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CAHIER DE FORMATION

NOUVEAU PARTI ANTICAPITALISTE SUD DEUX-SEVRES

LA CRISE DU LOGEMENT SOCIAL

I. II. III. IV. V. VI.

HISTOIRE DU LOGEMENT SOCIAL A TRAVERS LEUROPE LE LOGEMENT SOCIAL EN EUROPE LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE LA CRISE DE LA DETTE ET LE LOGEMENT SOCIAL LE MAL-LOGEMENT ET LES PLANS DE RIGUEUR QUELLES SOLUTIONS ?

Participation aux frais : 1

I. HISTOIRE DU LOGEMENT SOCIAL A TRAVERS LEUROPE La proccupation de loger les familles les plus modestes est une rflexion ancienne. Dans l'antiquit grcoromaine le problme tait rsolu par les constructions d'immeubles plusieurs tages, construits par les patriciens1, pour y loger les plbiens2. Pose lchelle europenne, la question du logement populaire trouve ds ses origines des solutions discutes dans un cadre international. Des habitations ouvrires modles de lexposition universelle de Paris de 1867 naissent les premires discussions autour de lconomie sociale de lhabitat. En France les problmes lis aux logements sont dnoncs ds 1832 par les docteurs Parent-Duchatelet et Villerm suite lpidmie de cholra qui a fait 18.602 victimes Paris. Ils incriminent la salet et l'exigut des logements plutt des taudis des plus pauvres. Nous ne tenons pas compte ici des logements ouvriers construits lintrieur des usines ds les annes 1775, comme la saline royale dArc-et-Senans, puisque le but de ces constructions ntait pas vraiment social mais plutt un moyen pour les patrons davoir leur main duvre sur place et dexercer un plus grand contrle sur les ouvriers qui leur sont redevables et dpendent de leur bon vouloir. Le premier congrs international des habitations bon march est n de la section des habitations ouvrires de lExposition universelle de 1889. Initiatives philanthropiques et expriences architecturales circulent demble lchelle internationale: les cits-jardins puis les grands ensembles sont loccasion de voyages et dchanges dexpriences. I.1. Linvention de formes spcifiques de financement public inaugure les politiques nationales de logement social. En France, la loi Siegfried permet de piocher dans les rserves de la Caisse des dpts et consignations partir de 1894. En Italie, la loi Luzzatti fait de mme en 1903 avec les fonds des caisses dpargne. En Espagne, la loi du 12 juin 1911 offre des subventions de ltat aux socits et aux patrons soccupant de la construction de maisons pour ouvriers, avec des comits de patronage constitus par les municipalits. En Grande Bretagne, le Housing of the Working Class Act (1890) confie la construction sociale aux municipalits. Il serait difficile de dfinir le logement social par ses cibles car, ds les origines, il y a des hsitations sur la nature de ses destinataires. La tendance lextension aux couches moyennes est prsente partout ds les annes 1930, comme le montre la loi Loucheur3 pour la France. I.2. Les destructions et les bouleversements issus de la guerre conduisent aprs 1945 une extension considrable du nombre des bnficiaires. Lafflux des populations dplaces ou rfugies, le dmarrage brusque de lexode rural, surtout en Italie et Espagne, la reprise de limmigration trangre en France, partout le baby boom et la reprise de la nuptialit4 font du logement une question centrale. Une partie importante de la population est alors contrainte de partager entre deux gnrations des logements, des garnis ou des bidonvilles. Il faut attendre plusieurs annes pour obtenir un logement en HLM.

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Citoyens romains qui appartiennent, de par leur naissance, la classe suprieure (aristocratie). Citoyens romains issus du bas peuple et distincts des esclaves. 3 La loi Loucheur du 13 juillet 1928, vote l'initiative de Louis Loucheur, ministre du Travail et de la Prvoyance sociale entre 1926 et 1930, a prvu l'intervention financire de l'tat pour favoriser l'habitation populaire. Elle largit notamment le rle de la Caisse des Dpts, qui, depuis 1905, est charge de financer le logement social. 4 Nombre annuel des mariages par rapport la population.

En France, L'tat n'intervient pas alors directement dans la construction de logement : le ministre de l'Urbanisme et de la Reconstruction et le premier plan de 1947-1953 labor par l'quipe de Jean Monnet rservent les investissements la rparation et au dveloppement des quipements de production. L'action gouvernementale se limite l'hbergement d'urgence et l'bauche d'une premire rglementation du march immobilier par la loi de 19485 ; en fait il s'agit d'une drglementation, la nouvelle loi tant moins restrictive que les conditions antrieures : le consensus gnral tait que le blocage des loyers depuis 1914 avait sinistr la construction, certes protg les prcdents locataires, mais au prix d'une exclusion du march pour les nouveaux entrants. En effet la construction de nouveaux logements a t particulirement anmique aprs la seconde guerre mondiale. Les investisseurs n'ont pas intrt construire, et quand ils le font, la qualit est en proportion des loyers qu'ils pourront percevoir. Cette faible qualit n'est pas un obstacle la location, du fait de la pnurie gnrale. La loi de 1948 ne rsolut pas les problmes de logement. Pour les investisseurs privs, l'essentiel du march restait constitu de logements rglements, ce qui biaisait ngativement leur perception et rduisait leur capital disponible. Le cot des constructions nouvelles imposait des loyers considrablement plus levs que dans le parc locatif gnral, compliquant la commercialisation. Faire sortir un immeuble de la loi de 1948 tait devenu quasiment un mtier, compliqu mais rmunrateur, le parc des logements loi de 1948 s'est donc progressivement rduit. Le rsultat fut un maintien de la pnurie, motivant de nouvelles politiques coteuses (notamment par le mcanisme de l'exonration fiscale) pour contrebalancer la dmotivation des investisseurs. En thorie, l'tat peut aussi rquisitionner des logements vacants signals ses services (ordonnance du 11 octobre 1945). Face aux obstacles administratifs qui freinent la mise en uvre de cette loi, apparat un premier mouvement militant, le mouvement squatteur qui procde l'occupation illgale de logements vides. Les annes 1950-1960 seront aussi celles des Castors, un mouvement coopratif d'auto construction, qui tente de pallier l'insuffisance de la construction : les Castors, comme leur nom l'indique, construisent plusieurs leurs maisons. L'hiver de 1954 se montre particulirement rigoureux, on dnombre des morts de froid dans leur sommeil. L'Abb Pierre lance un appel avec le mouvement Emmas, cr en 1949 Neuilly-Plaisance, et qui se dveloppe grce aux dons conscutifs cet appel. Le succs de cette opration encourage la construction de logements sociaux engage par le gouvernement. Il en rsultera de grands ensembles dont les sociologues et urbanistes s'inquitent dj, mais qui reprsentent par rapport aux conditions de logement de l'poque une augmentation de confort bien accueillie. En RDA, dans les annes 1950, trois mnages sur quatre peuvent bnficier dun logement social. I.3. Retour au march La russite quantitative des politiques daide publique, (des millions de logements sociaux neufs sont construits partout) et une croissance conomique forte conduisent lide quune aide temporaire de ltat permet de rendre terme le logement de tous au march immobilier. Ltat peut donc se dsengager de laide directe la pierre et passer le relais la promotion prive et leffort encadr des mnages stimuls par des aides publiques cibles. En Espagne les phalangistes6 prnent la libralisation : le march du logement est rendu la promotion immobilire prive, aide par ltat; les mnages modestes peuvent accder par un effort financier considrable la proprit de leur logement.
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La loi de 1948 reprsentait un compromis : globalement, on touchait peu aux conditions rgissant les logements existants (toujours bloqus) en revanche on instaurait la libert des loyers pour les logements neufs ou compltement rnovs. 6 La Phalange espagnole, fut cre en 1933 par Jos Antonio Primo de Rivera, fils du dictateur Miguel Primo de Rivera. Ce parti nationaliste dextrme droite joua un rle important dans la guerre civile face aux rpublicains.

En Allemagne, entreprise ds 1956-1960, la libralisation entrane une diminution de laide de ltat, dont les charges passent aux Lander (rgions) ; la vrit des prix des loyers, laide personnalise au logement qui assure la solvabilit des mnages modestes et des mesures dincitation laccs la proprit prive compltent les nouveaux dispositifs. En Italie, aprs lachvement avec succs du Plan Fanfani7, leffort de ltat diminue, comme le taux des cotisations prleves sur les travailleurs et les patrons dans la nouvelle lgislation de 1963. Comme en RFA, le dsengagement saccompagne dune dcentralisation, avec le rle des instituts provinciaux et communaux autonomes ( IACP) qui deviennent matres douvrage. Au Royaume Uni, Margaret Thatcher conduit une politique de vente massive des logements sociaux leurs occupants. En France, la rforme du financement des HLM, en 1966-1968, conduit une dbudgtisation des prts et un durcissement des conditions de leur attribution ; les banques rentrent sur le march immobilier et la promotion publique seffondre partir de 1976. Le rapport Barre suggre en 1975 de privilgier laide slective aux mnages, locataires ou accdants la proprit, au dtriment de laide la pierre afin de rendre le march plus fluide et de rsoudre la crise naissante des grands ensembles. I.4. Luttes pour le logement des annes 1970 aux annes 2000 La crise conomique qui suit les deux chocs ptroliers de 1973 et 1979 puis perdure, le chmage structurel, le retour de lexclusion de masse et la question nouvelle du logement des immigrs rendent caduques, ds les annes 1980, les illusions librales nes pendant les belles annes de lexpansion. Ds les annes 1970, les luttes du logement se radicalisent, les squats se multiplient alors dans toute l'Europe de l'Ouest. De 1975 1980, une longue grve des loyers oppose aussi les plus mal lotis, les travailleurs immigrs originaires du Maghreb ou d'Afrique noire, au principal gestionnaire de ce type de logement (l'tatique Sonacotra). Ces grves consistent souvent en auto rduction des loyers, par refus des augmentations prvues et seront un des conflits les plus longs et des plus durs de ces annes mais, en dpit des pertes financires importantes subies par la Sonacotra8 et des troubles importants l'ordre public qu'elle provoqurent selon l'tat qui fit procder dix-huit expulsions du territoire, elle ne remirent que peu en cause la gestion du logement des plus pauvres par la Sonacotra, qui a vu s'largir ses missions avec l'extension de la prcarit. Dans les annes 1980, de nombreux squats ouvertement politiques sont lis aux mouvements libertaires et autonomes et affichent clairement leur volont de crer des foyers de subversion en rupture avec le capitalisme. partir de 1987, certains tats commencent expulser de manire systmatique tous les squats politiques (directive de Trevi9).
Plan Fanfani du nom du ministre du travail Italien de 1947 1950 Amintore Fanfani. En tant que ministre du Travail, il dveloppe le programme de reconstruction des habitations dtruites et un programme de construction de logements pour les ouvriers appel Maison de Fanfani . 8 Adoma, anciennement Socit nationale de construction de logements pour les travailleurs (Sonacotra), est une socit d'conomie mixte franaise dont le capital est dtenu par des acteurs publics (Etat, SNI). la SNI est le bailleur des grands rservataires publics tel que le ministre de la Dfense, mais aussi de la Justice, de la Sant et de lducation. Plus de 80% de ses locataires sont ainsi issus du secteur public, dont la moiti dentre eux, du ministre de la Dfense. 9 L'initiative de la cration de TREVI a t renforce par la prise d'otages des Jeux olympiques de Munich en 1972. TREVI est une structure ad hoc, intergouvernementale cre en 1976, runissant diffrents responsables des ministres de la Justice et de l'Intrieur des douze tats membres de la Communaut europenne. Elle avait comme objectif la coopration policire l'chelle europenne, elle demeura compltement secrte jusqu'en 1989. []Son existence a t officialise, sinon officiellement reconnue, lors du trait de Maastricht (1992), puis intgr au sein du troisime Pilier de l'Union europenne, la coopration policire et judiciaire en matire pnale. TREVI a par la suite t remplac par Europol, dot d'une existence lgale.
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En France, plusieurs collectifs se crent pour dfendre le droit au logement : le Comit des mal-logs (19871994), DAL (Droit au logement, 1990), la Coordination des sans-abri (1993-1995), le Comit actions logement (CAL). En 1995, le DAL occupe un immeuble vacant de la rue du Dragon, suite laquelle le prfet de Paris dcide d'appliquer la loi de rquisition qui lui permet d'installer dans des logements vacants depuis plus de six mois des mal-logs, pour une dure temporaire d'un an, en change d'une indemnit verse au propritaire. C'est la dernire fois que la loi de rquisition a t applique en France. Les annes 2000 ont vu une multiplication des collectifs et des associations luttant sur la question du logement : "Mal-logs Sans Frontires", "Mal-logs En Colre", "Macaq", Jeudi Noir, Les Enfants de Don Quichotte, Mal-logs En Lutte... 2007 a t marque par les campements de sans-abris initis par les "Enfants de Don Quichotte", avec en particulier Paris le campement du canal Saint-Martin et la grve de la faim des sans-papiers sans-abri.

II. LE LOGEMENT SOCIAL EN EUROPE Dune manire gnrale, le parc de logement sorganise autour de trois statuts diffrents : les logements locatifs sociaux, les logements locatifs privs et la proprit. Alors quaprs la Seconde Guerre mondiale, la forte croissance du parc avait t porte par les pouvoirs publics, la tendance actuelle est la prdominance dacteurs privs : entreprises but plus ou moins lucratif et associations. Le concept de logement social varie fortement dun tat membre lautre, comme en tmoigne la pluralit des termes utiliss. En effet, si en France, on parle de logements loyer modr (HLM), au Danemark, il sagit de logements sans but lucratif et en Autriche de logements populaires . Cette htrognit, qui sexplique par des histoires et des cultures nationales diffrentes mais aussi par labsence dun cadre commun au niveau europen, stend galement aux caractristiques principales du logement social, savoir son financement, la population auquel il est destin, ses modes dattribution, les ambitions quon lui assigne, son mode de gestion, etc Trois approches diffrentes peuvent tre distingues dans lUE en fonction du public cible : 1) une approche universelle selon laquelle le logement social sadresse lensemble de la population, comme cest le cas au Danemark, aux Pays-Bas et en Sude. 2) une approche gnraliste qui se caractrise par la fixation de plafonds de ressources et des critres de priorit dans laccs au logement social ; il en va ainsi en Allemagne, Autriche, Belgique, Espagne, Finlande, France, Grce, Italie, Luxembourg, Pologne, Portugal, Rpublique tchque et en Slovnie. 3) et enfin, une approche dite rsiduelle (ou cible) selon laquelle le logement social est destin aux personnes les plus en difficult. Cette conception est applique en Bulgarie, Chypre, en Estonie, Hongrie, Irlande, Lettonie, Lituanie, Malte, en Roumanie, Allemagne, au Royaume-Uni et en Slovaquie.

Comme le montrent les graphiques (mai 2007) il ny a pas de lien direct entre les trois approches du logement social et le dveloppement quantitatif de ces logements dans les pays. On trouve des disparits lintrieur mme de ces catgories. Les diffrences sont dues aux choix politique qui ont t fait sur les missions du logement social, le publique concern et son mode de financement. Lunion Europenne a point du doit le trop grand nombre daides publiques au logement social (libre concurrence oblige) : Subventions diverses, TVA taux rduit voir nul, garantie publique, exemption fiscale Mais elle critique aussi lapproche universelle du logement social pratiqu par le Danemark, la Sude et surtout les Pays-Bas qui pour lUE a trop de logements sociaux et trop de bnficiaires potentiels Il leur a donc t demand dappliquer un plafond des revenus pour avoir accs un logement social. Loffre de logement social se situe gnralement en de de la demande, et la crise conomique et financire na rien arrang la situation : selon lUnion sociale pour lhabitat (USH), la forte rduction des budgets de ltat au Portugal a, par exemple, conduit un arrt brutal des programmes de logements, linterruption des versements des fonds publics sur les projets engags et au retrait des banques du financement complmentaire. Le budget en faveur de la promotion des nouveaux logements sociaux en Angleterre a diminu de 63 % et, en cosse, le budget dinvestissement en logement social a t amput de 40 %.

III. LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE Il s'adresse des personnes dont les revenus ne permettent pas daccder un logement dcent et indpendant. Larticle 140 de la loi SRU prcise ainsi que toute personne ou famille prouvant des difficults particulires a droit ce type de logement en raison notamment de linadaptation de ses ressources ou de ses conditions dexistence . Les plafonds de loyers et de revenus des locataires sont fixs chaque anne par dcret et diffrent selon la localisation, le type de conventionnement et la composition des mnages locataires. Pour que les loyers restent bas les pouvoirs publics fournissent une aide indirecte, verse non au locataire mais au bailleur, sous forme de facilits de financement, de subventions, de dduction fiscale, etc. Cette aide est assortie de conditions sur la qualit du logement et le montant des loyers. Depuis l'an 2000, le logement social vise rpondre aux objectifs de mixit sociale dfinie par la loi SRU10 rendant obligatoire un pourcentage de 20 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en le-de-France) mais seules sont concernes les communes comprises dans une communaut dagglomration de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

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La loi du 13 dcembre 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbains, couramment appele loi SRU, est un texte qui a modifi en profondeur le droit de l'urbanisme et du logement en France. Adopte sous le gouvernement de Lionel Jospin, elle a t publie au Journal officiel du 14 dcembre 2000. Son article le plus notoire est l'article 55, qui impose aux villes de disposer d'au moins 20 % de logements sociaux.

Ces 20% intgrent sans nuances les diffrents types de prt destin au financement de logement sociaux qui en comparaison des plafonds de revenus annuels ne sadressent pas au mme public. Pour un mnage de deux personnes en rgion parisienne: PLS (prt locatif social) 43 000 euros - Plus (prt locatif usage social) 33 000 euros - Plai (prt locatif financement trs social) 20 000 euros. Les communes concernes peuvent sy soustraire par le paiement dune Cependant un prfet peut dcider quil ny a pas damende (comme Nice ou Toulon). taxe annuelle.

La mise en application des dispositifs de l'agence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU), ports par la loi de cohsion sociale, dite loi Borloo (du nom du ministre Jean-Louis Borloo), a affaibli les incitations initialement poses par la loi SRU en donnant la possibilit certains maires de dplacer de l'habitat social d'une commune vers une autre, dans le cas d'une commune au-dessus du quota des 20% vers une commune en de (dans le cadre d'une communaut d'agglomration). La loi SRU a t assouplie par la loi BOUTIN de 2008 qui prvoit de comptabiliser dans les 20 % de logements sociaux les habitats en accession aide la proprit Le logement social est aussi un outil visant rpondre au droit au logement, qui est reconnu par certains comme dintrt gnral.

D'autres politiques du logement, notamment le contrle des loyers, peuvent tre utilises dans le but de limiter les effets nfastes des pnuries ou pour maintenir le stock de logements des niveaux de loyer plus acceptables pour la majorit des locataires.

Selon les pays, l'importance du logement social est trs variable, mais on peut noter que la France se trouve dans la moyenne basse de la pratique europenne. La France comptait 4,508 millions de logements HLM au 1er Janvier 2010 (hors Martinique et Guyane). III.1. Il existe diffrents types de logement social : Le logement (public ou priv) de type HLM (habitation loyer modr), logements construits et grs par un organisme public ou priv. Le logement subventionn ou conventionn, construit et parfois gr par des entreprises prives. Les coopratives d'habitation dont la formation a t subventionne et aide par les pouvoirs publics. L'habitat social peut tre de tout type : grands ensembles , petit collectif , individuel dans une coproprit, pavillonnaire, etc.

III.1.1. Financement En France le logement social est financ par plusieurs acteurs : ltat sur crdits budgtaires ; linvestissement se fait sous trois formes essentiellement : Une subvention fonction de la vocation sociale du projet, dite communment "aide la pierre" Une exonration de taxe foncire sur les proprits bties, les collectivits locales (bnficiaires de cet impt) tant ddommages par un fonds de compensation. Une TVA 5,5 % selon le rgime fiscal de la livraison soi mme. En contrepartie le prfet a ainsi un droit de rservation de 30 % des logements sociaux, dont 5 % pour les fonctionnaires de l'tat. La caisse des dpts et consignations, prteur historique du logement social, de par son rle de gestionnaire du livret A ; la loi lie en effet ce dernier au financement de la construction neuve d'habitat social. Les collectivits territoriales peuvent galement contribuer des oprations de logements, et interviennent, le plus souvent, en financement complmentaire celui de ltat. Le 1 % logement qui correspond la participation des employeurs leffort de construction, et favorise le logement des salaris ; ces fonds sont utiliss par les collecteurs du 1 % aussi bien en prts quen subventions et pour favoriser le logement locatif ou laccession la proprit. Les caisses dallocations familiales : elle reoivent les cotisations des employeurs et distribuent les diffrentes aides personnelles au logement

III.1.2. Les organismes HLM en chiffres En 2010 le secteur compte 770 organismes anims par 12000 administrateurs bnvoles et 76000 salaris. 274 Offices publics de lhabitat11. 274 Entreprises sociales pour lhabitat12. 166 Socits coopratives dHLM13. 56 SACICAP14, rattaches au groupe Crdit Immobilier de France. PARC LOCATIF SOCIAL PLUTT URBAIN, RCENT, DE QUALIT Les organismes possdent 4,1 millions de logements locatifs et 0,2 million de logements foyers. 85% de logements sociaux collectifs 15% de logements individuels. 50% du parc en Ile-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Rhne-Alpes et Provence-Alpes-Cte dAzur. 26% se situent en Zone urbaine sensible (ZUS). Prs de 80% de la production neuve reoit un label de performance nergtique (HPE, THPE ou BBC). Trois logements Hlm sur dix ont t construits aprs 1985. 110000 logements ont t rhabilits en 2010.

Lordonnance du 1 fvrier 2007 relative aux Offices publics de l'habitat a cr une nouvelle catgorie dtablissements publics dHLM dnomms offices publics de lhabitat (OPH) et a organis la transformation de plein droit en OPH de tous les OPHLM et OPAC existants. Le statut des OPH est fix par les articles L. 421-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. 12 Les entreprises sociales pour lhabitat sont des entreprises prives but non lucratif dont le capital peut tre dtenu par les personnes prives, publiques ou morale. Elles doivent avoir un actionnaire majoritaire (ou de rfrence). Les locataires sont galement actionnaires afin de pouvoir tre prsent au sein de la gouvernance (Conseil d'administration ou Conseil de surveillance). 13 Une cooprative dHLM est une socit anonyme rgie la fois par le statut de la coopration et la lgislation Hlm. Une cooprative est une association autonome de personnes volontairement runies pour satisfaire leurs aspirations et leurs besoins conomiques, sociaux et culturels communs au moyen dune entreprise dont la proprit est collective et o le pouvoir est exerc dmocratiquement 14 Socits anonymes coopratives dintrt collectif pour laccession la proprit

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III.1.3. Le Secteur HLM dans lconomie En 2009: 13 milliards deuros dinvestissements. 17,3 milliards deuros de loyers (et 4,7 milliards de charges rcuprables). 2,6 milliards deuros de dpenses dentretien, soit 15% des loyers. 102 milliards deuros de dettes financires. 7,1 milliards deuros affects aux annuits de dette15 soit 41% des loyers. 1,7 milliards deuros de taxe sur le foncier bti, soit 10% des loyers. III.1.4. Accueil au meilleur cot En France 57% des mnages sont propritaires occupants. 20% sont locataires dun bailleur priv. 16% locataires dun organisme de logement social. 7% occupent un autre type de logement (autre locatif public, meubls, logements gratuits notamment). Les organismes Hlm logent environ 10 millions de personnes. Un logement sur quatre mis en location est attribu un mnage dont le revenu est infrieur 20% des plafonds de ressources. Prs de 60% des mnages logs par les organismes ont des revenus infrieurs 60% des plafonds16 de ressources, et appartiennent ainsi au tiers le plus modeste de la population. 1,9 millions de mnages locataires bnficient dune aide personnelle au logement. 4% des mnages logs en Hlm sont susceptibles dtre assujettis au supplment de loyer de solidarit, leurs revenus ayant augment, depuis leur entre dans le parc, au-del des plafonds de ressources. En moyenne, dans les grandes agglomrations, les loyers dans le parc locatif social sont deux fois moins levs que dans le parc priv. Le parc Hlm accueille des mnages rpondant des conditions maximales de ressources. Par rapport la structure de la population franaise, les habitants du parc locatif social se caractrisent par une surreprsentation des familles monoparentales (19% des mnages logs par les organismes contre 9% dans lensemble de la population) et des locataires de nationalit trangre (10% contre 5%) et par le caractre modeste de leurs revenus. III.1.5. Une demande toujours forte malgr la croissance du parc Actuellement 33% de lensemble des mnages ne sont pas propritaires et peuvent prtendre un logement social compte tenu de leurs revenus. En 2010, les organismes ont mis en chantier 70000 logements. Ils en ont acquis et amlior 11000, acquis sans travaux 32000. Loffre locative sociale nouvelle atteint donc 113000 logements. Ils ont galement mis en chantier 11000 logements foyers. Environ 10% du parc a t galement propos la location par mobilit des locataires. Chaque anne, 450000 familles environ sont accueillies. En 2006, on dnombrait en France mtropolitaine 1,2 million de demandes de logements Hlm non pourvues, dont 550000 demandes de mnages dj locataires HLM. Fin 2010, les logements vacants17 reprsentaient 4,1% du parc total gr, avec de fortes disparits suivant la localisation. En 2010, les oprateurs Hlm ont galement vendu 16 000 logements destins des accdants, en secteur group ou en diffus. 7000 logements locatifs ont t vendus leurs locataires ou d'autres personnes physiques et 68000 taient en cours de commercialisation fin 2010. La plus grande partie des logements vendus en accession sociale par les organismes sont garantis par une clause de rachat en cas daccident de la vie.
Intrts de la dette et remboursement en capital. titre dexemple, le plafond de ressources pour lattribution dun logement social en province quivaut un salaire net mensuel de1800 pour une personne vivant seule, et 3450 pour un mnage de 4 personnes. 17 Y compris la vacance technique due aux projets de dmolition, aux travaux ou la rotation du parc.
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III.2. Des problmatiques spcifiques pour le logement social : Historiquement, le niveau des plafonds avait t fix pour permettre aux classes moyennes, galement mal loges dans les annes 1950, daccder un logement confortable un loyer abordable. Cette politique tait associe un rythme de construction galement lev (apoge en 1974). Le dficit de construction de logements depuis 1977 et les changements dmographiques des annes 1980 et 1990 ont particip l'augmentation du diffrentiel entre la demande potentielle pouvant prtendre un logement social et l'offre rellement disponible. Toujours en raison de la proportion trop importante de bnficiaires potentiels, le logement social est rationn. Le logement social sera toujours en pnurie tant qu'il ne sera pas hgmonique : il n'est social que par l'avantage qu'il procure par rapport au march normal, et qui en augmente la demande par rapport l'offre. Les occupants de logement social ne les librent que trs peu, ce qui limite encore plus l'offre. Selon les critres lgaux, environ 60 70 % de la population franaise peut prtendre un logement social, alors que le parc locatif social ne reprsente quentre 16 et 17% du parc total de logement. Il y a donc un grand nombre de gens qui peuvent lgitimement prtendre un logement social et qui n'en bnficient pas. III.2.1. Laccession la proprit Malgr des conditions de crdit extrmement favorables et les mesures de soutien laccession adoptes par le gouvernement ces dernires annes (crdit dimpt, prt taux zro, allgement de TVA, Pass foncier), les rsultats ne sont pas au rendez-vous puisque les mnages modestes et les classes moyennes ont eu de plus en plus de difficults devenir propritaires. Ils reprsentaient 45 % des acqureurs de rsidences principales en 2003, peine plus de 30 % cinq ans plus tard. Dautres donnes manant du Credoc soulignent galement le dveloppement htrogne de la proprit : les mnages les plus pauvres sont en effet de moins en moins souvent propritaires de leur logement (37 % des 20 % des mnages les plus modestes sont aujourdhui propritaires de leur logement alors quils taient 47 % en 1988), alors que les plus aiss le sont de plus en plus (65 % des 20 % des revenus les plus levs taient propritaires de leur logement en 1988, ils sont 76 % aujourdhui). Toutes les sources statistiques dressent ainsi un constat sans appel : la part des mnages modestes parmi les accdants rcents na cess de dcrotre au cours des quinze dernires annes. Une rcente tude prcise que prs de 9 mnages sur 10 qui ont accd pour la premire fois la proprit au cours de ces 5 dernires annes avaient des parents propritaires de leur rsidence principale, confirmant ainsi le caractre hrditaire de la proprit. Le logement contribue ainsi au creusement des ingalits de patrimoine en France qui sont considrables et bien suprieures aux ingalits de revenus. Les 10 % des mnages les moins fortuns disposaient en 2004 dun patrimoine priv moyen de 810 euros contre 656 380 euros pour les 10 % des mnages les plus riches. La mme anne, les 1 % des mnages les plus riches possdent 13 % du patrimoine et les 10 % les plus riches en possdent prs de la moiti (46 %), alors que les 50 % les moins riches nen dtiennent que 7 %. En raison de la progression des cots immobiliers et des apports limits des mnages, on assiste une gnralisation et une banalisation de lendettement (dans 85 % des cas, laccession seffectue par le recours lemprunt). Laccroissement de lendettement des mnages pour accder la proprit trouve videmment son origine dans la dconnexion entre lvolution des prix de limmobilier et celle du revenu des mnages qui contribue accrotre les difficults pour les mnages moins aiss.

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Lemprunt qui reprsentait 3,4 annes de revenu pour les mnages les plus modestes la fin des annes 1990, en reprsente 5,3 au milieu des annes 2000, alors que son poids a faiblement augment pour les plus riches (de 1,7 2,4 annes). Plus que dautres, les mnages modestes ont vu leur dure dendettement augmenter (un an de plus chaque anne) tout comme leur taux deffort18 (un point de plus chaque anne et dsormais trs souvent plus de 30 %). Dans ce contexte gnral, les diffrences de taux deffort en fonction des niveaux de vie sont particulirement marques chez les accdants : le taux deffort net est de 42,8 % pour les mnages qui disposent des revenus les plus bas (premier quartile19) un niveau bien suprieur au seuil de 33 % que lon considre comme la limite ne pas dpasser contre 21,3 % pour les plus aiss (dernier quartile). Le cot du logement est souvent renchri par les choix de localisation que font les mnages les plus modestes pour accder la proprit. Contraints de sinstaller, pour des raisons conomiques, dans des priphries toujours plus loignes des villes, les accdants la proprit modestes contribuent ainsi au dveloppement croissant de ltalement urbain consommateur despace, dnergie et de temps mais aussi au renforcement de la sgrgation. 47,5 % des accdants rcents ayant achet dans le neuf entre 2002 et 2006 habitent ainsi en zone rurale, quelle soit loigne ou priurbaine ; ils taient 29% au dbut des annes 1990 et 38,3 % la fin des annes 1990. En 2007, deux mnages modestes sur trois ayant acquis un logement ont accd la proprit en zone C (rurale ou semi urbaine). Cela a videmment un cot financier important pour les mnages, mais aussi un cot cologique lourd.

III.3. Urbanisme et absence de mixit sociale : Chasss par la spculation immobilire, la hausse des loyers, linsuffisance de logements sociaux, les plus modestes, dfaut daccder un logement social, sont contraints de se loger dans des taudis. La prcarit du logement stend. Des milliers de familles sont en situation derrance urbaine, passant de centre dhbergement en htel, ou en logement de fortune, ou encore accueillis quelques jours chez des amis, luttant chaque jour pour avoir un toit pour leurs enfants. Les logements vacants continuent de progresser dans les centres villes. Le logement devient un placement financier destin tre vendu au meilleur prix et au meilleur moment et donc gard inoccup. Sans retenue, dans un tel contexte de crise, les entreprises publiques et administrations se dpouillent de leur patrimoine immobilier au plus offrant (France Tlcom, SNCF, CAF, EDF). En 1962 Paris comptait 20 000 logements vacants selon le recensement. Aujourdhui 2 millions de logements sont vides en France, et Paris compte 136 554 logements vacants, soit un logement sur dix.

Niort et les logements vacants


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Le taux deffort, rapport entre les dpenses engages pour lhabitation principale et le revenu disponible, mesure le cot du logement dans les ressources des mnages. 19 En statistique descriptive, un quartile est chacune des 3 valeurs qui divisent les donnes tries en 4 parts gales, de sorte que chaque partie reprsente 1/4 de l'chantillon de population.

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Le logement vacant pose aussi problme Niort, essentiellement dans le centre-ville. Si lon en croit les statistiques de lInsee, le logement vacant ny dpasse pas 5 %, un chiffre plutt faible si lon prend en compte la globalit de laire urbaine. Mais dans le centre-ville, le taux dinoccupation grimpe plus de 12 % selon les lots . Lhyper centre se dsertifie mme compltement de ses habitants avec un logement sur deux vacant dans les rues Ricard et Victor Hugo, et mme plus des trois quarts pour llot de lancienne galerie du Donjon. Parmi les raisons de cette situation : Outre les difficults daccs aux logements situs au-dessus des commerces, car bien souvent, il nexiste pas de porte ni descaliers indpendants vers les tages. une certaine sur-offre de petits logements (studios, T1, T2), des appartements souvent insalubres que les propritaires rechignent rnover et un grand nombre de baux commerciaux dits tout immeuble . Ce dernier phnomne aboutit parfois des situations aberrantes : Un immeuble situ rue Ricard, comportant au rez-de-chausse un magasin de 60 m2. Le commerant paye un loyer de 30.000 euros par an (2.500 euros par mois !) et le propritaire considre donc que la rentabilit est suffisante sans sembarrasser de locataires. Prs de 15 % des logements privs du centre-ville sont considrs comme indignes (pour ne pas dire insalubres), alors quils ne sont que 4,5 % sur lensemble de la ville. Limmeuble vendu 326.000 euros en 2005 tait de nouveau en vente en 2010 526.000 euros soit une plusvalue de 200.000 euros en 5 ans, sans avoir investi un centime de travaux. Pourquoi cette hausse ? Les biens immobiliers privs suivent le march qui tient compte, outre la raret des logements disponibles (cest la crise), de la situation gographique du logement et de son environnement. Un logement insalubre dans un centre ville avec des commerces de proximit, des transports en commun, un bel espace public prend quand mme de la valeur. Or ce sont les biens publics qui lui donnent cette plus value. Cela revient dire que largent de tous participe lenrichissement personnel des spculateurs. Cas flagrant de spculation, avec la complaisance de ltat Un rapport confidentiel de l'Inspection gnrale des Finances (IGF) relve des dysfonctionnements autour de la vente des locaux de l'Imprimerie nationale, dans le XVe arrondissement de Paris, qui ont t vendus par l'Etat 85 millions d'euros en 2003 au fonds d'investissement amricain Carlyle, avant d'tre rachets quatre ans plus tard 376,7 millions d'euros au profit du ministre des Affaires trangres. Le prix de vente "a t infrieur d'une dizaine de millions d'euros ce qu'il aurait d tre (...) et d'environ 25 millions d'euros supplmentaires" si l'Imprimerie nationale avait fait les dmarches ncessaires pour convertir 10.000 m2 de locaux en bureaux, selon le rapport. L'imprimerie nationale aurait donc pu empocher 120 millions d'euros (...) soit un manque gagner de 35 millions. En outre, l'IGF pointe les avantages accords Carlyle, qui n'a pay son acquisition que dbut 2006, soit 31 mois aprs la signature de la promesse de vente le 19 juin 2003.

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Les logements sociaux sont souvent regroups dans des quartiers ou des communes concentrant les populations faible pouvoir d'achat voire en difficults financires, proposant une faible offre de commerce et de services, une faible offre d'emplois. Ce qui cultive une mauvaise image de ces quartiers et de leurs habitants rendant difficile leur accs l'emploi ailleurs et favorisant les exclusions (voir le cas des zones urbaniser en priorit).

Les HLM ne sont pas conus comme devant tre des ghettos de pauvres. Il faudrait donc qu'y rside une proportion normale de classes moyennes et suprieures mais d'un autre ct il faut quand mme loger prioritairement les plus ncessiteux. Ces deux objectifs sont contradictoires au vu du nombre de logement disponible, ce qui conduit des protestations lgitimes lorsque sont proposes des modifications tendant vers un des deux objectifs.

Le cas des zones urbaniser en priorit (ZUP) Cest une procdure d'urbanisme oprationnel utilise en France entre 1959 et 1967 afin de rpondre la demande croissante de logements. Les ZUP taient destines permettre la cration de quartiers nouveaux, avec leurs logements, mais galement leurs commerces et leurs quipements. Prenant la forme de grands ensembles, elles ont contribu rsorber les carences en logement, mais elles n'ont pas permis la cration de quartiers dynamiques. Le dveloppement urbain de lentre-deux-guerres s'est fait essentiellement par des lotissements de banlieue, vendus et dcoups en parcelles par des spculateurs sans qu'elles soient viabilises, et sur lesquels les populations ouvrires difirent des baraques. l'poque, il fallait en effet remdier aux consquences de la guerre. Les besoins sont normes et les logements existants, dlabrs et surpeupls : sur les 12,6 millions de logements existant en France en 1946, le tiers est surpeupl, la moiti est sans eau courante. 42 % des parisiens vivent alors dans des logements insalubres ou surpeupls. Globalement, la crise du logement est gnrale, puisque le nombre mme de logements est insuffisant, contrairement la situation actuelle (2007) o l'on assiste plus une crise du march du logement (les prix l'achat ou la location, les exigences des bailleurs excdant les capacits des candidats l'achat ou la location) qu' une insuffisance de la quantit de logements disponibles... Afin de concentrer l'effort de construction, les ZUP faisaient au minimum 500 logements, mais, gnralement bien plus. En 10 ans, 195 ZUP sont amnages, ce qui correspond 803 000 logements. Cependant, le modle des grands ensembles montre rapidement ses limites. Alors que le programme des ZUP voulait viter de crer des cits-dortoirs, les ZUP restent au final des secteurs souvent trs marqus par une architecture trs standardise (le "chemin de grue"), avec une surreprsentation de l'habitat social.

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Compte tenu de ce constat, les ZUP sont remplaces par les Zones d'amnagement concert20 (ZAC) cres par la Loi d'orientation foncire de 1967. Il n'a plus t possible de crer des ZUP partir de 1969, et les anciennes se sont soit teintes, soit ont t remplaces par d'autres outils d'amnagement. Rare exception, la ZUP des Ulis dans l'Essonne, cre en 1960, s'est transforme en une ville part entire en 1977. En effet se dveloppe cette poque la politique des villes nouvelles ( partir de 1970), avec cette fois-ci l'ambition de crer de vraies villes, et pas seulement des quartiers amnags. III.4. Lurbanisme cologique Cest est une nouvelle faon d'apprhender le rapport de l'urbain la nature. Il se veut ainsi plus respectueux de l'environnement en utilisant de nouvelles mthodes de constructions, de nouveaux matriaux, de nouveaux modes de dplacements, pour une ville donnant plus de place la nature comme lment de qualit de vie... Il existe de nombreuses variantes au sein mme de ce type d'urbanisme. III.4.1 Notion d covilles ou dcovillages On les appelle aussi eco-towns , co-cits , coquartiers , copolis . Elles sont des exemples plus ou moins complets ou aboutis de l'urbanisme cologique appliqus l'chelle d'un territoire de vie. Elles sont trs varies dans leur autonomie, leurs formes et dimensions, notamment parce qu'elles cherchent tirer profit des ressources locales Elles se sont d'abord dvelopp en Allemagne (Fribourg, sur des modles d'abord tests petite chelle par Hambourg, Stuttgart, Berlin..), en Europe du Nord et au Royaume-Uni (ex : Bedzed). Ces coquartiers doivent avoir des caractristiques (environnementales, sociales, services, activits ) et des niveaux de performance imposant aux btiments non seulement des exigences de consommation nergtique mais aussi dautres exigences sur leau, les dchets, la biodiversit, laccessibilit, les transports, le densit minimale, la mixit sociale et fonctionnelle. Cet urbanisme se veut vertueux et s'inscrit gnralement dans une volont plus large de dveloppement durable. Il cherche diminuer l'empreinte cologique de la ville, voire rembourser sa dette cologique avec par exemple des constructions biodiversit positive. Il produit pour cela des rgles visant une meilleure intgration de la ville l'environnement et de l'environnement la ville ; l'urbanisme cologique veut veiller au respect de la nature, de l'environnement nocturne, mais aussi aux conditions de restauration de la biodiversit, un niveau proche de son potentiel naturel. Il cherche aussi limiter la dpendance des habitants aux nergies fossiles ou impactant l'environnement (et en particulier la dpendance au ptrole et au rseau lectrique) via par exemple une autonomie lectrique, un rseau de chaleur local, la bio climatisation, etc. Cet urbanisme est conu pour dcourager les transports motoriss polluants en privilgiant et facilitant le transport vert ou doux dont notamment la marche, le tramway et le vlo. La mobilit cologique fait galement fortement appel aux transports en commun et l'inter modalit en privilgiant les transports de type ferroviaire (train, tramway). Certains co quartiers ont banni la voiture, l'ont repousse en priphrie, ou s'appuient sur des flottes de vhicules partags, tout en privilgiant les alternatives douces.

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Le fait de crer des ZAC a certes limin des problmes comme la sur reprsentation du logement social, mais dautres sont apparus. Un amnageur (priv ou public) dcoupe la ZAC en lots desservis par des voies primaires (ce sont les voies structurantes de la ZAC). Les lots sont revendus dautres amnageurs (publics ou privs) qui crent leur tour des voies dites secondaires et tertiaires qui desserviront les habitations. Les voiries termines sont rtrocdes au domaine public, donc entretenues par la collectivit. Du fait du nombre important dintervenants lamnagement final de la ZAC peut ne pas tre pertinente : trop de rues, aucune concordance dans les abords extrieurs, des choix architecturaux diffrents dans une mme rue, et toujours lternel problme de ltalement urbain.

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L'coville emploiera davantage des matriaux renouvelables, rcuprables et de rcupration tels que la terre, la chaux, la paille, le bois... Elle recycle galement les vieux btiments dlabrs et rcupre les matriaux afin qu'aucun gaspillage ne soit effectif. Les btiments sont fonctionnels et doivent permettre une conomie d'nergie. L'coville ainsi dfinie demeure pour le moment irralise, dans la mesure o celle-ci serait totalement aboutie. En termes de ralisations effectives, qui existent, on doit alors plutt parler aujourd'hui d'covillages, comme Auroville (Inde), Findhorn (Ecosse), Lebensgarten (Allemagne) Il faut bien constater que ce mode durbanisation se fait principalement sous limpulsion des collectivits, mme si les offices HLM ont bien pris en compte les problmatiques cologiques lies lhabitat, et ont fait un rel effort sur la qualit des logements dans le cadres de lANRU (ce qui a tout de mme entran une hausse des loyers). Les promoteurs et amnageurs privs eux cherchent toujours raliser leurs projets moindre cot. Or les prix des matriaux pour la haute qualit environnementale sont plus levs, ce qui fait monter le prix de sortie dopration. Ils risquent donc de ne pas arriver revendre. Les limites pour les collectivits se trouvent principalement dans les cots dacquisition foncire et immobilire dans les zones urbanises. Ce qui ce passe dans la ralit cest que des co quartiers sont cres mais souvent par extension de la ville (comme les ZAC et les ZUP), dans des zones urbaniser issues danciennes terres agricoles ou naturelles, ce qui a pour consquence de faire monter le prix des terrains en priphrie, rduire les espaces cultivs, donc les capacits dautosuffisance alimentaire et les possibilits dune agriculture de proximit, mais aussi dentraner une dgradation des cosystmes, et laugmentation du nombre dinfrastructure et des dplacements des habitants. Sans compter que ltalement urbain et la hausse possible du foncier incitent certains agriculteurs partant la retraite se transformer en rentiers et lobbyistes pour que leurs parcelles agricoles, soient classes en constructible. Ce qui ne permet pas (du fait du cot, ou du nouveau classement au Plan local durbanisme) un autre agriculteur de sinstaller, voire de stendre.

IV. LA CRISE DE LA DETTE ET LE LOGEMENT SOCIAL IV.1. Les premiers effets du DALO selon la MIILOS21 Lactivit dinspection 2010 de la MIILOS pour le volet politique et social a t marque par lanalyse de la mise en oeuvre du droit au logement opposable22. Le droit au logement opposable donne la possibilit, toute personne ne disposant pas d'un appartement ou d'une maison dcente et rsidant de faon rgulire sur le territoire franais, d'entamer des poursuites judiciaires contre les pouvoirs publics dans le cas o les dmarches entreprises en vue de l'obtention d'un logement social connatraient une stagnation anormale. Dclar responsable par la justice, l'Etat se verrait alors contraint l'indemnisation du plaignant. Aprs une timide mise en place de la loi, le nombre de dossiers transmis par les commissions de mdiation via les prfets est passe, en moyenne, du simple au double. La majorit des refus dattribution tiendrait linadquation de la taille du logement et la composition du mnage (selon la MIILOS il na pas toujours possible de mesurer la ralit de cette inadaptation). Il y a aussi un dficit encore important dinformations pralables sur les demandeurs reloger (absence de coordonnes permettant de joindre le demandeur, manque dinformation sur la taille du mnage ). Il arrive galement que des demandeurs jugs prioritaires refusent la proposition faite par le bailleur en raison de lloignement, de la taille inadapte du logement ou du secteur dans lequel il se trouve.

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Mission Interministrielle dInspection du Logement Social Loi du 5 mars 2007 faite la demande du prsident de la Rpublique Jacques Chirac lors de ses vux du 31 dcembre 2006 (faire voter un texte crant le DALO avant la fin de son mandat).

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La question du droit opposable au logement ne se pose pas avec la mme acuit selon les territoires. Force est de constater que la prise en compte des demandeurs DALO concerne avant tout les grandes villes et leurs environs, o la difficult se loger accentue la pression sur les bailleurs sociaux. Cela est surtout vrai pour lle-de-France, qui concentre elle seule plus de la moiti des demandes. Si la loi sapplique de faon uniforme sur le territoire national, sa traduction effective sur le terrain est trs ingale, faute denjeu par endroit. Ainsi, certains bailleurs sociaux nont eu traiter quun faible taux de mnages prioritaires depuis la mise en place des commissions DALO au 1er janvier 2008. Laccent mis par les pouvoir publics auprs des bailleurs sociaux sur la ncessit daccueillir de faon significative les personnes qui ont le plus besoin dun logement a pour corollaire inattendu de mettre en exergue la difficile adquation du parc social la demande locale. IV.1.1 La difficile adquation du parc social a la demande locale La lecture des rapports fait clairement ressortir un parc social deux visages, parfois au sein mme dun seul et unique patrimoine, dune mme rgion voire dune mme ville. La division entre un parc social situ sur un territoire conomiquement et dmographiquement dynamique et un parc implant dans une zone en dshrence est nettement sensible et se traduit principalement sur leur degr dattractivit. Sur les territoires connaissant des difficults, la population accueillie par les bailleurs sociaux revt un caractre de plus en plus prcaire ou faibles revenus, caractre qui saccentue parfois avec la prise en compte des populations prioritaires. Le parc se fait de moins en moins attractif et connat certaines fois de graves difficults de vacance. Les taux de vacance globaux peuvent atteindre, dans certains cas, jusqu 15 %, alors que ce taux ressort 3,3 % au niveau national pour 2010. Cela pose la question de la spcialisation du parc dans laccueil de populations de plus en plus dfavorises avec, terme, un risque de marginalisation, mais aussi celle du devenir de ce patrimoine. En effet, le maintien dun parc social connaissant des difficults rcurrentes de vacance, dans les zones en difficult (dclin industriel ou dmographique, o la prise en charge des publics prioritaires ne constitue pas une source suffisante pour pallier la vacance), pose galement le problme du cot supporter pour les bailleurs, surtout si cette vacance est conjugue avec des impays importants en raison dune population accueillie de moins en moins solvable. Dans les territoires o le march du logement priv est peu abordable pour les revenus moyens, on constate que la population accueillie ne bouge pas. Le taux de rotation externe est faible : il oscille en moyenne entre 4,8 % et 8 % dans les grandes agglomrations, alors quil est 12 % dans les zones o le logement est accessible et la mobilit 9,7 % au niveau national. Labsence de mobilit gnre des taux de vacance globaux trs faibles : plus de 47 % des organismes contrls en zone o le march du logement est peu accessible prsentent un taux de vacance infrieur ou gal 2 %. La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre lexclusion na pas encore port ses fruits sur la mobilit au sein du logement social. Le parc HLM devient de plus en plus attractif pour les populations qui devraient trouver place dans le logement priv. Or la pression sur le parc social est renforce par les diffrents dispositifs tendant laccueil des populations fragiles. Le nombre croissant de familles monoparentales ou recomposes accueillir ou redployer sur le parc rend aussi plus complexe la tche des bailleurs sociaux.

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IV.1.2 Un tissu associatif de plus en plus sollicit Lactivit de contrle 2010 de la Miilos, qui a port sur 10 associations, dont 4 Pact Arim23, montre clairement que la difficult actuelle des bailleurs sociaux classiques (OPH, SA dHLM et SEM ) rpondre la demande locale (et donc aux pouvoirs publics) rejaillit de faon trs nette sur le tissu associatif dont les missions voluent par rapport leur coeur de mtier historique. Les structures non HLM sont, de plus en plus appeles par les collectivits territoriales ou les prfets pallier le manque de passerelle entre lurgence ou le logement dinsertion et le logement social ordinaire. Sur certains territoires, devant la saturation du parc provoque par lafflux de demandes de logements sociaux, mais galement devant la rticence de certains bailleurs sociaux prendre en charge des publics sortant de dispositifs durgence ou dinsertion par le logement temporaire, les associations se font de plus en plus tampons pour absorber cette demande de logement social ordinaire en interne, en prennisant notamment les contrats daccueil des rsidents au-del de 24 mois, ce qui, par ricochet, pose des problmes pour laccueil des publics qui auraient besoin de ces places/logements de transition. IV.2. La gestion de la dette La Mission a analys lensemble des informations comptables et financires pour 123 organismes, soit environ 10 % des 1 236 organismes recenss dans le secteur du logement social. Sur les 123 organismes analyss, 44 dentre eux (20 SA dHLM, 15 OPH, 6 SEM, 2 SCP et 1 association), soit 35 % de cet ensemble, ont une situation financire insuffisante ou grave pour 9 dentre eux (cf. infra). Les situations diffrent videmment dun cas lautre quant aux causes et aux effets.
Le tableau ci-dessous dresse un panorama de la situation financire en fonction des catgories dorganismes HLM.

Au dbut des annes 2000, dans un contexte de libralisation du crdit et de forte concurrence entre banques pour fidliser le secteur public local (grandes mtropoles, hpitaux), les organismes de logement social ont galement t sollicits par les tablissements financiers pour emprunter. Ces derniers ont alors propos et dvelopp une gamme de produits complexes dits produits financiers drivs24 . Les produits financiers drivs sont des actifs (un titre ou un contrat) financiers bass sur/ou drivs d'un autre instrument dit sous-jacent (gnralement un autre actif financier, mais parfois une matire premire ou un indice25). Tous ces montages financiers reposent sur des prdictions ralises grce des modles mathmatiques.
1 rseau associatif national au service des personnes et de leur habitat, reconnus service social dintrt gnral. 24 Les ingnieurs financiers ont galement mis en place des produits drivs qui permettent de spculer sur la gravit d'un tremblement de terre 25 En finance, un indice boursier est une valeur calcule par le regroupement des valeurs des titres de plusieurs socits. Lindice boursier sert mesurer la performance dune bourse ou dun march.
23 er

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Crs l'origine pour servir d'assurance aux craliers de Chicago en garantissant l'avance un certain prix leur rcolte, ce sont aujourd'hui des bons qui donnent le droit - et non l'obligation - d'acheter ou de vendre un actif (action, matire premire, devise) un certain prix, jusqu' une chance donne. Explication. Vous achetez aujourd'hui (alors que le baril est 40 dollars) pour la somme de 5 dollars un bon qui donne le droit d'acheter un baril (le baril est dans ce cas le sous-jacent du produit financier) 50 dollars et ce jusqu'au 25 dcembre. Si le 30 novembre, par exemple, le baril se vend 80 dollars, vous pouvez utiliser votre bon et gagner ainsi 25 dollars (80 - 50 - 5 = 25), soit cinq fois votre mise. C'est donc plus rentable que si vous aviez spcul la hausse sur le prix du ptrole en achetant directement un baril. Dans ce cas, vous n'auriez gagn que le montant de votre mise initiale, soit 40 dollars (80 40 = 40). En revanche, si arriv au 25 dcembre, date de l'chance de votre bon, le baril est toujours 40 dollars, vous aurez perdu intgralement votre mise de 5 dollars. Alors que si vous aviez achet directement un baril de ptrole, vous n'auriez rien perdu (40 - 40 = 0), mais rien gagn non plus. noter encore que le prix du bon n'est pas fixe : aujourd'hui il cote 5 dollars, mais il peut en valoir 3 ou 8 deux jours plus tard. Il existe donc un cours du bon. Avec un produit driv, on peut galement spculer la baisse et donc gagner alors que les cours chutent. Exemple : vous achetez aujourd'hui 5 dollars un bon qui donne droit de vendre un baril 50 dollars jusqu'au 25 dcembre. Si le 30 novembre, le cours s'effondre et que le baril n'en vaut plus que 20, vous gagnez 25 dollars (50 - 20 - 5 = 25), soit cinq fois la mise.

Bien que ces produits structurs (crdits structurs, swaps structurs) naient pas de cadre rglementaire, leur attrait commercial tait puissant en garantissant les premires annes un faible taux dintrt. En raisonnant avec une approche de court terme, la gouvernance des organismes concerns a sous-estim (parfois sur la base dinformations en provenance des banques exagrment optimistes) la monte sur le long terme des risques (accroissement des taux, dure des produits sur 10 ans ou plus) eux-mmes accrus par lopacit des produits contracts. Ds 2006, le recours par les organismes HLM aux produits structurs dans la gestion de leur dette a t point par la Mission en mettant en lumire les risques financiers qui pourraient sattacher des clauses contractuelles mal matrises par le bailleur social. Pour son rapport dactivit 2010, la MIILOS a relev 30 organismes ayant contract ce type de produits avec des taux de dangerosit plus ou moins variables, soit 24 % de lensemble contrl. Ce chiffre sinscrit dans le constat de lanne prcdente et la MIILOS considre que ce chiffre nest pas marginal. IV.2.1. Part des produits structurs au regard de la dette globale de lorganisme Pour 15 dentre eux (9 SA dHLM, 5 OPH et 1 SEM), la part des produits structurs sur la masse globale de leur dette est considre comme significative. La quasitotalit de ces 15 organismes est engage dans des oprations dchanges de taux (swaps).

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Sur la base des informations reprises dans les rapports de contrle, la MIILOS a pu reconstituer et estimer pour neuf dentre eux le notionnel global26 de ces produits. Les contrats ainsi souscrits pour ces neuf organismes reprsentent un notionnel de 2,1 Milliards deuros pour un encours total de la dette de 4,7 Milliards deuros. IV.2.2. Nature des produits A linstar des collectivits territoriales, les produits proposs par les tablissements financiers aux organismes HLM ont progressivement volu dans les annes 2000 dans le sens de produits structurs de plus en plus complexes. Il en rsulte que le secteur du logement social a contract des degrs variables toute la palette de produits existants sur le march. Dans le cadre de ses contrles, la Mission a ainsi relev lvolution suivante : Une premire gnration de produits structurs contracts au dbut des annes 2000 : emprunts taux variables, assortis doptions cap ou floor, offrant la possibilit de sexposer un taux variable tout en minimisant les risques. Le cap permet son propritaire de se voir rembourser une somme si le taux variable vient dpasser la hausse un niveau prdtermin (le taux dexercice du cap), certaines dates dans le futur, moyennant le paiement immdiat d'une prime. Lacheteur dun cap utilise classiquement ce produit pour se couvrir contre une hausse des taux dintrt, par exemple pour couvrir un prt taux variable consenti par une banque. Il permet de plafonner un taux demprunt. Exemple : Dans le cadre de la gestion de son risque de taux, l'acheteur dun Cap 5 ans (dure) 6% (taux dexercice du Cap) contre Euribor (sous-jacent) 3 mois (tout les trois mois il y aura comparaison entre le taux dexercice et celui sur lequel lemprunt est index). Lacheteur verra ainsi son taux variable demprunt 3 mois capp 6% pendant une dure de 5 ans. Le floor est un contrat de taux d'intrt qui, moyennant le paiement d'une prime permet son propritaire de se voir rembourser une somme si le taux variable vient dpasser la baisse le niveau prdtermin (le taux dexercice du floor), certaines dates dans le futur. Lacheteur dun floor utilise classiquement ce produit pour se couvrir contre une baisse des taux dintrt, par exemple pour couvrir un placement taux variable. Il permet de minorer un taux de prt. Exemple : Un trsorier d'entreprise dispose d'un excdent de trsorerie de 100 000 durant 1 an placs sur des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilires) index sur Euribor 3 mois. Il souhaite garantir un niveau minimum de rentabilit de 2,50% son placement sans changer de support. Il contacte une banque et ngocie avec elle l'achat d'un floor d'un montant notionnel de 100 000 , d'une dure de 1 an sur Euribor (sous-jacent) 3 mois (tout les trois mois il y aura comparaison entre le taux dexercice et celui sur lequel lemprunt est index) avec un strike (le prix d'exercice d'une option) 2,50%. Il paie alors la banque une prime. Si l'Euribor baisse sous 2,50%, ses placements seront moins rentables que prvu mais la banque contrepartie du floor lui versera une soulte (somme d'argent destine compenser la diffrence de valeur) qui compensera cette perte. Le principal dsavantage d'un cap ou d'un floor est la prime payer. Celle-ci peut parfois se rvler assez leve, surtout pour une couverture de longue dure ou lorsque les taux d'intrts sont soumis d'importantes fluctuations.

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Dans le contrat d'option, le montant est notionnel, car le vendeur (banques) de l'option ne doit payer l'acheteur de l'option que la diffrence entre le taux d'intrt de rfrence (des taux qui varient en fonction dun indice lequel est major par les banques) et le taux d'intrt d'exercice (taux au plafond pralablement dtermin). Cest donc la part de la dette.

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Puis sont apparus les produits barrire27 , garantissant un taux dintrt applicable bonifi aussi longtemps quun indice de rfrence ne franchit pas une certaine barrire (le risque peut devenir ici beaucoup plus grand, le taux dintrt maximal applicable ntant pas toujours plafonn la hausse). Ensuite ont t contracts les produits dits de pente28. Cette troisime gnration de produits offre une exposition la forme de la courbe de taux, en particulier la diffrence entre taux court terme et taux long terme. Ces solutions doptimisation sous-entendent implicitement que le souscripteur de lemprunt fasse un pari sur lavenir. et enfin, vers la fin des annes 2000, les produits indexs sur les cours de change ainsi que sur le diffrentiel dinflation sont venus complter loffre de produits structurs offerts (indexation sur le dollar US ou diffrentiel dollar US / Franc suisse par exemple). Aux cots de ces produits, la Mission a galement relev lexistence dun produit structur assis sur un index propritaire29 de ltablissement financier ainsi quun contrat aux clauses intgralement rdiges en anglais et utilisant en consquence des concepts financiers anglo-saxons exigeant une culture technique trs pointue. Avec des rfrences sur les parits de devises, force est de constater que lorganisme intervient loin de son environnement macro-conomique. En 2010, pour la trs grande majorit (25 des 30 organismes recenss), les oprations dchange de taux (swaps) constituent les principaux produits structurs relevs lors de ces contrles. Par ailleurs, 3 sont concerns par des crdits structurs suite rengociation dune partie de leur dette. IV.2.2. Constats Trs multiformes, ces produits dvoilent gnralement des traits invariants : des taux de dpart attrayants au prix dun risque ultrieur plus ou moins vif. La combinaison de ces lments conduit le plus souvent lorganisme contracter (rengociation du contrat) un produit plus volatil et plus complexe dans son montage. La MIILOS relve enfin limpact de ces oprations sur les quilibres financiers des organismes. La MIILO considre que la mission dintrt gnral qui met le locataire au coeur de lactivit du bailleur ne doit pas tre entrave, voire remise en cause par des choix financiers parfois hasardeux ns dans le pass.

V. LE MAL-LOGEMENT ET LES PLANS DE RIGUEUR V.1. Constats du mal logement en France 685 116 Personnes prives de domicile personnel 2 778 000 Personnes vivant dans des conditions de logement trs difficiles 172 847 Personnes en situation doccupation prcaire 86 612 Gens du voyage qui ne peuvent accder une place dans les aires daccueil amnages 5 154 000 Personnes en situation de relle fragilit de logement court ou moyen terme Au total 8 236 000 personnes sont en situation de mal logement ou de fragilit par rapport au logement. Pour la Fondation Abb Pierre, ce sont sans aucun doute plus de 10 millions de personnes qui subissent

Loption barrire est une option europenne laquelle sajoute une particularit supplmentaire, savoir, une barrire (knockout ou knockin), qui conditionne lexistence de loption laquelle elle est rattache. Knockout, loption cesse dexister ds que le cours de la devise sous-jacente atteint le niveau de la barrire. Knockin, loption commence exister ds que le cours de la devise sous-jacente atteint le niveau de la barrire. 28 Lemprunteur paie un certain taux tant que la diffrence entre un taux 10 ans et un taux 2 ans (ou un autre cart sur deux taux de maturit diffrente) natteint pas un solde seuil et paie un autre taux (avec marge) au-del. 29 Indice structur labor par ltablissement bancaire partir dun panier dindices de march non connu du contractant.

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aujourdhui les consquences de la crise du logement (production de logements insuffisante et inaccessible aux plus modestes, flambe des cots du logement et des charges, blocage de la mobilit rsidentielle). Les mnages consacrent en moyenne 25% de leur budget aux dpenses de logement, contre 20% en 1984 et moins de 10% en 1960. Entre 1998 et 2004, alors que le niveau de vie des Franais a augment de 28%, les prix de l'immobilier ont grimp de 86%. 356 000 constructions en moyenne par an depuis 2000, alors quil en faudrait au minimum 500 000 par an. Il manque toujours un million de logements en France. Il y a un recul constant de leffort de ltat pour le logement social: les subventions aux organismes HLM pour la construction dimmeubles sont passes de 716 millions deuros en 2009 270 en 2011. Les subventions foncires ont baisss dun tiers en 2010 par rapport 2008. La loi de finances 2011 a accentu la ponction sur les HLM de 245 millions supplmentaires. Et le 1% logement a t vol aux salaris pour devenir la seule source de financement du programme de dmolitions de lAgence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU, qui annonce dailleurs un dficit de 343 millions deuros). V.2. limpact des plans de rigueur sur le logement social et ses occupants La loi Boutin de 2008 recentre l'attribution des logements sociaux aux foyers les plus modestes en abaissant de 10% (contrairement aux 40% prconiss par la Cour des comptes ce qui reviendrait diviser par deux le nombre de foyers pouvant prtendre un HLM ) les plafonds de revenus donnant accs un HLM. L'objectif est double : chasser la classe moyenne des HLM et viter ainsi de devoir construire 100 000 logements sociaux par an pour loger les foyers les plus modestes. Une famille avec deux enfants ne doit donc pas dpasser un revenu annuel de 35 728 euros contre 39 698 auparavant. Ce rajustement vise librer des places dans le parc social en le rservant aux plus ncessiteux. Les foyers dpassant les nouveaux plafonds se verront dans l'obligation de payer un loyer surtax, visant rattraper les prix du secteur priv. Cette ghettosation du logement social te aux HLM leur fonction de mixit sociale. TVA 7%. Daprs lunion sociale pour lhabitat, la hausse du taux rduit de la TVA 7%, contre 5,5% prcdemment, a pour consquence un accroissement des dpenses du secteur de 225 millions deuros par an, qui amputera ses capacits de construction neuve et dentretien. Ce nouveau prlvement sajoute la ponction opre sur le potentiel financier des organismes, qui slevait dj 245 millions deuros, portant prs de 500 millions deuros lamputation des ressources des organismes. Une taxe nouvelle de 2 % en moyenne des loyers verss annuellement par tous les habitants en HLM. Ce qui quivaut 240 euros par mnage sur trois ans. Ce hold-up alimentera le budget de l'Etat hauteur de 340 millions pour qu'il honore ses dettes vis--vis de l'Anru et alimente la ligne fongible30. L'Etat versera donc de l'argent aux socits HLM prlev sur leurs locataires ! En rduisant paralllement son soutien la construction de logements sociaux. La dpense de l'Etat tait de 716 millions en 2009. Elle est tombe 630 millions en 2010, 500 millions en 2011, elle sera de 450 millions en 2012 et 400 millions en 2013. En se livrant un rapide calcul, l'Etat ne dboursera plus que 60 millions (400 millions de subventions moins 340 millions de taxe sur les loyers).

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Budget subventionnant le logement

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340 millions d'euros par an pendant trois ans, cela reprsente 1 milliard d'euros. Dans la mesure o les socits HLM sortent environ 15 000 euros de fonds propres pour produire un logement, c'est plus de 20 000 logements par an qui ne pourront plus tre financs. Le plafonnement 1% de la hausse des prestations sociales (prestations familiales et aide personnalise au logement) porte atteinte au pouvoir dachat des plus dmunis et leur capacit faire face leurs dpenses de logement, alors mme que lindice de rfrence des loyers stablissait cette anne 1,9%. Le Livret A, qui est le placement favori des Franais (il y a prs de 50 millions de livrets) Le lobby des grandes banques prives emmen par Franois Prol est entr en croisade pour que l'argent collect grce au Livret A soit de moins en moins centralis par la Caisse des dpts et n'aille plus financer le logement social. Jusqu' 2008, le systme de collecte avait un but social : distribu par les Caisses d'pargne et la Poste, le Livret A permettait de collecter des fonds qui taient centraliss la Caisse des dpts et servaient ensuite financer des projets dintrt gnral : construction de logements sociaux, duniversits, dhpitaux, cration de lignes de tramway, rhabilitation des quartiers dans le cadre de la politique de la ville, etc... Cet argent sous la forme de prts a trs long terme (de trente a cinquante ans) et des taux dintrt minors est prcieux pour les acteurs publics. Or, depuis, le gouvernement a cd au lobby des banques et a banalis la distribution du Livret A. En contrepartie de quoi, il tait prvu que les banques prives continueraient de centraliser 70% de la collecte la Caisse des dpts pour financer le logement social, et qu'avec le solde de la collecte, les banques prives pourraient faire des prts aux entreprises. En clair, les banques pourraient garder dans leurs caisses 30% de la collecte des Livrets A. Or, la dernire enqute de Laurent Mauduit pour Mdiapart montre que cela a t un march de dupes : les banques prives ont bien mis la main sur le Livret A qu'elles convoitaient, mais dsormais le gouvernement centralise moins d'argent que prvu la Caisse des dpts - au risque d'trangler le logement social -, et les banques n'utilisent pas le trop peru pour financer l'conomie, contrairement leurs engagements. Le gouvernement a donc organis un vritable braquage au profit des banques.

V. QUELLES SOLUTIONS ?

V.1. Des mesures immdiates durgence sociale Arrt immdiat des expulsions sans relogement dcent et durable de toute personne la rue. Application de la loi de rquisition Il y a deux millions de logements vides (depuis au moins deux ans), 40 millions de mtres carrs de bureaux vides dont 2 millions Paris, cest donc la premire mesure durgence. Retour au blocage des loyers. Un bailleur ne peut augmenter le loyer mme en cas de changement de locataire, sauf sil prouve que le loyer tait manifestement sous-valu en comparaison des prix pratiqus ou sil a effectu des travaux dans les six mois prcdents. Cette disposition tait comprise dans la loi de 1989 qui spcifiait quelle serait applicable jusquau 31 juillet 1997. Application de la loi SRU qui impose un minimum de 20% de logements sociaux, non ligibilit des maires qui refusent dappliquer la loi, hausse de lamende laquelle les communes concernes ne pourront plus se soustraire, mettre fin la possibilit de dplacer de lhabitat social dune commune vers une autre. La loi doit tre modifie pour servir vraiment construire partout des logements accessibles, en imposant un pourcentage de logements sociaux dans tout programme de construction. Construction massive de logements sociaux de haute qualit environnementale, car il ny a pas de rponse satisfaisante au mal logement sans mettre fin au manque de logement. 22

Progressivit des loyers en fonction du cfficient familial avec un plafonnement des loyers hauteur de 20% des revenus du foyer. Revenir sur les lois du gouvernement Sarkozy-Fillon-Borloo-Boutin qui sont une vraie escroquerie sociale et raffirmer que le droit au logement social doit tre garanti pour tous. V.2. Urbanisation pour la mixit sociale Rinvestir dans les logements vacants des centres villes en utilisant les lois qui existent dj, permettrait dimposer une relle mixit sociale, de faciliter la reconstruction de la ville sur elle-mme, limiter ltalement urbain, rduire notre impact sur lenvironnement Il faut dvelopper une urbanisation cosocialiste moins consommatrice dnergie. Le droit de premption urbain. Ce droit permet la commune d'acqurir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d'tre vendu. La collectivit peut donc estimer que la valeur demande par le vendeur correspond la ralit du march, et dcider de prempter le bien ce prix. La collectivit peut galement proposer un prix infrieur celui demand par le vendeur. Dans ce cas, le vendeur a deux mois pour soit : - accepter le prix propos par la collectivit. Puisqu'il y a accord, la vente se fait donc au profit de la collectivit. - refuser de vendre au prix dtermin par la personne publique, et demander que le prix soit fix par le juge de l'expropriation. - renoncer l'alination (i.e. au transfert autrui de sa proprit). L'expropriation administrative pour cause d'utilit publique est une disposition du droit franais permettant lacqureur (ltat, les collectivits) de forcer un possesseur cder son bien contre son gr. Sagissant des rgles de procdure, cest le juge de lexpropriation qui va fixer lindemnit. Il est assist dans sa tache par un commissaire du gouvernement qui est un professionnel de ladministration fiscale. Il fait partie de France domaine. V.3. Pour une Politique 100% gauche Un grand service public du logement sous contrle de la population (usagers, salaris, lus) afin davoir une gestion socialement et cologiquement cohrente du parc social. Il regrouperait les 770 divers organismes HLM, mais pourrait aussi y intgrer le service France Domaines qui a pour mission actuelle l'acquisition, la gestion et la cession des biens domaniaux31, en largissant le champ daction de France Domaines lvaluation publique des biens privs (immobilier et foncier) pour contrler et viter la spculation. Et si un toit cest un droit! Les missions du service public du logement devront tre l'acquisition, la gestion et la cession des biens publics, lvaluation des biens privs, la lutte contre la spculation et les marchands de sommeil, le recensement des logements vides et/ou insalubres prioritairement l o il y a de grand besoins de logement. Pour lutter efficacement contre la vacance, tout bien immobilier vacant et/ou insalubre depuis au moins 5 ans sera considr comme spculatif.
Les biens domaniaux sont les biens mobiliers et immobiliers, appartenant au domaine public ou priv des personnes publiques (en principe des personnes morales de droit public) et dont celles-ci ont dcids la cession. Il ny a pas de frais de notaire et les prix sont infrieurs au prix du march. Par exemple : lOPAC 79 a vendu sur Niort une maison de 90 m avec Jardin de 200m au pri du Domaine et sans frais de notaire 75 000 Euros loin du prix du march.
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Aprs valuation approfondie de la situation 3 principes sappliquent - Si le bien immobilier nest qu but spculatif, la rquisition sans indemnit ni rachat peut tre applique. Le bien sera confi au service public du logement qui prendra en charge les travaux ncessaires sa location ainsi que la gestion locative. - Si le logement lou est insalubre et si le propritaire a les moyens de faire des travaux, mais ne le fait pas et ne souhaite pas le faire (un vrai marchand de sommeil), il se livre a ce qui doit tre considr comme un dlit svrement puni par des ddommagements financiers aux locataires pour prjudice moral et sanitaire et mise en danger de la vie dautrui. De plus l'expropriation administrative pour cause d'utilit publique pourra tre applique. Le service public du logement prendra en charge les travaux ncessaires sa location ainsi que la gestion locative. - Si le logement nest pas lou pour des questions dinsalubrit et quil y a un rel manque de moyen du propritaire, le service public du logement proposera le rachat au prix public (valu par le service France Domaine) ou la mise sous tutelle provisoire du bien au profit du service public du logement qui prendra en charge les travaux, et percevra le loyer de la location jusqu'au remboursement de linvestissement avant rtrocession au propritaire qui reprendra la gestion locative. Le propritaire peut sil le souhaite laisser la gestion de son bien au service public du logement. Un propritaire peut sil le souhaite passer un accord avec le service public du logement pour que celui-ci gre la location de son bien. Sylvain DAVID, NPA Sud Deux-Svres, 03 Fvrier 2012

SOURCES : Histoire du logement social en Europe . Par Annie Fourcaut1, professeur dhistoire contemporaine lUniversit de Paris I Panthon-Sorbonne et directrice du CHS XXe sicle. http://groupedhistoiresocia.free.fr/h_et_s/hs20/HS20%20ouv.pdf Typologie du logement social en UE http://logement.20minutesblogs.fr/files/Typologie_logement_social_UE.pdf LEurope redessine le logement social . Europolitique N 4328 16 Dcembre 2011 http://www.acteursdelhabitat.com/IMG/pdf/l_europe_redessine_le_logement_social_-_europolitique.pdf Chiffres cls du logement social dition nationale septembre 2011. lunion sociale pour lhabitat www.union-habitat.org Rapport public 2010 Mission Interministrielle dInspection du Logement Social. Rapport 2011 sur ltat du mal-logement en France. Fondation Abb Pierre http://www.fondation-abbepierre.fr/publications.php?id=499&filtre=publication_rml Wikipedia. http://fr.wikipedia.org/wiki/Wikip%C3%A9dia:Accueil_principal 24