REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Remigio Rojas Espinoza

Registrador ZONA IX

CONCEPTO DE HABILITACION URBANA

La habilitacin es el procedimiento que sigue un propietario para cambiar el uso de su terreno rstico o eriazo a urbano.

CLASES DE PROCEDIMIENTO DE
HABILITACION URBANA Y SUS ETAPAS

Segn la ley 26878 existen 3 tipos de procedimientos de habilitacin urbana:

1.- Habilitaciones nuevas. 2.- Habilitaciones ya concludas. 3.-Habilitaciones en va regularizacin.

de

HABILITACION URBANA
Sin embargo cualquiera sea el tipo de habilitacion urbana existen 2 etapas: PRIMERO: Aprobacin de la habilitacin urbana. SEGUNDO: Recepcin de obras.

HABILITACIONES NUEVAS:
Este procedimiento es aplicados por los propietarios de terrenos rsticos o eriazos, que tienen planificado convertir en urbana dichos terrenos. Es decir el terreno no cuenta con ningn tipo de obra.

Tiene necesariamente las 2 etapas: a.- Aprobacin de la habilitacin urbana: para comenzar a ejecutar las obras conducentes a hacer habitable el terreno y b.- Recepcin de obras: que tramitar una vez concluidad las obras bsicas de habilitacin.

HABILITACIONES YA EJECUTADAS:
Este procedimiento es aplicado por el propietario que ejecut obras en el terreno pero no cont con autorizacin para ejecutar dichas obras, y ahora el terreno ya cuenta con los requisitos de habitabilidad, es decir cuenta con agua, luz, desague, telfono, etc., que permiten habitar decorosamente el inmueble .

HABILITACIONES YA EJECUTADAS:

Este tipo de habilitacin se tramita en una sola etapa, es decir: a.- La recepcin de obras.

HABILITACIONES EN VIA DE ADECUACIN:

Este tipo de procedimiento es aplicado por el propietario que inici el procedimiento de la habilitacin durante la vigencia del Reglamento Nacional de Construcciones, y por tanto cuenta con resolucin de estudios preliminares o resolucin de estudios definitivos, y an no concluy las obras de habilitacin o las concluy durante la vigencia de la Ley 26878.

HABILITACIONES EN VIA DE ADECUACIN

Aqu al contar con la Resolucin de estudios preliminares o estudios definitivos se da por cumplida la primera etapa, que es la aprobacin de la habilitacin urbana, quedando pendiente solo tramitar:

la recepcin de obras.

RESUMEN
TIPO DE HAB. ETAPA

NUEVA

YA EJECUTADA REGULARIZACION

APROBACION DE LA HABILITACION

SI
SI

NO
SI

SI
SE DA POR APROBADO

RECEPCION DE OBRAS

SI

APROBACIN DE LA HABILITACION URBANA:

Esta etapa comprende los siguientes trmites: *Aprobacin de proyectos. *Aprobacin para ejecutar obras. *Autorizacin para construccin simultnea. *Autorizacin para individualizacin provisional. *Autorizacin para venta garantizada.

RECEPCION DE OBRAS:
Esta etapa comprende los siguientes trmites: *Recepcin de obras propiamente. *Autorizacin para individualizar definitivamente. *Autorizacin para libre venta.

DEFINICIONES:
*Aprobacin de estudios definitivos: Es la resolucin que de manera definitiva aprueba los proyectos. *Autorizacin para ejecutar obras: Es la autorizacin para aperturar calles, zanjas, afirmacin de terrenos, nivelacin de terreno, cableados elctricos, telefnicos, etc. *Autorizacin para construccin simultnea: Es autorizacin para construir viviendas.

DEFINICIONES
*Autorizacin para venta garantizada: Es la autorizacin para vender provisionalmente los lotes antes que se recepcione las obras (para financiamientos). La inscripcin de una venta garantizada tiene la calidad de anotacin provisional de duracin indeterminada.

DEFINICIONES
*Recepcin de obras: Consiste en que la municipalidad seale que las obras de la habilitacin urbana han sido concludas, es decir que la urbanizacin cuenta con los requisitos mnimos de habitabilidad. *Autorizacin de libre venta: Es la autorizacin para que el lote se venda de manera indefinida y libre.

TRAM ITE MUNICIPAL

INSTANCIAS DE LA HABILITACION URBANA Y COMPETENCIA MUNICIPAL Conforme la Ley 26878 el trmite de la habilitacin tiene las siguientes instancias y su correspondiente competencia de acuerdo a la etapa en que se encuentre:

APROBACION DE LA HABILITACION:
1RA INSTANCIA Municipalidad Distrital Aprueba

2DA INSTANCIA Municipalidad Provincial

Ratifica

RECEPCION DE OBRAS A. Si es conforme a la aprobacin de la habilitacin existe:

UNICA INSTANCIA Municipalidad Distrital Aprueba

RECEPCION DE OBRAS
B.- Si no es conforme a la aprobacin de la habilitacin tiene 2 instancias:

1RA INSTANCIA
Municipalidad Distrital Aprueba

2DA INSTANCIA
Municipalidad Provincial Ratifica

APLICACIN SUPLETORIA DE LA NORMA

En todo lo no previsto en la Ley 26878, se aplicar supletoriamente el Reglamento Nacional de Construcciones, en tanto no se aprueba el Reglamento Nacional de Edificaciones.

APROBACION DE LA HABILITACION
APROBACION DE LA HABILITACION MUNICIPALIDAD DISTRITAL APRUEBA

MUNICIPALIDAD PROVINCIAL

RECEPCION DE OBRAS
RECEPCION DE LAS OBRA SIEMPRE NOS PREGUNTAMOS Las obras se concluyeron conforme la aprobacin de la habilitacin?

SI SOLO SE HAY UNA INSTANCIA MUNICIPALIDAD DISTRITAL

NO HAY DOS INSTANCIA 1RA ------MUNIPALIDAD DISTRITAL 2DA-------MUNICIPALIDAD PROVINCIAL

. HABILITACIONES URBANAS EN EL REGLAMENTO DE PREDIOS

Tt. que da mrito a inscribir la habilitacin

La inscripcin de la aprobacin de la habilitacin urbana se har en mrito a los siguientes documentos: a) La resolucin de la municipalidad provincial que ratifica la aprobacin de la municipalidad distrital o de la resolucin expedida por la municipalidad provincial que aprueba la habilitacin tratndose del cercado.

Tt. que da mrito a inscribir la habilitacin

b) Plano de lotizacin georeferenciado a la Red Geodsica Nacional, referida al datum y proyeccin de coordenadas oficiales.

Tt. que da mrito a inscribir la habilitacin

c)Documento privado en el que se describan el rea, linderos y medidas perimtricas de las reas de aporte y de los lotes que integran la habilitacin, autorizado por ingeniero o arquitecto colegiado, con firma legalizada notarialmente.

Tt. que da mrito a inscribir la habilitacin

La resolucin debe sealar el nombre de la urbanizacin, el nmero de las manzanas y de los lotes que integran cada manzana. Asimismo puede contener la autorizacin para construccin simultanea de vivienda y la autorizacin de venta garantizada de los lotes.

Habilitacin por silencio administrativo positivo

Para inscribir la aprobacin de la habilitacin urbana por haber operado el silencio administrativo positivo debe presentarse: a) Copia certificada de la resolucin municipal que aprueba la habilitacin, salvo que la Municipalidad Provincial acte como primera y nica instancia;

Habilitacin por silencio administrativo positivo

b) Copia certificada del plano de lotizacin georeferenciado a la Red Geodsica Nacional, referida al datum y proyeccin de coordenadas oficiales, presentado a la Municipalidad; c) Copia certificada del oficio con la constancia de recepcin de la Municipalidad Provincial, que acredite la fecha de presentacin del expediente; Constancia emitida por la municipalidad distrital o provincial si fuera el caso, certificando la falta de pronunciamiento dentro del plazo legal previsto.

Contenido del asiento de aprobacin de habilitacin urbana

El asiento de inscripcin de la aprobacin de la habilitacin urbana contendr, adems de los requisitos establecidos en el artculo 10, segn corresponda, los siguientes: a) La autorizacin de venta garantizada y la autorizacin de construccin simultanea cuando la resolucin as lo disponga.

Contenido del asiento de aprobacin de habilitacin urbana

b) El nmero y la fecha del plano de la habilitacin y el nombre del profesional que lo autoriza. Un cuadro general de datos tcnicos en el que se precisen el rea total del predio habilitado, numero, denominacin y rea de cada una de las manzanas y lotes que la conforman, as como el rea total de las vas pblicas y otros datos tcnicos relevantes.

Habilitaciones sobre parte de un predio

Cuando la habilitacin urbana comprenda slo una parte del terreno se proceder a independizar la zona habilitada o por habilitar, cumplindose para este efecto con los requisitos establecidos por el presente Reglamento.

Habilitaciones ubicadas en mas de un distrito

En el caso que una habilitacin urbana, se encuentre ubicada en ms de un distrito se proceder de la siguiente manera: a) Si la resolucin de la municipalidad provincial ratifica todas las resoluciones expedidas por las municipalidades distritales, abarcando la totalidad del predio inscrito, la habilitacin se inscribir en la partida del predio indicndose la ubicacin distrital de las manzanas o lotes.

Habilitaciones ubicadas en mas de un distrito

b) Si la resolucin de la municipalidad provincial slo ratifica algunas de las resoluciones expedidas por las municipalidades distritales, previamente se deber independizar el rea habilitada o por habilitar, dejando en la partida matriz el rea no involucrada en el proceso de habilitacin.

Independizacin de reas que integran la habilitacin

Al inscribir la aprobacin de la habilitacin, el Registrador proceder a independizar los lotes que integran el rea til de la habilitacin, incluyendo los lotes aportados para servicios pblicos complementarios, precisando en el asiento respectivo el destino asignado a los mismos. Asimismo se precisar en el asiento la etapa en la que se encuentra la habilitacin, dejando constancia, en su caso, que el lote independizado no puede ser objeto de disposicin.

Transferencia de lotes de una habilitacin urbana

Para inscribir la transferencia de propiedad y dems actos de disposicin de los lotes que integran una habilitacin urbana, previamente debe inscribirse la recepcin de obras, salvo que por disposicin distinta se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepcin de obras. En el caso de las urbanizaciones populares, una vez inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana, se podrn inscribir la primera y las sucesivas transferencias, as como los dems actos de disposicin en forma definitiva.

Habilitacin urbana de tipo progresivo

Tratndose de habilitaciones urbanas de tipo progresivo para uso de vivienda, procede inscribir la recepcin de las obras mnimas de la habilitacin y la autorizacin para la libre venta de los lotes. En las partidas correspondientes a cada uno de los lotes se consignar el carcter progresivo de la habilitacin, dejando constancia de la existencia de obras pendientes segn lo consignado en la partida matriz.

Habilitacin urbana de tipo progresivo

La recepcin de las obras posteriores de la habilitacin se inscribir luego de su ejecucin, dejndose constancia en la partida matriz y en las partidas independizadas.

Anotacin de la compraventa garantizada

La compraventa garantizada, y en su caso la cesin de posicin contractual, se anotarn preventivamente en la partida individual del respectivo predio, no siendo posible inscribir ni anotar ningn acto posterior de disposicin o gravamen mientras aquella no se inscriba en forma definitiva. La anotacin preventiva a que se refiere este artculo es de duracin indeterminada.

Anotacin de la compraventa garantizada

Las transferencias de propiedad contenidas en las compraventas garantizadas, se inscribirn en forma definitiva, en las correspondientes partidas independizadas, simultneamente con la inscripcin de la recepcin de obras.

Independizacin de lotes de habilitaciones

En el supuesto del literal b) del artculo 9 del Reglamento de la Ley N 26878, para la inscripcin de la etapa de la aprobacin de la habilitacin y la independizacin de los predios conformantes de la urbanizacin, en mrito de estudios preliminares o de proyectos definitivos aprobados antes de la vigencia de dicha Ley, se acreditar que la resolucin se encuentra consentida a travs de la constancia expedida por la entidad que conoci del trmite o por la Municipalidad correspondiente.

Independizacin de lotes de habilitaciones

Para la inscripcin a que se refiere el prrafo anterior, se adjuntar el plano de lotizacin, salvo que ste se encuentre en el ttulo archivado que dio mrito a la inscripcin de los estudios preliminares o los proyectos definitivos, en su caso.

Suspensin de la inscripcin
La suspensin de inscripcin a que se refiere el artculo 21 del D.S. N 031/99/MTC, slo proceder respecto de los lotes que forman parte del rea que se encuentren parcialmente fuera del terreno de la urbanizacin popular, siempre que el presentante o habilitador exprese su conformidad. No procede cuando los lotes se encuentran totalmente fuera del terreno de la urbanizacin popular.

Suspensin de la inscripcin
El Registrador al inscribir la habilitacin, dejar constancia en la partida matriz de sta la suspensin a que se refiere el primer prrafo, precisando el lote cuya inscripcin ha sido suspendida, con indicacin de la manzana a la que pertenece. Lo dispuesto en los prrafos anteriores se aplica a la inscripcin de la aprobacin y, en su caso, de la recepcin de obras de las dems habilitaciones.

Compensacin de reas
Cuando la resolucin municipal respectiva comprenda reas sujetas a futura compensacin, sta no constituye acto previo para la aprobacin o recepcin de obras. La inscripcin de la habilitacin de estas reas, se realizar simultneamente a la inscripcin del acuerdo de compensacin de reas.

Recepcin de obras
Cuando el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones, la recepcin de obras de la habilitacin urbana se inscribir en mrito a la respectiva resolucin de la municipalidad distrital. En caso contrario, la inscripcin de la recepcin de obras se har en mrito a la resolucin de la municipalidad provincial que ratifica la expedida por la municipalidad distrital.

Recepcin de obras
Para la inscripcin de la recepcin de obras no es requisito la inscripcin previa de la aprobacin de la habilitacin. Al inscribir la recepcin de obras, simultneamente, el registrador deber independizar los lotes que conforman la habilitacin urbana, si no se hubieran independizado con anterioridad.

Inscripcin definitiva por recepcin de obras

Al inscribir la recepcin de obras en la partida matriz, el Registrador proceder a extender simultneamente el asiento de inscripcin definitivo en las partidas independizadas.

Inscripcin definitiva por recepcin de obras

En el caso que en la resolucin de recepcin de obras se vare el rea, linderos y medidas perimtricas de lotes que se encuentren inscritos a favor de terceros, el registrador proceder a inscribir la recepcin de obras, modificando dichos datos en la partida correspondiente a cada lote, salvo que la variacin se refiera al nmero de lote y de la Resolucin respectiva no fluya con claridad la correspondiente numeracin anterior, en cuyo caso se requerir el consentimiento del titular del lote.

Inscripcin definitiva por recepcin de obras

Cuando el cambio de numeracin implique tambin cambio de titularidad, se requerir la presentacin de los documentos que acrediten el citado cambio de titularidad.

Habilitaciones con bienes comunes

Para la independizacin de los lotes que integran las habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes, previamente debe inscribirse la aprobacin de la habilitacin y el Reglamento Interno. Para la inscripcin del Reglamento Interno no constituir acto previo la declaratoria de fbrica.