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Vente d’un immeuble dont une partie a

été édifiée sans autorisation d’urbanisme


sous l’empire des réformes de 2012

Paul Ickowicz
Master 2 – Droit notarial
2011/2012
2 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Remerciements

Avant de commencer, je tiens à remercier toutes les personnes qui m’ont permis d’effectuer
mon stage dans de si bonnes conditions.

Je voudrais tout d’abord remercier Maître Louis-Marc JACQUIN ainsi que Maître Rebecca
JACQUIN-KALFA de m’avoir offert l’occasion d’effectuer deux mois de stages, entre 2009 et 2012, au
sein de leur étude.

Mes remerciements vont notamment à la section « droit de la famille » et à Maître Rebecca


JACQUIN-KALFA pour m’avoir fait travailler sur divers dossiers, mais aussi pour m’avoir laissé
l’accompagner lors d’une vente par adjudication à la Chambre des Notaires de Paris.
Merci aux membres de cette section de m’avoir aidé dans l’accomplissement de mes tâches. Je
pense tout particulièrement à Gabrielle DUPUIS, Bernadette BOLENGE et Nathalie JACCAZ.

Mes remerciements vont ensuite à Maître Pascal BONNE de m’avoir laissé, lors de ma deuxième
semaine, l’accompagner dans de nombreux rendez-vous et surtout de m’avoir donné l’idée de mon
sujet. Merci à lui ainsi qu’à Marc VALLAT pour avoir répondu à mes nombreuses questions sur des
sujets aussi variés que le droit de l’urbanisme, le droit de la construction ou le droit fiscal.

Pour terminer, je voudrais remercier tous les membres de l’étude de m’avoir accueilli si
chaleureusement au sein de l’étude.
3 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Sommaire

Introduction

I. Déroulement du stage
II. Présentation du dossier - Rappel des faits

Première partie : Une augmentation de surface habitable sans autorisation d’urbanisme

I. Protection des intervenants à l’opération et responsabilité notariale

A. Le devoir d’information et de conseil du notaire

1) Clause introduite à l’acte


2) Exemple du prêt hypothécaire

B. Vérification des déclarations des intervenants : exemple de la plus-value immobilière

II. Qualification de l’autorisation d’urbanisme concernée

A. Transformation de l’aspect extérieur


B. Augmentation de la surface habitable

Seconde partie : Une régularisation « partielle » proposée par la mairie

I. Une régularisation par déclaration préalable proposée par la mairie

A. Régularisation d’une construction illégale rendue compliquée par la jurisprudence


B. Régularisation proposée par la mairie, par déclaration préalable

II. Risques de la construction sans autorisation

A. Un risque au niveau du droit administratif

1) La reconstruction de l’immeuble en cas de sinistre


2) Le recours devant le juge administratif contre la déclaration préalable

B. Un risque au niveau du contentieux devant le juge judiciaire

1) Contentieux pénal

2) Contentieux civil

a) L'action en responsabilité extracontractuelle


b) Les troubles anormaux de voisinage
4 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

I. Déroulement du stage

Lors de mon premier stage en 2009, l’étude était composée de trois notaires associés : Maître
Louis-Marc JACQUIN, Maître Pascal BONNE et Maître Nicolas ICHOU. Depuis, trois notaires se sont
associés : Maître Rebecca JACQUIN-KALFA, Maître Benjamin JACQUIN et Maître Stéphane ICHOU.
La société civile professionnelle Louis-Marc JACQUIN, Nicolas ICHOU et Pascal BONNE est donc
devenue la SCP Louis-Marc JACQUIN, Nicolas ICHOU, Pascal BONNE, Stéphane ICHOU, Benjamin
JACQUIN et Rebecca JACQUIN-KALFA.

L’étude est composée d’une section de droit de la famille dirigée par Maître Rebecca JACQUIN-
KALFA. Les autres associés recouvrent les autres domaines du droit notarial et notamment celui des
actes courants.

Au cours de mon stage, différentes missions m’ont été confiées. J’ai eu l’occasion de travailler sur
différents dossiers de droit de la famille, de leur constitution à leur clôture. Parmi les travaux qui
m’ont été donnés, il faut citer l’ouverture de dossiers, la demande de pièces d’état civil, la demande
de l’état des actifs et passifs aux différents créanciers et débiteurs, la rédaction de contrats de
mariage ou encore la rédaction de certificats de mariage.

L’opportunité m’a aussi été donnée de participer à divers rendez-vous. J’ai de la sorte pu assister
à un rendez-vous concernant la signature d’un contrat de mariage avec Maître Rebecca JACQUIN-
KALFA. Le reste de mes rendez-vous a concerné des ventes immobilières avec Maître Pascal BONNE.
De ces rendez-vous, j’ai pu apprécier ce qui compose le quotidien d’un notaire, les qualités de
conciliation et de diplomatie nécessaires à l’accomplissement de sa tâche.

En outre, l’étude travaillant étroitement avec la Direction Nationale d'Interventions Domaniales,


divers dossiers d’adjudication m’ont été donné d’étudier. Par la suite, j’ai pu assister à une vente par
adjudication à la Chambre des Notaires de Paris.
La vente par adjudication est une vente particulière en droit de la famille. Effectivement, à la
demande de toute personne qui assurait, pour le compte de la personne décédée, l'administration
de tout ou partie de son patrimoine, de toute autre personne intéressée ou du ministère public, le
juge confie la curatelle de la succession vacante au Service des domaines. Le curateur exerce
l'ensemble des actes conservatoires et d'administration et procède ou fait procéder à la vente des
biens jusqu'à l'apurement du passif. Le produit net de la réalisation de l'actif subsistant est consigné.
Lors de la vente par adjudication, un mode particulier d’enchères est mis en pratique. Alors que
lors d’une adjudication judiciaire, la vente se fait au chronomètre, l’autre mode utilisé est celui de la
vente à la bougie. Cette dernière est un mode de vente très particulier, auquel je suis heureux d’avoir
pu assister.

J’ai particulièrement pu apprendre que lors d’une vente aux enchères, il faut apporter une
attention toute particulière à la description des biens mis en vente. En l’espèce, la DNID vendait un
appartement situé dans une résidence de service. Le bien a été mis aux enchères et adjugé au prix de
100 000€. Cependant, l’acquéreur, un marchand de biens, n’avait pas remarqué que l’appartement
était situé dans une telle résidence. Il était donc très limité dans la revente de son bien nouvellement
acquis.

La vente par adjudication est une vente particulière puisque l’acquéreur n’a pas tous les moyens
de recours dont peut disposer un acquéreur lors d’une vente de droit commun. C’est pourquoi, lors
de cette dernière, il faut apporter une sécurisation juridique accrue des différents intérêts des
intervenants.
C’est le cas, notamment, de la vente d’un immeuble érigé sans autorisation d’urbanisme.
5 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

II. Présentation du dossier – Rappel des faits

Monsieur Paclère1 a acquis une propriété en 2001 dans une ville de région parisienne, à
Viceville2. La désignation relatée dans l'acte de vente initial était d’une propriété en mauvais état
d’entretien général comprenant3 :

 Une maison de rapport construite en pierres couverte en tuiles. Ladite maison comprenant :
 Un rez-de-chaussée divisé en deux logements de chacun une cuisine et une pièce avec water
closets sur le palier.
 Un grenier au dessus
 Une cour devant ce bâtiment et sur l’arrière sont construits onze boxes4 couverts en fibrociment.

A la suite de travaux effectués par le vendeur, la désignation des biens et droits immobiliers a été
grandement modifiée.

Ces travaux concernent pour l’essentiel les boxes/garages qui ont été changés en 6 pavillons
mitoyens de plein pied comprenant 5 logements. Cesdits logements sont composés de :
Séjour, chambre, cuisine et salle de bains.

Le vendeur n’a pas demandé d’autorisation d’urbanisme pour les constructions, aménagements
et changements d’affectations opérés sur les boxes.

Ces nouveaux pavillons sont maintenant loués et représentent, de part les loyers retirés, une
manne financière certaine. Fier de la plus-value qu’il a apporté à son terrain, Monsieur Paclère
décide de vendre sa propriété.

Il trouve alors Monsieur Panette qui se languit d’impatience de pouvoir profiter d’une telle mine
d’or. Ce dernier, client de l’étude, vient nous consulter pour procéder à la vente.

Maison principale

130 m²

Pavillons issus des boxes

50 m²
Terrain

1
Les noms et lieux ont été changés dans le respect du secret professionnel.
2
Ville dotée d’un PLU.
3
La désignation des biens a été modifiée.
4
Les boxes sont en fait des garages servant au stationnement de véhicules.
6 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

PREMIERE PARTIE : UNE AUGMENTATION DE SURFACE HABITABLE SANS


AUTORISATION D’URBANISME

Généralement, le client n’est pas expert en droit. Il est rarement aux faits des règles d’urbanisme
applicables à sa propriété et encore moins des différentes autorisations d’urbanisme. La faute,
sûrement, à une législation éternellement fluctuante.

En effet, la dernière réforme du code de l’urbanisme a modifié en profondeur les règles


applicables en matière de fiscalité, d’autorisation d’urbanisme, d’aménagement, mais aussi de
surface de référence. Ce profond changement nous amènera à faire des points réguliers sur la
réforme entrée en vigueur au cours de l’année 2012.

Concernant les constructions, aménagements et changement de destinations sans autorisation


d’urbanisme, il ne faut pas oublier de mettre en garde le vendeur et l’acquéreur sur les risques
encourus (I). En raison de ces risques, et avant de vendre, il vaut mieux conseiller de procéder à la
régularisation de la situation (II).

I. Protection des intervenants à l’opération et responsabilité notariale

Afin de permettre une meilleure protection du particulier, la jurisprudence impose un devoir


d’information et de conseil au notaire (A). Il doit donc faire attention à vérifier chaque pièce du
dossier et relever tous les problèmes que pourrait soulever la vente (B).

A. Le devoir d’information et de conseil du notaire

Dans le cas d’espèce, le défaut d’autorisation d’urbanisme doit être clairement précisé au client
acquéreur (1) mais aussi aux autres intervenants comme par exemple l’organisme prêteur (2).

1) Clause introduite à l’acte

Dans un premier temps, le notaire va vérifier la légalité des constructions au regard du droit de
l’urbanisme. Effectivement, le notaire est tenu de s’assurer de l’efficacité de l'acte, en sa qualité de
rédacteur, et à ce titre, vérifier la situation de l’immeuble au regard des exigences administratives5.

Il va ensuite informer le client, lors du rendez-vous et dès qu’il a eu connaissance de l’absence


d’autorisation d’urbanisme, des problèmes pouvant en résulter. Le vendeur peut tout à fait acheter
un bien n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme et procéder à l’acquisition « en
l’état »6. Cependant, il doit le faire de manière éclairée, conscient des répercussions pouvant en
découler.
Une telle information bénéficie aussi, et peut-être surtout, au vendeur. De la sorte, si le bien
avait été acquis sans que le nouveau propriétaire n’ait eu connaissance du défaut d’autorisation, il
aurait pu se retourner contre le vendeur.

Par suite, les notaires sont professionnellement tenus d’informer les parties sur la portée des
actes par eux dressés et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées7. Ils doivent éclairer
les parties et attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu’il authentifie8.

5 e
Civ 3 , 28 nov. 2007 : Bull. civ. III, n°213
6
Civ. 3è, 15 juin 1982 : JCP N 1983. Prat. 8652. 256
7 ère
Civ. 1 , 6 avril 1965 : Bull. Civ. I, n° 252.
7 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

La préoccupation première du notaire doit toujours être la sécurité du client et de l’opération. Il


ne peut cependant pas empêcher le client de prendre un risque juridique.

Dans un tel cas, le notaire lui fera généralement signer une reconnaissance de conseils donnés
pour apporter un élément de preuve de son devoir de conseil et d’information dans l’hypothèse d’un
contentieux et dégager sa responsabilité. En effet, dans le cadre du devoir de conseil et
d’information, la charge de la preuve repose sur le notaire9. Cette reconnaissance aura une double
conséquence puisqu’en sus de dégager la responsabilité du notaire et par l’effet psychologique de
signer un tel acte, le client prendra d’autant plus conscience du danger de l’opération envisagée.

De fait, lorsqu’une opération tourne mal, il est souvent plus facile de se retourner contre le
rédacteur de l’acte, le notaire, qui aura, en toute hypothèse, l’avantage d’être solvable.
Il faudra alors prouver une faute du notaire, un préjudice, et un lien de causalité. La
responsabilité pourra être engagée sur le terrain contractuel de l’article 1147 du Code Civil, ou sur le
terrain délictuel de l’article 1382.

Lors de la promesse de vente, Monsieur Panette désirait acheter le bien « en l’état ». Afin de
sécuriser au mieux l’opération, il fallait faire ressortir de cette promesse qu’il avait pleine
connaissance de l’absence d’autorisation d’occupation du sol et des sanctions possibles.

Cette information se retrouvera d’abord dans la désignation des biens. Celle-ci rappellera la
situation du bien lors du précédent achat, et la situation du bien actuelle afin de mieux appréhender
les différents changements que le bien a subit.
Cette information se fera ensuite à l’aide d’une clause de déclaration, relative à la désignation
des biens. Le vendeur va alors déclarer que cette désignation des biens résulte de travaux importants
n’ayant fait l’objet d’aucune autorisation administrative ni d’aucune souscription de police
d’assurance. Cette clause prouvera que le vendeur n’a pas essayé de cacher à l’acquéreur le vice
grevant la propriété.
Pour finir, il faudra rappeler les sanctions encourues pour défaut d’autorisation d’urbanisme. Ces
sanctions seront étudiées pour le cas d’espèce, en fin du rapport.

2) Exemple du prêt hypothécaire

En tant que notaire de l’acquéreur, il ne faut pas pour autant s’arrêter au conseil de son client.
Ainsi, le notaire rédacteur est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte10,
quand bien même il serait le conseil régulier de l’une d’elles11.

En l’espèce, l’acquéreur désirait acheter la propriété aux moyens d’un prêt. Il devait donc
transmettre sa promesse à l’organisme bancaire pour obtenir son crédit. Cependant, Monsieur
Panette a « omis » de joindre la partie de cette promesse afférente au défaut d’autorisation
administrative.
Le prêt a été accepté par la banque, sous condition d’inscription d’hypothèque. L’hypothèque
doit faire l’objet d’un acte notarié12 et l’inscription s’effectue à la conservation des hypothèques du
lieu où se trouve le bien.

8 ère
Civ. 1 , 7 nov. 2000 : Bull. Civ. I, n°282
9 ère
Civ. 1 , 3 février 1998 : Bull. civ. I, n°44
10 ère
Civ. 1 , 14 mars 2000 : Bull. Civ. I, n°92
11 ère
Civ. 1 , 15 mai 2007 : Bull. Civ. I, n°189
12
Article 2416 du Code Civil
8 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Le contrat de prêt précisait la déclaration de l’emprunteur selon laquelle il « disposait d’un droit
de propriété incommutable sur l’immeuble hypothéqué » et « qu’il n’existe pas de servitudes
susceptibles de déprécier notablement la valeur de l’immeuble grevé au profit du prêteur ». Ce qui
n’était, bien sûr, pas le cas en l’espèce.
En outre, le contrat de prêt précisait expressément la défaillance de l’emprunteur en cas de
« renseignement personnel ou confidentiel inexact ayant une incidence sur l’objet du crédit ou le
risque du prêteur ». Cela posait donc un réel risque à l’égard de l’acquéreur. Mais, dans le cadre d’un
litige, le risque ne repose pas uniquement sur le déclarant : il peut aussi toucher le notaire, rédacteur
de l’acte.

Dans le cadre d’une inscription, la jurisprudence a rappelé que le notaire, établissant un acte de
garantie hypothécaire, a l’obligation de s’assurer de l’efficacité de la sûreté qu’il constitue au regard
de la situation juridique de l’immeuble, et le cas échéant, d’appeler l’attention du créancier sur les
risques d’insuffisance du gage inhérents à cette situation13.
Outre l’exigence jurisprudentielle, le contrat poursuivait, à l’adresse du notaire : « si au cours de
la rédaction de l’acte, il vous apparait qu’un élément quelconque peut entacher la validité des
sûretés prévues, nous [la banque] vous demandons instamment de vous mettre en rapport avec
[nous] et, dans ce cas, vous voudrez bien différer la signature de l’acte dans l’attente de nouvelles
instructions ».

Il était donc du devoir de l’officier public de prévenir le créancier de l’absence d’autorisation


d’urbanisme susceptible de dévaluer le bien.
Effectivement, « les indemnités dues par suite d'assurance contre l'incendie, […], ou les autres
risques, sont attribuées sans qu'il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou
hypothécaires, suivant leur rang14 ». Cependant, l’assureur refusera d’indemniser une construction
illégale et le prêteur se retrouvera alors lésé. Le notaire pouvait, dans ce cas, engager sa
responsabilité.

Pour éviter tout problème de ce genre, la banque a donc été prévenue par l’acquéreur du défaut
d’autorisation d’urbanisme et de la volonté du vendeur de régulariser la situation. Suite à cette
notification, la banque a maintenu son prêt.

Comme il a été vu, un client peut parfois omettre de donner une information essentielle. Pire, il
peut lui arriver de falsifier la vérité.

B. Vérification des déclarations des intervenants : exemple de la plus-value immobilière

Les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions
nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité15.

Comme nous le verrons ci-après, le vendeur va demander une autorisation d’urbanisme pour
effectuer des travaux de régularisation. Ces travaux porteront sur la réfection des toitures et des
menuiseries.
Le vendeur avait acquis la propriété en 2001 pour un prix de 130 000€ et la vend au prix de
900 000€. Schématiquement, la plus-value brute imposable était de 770 000€. Pour éviter une trop
forte imposition, et comme il en est autorisé par la loi fiscale16, Monsieur Paclère a décidé de
soustraire les dépenses de travaux issues de l’autorisation d’urbanisme.

13 ère
Civ. 1 5 oct. 1999 : Bull. civ. I, n°258
14
Article L121-13 du Code des assurances
15 ère
Civ. 1 , 4 janvier 1966 : Bull. civ. I, n°7
16
Article 150 VB II 4° du Code général des impôts
9 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Il a donc produit une facture de 700 000€ représentant les travaux de réfection de toiture et de
menuiserie. Le toit n’étant vraisemblablement pas en or massif incrusté de diamants, il était fort peu
probable que le coût affiché correspondait au coût réel des travaux.

En outre, la facture présentée par le vendeur concernait des travaux soumis à une TVA de 5.5%,
ce qui sous-entendait que les travaux n’étaient que de rénovation. Hors, seuls les « dépenses de
construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration » soumises à une TVA de 19.6% sont
concernés dans le calcul de la plus-value. En conséquence, les dépenses de rénovation, d’entretien
ou de réparation ne sont pas déductibles17.

Alors que le notaire du vendeur n’avait pas relevé ici d’irrégularité, il a été décidé au niveau de
l’étude de refuser purement et simplement une telle déduction dans l’attente de documents plus
conformes. En effet, le notaire qui reçoit un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie
quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature
à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude18.
En l’espèce, non seulement le coût des travaux était plus que douteux mais en plus le vendeur
comptait soustraire des travaux qui ne sont pas déductibles.

Suite à ce refus, Monsieur Paclère n’a « étrangement » pas pu fournir de documents prouvant la
réalisation de travaux déductibles. Il a donc opté pour le forfait de 15% du prix d’acquisition
correspondant à un immeuble bâti détenu depuis plus de 5 ans.

En conclusion, le notaire doit toujours être attentif aux problèmes que pourrait poser un dossier.
S’il trouve une erreur, une illégalité ou s’il en a le doute, il doit faire attention aux répercussions
possibles et prévenir les différents intervenants à l’acte.

Suite aux problèmes soulevés par cette vente, et notamment l’accord sur le prêt, il a été décidé
de procéder à la régularisation des constructions. Sans cette régularisation, l’acquéreur avait peu de
chances de conserver son prêt hypothécaire.
Toutefois, pour procéder à une telle régularisation, encore faut-il identifier l’autorisation
d’urbanisme concernée.

II. Qualification de l’autorisation d’urbanisme concernée

La transformation des boxes en pavillons induit deux changements : une modification de l’aspect
extérieur (A) et une augmentation de la surface habitable (B).

A. Transformation de l’aspect extérieur

L’article L421-1 du Code de l’urbanisme dispose : Les constructions, même ne comportant pas
de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.

Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux répondant à l’exigence d’un permis de
construire, d’une déclaration préalable19, d’un permis d’aménager20 ou d’aucune autorisation.

17
Article 150 VB II 4° du Code général des impôts
18 ère
Civ. 1 , 8 janv. 2009 : Bull. civ. I, n°1
19
Article L421-4 du Code de l’urbanisme
20
Article L421-2 du Code de l’urbanisme
10 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Pour définir l’autorisation concernée, le Code de l’urbanisme différencie les constructions


nouvelles des travaux sur construction existante. La notion de construction existante implique la
réunion de deux conditions : une existence physique mais également une construction légale21.
En l’espèce, les travaux concernent l’habilitation des boxes en pavillons. Ces boxes réunissent les
deux critères, à savoir l’existence physique et la légalité de leur construction. Il faut donc en déduire
que les travaux porteront sur une construction existante.

Dans ce rapport, nous traiterons donc presque uniquement, sauf annonce contraire, du cas de
travaux sur construction nouvelle.

Pour en revenir aux transformations extérieures, elles portent sur deux éléments : la réfection de
la toiture et des menuiseries, ainsi que la conversion des grandes portes des boxes en un ensemble
porte et fenêtre.

Sous l’empire de l’ancien droit, l’ancien article R421-1 faisait entrer, dans le champ d’application
du permis, les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en
« changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux
supplémentaires ». Cependant, les dispositions de l’article R422-2m étaient regardées par la
jurisprudence comme soumettant au régime déclaratif ces mêmes travaux, à condition qu’ils ne
changent pas la destination de la construction et qu’ils ne créent pas une SHOB supérieure à 20m² 22.

Concernant les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect
extérieur d’un bâtiment existant, ceux-ci restent soumis à déclaration préalable23.

Ainsi, il ne fait pas de doute que la réfection de la toiture et des menuiseries, modifiant l’aspect
extérieur, nécessite le dépôt d’une déclaration préalable24. En revanche, une question peut se poser
quant à la transformation des ouvertures, notamment pour relever une modification apportée par
les dernières réformes.

21
Rep. Min. n°15368 : JO Sénat Q, 30 déc. 2010, p. 3368
22
Ancien article R422-2 du Code de l’urbanisme
23
Article R.421-17a du Code de l’urbanisme
24
Article R421-17a du Code de l’urbanisme
11 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Auparavant, un permis de construire était exigé lorsque les travaux avaient pour effet de
« modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur25 ».
Ainsi, relevait de la seule déclaration préalable, des travaux ne portant que sur une ouverture de
fenêtre sur la façade sans modification du volume du bâtiment26.
Le décret du 5 décembre 201127 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur
constructions existantes supprime l’obligation de déposer un permis de construire pour toute
modification du volume d’une construction entraînant également le percement d’un mur extérieur,
quelle que soit la surface créée.

De toute façon, en l’espèce les ouvertures n’ont pas été réellement percées, elles ont été
modifiées. Ce n’est en fait qu’une modification de l’aspect extérieur28.
Toutes ces modifications de l’aspect extérieur relèvent donc de la déclaration préalable.
Cependant, le vendeur avait rendu habitable certaines surfaces qui ne l’étaient pas auparavant. Cette
transformation nécessite une autorisation d’urbanisme.

B. Augmentation de la surface habitable

Dans le cas d’espèce, Monsieur Paclère a rendu habitables plusieurs boxes. Ces boxes étaient
constitutifs de SHOB, en tant qu’espaces de stationnement pour véhicule et donc d’exception à la
SHON. Le fait de modifier l’affectation des surfaces entraîne un changement en SHON. Cependant,
les dernières réformes ont modifié ces notions pour les remplacer par la surface de plancher et
l’emprise au sol.

La notion de « surface de plancher hors œuvre nette » doit être comprise au 1er mars 2012
comme une « surface de plancher » dans la nouvelle définition donnée par l’ordonnance n° 2011-
1539 du 16 novembre 2011 et son décret d’application n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 qui est
entré en vigueur le 1er mars 2012. Par ailleurs, un critère d’emprise au sol est désormais introduit
dans le champ d’application des autorisations d’urbanisme.

L’emprise au sol est définie à l’article R410-1 comme étant « la projection verticale du volume de
la construction, tous débords et surplombs inclus ».

La surface de plancher, quant à elle, reste définie à l’article R 112-2, dont les dispositions sont
toutefois refondues par le décret précédemment cité du 29 décembre 2011.

25
Ancien article R421-14 du Code de l’urbanisme
26
TA Nice, 17 déc. 2010, M. Duchemin : req. N° 0806544
27 er
Décret n° 2011-1771 du 5 déc. 2011, dispositions entrées en vigueur le 1 janvier 2012
28
Rép. Min. n° 70438 : JOAN 15 juin 2010.
12 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de


chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction,
notamment, des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés
ou non29.
Ainsi, rendre habitable des garages représente en fait un changement de destination des sols. Il
ne faut pas confondre cette notion avec le changement de destination d’un immeuble. En effet, le
fait de transformer des boxes en habitation n’est pas constitutif de changement de destination de
l’immeuble. Les boxes, dépendant de la maison principale, étaient et restent destinés à
« l’habitation » au sens de l’article 631-7 du CCH.
Subséquemment, au sens du droit de l’urbanisme, l’article R421-14 dernièrement et R421-17b du
Code de l’urbanisme précisent que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même
destination que le local principal.

Par contre, ces boxes ne pouvaient rentrer dans la définition de la surface de plancher,
notamment du fait de leur affectation au stationnement de véhicules.

Le code de l’urbanisme précise que relèvent de la déclaration préalable30 : « les travaux qui ont
pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et
qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
- Une emprise au sol créée inférieure ou égale à 20 m² ;
- Une surface de plancher créée inférieure ou égale à 20 m².
Ces seuils sont portés à 40 m² pour les projets situés en zone urbaine d’un PLU ou d’un
document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux impliquant la création d’au moins 20 m²
et d’au plus 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol lorsque cette création conduit au
dépassement de l’un des seuils fixés à l’article R431-2 ».

Autrement dit, les seuils de la déclaration préalable ont été relevés avec la dernière réforme.
Concernant les constructions situées en zone urbaine d'une ville disposant d'un document
d'urbanisme, relèvent cumulativement de la déclaration préalable les travaux :
- Sur construction existante
- Créant de 5 à 40m² de surface de plancher et d’emprise au sol.
- Le tout, du moment que l’entière construction ne dépasse pas 170m² de surface de plancher
ou d’emprise au sol. Le seuil de 170m² correspond au seuil du recours à un architecte.

Pour résumer les différentes situations, nous verrons plusieurs graphiques pour permettre de
mieux appréhender la dernière réforme.
Tous les cas seront situés en zone urbaine d’une ville disposant d’un document d’urbanisme. Les
constructions seront réputées plains-pieds, les surfaces seront exprimées en emprise au sol. Pour
une meilleure compréhension, il conviendra de préciser que la surface de plancher correspondra
environ à l'emprise au sol, sauf pour le cas du garage, qui ne crée que de l'emprise au sol.

29
Article R112-2 du Code de l’urbanisme
30
Article R421-17 du Code de l'urbanisme
13 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Cas n°1 :

Maison principale Extension

39 m²

100 m²

Extension de 39m² sur un bâti de 100m² :


Travaux relevant de la déclaration préalable.
Il n’est pas besoin de recourir à l'architecte.

Dans ce cas, les conditions cumulatives de l'article R421-17 du Code de l'urbanisme sont réunies,
une déclaration préalable sera suffisante pour commencer les travaux.
Le recours à un architecte n'est pas nécessaire dans le cas d'une déclaration préalable31.

Cas n°2 :

Maison principale

100 m²

Garage

39 m²

Construction d’un garage de 39m² indépendamment d’une maison de 100m² :


Travaux relevant d’un permis de construire.
Il n’est pas besoin de recourir à l’architecte.

Le garage ici construit est considéré comme une construction nouvelle. Faisant plus de 20m²
d’emprise au sol ou de surface de plancher32, il faudra demander un permis de construire33.
Par contre, il ne sera pas nécessaire de recourir à un architecte, le seuil de 170m² de surface de
plancher pour une construction nouvelle n'étant pas dépassé34.

31
Article R431-2 du Code de l'urbanisme
32
En l’espèce, plus de 20m² d’emprise au sol et de surface de plancher.
33
En l'espèce, 20m² d'emprise au sol.
34
Voir explication dans le cas n°3
14 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Cas n°3 :

Maison principale

150 m²

Garage

39 m²

Construction nouvelle d’une maison de 150m² avec un garage de 39 m² :


Travaux relevant d’un permis de construire.
Il n’est pas besoin de recourir à l’architecte.

Sur ce point, une précision est nécessaire. D’abord, le permis de construire sera indispensable
puisqu’il s’agit d’une construction nouvelle ayant pour effet de créer une surface de plancher ou une
emprise au sol supérieure à 20m².
Ensuite, le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 entré en vigueur le 1er mars 2012 a modifié
l’article R431-2 du Code de l’urbanisme. Cet article disposait que l’architecte n’était pas requis pour
« une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol
n’excèdent pas 170m² ». Si la surface de plancher ou l’emprise au sol de la construction envisagée
excédait 170m², il était nécessaire de recourir à un architecte.
Cet alinéa a été modifié par le décret n° 2012-677 du 7 mai 201235 relatif à une des dispenses de
recours à un architecte. Ce décret précise dans sa notice que la première modification « a entraîné
un accroissement du nombre de projets pour lesquels le recours à l'architecte est obligatoire, alors
que la réforme de la surface de plancher avait été conçue comme devant rester neutre à cet égard ».
Dès lors, l’article R431-2 dispose que l’architecte n’est pas requis pour une « construction à
usage autre qu'agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol de la partie de la
construction constitutive de surface de plancher n'excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés ».

Autrement dit, les espaces ne créant pas de surface de plancher ne sont plus visées par cet
article. C’est le cas, par exemple, des espaces de stationnement comme le garage. Il semble donc que
dès lors que l’on construit une maison avec garage, et même si l’ensemble de la construction a pour
effet de faire passer l’emprise au sol à plus de 170m², il ne sera pas besoin de recourir à un architecte
du moment que la surface de plancher ne dépasse pas ce seuil.

Le décret s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter de sa date de


publication.

35

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000025822442&dateTexte=&categorieLien=i
d
15 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Cas n°4 :

Maison principale

150 m²

Garage

39 m²

Construction d’un garage de 39m² sur un bâti de 150m² :


Travaux relevant du permis de construire.
Architecte nécessaire.

Dans ce cas, il sera nécessaire de recourir à un permis de construire puisque la construction


dépasse 170m² d’emprise au sol ou de surface de plancher36.
Une autre précision est nécessaire ici concernant le recours à l’architecte. En effet, le décret du 7
mai 2012 n’a pas supprimé le dernier alinéa de l’article R431-2 disposant que : « les demandeurs
d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur
construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à
dépasser l’un des plafonds fixés par le présent article ». L’extension réalisée sur la construction
existante a pour effet de créer plus de 170m² d’emprise au sol, il faudra donc demander
l’intervention d’un architecte.

Il est donc étrange de constater que pour une même construction, suivant l’échelonnement ou
non de la construction, le recours à l'architecte sera différemment requis. Les textes étant peu clairs,
il faudra sûrement attendre les prochaines indications des ministères ou de la jurisprudence pour
trancher la question.

36
En l'espèce, 170m² d'emprise au sol.
16 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Pour revenir au cas d’espèce, la propriété est située en zone urbaine d’une ville disposant d’un
PLU. La modification des boxes a pour effet de transformer plus de 40m² d’emprise au sol en surface
de plancher.

La question est donc de savoir si cette transformation correspond à une « création » de surface
de plancher ou non.
Sous l’empire de l’ancien droit, la transformation de SHOB en SHON, dans le même cas, était
prévue par le code de l’urbanisme à l’article R421-17g : devaient être précédés d’une déclaration
préalable « les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors
œuvre brute en surface hors œuvre nette ». Cet alinéa ayant été abrogé par le Décret n° 2012-2054
du 29 décembre 201137, il n’existe plus d’équivalent.

A mon sens, deux interprétations peuvent être faites :


- L’abrogation de cet alinéa supprime la nécessité d’une autorisation d’urbanisme pour la
transformation d’emprise au sol en surface de plancher.
- Le fait de supprimer les espaces de stationnement des véhicules a pour effet de créer de la
surface de plancher, et serait donc soumis à une autorisation d’urbanisme.

Auparavant, la SHOB et la SHON représentaient les deux surfaces de référence. La


transformation de SHOB en SHON avait donc un sens. Dans le droit positif, il n'est pas possible de
transposer la même situation puisque la surface de plancher n’a pas pour ambition de remplacer la
SHON et l’emprise au sol n’a pas pour effet de remplacer la SHOB. En fait, la surface de plancher a
pour conséquence de remplacer à la fois la SHOB et la SHON.
Il est donc impossible de transposer l’article R421-17g aux notions nouvelles de surface de
plancher et d’emprise au sol. L’abrogation de cet article était donc d’évidence.

Mais peut-on vraiment parler de « transformation d’emprise au sol en surface de plancher » ?

Il faut revenir aux bases de la notion d’emprise au sol. Selon le décret du 29 décembre 2011, « la
notion d'emprise au sol [est] utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un

37

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000025059730&dateTexte=&categorieLien=i
d
17 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme, requiert une
déclaration préalable ou doit faire l'objet d'une demande de permis de construire ».
Dans sa notice, le décret ajoute : « la notion d'emprise au sol a pour objet de maintenir, compte
tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul
de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions
dédiées au stationnement ».
Il découle de ce décret que l’emprise au sol ne doit avoir qu’un rôle accessoire, en complément
de la surface de plancher. Il ne faut donc pas parler de « transformation » d’emprise au sol en surface
de plancher dans le sens où ces deux surfaces ne sont pas à placer au même niveau. A partir du
moment où apparait de la surface de plancher, peu importe s’il existait, ou non, de l’emprise au sol.

Ainsi, il semble donc, et c’est à mettre au conditionnel, que la transformation d’un garage en
habitation aurait pour effet de créer de la surface de plancher au sens de l’article de l’article R421-14
a) et b). Cette déduction est corroborée par un schéma explicatif transmis par le gouvernement
quant à la dernière réforme du droit de l’urbanisme38.

Pour résumer, la suppression des stationnements de véhicules motorisés au sein des différents
garages a eu pour effet de créer de la surface de plancher. Cet aménagement ayant conduit à la
création de plus de 40m² de surface de plancher, un permis de construire serait donc nécessaire pour
une telle opération.
Le permis ne portant que sur le garage, il ne serait par ailleurs pas nécessaire de recourir à un
architecte39.

Pour une réforme censée simplifier le droit de l’urbanisme, celle-ci pose de nombreux
problèmes. Alors qu’auparavant il était « simplement » nécessaire de demander une déclaration
préalable pour changer la destination des sols, le droit positif conduit à demander, en pareil cas, un
permis de construire.
A titre personnel, il me semble que ce point de droit sera amené à changer, de la même façon
que les critères du recours à l’architecte que nous avons vu précédemment. Effectivement, la
réforme de la surface de plancher est supposée rester neutre par rapport à ces questions.
En l’état actuel des choses, il est très difficile d’appréhender clairement les nouvelles réformes et
leurs incidences.

Pour terminer, nous verrons que la mairie n’a pas choisi une régularisation par permis de
construire et a plutôt opté, comme sous l’empire de l’ancien droit, pour une régularisation par
déclaration préalable.

38
En page 5 : http://www.developpement-
durable.gouv.fr/IMG/pdf/TABLEAU_avant_apres_Decret_ADS_commente.pdf
39
Pour les raisons que nous avons vues précédemment.
18 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

SECONDE PARTIE : UNE REGULARISATION « PARTIELLE » PROPOSEE PAR LA MAIRIE

En 2006, la mairie avait envoyé un courrier au vendeur lui notifiant qu’il n’avait pas obtenu
d’autorisation pour les divers travaux qu’il avait entrepris et lui demandant de se mettre en
conformité. Ce courrier ne prenait en compte que la modification de l’aspect extérieur des
constructions, mais comme il a été vu ci-dessus, aurait très bien pu prendre en compte le
changement d’affectation des sols. Il a été laissé sans réponse.

Dans l’optique d’une vente, et poussé par l’étude ainsi que par le nouvel acquéreur, il a été
demandé une régularisation de la situation. Nous étudierons donc dans un premier temps la
régularisation proposée par la mairie (I), pour ensuite voir les conséquences que cela pourra avoir sur
le nouvel acquéreur (II).

I. Une régularisation par déclaration préalable proposée par la mairie

En pareil cas, il faut savoir que la régularisation d’une construction irrégulière n’a pas toujours
été de droit. En effet, nous verrons que le législateur et le juge administratif ont mis longtemps avant
de reconnaitre une régularisation de la construction irrégulière (A), puis nous étudierons la
proposition de la mairie de régularisation par déclaration préalable (B).

A. Régularisation d’une construction illégale rendue compliquée par la jurisprudence

Tout d’abord, il faut rappeler ici que l’absence de régularisation est sans incidence sur la vente de
l’immeuble. En effet, l’immeuble édifié en violation des règles d’urbanisme n’est pas inaliénable pour
autant et sa vente est licite40. Cependant, l’absence d’autorisation d’urbanisme peut limiter le
propriétaire dans ses projets. En effet, l’absence de permis peut empêcher la délivrance de nouvelle
autorisation. C’est pourquoi la régularisation de la situation est souvent nécessaire.

La question de la régularisation d’une construction sans autorisation d’urbanisme a, dans un


premier temps, été regardée de façon stricte par la jurisprudence. En effet, le Conseil d’Etat avait
adopté une solution particulièrement restrictive, à savoir que n’était pas possible la réalisation de
travaux n’ayant pas pour objet de rendre la construction plus conforme aux prescriptions
réglementaires ou qui ne consistent pas en des adaptations mineures41.

Par la suite, le juge administratif a atténué cette exigence. Par un arrêt rendu en 1986, il a
considéré que l’autorité compétente ne peut légalement accorder un permis portant simplement sur
un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie de bâtiment construite sans
autorisation. La demande doit en effet porter sur tous les éléments de construction édifiés sans
autorisation42. Dès lors, il n’est possible de demander une autorisation d’urbanisme pour des travaux
sur une construction illégale existante qu’à partir du moment où celle-ci porte sur l’entière
construction.

Il faut rappeler ici qu’il ne faut pas confondre la jurisprudence « Thalamy » avec la jurisprudence
« Seckler ». En effet, la première concerne les travaux envisagés sur une construction réalisée ou
modifiée sans autorisation d’urbanisme. La seconde répond à une autre hypothèse, celle selon

40
Civ. 3è, 15 juin 1982 : JCP N 1983. Prat. 8652. 256
41
CE. 23 décembre 1976, Casseau, req. n°00296
42
CE 9 juillet 1986, Thalamy, req. n° 51172
19 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

laquelle les travaux sont envisagés sur une construction juridiquement existante mais ne sont pas
conformes aux règles d’urbanisme43.

La jurisprudence « Thalamy » est très critiquée par la doctrine, d’autant plus que la situation
qu’elle recouvre est très fréquente dans la pratique. Elle aboutit en effet, lorsqu’un permis est annulé
après réalisation des travaux, et qu’aucun permis de régularisation ne peut plus être délivré, à ce que
les immeubles soient dépourvus d’existence légale et ne peuvent plus être modifiés.

Un assouplissement récent de la jurisprudence « Thalamy » a néanmoins été fait par la


jurisprudence. Lorsqu’un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des
prescriptions légales alors applicables, l’autorité administrative, saisie d’une demande tendant à ce
que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d’inviter son auteur à présenter
une demande portant sur l’ensemble du bâtiment. Mais, et c’est nouveau, dans l’hypothèse où
l’autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son
entier ne peut être autorisée au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision,
elle a désormais la faculté, dans l’hypothèse d’une construction ancienne, à l’égard de laquelle
aucune action pénale ou civile n’est plus possible et après avoir apprécié les différents intérêts
publics et privés en présence au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux
qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne
pourrait plus être régularisée au regard des règles d’urbanisme applicables44. Autrement dit, dans le
cas d’une construction ancienne édifiée sans autorisation, lorsqu’un permis ne peut être délivré pour
régulariser l’entière construction, l’autorité peut autoriser les travaux visant sa préservation ou le
respect des normes d’urbanisme.

Le législateur a par ailleurs essayé d’établir un nouveau régime de régularisation des


constructions achevées depuis plus de dix ans grâce à la loi ENL du 13 juillet 200645. Effectivement,
« lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de
déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du
droit de l'urbanisme46 ». Cependant, cet article est limité dans son application puisque les
dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : « lorsque la construction a été réalisée sans
permis de construire47 ».

Ainsi, dans le cas d’espèce, seules les jurisprudences « Thalamy » et « Ely » trouvent à
s’appliquer, l’article L111-12 ne visant pas la situation envisagée.

B. Régularisation proposée par la mairie, par déclaration préalable

Le titre de cette sous-partie est volontairement « provocateur ». En effet, une déclaration


préalable est, comme son nom l’indique, « préalable » à tous travaux. Cependant, ce n’est pas
qu’une simple « déclaration de travaux », c’est une autorisation d’urbanisme au même titre que le
permis de construire.

Comme nous l’avons vu, avec la jurisprudence « Thalamy », il était nécessaire de prendre en
compte l’entière construction pour régulariser une situation illégale. Dans le cas d’espèce, il aurait
donc fallut déposer un permis de construire comprenant les modifications extérieures, mais aussi le
changement de destination des sols.

43
CE sect. 17 mai 1988, Mme Sekler, req. n° 79530.
44
CE 3 mai 2011, Ely, req. n°320545
45
Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement
46
Article L111-12 du Code de l’urbanisme
47
Article L111-12 e) du Code de l’urbanisme
20 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Par contre, la jurisprudence « Ely » n’est pas applicable en l’espèce. En effet, un permis de
construire visant à régulariser l’entière construction n’a pas été déposé. La mairie a accepté
directement une déclaration préalable ne concernant qu’une partie de la construction illégale.

Cette situation est particulière. Auparavant, la régularisation de la situation d’espèce pouvait se


faire grâce à une déclaration préalable. Depuis la réforme, seul un permis de construire permet la
régularisation entière. Cependant il est peu probable que la commune ait été au fait de ce point de
droit, qui est d’ailleurs encore sujet à caution.
De toute façon, le problème n’a même pas été évoqué puisque dès le départ, dès la lettre de
2006, la seule régularisation envisagée était celle concernant l’aspect extérieur.

Cet état de fait nous amène à nous poser une question : la déclaration préalable régularise-t-elle
la construction ?

Deux analyses peuvent se comprendre :


- La déclaration préalable a permis de régulariser la construction.
- La déclaration préalable ne régularise que son objet, à savoir l’aspect extérieur, et ne
régularise pas le changement de destination des sols.

Concernant la première hypothèse, il faut rappeler que la déclaration préalable, en tant


qu’autorisation d’urbanisme, fait l’objet de la même instruction que le permis de construire4849. De ce
fait, il importe peu l’autorisation d’urbanisme demandée, elle a été étudiée de la même façon par
l’autorité concernée.
La mairie ne pouvait ignorer que les boxes ne peuvent plus être affectés au stationnement des
véhicules motorisés. Les ouvertures étant modifiées, aucune voiture ne peut plus être parquée à cet
emplacement.
Ainsi, quel que soit l’autorisation demandée, la mairie avait conscience pleine et entière du
changement illégal de destination des sols. Le fait que la déclaration ait été acceptée peut donc
laisser penser que la mairie « autorise » la construction. Cela ne veut pas dire que la construction est
légale pour autant.

En effet, si le Code rappelle bien les différents critères correspondants aux différentes
autorisations d’urbanisme, ce n’est pas pour qu’une construction nécessitant un permis de construire
puisse être autorisée par une déclaration préalable.
Chaque autorisation d’urbanisme possède son propre champ d’application et il n’est pas
envisageable que l’on puisse demander une autorisation à la place d’une autre. Cela d’autant plus
que la déclaration préalable, comme il a été vu ci-dessus, n’est pas moins contraignante que le
permis de construire. Il y a une grande similitude entre les deux autorisations au niveau de leur
instruction, ou du dossier demandé.

Pour conclure, et à mon sens, la déclaration préalable ne peut valoir régularisation que de
l’aspect extérieur de la construction. Nous sommes donc en face d’un réel cas d’école : la
construction a été légalisée quant à sa structure, mais reste illégale quant à son utilisation.
Reste alors à se poser la question des sanctions que peut encourir le nouveau bénéficiaire.

48
Articles L423-1, R423-14 s. et R423-42 s.
49
Nous restons dans l’hypothèse de l’espèce dans laquelle des pièces exceptionnelles du permis de construire,
comme l’étude de sol si on est dans une zone de prévention des risques, ne sont pas demandées.
21 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

II. Risques de la construction sans autorisation

Faisons un saut dans le temps. Nous sommes en mai 2012, l’acquéreur a obtenu sa déclaration
préalable, a procédé à l’affichage début avril et effectué les travaux de mise en conformité. Une fois
ces étapes passées, la vente a pu être signée.
Reste donc à savoir si le nouvel acquéreur peut être inquiété, que ce soit au niveau du droit
administratif (A), comme du droit judiciaire (B).

A. Un risque au niveau du droit administratif

L’acquéreur peut souffrir de quelques désagréments au niveau du droit administratif. A titre


personnel, j’en tirerai deux. Premièrement, en cas de sinistre, la reconstruction risque de se voir être
refusée (1). Deuxièmement, la déclaration préalable peut toujours faire l’objet de recours au jour de
la vente (2).

1) La reconstruction de l’immeuble en cas de sinistre

Nous allons viser le cas où un sinistre a détruit les nouveaux pavillons.

Selon l’article L111-3 du Code de l’urbanisme : « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment


détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme
contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques
naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ». La loi SRU du 13
décembre 200050 reconnaît au propriétaire le droit de procéder à la reconstruction à l’identique du
bâtiment, en le protégeant contre une éventuelle évolution des textes qui serait survenue entre le
moment où il a construit et celui où il se trouve dans l’obligation de reconstruire.

Pour qu’une reconstruction soit autorisée, quatre conditions cumulatives sont nécessaires :
- Une destruction ou une démolition datant de moins de 10 ans
- Un bâtiment régulièrement édifié
- Une absence de disposition contraire
- Une absence d’exposition aux risques

Des quatre conditions, seule la deuxième condition nous intéressera. Selon le ministère, un
bâtiment régulièrement édifié s’entend soit d’un bâtiment qui a été édifié conformément à une
autorisation d’urbanisme devenue définitive, soit d’un bâtiment qui a été édifié avant l’institution
des autorisations d’urbanisme51. Ainsi, le bâtiment autorisé par un permis de construire est un
bâtiment régulièrement édifié au sens de l’article L111-352.
De la sorte, une construction irrégulièrement édifiée recouvre le cas d’une construction édifiée
sans permis, ou d’une construction édifiée en vertu d’un permis de construire annulé par le juge de
l’excès de pouvoir, ou d’une construction qui aurait été édifiée sans être conforme aux prescriptions
du permis délivré53. L’absence de permis de construire ou la non-conformité du bâtiment au projet
autorisé par le permis font donc obstacle au droit de se prévaloir de l’article L111-3, même si a pu
jouer la prescription des actions pénales et civiles54.

50

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000207538&dateTexte=20080709&fastP
os=1&fastReqId=1767583704&oldAction=rechTexte
51
Rép. Min. n° 65052 : JOAN Q, 28 janv. 2002, p 472.
52
CE 23 février 2005, Mme Hutin, req. n° 271270
53
Voir en ce sens concl. Stahl : CE 5 mars 2003, M. Lepoutre, req. n° 252422
54
V. Dutrieux, JCP N 2001, 1431
22 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Cependant, la situation d’espèce est particulière. L’enveloppe de la construction est légale,


tandis que seule son utilisation est illégale. Normalement affecté au stationnement des véhicules, le
bâtiment est affecté à l’habitation.

Cela veut-il dire pour autant que la construction ne pourra être reconstruite à l’identique ?

Il faut savoir que pour reconstruire à l’identique, il faut demander un permis de construire à la
commune. Hors, la commune a déjà délivré une déclaration préalable concernant des travaux sur la
construction illégale. Refuser un tel permis de construire, sur la base d’une construction irrégulière,
serait reconnaitre l’illégalité de la construction et donc la faute qu’a commise la commune en
délivrant une autorisation.
Il est donc peu probable que le nouvel acquéreur puisse se voir opposer un refus.

Par contre, il pourrait y avoir un problème pour le cas où un permis serait délivré. En effet, les
tiers pourraient déposer un recours à l’encontre d’une telle autorisation et obtenir gain de cause sur
la base de l’interdiction de reconstruire à l’identique une construction illégale.

Le recours des tiers est d’ailleurs envisageable à l’encontre de la déclaration préalable.

2) Le recours devant le juge administratif contre la déclaration préalable

Comme nous l’avons vu, la commune ne peut pas délivrer une autorisation d’urbanisme,
concernant des travaux sur une construction illégale existante, à moins qu’elle ne porte sur l’entière
construction. Ainsi, la commune n’aurait pas dû accorder la déclaration préalable.

Il faut savoir que l’autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers. Alors que
la mairie ne peut plus retirer une déclaration préalable accordée55, celle-ci peut toujours faire l'objet
d'un recours des tiers.
En présence d’une autorisation d’urbanisme, le recours contentieux court à l’égard des tiers à
compter de l’affichage de la décision sur le terrain56. S'ouvre alors un délai de deux mois durant
lequel les tiers pourront déposer un recours devant le juge administratif. À ce délai doit s'ajouter un
autre délai de 15 jours correspondant à la notification du recours aux personnes intéressées57.
Certains praticiens ajoutent un second délai de 15 jours pour aller chercher la lettre. À mon sens, ce
dernier délai n'est que partiellement nécessaire. En effet, la notification peut se faire soit pas lettre
recommandée avec demande d'avis de réception, soit par courrier simple58. Lorsqu'il s'agit d'une
LRAR, il est désormais précisé que l'intéressé est réputé en avoir reçu notification à la date de la
première présentation59. Une telle précision met fin aux incertitudes antérieures, notamment
lorsque l'administré cherchait son courrier postérieurement à ce délai de quinze jours.

Ainsi, il faut donc compter 2 mois et 15 jours, voire 3 mois dans le cadre d’une lettre simple, à
compter de l'affichage de la déclaration préalable pour être sûr qu'aucun recours ne sera fait.
Cependant, ce délai peut être prorogé par l'exercice d'un recours gracieux. Effectivement, sauf cas
particuliers, toute décision administrative peut faire l'objet, dans le délai imparti pour l'introduction

55
Article L424-5 du Code de l'urbanisme
56
Article R600-2 du Code de l’urbanisme
57
Article R600-1 du Code de l'urbanisme.
58
Article R424-10 du Code de l'urbanisme
59
Article R423-47 du Code de l'urbanisme.
23 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

d'un recours contentieux, d'un recours gracieux qui interrompt le délai60. Ce recours gracieux doit,
dans les mêmes conditions vues précédemment, être notifié aux intéressés61.

L’action peut être intentée par une personne physique ou par une structure collective
(associations et autres syndicats).
Concernant les personnes physiques, elles ne peuvent intervenir que si elles ont un intérêt à agir,
c'est-à-dire que l’action soit justifiée par des motifs personnels touchant directement le requérant.
Premièrement, il faudra prouver l’existence d’un préjudice personnel, faute de quoi le recours est
rejeté62. Ensuite, les juridictions procèdent à un examen précis des faits, prenant en considération
deux éléments : l’aspect géographique, notamment la proximité du projet au regard de la situation
du requérant, et l’importance du projet, en particulier son caractère visible63.
Autrement dit, et pour schématiser, seuls les voisins peuvent intenter une action, à prouver que
la construction provoque un préjudice qui leur est personnel. Dans le cas de l’espèce, les travaux
issus de la déclaration n’ont pas réellement changé la situation de la construction, saufs les quelques
travaux de mise en conformité. Il est donc peu probable que les tiers puissent se prévaloir d’un
préjudice à cet égard.

Concernant le recours des associations, il faut réunir deux éléments : un intérêt pour agir64 et un
objet associatif leur permettant d’ester en justice en pareille situation65. Un troisième élément a été
ajouté par le législateur, à savoir que l’association ne peut intenter une action en justice que si le
dépôt des statuts est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du
pétitionnaire66.
Cependant, il est peu probable, là aussi, qu’une association agisse en justice. En effet, les travaux
n’ayant pas réellement changé la situation de la construction, au plus à rendre plus conforme son
aspect extérieur, il ne semble pas crédible qu’une action soit intentée.

Quoiqu’il en soit, à l'heure où j'écris ces lignes, aucun recours n'a encore été déposé. Le délai de
recours étant presque écoulé, une fois terminé, les tiers ne pourront plus demander l'annulation de
la déclaration préalable devant le juge administratif. Cependant, ils pourront toujours se tourner vers
le juge judiciaire.

B. Un risque au niveau du contentieux devant le juge judiciaire

Le contentieux devant le juge judiciaire peut se diviser en deux branches, le contentieux pénal (1)
et le contentieux civil (2).

1) Contentieux pénal

Quand une commune a connaissance d'une infraction aux règles d'urbanisme, elle est tenue de
dresser un procès verbal67. La jurisprudence a déjà reconnu que le refus pour une commune d'user
de ses pouvoirs de police, en constatant l'infraction, est illégal68. Les tiers pourraient donc enjoindre
la commune de dresser un procès verbal qui ne pourra alors être refusé.

60
CE 20 nov. 2009, M. et Mme Pascal Langham et a., req. n° 326236
61
Article R600-1 du Code de l'urbanisme
62
CE, 3 mai 1993, Société industrielle de construction, Req. n° 11 683
63
CE 15 avril 1983, Commune de Menet, Rec. P. 154
64
CE 4 juillet 1994, Commune de Vaujany, Req. n° 129 898
65
CE 17 juin 1998, Association de défense des propriétaires Longevillais, Etudes foncières n° 80, p. 55
66
Article L600-1-1 du Code de l’urbanisme
67
Article L480-1 du Code de l'urbanisme
68
TA Grenoble, 3 nov. 1999, Assoc. Les Amis de Megève, req. n°97-2782
24 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Tout d’abord, il faut savoir si le nouvel acquéreur pourrait être inquiété par l’action pénale. En
effet, n’étant pas l’auteur de l’infraction, il pourrait paraitre logique qu’il ne puisse pas faire l’objet
de poursuites.
Cependant, le code de l’urbanisme prévoit que « les peines [pénales] peuvent être prononcées
contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou
autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux69 ». En tant qu’utilisateur du sol et
bénéficiaire des travaux, l’acquéreur peut donc parfaitement se voir imposer un contentieux pénal.

Concernant l’objet de l’action, le procès verbal ne pourra pas porter sur les travaux résultant de
la déclaration préalable. En effet, ce n’est pas la déclaration qui a eu pour effet de rendre illégale la
construction. Le fait générateur de l’infraction coïncide, en fait, avec le début des travaux
d’aménagement des boxes. Etant donné que la construction illégale s’est achevée il y a plus de 10
ans, il faut se poser la question de la prescription.

La plupart des délits constituent des infractions continues permanentes dont les effets se
perpétuent d’eux-mêmes sans réitération de la volonté coupable de leur auteur. Le délai de
prescription de trois ans court à compter de l’achèvement des travaux illicites70. Toutefois, certains
délits revêtent un caractère continu successif, leurs effets les prolongent par une volonté
constamment réaffirmée de leurs auteurs71. Le délai de prescription court alors à compter du
moment où l’état délictueux a pris fin72.

En conséquence, dans ce cas d’espèce, le délai de prescription court à compter de l’achèvement


de la construction. La notion d’achèvement des travaux, qui est une notion de fait, renvoie au jour où
l’immeuble est en état d’être affecté à l’usage qui lui est destiné73. Le délai étant de trois ans, et
l’affectation de l’immeuble à l’usage d’habitation ayant été faite il y a plus de 10 ans, l’action pénale
n’est plus possible.

Reste alors à nous poser la question du contentieux devant les juridictions civiles.

2) Contentieux civil

Nous avons vu précédemment que l’action administrative contre la déclaration préalable était
sur le point d’être prescrite. De ce fait, cette autorisation ne pourra bientôt plus être annulée par le
juge administratif. Cela limitera l'action civile puisque l'article L480-13a) et b), posant comme
préalable l'annulation de l'autorisation par une juridiction administrative, ne pourra plus être
intentée. Elle ne sera pas non plus possible pour la construction illégale.
Par contre, peut toujours se poser la question de l'action en responsabilité extracontractuelle (a)
et de l'action concernant les troubles anormaux de voisinage (b).

69
Article L480-4 du Code de l’urbanisme
70
Crim., 15 janvier 1964, Bull. crim. 1964, n° 15, pourvoi n° 63-91.119 ; Crim., 11 février 1971, Bull. crim. 1971,
n° 52, pourvoi n° 70-92.521
71
Exemple : le non-respect des obligations de l’autorisation de lotir, le stationnement de caravanes, etc.
72
Exemple : l’exécution de ses obligations par le lotisseur
73
Crim., 20 mai 1992, Bull. crim. 1992, n° 202, pourvoi n° 90-87.350 ; Crim., 18 mai 1994, Bull. crim. 1994,
n° 197, pourvoi n° 93-84.557 ; Crim., 12 décembre 2000, pourvoi n° 00-83.028
25 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

a) L'action en responsabilité extracontractuelle

L’action en responsabilité extracontractuelle est fondée sur l’article 1382 du Code civil. Depuis la
réforme de la prescription civile, intervenue par la loi du 17 juin 2008, elle se prescrit de 5 ans à
compter de la naissance du trouble74.
Attention cependant : la prescription quinquennale ne s'applique que sous la réserve des
dispositions de l’article 2222 du Code civil : pour les infractions antérieures à la loi de 2008, la
prescription antérieure ne s'applique que dans la limite des 5 ans à compter de la publication de la
loi. La loi ayant été publiée le 19 juin 2008, les prescriptions antérieures ne pourront donc dépasser
juin 2013.
Néanmoins, les travaux ayant été achevés il y a de cela plus de 10 ans, toute action délictuelle
contre la construction illégale est désormais prescrite. Par contre, il est toujours possible d’intenter
une action contre les travaux issus de la déclaration préalable.

Pour ester en justice, le tiers devra prouver une faute, un préjudice personnel et un lien de
causalité75. Pour prouver la faute, le tiers pourra se baser sur le fait qu’il n’est possible de régulariser
une construction illégale que par une autorisation d’urbanisme visant l’entière construction. Par
contre, la preuve du préjudice personnel sera plus délicate. En effet, il est difficile d’imaginer que la
déclaration préalable, visant à rendre plus conforme la construction, a causé un préjudice au tiers. En
effet, si préjudice il y a, il découle nécessairement de la construction illégale achevée il y a de cela
plus de 10 ans.
De plus, s’il y a vraiment préjudice, il est étonnant qu’aucun tiers n’ait tenté de remettre en
cause la légalité de la construction achevée depuis plus d’une décennie.

L’action extracontractuelle ayant donc peu de chances d’aboutir, il ne reste plus qu’à traiter de
l’action pour troubles anormaux de voisinage.

b) Les troubles anormaux de voisinage

L’action fondée sur les troubles anormaux de voisinage est une action de création
jurisprudentielle. Elle est souvent fondée sur l’article 544 du Code civil, mais peut aussi être fondée
sur l’article 674 du Code civil ou sur certains textes spéciaux comme par exemple ceux du Code de
construction et de l’habitat76 ou du Code de la santé publique77.
Selon l’article 544 du Code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la
manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les
règlements ». La jurisprudence a reconnu en cet article le principe selon lequel nul ne peut causer à
autrui un trouble anormal de voisinage78.

La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage est particulière puisqu’elle ne repose pas
sur la notion de faute. Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus
absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer
à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage79.

74
Article 2224 du Code Civil – l’article 2270-1 ayant été abrogé
75 ère
Par exemple, CIv 1 8 juillet 2008
76
Par exemple L’article 112-16 du Code de construction et de l’habitat.
77
Par exemple les articles R. 1334-30 à R. 1334-37 du Code de la santé publique relatifs au bruit de voisinage
précisent les seuils d’émergence à ne pas dépasser et les bruits concernés.
78 e
Par exemple, Civ 2 23 octobre 2003, Bull. civ. II, n° 318.
79 e
Civ. 3 21 juillet 1999, Bull. civ. III, n° 78 et 80.
26 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

Les juges apprécient souverainement la mesure propre à faire cesser le trouble anormal de
voisinage80, mais la réparation du préjudice sera souvent indemnitaire.

Par exemple, les nuisances sonores provenant d’un appartement peuvent être condamnées81.
Ainsi, si les pavillons illégaux sont loués à des personnes ayant une propension propre à faire un bruit
excessif, on peut imaginer que ce cas entrerait dans le champ de compétence de cette
responsabilité. Il en va de même pour les pollutions diverses résultant de la nouvelle affectation à
l’habitation82. Cependant, ces préjudices ne sont pas liés aux travaux, quels qu’ils soient. Ils sont liés
au fait que la construction est désormais habitée, peu importe que la construction soit légale ou pas.

Par contre, la privation de vue peut être condamnée sur la base de cette action83. Ce préjudice
serait donc directement lié à la construction mais même si elle est déclarée illégale par le juge, seul
une réparation indemnitaire pourra être demandée. L’indemnité sera, en revanche, sûrement plus
grande compte tenu de l’illégalité de la construction.
Cependant, les travaux nés de la déclaration préalable ne sont pas de nature à créer une
privation de vue des voisins. Ils ne modifient que substantiellement la construction.

Pour clore tout débat sur la question, reste encore et toujours la question de la prescription.
Cette action étant extracontractuelle, elle se prescrit comme nous l’avons vu par 5 ans à compter de
la naissance du trouble84. Seuls les travaux résultant de la déclaration préalable pourront alors être
attaqués.
Mais les troubles anormaux de voisinage ne sont pas nés à l’occasion de tels travaux. Ils sont nés
depuis que la construction a été modifiée, il y a donc plus de 10 ans. Là encore, l’action se trouve
prescrite.

Pour conclure, nous avons vu que toutes les actions contentieuses sont prescrites. De plus, les
risques administratifs résultant de l’impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre, ou
encore l’interdiction de donner une autorisation d’urbanisme quant à la construction irrégulière, ne
sont pas très grands.
Les tiers ne peuvent plus intenter d’action, et la mairie semble encline à répondre aux demandes
d’urbanismes concernant la construction.

Malgré une construction illégale, il ne semble pas que les tiers puissent s’y opposer. L’acquéreur
n’a donc que très peu de risques de voir la jouissance qu’il a de sa propriété remise en cause.

Pour terminer, nous pouvons noter un réel décalage entre la théorie et la pratique. En théorie, le
droit sanctionne sévèrement les constructions sans autorisation, mais en pratique, les choses sont
plus complexes. Il reste possible de bâtir une construction sans autorisation tout en ayant une
jouissance pleine et entière de la chose.
Mais bien sûr, il reste dangereux de s’aventurer sur un tel terrain.

80 e
Civ 2 9 octobre 1996, Bull. civ. II, n° 231
81 e
Civ. 2 , 3 janvier 1969, JCP 1969, II 15920
82 e
Civ 2 , 22 octobre 1964
83 e
Civ 3 , 27 juin 1973
84
Article 2224 du Code civil
27 Vente d’un immeuble dont une partie a été édifiée sans autorisation d’urbanisme sous l’empire des réformes de 2012

BIBLIOGRAPHIE

Pour la rédaction de ce rapport, il a été impossible de trouver des livres ou articles assez récents
pour prendre en compte les dernières réformes.

1) Codes

- Code de l’urbanisme 2012, DALLOZ

- Code Civil 2012, DALLOZ

- Code général des impôts 2012, DALLOZ

2) Sites internet

- Legifrance85

- Site du Ministère de l’écologie 86

85
http://www.legifrance.gouv.fr
86
http://www.developpement-durable.gouv.fr

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