CONDOMNIOS

Trabalho direito Civil

Professor: Wellington Turma: 6 perodo diurno Alunas: Ana Paula Ktia Las Carolina Bruna

Introduo

Conceito simples: o condomnio ocorre quando existe o domnio por mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem. O Cdigo Civil dividiu o condomnio em duas partes: condomnio geral (art. 1.314 a 1.330) e condomnio edilcio (art. 1.331 a 1.358). O Cdigo de 1.916 apenas regulava a propriedade vertical. O condomnio edilcio s foi regulado no novo Cdigo Civil: inovao do Cdigo Civil de 2002.

Introduo
Surgimento do condomnio em edifcios de apartamentos, com grande aceitao, em decorrncia de vrios fatores, como: o melhor aproveitamento do solo, que levou diminuio do valor da construo; a facilitao na obteno da casa prpria; a possibilidade dos proprietrios se fixarem prximo dos locais de trabalho; busca por segurana, dentre outros. A ltima legislao criada, especfica sobra o tema, foi a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1.964. Esta lei usada de forma Ser visto conceito, direitos e deveres dos condminos, administrao e extino do condomnio, classificao, dentre outros.

Do condomnio em geral
Antecedentes histricos O Direito Romano procurava situar o condomnio na comunidade familiar e, no admitia o exerccio do direito sobre mesma coisa por mais de uma pessoa. A comunho familiar tambm foi a origem no Sistema Germnico, porm, nele no existem fraes, porque a coisa toda objeto de uso e

Do condomnio em geral

No Brasil foi adotado o Sistema Romano, mas em algumas situaes o legislador recorre ao Sistema Germnico, como por exemplo, na comunho universal de bens que se estabelece em razo do casamento, em que todos os bens pertencem simultaneamente a marido e mulher, sem determinao de quota de um e de outro cnjuge.

Conceito

Pode a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, em vez de a uma s. Quando isso acontece, fala-se de condomnio, de compropriedade ou, tambm, em sentido mais geral de comunho, e, s vezes, de propriedade. Por isso que o tema condomnio um dos que mais faz surgir controvrsias no direito, de grande complexidade nas relaes jurdicas que desencadeia, e enorme relevncia nos conjuntos habitacionais que passaram a dominar nos tempos atuais.

Classificao
O condomnio apresenta vrias classificaes. Quanto sua origem o condomnio pode ser: - convencional ou voluntrio - incidente ou eventual - forado ou legal

Classificao

Quanto ao seu objeto, o condomnio pode ser: - universal - particular H outra classificao que apresentada por Diniz , que diz respeito necessidade, dividindo em condomnio ordinrio e ou permanente. - Ordinrio - Permanente

Direitos dos condminos

Os direitos se encontram no art. 1.314 do Cdigo Civil, que inclui a defesa da posse, como mostra o seguinte artigo:
Cada condmino pode usar a coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.

Classificao

Quanto sua forma ou modo de se manifestar, a comunho apresenta-se como o: - pro diviso - indiviso

Deveres dos condminos

Os artigos do Cdigo Civil Brasileiro apresentam os deveres dos condminos que so: - Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembleias, participar de suas deliberaes, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional frao ideal da unidade, salvo disposio diversa da Conveno. Artigos 1335 e

Deveres dos condminos

- A maioria absoluta (metade mais um) dos condminos pode destituir o sndico, em assemblia especificamente convocada. Artigo 1349 - Votar sobre alteraes nas reas comuns do condomnio, na Conveno e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351 - Pagar as despesas de condomnio na proporo de sua frao ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condmino que no tem vaga na garagem no paga pela manuteno do porto da mesma. Artigos 1335 e 1340

Deveres dos condminos

- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critrio previsto no Cdigo Civil: tm preferncia os proprietrios, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomnio. Artigo 1338 - Vender a vaga de garagem a outro condmino. A comercializao s pode ser feita com no-condminos se assim o permitir a Conveno do condomnio. Artigo 1339

Deveres dos condminos

Cada consorte deve responder perante os demais pelos frutos que veio a perceber da coisa comum, sem o consentimento dos outros, bem como pelos danos que causar (CC art. 1.319). A obrigao do condmino se transmite a seu sucessor a ttulo singular e se extingue pelo abandono da coisa.

Administrao

De acordo com o art. 1.347 do Cdigo Civil a assemblia ir escolher um sndico, para administrar e este poder no ser um dos condminos,por um prazo no superior a 2 anos, podendo ser renovado

Administrao
No ocorrendo deliberao para a escolha do administrador o condmino, por iniciativa prpria, que administrar a coisa comum, sem oposio dos demais, ser presumido representante comum, por mandato tcito passa a ser procurador dos outros consortes (CC art. 1.324). Os poderes conferidos ao administrador so de simples administrao, no sendo lcito alienar o bem, ou conferir posse, uso e gozo a estranho. Cabe ao administrador prestar contas de sua administrao e, havendo prvio acordo ter retribuio.

Extino
A diviso a forma mais importante de extino do condomnio. Atravs dela a coisa divisvel repartida em partes, na proporo dos quinhes. O consorte deixa de ser dono da coisa comum, passando a ser dono exclusivo da parte. E lcito ao condmino a qualquer tempo exigir a diviso da coisa. A diviso poder ser amigvel ou litigiosa Quando a coisa for indivisvel, ou mesmo se tornar, pela diviso, imprpria a seu destino, os consortes podem, se quiserem, adjudicla a um s, que ir indenizar aos demais. Sendo que, nessa hiptese, a consolidao da propriedade extingue a comunho

Extino

Se no declinarem por essa soluo, ou seja, adjudicar a um consorte, indenizando os outros, a coisa ser vendida, e a diviso ser realizada sobre o preo, extinguindo o condomnio.

Condomnio especiais
Condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas o estado permanente de indiviso, protegido pela lei, em razo da utilidade comum que apresenta aos vizinhos, como meio de se manter a paz coletiva e a segurana (CC, art. 1.327), sendo, por isso, um condomnio forado ou necessrio. Esse condomnio rege-se pelos arts. 1.297, 1.298, 1.304 a 1.307 do Cdigo Civil. No custeio das despesas com a construo de tapagem ou obra divisria normal, conforme a lei (Cdigo de Obras Municipal ou costumes local), fica por conta dos proprietrios vizinhos que , desde logo, tornam-se comunheiros , usando-a de acordo com suas necessidades sem causar dano ou prejuzo ao outro.

Condomnio Edilcio ou Edifcio

Esse tipo de condomnio surgiu aps a I Guerra Mundial, ante a crise de habitao, quando, com o desenvolvimento das cidades e consequente valorizao dos terrenos urbanos, houve necessidade de melhor aproveitamento do solo. Numerosas cidades passaram, pelo direito consuetudinrio, a praticar a diviso de edifcios em planos horizontais a fim de solucionar seus problemas de: a) aproveitamento do espao, tornando-o mais barato; b) tornar mais econmica a edificao, para combater o alto custo de vida; c) facilitar a obteno de casa prpria; e d) fixar seus donos nas imediaes dos locais de trabalho.

Condomnio Edilcio ou Edifcio

O Cdigo Civil dedicou ateno especial ao condomnio nos edifcios de apartamentos ou edilcios, nos arts. 1.331 a 1.358. Ensina-nos Miguel Reale que se trata de um condomnio constitudo como resultado de um ato de edificao, sendo, por essa razo, denominado edifcio.

Natureza Jurdica

Vrias so as teorias qu tentam explicar a natureza jurdica das relaes existentes entre os proprietrios dos vrios apartamentos. Questo de soluo difcil que tem dividido profissionais do direito e tribunais. Vrios escritores consideram essa espcie de condomnio como nova modalidade de pessoa jurdica, ora de cunho societrio , ora como universalidade. Especialmente deve ser lembrado que, se fosse uma pessoa, o condomnio, como tal, que seria o sujeito de todas as relaes jurdicas. No isso que se verifica (PEREIRA, 2003, p.187). a juno de direito superficirio, servido e enfiteuse como lembra Pereira (2003).

Instituio e Constituio

A instituio do condomnio edilcio pode se dar por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no cartrio Imobilirio, e obrigatoriamente deve conter o que vem expresso no art. 1.332 do Cdigo Civil, alm do que seja disposto em lei especial. J a Constituio se realiza pela conveno de condomnio, feita por escritura pblica ou instrumento particular, subscrita pelos titulares de, no mnimo dois teros das fraes ideais.

Conveno Condominial
A conveno deve servir de mapa para que o sndico administre bem o condomnio. Seguindo uma hierarquia de leis, no topo est a Constituio Federal, seguida pelo Cdigo Civil (agrupamento de normas que regulam as relaes privadas da sociedade), da lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomnios), e finalmente a conveno e o regulamento interno do condomnio. Portanto, nem a conveno nem o regulamento podem contrariar a legislao vigente no pas. A conveno deve ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis, para ter oponibilidade contra terceiros, tornando-se obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para aqueles que possuam a posse ou a deteno. Alm das clusulas legais obrigatrias, a conveno dever conter as referentes ao ato de instituio do condomnio e as estipuladas pelos condminos.

Direitos dos condminos

Quem so os condminos? Condminos so os proprietrios de suas unidades privativas (habitacionais) como tambm, proporcionalmente, das reas comuns que so compartilhadas por todos os moradores de um condomnio, tais como hall social, salo de festas, garagens, piscina, etc. Portanto, o condmino tem dupla qualidade: 1- ser proprietrio exclusivo de sua unidade 2- ser comproprietrio das coisas e partes comuns

Direitos dos condminos

Os direitos dos condminos esto elencados no artigo 1.335 do Cdigo Civil, in verbis: Artigo 1.335: So direitos dos condminos: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores; III - votar nas deliberaes da

Direitos dos condminos

O condmino livre em utilizar todas as unidades do condomnio, de acordo com o bem comum e segurana de todos, e respeitando a Conveno. No condomnio edilcio alm das unidades autnomas, as quais conferem ao seu titular o direito de usar, fruir e dispor, h as chamadas partes comuns do edifcio, como: escadas, elevadores, corredores etc., que podem tambm ser utilizadas pelo condmino, desde que no desvirtue a sua destinao. A disciplina dessas reas deve caber conveno ou regulamento, pois nada impede que a utilizao de certas dependncias e facilidades postas disposio dos condminos e ocupantes seja remunerada, revertendo-se o benefcio em prol da administrao da coisa comum. Mas a utilizao das partes e coisas comuns deve obedecer destinao do edifcio ou da parte do edifcio.

Direitos dos condminos

O terrao de cobertura faz parte das chamadas reas comuns do edifcio. Porm, nada impede que a conveno ou ato de constituio do condomnio, disponha de modo diverso. Esse terrao, como se sabe, pode pertencer unidade do ltimo andar do edifcio. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao. Se o terrao for comum, as despesas com sua manuteno sero rateadas entre os condminos. Quando, no entanto, houver danos estruturais, mesmo que o terrao pertena cobertura, os reparos devero caber ao condomnio, sempre com ao de regresso, se couber, ao construtor. Se o condmino est inadimplente, o mesmo perder sua voz e voto na assembleia e, estando quite, ter o direito.

Deveres dos condminos

Art. 1.336. So deveres do condmino: I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais; II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.

Deveres dos condminos

O adquirente da unidade de condomnio edilcio responde por todos os dbitos mantidos pelo alienante em relao ao condomnio, inclusive multa e juros de mora, ou seja, a obrigao real. A contribuio verificada de acordo com o valor da frao ideal que verificada na escritura de constituio do condomnio.

Deveres dos condminos

Algumas questes a serem observadas: - fachada A fachada um bem comum a todos os coproprietrios, sendo defesa que rompa com a unidade arquitetnica. possvel a mudana se todos os condminos consentirem, caso contrrio, no haver a alterao.

Deveres dos condminos

O condmino no pode destinar a sua unidade a utilizao diversa da finalidade do prdio, como por exemplo, o edifcio residencial e ser utilizado como comercial. Se o fizer, estar desrespeitando a utilizao comum do prdio.

Deveres dos condminos

So inmeros os conflitos em razo da utilizao de vagas em garagem, notadamente no que diz respeito caracterizao delas como unidade autnoma. Como esclarece Lopes (2003), para que a vaga em garagem seja considerada unidade autnoma, vrios requisitos devem ser observados, tais como: a) que cada vaga corresponda a uma frao ideal de terreno; b) que haja demarcao do espao correspondente vaga para identific-lo perfeitamente; c) que cada espao seja assinalado por designao numrica com averbao no Registro de imveis; d) que os espaos correspondentes s vagas sejam precisamente descritos na especificao do condomnio (rea, localizao, confrontaes etc.).

Deveres dos condminos

A regra que, o condmino pode alugar a garagem a terceiros aps dar o direito de preferncia aos demais condminos; essa faculdade existe em homenagem ao direito de propriedade, constitucionalmente protegido (MALUF; MARQUES, 2005, p.57), evitando assim conflitos entre os condminos.

Deveres dos condminos

O artigo 1.339, pargrafo 2o do CC versa sobre a venda da garagem, que estabelece a possibilidade do condmino alienar sua parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assembleia geral. Este artigo consagra o velho princpio de que o acessrio segue o principal, estatuindo serem inseparveis da propriedade exclusiva as partes comuns, bem como as fraes ideais a elas correspondentes (MONTEIRO, 2003, p.231).

Deveres dos condminos

Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua unidade exclusiva. So tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes, as unidades imobilirias, com as suas partes acessrias (art.1.339 do CC). Como diz Diniz (2002), trata-se de exceo regra de que os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva e das fraes ideais correspondentes s unidades imobilirias, com suas partes acessrias. Portanto, a venda da garagem fica subordinada a autorizao pela conveno ou pela assembleia dos condminos, tendo sempre preferncia o condmino ao estranho.

Sanes aplicveis aos condminos por infrao a deveres condominiais

A falta do pagamento da contribuio das despesas condominiais sujeitar o infrator a uma multa de mora de at 2% do valor do dbito mais juros de mora (pargrafo 1o do art. 1.336, CC). Art. 1.336. So deveres do condmino: 1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito. 2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.

Sanes aplicveis aos condminos por infrao a deveres condominiais

Diante da nova regra trazida pelo pargrafo 1o do art. 1.336, surge a questo sobre a aplicabilidade da multa de dois por cento ou da multa de vinte por cento da lei 4.591/64. Sabemos como visto no item 4.1, que a lei 4.591/64 foi revogada tacitamente pelo novo diploma legal, continuando em vigor as disposies que no colidirem com Cdigo Civil, ou seja, foi revogado pelo pargrafo 1o do art. 1.336 do

Sanes aplicveis aos condminos por infrao a deveres condominiais

Tratando-se de ato jurdico perfeito, a nica hiptese que a lei nova tem aplicao imediata d-se quando a norma for de ordem pblica. No entanto, a legislao nova no pode afetar as convenes j existentes, uma vez que, no caso, no se trata de norma de ordem pblica.

Administrao
Compete ao sndico a administrao dos assuntos do condomnio, bem como sua representao judicial ou extrajudicial, defendendo, assim, os direitos e interesses comuns dos condminos, dando cincia assembleia de qualquer procedimento judicial ou administrativo. A nomeao do sndico pode recair sobre pessoa fsica ou jurdica, que pode ser ou no remunerado.

Administrao
Cabe tambm ao sndico a incumbncia de convocar a assembleia dos condminos, pois, se no fizer, um quarto dos condminos o far. O condmino no pode fazer uso de sua unidade autnoma de modo prejudicial ao sossego, sade e segurana dos demais comunheiros. No poder tambm utilizar a sua unidade em desconformidade com os bons costumes. Deste dispositivo surge a questo controvertida, sempre trazida discusso, que a presena de animais no edifcio. Cabe ao sndico fiscalizar a respeito dos animais nos condomnios.

Administrao

Tambm sua atribuio do sndico: - fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assembleia - contratao e a demisso de empregados - imposio de multas previstas em lei e na Conveno - dos consortes das suas contribuies - elaborao de oramento da receita e da despesa a cada ano - realizao do seguro da edificao - poder delegar suas funes, total ou parcialmente a outrem mediante aprovao da assembleia e desde que a conveno no proba essa prtica As atribuies do sndico esto capituladas no rol do art.1.348 do Cdigo Civil.

Destituio do sndico
O sndico somente poder delegar suas funes, total ou parcialmente a outrem mediante aprovao da assembleia e desde que a conveno no proba essa prtica, e essa pessoa poder ser designada como administrador. exigido o voto da maioria absoluta dos condminos, decidida por assembleia, para a destituio do sndico. Nesse caso, estar sujeito destituio o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas ou no administrar convenientemente o condomnio.

Administrao
O condomnio ter um Conselho Fiscal, com a finalidade de analisar as contas prestadas pelo sndico. Esse conselho ser constitudo por trs membros eleitos pela assembleia com mandato no superior a dois anos. A assembleia geral o rgo deliberativo do condomnio edilcio. constituda pelos condminos, e suas decises, em regra, se do por maioria dos votos, que apurada pelas quotas ideais e no pelo nmero de pessoas. Porm h hipteses em que ser necessria a unanimidade de votos, como por exemplo, atos de disposio de partes comuns. A modificao de conveno ou regimento interno depender do voto de dois teros dos condminos. Para mudar a destinao do edifcio preciso o voto de unanimidade dos comunheiros (CC, art. 1.351).

Administrao
No havendo quorum especial, as deliberaes assembleares sero tomadas em primeira convocao pelo voto da maioria dos presentes, desde que, esteja presente ao menos metade dos condminos (CC, art. 1.352). Em segunda chamada as decises podem ser tomadas pelo voto da maioria dos presentes (CC, art. 1.353). A assembleia apenas poder deliberar se forem convocados todos os condminos (CC, art. 1.354). O poder da assembleia no absoluto. Alm de sujeito lei e a Conveno, pode ser revista judicialmente.

Extino
Sendo o condomnio em edifcio de apartamentos um condomnio especial ou forado, no podem os condminos extingui-lo por conveno ou por via judicial. De modo que, enquanto houver o carter coletivo, inextinguvel. Exceo: - total ou parcial do prdio ou por ameaa de runa, desde que, a maioria dos comunheiros no opte pela reconstruo - de acordo com o art. 1.357 do CC, pargrafo 1o, se houver a opo pela alienao ou reconstruo, essa deciso ser feita por maioria absoluta dos condminos - Caso ocorra a alienao, observa o art. 1.357, pargrafo 2 , que invoque o direito de preferncia do condmino em relao ao estranho, e o preo da venda ser repartido na proporo do valor de suas unidades imobilirias.

Extino
- desapropriao do edifcio causa de extino do condomnio, o valor da indenizao em razo da desapropriao ser repartida na proporo do valor das fraes ideais (CC, art. 1.358) - deliberao dos condminos, cuja unanimidade decide transformar o prdio num condomnio tradicional - Se todas as unidades forem adquiridas por uma s pessoa, tornando-se proprietria de todos os apartamentos, ocorrer a confuso e a consequente extino do condomnio