PROJET BEYROUTH

Projet de fin dtude Arnaud Thomas 07004_ Dalila Ghodbane 07072 ENSAPLV Enseignants _ Patrick Leitner _ David Fagart

AVANT PROJET I Un mode durbanisation nolibral A Un rythme de renouvellement urbain soutenu dict par la puissance financire des investisseurs B Le tissu urbain, reflet de logiques individualistes C Une planification en dcalage de lurbanisation effective II Beyrouth en ngatif: la Corniche du fleuve A Une le prserve de lurbanisation B Des colons lhorizon: les promoteurs privs C La privatisation spatiale est une confiscation progressive dun droit la ville

PROJET I Enclore pour prserver: une logique existante comme stratgie de projet A Un lieu qui renferme des qualits ncessaires une condition mtropolitaine B Des les atmosphriques au milieu des forteresses de promoteurs C Les lieux de tout les possibles II Les les A La serre, archtype du micro-climat B De luniversit au campus C Un parking-agora D Les miroirs deau

AVANT PROJET

I Un mode durbanisation nolibral A Un rythme de renouvellement urbain soutenu dict par la puissance financire des investisseurs Lactivit immobilire est particulirement intense Beyrouth, o les chantiers de construction et reconstructions ne cessent pas. Le renouvellement de la ville est davantage motiv par le profit gnr via le foncier que par la ncessit de remplacer un bti obsolte. En labsence de produit dpargne alternatif, le foncier est une valeur refuge. Bien que limmobilier ai toujours t un lieu dpargne et dinvestissement dans les pays o manquent les produits dinvestissements alternatifs, des produits financiers en particulier, cette tendance sest accentue et amplifie avec laugmentation du nombre de gros investisseurs, principalement des banques. Avec la globalisation financire, limmobilier a connu des processus de financiarisation, devenant ainsi un produit dinvestissement au mme titre que les actifs financiers. Il est possible daller plus loin en affirmant, comme Vincent Renard ou Natacha Aveline, que lvolution rcente permet, travers des mcanismes financiers plus sophistiqus, de dconnecter le produit financier de limmeuble qui en est le support. B Le tissu urbain, reflet de logiques individualistes Ces logiques sont une donne fondamentale pour comprendre la manire dont se recrer Beyrouth et dautres villes mondiales. Cette tendance dmanation globale trouve un relais chelle locale via des pratiques de gestion urbaine favorables. Au Liban, le constat unanimement dress (par des chercheurs, experts, par la presse) dnonce labsence doutils adapts lurbanisation du pays ainsi que les rgimes dexceptions trop frquents pour justifier de manquements aux rglements1. Ces lacunes et les quinze annes de guerres civiles (1975-

1 LAMY, Sbastien, Le droit de lurbanisme au Liban, (rapport de recherche) Paris, Gridauh, 2010, 43 p. et BAKHOS, Walid, Le rle de la puissance publique dans la production des espaces urbains au Liban, dans M@ppemonde 80 (2005.4)

1990) laissent un tissu urbain qui reflte la logique du chacun-poursoi , un principe daccumulation de laction de chacun et labsence dorganisation globale. Lurbanisation suit un schma conforme cette logique. Les parcelles sont investies par la promotion prive misant sur une tabula rasa progressive, agissant par mitage. Ce mcanisme, suivant un principe de rentabilit conomique, semble tout point de vu contre-productif sur le long terme. A mesure que le tissu se densifie, les qualits dont pouvaient bnficier les premires constructions (jardins, vues, lumire) samoindrissent, voire, disparaissent. Malgr tout, les instances qui dictent les rgles durbanisme et qui ont pour mission de les faire appliquer, loin dtre faibles ou laxistes, tendent faciliter les grands projets de standing initis par les promoteurs privs. Ces projets sont lincarnation des logiques conomiques prcites. C Une planification en dcalage de lurbanisation effective Paralllement ce schma, les autorits publiques, avec lappui de cooprations internationales, ne cessent de chercher planifier, au sens moderne, lorganisation de la ville. Les tentatives de planification entreprises depuis la fin de lempire Ottoman jusqu aujourdhui nont jamais t accompli dans leur totalit et ont systmatiquement t confront, entre autres, lobstacle du poids des propritaires terriens et promoteurs agissant en groupe de pression, et trouvant aisment des porte-voix dans la vie politique2. En ce sens, la planification envisage par la municipalit de Beyrouth aujourdhui nous semble voue lchec. Dune part, elle ne semble pas prendre en compte le dcalage constant entre urbanisation et rglementations et dautre part, les puissances publiques ont tendance, au moins depuis lindpendance du pays en 1943, se positionner comme un relais solide des intrts du secteur priv3.

2 VERDEIL, Eric, Beyrouth et ses urbanistes, une ville en plans (19461975), Beyrouth, Presses de lIFPO, 2010, p.293 3 KRIJNEN, Marieke, Facilitating real estate development in Beirut: a peculiar case of neoliberal public policy, Master thesis, Department of engineering, architecture and design, American University of Beirut, 2010

II Beyrouth en ngatif: la Corniche du fleuve A Une le prserve de lurbanisation Dans le cadre du projet de fin dtude, le site que nous tudions fait partie des terrains potentiellement amnageables que recense le plan vert et paysager de Beyrouth pour la valorisation des espaces vgtaux ralis par lInstitut dAmnagement et dUrbanisme de la Rgion le-de-France (datant de 2001, et en cours dactualisation). La prsence de parcelles publiques est un facteur favorable laction de la municipalit qui serait dbarrasse de la lourde charge foncire si elle y dveloppe des projets. Les terrains se situent sur la limite administrative est de Beyrouth, marque morphologiquement par la prsence du fleuve et une topographie accidente. Le site nich la sortie de la valle du fleuve de Beyrouth stend sur une centaine dhectares. Il a la particularit dtre peu bti contrairement au reste de la capitale. De plus, des programmes trs divers se trouvent parsems sur son sol: des usines, des entrepts et des ateliers comme le prvoit le plan de sectorisation de la ville (Ecochard) depuis les annes 1960. Le Liban tant un pays qui importe la plupart de ses biens de consommations, la demande de locaux pour les secteurs dactivits primaires et secondaires sont moindres. Ltat y possde quelques parcelles sur lesquelles larme, le ministre de la culture ainsi que les pompiers ont installs leur locaux. Ces terrains tant soumis une rglementation qui contraint ses usages, de larges parcelles privs accueillent des serres, des cultures ou sont dlaisses en friche. Le site est circonscrit en triangle par trois larges axes de communication, dont un a sectionn le quartier de Tahouita dans la partie sud. La Corniche du Fleuve4 est donc un lieu particulier dans le tissu urbain beyrouthin. Il correspond au plus vaste espace non-bti de la capitale.

4 Lensemble du site sera dornavant dsign comme tant la Corniche du Fleuve (Corniche Nahr), bien que cette appellation soit plus spcifique la partie nord du triangle.

B Des colons lhorizon: les promoteurs privs Aprs avoir formul plusieurs scnarii de dveloppement des terrains de la Corniche du Fleuve, nous choisissons de slectionner le rcit le plus probable, et dont les signes sont dj visibles. Huit chantiers sont actuellement en cours, dont la majorit est compose de projets de logement haut de gamme. Au vu des productions, ces projets sont le fait dune catgorie de promoteurs privs dont le capital permet dinvestir dans des parcelles de surface importante et capables de recourir si ncessaire des divisions ou remembrements de parcelles (tant donnes les larges dimensions des parcelles sur le site). Les chantiers se situent aux abords des voies importantes et des nuds dinfrastructures ( louest le rond point de la Justice-El Aadlieh, et au nord-est, Jisr El-Wati), ainsi que dans la zone industrielle dans la partie nord du site, o les parcelles suivent dj un trac orthogonal et o le rseau de voirie est oprationnel. Les promoteurs dveloppent quatre types de projets. La plupart des chantiers sont des tours ou complexes rsidentiels se voulant luxueux , avec une pluralit de programme afin de garantir une relative autonomie, sadressant une population disposant de revenus levs. Les brochures de promotion des projets mettent en avant limmeuble comme une forteresse autosuffisante, un lieu de privilge. Ensuite, une catgorie de promoteurs, relativement jeunes, cherchent renouveler loffre de logement en ciblant une clientle dont le mode de vie diffre de celle des projets dcrits prcdemment. Ces promoteurs thmatisent leur production en proposant des logements pour artistes ou lofts. Ils partagent le mme rseau professionnel mais aussi social, et travaillent dans le mme primtre en vu dy crer un quartier village dartistes . Cette initiative entrepreneuriale les a men formuler une demande auprs du mohafez, dtenteur du pouvoir excutif (quivalent au prfet), pour nommer le quartier Soho Beirut. En plus de ces deux types de projets, majoritaires, on trouve des tours ( partir dune douzaine dtages) de logement sans programmes additionnels, souvent le fruit du travail de promoteurs inexpriments, de propritaires ou dingnieurs qui sorientent vers cette activit lucrative. Enfin, principalement le long de la Corniche Pierre Gemayel, des

projets de bureaux voient le jour, souvent issus de la commande manant dune socit qui sinstalle dans limmeuble et louent en mme temps une partie des locaux dautres entreprises. C La privatisation spatiale est une confiscation progressive dun droit la ville La multiplication de projets comparables aux types prcits est une manifestation de la nolibralisation de la fabrique de la ville5. Privatisation des espaces publics, contrles et restrictions daccs aux ressources urbaines sont des effets de cette tendance. Ces derniers donnent lieu une rduction des marges de manuvre permettant au citadin de changer les espaces de la ville. En ce sens, elle amoindri aussi les possibilits de changer lespace public au sens de lieu dinvestissement de la sphre politique et de la ralisation du citoyen dans un mode dmocratique (Paquot, 2009). David Harvey ajoute que lurbanisation est un processus essentiel la survie du capitalisme6. Ainsi, il tablit dans un court ouvrage une histoire slective de lurbanisme la lumire des exigences du capital. Cette posture nous aide envisager notre action comme une alternative la production urbaine actuelle sans opposition frontale mais au contraire, en essayant den saisir les rouages afin de complter et denrichir la ville quelle gnre. En effet, lhomognisation du tissu quengendre a priori le processus actuel durbanisation tend vers un appauvrissement de lexprience urbaine. Cette exprience est aussi, et peut tre avant tout, sensorielle. La Corniche du fleuve, caractrise par une gographie marque, est riche de qualits dont la prservation complterait le processus urbain. Dans une perspective de projet, il sagirait de reconduire ces qualits tout en sachant la disparition des lments qui en sont porteurs invitable.

5 Pour rendre compte de cette notion, entre autres, WEBER, Rachel, Extracting Value from the City: Neoliberalism and Urban Redevelopment, Antipode, vol.34, no.3, p. 519-540., 2002 6 HARVEY, David, Le capitalisme ontre le droit la ville nolibralisme, urbanisation, rsistances, Paris, d. Amsterdam, 2011

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Photomontage ralis partir dimages de projets en cours de construction Corniche Nahr

PROJET

I Enclore pour prserver: une logique existante comme stratgie de projet A Un lieu qui renferme des qualits ncessaires une condition mtropolitaine Les richesses de la Corniche du fleuve relvent de lexaltation des sens: la multitude de sensations, les odeurs, lhumidit, la fracheur, les lumires, les ombres. A ce titre, la prservation et lamplification des vertus du site, par lactivation des sens, alimentent lexprience urbaine. Cela nous renvoie au travail dOlafur Eliasson, qui rintroduit des lments naturels monumentaux dans les villes. Ce dispositif permet, selon lui, de prendre littralement la mesure de ce qui nous entoure, tape pralable notre capacit de le modifier. Selon lui, vivre une exprience, cest prendre part au monde, et prendre part au monde relve vraiment du partage de responsabilits. La Corniche du fleuve est niche au creux dune valle. Cette situation cre des paysages naturels absorbs par la topographie, ne se rvlant la ville que depuis de rares points de vue. A linverse, une fois au cur de lle, ces paysages se dploient largement, mettant distance qui la ville stire vers une limite imperceptible. Cet entre-deux apparait comme un espace refuge. En effet, les usages qui y prennent place sont des usages que la ville ne semblent plus permettre, comme cultiver des lgumes, se dtendre dans des herbes hautes, lombre de quelques arbres, courir ou entreposer dencombrantes reliques du pass phnicien de Beyrouth. Dans notre intervention, il sagit de rendre de nouveau possible ces occupations, amenes disparatre sous la nappe homognisante du tissu que forment les oprations de promotion prive. Les usages observs semblent tmoigner dune appropriation de lespace du site par le public. B Des les atmosphriques au milieu des forteresses de promoteurs A bien des gards, dans le contexte beyrouthin, la Corniche du fleuve est comparable une le, pice dtache mergente dans locan

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de la masse btie homogne qui pntre irrsistiblement le moindre espace vacant. Cest par ailleurs le sort qui guette les terrains de Corniche Nahr que dtre emports dans le courant de ces eaux. Ils sont peu peu coloniss par une catgorie financirement puissante de promoteurs privs. Les oprations qui sy dveloppent se veulent autonomes au possible (terrains et salles de sport, commerces, et autres quipements en complment des logements), exclusives, proposant une microatmosphre dans lenceinte de la parcelle. Elles tendent vers le modle dle absolue que dcrit Peter Sloterdijk dans cumes en ce quelles cherchent tre des environnements dans un objet et non des objets dans un environnement . Ce principe de juxtaposition de bulles aboutit une fabrique urbaine forme dune diversit de projets, mais dune diversit monotone, linstar des plots rsidentiels du quartier de Sioufi qui surplombe la Corniche. Sans avoir la navet et la prtention de matriser la pression foncire et immobilire, lobjectif est de la canaliser en opposant des limites physiques sur le territoire du projet, des digues au creux desquelles seront dploys des programmes qui font chos aux besoins de la ville entire. Ces espaces de vide programm sont les lieux de mise en scne des qualits du site et de leur intensification. Il sagit de recrer des milieux qui permettraient ces mises en scne ou, en dautres termes, de recomposer ce que Peter Sloterdijk appelle des les atmosphriques. A lchelle du site, cest--dire, de la grande le, ces interventions transmettent des lments produits par la gographie, qui subsistent au del de son dlitement, linstar des rcifs coralliens qui forment les atolls. Larchtype de cette le est la serre qui, par sa structure, gnre un climat spcifique qui sapprcie en fonction de latmosphre extrieur cette le. Par le projet, nous laissons se produire ce qui se produira par la force des choses, savoir, lurbanisation des terrains du site par les promoteurs privs. Notre intervention vise transformer ce processus insipide en atout qui servira la mise en place de ces les climatiques, ruptures dans la texture homogne et rservoirs dune instabilit fertile.

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ANCE DU SITE

NCE DU SITE

OLAFUR ELIASSON, YOUR WINDLESS ARRANGEMENT, 1997 Olafur Eliasson, Your Windless Arrangement, 1997

OLAFUR ELIASSON, YOUR WINDLESS ARRANGEMENT, 1997

NE VARIABLE SON VOLUTION LARISSA SANSOUR, NATION ESTATE, 2012

E VARIABLE N VOLUTION

Larissa Sansour, Nation Estate, 2012 LARISSA SANSOUR, NATION ESTATE, 2012

C Les lieux de tous les possibles La faisabilit du projet repose sur sa capacit faire consensus. En ce sens, il doit rpondre un besoin ou une attente des potentiels porteurs du projet, financiers, usagers et gestionnaires (avec parfois des rles interchangeables ou cumulables). En ce sens, la comprhension des stratgies des promoteurs savrent intressante pour envisager un change. Les les absolues quils souhaitent produire ne sont quun modle vers lequel ils peuvent tendre. En effet, limmeuble ne peut fonctionner que sil est aliment par les rseaux dnergies et sil est desservi par des infrastructures qui la connectent dautres les. Dans ce cas, Sloterdijk parle volontiers de connected isolation. Ainsi, les les que nous projetons pourraient tre une partie de ces infrastructures de connexion. On peut imaginer quen change de financements, les promoteurs mutualisent le traitement des eaux uses par la mise en place dun bassin de phyto-puration, font recycler leur dchets organiques et consomment llectricit et la chaleur que produisent des serres. Lintrieur des les atmosphriques sont des lieux qui renferment des fonctions tout en ouvrant lespace dautres pratiques. Cest en rendant possible le drglement des fonctions programmes selon les termes dAndra Branzi quon suggre la publicit de lespace. Les les sont aussi des lieux dinterfrence et dquilibre entre les acteurs de la ville (usagers, producteurs, consommateurs ou les trois la fois). Limplantation des les est dtermine par les lments prgnants existant sur site: un regroupement de serres, luniversit la Sagesse, le cimetire armnien et les voies de chemin de fer dsaffectes. Sur ces supports, les les perptuent des usages et des qualits qui en manent et les amplifient. Chacune des les que nous projetons reconduisent un ou des aspects du site qui enrichissent et sont ncessaires la condition mtropolitaine, comme voqu prcdemment.

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II Les les A La serre, archtype du micro-climat Intention: continuer de cultiver sur le site et reconduire la multitude de climats et datmosphres prsentes Stratgies: . gnrer des climats artificiels grce des variations de hauteurs, des bassins de rafrachissement, des varits de vgtations... . additionner des usages priphriques lactivit agricole (loisirs, recherches, consommation/production, vente), production dnergie (chauffage urbain, recyclage, lectricit (photopiles) . crer un cosystme et des microcosmes atmosphriques. Actions : mise sous cloche et organisation du plan en bandes structurant lemplacement des activits B De luniversit au campus Intention : amplifier luniversit en llevant au rang dquipement mtropolitain par un agrandissement en campus Stratgie: enclore un espace, un fragment de territoire commun, lieu de lchange entre la ville et le campus Actions: . faire de luniversit une porte dentre ce lieu commun un passage oblig . rendre les abords du campus attractifs par des programmes qui sinscrivent en continuit avec ceux qui existent et persistent, principalement des commerces, afin de favoriser les flux traversant le campus C Un parking-agora Intention: un lieu de mmoire, vocateur de la guerre pour lensemble des libanais. Projeter un lieu qui aura une chance de devenir un espace public en accueillant les usages impossibles dans les autres espaces de la ville Stratgies: . rpondre la future demande en parking

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La grande serre

Le campus

. jumeler avec le cimetire pour consacrer un parcours paysag et bnficier de sa prennit D Les miroirs deau Intention : mettre en scne le grand paysage (vue, perspective) et conserver un climat humide et frais Stratgie: lhorizontalit de surface de leau met en exergue le relief et la gographie. Action: dvelopper un bassin de phyto-puration le long des anciennes voies de chemin de fer

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Le parking

Les miroirs deau

Le projet se dveloppe suivant plusieurs tapes. Dans un premier temps, lemprise quoccupent les voies de chemins de fer doit tre disloques afin dtre changes en contrepartie des terrains intresses par le projet. Les les prendront donc place sur des parcelles devenues publics. Le projet en place, les parcelles avoisinant les les continueront dtre acquises par les promoteurs privs. Le processus aboutira la densification progressive de la Corniche du fleuve, mettant ainsi en exergue les fragments de territoires vides que le projet aura permis de prserver. Ces derniers seront des infrastructures ncessaires aux promoteurs pour des raisons nergtiques et aux usagers, parce que les les seront des rares espaces encore publiques de la ville. Dans ce rcit, il est possible dimaginer que de nouveaux acteurs de la ville apparaissent (promoteurs dautres type, industrie, nouvelle population) et que naissent des initiatives dorigine citadine et citoyenne grce aux interactions sociales fructueuses que les les comme espaces publics auront permises. Ainsi, terme, les espaces gnrer par le projet seront les lieux qui participeront dune reconfiguration des structures sociales via un renouvellement des types dinteractions entre les acteurs de la ville.

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Projet de fin dtude Arnaud Thomas 07004_ Dalila Ghodbane 07072 ENSAPLV Enseignants _ Patrick Leitner _ David Fagart