible, para su aprovechamiento, con la obligacin que surge en ste de abonar, de forma normalmente peridica, como compensacin una renta, pensio o merces. La locatio conductio operarum, o arrendamiento de servicios, es un contrato consensual en virtud del cual una persona denominada arrendador, locator, conviene con otra llamada arrendatario, conductor, prestar un determinado servicio o trabajo, con la obligacin que surge para ste de remunerar dicho servicio con una retribucin habitualmente denominada salarium, salario. La tercera variante de arrendamiento es la locatio conductio operis, o arrendamiento de obra. Se trata de un contrato consensual, en virtud del cual una persona denominada arrendatario, conductor, se compromete a ejecutar una cierta obra a favor de otra, llamada arrendador, locator, quien por su parte se obliga a proporcionar los elementos materiales necesarios para que aquel realice su trabajo y a retribuir ste con una renta. Rasgos comunes. Consensual, no formal y bilateral. Cuando el arrendamiento se encuentra conformado en su rgimen jurdico, tal como se recoge en las fuentes jurisprudenciales, la consensualidad no slo es nota esencial sino incluso se constituye como la ms determinante.

D.19,2,2pr. La locacin y conduccin es similar a la compra y venta... as como la compraventa se contrae si hay acuerdo sobre el precio, la locacin y conduccin se considera contrada si se conviene en la merced. Como una consecuencia de la nota de la consensualidad, es un contrato no formal. D.19,2,1: La locacin y conduccin por ser natural y de derecho de gentes, no se contrae con las palabras, sino por el consentimiento, como la compraventa. En tercer lugar es un contrato bilateral perfecto. De la relacin contractual surgen invariablemente, y desde el primer momento, obligaciones para las dos partes contratantes. Oneroso, de tracto sucesivo y de buena fe. Es un contrato naturalmente oneroso. La normal onerosidad de la locatio conductio se basa en cada uno de los contratantes cumple su obligacin pensando en el cumplimiento de la otra parte. As en la locatio conductio rei, si el locator cede la cosa al conductor es porque ste abona por ello una renta. No obstante esta caracterstica, la onerosidad puede ser modificada en el momento del cumplimiento del contrato. El arrendamiento se comporta de modo anlogo al contrato de compraventa, en el que no se acepta como pretium, un precio simblico. A pesar de no ser posible que la onerosidad se excluya en el momento de la perfeccin, s se permite que esta se excluya en el momento del cumplimiento o ejecucin del contrato. As, el arrendador puede condonar la obligacin de pago de la renta pactada al arrendatario y ello no afecta ni desvirta la naturaleza del contrato. Es de ordinario, un contrato de tracto sucesivo. Se denominan contratos de tracto sucesivo, frente a contratos de ejecucin instantnea, a aquellos en los que las relaciones jurdicas contractuales extienden su eficacia en el tiempo. As los arriendos de fundos rsticos, se pactaban por un quinquenio, lustrum. Es un contrato presidido por la buena fe. Esto significa que las acciones que protegen los derechos de las partes tienen frmula ex fide bonae, que supone un mayor arbitrio judicial a la hora de fijar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Arrendamiento de cosa; especial mencin a los arriendos de locales. La cosa arrendada y la merced convenida.

Al igual que en la compraventa, la cosa debe ser una res intra commercium. Puede ser una cosa mancipi o nec mancipi, mueble o inmueble. Tratndose de cosa inmueble, sta puede ser rstica (explotacin agrcola, al arrendatario se le suele llamar colono) o urbana (utilizacin y disfrute de una vivienda o un local, al arrendatario se le denomina inquilino). Originariamente, se sealan como antecedentes del contrato de locatio conductio los arrendamientos del ager publicus perteneciente a las ciudades o los municipios. La cosa debe ser no consumible ya que es preciso devolverla al trmino del arriendo. No es posible el arriendo de cosas incorporales o derechos. En este sentido, no cabe un arrendamiento sobre alguno de los iura in re aliena, as sobre un servidumbre o un usufructo, ni tampoco sobre un derecho de crdito. Sobre la cosa que se entrega en arrendamiento, el locator cede el ejercicio del derecho de uso y disfrute, es decir, no cede la titularidad de estos derechos. Tienen ttulo para arrendar el usufructuario, el enfiteuta y el superficiario, ste ltimo ceder en arrendamiento el edificio construido sobre suelo ajeno. A su vez, el arrendatario, salvo que se prohba expresamente el subarriendo, puede arrendar en la medida de su derecho. A la renta, merces o pensio, le son aplicables ciertos requisitos del precio de la compraventa. En este sentido, el contravalor que se entrega como renta debe ser certum y verum. Por cuanto hace al requisito de su certeza, Justiniano otorga validez al arriendo si las partes sealan a un tercero determinado que fijar el precio, declarando nulo el arrendamiento en el que se deja la concrecin de la renta a un tercero indeterminado. Por ltimo, en cuanto a la necesidad de que la renta sea in pecunia numerata, se duda, en primer lugar, si es un requisito exigido desde la poca clsica. En todo caso, dicha exigencia, no alcanzara en ninguna poca a los arrendamientos rsticos en los que primara pactar una renta en especie sobre los mismos frutos agrcolas que produjese el fundo arrendado. Las obligaciones del arrendador. 1. Colocar la cosa a disposicin del arrendatario. Esto supone la cesin del ejercicio de los derechos de uso y disfrute. Una vez cedida la cosa, el arrendatario se convierte en un possesor naturalis, lo que significa que no est protegido interdictalmente. A pesar de esto, los arrendatarios, durante el tiempo que se encontraban en poder de la cosa arrendada, si eran perturbados en su posesin podan acudir a su arrendador, a fin de que sea ste quien pida al pretor, a favor de su arrendatario, el amparo interdictal. Ms tarde, se les concedi directamente a los arrendatarios los interdictos posesorios, con carcter de tiles.

2. La segunda obligacin del arrendador es la de mantener la cosa en las condiciones que hagan posible su uso y disfrute por parte del arrendatario. Enmarcada en esta obligacin de mantener al arrendatario en el uso de la cosa arrendada, se suscita la cuestin de saber si el arrendador, en el curso del arrendamiento, puede o no proceder a la venta de la cosa objeto de arrendamiento. En principio, es necesario afirmar que nada obsta para que el arrendador siendo propietario de la cosa arrendada, proceda a su venta. La cuestin problemtica, se suscita cuando, fruto del acto de disposicin parcial o total, el nuevo titular del derecho real sobre la cosa arrendada pretenda ejercer su derecho en colisin con el ejercicio del ius utendi et fruendi que tiene el arrendatario en virtud del arriendo. En derecho romano clsico rigi el principio de emptio tollit locatum, es decir, venta quita renta. Procedida a venderse la cosa durante el tiempo en que est vigente el arriendo, salvo que el arrendador-vendedor hubiese convenido con el comprador el mantenimiento del contrato de arrendamiento, el nuevo propietario no tiene ninguna obligacin con el arrendatario por lo que el contrato queda extinguido. En este supuesto es obvio que se ha producido un perjuicio para el arrendatario, conductor, por incumplimiento de contrato, ya que ste ha finalizado antes del plazo convenido. Ante esta situacin, el arrendatario puede pedirle a su arrendador la correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios. 3. La tercera obligacin del arrendador es la del mantenimiento y conservacin de la cosa arrendada en las condiciones idneas para ser usada y disfrutada de acuerdo con lo que se pact. Por ello, todos los gastos, impensae, que sean necesarios para la necesaria conservacin de la cosa arrendada corren a cargo del arrendador, locator. D.19,2,25,2: Si habiendo edificado un vecino se oscureciesen las luces de un cenculo, el arrendador est obligado con el inquilino y no hay duda que le es lcito al inquilino dar por finalizado el arriendo; si le demandase por la renta habr de hacerle una rebaja; lo mismo se entender si el arrendador no arregla o restaura las puertas o ventanas demasiado estropeadas. La premisa es que el jurista considera que todo gasto que sea preciso hacer para mantener la cosa en las mismas condiciones idneas que las que tena cuando se arrend, debe ser a cargo del arrendador. Por ello, el arrendatario bastar que notifique al arrendador la avera o deterioro para que sea ste quien deba proceder a reparar a su costa. En el supuesto de que el arrendador se niegue a reparar lo que es preciso para la conservacin y mantenimiento de la cosa arrendada, se permite al arrendatario efectuar los gastos necesarios y deducirlos de la merced.

4. Por ltimo, el arrendador responde frente al arrendatario de los daos que se le hayan causado como consecuencia de las malas condiciones de la cosa objeto de arriendo. D.19,2,19,1 (Ulp. 32 ed.) Si alguno hubiese arrendado unas tinajas defectuosas sin saberlo, y luego se hubiera derramado el vino, quedar obligado en la medida del inters y no habr de ser excusada su ignorancia... Como puede apreciarse, el arrendador no slo responde por dolo sino tambin por culpa, respecto de la idoneidad y el buen estado de la cosa arrendada a fin de ser destinada al uso para el que se arrend. Especial referencia al periculum. 1. En relacin con los arrendamientos rsticos: toda violencia que no puede resistirse; esta es la regla que determina que el hecho pueda ser calificado de periculum. De dicho periculum responde el arrendador y por ello se califica de periculum locatoris. As, no procede hablar de periculum locatoris en el caso de que no pudiese probarse que el hecho fue debido a la fuerza mayor, vis maior, pues, si ste pudo diligentemente haberlo previsto, y consiguientemente evitado, empleando una diligencia media, la responsabilidad es suya. 2. en los arrendamientos urbanos la solucin es anloga. D.19,2,19,6: Si alguno habiendo tomado en arriendo por un ao una vivienda, hubiese dado el alquiler de todo el ao y al cabo de los seis meses la casa se hubiese derrumbado o se incendiase, escribi rectamente Mela que el alquiler del tiempo restante habra de ser reclamado por la accin de conduccin... Hemos visto que el riesgo recae en el arrendador, y podemos preguntarnos, en qu se concreta su consecuencia? En la respuesta a esta cuestin es donde los juristas enmarcan la denominada remissio mercedis, es decir, la remisin o condenacin de la renta o merced. Se hace preciso diferenciar entre remissio mercedis y deductio mercedis. En la primera, el conductor no est obligado a satisfacer nada de la renta pactada, en el segundo slo se trata de una reduccin en la misma. La primera, remissio mercedis, se contempla en aquellos textos que recogen un caso en el que el arrendatario ha perdido totalmente el disfrute de la cosa arrendada. La segunda, deductio mercedis, opera en los supuestos en que la prdida no es total, por lo que el arrendatario ha obtenido algn rendimiento o disfrute de la cosa arrendada. Para que se pueda apreciar periculum locatoris, que conlleve deductio mercedis, el perjuicio o prdida del arrendador por causas no imputables a l, debe ser

grave, de forma que ponga en importantes aprietos las posibilidades econmicas del arrendatario de hacer frente al pago de la renta pactada. La posicin del arrendatario. 1. En primer lugar el arrendatario, conductor, est obligado a pagar la merced en la forma y plazo convenido. En el caso de que circunstancias de fuerza mayor impidan el uso de la cosa, el conductor podra llegar a quedar exento del pago convenido o al menos conseguir una rebaja proporcional en la cuanta de la renta pactada. Esta consecuencia deriva de la obligacin, que hemos visto, de asumir el arrendador el periculum locatoris. En suma, aunque se haya tomado en arriendo el fundo indeterminada renta anual, si por algn accidente atmosfrico, as tempestad u otro, se hubiesen ocasionado daos en la cosecha, stos sern a cargo del dueo, si no se probare que otros aos hubo abundancias. Para compensar las prdidas, se podr solicitar la rebaja de la renta de acuerdo con la buena fe contractual. 2. Corresponde al arrendatario, conductor, usar y disfrutar de la cosa conforme a lo pactado o en su defecto conforme a su naturaleza. 3. Asimismo, y dentro de su derecho de utilizacin razonable de la cosa arrendada, si el arrendatario de un vivienda aade o incorpora algo a ella, tiene derecho a retirarlo, es el denominado ius tollendi, que puede ejercerse siempre y cuando la retirada no cause dao o deterioro al edificio. 4. El arrendatario, en el ejercicio del derecho de uso, puede cederlo a su vez a otro, salvo prohibicin expresa en contrario. Cabe, por tanto, en principio el subarriendo. En todo caso, terminado el arriendo automticamente se extingue el subarriendo. 5. Del ejercicio del derecho de uso de la cosa arrendada, deriva una responsabilidad por uso indebido. As el arrendatario responde, frente al arrendador, de los daos que pudiera sufrir la cosa por su dolo y culpa. 6. Adems de responder por dolo o culpa en el caso de arrendamiento de bienes muebles, el arrendatario responde por custodia respecto de cualquier dao o prdida sufrida en los mismos. 7. Por ltimo, corresponde al arrendatario devolver la cosa arrendada al extinguirse el contrato. Extincin. Se produce la extincin del arrendamiento de cosa por las siguientes causas: 1. Llegada del plazo establecido o cumplimiento de la condicin resolutoria convenida en el contrato. No obstante, si el trmino se cumple y el conductor

contina usando la cosa arrendada sin denuncia del locator, se considera que el arrendamiento se mantiene por prorroga tcita. Si no se acordase trmino al contrato, el arrendamiento se extinguir por renuncia unilateral de cualquiera de las partes. 2. El arrendatario puede dar por finalizado el contrato si demuestra que la cosa ha sufrido alteraciones que la hacen inservible para el uso conforme al que se arrend. 3. Por extinguirse el derecho del arrendador, as si ste es usufructuario y termina el usufructo, o si vende la cosa, conforme vimos en el anlisis de la regla venta quita renta. 4. La muerte del arrendador slo extingue el arrendamiento cuando ste se ha hecho sin sometimiento a trmino. D.19,2,4: El arrendamiento... hecho hasta que el arrendador quiera, se extingue por muerte del que arrend... 5. Se duda si la muerte del arrendatario extingue el contrato. En derecho clsico la condicin de arrendatario no se trasmite a los herederos. En derecho justinianeo la condicin de arrendatario es transmisible mortis causa, a los efectos de que el heredero tenga derecho a completar el tiempo fijado por su causante en el contrato. Arriendos especiales. El arrendamiento de locales. Se trataba de un contrato de alquiler de locales de seguridad, en los que el arrendatario almacenaba o depositaba mercancas de su propiedad y el locator responda, por custodia, de lo depositado. No se trata de una locatio conductio operarum, pues lo que constitua realmente el objeto del contrato, no era el servicio prestado sino el local que se ceda para el almacenamiento. Tampoco era una locatio conductio operis pues si bien existe un desplazamiento de una cosa, el de las mercancas que se almacenan, tampoco sobre ellas recae el objeto del contrato, pues, no realiza el almacenista sobre las mismas ningn opus o trabajo para su transformacin, sino que se limita a custodiarlas. El arriendo de solares; en este caso, el fin o finalidad perseguida por el arrendador es edificar, pues, no cabe otro uso del bien arrendado, ya que por s slo, no tendra sentido el uso y disfrute de un solar. Estos arrendamientos se hacan a largo plazo, cuando no a perpetuidad. Arrendamiento de servicios.

El arrendamiento de servicios, locatio conductio operarum, deriva originariamente de la locacin de esclavos, si bien el objeto no es el esclavo propiamente dicho, sino su trabajo. Posteriormente, comienza a utilizarse como contrato que tiene como sujeto a un hombre libre, en relacin con los trabajos manuales que este realiza a cambio de una renta o merced. Pues bien, en la locatio conductio operarum, lo que se coloca y lo que se lleva consigo no es una cosa material, sino un trabajo consistente en el despliegue de una determinada actividad. Es evidente que al ser este objeto de contenido inmaterial, intangible, resulta ms difcil encuadrarlo en las acciones de entregar y llevarse consigo. El objeto en este arrendamiento es un facere, que consiste en el servicio convenido, por lo que se dice que el arrendador arrienda sus servicios. A pesar de ser una obligacin de hacer, es susceptible de dividirse. La divisin puede efectuarse por un criterio cronolgico o temporal, o bien por razn de un criterio basado en cantidad de trabajo realizado. Las dos partes intervinientes en esta modalidad de arrendamiento siguen siendo el locator y el conductor. El primero, arrendador, coloca o realiza una tarea conforme a lo convenido. El segundo, arrendatario, se aprovecha del trabajo, lo lleva consigo y, por ello, se compromete a pagar como contraprestacin, una renta. La locatio conductio operarum es un contrato de actividad y no de resultado. Esto quiere decir que el locator, arrendador, no se compromete con el conductor, arrendatario, a alcanzar o conseguir efectivamente un resultado, sino solamente a desplegar una actividad tendente a la consecucin del resultado querido en ltima instancia por el arrendatario y que es causa final del encargo encomendado. D.19,2,38pr.: El que dio en arriendo sus servicios debe recibir el salario de todo el tiempo, si no dependi de l el no poder realizarlos. En el caso de no lograr realmente el resultado que se pretende, el arrendador responde frente al arrendatario por dolo y tambin por culpa. No obstante, esta responsabilidad se depura y determina en el mbito de la obligacin por l contrada y sta no es nunca de resultado sino en todo caso de actividad. No se encuadraban en el marco de la locatio conductio operarum los servicios prestados por los denominados profesionales liberales. Arrendamiento de obra: rgimen general. El contrato de transporte y la Lex Rhodia. El rgimen general.

La locatio conductio operis, arrendamiento de obra, es una variante de arrendamiento en la que el arrendador es quien entrega una cosa, para reparar, edificar, transportar... y se compromete a pagar una renta al arrendatario, que detenta temporalmente la cosa entregada para realizar sobre ella la obra pactada. Siempre el locator debe poner la materia sobre la que se realice la obra. En esta modalidad de arriendo, la obligacin no es de facere sino de dare. El objeto de la locatio conductio operis, no es una actividad que se comprometa a realizar el conductor, que es quien recibe la cosa para realizar sobre ella un trabajo. Su compromiso con el locator es la efectiva realizacin de un objeto o resultado que resulte de un trabajo. El opus locatum conductum, es decir, la obra que se compromete a realizar, consiste en un objeto fabricado, no en la fabricacin. La realizacin de la obra, objeto del contrato, es indivisible lo que significa que no puede entregarse por partes. El conductor debe entregarla, enteramente realizada, en el plazo convenido. No se obliga, pues, en cantidades de trabajo sino a la realizacin de una obra. La obligacin, por tanto, no es de actividad, sino de resultado. En la poca postclsica, entre los diversos resultados en que puede consistir la obra comprometida destacan por su frecuencia los de:
o o o o o

Tallar o engastar una joya. Limpiar un vestido. Arreglar o remendar unos vestidos por parte de un sastre. Transportar mercancas o personas. Construir una casa o edificio.

En relacin con el riesgo de la cosa, ste es del locator, periculum locatoris, salvo que la cosa perezca por impericia en el oficio, imputable al conductor. En el caso de que la cosa que se entrega para realizar sobre ella la obra y que posteriormente perece, fuese genrica, cambian las reglas de la responsabilidad. Este supuesto es el que se denomina locatio conductio operis irregular. As, se entrega un metal precioso, oro por ejemplo, para realizar con l un collar. En este caso el arrendatario cumple entregando el collar en los trminos pactados, aunque realice el trabajo sobre oro distinto al entregado, siempre que sea de la misma calidad. Esto supone que si el arrendador, locator, entrega cosa fungible, la cosa entregada se hace propiedad del arrendatario, conductor, y por ello el riesgo es suyo, debido a la aplicacin de la regla genus nunquam perit. El contrato de transporte y la Lex Rhodia. La modalidad contractual que asumieron las relaciones comerciales entre quienes eran propietarios de las mercancas transportadas y quienes se

encargaban de su transporte, fue la locatio conductio operis. Cuando este transporte se realiz por va martima, el derecho romano declar que el rgimen jurdico aplicable fuese, fundamentalmente, tomado del contenido de la Lex Rhodia de iactu o Ley Rodia de echazn. El origen del contenido de la Lex Rhodia, se encuentra en un conjunto de costumbres de la isla de Rodas. El derecho contenido en la Ley Rodia puede as ser considerado ius gentium, acogido por el derecho romano. El contenido fundamental de la Ley Rodia, en materia de transporte de mercancas, se recoge en el primer fragmento que inicia el ttulo dedicado en el Digesto a su rgimen jurdico. D.14,2,1 (Paul. 2 sent.) Dispone la ley Rodia que si para aligerar la nave se hubieran echado al mar unas mercancas, se resarcir con la contribucin de todos los propietarios de las mercancas el dao que en beneficio de todos se caus. El presupuesto bsico es la echazn. Supone sta, que el capitn ordene arrojar por la borda mercancas que el barco transporta, con el fin de aligerar la carga y as lograr salvar la nave. Una vez verificado este hecho y comprobada su inevitabilidad, se proceda al reparto proporcional de las prdidas ocasionadas. Dicho reparto afecta al propietario de la nave, armador o nauta, y a los dueos de las mercancas que no haban sufrido daos, pues se entenda que si se salvaron, fue gracias al merecimiento de las otras. El dueo de la nave, nauta, tiene derecho a retener las mercancas salvadas, obligando a los dueos de las mismas a pagar la cuota alcuota que les correspondiera en el reparto del perjuicio, antes de proceder a su entrega. En el caso de robo de mercancas concretas debido a un abordaje de piratas, no se segua el reparto proporcional sino que las cosas robadas se perdan para sus dueos