ESCUELA DE CONSTRUCCIN CIVIL CCL2264 Preparacin y Evaluacin de Proyectos Semestre Primavera 2012

Recomendaciones para el mejoramiento de Viviendas Sociales

Integrantes:

Ytyo Daz Jos Gonzlez Carla Herrera Omar Rojas Hector Pavz

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Temtica Presentacin

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Introduccin Objetivos Qu es una Vivienda Social? Historia de la Vivienda Social Problemtica Social generada y rbol de causas Cadena de Valor Metodologa de Anlisis: Haramoto y Matriz de Problemticas Ciclo de Vida de una Vivienda Social Opciones a Evaluar Estudio Financiero Conclusiones

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Objetivos
General Evaluar econmicante las opciones disponibles que conlleven una ampliacin de las viviendas, y un mejoramiento para sus habitantes. Especficos Estudiar la historia de la poltica habitacional del pas que gener estas viviendas tipo C. Realizar un diagnstico de la situacin actual de la habitabilidad en la vivienda social. Analizar los distintos problemas sociales que ha generado esta poltica habitacional. Estudiar las dimensiones de anlisis estipuladas por el seor Edwin Haramoto.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Objetivos
Analizar el ciclo de vida de una vivienda social. Estudiar las distintas etapas del proyecto social. Estudiar los procesos necesarios para postular a los distintos programas gubernamentales para el mejoramiento de las viviendas. Realizar la cadena de valor que est inmersa en el proyecto. Definir las opciones a evaluar Realizar un cubicacin para estimar Costos de cada opcin Estudiar la factibilidad econmica de realizar el proyecto (o determinar si es ms econmico que demoler o realizar ampliaciones). Ver la factibilidad legal del proyecto (por ley de la copropiedad). Dados los resultados, concluir si es viable la opcin de eliminar un departamento para fusionarlo con otros dos.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Introduccin

Rehabilitacin de Blocks (Viviendas Sociales)

Factibilidad de Intervencin 3 x 2 (Desdensificacin)

Fusin de Dptos.

Condicin Inicial
3 dptos. De 41 m

Condicin Esperada
2 dptos. De 61 m

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Introduccin

Ubicacin intervencin

Provincia de Santiago, Comuna de La Pintana, Poblacin Santo Tomas

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Qu es una vivienda social?

Residencia
Para

Material
Ubicada

Los Grupos Mas Desposedos

Concepto con carcter triple Vivienda Social

En

Barrial
Inmersa

Un Barrio

En

Urbana

Una Ciudad

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Qu es una vivienda social?

Vivienda social

Se Entiende

Como

Un Derecho Social
Un Derecho a la Vivienda Un Derecho al Barrio
Un Derecho a la Ciudad

Donde la unidad que se construye debe ser interdependiente

Hogar

Interdependencia

Barrio

Interdependencia

Ciudad

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Qu es una vivienda social?

Caractersticas de viviendas sociales Ubicacin Distancia a centros poblados Accesibilidad Nivel de Equipamientos Nivel de Servicios

Influyen directamente en

Desarrollo Socioeconmico De los Residentes

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Historia de la Vivienda Social: Hitos

IMPLEMENTACIN SUBSIDIOS!

Historia: Nacimiento Modelo Actual Historia: Nacimiento Modelo Actual Cantidad v/s Calidad?
Cantidad v/s Calidad?

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Mercado privado no cubre las demandas de las familias ms pobres

se hace necesaria la poltica de intervencin del

ESTADO
Desde entonces, las soluciones han dependido del Gobierno de turno. Dentro de las soluciones, el SUBSIDIO ha sido la ms importante. Como seala Sugraynes en su libro Los con Techo

A diferencia de los modelos anteriores, ms socio-urbanos, el subsidio se concibe como un incentivo a la participacin de empresas constructoras En mi opinin definido desde la perspectiva de la oferta (y no la demanda como anteriormente)

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

HistoriaHistoria : Antecedentes Polticos : Antecedentes Polticos

Poltica Neoliberal 1973 Exigi

Liberalizacin Precios Conversin empresas a privadas Supresin Barreras Arancelarias Apertura al mercado internacional.

En 1984 se define el concepto de Vivienda Social que todos conocemos (de carcter definitivo y menor a 400UF), pero que para el MINVU era un bien que se adquiere con el esfuerzo de una familia para el ahorro y aportes del estado a travs del Subsidio. Usuarios y Estado comparten responsabilidades por responder.

Se aplic significativamente a erradicar Campamentos existentes.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Historia: Efectos Aplicacin Sistema Historia: Efectos Aplicacin Sistema

Objetivo Principal Erradicacin Campamentos

Borrar distorsin de precio-suelo en sectores centrales con alto potencial

La Pintana recibi el 28% de familias erradicadas , llegando a un 130% de crecimiento entre 1982-92

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Historia: Vivienda 1990 a la Actualidad

Permanencia del modelo realizado en dictadura que como objetivo busca reducir drsticamente dficit habitacional Mismos problemas de calidad y segregacin Social.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Historia: Vivienda 1990 a la Actualidad

IDH : ndice de Desarrollo Humano

ndice de desarrollo humano comunal en Santiago. En azul oscuro, se distinguen las zonas en que comnmente es dividido Santiago.

Tasa de crecimiento demogrfico (1992 y 2002) en verde, crecimiento positivo y en rojo, crecimiento negativo.

IDH al 2006

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Problemtica Social Generada

Nivel de hogar (hacinamiento, problemas psicolgicos)

Entorno inmediato (microbasulares, espacios pocos seguros, ampliaciones irregulares)

Nivel Conjunto habitacional (calles y equipamiento deficiente, etc)

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

rbol de causas

Vivienda Inhabitable

Tamao vivienda

Barrio

Segregacin

Poltica del Minvu

Diseo urbano

Prdida de redes sociales

Costo de Terrenos

Tamao condominio

Presupuesto del ministerio

Intereses del mercado inmobiliario

Junta Militar

Traslado designado

Presupuesto del ministerio

Negocio inmobiliario

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

rbol de efectos

Disminucin de las Oportunidades de Surgir Falta de Servicios Estigma Social

Violencia intrafamiliar
Delincuencia Problemas Familiares Vivienda Inhabitable Drogadiccin

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Cadena de Valor

Demandan

Pero al ser reducido el espacio

Vivienda Familia escasos recursos Entregan viviendas nuevas y rehabilitadas Les solicitan unidades Hacinamiento

Construyen viviendas sociales Privados

Realiza gestiones disminuir densidad

para

Gobierno de Chile

Un Techo Para Chile

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Introduccin

Gestionado por

Beneficiando a

Proyecto

Un Techo Para Chile

Familias hacinadas en Blocks

Identificacin de problemas Anlisis de problemas y datos Evaluacin de proyecto (social) Anlisis de resultados

Metodologa A seguir

Recomendaciones

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Metodologa de Anlisis: Modelo Haramoto Metodologa de Anlisis: Modelo Haramoto

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Metodologa de Anlisis
Dimensiones de anlisis (Haramoto) V/S Etapas del ciclo de vida de un proyecto (Vivienda Social) Basado en trabajo Semestre Anterior PEP consultado a Daniel Gonzlez.

Dimensiones de Anlisis

Anlisis De Impactos De Vivienda Social

Organizacin Social Material

Familiar Polticas Publicas

Concepto Matriz Determinar Problemticas

Etapas del ciclo de vida

Idea Diseo Construccin Uso y Mantencin Abandono-Reciclaje

Existentes

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Metodologa de Anlisis
Matriz Para el anlisis de Problemticas

Dimensiones/Etapas Ciclo de Vida Dimensin Organizacin Social Dimensin Material Dimensin Familiar Dimensin Polticas Publicas

Idea

Diseo

Construccin

Uso y Mantencin

Abandono-Reciclaje

La problemtica se encuentra en el cruce de la dimensin material con la etapa de diseo del ciclo de vida de un proyecto en la matriz de problemticas

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Metodologa de Anlisis
Metodologa de evaluacin (esquema)

Marco General

Antecedentes Poblacin Objetivo

Estudio Tcnico

Satisfaccin Residencial

Estudio Financiero

Conclusiones

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Metodologa de Anlisis
Datos y forma de conseguir los datos para una evaluacin

Marco General

Barrio Santo Tomas, Comuna la Pintana, Sector sur de la provincia de Santiago

Antecedentes Poblacin Objetivo

Encuestas a los pobladores

Estudio Tcnico

Datos aportados por profesionales Techo para Chile

Estudio Financiero

Informacin Oficial

Satisfaccin Residencial

Encuestas a los pobladores

Conclusiones

A partir de los resultados obtenidos en este esquema de evaluacin

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Ciclo de Vida VS: Actores de la Vivienda Social (Segn FSV)

Familia
Participan en la compra o construccin a travs de un ahorro y un puntaje en FPS

Directiva del Comit

Representantes del grupo organizado de postulantes

Municipio
Aplica FPS, entrega info sobre viviendas y terrenos, permisos de edificacin.

Entidades Patrocinantes (EP)

Asesora familia para obtener el subsidio.

SERVIU
Responsable de los programas Habitacionales. Presta atencin tcnica

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Ciclo de Vida VS

NECESARIA! una reinvencin desde la etapa de terminacin que vuelva al Diseo con ayuda de Subsidios Adicionales, planes ms especficos, educacin sobre el tema y actores ms involucrados y eficientes.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Opciones

Fusin de viviendas 3x2 Fusin de viviendas 2x1 Demolicin de Blocks Compra y Venta de Blocks

Se estima a priori que en funcin del lugar resultar cual es la opcin ptima

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Fusin de Viviendas 3x2

Idea original

Fusin de unidades Indivisibilidad de unidades

Aumento de bienes comunes Enajenacin bienes comunes Remodelacin Bienes races

Adaptacin

Fin del proceso

Ventajas: No requiere que todos los copropietarios se subcriban al programa. Desventajas: Quorum para sesionar: Unanimidad de los Copropietarios. Quorum para acuerdos: Unanimidad de los Copropietarios . Ley N 19.537/97

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Fusin de Viviendas 3x2

Indivisibilidad de unidades

D. S. N 46/98 (V y U). Art. 14 Circunstancias previstas inciso tercero Art. 14. Ley N 19.537

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Fusin de Viviendas 3x2

Aumento bienes comunes

Modificacin Porcentaje de derecho sobre Bienes Comunes. Reglamento copropiedad.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Fusin de Viviendas 3x2

Enajenamiento Bien Comn

D. S. N 46/98 (V y U). Art. 14 Circunstancias previstas inciso tercero Art. 14. Ley 19.537

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Fusin de Viviendas 3x2

Remodelacion

Reglamento Copropietarios Diferentes soluciones arquitectonicas Obras menores

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Fusin de Viviendas 2x1

Idea original

Fusin de unidades Indivisibilidad de unidades Cambio de concepto Trmino de diferencias

Adaptacin

Fin del proceso

Remodelacin Bienes Races

Ventajas: No requiere que todos los propietarios se subcriban al programa No involucra a los dominios comunes Desventajas:Quorum Mayor inversin

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Fusin de Viviendas 2x1

Fusin de Unidades

Reglamento Copropietarios

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Fusin de Viviendas 2x1

Remodelacin

Reglamento Copropietarios Diferentes soluciones arquitectnicas

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

De la Copropiedad
Administrador

Municipalidad. Asesoras

Clausulas Reglamento Copropiedad

Rgimen de Copropiedad
Modificaciones Unidades

Quorum

Porcentaje de Derechos

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Demolicin Blocks
Guetos Urbanos Sectores Irrecuperables Inversin US $50 M

70.000 familias

43m2 a 55m2

Programa Gobierno Traslado Subvencin Demolicin Arrendatarios

Bono traslado

Ayuda Postulacin Fondo Solidario de Eleccin de vivienda

Arrendadores

Ventajas: Aumento reas verdes, recintos deportivos y/o Equipamiento. Incentivo a la especializacin en demoliciones del Sector construccin. Desventajas: Requiere que todos los copropietarios se subcriban al programa. Periodo de abandono.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Demolicin Blocks
Programa de Gobierno

Zonas Crticas Locomocin colectiva Servicios bsicos

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Demolicin Blocks
Programa de Gobierno

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Compra y Venta de Blocks

Idea

Fusin Unidades nico Propietario Venta Remodelacin Inscripcin Bienes Races

Objetivo

Fin del Proceso

Ventajas: Supone recuperacin de al menos parte de la inversin Desventajas: Perdida de Beneficios Tributarios sobre el IVA Reducida demanda de estas viviendas

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

ESTUDIO FINANCIERO
Demolicin y reconstruccin de las viviendas

Recomendaciones Evaluadas
Remodelacin sin compra de viviendas

Remodelacin con compra y venta de viviendas

Los flujos estn realizados desde el punto de vista de la Entidad Patrocinante

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

ESTIMACIN DE INGRESOS

Se consider como ingreso a los subsidio entregados por el Gobierno, que dependen de cada recomendacin. Se tomaron los valores dictados en el D.S. 49 y D.S. 255. Los ingresos generados por demolicin (subsidio conocido como Recuperacin de blocks: segunda oportunidad), an no posee un D.S. como respaldo, por lo que no se puede realizar un estudio sin sus ingresos oficiales.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Estimacin de Ingresos

1.

Opcin: demoler y reconstruir la vivienda (incluyendo su compra por parte de la entidad patrocinadora).
Se consulta DS49 Articulo 4

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Estimacin de Ingresos

2. Opcin: remodelacin sin compra de la vivienda.

En esta ocasin se consulta el Decreto Supremo 255 el cual contempla tres clases de subsidios: TTULO I: Equipamiento Comunitario y/o mejoramiento del Entorno; TTULO II: Mejoramiento de la vivienda y TTULO III: Ampliacin de la vivienda, pero primero se debe establecer el tramo de subsidio (que va del 1 hasta el 4) el cual va en funcin de la comuna y la regin en que se emplaza el proyecto.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Estimacin de Ingresos

3. Opcin: Remodelacin con compra y venta de viviendas por parte de la entidad patrocinadora. Para este caso, se considera que los ingresos son equivalentes al primer caso.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Estimacin de Costos

Para determinar los costos de cada recomendacin se cubic como primera instancia en base a los planos adquiridos por el Techo para Chile. Todos los datos de costos estn en base a una unidad de block, vale decir, son 18 departamentos en su configuracin inicial, que en modalidad 3x2 pasan a ser 12. Los anlisis de precios unitarios se consultaron de tablas del MINVU actualizadas al ultimo trimestre del ao 2011

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Estimacin de Costos
A partir de las consideraciones y clculos se obtuvo lo siguiente:
Proyecto Costo Construccin Costo construccin o remodelacin por UF/m2 8 UF/m2 Costo demolicin Gastos generales (22%) Costos legales (2,2%) TOTAL

Opcin 1: Demolicin + Reconstruc cin Opcin 2: Remodelac in sin compra de viviendas Opcin 3: Remodelac in con compra y venta de viviendas

5896 UF

1449 UF

1615,9 UF

161,6 UF

9122,5 UF

223,1 UF

0,83 UF/m2

216 UF

96,6 UF

9,66 UF

545,36 UF

223,1 UF

0,83 UF/m2

216 UF

96,6 UF

9,66 UF

545,36 UF

*Detalle se encuentra en la planilla Excel.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Flujos de caja

Se tomo en consideracin una tasa de descuento del 15%

Se tomo en consideracin una duracin del flujo de 12 meses La unidad son los bocks como conjunto Los ingresos se perciben a los 6 meses de entregado el proyecto

A PARTIR DE TODAS ESTAS CONSIDERACIONES, ESTIMACION DE COSTOS E INGRESOS Y DE TODA LA SISTEMATIZACION DEL PROYECTO, SE PRESENTAN LOS RESULTADOS CON SUS RESPECTIVOS ANALISIS DE SENSIBILIDAD PARA TODAS LAS OPCIONES ESTUDIADAS.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Anlisis De Sensibilidad

Escenario Normal: Opcin 1 Demolicin y reconstruccin de viviendas

Situacin normal: El tiempo de entrega del subsidio es realizado a los 6 meses despus de la recepcin municipal. Se obtiene en una primera instancia:

VAN = -1413,9 UF TIR = -0,27 %

Pero cambiando una variable a la vez se obtiene:

Mientras con 2 variables se obtiene:

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Anlisis De Sensibilidad

El poder de incidencia del costo de demolicin es tan alto, lo que quiere decir que para que el proyecto llegase a ser viable, el costo de demolicin debera variar casi en un 400%

Variacion costos
500.00% 450.00% 400.00% 350.00% 300.00% 250.00% 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00%
1 2 Variables Determinantes

Variacion

Costos de construccion Costos de demolicion

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Anlisis De Sensibilidad

Escenario Normal:

Opcin 2 Remodelacin sin compra de vivienda

Situacin normal: El tiempo de entrega del subsidio es realizado a los 6 meses despus de la recepcin municipal.

VAN = 48,69 UF TIR = 2,17%

Pero cambiando una variable a la vez se obtiene:

Mientras con 2 variables se obtiene:

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Anlisis De Sensibilidad

En este caso, el grfico muestra que variando los costos en los porcentajes mostrados, el proyecto aun es viable (VAN> 0).

Variacion Costos
-15.15% -15.20% -15.25% -15.30% Variacion -15.35% -15.40% -15.45% Costos de construccion Costos de demolicion 1 2

-15.50%
-15.55% -15.60% -15.65% Variables Determinantes

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Anlisis De Sensibilidad

Escenario Normal:

Opcin 3 Remodelacin con compra y venta de vivienda

Situacin normal: El tiempo de entrega del subsidio es realizado a los 6 meses despus de la recepcin municipal

VAN = 94,27UF TIR = 1,28%

Pero cambiando una variable a la vez se obtiene:

Mientras con 2 variables se obtiene:

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Anlisis De Sensibilidad

Finalmente, en este caso al igual que el anterior el grfico muestra que variando los costos en los porcentajes mostrados, el proyecto aun es viable (VAN> 0) (o que los costos deben variar en estos porcentajes para fracasar el proyecto).
Variacion Costos
-15.15% -15.20% -15.25% -15.30% -15.35% -15.40% -15.45% -15.50% -15.55% -15.60% -15.65% 1 2

Variacion

Costos de construccion Costos de demolicion

Variables Determinantes

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Opcin 1 Demolicin y reconstruccin de viviendas Aqu se presentan los grficos que muestran el comportamiento del VAN a medida que los plazos de entrega de los subsidios varen, siendo el VAN ms negativo aquel que el plazo es mayor, pero se muestra que a pesar de tener el plazo menor, el proyecto sigue siendo inviable.
VAN Demolicion y Reconstruccion
0.00 -200.00 -400.00 -600.00 -800.00 -1000.00 -1200.00 -1400.00 -1600.00 -1800.00 -2000.00 Pesimista Normal Optimista

UF

VAN

Escenarios

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Opcin 2 Remodelacin sin compra de vivienda. Igual que el anterior caso anterior, muestra que el VAN vara en funcin del tiempo de entrega del subsidio (ingreso) por lo cual se obtiene el mayor VAN mientras se reciban los subsidios en un plazo menor, en lnea a lo estudiado.
VAN Remodelacion sin compra de vivienda
70.00 60.00 50.00 40.00 UF 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 Pesimista Normal Escenarios Optimista VAN

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Opcin 3 Remodelacin con compra y venta de vivienda. En el presente grfico se muestra que se obtiene un VAN negativo cuando el plazo de entrega de los ingresos sea mayor y a medida que stos se entregan en un plazo menor, se obtiene un VAN mayor.
VAN Remodelacion con compra de vivienda
400.00 200.00

0.00
UF Pesimista -200.00 -400.00 Normal Optimista VAN

-600.00

Escenarios

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Opcin 1 Demolicin y reconstruccin de viviendas

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Para la opcin 1, el grfico que muestra la sensibilidad del VAN indica que la incidencia de los costos de construccin en el VAN es del 55,4%, versus un 44,6% que incide el costo de demolicin. En la sensibilidad del TIR se muestra que el porcentaje de incidencia por parte de los costos de demolicin es del orden 40,2%, bajo respecto a la incidencia de los costos de construccin. Finalmente el grfico de distribucin del TIR se observa que para el mximo VAN se obtiene entre una TIR que va de 0% hasta aproximadamente 5%.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Opcin 2 Remodelacin sin compra de vivienda

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Para la opcin 2, el grfico que muestra la sensibilidad del VAN indica que la incidencia de los costos de construccin en el VAN es del 88,8%, versus un 12,2% que incide el costo de demolicin. Para la opcin 2, el grfico que muestra la sensibilidad del TIR indica que la incidencia de los costos de demolicin en el TIR es del 89,6%, versus un 10,4% que incide el costo de demolicin. Finalmente el grfico de distribucin del TIR se observa que para el mximo VAN se obtiene entre una TIR que va de 20% hasta aproximadamente 30%.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Opcin 3 Remodelacin con compra y venta de vivienda.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Plan de Simulacin

Para la opcin 3, el grfico que muestra la sensibilidad del VAN indica que la incidencia de los costos de construccin en el VAN es del 62,3%, versus un 37,7% que incide el costo de demolicin. Para la opcin 3, el grfico que muestra la sensibilidad del TIR indica que la incidencia de los costos de demolicin en el TIR es del 62,4%, versus un 37,6% que incide el costo de demolicin. Finalmente el grfico de distribucin del TIR se observa que para el mximo VAN se obtiene entre una TIR que va de 15% hasta aproximadamente 17%.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Conclusiones

Las poblaciones que estn compuestas por unidades de Viviendas tipo C (blocks) fueron originadas por la necesidad del Estado Chileno para suplir los requerimientos de viviendas por parte de la poblacin ms desposeda, la cual en esos tiempos se concentraban en los distintos campamentos o tomas. Estas viviendas han sido ubicadas en el sector perifrico de la ciudad debido a la apertura de los mercados del suelo, lo que haca que los terrenos donde vivan en una primera instancia (a nivel de toma o campamento) eran muy caros o de alta rentabilidad privada, teniendo que construir en los sectores que contasen con terrenos de menores costos, en este caso los ubicados en el sector sur de la capital, desplazando estas personas. Se logr disminuir drsticamente el dficit habitacional (todo lo anterior resumido en el rbol de causas). La situacin actual de estos blocks es deplorable, ya que debido a que solucion solamente el tema de la habitacin, pero sta no fue una solucin con visin global, por lo que ha trado varios problemas a nivel familiar, de vecinos y como comunidad, por ejemplo se observa que debido al hacinamiento en que viven las personas se genera el quiebre del ncleo familiar, debido a la falta de vida sexual entre los cnyuges por el miedo de que sean escuchados (privacidad); temor a los vecinos (porque vienen de lugares distintos a los que ellos no conocen) lo que genera vivir entre rejas; tomas de lugares pblicos; microbasurales, etc debido a la falta de sentimiento de pertenencia al lugar, los que conjugados producen que el barrio sea un foco de vulnerabilidad social.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Conclusiones

Al estar en la periferia de la ciudad, la gente debe invertir grandes cantidades de tiempo para llegar a lugares de trabajo o a otros que cuentan con los servicios bsicos (salud, educacin, etc). Algunos problemas sociales han sido la creacin de un estigma (y con ello el de segregacin o discriminacin social) debido a que los jvenes quienes se quedan muchas horas solos porque sus padres se encuentran muy lejos trabajando, se introducen a pandillas y caen en los flagelos de las distintas drogas, generando problemas de delincuencia que ayuda a profundizar ms aun el tema de estigmatizacin (todo esto resumido en el rbol de efectos). Desde el punto de vista del ciclo de vida de una V.S. se estableces que es necesaria la intervencin desde la etapa de terminacin vuelva al Diseo con ayuda de Subsidios Adicionales y planes ms especficos. (incluyendo todas las partes participantes, llmese Municipio, familias, SERVIU, Entidad Patrocinante). El rol del TPC es de una Entidad Patrocinante. Los entes presentes en la cadena de valor son: familia (demanda una vivienda que habitar para desarrollarse); Vivienda (obra fsica que servir para suplir la necesidad); Entidad Patrocinante (en este caso el TPC); MINVU (quien es el que otorga los subsidios y realiza las polticas pblicas) y el sector privado (que provee de lo necesario para materializar esta poltica).

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Conclusiones

Los entes presentes en la cadena de valor son: familia (demanda una vivienda que habitar para desarrollarse); Vivienda (obra fsica que servir para suplir la necesidad); Entidad Patrocinante (en este caso el TPC); MINVU (quien es el que otorga los subsidios y realiza las polticas pblicas) y el sector privado (que provee de lo necesario para materializar esta poltica). Se establecieron 3 posibles soluciones: demoler el block inicial para erigir un edificio nuevo; fusionar 2 departamentos para crear uno de mayor metraje sin la compra de la vivienda y la ltima opcin es la misma fusin de departamentos, pero esta vez con la compra por parte de la EP, en 3 escenarios: Normal (entrada de ingresos a los 6 meses), pesimista (ingresos al ao despus de finalizado el proyecto) y optimista con un ingreso a los 3 meses. Para la primera opcin, se obtiene que para un escenario pesimista un VAN de 1808.81UF, normal de -1413.9UF y optimista de -1165.73UF, desechndose de forma completa debido a su inviabilidad econmica. Para la segunda opcin, se obtiene que para un escenario pesimista un VAN de 2.49UF con TIR de 14.6% anual, normal de 48,69UF con una TIR de 29% anual y optimista con un VAN de 62.25UF y TIR de 39%. Para la tercera opcin se obtiene que para un escenario pesimista un VAN de 489.86UF con TIR de 10,1%; normal de 94.27UF y TIR de 16% y el optimista con VAN de 270.1UF y TIR de 20%.

CCL2264 - Preparacin y Evaluacin de Proyectos Recomendaciones para Viviendas Sociales Tipo C

Conclusiones

Segn el plan de sensibilidad, la variable crtica es el costo de construccin. Existe la factibilidad legal por la Ley de Copropiedad, pero el problema va a ser la coordinacin de los pobladores. Analizando estas 3 opciones en distintos escenarios (pesimista, normal y optimista) y considerando que se supuso inicialmente una tasa de descuento del 15% anual, se opta por la opcin de la fusin de 2 departamentos sin la compra de ellos (por parte de la EP) ya que se obtiene una VAN de 48.69UF (escenario normal) y TIR de 29%, mayor a la tasa de descuento. Esto a pesar de obtener un VAN inferior que la opcin 3, pero se decide por sta ya que hay mayor certeza de obtener un VAN positivo (considerando solamente el nivel econmico, ya que a la hora de poner de acuerdo a los vecinos, el resultado puede cambiar). A pesar del anlisis econmico, tambin se debe analizar el bienestar que va a traer a las personas realizar esta modificacin a sus viviendas, ya que contribuye a una mejora en la calidad de vida y con ello en su felicidad, pero tambin se destaca que ste proyecto como tal no logra solucionar todos los problemas que se viven dentro de una poblacin de Viviendas Sociales tipo C, ya que tambin estn involucrados otros factores, como por ejemplo el derecho a la ciudad (dotacin de servicios, sentimiento de inclusin, etc), pero s va a contribuir en una mejora sustancial en la calidad de vida de los pobladores.