ASPECTOS NORMATIVOS DE SHF Y CRITERIOS DE HOMOLOGACIN.

Importancia de la eleccin de factores adecuados.

REGLAS DE CARCTER GENERAL SHF

Definiciones Principios

Declaraciones y Advertencias
Enfoques de Valuacin Elementos del Mtodo de Mercado

DEFINICIONES

Comparables: Inmuebles similares al inmueble objeto del avalo que se consideran adecuados para realizar el ejercicio de homologacin, teniendo en cuenta su ubicacin, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservacin y coeficiente de utilizacin del suelo. Homologacin: Procedimiento por el cual se analizan las caractersticas del inmueble que se vala en relacin con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparacin a partir de sus similitudes y diferencias.

DEFINICIONES

Valor comparativo de Mercado: Valor estimado resultado del anlisis de inmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realizacin del avalo. Mercado Local: Representa el entorno urbano o rural anlogo donde se encuentre el inmueble.

PRINCIPIOS

Principio de generalidad; el perito valuador debe aplicar en su anlisis los tres principales enfoques de valuacin: el de Mercado, el Fsico y el de Capitalizacin de rentas, aunque se identifique alguno como ms adecuado para el valor conclusivo. Principio de Transparencia; los avalos deben contener la informacin suficiente y necesaria para su fcil comprensin y sustento.

PRINCIPIOS

Principio de temporalidad; reconoce que la vigencia del valor concluido en el avalo corresponde con la fecha de certificacin del mismo, sin embargo, para fines administrativos el avalo reconocer seis meses de vigencia siempre que no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.

PRINCIPIOS

Principio de sustitucin; el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares caractersticas. Principio de cambio; considera la variacin del valor de los inmuebles en el tiempo. Principio de anticipacin. Principio de probabilidad. Principio de progresin y regresin.

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

El perito valuador deber declarar en el avalo cuando se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos y de manera enunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos:

Cuando no se haya dispuesto de documentacin relevante. Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la conclusin del enfoque de comparacin. Etc.

ENFOQUES DE VALUACIN

Los enfoques aplicables para esta normatividad son:

De Mercado Fsico Residual De Capitalizacin de rentas.

ENFOQUE DE MERCADO

Para la utilizacin de este enfoque se deber disponer de informacin suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalo, adecuadamente, la situacin actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se debern identificar, en su caso, parmetros necesarios para realizar una homologacin de comparables.

PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALO MEDIANTE EL ENFOQUE DE MERCADO.

Se analizar el mercado de comparables. Tras el anlisis se seleccionar entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se le aplicar el procedimiento de homologacin correspondiente. Se realizar la homologacin de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate. Se estimar el valor del inmueble, libre de gastos de comercializacin, en funcin de los precios homologados.

CRITERIO

Regla o norma para saber lo que es verdadero o puede tomarse como cierto. Un criterio es una condicin/regla que permite realizar una eleccin, lo que implica que sobre un criterio se puede basar una decisin o un juicio de valor.

ENFOQUE DE MERCADO
Se deber identificar un mnimo de seis comparables vendidos u ofertados recientemente. Se deber dejar constancia o referencia en el avalo de las fuentes de informacin, proveedores, catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra que se haya utilizado, as como las direcciones de los comparables. Se debern utilizar fuentes de informacin actualizadas que permitan opiniones de valor confiables y soportadas. Se debern emplear factores que permitan una justificacin adecuada para el inmueble de que se trate.

ENFOQUE FSICO
Para determinar el valor del terreno se utilizar preferentemente el enfoque de mercado, o en su caso, el enfoque residual; analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condicin. Los costos de la construccin sern los costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona, incluyendo los costos indirectos. Etc.

ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

La utilizacin de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de ese mercado.

ELEMENTOS EN LA INVESTIGACIN DE MERCADO. *REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA SHF.

Cntrica: zonas limitadas generalmente por vas primarias. Intermedia: proximidad definida a partir de las vas primarias, limitadas por vialidades de velocidad intermedia. Perifrica: se encuentra su acceso y limite mediante vas rpidas, en la mayora de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato. De expansin: zona reconocida por la autoridad como de crecimiento potencial. Rural: reconocido por la autoridad como de uso agrcola o sin dotacin de servicios.

CLASE GENERAL DEL INMUEBLE

SUPERFICIES

Superficie Construida: Se refiere a la construccin definida por el permetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de reas comunes; o de la medida a eje tratndose de colindancias hacia reas privativas. Quedan fuera de esta definicin las reas utilizadas como terrazas, patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales.

SUPERFICIES

Superficie accesoria: Identificada como terrazas, patios cubiertos con piso utilizable para algn fin, cuartos de servicio construidos con elementos provisionales y estacionamientos cubiertos. Quedan fuera de esta definicin los estacionamientos descubiertos, los patios de servicio descubiertos, las jaulas de tendido y los elementos que no cuenten con estructura permanente.

SUPERFICIES

Superficie vendible: Se refiere a las superficies sealadas anteriormente que, por precisin del valuador, son utilizadas para la comparacin de inmuebles en venta semejantes en la zona y como referencia para el valor concluido.

EDAD APROXIMADA
Se deber mencionar la edad con base en la fuente documental presentada. En inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstruccin o remodelacin, se deber indicar la edad aproximada, especificando si abarc elementos estructurales o slo de acabados. A falta de esta informacin, se indicar la edad aparente debidamente fundamentada.

ESTADO DE CONSERVACIN
Ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado, entre otros. Se sealarn las deficiencias relevantes tales como humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos.

ELEMENTOS EN LA INVESTIGACIN DE MERCADO. UV

ELEMENTOS EN LA INVESTIGACIN DE MERCADO. UV

FACTORES DE HOMOLOGACIN

Factor Negociacin Se refiere a la negociacin y tiempo de exposicin del inmueble en el mercado. A mayor tiempo de exposicin en el mercado, el inmueble tiene menor deseabilidad, por lo tanto, el factor de negociacin ser menor que la unidad.

FACTORES DE HOMOLOGACIN

Factor de Edad Se refiere a la edad cronolgica del inmueble, desde su construccin ltima remodelacin importante, habr que sealar si la remodelacin refleja cambios en instalaciones y/o estructura.

Factor de Conservacin Se refiere al estado de conservacin que presenta el inmueble al momento del anlisis.

FACTORES DE HOMOLOGACIN

Factor de Superficie Se refiere a la relacin entre las superficies de construccin. Factor Calidad Califica la calidad de la construccin en diversos tipos, tomando en cuenta sus elementos constructivos.

FACTORES DE HOMOLOGACIN

Factor relacin Terreno/Construccin Se refiere a la utilizacin del suelo con respecto a la construccin.

Factor Ubicacin Se refiere a la comparacin de la ubicacin entre el sujeto y los comparables en funcin de su mejor localizacin.

FACTORES DE HOMOLOGACIN, ENFOQUE DE

MERCADO

FACTORES DE HOMOLOGACIN, ENFOQUE DE

MERCADO

FACTORES DE HOMOLOGACIN TERRENOS,

DENTRO DEL ENFOQUE FSICO

IMPORTANCIA DE LA ELECCIN DE FACTORES ADECUADOS.

Se escucha: Que los valuadores no consideran los factores de homologacin en forma clara y fundamentada. Que entre dos valuadores puede existir diferencias razonables en el valor comercial para un mismo inmueble (+ - 5%), pero encontramos casos en que esta diferencia se supera solo por utilizar factores de homologacin de acuerdo a la experiencia y sin fundamentos. Que nos falta una metodologa clara en la aplicacin de los factores de homologacin.

IMPORTANCIA DE LA ELECCIN DE FACTORES ADECUADOS.

Objetividad en Factores

Experiencia

IMPORTANCIA DE LA ELECCIN DE FACTORES ADECUADOS.

Se muestran algunos ejemplos donde es de suma importancia utilizar el factor Otro plenamente justificado en base a parmetros establecidos y conocimiento del mercado local.

HERMOSILLO, SONORA

NAVOJOA, SONORA

FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE

FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE

FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE

FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE

FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE

Basurero Municipal

SOLACE TOWER

SOLACE TOWER

SOLACE TOWER

SOLACE TOWER

SOLACE TOWER

SOLACE TOWER

TIJUANA, FRACC. EL PALMAR RESIDENCIAL

TIJUANA, FRACC. EL PALMAR RESIDENCIAL

TIJUANA, FRACC. EL PALMAR RESIDENCIAL

CD. JUREZ, CHIHUAHUA, FRACC. RIVERA DEL BRAVO.

CONCLUSIONES:
Establecer parmetros para la aplicacin de nuestros criterios, de tal forma que sean adecuados y justificables. Vigencia de las investigaciones de mercado. Identificar Clases de Inmuebles y definir sus variantes ( Valores?, Superficies?, ). Definir Edades de Colonias y/o Fraccionamientos. Establecer como Colegio criterios para el factor Estado de Conservacin. Analizar como sustentar el factor calidad.

 GRACIAS

POR SU ATENCIN