VALORACIONES, TASACIONES Y PERITACIONES Tema 1: El Valor inmobiliario.

Introduccin

TEMA 1- EL VALOR INMOBILIARIO. INTRODUCCIN

1. ANTECEDENTES El Arquitecto, el Arquitecto Tcnico y el Ingeniero de Edificacin, como conocedores de las tcnicas de los materiales de construccin as como del urbanismo han sido relacionados tradicionalmente con la valoracin de inmuebles o de suelo urbano. An siendo ste un aspecto parcial de la profesin, existen numerosos arquitectos tcnicos dedicados a las valoraciones inmobiliarias. El proceso de tasacin de inmuebles no consiste en seguir un nico procedimiento de valoracin, sino que el tasador deber determinar y exponer los parmetros que afecten al valor del inmueble y, posteriormente elegir el mtodo de valoracin ms adecuado, basndose en las caractersticas del inmueble, en su experiencia profesional y en los condicionantes del mercado inmobiliario. A partir de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, se han publicado diferentes rdenes Ministeriales que sucesivamente han modificado la Normativa del Mercado Hipotecario hasta llegar a la actual ORDEN 805/2003 de Valoraciones Hipotecarias que recoge las anteriores, modificando la estructuracin, terminologa y el clculo de los valores aplicables. Existe una demanda creciente de valoraciones hipotecarias y de mercado, por ese motivo se vio obligada la promulgacin de la O.M. 30/11/1994 de Valoraciones Hipotecarias en la que se establecen los criterios, mtodos, procedimientos e instrucciones tcnicas a los que ha de ajustarse el clculo del valor de los bienes inmuebles. Fue utilizada como normativa para las Valoraciones de Mercado, Periciales Contradictorias, Peritaciones Judiciales y Valoraciones Mercantiles en las que adems se emplean otras Normativas y Leyes especficas como la Ley del Suelo, de Arrendamientos Urbanos, la Normativa de V.P.O. y Precio Tasado, etc. Actualmente est en vigor la ORDEN 805/2003 sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras que deroga la anterior O.M., pero que no supone una ruptura en las Normas de clculo del Valor de Tasacin sino unos ajustes aclaratorios.

Modificada por la EHA/3011/2007 Modificada por la EHA/564/2008

2. VALOR INMOBILIARIO El valor de un bien es la expresin cuantitativa de sus cualidades funcionales, aunque en la mayora de los casos es el resultado de una situacin dada de mercado.
Mara Ascensin Rodrguez Esteban

VALORACIONES, TASACIONES Y PERITACIONES Tema 1: El Valor inmobiliario. Introduccin

El valor inmobiliario no es ms que la expresin cuantitativa,

expresada en unidades

monetarias, que est dispuesto a pagar un comprador dentro de una economa libre y competitiva, por un bien inmueble del cual conoce sus cualidades funcionales y las vinculaciones urbansticas que imponga el planeamiento en ese lugar y tiempo. Como sujeto a la oferta y la demanda, el valor inmobiliario es fluctuante por razones ajenas al propio bien, y en la composicin de su valor intervienen factores de diversa ndole entre los que podramos citar a modo de ejemplo: o La escasez o la abundancia de suelo urbanizado situado en el mercado de la oferta. o o o o o El uso del suelo establecido por la normativa urbanstica. Las variaciones del planeamiento urbanstico de la zona. Las oscilaciones de poblacin. La creacin de equipamientos y comunicaciones. La demanda y la oferta del mercado inmobiliario

stos son condicionantes producidos por el ENTORNO y que modifican el valor de un inmueble independientemente de su coste intrnseco. El nivel de renta medio del consumidor influir tambin en al determinacin de las posibilidades de oferta y demanda de un bien inmueble, as, por ejemplo, una vivienda de gran lujo tendr menos posibilidades de ser adquirida en una poblacin cuyo nivel de renta medio sea bajo. Los condicionantes socioeconmicos de los consumidores determinan variaciones en la oferta o demanda de los bienes inmuebles, sobre todo en el mercado de viviendas usadas y en viviendas de segunda residencia. Es preciso sealar tambin el carcter relativo de toda valoracin, ya que, por un lado existe una interpretacin personal del valorador que conduce a la creacin de una magnitud como medida de valor que, an considerndola representativa, difcilmente podr significarse como valor absoluto de la cosa. Este matiz de la interpretacin personal debe suplirse con el trabajo riguroso, la meticulosidad de la observacin, el rigor y relacin de los datos, y todas las virtudes que en definitiva configuran lo que se llama prestigio profesional que la experiencia y el estudio acaban por aadirnos. Y por ltimo, existen condicionantes que impone el peticionario de la valoracin que, sin faltar a la veracidad y deontologa profesional, inducen al tasador a la aplicacin de coeficientes correctores o criterios de valoracin diferentes, en razn de la finalidad de la tasacin.

Mara Ascensin Rodrguez Esteban

VALORACIONES, TASACIONES Y PERITACIONES Tema 1: El Valor inmobiliario. Introduccin

3. TIPOS DE TASACIONES Las tasaciones responden a un fin determinado y su finalidad condiciona el modo y las tcnicas que debe seguir el tasador para su realizacin. Se indicar el nombre de la persona que haya encargado la Tasacin y la finalidad legal con la que la haya solicitado (Valoracin de aportaciones no dinerarias, evaluacin del patrimonio empresarial a efectos de una fusin, determinacin de justiprecio expropiatorio..). Existen diversos tipos de tasaciones dependiendo de la finalidad de la misma: 1) TASACIN DE MERCADO: Las tasaciones de mercado son tasaciones libres, sin estructura determinada en las que, el tasador elige el Mtodo ms adecuado de acuerdo a las caractersticas del inmueble, las condiciones del mercado y el fin de la tasacin. La Normativa ms completa que existe en al actualidad es la ORDEN 805/2003 sobre Valoraciones Hipotecarias, siendo normal que el tasador siga la estructura de esta Normativa, introduciendo en ella modificaciones o parte de otras normativas que estime oportunas. Este tipo de Tasaciones de Mercado, son bastantes frecuentes y suelen realizarse como: o Informacin previa a la declaracin de herederos o Valoracin de activos de Sociedades o Como consecuencia de la compra de inmuebles o En la Delegacin de Hacienda 2) TASACIONES HIPOTECARIAS: Son tasaciones que se realizan para la obtencin de: A) Garantas de prstamos que forman parte de la cartera de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades de crdito, promotores y constructores. B) Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Reglamento de Ordenacin del Seguro Privado. C) Valoracin de los Bienes Inmuebles que integran el patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria. A partir de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, ha existido una demanda creciente de valoraciones hipotecarias y de mercado, por ese motivo se vio obligada la promulgacin de diferentes rdenes Ministeriales que sucesivamente han modificado la Normativa del Mercado Hipotecario, hasta llegar a la O.M. 30/11/1994 de Valoraciones Hipotecarias que recoge las anteriores, modificando la estructuracin, terminologa y el clculo de los valores aplicables en la que se establecen los criterios, mtodos, procedimientos e instrucciones tcnicas a los que ha de ajustarse el clculo del valor de los bienes inmuebles.
Mara Ascensin Rodrguez Esteban

VALORACIONES, TASACIONES Y PERITACIONES Tema 1: El Valor inmobiliario. Introduccin

Esta normativa se ha sustituido por la ORDEN ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Los motivos de este cambio son fundamentalmente: 1. La aclaracin terminolgica de algunos aspectos relacionados con la valoracin de bienes inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. 2. La adaptacin del clculo del valor de tasacin y su formalizacin a la legislacin aprobada recientemente: Ley 6/ 1998 sobre rgimen del suelo y valoraciones. 3. La introduccin de mejoras de tipo tcnico y formal fruto de la experiencia en la aplicacin prctica de la Orden de 1994. En esta normativa se establecen los criterios, mtodos y procedimientos e instrucciones tcnicas a los que ha de ajustarse el clculo del valor de los bienes inmuebles. Las tasaciones para el Mercado Hipotecario, es imprescindible que sean validadas por una Sociedad de Tasacin debidamente inscrita en el Registro del Banco de Espaa. Valoraciones de Mercado pueden realizarse sin este requisito. El informe tcnico de tasacin elaborado con lo establecido caducar a los seis meses contados desde la fecha del mismo. 3) VALORACIONES CATASTRALES: La Valoracin Catastral tiene la finalidad de hallar el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles rsticos y urbanos, que sirve como base de datos utilizable tanto por la Administracin del Estado como por la Autonmica Local. La Valoracin catastral se emplea fundamentalmente en procedimientos de expropiacin forzosa o en valoraciones urbansticas. 4) TASACIONES PERICIALES CONTRADICTORIAS: Las Tasaciones Periciales Contradictorias, son Tasaciones de Mercado o tasaciones libres en las que no es preciso utilizar una normativa determinada siendo el tasador el que elige el Mtodo y forma de realizarlas para determinar el Valor de Mercado del bien a tasar. Estas tasaciones son el resultado del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, promulgado por el R.D. 1/1993 de 24 de septiembre, en el que se dice que, ...en correccin al resultado obtenido en la comprobacin de valores, los interesados podrn promover la prctica de la Tasacin Pericial Contradictoria. 5) PERITACIONES JUDICIALES: Son valoraciones en procesos civiles y se utilizan todos los mtodos de valoracin, incluso varios mtodos en una misma peritacin. Las

Mara Ascensin Rodrguez Esteban

VALORACIONES, TASACIONES Y PERITACIONES Tema 1: El Valor inmobiliario. Introduccin

Son muy frecuentes las peritaciones judiciales producidas por las expropiaciones de terrenos o edificios, realizadas en su mayora como consecuencia del nombramiento como perito a instancia de parte o por el Tribunal Superior de Justicia, salas de lo Contencioso Administrativo. En el caso de expropiacin de suelo con o sin edificaciones la Ley de Expropiacin determina que hay que calcularlo por el Valor Urbanstico aplicando la Ley del Suelo, independientemente del valor de las construcciones si las hubiere. En la valoracin de inmuebles, consideraremos por separado el valor del suelo y el valor de la edificacin. 4. TIPOS DE VALORES Tericamente no deberan existir ms que dos parmetros para designar la valoracin de un bien inmueble: Valor y Coste, es decir, lo que vale y lo que cuesta. No debemos confundir el Valor de Mercado al que se ha llegado en una operacin inmobiliaria, con su Coste, que representa nicamente el valor necesario para construirlo, mientras que en el Valor de Mercado se incluye, adems del coste, los gastos y el beneficio del Promotor. El coste recibe tambin el nombre de Valor Intrnseco. Existen muchas denominaciones del concepto de valor separadas por pequeas diferencias y matices de un valor a otro, que a su vez tambin varan con la finalidad de la tasacin, siendo los ms importantes por el uso que vamos a hacer de ellos los siguientes: VALOR DE MERCADO (VM): (Orden 805/2003) El valor de Mercado es el precio al que podra venderse el inmueble mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, en la fecha de la tasacin, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones de mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiera de un plazo formal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Es el nico valor real en la Teora Econmica, denominado tambin valor de cambio o valor econmico, que viene determinado por el equilibrio entre la oferta y la demanda en el momento de la valoracin. Es el valor que cualquiera que sea el motivo de la valoracin, hay que calcular siempre como fin de la valoracin, o como valor comparativo de referencia.

Mara Ascensin Rodrguez Esteban

VALORACIONES, TASACIONES Y PERITACIONES Tema 1: El Valor inmobiliario. Introduccin

VALOR DEL INMUEBLE PARA LA HIPTESIS DE EDIFICIO TERMINADO: Para la hiptesis de edificio terminado, el VM es el valor que podra alcanzar un edificio en proyecto, construccin o rehabilitacin en la fecha de terminacin de las obras, si se construye en los plazos estimados y con las caractersticas tcnicas contenidas en su proyecto de edificacin o rehabilitacin. El clculo del Valor de Mercado presenta grandes dificultades cuando la oferta es pequea o existen pocas transaciones. VALOR DE REPOSICIN: Se define como el equivalente al coste que supondra construir un bien inmueble, a precios actuales (materiales, mano de obra, etc.), deduciendo la depreciacin por su estado actual. Tal y como lo define al Normativa de Valoraciones Hipotecarias, representa el valor del suelo ms el coste de reposicin del edificio. VALOR EN RENTA: Es el valor de un bien inmueble en funcin de las rentas que produce o puede producir. Este valor recibe tambin el nombre de Valor de Capitalizacin. Su clculo se incluye en el Mtodo de Capitalizacin de la Renta. VALOR ADMINISTRATIVO: Es el que se deriva de una disposicin administrativa y se divide en: Valor Urbanstico. Valor de Expropiacin. Valor Catastral. Valor para Entidades Financieras. VALOR LEGAL: Actualmente existen los siguientes valores mximos legales: o o Valor mximo legal para V.P.O. Viviendas a Precio Tasado.

Mara Ascensin Rodrguez Esteban