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Les diffrents types de mandat

La profession dagent immobilier est rglemente par la loi Hoguet. Cette loi rend obligatoire le mandat. Le mandat est un contrat pass entre le vendeur (le mandant) et lagence immobilire (le mandataire). Ce contrat dfinit le bien vendre, son prix, le montant de la commission de lagence immobilire, qui paiera la commission (le vendeur ou lacheteur), si le mandat est exclusif ou pas, etc Le mandat est trs encadr par les lois qui protgent les consommateurs. En signant un mandat vous tes donc protgs, car le professionnel ne pourra pas sortir de la mission que vous lui avez donn. 1. 2. 3. 4. La signature dun mandat est-elle obligatoire ? Quel est le contenu exact du mandat ? Quelle est la diffrence entreun mandat exclusif, semi exclusif, ou non exclusif ? A la charge de qui est normalement la rmunration de lagent immobilier ?

La signature dun mandat est-elle obligatoire?


Oui, si vous souhaitez confier la vente de votre appartement ou de votre maison un agent immobilier. Un agent immobilier ne peut pas faire de publicit pour votre appartement vendre sil na pas un mandat (mme dans sa vitrine). En signant un mandat vous navez rien payer. Vous naurez payer la commission que si la vente se fait. Le paiement de la commission ne se fait quau moment de la signature de la vente dfinitive chez le notaire. Lagent immobilier ne peut rien rclamer au moment de la signature du compromis. Lors de la signature du compromis de vente, lagent immobilier va vous rclamer un chque pour bloquer lappartement. Cette somme sappelle un acompte sur le prix de vente. Lagent immobilier ne peut pas encaisser cette somme sur le compte commercial de son agence. Il est oblig de la mettre sur un compte squestre ou de remettre cette somme un notaire sil na pas de compte squestre. Lors de la signature de la vente dfinitive chez le notaire, la somme verse au moment du compromis viendra en dduction du reste du prix d sur lappartement. Cette somme ne peut en aucun cas servir payer les honoraires de lagent immobilier. En conclusion le mandat est protecteur pour le vendeur. Vous devez obligatoirement en signer un pour travailler avec une agence immobilire.

Quel est le contenu exact du mandat ?


Comme nous lavons dit, le mandat est le pouvoir donn au mandataire (lagent immobilier) daccomplir au nom du mandant (le propritaire) un ou plusieurs actes juridiques qui creront directement ou indirectement des effets lgard du mandant.

En vertu de la loi Hoguet qui rglemente le mtier dagent immobilier, le mandat immobilier doit rpondre plusieurs obligations :

Il est obligatoirement tre crit, et doit noncer les rfrences de la carte professionnelle de lagent immobilier, de son compte squestre. Il doit fixer la mission confie : vendre un appartement dans le cadre dune mission exclusive, rechercher un appartement, etc... Il doit dfinir les modalits de rception de lacompte. Le mandant doit habiliter expressment le mandataire recevoir des fonds pour le compte du mandant. La rception se fait dans le cadre dune limite qui doit tre crite dans le mandat. Il doit fixer la rmunration du mandataire. Les honoraires du mandataire sont libres depuis 1986. les honoraires sont fixs individuellement et librement pour chaque affaire en fonction dun tarif que lagent immobilier lobligation dafficher sur sa vitrine.

Enfin le mandat doit obligatoirement comporter une clause prvoyant une date prcise dexpiration du mandat. Le plus souvent les mandat sont signs pour une priode de 3 mois renouvelable, avec une date butoir aprs laquelle le mandat nest plus renouvel.

Quelle est la diffrence entre un mandat exclusif, semi exclusif, ou non exclusif?
Il existe 3 types de mandats de vente :

Le Mandat de vente exclusif : Le mandataire est la seule socit qui vous avez confi la vente de votre appartement. Le mandat est sign pour une priode convenue dun commun accord, le plus souvent de 3 mois. Lexclusivit donne lobligation de vendre lappartement vite et bien. Dans le cadre dun mandat exclusif, votre appartement devient la priorit du mandataire. L'agent immobilier se voit confier le monopole pour trouver un acqureur. Pendant ce temps (dlai incompressible minimum de 3 mois), la vente ne pourra pas tre ralise avec une autre agence ou par le propritaire lui mme. La clause d'exclusivit doit figurer expressement dans le mandat en caractres trs apparents Le Mandat semi exclusif ou Mandat de vente Succs : Le mandat semi-exclusif a pour particularit de laisser l'exclusivit une seule agence tout en permettant au propritaire de chercher un acqureur tout seul. Vous gardez cependant la possibilit de le vendre en direct. Dans ce cas le mandataire pour vous toutes les formalits du compromis de vente. Dans ce cas la commission du mandataire est rduite de 50% et linverse, la somme que vous percevez est augmente potentiellement dautant. Si le propritaire trouve un acqureur potentiel, il ne peut pas conclure tout seul. Il se doit de le prsenter l'agent immobilier. Le Mandat de vente non exclusif : Le mandataire est avec dautres socits ou personnes, charges de la vente de votre appartement. Votre appartement peut tre vendu par nous, par le mandataire ou par un mandataire tiers. Vous devez assurer la coordination de tous les acteurs afin que les visites et les propositions dachat se fassent au mieux. Compte tenu de la concurrence entre les agences immobilires, vous aurez dans ce cas une forte pression pour faire baisser le prix, chaque agence immobilire voulant tre la premire pouvoir vendre votre appartement.

Vous serez libre daccepter ou de refuser et vous devrez choisir entre des propositions souvent diffrentes et pas forcment srieuses. Ce nest pas la meilleure solution pour vendre vite et bien. Un agent immobilier va prfrer faire le maximum pour vendre les appartement quil a en exclusivit. -La dure du mandat : Le mandat peut tre conclu pour une dure limite ou indtermine, tel est le cas, quand il est prcis "jusqu' la ralisation de la vente". Le mandat comprend souvent une priode irrvocable de 3 mois, avec une facult de rsiliation par lettre recommande avec accus de rception au moins 15 jours avant le terme du mandat. A dfaut, le mandat est reconduit tacitement pour un an, date laquelle le mandat prend automatiquement fin. Attention : dans tous les cas, et quelque soit le type de mandat, le propritaire ne pourra pas conclure directement avec un ventuel acqureur prsent par l'agent immobilier. Cette obligation subsiste pendant les 12 mois qui suivent l'expiration du mandat. Ainsi, en cas de vente conclue pendant cette priode, le propritaire est tenu d'informer l'agent de la transaction. Pour cela, il doit adresser au professionnel un courrier recommand avec accus de rception prcisant les noms et adresses de l'acqureur et du notaire charg de l'affaire.

A la charge de qui est normalement la rmunration de lagent immobilier?


Dans le cadre dun mandat de vente, la rmunration est normalement la charge du vendeur. Dans ce cas elle est incluse dans le prix de vente. Pour lacqureur, cest plus simple, il ne fait quun chque et surtout il peut inclure la commission dagence dans le prt bancaire ce qui augmente les chances de trouver un acheteur solvable. Pour vous, que la commission soit la charge du vendeur ou la charge de lacqureur, cela ne change rien. Le jour de la vente dfinitive, vous percevrez la mme somme des mains du notaire, cest dire le prix net vendeur . Quelque soit votre choix, savez que Vivre Paris sera heureux de vous assister dans la ralisation de la vente de votre bien.

En conclusion, le mandat est un document qui protge le vendeur en prcisant les pouvoirs de lagence et en prcisant les conditions de sa rmunration. Lagent immobilier ne peut rien percevoir qui ne soit inscrit au mandat. Sa rmunration nest due quau moment de la signature de lacte authentique chez le notaire (au moment de la vente dfinitive).

A retenir : Le cot de la commission est entirement libre. L'agence est tenue d'afficher les montants (souvent un pourcentage du montant de la vente) l'intrieur de l'agence. L'activit de l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle est strictement rglemente. Mandataire agissant pour le compte de son client, l'tendue de ses pouvoirs doit obligatoirement tre constate dans un mandat crit. La mission de l'agent immobilier Le mandat doit tre conclu par crit. Il doit contenir l'tendue des obligations du mandataire, sa rmunration, ainsi que sa dure. -Les obligations : L'tendue de la mission confie l'agent immobilier doit tre dfinie avec prcision dans le mandat. Gnralement, le professionnel est uniquement charg de rechercher un acheteur en engageant les mesures de publicit ncessaires, puis de mettre ce dernier en rapport avec le vendeur en dirigeant les ngociations. Pour que l'agent puisse s'engager signer l'avant contrat, le mandat doit le prvoir expressement. -Le droit commission : La commission n'est due que lorsque la vente est effectivement conclue par l'intermdiaire de l'agence dment mandate. La signature d'un avant contrat ne constitue pas une cause de versement de la commission. Il faut attendre la signature de l'acte dfinitif aprs que les conditions suspensives se soient ralises. La charge de la commission est en principe prcise dans le mandat. Le cot de la commission est entirement libre. L'agence est tenue d'afficher les montants (souvent un pourcentage du montant de la vente) l'intrieur de l'agence. -En pratique : il est d'usage de faire signer une offre d'achat un acqureur potentiel. Par cet acte, l'acheteur propose au vendeur d'acheter son bien tel prix et jusqu' telle date. Une fois l'offre signe, l'acqureur est irrvocablement engag pendant toute la dure de l'offre. Ds l'acceptation de l'offre par le vendeur, un avant contrat est sign. Depuis le 1er juin 2001, il est interdit d'assortir cet engagement d'achat d'une obligation de versement, ainsi que l'exigent encore certains professionnels.

Les conseils avant d'acheter un logement ancien


Evaluation : Plusieurs solutions pour valuer et ne pas surestimer un bien immobilier ou un loyer.

Le faire expertiser. L'expertise peut etre gratuite si elle est faite par un agent immobilier qui aura ce bien en vente. Regarder les vitrines des agences immobilieres environantes pour comparer les prix d'un bien similaire au votre.

Regarder les annonces immobilires de ce site et des autres sites immobiliers recommands. Les journaux immobiliers spcialiss. Faire une valuation en ligne Paradissimmo, 1er service franais d'valuation immobilire gratuit, assur par des professionnels, dans votre rgion.

Avant de s'engager dfinitivement, le candidat acqureur qui a slectionn un logement, a intrt le visiter des heures diffrentes. A compter du 1er juin 2001,il bnficie d'un dlai de sept jours pour parfaire son consentement (un dlai de rtractation de sept jours si l'acte est conclu sous seing priv, un dlai de rflexion de sept jours si l'acte est conclu sous forme authentique) Si le logement est ancien, il sera utile de vrifier l'tat de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, de l'installation lectrique.Il est intressant, dans ce cas, que le candidat acqureur se fasse assister d'un professionnel, pour valuer l'importance et le montant des travaux ventuels. Le candidat acqureur peut se renseigner auprs de la Mairie sur: - l'volution prvisible du quartier et demander une note de renseignement d'urbanisme. - sur les servitudes qui psent ventuellement sur le logement. - le droit de premption des collectivits publiques. S'il s'agit de l'achat d'un appartement ou d'une maison faisant partie d'un ensemble collectif, le candidat acqureur peut obtenir auprs du notaire ou de l'agent immobilier chargs de la transaction, le rglement de coproprit, le procs-verbal des dernires assembles gnrales et un tat des charges des deux dernires annes. Le candidat acqureur peut, compter du 1er juin 2001 consulter, sur sa demande, le carnet d'entretien de l'immeuble. Le carnet d'entretien est tabli conformment un contenu dfini par dcret. A compter de cette mme date, tout candidat acqureur l'acquisition d'un lot de coproprit, pourra consulter un autre document :le diagnostic technique, lorsque l'immeuble construit depuis plus de quinze ans est mis en coproprit. Ce document technique tablit un constat de l'tat apparent de la solidit du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et quipements de scurit.

L'avant-contrat de vente d'un logement ancien


Pralablement la vente, vendeur et candidat acqureur signent un avant-contrat qui dtermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature engage le vendeur et le candidat acqureur. Sa rdaction est extrmement importante. Il est conseill de la confier un professionnel : notaire ou tout autre conseil accept par le vendeur et l'acheteur. L'avant-contrat peut tre:

- soit une promesse unilatrale de vente; - soit un compromis de vente. -Dans la promesse unilatrale de vente, le propritaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acqureur une option sur son logement pendant un dlai clairement prcis. -La promesse unilatrale de vente tablie sous-seing priv, c'est dire rdige sur papier libre et signe par le candidat acqureur et le vendeur, doit tre imprativement enregistre dans un dlai de 10 jours au bureau d'enregistrement (se renseigner auprs du centre des impts). -Le compromis de vente ou promesse synallagmatique correspond une vente ferme qui engage le candidat acqureur comme le vendeur. Avant de signer un compromis de vente le candidat acqureur doit donc s'assurer que le logement correspond bien ce qu'il recherche. Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prvoyant, sous certaines conditions, un dsistement unilatral ou rciproque. -L'avant-contrat peut aussi tre : une promesse unilatrale d'achat, dans ce cas, seul le candidat acqureur s'engage sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu. A compter du 1er juin 2001 vous disposez selon le cas d'un dlai de rtractation ou d'un dlai de rflexion de 7 jours pour confirmer ou infirmer votre consentement. 1) Dlai de rtractation Pour tous les actes sous seing priv ayant pour objet l'acquisition d'un logement ancien, vous pourrez si vous le dsirez vous rtracter en tant qu'acqureur non professionnel. Cette rtractation devra intervenir dans un dlai de 7 jours compter de lendemain de la prsentation de la lettre vous notifiant l'acte. La notification de l'acte et la facult de rtractation devront se faire par lettre recommande avec avis de rception ou par tout autre moyen prsentant des garanties quivalentes (pli d'huissier notamment). 2) Dlai de rflexion Dans le cas o votre engagement ne s'est pas fait par un acte sous seing priv mais par un acte notari, vous bnficierez d'un dlai de rflexion de 7 jours compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte. Le dlai de rflexion s'exercera par l'envoi d'une lettre recommande avec accus de rception ou par tout autre moyen qui prsenterait des garanties quivalentes (notamment pli d'huissier). Retenez dans tous les cas que : - le dlai de rflexion et le dlai de rtractation ne sont pas cumulatifs. - Si vous signez une promesse synallagmatique ou unilatral avant le contrat dfinitif, le dlai de rflexion ou de rtractation ne s'appliquera qu' cet avant contrat

Les frais de notaire

Calcul des frais de notaire Les frais d'honoraires de notaire sont de triple nature. Ils rmunrent d'abord le travail du notaire et de ses collaborateurs (comptez environ 1500 pour une maison d'une valeur de 122 000 ). Ils couvrent aussi les droits ds au Trsor dans le cadre des frais d'acte (environ 230 ). Enfin, ils comprennent les dbours du notaire, c'est--dire le salaire du conservateur des hypothques, les tats hypothcaires et le cadastre (environ 150 ).

Les frais d'agence


En cas dopration conclue par lintermdiaire dun professionnel, celui-ci est en droit de demander des honoraires une fois lacte authentique sign. Leur montant, non rglement (sauf sil sagit dun notaire), doit tre affich dans ses locaux. Ils peuvent, par exemple, tre de lordre de 5 %. Mais ils sont toujours ngociables. Depuis l'ordonnance du 1er dcembre 1986 instaurant la libert des prix, aucun texte officiel ne rglemente plus le taux des commissions perues par les agents immobiliers : celui-ci est librement fix. Cependant chaque agence immobilire doit obligatoirement afficher : l'entre de son tablissement (ou en vitrine), de manire visible et lisible de l'extrieur par le clientle, les prix de chacune de ses prestations, toutes taxes comprises. Le montant de la commission doit faire l'objet d'une facturation. MANDATS DOSSIER PRATIQUE Les relations entre les agents immobiliers, les acqureurs et les propritaires sont rglementes par des documents officiels valeur juridique. Entre autres, les mandats de vente et les mandats de recherche, rglements par les lois du 2 janvier 1970 et du 20 juillet 1972. Les mandats de vente font partie de cette lgislation puisqu'ils rgissent la relation entre le propritaire ( savoir, le titulaire de la pleine proprit du bien, les indivisaires ou usufruitiers), qui veut vendre son bien et l'agent immobilier qui ngociera avec un acqureur et mnera terme la vente de ce bien. Le propritaire est le seul habilit isolment ou conjointement mandater l'agent immobilier. Lorsque les 2 parties se mettent d'accord, l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle (voir infos lgales), devient le mandataire du mandant, le propritaire. Un double du mandat est toujours donn au propritaire.

Seul ce document autorise l'agent immobilier diffuser des photos du bien et en faire de la publicit. A dfaut, l'agent immobilier encourt des poursuites civiles et pnales par les instances de contrle habilites. Sur ce mandat de vente doivent figurer : Le numro du mandat Le nom du ou des propritaires et leur adresse postale Le nom du mandataire avec rfrences La date L'adresse du bien vendre Le descriptif sommaire du bien Les expertises raliser Le prix de vente net vendeur (celui fix par le propritaire) Le prix de vente total avec la commission de l'agence La rmunration de l'agence La dsignation de la personne qui rmunrera l'agence L'activit de squestre Le nom du notaire s'il y a lieu La dure du mandat Les paraphes du propritaire et de l'agent Les signatures avec les formules Un feuillet dtachable de rtractation Les conditions gnrales du mandat Selon, l'article 73 de la loi du 20 juillet 1972, le mandat doit prciser si la rmunration du mandataire est la charge exclusive de l'une des parties (propritaire ou acqureur) ou si elle est partage. Bien que respectant la jurisprudence en vigueur, les honoraires sont libres et toujours en sus du prix de vente net vendeur.

La rmunration n'est exigible qu' la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Tout mandat doit tre numrot et enregistr dans l'ordre chronologique sur un registre estampill par le Greffe du Tribunal de Commerce. Si l'agent immobilier dmarcheur n'est pas titulaire de la carte professionnelle, il ne peut pas signer le mandat ni lui attribuer de numro. Seule une dlgation crite du mandataire officielle peut lui octroyer ce droit. Le mandat de vente peut tre : Non exclusif : ce mandat de vente autorise le vendeur vendre son bien personnellement soit par d'autres agences. Il est rvocable tous moments par le mandant. Exclusif : ce mandat de vente interdit au propritaire de ngocier la vente de son bien directement ou par l'intermdiaire d'une autre agence. Ce mandat est irrvocable pendant 3 mois. Les mandats signs chez les propritaires sont appels : Mandat de vente de dmarchage exclusif ou non-exclusif, dlivrs en double exemplaire. Les propritaires dmarchs disposent sur leur exemplaire d'un feuillet dtachable, qui leur donne la possibilit, dans un dlai de 7 jours compter de la signature du mandat, de renoncer ce mandat par lettre recommande avec accus de rception. Tout mandat de vente peut faire l'objet d'une modification de prix ou d'lments secondaires du mandat, via un avenant. Cet avenant au mandat de vente reprend le numro de mandat initial ainsi que les informations principales. Il est sign par le propritaire et le mandataire et sera annex au mandat d'origine.

Une fois laffaire conclue, lacqureur a intrt demander la rdaction dun mandat de recherche, mme si lagent tait mandat par le vendeur, qui le paiera sur le prix. Ce document, ainsi que la distinction, porte sur lacte de vente, entre prix de vente et rmunration de lagent, lui permet de ne payer des droits de mutation que sur le prix net dacquisition et non sur la globalit de lachat. Ainsi, sur un achat de 150 000 pour lequel lagent immobilier prend 5 % dhonoraires, soit 7 500 , lacqureur ne paiera des droits de mutation que sur 142 500 , soit une conomie de lordre de 500 . De la mme faon, le mobilier tel quune cuisine quipe peut tre dduit du prix dachat. Cas particuliers Lorsquun mme bien a t prsent un acqureur potentiel par plusieurs agents immobiliers, seul celui qui a effectivement ralis la transaction peut prtendre la commission. Quand un vendeur donne un mandat non exclusif plusieurs agents immobiliers, il arrive que certains professionnels rclament lacqureur (ou au vendeur, selon le cas) le paiement de la commission pour avoir simplement fait visiter les lieux, alors que la vente a t conclue par un

autre agent immobilier. -Plusieurs cas de figure Le bon de visite que font souvent signer lacqureur les agents immobiliers aprs la visite du logement ne peut lui seul justifier une demande de rmunration. -1 : Lagent immobilier a trouv lacheteur, lui a fait visiter le logement et a conclu dfinitivement laffaire avec lui : lacqureur doit lui verser le montant de la commission prvue pour les services rendus. -2 : Lagent immobilier a fait visiter le logement, a entrepris de ngocier le prix dacquisition avec le client, mais la transaction a t conclue par un autre professionnel. Aucune rmunration nest due au premier agent immobilier, mme sil a entam les ngociations. La commission est verse au professionnel qui a conclu laffaire. -3 : Le vendeur traite directement avec un acqureur prsent par lagence immobilire : lopration est considre comme conclue par lintermdiaire de lagent immobilier, qui percevra sa commission. -4 : Le vendeur a refus par crit une baisse du prix un premier agent immobilier ayant fait visiter le logement, mais a accept une diminution du prix lors de ngociations avec un autre agent immobilier, qui a emport laffaire. Le vendeur peut se voir contraint de verser des dommages et intrts au premier agent immobilier, qui devra cependant apporter la preuve quil a t victime dun comportement qui ne lui a pas permis de raliser la vente. Les tribunaux fixeront le montant de lindemnit verser lagent immobilier. Calcul des frais de notaire Avant la signature de l'acte Le notaire vous apporte son assistance ds que vous l'avez charg de votre dossier. Il peut notamment vous conseiller si vous sollicitez un crdit. Il collecte les renseignements et les documents juridiques et administratifs, il opre toutes les vrifications ncessaires notamment en matire juridique, fiscale, hypothcaire et durbanisme. Il effectue toutes les formalits pralables (ex : purge dun droit de premp-tion) et notifications diverses. Il sassure du versement des sommes ncessaires la ralisation de lacte (prix, prt, frais et droits, honoraires). La signature de lacte L'acte notari est sign par les parties et le notaire, gnralement loffice notarial. Aprs la signature de l'acte: Le notaire accomplit l'ensemble des formalits requises par l'acte que vous avez sign, notamment auprs de la conservation des hypothques (formalit de la publicit foncire). Pour ce faire, il fournit aux administrations tous documents et pices ncessaires. Il acquitte pour votre compte, au moyen de la provision quil vous a demande cet effet, les impts et taxes dont vous tes redevable en raison de l'acte. Il conserve l'original de l'acte (la minute) et vous en dlivre autant de copies authentiques que

ncessaire. Tenu au secret professionnel, il ne peut dlivrer de copie qu ceux qui ont sign lacte, ou leurs hritiers ou ayants-droit. Exemples de conditions suspensives dans votre avant-contrat si vous devez le signer avant davoir pu runir lensemble des informations ncessaires La vente naura lieu que si, aprs vrification :

Le vendeur est effectivement propritaire du bien et il en a la jouissance. Le bien est libre de toute hypothque, ou, dans le cas contraire, le montant de l hypothque ne dpasse pas le prix de vente convenu. Le bien ne fait pas lobjet dune procdure de saisie interdisant la vente. Les diffrents droits de premption sur le bien ne sont pas exercs (droit de premption des collectivits locales dans certaines zones ; du locataire en place dans certains cas). Les documents durbanisme ne rvlent pas des servi-tudes publiques nuisant votre projet. Les servitudes prives grvant le bien ne nuisent pas votre projet. Les prts que vous avez sollicits sont obtenus, selon les modalits prcises dans l avant-contrat ( loi du 13 juillet 1979).

Exemples de frais de notaire UNE FAUSSE IDEE SOUVENT EXPRIMEE : LES FRAIS DE VENTE SONT DE 10% DU MONTANT DU PRIX. Nous prendrons trois exemples : - un logement ancien en france mtropolitaine vendue 100 000 , sans emprunt ni ngociation par le Notaire. - Un terrain de 100 000 . - Un logement neuf en france mtropolitaine vendue 100 000 , sans emprunt ni ngociation par le Notaire. logement ancien terrain logement neuf a 100 000 a 100 000 a 100 000 Emoluments TTC du notaire 1 379 1 379 1 379 Droits et taxes 5 190 5 190 815 Emoluments de formalits et dbours (1) 750 750 750 TOTAL 7 300 7 300 2 900

(1) montant variable, valu de faon approximative

Loi SRU (Solidarit et Renouvellement Urbain)

La loi SRU rglemente les possibilits pour lacheteur de se rtracter. Depuis le 1er juin 2001, le signataire acqureur dun compromis ou promesse de vente dun bien immobilier bnficie dun dlai de rtractation de 7 jours avant dtre dfinitivement engag selon les termes de laccord. Cette mesure concerne tout acqureur, condition quil ne soit pas professionnel de l immobilier . Elle bnficie lacqureur seulement, et non pas au vendeur du bien immobilier. Le vendeur doit notifier lacqureur un exemplaire de la promesse de vente signe par lettre recommande avec accus de rception ou par acte dhuissier. A compter du lendemain de la premire prsentation de la lettre recommande ou de lacte d huissier lacqureur dispose dun dlai de 7 jours au cours duquel il peut se rtracter par courrier recommand avec accus de rception. Si lacqureur se rtracte dans les 7 jours, il nest plus engag envers le vendeur et toutes les sommes quil a pu verser doivent lui tre restitues 21 jours aprs la date de sa rtractation. Au-del de ce dlai de 7 jours lacqureur est considr comme dfinitivement engag par la promesse de vente. texte complet

La surface habitable:
Lois Carrez. Depuis le 19 juin 1997, lorsque vous vendez un lot de coproprit d'une superficie suprieure 8 m2, vous devez obligatoirement indiquer sa surface habitable dans votre promesse de vente. Si vous ne mentionnez pas cette superficie dans la promesse, votre acqureur peut invoquer la nullit de la vente dans le mois qui suit la signature de l'acte dfinitif. Toutefois, il perd ce recours ds lors que la superficie figure dans l'acte de vente dfinitif. Si la surface mentionne est suprieure d'au moins 5 % la surface relle, l'acqureur dispose alors d'un an, compter de la signature de l'acte dfinitif, pour obtenir une diminution de prix proportionnelle la surface manquante. texte complet

Les termites
Une loi du 8 juin 1999 impose tout occupant ou propritaire d'un bien immobilier bti ou non bti de dclarer en mairie la prsence de termites ds qu'il en a connaissance. Ainsi, le prfet classe par un arrt les zones contamines ou susceptibles de l'tre. En cas de vente d'un bien immobilier situ dans une telle zone, un tat parasitaire est annex l'acte notari. A dfaut, la vente ne sera pas nulle, mais si la prsence de termites ou autres parasites s'avrait ultrieurement, le vendeur serait tenu responsable vis--vis de l'acheteur au titre des vices cachs. Ce dernier aurait alors le choix entre l'annulation de la vente ou une rduction du prix de

vente. texte complet

Lamiante
Le dcret du 7 fvrier 1996, mis jour par le dcret du 3 mai 2002, obligent les propritaires de biens immobiliers dont le permis de construire a t dlivr avant le 1er juillet 1997, faire effectuer des recherches relatives la prsence d'amiante. L'acte de vente doit alors indiquer toutes les prcisions sur la situation de l'appartement ou de la maison cet gard. texte complet

Le plomb
Une loi du 29 juillet 1998, visant lutter contre le saturnisme, oblige les vendeurs d'un bien immobilier construit avant 1948 et situ dans une zone risque dfinie par le prfet, dresser un tat d'accessibilit au plomb des parties privatives. A dfaut, le vendeur ne pourrait pas s'exonrer de la garantie des vices cachs et s'exposerait des sanctions pnales. texte complet JURIDIQUEMENT : Un mandat de vente nest valable que pour 3 mois, ferme et irrvocable, reconductible par tacite reconduction pour un an. Personne ne peut vous obliger signer un mandat de vente. Mais un mandat de vente est obligatoire pour toute vente par un professionnel (notaire, agence), cest la loi ! Ne pas hsitez savoir quels sont les moyens de promotions que vont mettre en place les divers professionnels que vous solliciter. Ne jamais donner dargent avant la conclusion dfinitive de la vente (signature de lacte authentique chez le notaire), chacun doit tre pay en mme temps, et en son temps ! Un notaire ne peut vous obliger lui donner la rdaction de lacte, ni lui payer des frais si vous lui retirer la vente de votre Home, sweet home . Ces documents sont illgaux ! Les professionnels de limmobilier sont l pour donner des rponses vos questions. Encore faut-il que vous les posiez ! Il est vrai que la profession tarde se dpoussirer de cette image vreuse qui lui colle la peau, mais les juristes franais les obligent devenir de plus en plus carrs et pointus, avec des connaissances acquises obligatoires dans de divers domaines. Do peuvent natre beaucoup de confusions. Lorsque lon fait un acte aussi lourd de consquences quacheter ou vendre son nid douillet, on est souvent mort de trouille, assaillis de doutes... et face vous des personnes souvent insouciantes, limite dsinvoltes, qui font cela tous les jours, parlant de votre ancien ou futur berceau de la famille comme dun produit ! Certes, a de quoi drouter ! Ils oublient de se mettre la porte des gens. Aussi rappelez lordre ! Cela doit nous arriver aussi dans notre mtier, mais ne doit rien enlever leur professionnalisme Autre chose. Comme dans tous rapports humains, les personnalits des gens qui vous font face, sont prpondrantes. Nous ne sommes pas maris avec tout le monde, mais seul notre honntet

vis--vis deux est la garantie de notre moralit. Soyons ferme, nous ne sommes pas des moutons, mais lorsquils ont bien travaill, tout travail ne mrite-il pas salaire ??? ensuite viens l'pisode des estimations des biens... alors dj j peux vous dire qu'avant ce boulot, je n'avais jamais travailler dans l'immobilier, j y connaissais rien sur la valeur d'une maison ou d'un appartement et cash on m'envoi chez des gens pour estimer leur bien... super ! bon dj la premire rgle savoir, ne jamais donner le prix !! (pour une estimation c est kan meme un peu bizzare...) il faut attendre ke la personne en face de vous vous dise le prix qu'elle pense... et puis ensuite il faut convenir d'un rendez vous l'agence (pour que la personne soit un peu dsoriente...) et l avant de lui parler de l'estimation de sa maison, il faut lui prsenter un joli classeur qui vante les services du groupe century : leader, pleins d'agences, un conseiller super former..., et lui parler de toutes les pubs que l'agence va faire pour vendre sa maison. Ensuite on parle prix. On lui dit que l'estimation a t faite avec un super logiciel qui balance toutes infos sur sa maison avec celle d'autres maisons qui ont t vendu ou qui sont en ventes. On secoue le tout et ca lui donne le prix de sa baraque... bien sur, on slectionne bien les maisons qu'on va mettre en rapport avec sa maison... et au final sa maison sera sous-valu, dj d'une part pour mettre les frais d'agence (entre 10 et 15 % du prix de la maison) et ensuite pour que la maison est quand mme des chances d'tre vendu car avec les frais d'agence, la maison se retrouve trop cher par rapport au prix du march !! Bon ensuite on parle du type de mandat (simple ou exclusif). Et l c est aussi sympa... on lui prsente cash le mandat "confiance" (exclusif en fait) mais bon c'est un terme plus sympa qui fait moins peur... on dit au client que tout c qu'il a vu dans le classeur montrer juste avant n'tait que valable dans le contrat confiance et on le convaint que le mandat simple ne lui fera jamais vendre sa maison en lui montrant divers exemples et calculs. Au final le mandat exclusif est juste l pour empecher d'autres agences de prendre le mandat. On lui promet pleins de clients tris sur le volet et que sa maison sera vendu dans le mois. Mais bon le but c est d'avoir du stock de maisons dans les fichiers ! Pour la vente de maison, je ne peux pas vous l'expliquer je ne suis pas rest assez longtemps mais ce que j'avais vu tais dj de trop ! Sans compter la mentalit des gars qui bossent dans l'agence. Mielleux devant le client et l'insultant par derrire... horrifiant !! Tout est bas sur le profit et ds qu'on voit qu'un client n'est pas press ou pas solvable, il n y a plus aucun suivi ! J'ai prfr arret avant de devenir un vrai vampire de l'immobilier, ayant un minimum de principes, je ne pouvais plus rester un jour de plus chez ces raclures!! Je vais pas dire que toutes les agences sont comme century mais j'aurais juste quelques conseils vous donner si vous passer par une agence : - dj ne pas faire un contrat exclusif (ne vous inquieter pas, si ils ont vraiment un client meme en mandat simple il lui proposera votre maison) et vous ne saurez pas bloqu avec une agence imcomptente. - ensuite les estimations sont gratuites alors n'hsit pas contacter plusieurs agences, au premier contact avec le commercial vous verrez dj si il veut vous forcer la main ou non, il connait dj approximativement le prix dans sa tte et si il ne le vous dit pas ou vous laisse dire le prix en premier laisser tomber. - voil je pense que vu les tarifs d'une baraque, il vaut mieux se fier plusieurs avis et toujours ce mfier car il y a de vrai acteur dans ce milieu...