Universidad Iberoamericana Tijuana

Maestra en Desarrollo Urbano rea Sistemas de Informacin Geogrfica

Tesis

Valor catastral: Problema solucin

Anlisis terico-critico de la gestin y aplicacin En la ciudad de Tijuana, Baja California, Mxico

Por Arq. Dimas Franco Sarabia

Para obtener el grado de Maestro En desarrollo urbano

Mayo de 2012

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ndice.

Captulo 1. Introduccin 1.1. Antecedentes 1.2. Justificacin 1.3. Planteamiento del problema 1.3.1. Preguntas de investigacin 1.4. Objetivo 1.4.1. Objetivo general 1.4.2. Objetivos especficos 1.5. Hiptesis 1.6. Metodologa 1.7. Fuentes Captulo 2. Marco terico

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Captulo 1
Introduccin

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Introduccin
El valor catastral aplicado al inmueble es probablemente el principal debate en los procesos de actualizacin e implementacin catastral, por su caracterstica subjetiva y su complejo sistema de valoracin, esta naturaleza compleja del valor catastral implica varios procedimientos analticos en su creacin y aplicacin, como el determinar del valor unitario, generar de las zonas homogneas y corredores comerciales. El presente documento tiene como propsito hacer un anlisis a tales procesos y compararlos con otros modelos de gestin que se estn utilizando de manera eficaz en otras ciudades, como Hermosillo Sonora y Mrida Yucatn. Con este anlisis proponer ajustes al modelo actual o implementar un nuevo modelo de gestin para poder as lograr una valuacin democrtica. Adems de que este documento sirva como consulta a entidades administrativas como el consejo de catastro, el cabildo y el congreso del estado de Baja California encargadas de validar la deuda tributaria de los sujetos obligados en el municipio de Tijuana. El motivo del valor catastral no es otro que el hecho de ser la base en la estimacin del impuesto predial que grava el inmueble1. No es un ejercicio fcil el descifrar y expresar de forma sinttica, especialmente la parte correspondiente a la valoracin individualizada. No en vano, la valoracin Catastral es un proceso que pretende un objetivo bsico, la determinacin del valor de los bienes inmuebles, de una forma masiva y con resultados justos y equilibrados. Por ello, la riqueza de matices, variables y criterios que la conforman, materializados en un conjunto de normas, llega a constituir un entramado de procedimientos cuya expresin material presenta una elevada complejidad para el nefito. La Valoracin Catastral de bienes inmuebles posee las siguientes caractersticas: Es una valoracin que est gestionada por la administracin pblica. Es una valoracin que persigue objetivos de equidad y proporcionalidad en la aplicacin de los tributos a los sujetos obligados. Como lo determina el artculo 31 prrafo IV de la Constitucin Poltica Mexicana. Estando el sujeto obligado a abonar una deuda tributaria proporcional a ese valor estimado. Es una valoracin masiva que asigna valores a todos y cada uno de los inmuebles identificados en una zona determinada y no llega al nivel de detalle que se exige un avalo individual.

Gobierno del Estado de Baja California (2002): Articulo 75 Bis A seccin IV, Ley de Hacienda Municipal. Pagina 17 Gobierno de Espaa, (2012): Que es catastro, Ministerio de hacienda y administraciones publicas, seccin iii (Disponible en: http://www.catastro.meh.es/esp/faqs.asp )

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Maestra en desarrollo urbano Como se ha indicado el valor de un inmueble es la fase ms complicada y discutible de todo el proceso catastral por lo que no es de extraar que en cada ejercicio fiscal, se haya elegido un modelo especfico que intente solventar el problema. Problema que, en ocasiones, se ha resuelto asignando un valor catastral de manera ambigua, y aunque el articulo 30 de la ley de catastro prev que pueda utilizarse. La referencia preferida es el valor de mercado generalmente. Esta forma de proceder en este proceso, es la causa de este anlisis y critica.

1.1. Antecedentes
El Catastro (del griego , "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales. En la Roma antigua era la contribucin que pagaban "por cabeza" (capistasrum) los nobles y terratenientes segn el patrimonio inmobiliario que posean. Se entenda, y se entiende an, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicacin, dimensiones y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribucin que se impone sobre los bienes inmuebles segn su produccin, su renta o su valor. El Documento ms antiguo de Catastro, lo es una tablilla (tabla de barro) de la ciudad caldea de Dungui, 4,000 aos A. de C. donde se muestran las parcelas con medidas y superficies. Se guardan registros del uso de este tipo de registros en Babilonia y Grecia donde se utilizaba como base impositiva, tambin en Egipto donde aparte de la funcin impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las cclicas crecidas del rio Nilo. En dicha regin, donde la tierra explotada para labranza, se consideraban indispensables las tareas de medicin y catastro. Pues, no bien las tierras se pintaban con los colores de los cereales, comenzaban las tareas de los agrimensores fiscales, delimitando, midiendo y tasado los campos sembrados, a fin de que los escribas, dedujeran y registraran los pertinentes impuestos que se abonaban en especies. Otro ejemplo de catastro es el Domesday Book, creado por Guillermo I de Inglaterra, "El conquistador", utilizado para conocer los recursos de su reino. En Europa es donde la escrupulosa mentalidad occidental hace que los catastros sean cada vez ms precisos y perfectos, ejemplo de ello son los de: Francia y Holanda (organizados por Napolen Bonaparte), Alemania, Reino Unido, y por supuesto Espaa que lo implanta en Amrica durante la poca colonial. En 1749 se inici el que posiblemente es el ms importante ejemplo de la poca pre-estadstica en todo el mundo.2
2

Carlos B.L. 2008 Breve Historia y Legislacin. Tesis MVI. Univ. Autnoma de Durango

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Concepto bsico No existe un nico concepto del catastro. La definicin que ms se aproxima es: El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un pas o regin de ste, permanente y metdicamente actualizado mediante revisin cartogrfica de los lmites de las parcelas y de los datos asociados a sta en todos sus mbitos.3 Definicin de catastro segn la ley del catastro inmobiliario del estado de baja california, articulo 2.- el catastro inmobiliario es el inventario de la propiedad raz en el estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificacin, localizacin, descripcin, deslinde, cartografa y valuacin de los bienes inmuebles ubicados en el estado de baja california; con las caractersticas fsicas, geomtricas, socioeconmicas y jurdicas que los definen y constituyen.4 El Valor Catastral: se entiende como el importe estimado aplicado al inmueble que obra dentro de los registros de la propiedad raz en el estado y es nica y exclusivamente con fines administrativos para el clculo del impuesto predial, donde se tiene en cuenta tanto el valor del suelo, como el de la construccin adherida al mismo. Esto no es un valor de mercado, pues suele ser multiplicado por un coeficiente corrector (tasa) para el clculo de dicho impuesto.

1.2. JUSTIFICACION
La importancia de la presente investigacin sobre el valor catastral reside en a posibilidad de aumentar la recaudacin municipal por concepto del pago del impuesto predial sin que esta accin implique un detrimento en la economa de los contribuyentes. Mediante la reduccin de factores subjetivos en las diferentes etapas por las que pasa la determinacin del valor catastral. Para esto es necesario que se siga un procedimiento con bases cientficas dejando fuera cualquier ambigedad, creando un modelo especifico para la gestin y aplicacin de los valores catastrales a los inmuebles en la ciudad de Tijuana.

Catastro. (n.d.) Diccionario Manual de la Lengua Espaola Vox. (2007). (Disponible en: http://es.thefreedictionary.com/catastro) Catastro. (n.d.) Diccionario de la Real Academia Espaola 22. edicin (Disponible en: http://es.thefreedictionary.com/catastro)

Gobierno del Estado de Baja California (1994): Artculo 2, Ley de Catastro Inmobiliario. Pgina 1

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1.3. Planteamiento del problema

En la ciudad de Tijuana se hace una revisin previa por el consejo de catastro a los valores catastrales y propuesta de nuevos valores cada ao como lo establece la ley de catastro en su artculo 19, presentando esta resolucin al cabildo para su aprobacin quien a su vez despus de un consenso lo transfiere al congreso del estado quienes dan la validacin final, segn el art.115-IV inciso c de la constitucin poltica Mexicana. El problema se presenta desde la primera etapa en la determinacin del valor unitario del inmueble, ya que es una accin subjetiva, la apreciacin del inmueble, seguido de la identificacin de reas con caractersticas similares o zonas homogneas, lo mismo sucede con los llamados corredores comerciales. La ambigedad en el proceso de asignacin de valores al suelo urbano y la tasa aplicada a este valor es lo evita que se cumpla con el objetivo de equidad y proporcionalidad en la deuda tributaria de los sujetos obligados, afectando esto en el pago del impuesto predial, provocando inconformidad en los contribuyentes influyendo en una recaudacin menor a la estimada para el prximo ejercicio fiscal, as como un freno en el trafico inmobiliario en la ciudad de Tijuana.

1.3.1. Preguntas de investigacin

Como se crea el valor unitario, de que depende y quien lo define? Que son las zonas homogneas, y cual es su finalidad? Que son los corredores comerciales y como se crean? Como se aplica el valor catastral a los inmuebles? Que es la tasa que se aplica al valor catastral? Cual es el procedimiento para que el congreso valide la deuda tributaria?

1.4. Objetivos
Para lograr una conclusin al problema de investigacin planteado en la introduccin, en esta tesis se persiguen los siguientes objetivos

1.4.1. Objetivo general

Analizar los procesos de la gestin y aplicacin del valor catastral en el rea de Mesa de Otay en la ciudad de Tijuana como zona de estudio.

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1.4.2. Objetivos especficos

Examinar cuales son los instrumentos y que actores intervienen en la definicin de el valor unitario que se asigna al inmueble. Analizar la creacin de la zona homognea y cual es su finalidad Estudiar para que se utilizan los corredores comerciales Analizar la metodologa en la asignacin de los valores catastrales y la tasa aplicable Estudiar modelos de gestin catastral como el de Mrida Yucatn y Hermosillo Sonora Aplicar los tres modelos al caso de estudio y hacer una comparativa Disear el modelo ptimo de gestin catastral tomando como base el resultado de la comparativa de los tres casos de la zona de estudio. Comprobar la efectividad de el nuevo modelo con base en estadsticas Analizar los pasos a seguir para la validacin final del valor catastral por el congreso del estado e identificar los problemas por falta de informacin y evitar que se aplique el artculo 30 de la ley de catastro.

1.5 Hiptesis
Creacin de un modelo de gestin catastral democrtico que beneficie tanto a la recaudacin municipal como al contribuyente en la ciudad de Tijuana. Adems de una critica que de pauta para un nuevo modelo de gestin catastral.

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