Vous êtes sur la page 1sur 9

COMPRAVENTA Nulidad - Bien sujeto a expropiacin - NULIDAD DE LOS ACTOS JURIDICOS ERROR- INTERESES. 1.

1.- Es nulo el boleto de compraventa de lotes si estaban sujetos a expropiacin con anterioridad a la venta, lo que los torna ineptos a los fines de su destino normal, para cualquier especie de construccin. 2.- Existe error sobre la cualidad de la cosa que se ha tenido en mira (Art. 926 del Cdigo Civil), por parte del comprador de un lote de terreno sujeto a expropiacin con anterioridad al acto, dada la imposibilidad de su destino normal, que es la edificacin. Corresponde al vendedor demandado, la prueba de que se tuviese en mira un destino distinto, anmalo, no afectado por la particular situacin en que se encuentra la cosa. 3.- Es excusable el error de hecho del comprador de un terreno que result sujeto, con anterioridad, a expropiacin. No es de derecho, pues no se refiere a las normas legales genricas sobre la expropiacin, sino a la ignorancia del acto administrativo o de gobierno que la dispuso, respecto del inmueble en cuestin. 4.- La condena consiguiente a la declaracin de nulidad de compraventa lleva intereses a partir de la notificacin de la demanda, pues es desde entonces que sta existe, conforme al alcance que debe atribuirse axiolgicamente al Art. 1053 del Cdigo Civil. 31.591 CNCiv., Sala A, Junio 25.952 Martnez, Petrona A. c. Colliovini, Luis y otros. 1 Instancia.- Buenos Aires, Julio 14 Ao del Libertador General San Martin, 1950.- a) Se presenta Petrona A. Martnez, por derecho propio, demandando a Luis Colliovini, Pedro Aloisi y Arminda Colliovini de Aloisi, por escrituracin de la finca que les vendi, ubicada en el Partido de Cuatro de Junio, Prov. De Buenos Aires, lotes 12 a 15 de la manzana A, y subsidiariamente por rescisin del boleto, con intereses y costas. Segn el boleto que acompaa les vendi a los demandados en $20.000 dichos lotes, recibiendo como sea pesos 2.000 que luego ampliaron hasta un total de $ 7.000 al darles la posesin del terreno. No obstante vencerse el trmino para escriturar, no lo hicieron los compradores. Subsidiariamente pide se les condene por rescisin del boleto, con

prdida de la sea de $7.000 y reintegro de la posesin. Funda su derecho en los Arts. 1196, 629, 1323 y concs. Del Cd. Civil. Corrido el traslado de la demanda, la contestan por si Luis Colliovini, Pedro Aloisi y Arminda Colliovini de Aloisi, pidiendo su rechazo, con intereses y costas. Niegan lo expuesto en la demanda, que no fuese reconocido. Es cierto que el 12 de abril de 1949 firmaron boleto de compraventa con la actora de los referidos lotes por la suma de $ 20.000, entregado en ese acto, a cuenta de precio, $2.000, cantidad elevada a $7.000 con la entrega de pesos 5.000 el 21 del mismo mes al tomar posesin del inmueble. Mientras el escribano Adolfo Coto Gutirrez solicit los certificados, lleg a su conocimiento que el inmueble vendido estaba afectado a la expropiacin decretada por el Gobierno Nacional, con destino a la futura ruta de acceso sur a la Capital. Pero la actora, que conoca esa circunstancia, la ocult, pues por dos veces tiene ofrecido el terreno en venta a dicha reparticin (legajo 40.705) que no lo acept, por no estar de acuerdo con el precio pedido. Esa ocultacin vicia de nulidad nuestro consentimiento, pues adquirieron los lotes con miras a edificar su casa; cosa imposible, pues la municipalidad de 4 de Junio no acuerda permiso para edificar en la manzana donde est situado el inmueble. Por otra parte la nueva ley de expropiacin dispone en su art. 12, que no se indemnizarn las mejoras realizadas en el bien con posterioridad al acto que lo declar afectado a expropiacin. Es decir, que la actora, a sabiendas, les vendi un pleito, con el agravante que si lo quieren evitar deben entregar los lotes a la Nacin, por el importe de sus valuaciones fiscales que totalizan $4.100, ms el 30% que, como mximo, autoriza el art. 13 de la citada ley. Lo que le cost $20.000 deberan entregarlo por $5.330. Al firmar el boleto ha mediado por parte de los compradores error sobre la causa principal del acto, ya que adquirieron los lotes para edificar una casa, cosa imposible. Y por parte de la actora ha existido una omisin dolosa, que nula igualmente el acto. Funda sus derechos en los arts. 922, 926-28-31-32-33-35-54 y correlativos del Cd. Civil, pidiendo se anule el boleto y se condene a la actora a restituir la suma entregada de $7.000, con intereses, allanndose los demandados a devolver la posesin del inmueble; todo

de acuerdo a lo prescripto en los arts. 1045-46 y 1052 de Cd. Civil. Por lo cual en esa forma deja interpuesta la reconvencin. b) Contesta la reconvencin la actora, pidiendo su rechazo, con costas. Niega todo lo expuesto por los demandados. Lo cierto es que en alguna oportunidad ofreci en venta a la Dir. Nacional de Vialidad los lotes de terreno en cuestin, pero eso no es motivo para invalidad la venta. Agrega que ignora si los terrenos vendidos estn afectados a alguna Ley nacional o provincial y por lo cual deban se expropiados. Adems las circunstancias de que un inmueble deba ser expropiado no importa una confiscacin o que el Estado pagar en definitiva una cifra inferior al valor real del inmueble. Por otra parte, la presunta Ley que cita la demandada, todos la pueden conocer. Ignora y le es completamente ajeno, el hecho de que los demandados compraran para construir, como tambin de que la Municip. De 4 de Junio no otorga permiso para construir. Niega que, de su parte, existiera omisin dolosa. Considerando: 1- Mientras la actora pide el cumplimiento de la obligacin de escriturar, los lotes por parte de los demandados y subsidiariamente la rescisin del boleto de compra y venta de fs. 2, con prdida de la suma entrega de $7.000; los demandados reconvienen para que se anule la operacin, devolviendo ellos la posesin del inmueble, y, la actora, la referida cantidad entregada a cuenta de precio. No se discute las condiciones de la operacin y ambas partes reconocen el boleto agregado a fs. 2. Lo nico que corresponde establecer es si como lo pretenden los demandados el hecho que los cuatro lotes de terreno vendidos estaban afectados a expropiacin, en virtud de que la vendedora ocult esa circunstancia a los compradores y de que estos no podran obtener permiso para edificar por estar afectada la tierra a ulterior dominio pblico. 2- Est probado que los lotes de terreno, situados en el Partido de 4 de Junio (Prov. De Buenos Aires), se encuentran afectados a expropiacin por el Estado nacional, para la construccin del camino de acceso sud-oeste a la Capital Federal (informe de fs. 21), como igualmente que la actora ofreci por dos veces al Estado esa tierra en venta, una en 1947 y otra en 1948 (mismo informe).

Tambin est probado que la valuacin fiscal que de esos cuatro lotes es de $4.100 en total (informe de fs. 30 vta.); y por ltimo, que la autoridad municipal no ha concedido permiso para edificar en los referidos lotes. 3 Ante todo debe destacarse una circunstancia de carcter procesal, por as decir, que en el caso de autos asume particular importancia, pues revela la poca buena fe de la actora en la tramitacin del juicio y permite presumir que tampoco obro con plena buena fe al vender los referidos terrenos. En efecto, al contestar la reconvencin que personalmente firma la actoraafirm categricamente ignorar que esos lotes estaban afectados a expropiacin, lo que por cierto viene a desmentir el informe de fs. 21 ya que la seorita Martnez ofreci en venta reiteradamente a la Direccin Nacional de Vialidad sus terrenos; actos que nicamente que pudo efectuar por conocer el hecho de la expropiacin. Y eso tambin viene a ponerlo en evidencia en su propio alegato, donde olvidndose de lo dicho en la contestacin de la reconvencin, expresa que el hecho de que los terrenos en litigio estaban afectados a una expropiacin no era un secreto sino un acto pblico. En su conducta procesal no se ajust la actora al principio de lealtad y de un mnimo de buena fe exigible entre litigantes y que en el proceso moderno no pueden quedar sin sancin. 4 Parece evidente que si los demandados hubieran sabido que los pequeos lotes que adquiran (dos de 183 metros cuadrados y dos de 185 metros cuadrados) estaban sujetos a expropiacin no los habran comprado, ya que resulta aceptable como lo sostiene que los compraran para construir su casa-. Mas la actora se cuido bien de informarles al respecto. No pudiendo edificar, la compra de los demandados carece de objeto y habindose pactado como precio $20.000 se veran perjudicados cuando deban entregar el inmueble al Estado, ya que la valuacin fiscal es de $4.100, estableciendo la ley 13.264 (1), en su art. 13 apart. 2, que solo se indemnizaran el valor de la valuacin fiscal, mas un 30% como mximo.

5 - De lo expuesto surge que es lcito admitir en el caso de autos que medi error no imputable sobre la causa principal del acto (art. 926, Cd. Civil) por parte de los compradores cuya consecuencia es dejar sin efecto dicho acto. A su vez, en principio por lo menos, cabe admitir tambin que hubo omisin intencional (dolosa) por parte de la vendedora (art. 933, Cd. Civil), que tiene por efecto y sancin la invalidez del negocio. De all que corresponde hacer lugar a la reconvencin, declarando la nulidad del boleto de fs. 2 (Arts. 1045 y 1052, Cd. Civil), rechazando, en cambio, la demanda. Por lo dems, aplicando los principios del Cd. Civil sobre eviccin, as mismo se llegara a una solucin similar. Y decimos principios porque no es el de autos un caso de compraventa perfeccionada sino de simple promesa (arts. 1185/7, Cd. Civil) respecto del cual no hay porque exigir que el mismo encuadre estrictamente en la norma legal o texto del artculo. Basta con que el principio de justicia o presupuesto en la ley sea razonablemente aplicable. Y aplicable viene a ser al sub lite el principio en que se funda el art. 2095 del Cd. Civil, el cual precisamente autoriza a los jueces para apreciar todas las circunstancias y resolver la cuestin con equidad. Por tales fundamentos y disposiciones legales citadas, fallo rechazando la demanda y haciendo lugar a la reconvencin. En consecuencia, declaro la nulidad de la promesa de compraventa instrumentada en el boleto de fs. 2, debiendo la actora, Petrona A. Martnez, devolver a los demandados, Luis Colliovini, Pedro Aloisi y Arminda Colliovini de Aloisi, dentro del plazo de diez das, la suma recibida de $7.000 y estos restituirles la posesin de los terrenos. No corresponde pronunciarse sobre los intereses por renunciarse tcitamente a ellos en el alegato demandado. Costas a la actora (Art. 221, Cd. de Proced.) Ignacio B. Anzotegui.- Ante m: Jorge F. Fliess. 2 Instancia- Buenos Aires, Junio 25 de 1952. El doctor Aruz Castex dijo: La actora demando por escrituracin del inmueble que haba prometido en venta o subsidiariamente por rescisin del antecontrato, con

prdida de la sea por parte del comprador. La demandada reconvino por nulidad del acto por vicios del consentimiento, aduciendo que la vendedora oculto al tiempo de firmarse el boleto, que los lotes vendidos se hallaban afectados a la apertura de un camino nacional y sujetos por eso a expropiacin. En la sentencia el juez ha acogido la pretensin de la demandada, la cual motiva el recurso de la actora. Tambin apela la vencedora en cuanto al condenar a su adversaria a devolverle la suma pagada a cuenta, no se aaden intereses. La celebracin del antecontrato, en lo trminos que resultan del boleto agregado, la anterior existencia del decreto de expropiacin y la consiguiente negativa de permisos para edificar en el inmueble, deben tenerse por hechos reconocidos o probados. La cuestin a resolver consiste solo en el sentido jurdico del proceder de las partes sobre la base de estos antecedentes y de algn otro que mencionare. Este tribunal ha declarado en otro caso que el cumplimiento de los contratos de compraventa de inmuebles afectados a expropiaciones que no se han hecho aun efectivas, no son objetables por imposibilidad de cumplimiento ni por falta de causa; lo primero, porque ninguna ley prohbe transferir el dominio sobre bienes en estas condiciones, por lo que su transferencia es material y legalmente posible y no se encuadra en lo dispuesto por el Art. 888 y sigts. Del Cd. Civil; lo segundo, porque, dentro de la teora causalista en los contratos, la causa de la obligacin del comprador es la transferencia del dominio por parte del vendedor y no las satisfacciones que el adquirente se haya propuesto obtener de ese derecho (causa 28.753, Bruno y Ovidio C. Di Leo). Pero qued all expresamente aclarado que no se haba invocado dolo de ninguna de las partes. El acto de gobierno decidiendo la expropiacin haba tenido lugar, por lo dems, despus de firmado el boleto de compraventa, por lo cual tampoco haba la posibilidad de que al suscribir este, el adquirente hubiese padecido de error relativo a alguno de los elementos del acto que celebraba.

En el presente caso, los fundamentos principales de la demanda son, precisamente, esos: Error y dolo; y ambos son hipotticamente posibles, porque el acto expropiatorio es anterior a la fecha del boleto. Bien es cierto que, no habindose subvertido aqu la causa, tampoco hay error sobre ella en los trminos del Art. 926 del Cd. Civil. Por ese texto y la nota que lo ilustra, transcribiendo enseanzas de Marcad- se incluye el error sobre la cualidad sustancial de cosa, entre los que justifica la anulacin de los actos (conf. Arts. 922 y 1045, Cd. Civil). Es cierto que, a diferencia de la teora alemana citada a final de esa nota, este concepto no es objetivo; no se trata siempre de las propiedades de una cosa sin las cuales esta cosa cesara de concurrir al fin para el cual es destinada (art. 4, tit. II, libro 1, Cd. de Prusia) sino de la cualidad de la cosa que se ha tenido en mira (art 926). Pero es tan fundamental como calidad de lotes urbanos, su utilidad para asentar construcciones en ellos, que bien puede dispensarse a quien diga que tuvo en mira esa utilidad, de la prueba de ese elemento intencional. La ineptitud de que los lotes resultaron padeciendo no se refiere a una de las especies posibles de construccin (vivienda, comercio, industria, instalaciones, depsitos, etc.), si no a todas ellas, de modo tal que el inmueble resulta intil para cualquier destino normal de orden privado. Y an quedara prcticamente abolida la posibilidad de que los adquirentes lo hubieran comprado para especular, porque ante la imposibilidad de darle aquellos usos tampoco hallaran seguramente interesados a quienes transmitrselo a precio ventajoso. Por otra parte, si el promitente en comprar ha probado que la cosa es inservible para cualquier destino normal, es razonable exigir que sea la otra parte quien tenga a su cargo la prueba que la cualidad de la cosa que se tuvo en mira fue precisamente la propia de un destino anmalo, no afectado por la particular situacin en que la cosa se encuentra. El error en que incurrieron los adquirentes es admisible. El acto expropiatorio es pblico; pero en primer lugar ha de observarse que su error es de derecho (art. 923, Cd. Civil), sino de hecho, porque no se refiere a las

normas que predican genricamente el sentido jurdico de los actos que pueden subsumirse en ellas, sino a la existencia del acto que dispuso la expropiacin decretada, sino declarando que ignoraban que ese inmueble hubiera sido declarado sujeto a expropiacin. No ignoraban la ley sino el acto administrativo o de gobierno; no desconocen la normacin sino el antecedente. Adems, es un error excusable (art. 929, Cd. Civil), porque ellos no tenan medio directo de informacin acerca de la circunstancia que luego descubrieron (la actora no ha probado que la conocieran antes) ni ha de pensarse que son negligentes por no haber realizado buscas en las publicaciones oficiales acerca de tan excepcional eventualidad, antes de firmar el boleto. El comercio se volvera imposible. Los demandados dicen tambin que el acto debe ser anulado por dolo, consistente en la omisin dolosa en que habran incurrido los vendedores a callar la existencia del decreto de expropiacin. De aceptarse por los jueces que me sucedern en la votacin las consideraciones que anteceden sobre el error, no sera necesario desarrollar otro tema. Por si as no fuera, dejo sentado mi pensamiento de que en el caso no puede tenerse por probado que exista dolo. No cualquier omisin es dolo; el art. 931 habla de disimulacin; el 933 de reticencia y ocultacin, y la nota al primero de ellos, citando la 7 Partida, habla de cuando preguntan algn ome sobre alguna cosa e l callase engaosamente. Los demandados no han probado que hayan preguntado nada a la vendedora sobre el particular, ni que el silencio de esta sobre la expropiacin fuese engaoso o reticente o que importase ms que silencio disimulacin. Han demostrado, si, que ella saba que el inmueble estaba sujeto a expropiacin, pero no que la falta de aclaracin fuese maliciosa. Cabe admitir que la vendedora creyera que los compradores estaban tambin informados del hecho, o que no tena obligacin de informarlos ella; y ante estas alternativas posibles probabilidades aparte- no ha de preferir el juez pensar lo peor. Tampoco en su actuacin procesal la actora ha obrado maliciosamente.

Los demandados tambin apelaron por la falta de condena en intereses. Tienen razn. La procedencia de las peticiones contenidas en una demanda (o reconvencin) no est condicionada a la insistencia que de ella se haga en el alegato; tan es as que hasta puede prescindirse de presentar el escrito de alegato, sin que eso importe caducidad de derecho alguno. Adems, en el alegato de los demandados se formula expresamente la peticin sobre los intereses. En cuanto al fondo de esa peticin, los arts. 1052 y 1053 del Cd. Civil son expresos sobre el particular, imponiendo admitir su procedencia desde el da de la demanda de nulidad. Ha de entenderse por tal no el da de presentacin del escrito al juzgado sino el de su notificacin al demandado. Demandar quiere decir pedir, exigir, reclamar, requerir y, en lo que atae al deudor no puede hablarse da tal cosa mientras no le haya sido formulado a l. De otro modo, el texto no tendra sentido axiolgicamente compartible. Contrariamente a lo resuelto en el fallo, pienso que hay motivos para eximir a los demandados de las costas del juicio, porque la causal por la que procedera la anulacin seria exclusivamente debida a los compradores. Nada permite negar que la actora vendiera y luego litigara suponindose asistida de razn. Estas razones y las concordantes de la sentencia en recurso, deciden mi voto por la afirmativa en cuanto a lo principal y por la negativa en cuanto a los intereses y a las costas. Los doctores Baldrich y Ruzo adhirieron. Por ello, se confirma, en lo principal, la sentencia apelada, y se la revoca, en cuanto a los intereses y a las costas. En consecuencia, declarase que la condena a devolver la suma pagada a cuenta es con intereses al tipo de los que cobra el Banco de la Nacin Argentina y desde el de septiembre de 1949, inclusive; y que las costas del juicio son, en ambas instancias, por su orden. Confrmense las regulaciones practicadas por se arregladas a derecho.- Manuel G. L. Aruz Castex.- Alberto Baldrich.- Rafael E. Ruzo.-Ante m: Luis M. Bunge Campos.-