COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA

DIPLOMADO ESPECIALIZADO EN LA FORMALIZACIN DE LA PROPIEDAD PREDIAL ANTECEDENTES, REFORMA Y SOLUCIN DE LA INFORMALIDAD DE LA PROPIEDAD EN EL PER
EXPOSITOR: LUIS ALIAGA JIBAJA
Investigador Principal del ILD. Profesor de Derecho Registral y Notarial en la UNMSM. ExGerente General del Registro Predial Urbano
28/06/2012

PROPIEDAD INFORMAL?
Es el derecho que recae sobre activos inmobiliarios que carece de una adecuada representacin legal, privando a sus titulares de seguridad legal y de la posibilidad de darles una utilizacin econmica ( por ejemplo venderlos a precio de mercado, utilizarlos como garanta de crditos, como medio de identificacin de sus propietarios, etc.) (ILD)

PROPIEDAD INFORMAL?
Es aquella que no est identificada y que no se moviliza en el mercado ampliado para captar tanto valor econmico como sea posible. Al no estar legalmente inscritos, los derechos sobre los bienes de los propietarios extralegales no pueden ser rastreados. Estos activos se encuentran condenados a permanecer como capital muerto Incapaz de ser usado para garantizar los intereses de potenciales partes contratantes o de servir como mecanismo de apalancamiento para garantizar inversin y negocios a largo plazo). (ILD)

PROPIEDAD INFORMAL?
Son las formas de tenencia individual de la tierra que para el sistema formal han quedado fuera del comercio y tienen el status legal de derechos de propiedad no transables en trminos de mercado.
Si el Estado no reconoce que un bien le pertenece a su propietario o no reconoce los contratos que celebra sobre el a favor de terceros, convierte esa propiedad en informal porque su titular goza de un "derecho disminuido" ante la ley.

TIPOS DE PROPIEDAD INFORMAL

PROPIEDAD INFORMAL ORIGINARIA Acceso ilegal al suelo. Se origina en un acceso de hecho (ocupacin espontnea y progresiva o invasin planificada) a la tierra, es decir, por la sola ocupacin de terrenos ajenos (esto es, formalmente asignados al Estado o a un particular), sin mediar autorizacin, pacto o acuerdo alguno del propietario y, que ha logrado resistir cualquier eventual desalojo. PROPIEDAD INFORMAL DERIVADA Aqulla que ha devenido en informal con ocasin de su uso. En estos casos la adquisicin de la propiedad sobre el suelo es legalmente inobjetable, sin embargo al no haberse cumplido con las "normas oficiales", ni con las distintas autorizaciones o permisos establecidos por el Estado, ha derivado en una propiedad al margen de la legalidad.

ULTIMAS EXPERIENCIAS EN FORMALIZACIN DE LA PROPIEDAD EN EL PER

ENTIDAD INICIO TERMINO

REGISTRO PREDIAL URBANO

1988

2004

PETT

1992

2007

COFOPRI

1996

Vigente a la fecha

ANTECEDENTES DEL REGISTRO PREDIAL

1.- Se tomaron en cuenta las caractersticas tcnicas y legales de la informalidad y de los derechos de propiedad en el Per. 2.- El modelo fue el Sistema Registral Australiano TORRENSCaractersticas:
"South Australian Property Act de 1858. Era ms que un sistema registral, era un sistema de formalizacin de la propiedad Incluye: el registro jurdico, todo el proceso anterior de saneamiento fsico/geogrfico y legal, y, el otorgamiento del titulo de propiedad (para generar la inmatriculacin registral). Desarrolla mecanismos para simplificar y facilitar la inscripcin de las transacciones.

ANTECEDENTES DEL REGISTRO PREDIAL

En el sistema TORRENS la inmatriculacin es muy laboriosa:
Saneamiento tcnico (ubicacin geogrfica y linderacin) Saneamiento legal (acopio histrico y anlisis de ttulos anteriores, y calificacin del titular), Trabajo de campo, Notificacin a colindantes, Publicaciones Reclamaciones. (ficcin: tierra vuelve a la corona). Certificado de titularidad y plano en dos ejemplares, uno para el titular y otro para el Registro. Este certificado prueba el contenido del registro a una fecha determinada y siempre que coincida con el registro, no incorpora en s mismo al inmueble. 3.- ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIN.- REGISTRO PARALELO AL RPI

LEGISLACIN DEL SISTEMA DEL REGISTRO PREDIAL

D.L. 495 y D.L.496 (14 de Noviembre 1988). Denominacin: Registro Predial de Pueblos Jvenes y Urbanizaciones Populares Ley 25035 Ley de Simplificacin Administrativa. Resolucin Suprema 018-89-VC-1100 de 31-3-1989. Comisin Especial de puesta en marcha del Registro presidida por el Ministro de Vivienda. D.S. 001-90.VC (Enero 1990) Reglamento del D.L. 495 D.L. 667 (Setiembre 1991). Crea el Registro de Predios Rurales D.L. 803 Cambia nombre a Registro Predial Urbano - RPU Ms de 200 directivas internas aprobadas por el Directorio. Ley 27755 (14-6-2002) (vigente a partir del 15-6-2004). Crea el Registro de Predios que unifica el RPU, el RPI y la Seccin Especial de Predios Rurales.

CARACTERSTICAS DEL SISTEMA DE FORMALIZACIN DEL REGISTRO PREDIAL

SISTEMA DEL REGISTRO PREDIAL URBANO ACTIVIDADES DE FORMALIZACIN

Saneamiento Tcnico/ (base de datos geogrfica) Saneamiento Legal Trabajo de campo (Ubicacin, linderacin, empadronamiento y declaracin de vecinos y colindantes, recojo de pruebas de posesin) Titulacin ( firma del Alcalde) Registro Utilizacin econmica (mecanismos para promover el mantenimiento en la formalidad) TIPOS DE PROCESOS: Formalizacin masiva e individual

COFOPRI
Ley N 26557 (26-12-1995) Congreso transfiri facultades al Poder Ejecutivo. Se le otorg la facultad de legislar por un plazo de 120 das sobre: saneamiento fsico-legal de asentamientos humanos en terrenos de propiedad fiscal, municipal o privada, la reforma de las competencias, de las entidades pblicas y de los procedimientos relacionados con la formalizacin de la propiedad en todas sus etapas, la creacin de un organismo especializado encargado de disear y ejecutar un programa nacional de formalizacin que incluya el reconocimiento, la adjudicacin, el saneamiento fsico-legal, la titulacin, la habilitacin urbana y el registro de la propiedad predial de la poblacin de menores recursos, normas relacionadas a impuestos, contribuciones, aportaciones y dems tributos;

COFOPRI (AMBITO URBANO)

D.L. 803 (15.3.1996) Ley de Promocin del Acceso a la Propiedad Formal:
Declara de inters nacional la promocin del acceso a la propiedad formal y su inscripcin registral con el fin de garantizar los derechos de todos los ciudadanos a la propiedad y al ejercicio de la iniciativa privada en una economa social de mercado Se crea la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI), como organismo rector mximo encargado de disear y ejecutar de manera integral, comprehensiva y rpida un Programa de Formalizacin de la Propiedad y de su mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel nacional, centralizando las competencias y toma de decisiones a este respecto. La inscripcin de los ttulos de propiedad formalizados por COFOPRI se realizar en el Registro Predial Urbano.

REGMENES DE FORMALIZACIN PREDIOS URBANOS

1.- REGIMEN ORDINARIO. A cargo de las Municipalidades Provinciales. Ley 28687 de 15-03-2006 (COFOPRI rgano tcnico de asesoramiento - por convenio) 2.- REGIMEN TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO. A cargo de COFOPRI . Ley 28923 por 3 aos hasta el 7-12-2006 Ley 29320 prorroga plazo por 2 aos ms hasta el 7 de Diciembre de 2011 Ley 29802 prorroga plazo por cinco aos ms hasta el 7 de Diciembre de 2016 Durante la vigencia del plazo adicional antes indicado, COFOPRI efectuar las acciones de capacitacin y fortalecimiento a los gobiernos locales que as lo soliciten en las materias comprendidas en el Ttulo I de la Ley 28687.

LEGISLACIN
D.L. 803 (15.3.1996) Ley de Promocin del Acceso a la Propiedad Formal. COFOPRI. Ley 27046 (31.12.1998) Ley Complementaria de Promocin del Acceso a la P.F. D. S. 009-99-MTC (29-4-1999) T.U.O. de la Ley de Promocin del Acceso a la P. F. Ley 28687 (15-03-2006) Ley de desarrollo y complementaria de Formalizacin de la Propiedad informal, acceso al suelo y dotacin de servicios bsicos. D.S. 013-99-MTC (05-05-1999) Reglamento de F. de la Propiedad a cargo de COFOPRI D.S. 005-2005-JUS (15-3-2005) Modifica D.S. 013-99-MTC. (Vigente en parte) D.S. 006-2006-VIVIENDA (16-3-2006) Reglamento del Ttulo I de Ley 28687 Formalizacin de Posesiones informales. D.S.017-2006-VIVIENDA (27-07-2006) Rgto. de los Ttulos II y III de Ley 28687 Acceso al suelo y Facilidades para la prestacin de servicios bsicos. D.S. 021-2006-VIVIENDA (19-08-2006) modifica art. 9 D.S. 006-2006- VIVIENDA D.S. 030-2008-VIVIENDA (29-11-2008) modifica arts. D.S. 006-2006- VIVIENDA

LEGISLACIN
REGIMEN TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO. - Leyes 28923, Ley 29320 y Ley 29802

D.S. 008-2007-VIVIENDA (23-2-2007) Reglamento de la ley 28923.

Precisa competencia de COFOPRI para realizar todas las etapas y proceso de formalizacin sobre predios de propiedad del Estado segn las normas antes mencionadas y para organizar y decidir cronogramas y actividades en forma progresiva. Asimismo, se confirma que los procedimientos de Declaracin de propiedad previstos en el artculo 11 (posesin sobre propiedad privada) sern llevados a cabo por COFOPRI por delegacin de Municipalidades.(convenios) D.S. 006-2009-VIVIENDA (27-3-2009) Establecen disposiciones aplicables durante la vigencia del Rgimen Temporal Extraordinaria aprobado mediante Ley N 28923. Se suspende el cobro de S/. 1.00 por m2. previsto en el inc. 8.2 del artculo 8 del reglamento del Ttulo I de la ley 28687 aprobado por D.S. 006-2006-VIVIENDA (numerales a y g).

ALGUNAS DEFINICIONES

Posesiones informales: Asentamientos humanos, pueblos jvenes, barrios marginales, barriadas, programas de vivienda municipales, centros poblados y toda otra forma de posesin, ocupacin o titularidad informal de predios con fines urbanos, cualquiera sea su denominacin. (lotes de vivienda no mayores a 300 m2 - excepcin centros poblados y pueblos tradicionales-actividad comercial o similar). Centros urbanos informales: Conjunto de manzanas determinadas y vas trazadas, que no constituyen una habilitacin urbana, que cuentan con construcciones parcialmente consolidadas y cuyos lotes de vivienda han sido individual y directamente adquiridos por cada uno de los integrantes del centro urbano informal. Urbanizaciones populares: Aquellas de las que son titulares las cooperativas de vivienda, asociaciones pro-vivienda, asociaciones de vivienda, junta de propietarios, junta de compradores y cualquier otra forma asociativa con fines de vivienda, que cuenten o no con resolucin de aprobacin de habilitacin urbana.

COFOPRI: AMBITO URBANO

1.-

POSESIONES INFORMALES Y CENTROS URBANOS INFORMALES

Ley 28687 (15-3-2006) D.S. 013-99-MTC D.S. 006-2006-VIVIENDA. Ocupaciones de terrenos de propiedad del Estado (hasta el 31 de Diciembre del 2004) Proceso de Formalizacin (Integral e individual) Ocupaciones de terrenos de propiedad privada Tracto sucesivo Prescripcin Adquisitiva Conciliacin Expropiacin (Art.21 Ley 28687 y Ley 29320 de 10-2-09, ocupaciones hasta el 31 de diciembre de 2004)

COFOPRI: AMBITO URBANO

2.- URBANIZACIONES POPULARES. Ley 28687 (15-3-2006). D.S. 013-99-MTC y D.S. 006-2006-VIVIENDA. Tracto sucesivo Prescripcin Adquisitiva Conciliacin Expropiacin ((Art.21 Ley 28687 y Ley 29320 de 10-2-09) 3.- PROGRAMAS DE VIVIENDA DEL ESTADO PROMOVIDOS POR EL ESTADO Y POR PRIVADOS

D.S. 010-2000-MTC y Ley 27313. (D.S. 017-2008-VIVIENDA),

4.- MERCADOS PBLICOS Ley 27304 (11-07-2000). D.S. N 038-2000-MTC (Reglamento)

COFOPRI - AMBITO RURAL

Por D.S. 005-2007-Vivienda (21-2-2007) el COFOPRI absorve al PETT y asume sus competencias de formalizacin y catastro de predios rsticos de propiedad del Estado como de privados, adjudicacin de terrenos eriazos y formalizacin de Comunidades Campesinas y Nativas. El literal n) del artculo 51 de la Ley N 27867, LOGR, (Nov. 2002), establece como funcin de los Gobiernos Regionales, en materia agraria: promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento fsico-legal de la propiedad agraria . D.S. 068-2006-PCM. Estableci que esta funcin debi ser transferida al 31.12.2007. Sin embargo, el traslado de funciones (los archivos, recursos y capacidad legal), ha sido un proceso largo que todava no ha terminado. A fines del ao pasado se haba trasladado las funciones a casi todas las regiones, slo quedaron pendientes dos: Arequipa y otro, que hasta la fecha no se ha terminado.

PREDIOS DE COMUNIDADES CAMPESINAS POR TITULAR A AGOSTO DE 2010

(Fuente COFOPRI en Informativo Legal Agrario de CEPES No. 25)

Reconocidas Tituladas

Por titular

Comunidades Campesinas

6,067

5,095

972

Comunidades Nativas

1,461

1267

194

PROYECTO ESPECIAL TITULACIN DE TIERRAS Y CATASTRO RURAL - PETT

Por Decreto Ley 25902 - Octava Disposicin Complementaria se crea el PETT, (Integra el Programa Nacional de Catastro (PRONAC) y el Proyecto Especial de Desarrollo Cooperativo y Comunal (PRODACC). Objetivo inicial: titular y/o perfeccionar la titulacin para inscribir todos los predios rsticos adjudicados en aplicacin del Decreto Ley 17716 normas modificatorias, complementarias y conexas. El Reglamento de Organizacin y Funciones del PETT (D.S.006-98-AG, 24-3-1998), amplia sus objetivos: el saneamiento fsico y legal de predios rurales de particulares; El Art. 1 del citado Reglamento establece que el plazo de duracin del PETT es hasta el 31.12.1999. Por sucesivos Decretos Supremos se amplia el plazo de vigencia del PETT : D.S. 040-99-AG, hasta el 31-12-2001, D.S. 064-2000-AG, hasta el 31-08-2005 y el D.S. 035-2005-AG, hasta el 31 de diciembre del 2009. Por D.S. 005-2007-Vivienda (21-2-2007) el PETT fue absorvido por COFOPRI.

PROYECTO ESPECIAL TITULACIN DE TIERRAS Y CATASTRO RURAL - PETT

Con el fin de cumplir sus funciones el PETT utiliz la metodologa de formalizacin del Registro de Predios Rurales que formaba parte del Registro Predial (D.L. 667) El PETT deba constituirse en el ejecutor y ente tcnico encargado de la formalizacin, mientras el Registro de Predios Rurales deba cumplir una doble funcin, ser apoyo del PETT en el desarrollo de procedimientos masivos, eficientes y seguros para la formalizacin y el desarrollo del catastro y, actuar como un supervisor de las acciones de formalizacin desarrolladas por el PETT. Para ello, el Registro de Predios Rurales deba nutrirse de la experiencia que el Registro Predial haba desarrollado desde su creacin.

PROYECTO ESPECIAL TITULACIN DE TIERRAS Y CATASTRO RURAL - PETT

Sin embargo, el Registro de Predios Rurales solo asumi competencia en el Departamento de Lima.
La formalizacin de predios rurales en el resto del pas fue llevada a cabo por el PETT y por la Seccin Especial de Predios Rurales que se creo para esos efectos en el Registro de la Propiedad Inmueble administrado por la SUNARP.

SITUACIN DE PREDIOS URBANOS Y RURALES A ABRIL DE 2011

(Fuente: COFOPRI, Informe Ejecutivo de PTR3 y estimados ILD)

Titulados Predios Urbanos 2,071,350

Por titular 928,650

Total 3,000,000

Predios Rurales

2,010,348

1,522,290

3,522,431

TOTAL

4,081,698

2,450,940

6,522,431

PREDIOS REGISTRADOS EN SUNARP

TOTAL: 6440,033 PREDIOS INSCRITOS AL 31 DE ENERO DE 2005

LINEAMIENTOS DE REFORMA
1.- La reforma debe ser integral y apuntar no slo a modernizar registros y facilitar el saneamiento de predios sino a establecer procedimientos simplificados, masivos y seguros para regularizar el universo de activos prediales afectados por un nivel distinto de extralegalidad.
2.- La reforma debe estar dirigida a crear un sistema de propiedad inclusivo y ser construida considerando las prcticas extralegales que son reconocidas y respetadas por la mayora de ciudadanos y son utilizadas para acreditar y defender sus derechos y garantizar sus transacciones. 3.- Se debe otorgar a los ciudadanos la posibilidad de escoger el tipo de tenencia de la tierra que ms convenga a sus necesidades e intereses, evitando imposiciones de modelos pre-establecidos 4.- No se requiere del uso de sofisticadas tecnologas de procesamiento de datos y de catastro, que adems de ser innecesarias demoran y encarecen sustancialmente la formalizacin.

SISTEMAS DE INFORMACIN GEOGRAFICA (SIG - base de datos espacial) Y CATASTRO

SIG: Es cualquier sistema de informacin capaz de integrar, almacenar, editar, analizar, compartir y mostrar la informacin geogrficamente referenciada. En un sentido ms genrico, los SIG son herramientas que permiten a los usuarios crear consultas interactivas, analizar la informacin espacial, editar datos, mapas y presentar los resultados de todas estas operaciones. (Wikipedia)
La construccin de una base de datos geogrfica implica un proceso de abstraccin para pasar de la complejidad del mundo real a una representacin simplificada que pueda ser procesada por el lenguaje de las computadoras actuales. Este proceso de abstraccin tiene diversos niveles y normalmente comienza con la concepcin de la estructura de la base de datos, generalmente en capas.(Wikipedia)

SISTEMAS DE INFORMACIN GEOGRAFICA (SIG - base de datos espacial) Y CATASTRO

CATASTROInventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un pas o regin de ste, permanente y metdicamente actualizado mediante cartografiado de los lmites de las parcelas y de los datos asociados a sta en todos sus mbitos. (w). Utiliza una metodologa y tcnica rigurosa y costosa. Ley 28294 .- Catastro de predios, es el inventario fsico de los predios orientado a un uso multipropsito, y se encuentra constituido por la suma de predios contiguos que conforman el territorio de la Repblica El catastro comprende la informacin grfica (planos) , con las coordenadas de los vrtices de los linderos de predios, en el Sistema de Referencia Geodsica Oficial en vigencia, y un banco de datos alfanumrico con la informacin de los derechos registrados.
Los planos son representaciones o referencias de la realidad en un determinado momento del tiempo, pero no es la realidad misma, es una foto de la realidad La realidad geogrfica es cambiante.

CMO SE CONSIGUE UBICAR UN PREDIO EN LA TIERRA?

Para determinar la ubicacin de un predio se requiere determinar la ubicacin de un punto de su permetro (y de all todos los puntos que lo conforman) sobre la superficie terrestre, para ello se utilizan los Sistemas de coordenadas geodsicos y geogrficos. Existen modelos matemticos que permiten ubicar un punto en la superficie de la tierra utilizando 3 dimensiones y coordenadas: Latitud, longitud y altitud considerando la superficie curva de la tierra. Estas coordenadas se expresan en grados, minutos y segundos. Sistemas geodsicos utilizados en el Per: Datum PSAD 56 y Datum WGS-84 (Oficializado por el IGN desde el 2012)

LA TIERRA

CMO REPRESENTO UN PREDIO UBICADO POR 3 DIMENSIONES EN UN PLANO?

Una vez ubicado un punto en la superficie de la tierra, utilizando 3 dimensiones, se requiere trasladar dicha ubicacin a un plano que slo tiene 2 dimensiones. Existen diferentes sistemas de proyecciones cartogrficas para transferir informacin desde un modelo de la tierra de 3 dimensiones a otro de dos dimensiones (papel, pantalla de computadora) (coordenadas cartogrficas). El sistema de coordenadas cartogrficas ms utilizado en el Per es el Sistema de Coordenadas Universal Transversal de Mercator - UTM. No existen modelos perfectos, todos tienen margen de error. Cada vez son ms pequeos pero la geografa real cambia por diversos factores da a da. Este error se visualiza ms cuando llevo el plano al terreno y en base al plano busco encontrar la ubicacin real del predio (GPS).

FUNCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Y DEL CATASTRO

REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- Su funcin principal es proteger los derechos de propiedad,(de los peruanos que soliciten su proteccin) desde 1888.

Para dar mayor seguridad jurdica, determinar la localizacin de los predios, evitar superposiciones y duplicidad de inmatriculaciones, el RP empieza a utilizar una base geogrfica geo-referenciada (Antes la Oficina de Catastro de cada Oficina Registral utilizaban planos. En Lima planos distritales del IGN) que le serva de control.
CATASTRO.- Su funcin es identificar fsicamente los predios del pas generando una cartografa nacional (planos) donde estn ubicados todos los predios del pas (inmatriculados, o, no inmatriculados) en base a coordenadas oficiales.

DESARROLLO DEL CATASTRO DEBE SER PARALELO A LA FUNCIN REGISTRAL

Para dar seguridad jurdica a los derechos de propiedad y se promueva el trafico inmobiliario el Registro de Predios debe:

Determinar antes de la inscripcin, la ubicacin fsica y real del predio, no necesariamente en planos ni exigir que el predio est catastrado. El Registro no es catastro ni protege la perfeccin tcnica de los planos. (El desarrollo del catastro y la determinacin y registro del CUC debe ser de oficio y la vinculacin entre Catastro y Registro debe
El plano no forma parte de la partida registral. (elementos complementarios de la calificacin registral). Leccin aprendida: El RPU se provea adems de una base geogrfica (proporcionada por verificadores privados), que le permita determinar en planos la ubicacin de los predios, de la opinin y la declaracin de los colindantes y vecinos.

LINEAMIENTOS DE REFORMA
5.- La reforma debe orientarse no slo a eliminar los obstculos institucionales para acceder a la formalidad, sino a facilitar el uso econmico de los activos formalizados y a estimular su permanencia en la legalidad.
6.- El xito de la formalizacin depende en gran parte de la creacin de vehculos institucionales eficientes y eficaces para: Estandarizar normas y procedimientos, administrar el programa de formalizacin, coordinar con todas las entidades y programas involucrados, y ejecutar una estrategia integral para implementar la reforma y perfeccionarla. 7.- Disear y aplicar una estrategia para construir consenso de los principales actores involucrados. Campaas de difusin y educacin pueden lograr la aprobacin de la reforma y el apoyo para su implementacin. Elementos claves: la transparencia, la retroalimentacin y la Participacin Ciudadana.

LINEAMIENTOS DE REFORMA
8.- La formalizacin de la propiedad otorga seguridad legal sobre activos prediales y mejora las condiciones de vida de sus propietarios que debe estar acompaada de otros mecanismos dirigidos a generar riqueza, crecimiento y capital. 9.- Las reformas no pueden limitarse a regularizar hechos consumados. Se requieren alternativas legales de acceso a la vivienda para la poblacin de menores recursos, no slo programas tradicionales de vivienda pblica, tambin otras alternativas al alcance de familias de menos ingresos. Es indispensable un inventario de tierras estatales y de privados para este fin.
10.- La agenda para la reforma debe estar abierta. Implica una continua retroalimentacin y perfeccionamiento para enfrentar nuevos retos y un estar alerta respecto de cambios que pudieran generar un retroceso o contrarreforma.

MUCHAS GRACIAS