QUE SON LOS DERECHOS REALES:

Cuando hablamos del patrimonio, mencionamos que est compuesto por derechos reales y personales sobre cosas o bienes, que son facultades encuadradas dentro de lo que llamamos derechos subjetivos, en este caso, de contenido econmico. Cuando entre la cosa y su titular, hay una relacin directa (sin interposicin de otra persona, como sera el caso de los derechos personales) hablamos de derechos reales, cuya mxima expresin es el derecho de propiedad (derecho real sobre cosa propia) aunque tambin puede ejercerse sobre cosa ajena, como en el caso de las servidumbres. El objeto de los derechos reales es siempre una cosa material, estos no se extinguen por no uso, son creados por la ley, y gozan de preferencia, no as los personales que estn en pie de igualdad. Frente a esta concepcin tradicional de los derechos reales, se alzaron algunas voces como la del francs Planiol y el alemn Windscheid, que elaboraron una teora a la que llamaron de la obligacin pasiva universal, en la cual analizaron que en los derechos reales al igual que en los personales hay una relacin entre personas, pero con la diferencia que en los derechos reales el sujeto pasivo no est determinado como en las personales, sino que es toda la comunidad, que debe respetar el ejercicio del derecho por su titular, sujeto activo. Se basan para ello en que los derechos reales operan contra todos, erga omnes, o sea poseen una accin que les permite perseguir la cosa sobre la cual tiene constituido un derecho real, est en poder de quien sea. O sea que lo que diferencia para estos autores a los derechos reales de los personales, es que en los primeros, las partes deben sujetarse a las normas del estado, por su funcin social, y en los segundos la voluntad de las partes vale como ley.

Que es Derecho Real segn nuestro Cdigo Civil:

Art. 567 Inc. 2: Derecho Real es el que se tiene sobre una cosa sin referencia a determinada persona. Es decir aquel derecho mediante el cual una cosa se encuentra total o parcialmente sometida al poder de una persona en virtud de una relacin inmediata oponible a toda otra persona.

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

Segn Nuestro Cdigo Civil en el Art. 567 Inc. 3: Son Derechos Reales: el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso a habitacin, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca.

El Cdigo Civil Argentino tiene mucha asimilacin a nuestro cdigo en cuanto a una clasificacin de los derechos reales, ya que enumera taxativamente los derechos reales en su artculo 2503, en nmero de siete, siendo: El dominio y condominio, el usufructo, el uso y la habitacin, las servidumbres activas, el derecho de hipoteca, el derecho de prenda y finalmente la anticresis. A partir del ao 2001 se les ha agregado el derecho de superficie forestal. Segn la doctrina los derechos reales se clasifican en 3 grupos importantes: La clasificacin de los derechos reales ms importante es en 3 clases: Derecho Real Pleno: Que es la propiedad o dominio. Derecho real provisional: Es un poder que se concede sobre cosa ajena y que si colisiona con otro ms fuerte decae. Posesin. Derechos reales limitados: estos se subdividen en otras tres categoras: De goce o disfrute, que recaen sobre el calor en uso de la cosa (usufructo, uso, habitacin) De garanta, recaen sobre el valor en cambio de la cosa (hipoteca, prenda, anticresis) De adquisicin, atribuyen una preferencia (tanteo, retracto).

A continuacin detallaremos cada uno de estos Derechos Reales: A. EL DE DOMINIO: Segn nuestro Cdigo Civil: Art. 568: Se llama Dominio Propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin ms limitaciones que las establecidas por la Ley o por la voluntad del propietario. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera nuda propiedad.

Art. 569: La propiedad del suelo comprende la de las capas inferiores y la del espacio superior dentro de los planos verticales levantados en los linderos de la finca. Art. 570: Las producciones del talento del ingenio son una propiedad de sus autores. Esta especie de propiedad se regir por leyes especiales.

SEGN LA DOCTRINA: A) El derecho real de dominio presenta como caractersticas, las de ser absoluto, exclusivo y perpetuo. 1- Que es absoluto: que el propietario o titular del derecho de dominio puede hacer con su cosa lo que le plazca: conservarla, regalarla, destruirla, venderla, etctera. En el antiguo Derecho Romano fue as en un principio: el propietario gozaba del ius utendi (derecho de uso), del ius fruendi (derecho de disponer de los frutos de la cosa) y del ius abutendi (derecho de hacer con su cosa lo que se le antojara, aun abusando de su derecho); pero luego se advirti que el abuso en el ejercicio de este derecho podra traer perjuicios a terceros, e incluso que se necesitaban imponer restricciones cuando la utilidad de otras heredades lo requirieran, y es as como nacieron las servidumbres.

2- Es exclusivo del dominio, Por lo tanto no pueden dos personas tener en la totalidad, cada una, el dominio de una cosa; pero pueden ser propietarias en comn de idntica cosa, cada una por su parte. 3- Se menciona su carcter de perpetuidad, significa que no se extingue por el no uso. Mientras el propietario no decida lo contrario, y la cosa subsista, continuar siendo propietario de ella para siempre.

El derecho de DOMINIO, es el ms amplio derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, el que constituye la "plena in rem potestad", el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que se puede tener sobre su objeto. A diferencia de los dems derechos reales, el propietario tiene todas las facultades

posibles, debiendo obrar dentro de los lmites que le marca el ordenamiento jurdico.

Vlez utilizo la palabra dominio en sentido de propiedad, siendo esta ltima expresin la ms adecuada y genrica.

Ejemplo: un inmueble puede estar gravado con un usufructo, una hipoteca y una servidumbre, siendo el usufructuario, el acreedor hipotecario y el titular del fundo dominante diferentes personas.

Pero tambin puede ocurrir que el usufructuario y el acreedor hipotecario sean la misma persona. Lo que nunca puede ocurrir es que el dueo sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa, porque quien ya es dueo no necesita tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio el derecho de mayor contenido que encierra todas las facultades posibles.

No se concibe que alguien sea al mismo tiempo propietario y usufructuario o propietario y acreedor hipotecario.

Esto no importa ms que la aplicacin del principio nemine res sua servit "nadie puede tener servidumbre sobre la cosa propia", no puede tener servidumbre ni ningn otro derecho real sobre cosa ajena.

B. EL DE HERENCIA. Segn nuestro Cdigo Civil: Art. 1699: El que cede a titulo oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario.

Art. 1700: Si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido crdito o vendido efectos hereditarios, ser obligado a rembolsar su valor al cesionario.

El cesionario por su parte ser obligado a indemnizar al cedente de los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razn de la herencia. Cedindose una cuota hereditaria se entender cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevenga a ella, salvo que se haya estipulado otra cosa. Se aplicaran las mismas reglas al legatario.

SEGN LA DOCTRINA: Qu es el derecho real de herencia? Es el patrimonio de una persona, quedado al momento de su muerte, universalidad jurdica compuesta por todos sus bienes, derechos y deudas.

CMO SE PUEDE ADQUIRIR LA HERENCIA Por el modo de adquirir: sucesin por causa de muerte. Por tradicin Por prescripcin

DE QU CLASES PUEDE SER LA POSESIN DE LA HERENCIA

Posesin legal: Aquella que concede la ley a los herederos por el hecho de la muerte. Posesin material: La que tiene aquel que se presenta ejecutando actos de heredero. Posesin efectiva: Es la que se concede a los herederos por resolucin judicial o administrativa Una vez inscrita la posesin efectiva, se inscribirn los inmuebles a nombre de todos los herederos, ah podrn estos disponer de consuno. Realizada e inscrita la particin, podrn disponer de ellos los adjudicatarios.

C. EL DE USUFRUCTO

Segn nuestro Cdigo Civil:

Art. 769: El derecho se usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueo.

Art. 770: El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo propietario y el del usufructuario. Tiene, por consiguiente, una duracin limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario, y se consolida con la propiedad.

Art. 771: El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos: 1 Por la Ley como el del padre o madre de familia, sobre ciertos bienes del hijo; 2 Por testamento; 3 Por donacin, venta u otro acto entre vivos; 4 Se puede tambin adquirir un usufructo por prescripcin.

Art. 772: El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdr sino se otorgare por instrumento publico.

Art. 773: Se prohbe constituir dos o ms usufructos sucesivos o alternativos. Si de hecho se constituyeren, los usufructuarios posteriores se consideraran como sustitutos, para el caso de faltar los anteriores antes de deferirse el primer usufructo.

El primer usufructo que tenga efecto har caducar los otros; pero no durara sino por el tiempo que le estuviere designado. La extincin del usufructo se puede dar segn el Art. 809 C.C.

Por la muerte del usufructuario, salvo que se haya constituido por tiempo fijo y a ttulo oneroso;

Por la resolucin del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre una cosa que se ha comprado con pacto de retrovendendo, y se verifica la retroventa.

Por consolidacin del usufructuario con la propiedad; Por prescripcin; Por la renuncia del usufructuario. Los artculos siguientes hasta el 812 continan hablando acerca de otros requisitos del usufructo.

SEGN LA DOCTRINA:

QUE ES EL USUFRUCTO: El usufructo proviene (del latn usus fructos, uso de los frutos) es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee la cosa pero no es de l (tiene la posesin, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios), pero no es su dueo. Por ello no podr enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario. La propiedad de la cosa es del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravndola, enajenndola o mediante testamento. Puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembracin temporal del dominio; pues mientras una persona, el usufructuario, obtiene las utilidades de alguna cosa, el dueo conserva la propiedad, en tanto que derecho, pero sin poder usar ni gozar de lo suyo, en una expectativa de goce futuro, que lleva a denominarlo, por la disminucin de sus facultades de goce, "nudo propietario".

Esto ha llevado a algunos autores a considerarlo un pars domini con el titular de la nuda propiedad, aunque est generalmente aceptado que no es un condueo, incluso si en ocasiones llega a parecerlo.

Derechos del usufructuario: Derecho a usar y gozar de la cosa. Puesto que existen bienes que no pueden usarse sin consumirlos (por ejemplo, una explotacin forestal no se puede

explotar sin talar rboles, un coto de caza se usa para cazar, a las ovejas se les quita la lana), en las distintas regulaciones se suele permitir el cierto uso consuntivo moderado. Derecho a percibir los frutos que obtenga del bien. Los frutos que se recojan despus de la constitucin del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque se hubieren comenzado a generar antes. Por el contrario, los que se generen durante el usufructo, pero hayan de recogerse tras la extincin del usufructo, pertenecen al propietario. Derecho a disponer de su derecho de usufructo plenamente, enajenndolo, arrendndolo y gravndolo. Derecho a mejorar el bien usufructuado, pero sin alterar su forma o sustancia y sin derecho a indemnizacin al terminar el usufructo.

Obligaciones del usufructuario Conservar la cosa en su forma y sustancia; es decir, sin destruirla ni daarla, salvo en los usufructos sobre bienes consumibles o en los de explotacin de minas, donde el poder alcanza a la transformacin y al consumo. El usufructuario ha de realizar las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. Formar inventario antes de entrar al disfrute del bien. Prestar fianza como garanta del cumplimiento de sus obligaciones. En los usufructos testamentarios se suele relevar al usufructuario de esta obligacin. Las obligaciones extraordinarias son de cargo del propietario. Restituir el bien al trmino del usufructo. Permitir al nudo propietario que haga mejoras en la cosa si no perjudica el valor del usufructo.

 A pagar los tributos y contribuciones que graven la cosa y sus frutos, y las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios en su caso (el nudo propietario, las cuotas extraordinarias.)

Derechos y deberes del nudo propietario

El propietario de la cosa gravada por el usufructo es el "nudo" propietario; es decir, el propietario "desnudo" o desprovisto de las ms importantes facultades del derecho de propiedad. Sin embargo, conserva algunos derechos: Derecho a que se respete la diligencia debida en el uso del bien. Derecho a que se le restituya el bien una vez finalizado el usufructo en las condiciones pactadas. Una vez se extingue el usufructo, la propiedad, que hasta entonces estaba constreida por el derecho real de usufructo, se expande hasta alcanzar su extensin original, pudiendo por ello el propietario reclamar la cosa. Derecho a ejecutar la fianza para resarcirse de los incumplimientos de usufructuario y a reclamar al usufructuario que haga un inventario de las cosas usufructuadas (salvo que el documento de constitucin exima al usufructuario de tales obligaciones). Obligacin de entregar el bien al usufructuario y no impedirle el disfrute del mismo de manera pacfica.

Este derecho puede constituirse por varios modos: a. Por la Ley, como el caso del padre o madre de familia sobre ciertos bienes del hijo. b. Por testamento (Art. 996) c. Por donacin, venta u otro acto entre vivos. d. Se puede tambin adquirir por Prescripcin.

D. USO HABITACION. Segn nuestro Cdigo Civil: Art. 813 El derecho de uso es un derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitacin. Art. 814: Los derechos de uso y habitacin se constituyen y pierden de la misma manera que el usufructo. Art. 815: Ni el usuario ni el habitador estarn obligados a prestar caucin. Pero el habitador es obligado a inventario; y la misma obligacin se extender al usuario, si el uso se constituye sobre cosas que deban restituirse en especie. Y los restantes artculos hasta el 821 C.C.

SEGN LA DOCTRINA:

EL DERECHO DE USO Y EL DERECHO DE HABITACIN: son derechos reales de caractersticas comunes. Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes. Ambos son derechos personalsimos, intransferibles, y que se otorgan por razn de la persona (normalmente por vnculos familiares o emocionales).

DERECHO DE USO Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen en el ttulo constitutivo y, a falta de ste, se regulan por lo que la legislacin establezca al respecto. El derecho de uso puede constituirse sobre cualquier tipo de bien susceptible de uso, ya sean muebles o inmuebles, y pueden ser titulares del derecho de uso tanto personas fsicas como jurdicas, si bien en este ltimo caso es necesario establecer un lmite temporal. Es un derecho personalsimo, que no puede ser enajenado ni tampoco arrendado. En el derecho espaol se establece la imposibilidad de ser objeto de hipoteca. Es ms limitado que el usufructo, dado que no da derecho al disfrute o goce (obtencin de los frutos) de la cosa. Por ese motivo, un usufructuario podra arrendar la cosa, pero no tiene ese derecho el que ostenta un derecho de uso.

El Derecho de uso se extingue de la misma forma en que se hace el usufructo de conformidad con el articulo 809 C.C.

DERECHO DE HABITACIN:

El derecho de habitacin es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para l y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda. Por su naturaleza, slo puede recaer sobre un bien raz y, al igual que en el derecho de uso, los derechos y obligaciones se regulan por lo dispuesto en el ttulo constitutivo y, a falta de ste, por lo que establezca la legislacin que lo regule. nicamente pueden ser titulares del derecho de habitacin las personas fsicas y no puede ser objeto de enajenacin o arrendamiento.

SEGN LA DOCTRINA: La servidumbre en su aspecto activo es: Un bien Incorporal. Un Mero Derecho Real, por que se ejerce sobre un predio. Inmueble, porque el objeto sobre que recae es siempre inmueble. Accesorio, porque esta jurdicamente vinculado al predio. El que goza de una servidumbre puede hacer obras indispensables para ejercerla y corrern por cuenta de este. E. SERVIDUMBRE ACTIVAS: SEGN NUESTRO CODIGO CIVIL: ART.

SEGN LA DOCTRINA: La servidumbre en su aspecto activo es: Un bien Incorporal. Un Mero Derecho Real, por que se ejerce sobre un predio.

Inmueble, porque el objeto sobre que recae es siempre inmueble. Accesorio, porque esta jurdicamente vinculado al predio. El que goza de una servidumbre puede hacer obras indispensables para ejercerla y corrern por cuenta de este. F. DERECHO REAL DE PRENDA:

SEGN NUESTRO CODIGO CIVIL ES:

Art. 2134: Por el contrato de empeo o prenda se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crdito. La cosa entregada se llama prenda. El acreedor que la tiene se llama acreedor prendario. Art. 2135: El contrato de prenda supone siempre una obligacin principal a que accede. Art. 2136: Este contrato no se perfecciona sino por la entrega de la prenda al acreedor. Art. 2137: No se puede empear una cosa, sino por persona que tenga facultad de enajenarla. Art. 2138: La prenda puede constituirse no solo por el deudor sino por un tercero cualquiera, que hace este servicio al deudor. Estos son algunos de los artculos que nos hablan del derecho de prenda hasta el Art. 2156.

SEGN LA DOCTRINA: El cobro de las deudas es un problema histrico ya que desde la antigedad preocup a los acreedores, que sus deudores cumplieran con sus obligaciones, o poder cobrar de algn modo su crdito, ya que sin una garanta especfica poda suceder que el obligado no contara al momento de pagar con bienes suficientes.

La prenda es un derecho real accesorio de garanta que tiene como funcin accesoria el asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfaccin de su crdito, mediante un poder especial que se le confiere sobre la cosa pignorada (dada en garanta).

Pero en ocasiones se permite la prenda sin desplazamiento, en donde el poseedor del bien mueble no es el titular del derecho. En esos casos, para salvaguardar los derechos de terceras personas, es necesaria la inscripcin en un registro pblico.

El contrato de prenda fue el segundo derecho real de garanta sobre cosa ajena que conocieron los romanos. Para garantizar el pago de las deudas, primero surgi la fianza, que posibilitaba ante la insolvencia del deudor accionar contra el fiador. Pero como ste tambin poda ser insolvente, los romanos comprendieron que si una cosa respaldaba con su valor, el pago de lo adeudado, era ms difcil evadir su cumplimiento. Las cosas dadas en garanta eran generalmente muebles, pues significaba transferir la posesin aunque nada obstaba a que se constituyera sobre inmuebles. El acreedor no poda usar la cosa dada en prenda, pues de lo contrario cometa furtum usus. El Cdigo Civil argentino establece que las cosas a entregar deben ser muebles o un crdito, siempre que posea en su constitucin un ttulo escrito, y su objetivo es asegurar el cumplimiento de una obligacin cierta o condicional, que puede ser presente o futura. El acreedor adquiere sobre la cosa una posesin real, respondiendo por su eviccin (vicios jurdicos). El objeto puede dejarse en poder de un tercero que debe guardarlo en inters del acreedor por acuerdo de ambas partes. Si se tratare de un crdito o acciones no negociables por endoso, debe notificarse al deudor y entregarse el ttulo del crdito al acreedor pignoraticio.

El que otorga el bien en prenda debe ser su dueo, y el que lo recibe debe poseer capacidad de contratar. Si de buena fe el acreedor recibi una cosa que no fue entregada por el verdadero dueo puede negarse a devolverla siempre que la cosa no fuese perdida o robada. En este caso puede exigir la entrega de otra cosa en prenda, y si el deudor no se la diese, puede pedir aun estando pendiente el plazo, el cumplimiento de la obligacin que la prenda garantizaba.

La prenda es un contrato formal, ya que debe realizarse en instrumento pblico o privado de fecha cierta, individualizando bien la cosa dada en prenda, y el importe del crdito que respalda. Es indivisible, solo pagada toda la deuda se extingue la prenda. Si el deudor constituyera una nueva obligacin con el mismo acreedor (no obtenido el nuevo crdito por cesin de tercero) el acreedor puede retener la cosa hasta que cobre uno y otro crdito, siempre que la nueva deuda fuera exigible antes que la primera. Sin embargo por la segunda deuda contrada solo tiene derecho de retener la cosa sin los privilegios del acreedor pignoraticio.

Modos de extincin: Por extincin de la obligacin principal; Por confusin (cuando la cosa dada en prenda sea adquirida en propiedad por el acreedor prendario) Por destruccin de la cosa dada en prenda por caso fortuito o fuerza mayor.

Caractersticas del contrato de Prenda: Es convencional: surge entre las partes, no hay prenda legal, ni judicial. Es especial: se debe mencionar el importe del crdito y una designacin detallada de la cosa. Es un derecho real: se tiene sobre la cosa sin respecto a determinada persona. Es un derecho mueble: se ejerce sobre bienes muebles y sobre deudas activas. Es indivisible.

G. EL DE HIPOTECA:

SEGN NUESTRO CODIGO CIVIL:

Art. 2157:

La hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de su crdito, sin que por eso dejen aquellos de permanecer en poder el deudor. Si el deudor entregare al acreedor el inmueble hipotecado, se entender que las partes constituyen una anticresis, salvo que estipulen expresamente otra cosa.

Art. 2158: La hipoteca es indivisible en consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.

Art. 2159: La hipoteca deber otorgarse por escritura pblica. Podr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca, y la del contrato a que accede.

Art. 2160: La hipoteca deber, adems, ser inscrita en el Registro de Hipotecas: sin este requisito, no tendr valor alguno, ni se contara su fecha sino desde que se presente al Registro respectivo si se siguiere inscripcin. Los contratos hipotecarios celebrados en pas extranjero darn hipoteca sobre bienes situados en El Salvador, con tal que se inscriban en el competente Registro. Los artculos hasta el 2180 tratan lo relacionado a la hipoteca.

SEGN LA DOCTRINA: a) La hipoteca implica la transferencia de un derecho real como garanta para un prstamo u otra obligacin. Es el mtodo ms comn para financiar transacciones de bienes races. El inmueble hipotecado, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad). El derecho hipotecario est regulado por el derecho comn y jurisprudencial de cada pas. Las partes que participan en la hipoteca son: El deudor hipotecario: es quien transfiere los derechos reales.

El acreedor hipotecario: que puede ser una institucin financiera o una persona natural.

Si el deudor no paga, se produce la ejecucin de la hipoteca, que permite al acreedor hipotecario exigir el pago inmediato del total de la deuda. Esto se concreta gracias a la clusula de aceleracin hipotecaria, que hace exigible el pago de la hipoteca. Tanto el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario generalmente pueden transferir los derechos sobre la hipoteca. La hipoteca es una forma de garanta muy eficaz y por ello es mayoritariamente usada por las entidades financieras de crdito (bancos y cajas de ahorro), en sus prstamos y crditos, llamados hipotecarios por hallarse su devolucin garantizada por el derecho real de hipoteca, y por cuya gran confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del crdito territorial.