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FISCALITE IMMOBILIERE Profonde rforme par la loi du 9 mars 2010. Plusieurs instructions ont suivies.

Pourquoi cette rforme ? A l'origine les mutations taient seulement soumises au droits d'enregistrement. En 1963 certaines mutations immobilires sont soumises la TVA immobilire. L'immeuble est apprhend comme un objet d'opration conomique. Le systme est calqu sur celui des droits d'enregistrement. On ne prend en compte que la nature du bien vendu et pas celle du vendeur. Pendant 50 ce systme a t modifi notamment au regard des rgles communautaires. Jusqu'au 11 mars 2010, deux possibilit. Une opration pouvait tre soumise soit aux droits d'enregistrement soit la TVA. Par principe les mutations d'immeuble et de droits immobiliers taient soumis au droit d'enregistrement. Par exception l'opration pouvait donner lieu au versement de la TVA. Elle pouvait tre sur marge quand le vendeur avait la qualit de marchand de bien. Le profit brut ralis tait soumis TVA. Elle pouvait aussi tre immobilire lorsque l'opration avait lieu lorsque l'opration avait lieu au cours d'un cycle de production (construction, commercialisation d'un immeuble neuf). Si la vente entrait dans le champs de la TVA immobilire l'acqureur supportait une TPF 0,715 ou encore un droit fixe de 125 quand il prenait un engagement de construire. Dans ce cas il y avait de la TVA et pas de droit d'enregistrement. Les deux impts ne se cumulaient pas. Aujourd'hui c'est tout fait possible. Aujourd'hui, on a supprim la statut fiscal drogatoire des marchands de biens. Avant, les marchands de biens chacune de leurs oprations taient redevables d'une TVA sur marge. Depuis le 11 mars 2010, il n'y a plus qu'une seule TVA avec des assiette diffrentes. Termin aussi les obligations imposes au statuts des marchands de biens. Il n'ont plus se dclarer auprs du centre de la fiscalit des entreprise. De mme pour l'obligation de tenir un rpertoire mentionnant tous les actes se rattachant leur profession. Aujourd'hui ils relvent du droit commun de la TVA comm n'importe quel autre assujettis. Autre modification, les achats en vue de revente de l'art 1115 GGI ont t ouvert tous les assujettis. Avant il tait rserv aux marchands de biens. LA REFORME Quel raisonnement avoir pour dterminer si l'opration est soumise TVA ? Il n'existe plus qu'une seule TVA qui s'applique. Il n'y a plus de statuts des marchands de biens. TVA gnrale de droit commun. Seules les oprations immobilires ralises dans le cadre d'une activit conomique ont vocation a entrer dans le champs d'application de la TVA. Aujourd'hui les droits d'enregistrement et la TVA sont autonomes. PARTIE I - Dterminer le rgime fiscal au regard de la TVA L'opration est-elle soumise TVA ? Il faut examiner deux lments : la qualit du vendeur, la nature de l'opration. I- La qualit du vendeur.

Le vendeur est-il assujetti ou non agissant en tant que tel ? C'est la clef du nouveau dispositif. La qualit d'assujetti aura des incidences en matire de TVA et en matire de droits d'enregistrement. Du point de vu de la TVA, seuls les assujettis agissant en tant que tel peuvent faire des oprations soumises la TVA. Il est possible d'un non assujetti ralise en vente en TVA c'est le cas dans lequel il cde un immeuble neuf qu'il avait acquis en VEFA. Deux qualits cumulatives : assujettis + agissant en tant que tel. A- Assujettis Art 256 A CGI, sont assujettis la TVA les personnes qui effectuent une activit conomique de manire indpendant quelque soit le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impts et la forme et la nature de leurs interventions. Il faut donc deux conditions : agir de faon indpendante et exercer une activit conomique. L'assujetti agit pour son compte, sous sa propre responsabilit et jouit d'une libert totale dans l'organisation de son travail. Il ne doit pas tre li par un contrat de travail ou par tout autre rapport juridique crant des liens de subordination en ce qui concerne les conditions de travail, les modalits de rmunration et la responsabilit de l'employeur. La qualit est incompatible avec la qualit de salari. La personne doit exerce une activit conomique. Ce sont toutes les activits de producteur de commerant, ou de prestataire de service y compris les activits extractives, agricoles et celles des professions agricoles et celles de professions librales ou assimiles? Est considr comme une activit conomique une opration comportant l'exploitation d'un bien meuble corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractre de permanence. Ayant une activit conomique, la personne qui ralise la livraison de biens ou de prestation titre onreux et habituel. Cette activit doit tre exerce sur un march conomique ou joue la concurrence. On dit qu'un march est concurrentiel si le client a le choix dans une gamme plus ou moins vaste de produits ayant des caractristiques similaires. Un indice pour savoir si on a affaire un assujettis c'est s'il a un numro d'identification TVA. Mais certaines personnes peuvent tre assujettis alors qu'elles ne dispose pas d'un numro d'identification (commencement de l'activit, les assujettis exonrs, les collectivits publiques). Exemple : le lotisseur occasionnel, ici l'opration va lui confrer la qualit d'assujetti. * Le cas particulier du lotisseur occasionnel Un particulier qui cde des terrains qu'il a recueilli par succession ou donation ou qu'il a acquis pour un usage priv est prsum ne pas raliser une activit conomique. Le fait que pralablement la vente ce particulier procde un lotissement sur ce terrain pour en tirer un meilleur prix n'est pas en soi de nature remettre en cause cette prsomption, peu importe le nombre de lots crs, la dure sur laquelle s'taleront les oprations et l'importance des recettes. Prsomption de non assujettissement des particuliers qui ralisent un lotissement. Cette prsomption est renverse lorsque le cdant entre dans une dmarche active de commercialisation foncire acqurant les biens en dehors d'un pure dmarche patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le place en concurrence avec les professionnels. Une dmarche active de commercialisation suppose d'engager des moyens propres de commercialisation tels l'ouverture d'un bureau de vente ou le mandat donn un agence rmunre par des commissions garanties. Le fait de confier la vente d'un terrain un notaire ou une agence rmunr uniquement par une commission

payable par l'acqureur ne constitue pas une dmarche active de commercialisation. L'administration prconise de suivre la mthode du faisceau d'indices utiliss pour requalification des cessions rputes priv en oprations ralises par des marchands de biens au titre des BIC. On prend en considration les modalits d'acquisition, la date d'acquisition, les circonstances de la cession, les moyens mis en uvre pour raliser la vente (moyen de commercialisation...). La prsomption peut tre renverse si le vendeur a acquis l'assiette foncire avec l'intention de diviser et de revendre par lots de mme si il a utilis des moyens de commercialisation avrs. Dans ce cas il devra faire des dmarches auprs de l'administration fiscale pour prendre la qualit d'assujetti et prendre un numro d'identification. En cas de doute il est possible de faire jouer la prsomption et l'informer sur les consquences de la requalification et un avis de conseil donn moins qu'il souhaite prendre la qualit d'assujetti. * Les assujettis exonrs ou non redevables Il s'agit des personnes qui bnficient d'une exonration de TVA en vertu d'une disposition expresse du CGI. C'est le cas des professionnel de sant qui exercent une activit mdicale ou paramdicale. Exemple : en vertu de l'art 256 A le mdecin est un assujetti car il ralise de manire rpt des prestations onreuses et il agit sous sa propre responsabilit. Cependant il est exonr. Il entre en thorie dans le champs d'application de la TVA mais il en est exonr. Les nouveaux textes visent les assujettis et pas seulement les assujettis redevables. En matire le texte vise tous les assujettis pue importe qu'ils soient redevable ou non redevable. Lors d'une opration immobilire ralise par une personne assujetti non redevable, le cdant aura la qualit d'assujettis en matire immobilire. Le mme problme peut se poser pour les loueurs d'immeuble d'habitation. C'est une activit civile en principe non soumise TVA (que sur option ou location d'immeuble professionnel nu). Pour le bailleur d'immeuble nu usage d'habitation, il est exonr de TVA par une disposition expresse du CGI. Il est donc un assujettis non redevable. L'administration fiscale rappelle que s'il est vrai que la cour de justice n'a jamais t amen appliquer ce principe aux investisseur immobilier, la mme analyse transpose aux oprations immobilire, pas plus que les perceptions d'intrts ou de dividende, l'encaissement de loyers ne suffit caractriser une opration conomique par nature imposable la TVA. Il y a donc une prsomption acquise selon laquelle un investisseur qui loue un immeuble dont il est propritaire n'agit qu' ce titre si bien qu'il n'y a pas lieu de l'assujettir d'office raison de ses oprations alors mme qu'il en tire des revenus caractre permanent. Le contribuable dans la gestion de son patrimoine priv est considr comme un non assujetti. L'administration ne saurait faire obstacle ce qu'un investisseur immobilier qui entend placer ses opration dans un cadre conomique d'opter pour un statut d'assujetti. * Les personnes morales de droit public L'art 256 B du CGI nonce que les personnes morales de droit public ne sont pas assujetties la TVA pour l'activit de leur services administratifs, sociaux, culturels et sportif lorsque leur non assujettissement n'entraine pas de distorsion dans les conditions de la concurrence. En principe elle sont considres comme non assujetties quand elle interviennent dans le domaines de leur services administratifs, sociaux, culturels et sportif mais elles sont assujetties quand elles interviennent dans un domaine concurrentiel. Par principe les personnes morales de droit public n'agissent pas en tant qu'autorit publique quand elles cdent un terrain ou un immeuble. L'administration cite trois cas o elles sont assujetties : immeuble acquis en vue de revente, cession de terrain qu'elle a pralablement amnags peu importe la dure de dtention et la nature de l'acquisition (plus gnralement, oprations s'inscrivant dans l'amnagement de l'espace), cession d'un immeuble construit en vu de le vendre, idem quand elle loue un immeuble avec des loyers soumis TVA. Exception o elle n'est pas considre comme assujettie lorsque qu'elle cde des btiment ou TAB sans les avoir acquis ni amnag en vue de les revendre et que l'acte administratif par lequel il

est dcid de procder l'alination du bien fait apparatre que cette opration rsulte du seul exercice de de la proprit sans autre motivation que celle de remployer autrement au service de ses missions de service public la valeur de son actif. A dfaut de mention expresse, rechercher les indices. Autre exception, lorsqu'elle cde un bien immeuble une autre autorit publique sans dclassement pralable en application des procdures prvues par le code gnrale des personnes publiques. B- Agissant en tant que tel Seules les oprations immobilires ralises par un assujetti agissant en tant que tel est soumise TVA. Il doit exister un lien entre l'opration immobilire et l'activit habituelle de l'assujetti. Voir 13 (polycopi). On distingue les oprations de l'assujetti ralises dans le cadre de son activit conomique ou dans le cadre de son patrimoine. Deux lments : Un vendeur qui a la qualit d'assujetti n'agit pas en tant que tel lorsqu'il cde un bien de son patrimoine priv. Lorsque le bien n'a jamais t affect ou utilis par son entreprise le vendeur n'agit pas en tant que tel. Il y a une prsomption d'assujetti agissant en tant que tel quand le vendeur cde un bien inscrit l'actif de son entreprise ou affect son exploitation. Un assujetti agira en tant que tel lors de la cession d'un immeuble antrieurement exploit suite cessation de son activit. Cette vente est la consquence directe de la cessation d'activit (vente concomitante). De mme lorsque la vente est effectue dans un but commercial (marchand de bien). En revanche il y a lieu d'exclure du champs d'application les cession ralise par une entreprise qui cette occasion vise seulement mieux tirer partie d'un bien devenu tranger son activit conomique. C'est le cas des immeubles qui n'ont jamais t exploits ou qui ne sont plus exploits par l'entreprise depuis un certain temps. Il est ncessaire que l'acte de cession comporte toutes les indications utiles qui permettent de considrer que l'opration est une opration trangre l'activit de l'assujetti. Pour tre assujetti agissant en tant que tel, le vendeur doit avoir un objectif d'entreprise ou un but commercial et la cession ne doit pas rsulter de la simple proprit (le bien vendu doit encore tre utilis ou exploit par le vendeur dans le cadre de l'activit conomique). * Le cas de l'agriculteur : Il a la qualit d'assujetti. L'instruction du 29 dec 2010 pose une solution particulire pour les TAB. Un agriculteur qui vend des terrains de son patrimoine foncier notamment lorsqu'ils ne sont pas inscrits au bilan de son exploitation ou pas de bilan n'agit ordinairement pas en tant qu'assujetti. Il en ira l'inverse dans ce cas, s'il ralise sur ces mme terrains des travaux significatifs par exemple de viabilisation et met en uvre de moyen de commercialisation avrs. Prsomption : l'agriculteur n'est pas un assujetti lorsqu'il cde un TAB inscrit ou non son bilan. Cette prsomption est renvers lorsqu'il raliser des travaux de viabilisation ou met en uvre de moyen de commercialisation avrs. Attention informer le client sur un risque de requalification. II- La nature de l'opration A- L'opration ralise par un non assujetti ou n'agissant pas en tant que tel

Par principe les oprations ralises par un non assujetti n'entre pas dans le champs d'application de la TVA. La seule opration entrant dans le champs c'est la livraison d'un immeuble neuf acquis en tat future. Livraison ralise titre onreux : art 256 II 1 dfini la notion de livraison. La livraison s'entend du transfert du pouvoir de disposer d'un bien comme un propritaire. Cela implique un transfert de proprit entre deux personnes juridiquement distincte (ventes, change, apports..). Le transfert doit tre titre onreux. L'acqureur doit fournir une contre partie au vendeur quelqu'en soit la nature ou la valeur. Il n'est pas exig que la contrepartie verse par l'acqureur corresponde la valeur conomique normale du bien livr. Il peut s'agir d'une opration perte ou prix coutant ce qui n'est pas le cas en droit d'enregistrement. Si la contrepartie est drisoire ou si l'opration est ralise titre gratuit l'opration n'entre pas dans le champs de la TVA (ex cession l' symbolique). Les oprations titre onreux : ce sont les ventes, les changes (analys comme une double vente dont le prix est pay en nature), les partages d'indivision ordinaire avec soulte (pas titre pure et simple car ne sont pas des actes de transmission de proprit), la TAV est due sur la soulte que l'attributaire doit livrer son copartageant, le redevable de la TVA est le copartageant qui se retire et il peut faire jouer ses droits dduction sur la TVA paye en amont. Les partages avec soulte issu d'une indivision successorale ou matrimoniale ou pacsale (pas concubin) et que le partage intervient entre mes membre originaires de l'indivision conjoint ascendant ou descendant ne rentre pas dans le champs de la TVA (Voir cours M2), idem pour les licitations. Les apports, la dation en paiement assimile une vente. L'objet de la livraison doit porter sur un immeuble neuf achev depuis moins de 5 ans que le cdant avait acquis en VEFA. Art 1601-1 Cciv : La vente d'immeuble construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige difier un immeuble. Elle peut tre conclue terme ou en EFA. La vente peut porter sur la PP mais aussi sur tous les droits rels immobiliers. B- L'opration ralise par un assujetti agissant en tant que tel Il faut une opration ralise titre onreux. La cession peut porter sur tout droit rel immobilier. 1- Les oprations imposables de plein droit Il existe quatre oprations imposables de plein droit. * Les livraisons de terrains considrs comme TAB Art 257 I 2 1 indique que le terrain btir est un terrain sur lequel des constructions peuvent tre autorises en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme ne tenant lieu, d'une carte communal ou de l'art L111-1-2 du Code de l'urb. La nature du bien vendu doit tre dtermine au jour de la livraison. L'apprciation de la nature du bien vendu doit tre ralise au niveau de la parcelle cadastrale. On analyse parcelle par parcelle cadastrale. Plusieurs conditions : un terrain nu ou assimil (sur lequel ne se trouve aucune construction) mais un terrain supportant un btiment en tat de ruine (inutilisable pour quelqu'usage que ce soit), un immeuble hors d'tat d'tre habit ou occup, destin tre dmoli ou reconstruit dans sa totalit, le chantier inabouti (construction nouvelle non aboutie, ou rnovation stoppe) ; un terrain constructible au regard des documents d'urbanisme (avant c'tait l'intention de construire de l'acqureur).

Le terme de construction dpasse le terme de btiment. C'est toute incorporation au sol (exemple route, voirie, clture...). Quand le terrain est situ dans une commune dote d'un PLU ou POS le terrain est TAB quand il est dans une zone U ou zone 1AU (zone urbaniser ouverte l'urbanisation et qui bnficie des quipement suffisant pour desservir les constructions proximit) mais pas 2AU (pas ouverte immdiatement l'urbanisation). Peu importe le fait qu'il faille respecter des exigences de densit ou de consistance ou de servitude (ex : zone U mais superficie infrieure la superficie ncessaire pour construire dtermin par les rgles d'urbanisme). Si le terrain est dans une zone A ou N qui sont par principe inconstructible, dans certains cas il pourra tre considr comme TAB si l'acte de cession rvle que le terrain bnficie d'une autorisation de construire ou CU oprationnel positif. Quand le terrain est situ dans une commune dote d'une carte communale. Elle dfinie les zones o les constructions sont autorises. Donc le terrain situ dans une secteur autoris il est un TAB. Quand pas de document d'urbanisme, le terrain est TAB quand le bien est situ dans la partie actuellement urbanis de la commune ou en dehors mais qu'une dlibration motive a t prise par le CM autorisant des constructions et installation en vertu de l'art L111-1-2 4C.urb. * Les immeubles neufs Ce sont les livraisons en l'tat future d'achvement, livraison d'immeuble achev. La livraison doit porter sur un immeuble neuf. Immeuble neuf : un immeuble achev depuis moins de 5 ans lorsqu'il rsulte soit d'une construction nouvelle soit de travaux sur un immeuble existant qui ont concourus la production d'un immeuble neuf (voir liste des travaux dans cours M2). Le dlai cours compter de la DACT. travaux qui rendent l'tat neuf hauteur de 50% au moins les fondations et l'assise de la construction hauteur de 50% au moins les lments hors fondation dterminant la rsistance et la rigidit de l'ouvrage (mur porteur, planchers porteur, charpente) hauteur de 50% au moins les lments de consistance de faade hors ravalement hauteur des 2/3 au moins de chacun des 6 lments suivants : planchers autre que porteurs, les huisseries extrieures, les cloisons intrieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations lectriques, le systme de chauffage (pour mtropole). L'autre cas est celui de l'immeuble ancien qui fait l'objet d'une addition ou d'une surlvation. Cet immeuble sera soumis deux rgime. Pour la partie du prix correspondant la partie ancienne pas de TVA. Pour la partie du prix relative la partie neuve TVA. Cette ventilation est en principe proportionnelle la partie neuve par rapport la surface totale. Le dlai de 5 ans commence courir partir de la date de l'achvement de l'immeuble qui constitue aussi le fait gnrateur de la livraison soi mme. C'est la date de DACT. En l'absence de la DACT, il s'agira de la date laquelle les circonstances de fait rende exigible cette dclaration. Si l'immeuble est utilisable, il faut le considrer comme un immeuble neuf et pas un TAB. Mais l'administration ne fait plus que rfrence la DACT. Toutes les cession qui interviennent dans le dlai de 5 ans de l'achvement sont soumises la TVA. * Les livraisons soi mme Elle ne concerne pas directement le notaire mais il faut informer le client. Fictivement on considre qu'on se vent un immeuble soi mme. L'argument est l'galit de la charge fiscale de TVA que l'immeuble ait t livr par un promoteur ou construit par son utilisateur et galement le suivi des

rgularisation de TVA en matire de droits dduction. Les oprations qui constituent une livraison soi mme taxable : immeuble neuf non vendu dans les deux aprs son achvement, un assujetti qui construit immeuble et l'affecte son activit conomique ne va pas le vendre et devra dclarer une livraison soi mme taxable l'expiration du dlai de 2 ans. Pour calculer la TVA exigible il conviendra de prendre comme base d'imposition le prix de revient du btiment (prix du terrain + cot de la construction), livraison d'un immeuble destin faire l'objet d'une attribution au membres assujetti d'une socit de construction (SCI d'attribution). Le reprsentant social de la socit transmet chaque associ attributaire lors de l'netre en jouissance une attestation mentionnant la TVA et c'est l'associ assujetti qui fera la livraison soi mme pour la part qui lui est attribue, * Les mutations de droits sociaux Les oprations portant sur des parts d'intrts ou d'actions dont la possession assure en droit ou en fait l'attribution en proprit ou en jouissance d'un immeuble qui entre dans le champs d'application de la TVA (socit d'attribution). La cession de ces droits sociaux suit le rgime fiscal de l'immeuble auquel il se rapporte. La cession de part ou action sera soumise TVA de plein droit si elle porte sur un immeuble neuf. Ne sont pas concern les parts ou action de socit de construction vente ou de SCI car les associs n'ont aucun droit l'attribution en proprit ou en jouissance. 2- Les oprations imposables sur option Sont en principe exonrs de TVA les immeubles anciens et les TNAB et tous les droits attachs. Par exception le cdant a la possibilit d'opter pour un rgime de TVA (art 265 bis CGI). Cette option n'est ouverte qu'au vendeur et doit tre formule expressment dans l'acte formulant la livraison. Cette option s'exerce opration par opration (exemple : lot par lot). L'intrt est au cas par cas. C'est le cas notamment quand le vendeur veut rcuprer la TVA supporte en amont. Idem lorsque la vente porte sur un bien immobilis et que la vente intervient dans le dlai de rgularisation des 20mes de rgularisation. Cas pratique 1- Il est assujetti mais qui n'agit pas en tant que tel,il vend sa rsidence principale, l'opration n'est pas soumise TVA 2- Il est pas assujetti dans son activit de location, instruction 2010 baux o le bailleur n'est pas soumis la TVA a le choix d'opter pour la TVA (comme pour les baux d'habitation). 3- Elle n'est pas assujettie, pas d'inscription au bilan, plus de 10 ans plus d'activit conomique, immeuble vendu dsaffect. 4- Personne morale de droit public : non assujettissement mais il faut une dlibration portant la mention qu'elle agit en vue de remployer les fonds afin d'accomplir ses mission de service public elle n'as pas achet en vue de revendre, elle n'a pas construit en vue de revendre, elle a amnag le terrain en vue de revendre donc elle agit en tant que tel. Elle vend des TAB donc imposable de plein droit. TVA elle achet pour construire et revendre donc elle est assujetti agissant en tant que tel et elle vend un immeuble neuf donc TVA.

5- C'est un marchand de bien donc il est assujetti et il agit en tant que tel, il vend un immeuble qui peut tre neuf par travaux concourant un immeuble neuf (6 lments du s2/3 des lments de second oeuvre). Si ne rend pas immeuble neuf, immeuble ancien donc pas soumis TVA mais option si intressant pour lui (calcul). 6- Assujetti agissant en tant que tel qui vend un terrai batir TVA 7- On ne sait pas qui est le vendeur. Si particulier pas TVA. Si il l'achte d'un assujetti ici on pense que c'est un immeuble ancien donc pas de TVA. 8- Assujetti agissant que tel, immeuble achev depuis moins de 5 ans TVA. A l'achvement il a du dclarer une livraison soi mme. III- Exonrations Les exonrations qui existaient avant la rforme n'ont plus lieu d'tre. Seule subsiste la dispense de l'article 257 bis du CGI. C'est le transfert d'une universalit. Les oprations qui sont en principe soumise TVA peuvent en tre dispens dans le cadre d'une cession d'universalit de bien. S'agissant de la vente d'immeuble l'administration fiscale considre que la cession d'un immeuble lou en TVA un acqureur qui poursuivra l'activit de location en TVA peut bnficier de la dispense de l'article 257 bis. Dans ce cas il n'y a pas de TVA. Si l'acqureur entend arrter l'activit ou soumettre des baux d'habitation ou ne pas soumettre les loyers TVA ou si c'est un marchand de bien alors pas d'application. IV Le taux de TVA A- Le taux normal de 19,6% Le taux normal est fix 19,6% taux rduit. Ce taux est susceptible de changer au 1er octobre 2012 pour passer 21,2 %. Voir polycopi. Le fait gnrateur de la TVA c'est le jour de la livraison. Toutes les livraisons passes aprs le 1er octobre subiront le nouveau taux. Sauf pour les VEFA et les contrats de construction de maison individuelle (date de l'avant contrat). Si le contrat de rservation a t enregistr la recette des impts ou dpos au rang des minutes du notaire avant le 15 mars 2012, le taux de TVA a 19,6 s'applique l'ensemble du contrat. Dans le cas contraire, deux cas : si la vente est rgularise aprs le 1er octobre 2012 + contrat de rservation aprs le 15 mars TVA 21,2% si l'avant contrat sign aprs le 15 mars + vente rgularise avant 1er octobre les versements faits avant le 1er octobre 2012 seront soumis au taux de 19,6 et les versement postrieurs seront soumis au taux de 21,2%. Il est donc ncessaire aujourd'hui de prvoir une clause dans le contrat mentionnant cette rgle. Sinon c'est le vendeur qui subira le relvement de la TVA. Puisque le prix est mentionn TTC. B- Les oprations bnficiant du taux rduit 7%. voir polycopi

V- L'assiette de la TVA Pour connatre l'assiette il faut regarder la qualit du vendeur. A- Vendeur non assujetti Si pas assujetti + revente immeuble neuf acquis en vefa TVA sur le prix. B- Vendeur assujetti et agissant en tant que tel Art 266-2 en principe TAV sur prix mais 268-2 pour certain bien la TVA est soit sur prix soit sur marge. TVA sur prix uniquement : TNAB si option pour la TVA immeuble neuf le biens vendu n'a pas t acquis sous la mme qualification (si un assujetti achte un terrain et revend un immeuble btit TVA obligatoirement sur le prix). Le vendeur est dans l'impossibilit de justifier les conditions fiscales de l'acquisition (exemple : cession entit cadastrale rsultant de diverses oprations de remembrement ou remaniements parcellaires, ou cession d'un lot immobilier issu de travaux de rnovation d'un btiment qui ont conduit une reconfiguration de l'EDD, cession d'un bien dont l'origine de proprit se perd dans l'histoire.) Le prix assiette est le prix mentionn l'acte + les charges augmentatives du prix. Lorsque le prix ou la valeur des bien est mentionn sans prcision on considre le prix TTC. TVA soit sur prix soit sur marge : TAB (sauf modification de qualification entre acquisition et vente et impossibilit de justifier le conditions fiscales d'acquisition) l'assiette est sur le prix si le vendeur a eu droits dductions de TVA lors de l'acquisition sinon sur marge (attention quand autoliquidation (avant 1er mars 2010) pas de TVA sur prix) Le vendeur n'a pas eu de droit dduction de TVA quand l'acquisition n'a pas t soumise TVA, ou lorsque l'acquisition a t soumise TVA mais elle n'a pas t mentionne dans l'acte d'acquisition ou dans une facture (on ne peut pas justifier de la TVA pay), quand on a bnfici de l'art 257 bis puisque le sous-acqureur continue la personne du cdant il vient au lieu et place du cdant. Ne cas de revente d'un bien acquis dans ce cadre, il faut se rfrer au rgime d'acquisition initiale. Le 257 bis est une opration intercalaire. Procdure de transfert de droits dduction, le cdant va verser ses rgulation mais refacturer le mme montant l'acqureur assujetti qui va alors bnficier de droit dduction. immeuble achev La marge est le prix de cession moins le prix d'acquisition. Prix de cession = prix TTC + charges augmentatives Prix d'acquisition = toutes les sommes verses par le vendeur l'poque de son acquisition qui n'ont pas support de TVA (prix d'acquisition; les droits de mutations, charges augmentatives du prix qui n'ont pas support de TVA) La TVA exigible = prix pay par le cessionnaire plus charges augmentatives le prix d'achat / 100 x 19,6/100

Exemple : prix acquisition 50000, prix rclam l'acqureur 70000, marge TTC= 70 00050 000 TVA = 20 000 / 1,1996 x 19,6/100 TVA = 3278 Prix HT = 66 722 Comment prsenter la clause prix . On indique que c'est 70 000 TTC incluant une tva sur la marge TVA exigible calcule sur la marge de 3278 Prix HT calcul selon la tva sur marge 66722 Le notaire n'a pas calculer la TVA sur marge, s'il ne connait pas et nous demande, il faut lui soumettre un calcul qu'il va approuver et ne pas l'indiquer dans l'acte. Le vendeur peut ne pas vouloir qu'on indique tout a. On peut juste indiquer le prix TTC qui mentionne qu'il inclue la TVA sur marge. Mais le souci c'est pour l'acqureur qui ne pourra pas faire valoir ses droits dduction. Idem pour l'administration et les droits d'enregistrement car l'acqureur a droit payer la TPF 0,715 ou les droits d'enregistrement sur le prix hors taxe alors que l il le paiera sur le prix TTC. Cas pratique 1- assujetti, n'agissant pas en tant que tel, achat en vefa revente neuf TVA sur prix 2- assujetti, agissant en tant que tel, vefa entrant dans le champs de la TVA de plein droit, TVA sur prix immeubel neuf 3- assujetti agissant en tant que tel, TAB opration imposable de plein droit concordance entre acquisition et revente, choix sur prix total ou sur marge cas d'auto-liquidation donc pas de droits dduction donc TVA sur marge Auto- liquidation = acquisition avant le 11 mars 2010, redevable acqureur, qui pouvait tout de suite affecter la TVA son activit donc dduire automatiquement. 4- assujetti agissant en tant que tel elle vend un immeuble neuf exo de TVA mais possibilit d'option mais pas de choix car il n'y a pas de concordance donc TVA sur prix. 5 assujetti (lotissement), un TAB opration imposable de plein droit, TVA sur prix ou sur marge mais possible qu'elle ne puisse justifier des condition fiscales d'achat (1952) donc TVA sur prix obligatoire assujetti agissant en tant que tel opration de construction vente, immeuble neuf, TVA sur prix 6- prsomption de non assujettissement + dlibration mais si doute exemple intention de revendre et pas dlibration, elle cde un TNAB, TVA sur prix 7- assujetti agissant en tant que tel qui vend un terrain nu, assiette sur prix car pas de concordance entre achat et revente

VI Le redevable Le vendeur est toujours le redevable, La date d'exigibilit est la livraison de l'immeuble, peu importe la date du paiement du prix. Mais par exception la taxe est exigible lors de chaque versement des sommes qui correspondent au diffrentes chances prvues par le contrat en fonction de l'avancement des travaux (VEFA et vente terme). Le montant verser au Trsor Public : Quelle est la TVA dductible que le vendeur peut rcuprer ? Si le vendeur n'est pas assujetti ou n'agit pas en tant que tel le vendeur pourra rcuprer toute la TVA qu'il a support en amont lors de l'acquisition en VEFA. Il n'exerce effectivement ses droits dduction qu'au moment de la livraison du bien qu'il cde. Si le vendeur est assujetti et redevable habituel, il a du rcuprer la TVA d'amont au moment o il l'a effectivement support. Le droit dduction s'est ouvert lors de l'acquisition de l'immeuble ou lorsqu'il a pay les factures des entrepreneur. Les dduction s'opre sur un imprim CA3. Pas de problme de droit dduction au moment de la revente car il l'a dj rcupr. Les rgularisations voir polycopi Cas pratiques 1- assujetti mais n'agissant pas en tant que tel, immeuble neuf acquis en VEFA, TVA exigible et ouverture de droit dduction de 88 200 (VEFA + travaux de peinture (car relative l'immeuble) pour le placard il faut dterminer si c'est un immeuble par destination ou non). 2- redevable habituel donc pas de problme de dduction ici TVA sur marge car auto-liquidation 3- rsidence de service pour tudiant soumis TVA, donc assujetti agissant en tant que tel, vente d'immeuble ancien, pas de TVA en principe, on rentre dans le cadre des rgularisation de la TVA antrieurement dduite, il vend dans les dlais de rgularisation, il a dduit de la TVA, donc il a des rgul faire. On peut lui suggrer d'opter dans ce cas pas de rgul et TVA sur prix. Si l'acqureur est un acqureur qui va continuer les location en TVA. Si l'acqureur est assujetti mais ne reprend pas les location pour ouvrir une boulangerie, il va pouvoir y avoir transfert de droit dduction. Pour dclarer la TVA si il est redevable habituel, il est pris en charge par le service des impts CA3. Si pas habituel imprim 942 ou 943.