CAPITULO I

ASPECTOS GENERALES

1.1. INTRODUCCION
La necesidad de viviendas en el Per es cada vez ms apremiante, crece en funcin a un tercio del incremento poblacional y cada vez la brecha se va ahondando. Frente a este problema, la poblacin de escaso recursos ha impuesto una solucin: ha roto con todos los esquemas de exigencia burocrtica y las formalidades tecnocrticas para hacer sus viviendas.

En los ltimos aos la poblacin de las zonas marginales y de los cascos urbanos, han construido 20 veces ms viviendas no registradas (informales) que el sector estatal y el privado juntos: a este fenmeno se le ha llamado construccin informal.
Si esto no hubiese ocurrido, la brecha habitacional en la ciudad de Lima y otras ciudades, sera an mayor. La construccin informal considerada como un mal necesario por los pocos recursos que se destinan para apoyar construcciones masivas al alcance de los sectores populares, trae consigo algunos problemas como consecuencia de la falta de conocimiento y asistencia tcnica.

Estos problema seran: a. La falta de condiciones de habitabilidad: hace perder calidad a la vivienda y la inversin efectuada pierde su valor (se detecta de inmediato) b. La deficiencia constructiva a nivel de la estructura: conlleva un latente peligro por ser nuestro pas altamente ssmico (Se detecta cuando ya nada queda por hacer) c. La mala utilizacin de los materiales de construccin: se podra indicar como una malversacin de recursos materiales en detrimento de la economa de los participantes (casi imposible de detectarse).

1.2. LA AUTOCONSTRUCCION

En el Per, en la dcada del cuarenta, cuando la poblacin empieza a trasladarse a las ciudades, se incrementa progresivamente la poblacin urbana, creando en stas una serie de necesidades no previstas, especialmente en vivienda y servicios complementarios. En la dcada del cincuenta, el Per incursion en la experiencia de desarrollar y ejecutar proyectos orientados a reducir el alto dficit de vivienda, situacin similar a todos los pases del Continente.

El sector vivienda a travs de instituciones de esa poca, como la Corporacin y el Instituto de la Vivienda planificaron proyectos de vivienda mediante dos sistemas: Las Licitaciones Pblicas para la habilitacin urbana y construcciones masivas y, La Autoconstruccin asistida para programas de vivienda en lotes con servicios. El desarrollo de la autoconstruccin en los decenios siguientes, han demostrado que por este sistema se han construido ms vivienda que por el sistema convencional.

A partir de 1960, se aprueban un conjunto de proyectos para ser ejecutados en Lima y provincias por el sistema de Autoconstruccin, dirigida con financiamiento del BID y la correspondiente contraparte peruana.
Las habilitaciones urbanas se hacen, algunas con licitaciones pblicas y otras sobre poblaciones asentadas en terrenos del Estado y con viviendas provisionales. Los programas de viviendas se desarrollan con familias calificadas despus de seguir un proceso de investigacin socio-econmica: a los que estn ubicados en terrenos del estado se les precalifica y a los que estn en zonas de desastres, constituyen programas integrales de construccin.

En los programas de Autoconstruccin de vivienda se sigui el procedimiento normal del Centro Interamericano de Vivienda y Planeamiento con algunas variantes en cuanto al otorgamiento del crdito: I. Autoconstruccin con esfuerzo propio dirigido a. Crditos en materiales b. Crditos en dinero II.Autoconstruccin por ayuda mutua Con adquisicin masiva de materiales de construccin para el proceso constructivo y el pago de mano de obra especializada

Esta autoconstruccin dirigida a viviendas, cre una tecnologa propia en las poblaciones marginales de las principales ciudades. Sin embargo, en el ao 1967, cuando se toma la decisin de no promover ms los programas de autoconstruccin, la poblacin retoma el sistema de autoconstruccin pura y crea su propia tecnologa, que tiene caractersticas de informalidad. En la dcada del setenta, cuando la poblacin urbana se multiplica y los problemas de vivienda se agudizan por falta de asistencia tcnica, promocin y financiamiento, el proceso de construccin se hace Informal.

Hacia la dcada del ochenta, la poblacin urbana ya casi se haba quintuplicado en las ciudades mas importantes. Hace 24 aos, se calcul que el valor de la vivienda informal (hecha con autoconstruccin) ya sumaba US$ 8,320 millones, lo que a valor actual sera S/. 23,712 millones. En el ao 2009 lleg a la suma de S/. 370,000 millones.
Algunos en lugar de Autoconstruccin prefirieron llamarle Construccin Informal, pero independientemente del trmino con le que se le identifique, la autoconstruccin ha seguido creciendo en el pas en la medida en que las condiciones econmicas han ido mejorando y, de paso, empujando al sector.

En la actualidad la autoconstruccin juega un rol muy importante en la economa del Pas, tan es as que representa el 3.6% del Producto Bruto Interno (PBI) del Per

Segn un estudio realizado, se tiene que actualmente:

El 55% de los gastos en materiales y acabados se orientan a esta actividad de autoconstruccin. El 64% de las personas que supervisan o deciden la construccin de sus viviendas son mujeres.

Hay una parte, aunque mnima, de familias, que encargan a un profesional la construccin o mejoramiento de sus viviendas por la va legal.

 En la mayora de los casos la edificacin es realizada por:

El maestro de obras (50%) El propietario de la vivienda (40%). Un albail (38%) Algn familiar (21%).

Hay nula participacin de los profesionales en la realizacin de las obras y ms bien cobra importancia los familiares y conocidos. El grueso de la autoconstruccin es la remodelacin, pues las personas ya no se preocupan solo en construir, sino que quieren que su morada crezca y/o posea acabados, por lo que se preocupan por mejorarla.

En cuanto a las caractersticas de la vivienda, el 86% de las autoconstrucciones se realizan en casas, el 11% en departamentos y el 1% en mini departamentos.

Una caracterstica muy saltante es, que si bien, encargan la obra a un constructor emprico, por nada delega la compra de los materiales y acabados, lo cual se ha convertido en un importante nicho comercial, el cual es el objetivo de mercado de las grandes tiendas de mejoramiento del hogar.

Los que recurren a la construccin informal suelen estar inmersos en una actividad econmica que no figura en las cifras oficiales del pas, por tanto, el impacto de la crisis financiera no necesariamente afecta en la misma proporcin al mercado inmobiliario formal y a la autoconstruccin

Los sistemas de Autoconstruccin pura, adquieren dinmica propia que supera todas las barreras burocrticas y formales no acondicionadas a la realidad. La informalidad en la construccin se debe a 3 factores principales: 1. La burocracia 2.Alto porcentaje de abandono de los profesionales vinculados con la construccin 3. Alto sentido de auto ayuda.

Pero el punto negativo es que trae el incumplimiento de las Normas de Seguridad y la utilizacin de reas de alto riesgo. As tambin, la informalidad se traduce en mayores costos porque con el objetivo de asegurar la edificacin, los constructores empricos, emplean en las estructuras, ms materiales de lo necesario. Entonces, puede decirse que el trmino AUTOCONSTRUCCION, resume la enorme disposicin y creatividad para el trabajo en cooperacin, solidaridad y ayuda mutua, a lo que debe agregrsele asistencia tcnica, administrativa, social, econmica y financiera, a grupos de familias para dar solucin al grave problema de la vivienda.

1.3.

MATERIALES Y CONSTRUCCIONES TRADICIONALES Y NO TRADICIONALES

CONSTRUCCIONES TRADICIONALES

En el Per llamamos construccin tradicional a la edificacin de viviendas con ladrillos, cermicos, agregados inorgnicos de diferentes tamaos, cemento y fierro corrugado de seccin circular de diferentes dimetros. Como resultado obtenemos construcciones rgidas, de cimientos de concreto ciclpeo, paredes de ladrillos, columnas, vigas, dinteles y techo aligerado de concreto armado.

1.3.

MATERIALES Y CONSTRUCCIONES TRADICIONALES Y NO TRADICIONALES

CONSTRUCCIONES TRADICIONALES

En el Per llamamos construccin tradicional a la edificacin de viviendas con ladrillos, cermicos, agregados inorgnicos de diferentes tamaos, cemento y fierro corrugado de seccin circular de diferentes dimetros. Como resultado obtenemos construcciones rgidas, de cimientos de concreto ciclpeo, paredes de ladrillos, columnas, vigas, dinteles y techo aligerado de concreto armado.

La edificacin con materiales tradicionales se ha generalizado. La construccin en los diferentes estratos sociales de nuestra poblacin es total, casi nadie se siente satisfecho si no tiene su vivienda construida con estos materiales y, en esa direccin apuntan sus inversiones. Con crisis o sin ella, se sigue construyendo.

CONSTRUCCIONES NO TRADICIONALES
Llamamos construccin no tradicional a la construccin de viviendas con todos aquello materiales diferentes a los anteriores. As tenemos: Como materia prima: Tierra, caa brava, caa de Guayaquil, madera de diferentes especies, cal , yeso, asfaltos, arenas, agregados orgnicos y otros. La construccin de viviendas con estos materiales se da para cualquier diseo y altura, dependiendo de las estructuras verticales y horizontales

La combinacin o tratamiento adecuado de estos materiales, nos dan los elementos constructivos tales como: Adobes normales de tierra, adobes estabilizados con asfalto, paneles de quincha con recubrimiento de barro, yeso, cal, cemento-yeso y mortero de cemento, paneles de madera, paneles de fibra de madera con cemento, mdulos de mortero cemento vibrado y comprimidos. En el caso de vivienda de uno o dos pisos, el costo es menos hasta en un 40% del costo de las viviendas construidas con materiales tradicionales.

El promover y ejecutar programas de autoconstruccin dirigida, con materiales no tradicionales, reducira los costos muy apreciablemente; y si adems se combina los programas con proyectos de auto fabricacin de los materiales se pueden obtener viviendas econmicas para ms familias de los sectores poblacionales de menores ingresos.

1.4.

CONSIDERACIONES PARA EL EMPLAZAMIENTO O LOCALIZACION DE VIVIENDAS

Consiste principalmente en tener en cuenta todos los antecedentes necesarios para calificar la aptitud del terreno propuesto para el emplazamiento o localizacin del proyecto de edificacin.

Estos son:
1.- UBICACIN.- Plano de localizacin y ubicacin del terreno dentro del entorno macro.. 2.- SUPERFICIE TOTAL.- rea y linderos acotados del terreno, incluyendo coordenadas UTM..

3.- SUPERFICIE APROVECHABLE.- Marcar en el plano el rea o superficie aprovechable econmicamente.

4.- SITUACION LEGAL Y SANEMIENTO TITULOS. Certificado de parmetros urbansticos. Definir retiro. DE

5.- DESTINO O USO ACTUAL DEL TERRENO: con la finalidad de establecer si no hay incompatibilidad 6.- FORMA DE ADQUISICION. - Indica origen de adquisicin: denuncio, posesin, compra-venta, herencia, etc 7.- CONFORMACION TOPOGRAFICA.- Si el terreno es parejo o presenta desniveles que impliquen planos especiales. 8.- ASOLEAMIENTO: Estudio que permite determinar en qu momentos un espacio urbano recibe radiacin solar directa, para as poder evaluar el desempeo de los espacios y disearlos con confort.

9.- CALIDAD DEL SUELO PARA LA CIMENTACION 10.- COSTO DE TERRENO 11.- PELIGRO DE INUNDACIONES. Dentro y fuera del terreno. Medidas a adoptar. 12.- VIENTOS PREDOMINANTES.- Direccin y fuerza de los vientos.

13.- SERVICIOS PUBLICOS EXISTENTES: Electricidad, Agua potable, alcantarillado, disposicin de agua de lluvias.
14.MATERIALES DE Distancia y costo. CONSTRUCCION LOCALES.

1.5. HABILITACION URBANA

Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo, en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de desages, energa elctrica e iluminacin pblica, pistas y veredas y redes de comunicacin. Este proceso requiere efectuar aportes gratuitos para fines de recreacin pblica (uso publico irrestricto),educacin,. as como servicios pblicos complementarios, que son reas edificables que constituyen bienes de dominio pblicos del estado.

Los requisitos para solicitar una Habilitacin Urbana son los siguientes:
a. Ficha literal de dominio, expedida por el Registro de Predios, en original y copia. b. En el caso que el solicitante de la habilitacin urbana no sea el propietario del predio, adems deber presentar la documentacin que acredite que cuenta con derecho a habilitar y de ser el caso a edificar. En el caso que el solicitante sea una persona jurdica se acompaar vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurdicas. c. Certificado de zonificacin y vas.

d. Certificado de factibilidad de servicios de agua, alcantarillado y de energa elctrica, el mismo que ser acreditado con los documentos que otorguen, para dicho fin, las empresas privadas o entidades pblicas prestadoras de dichos servicios.
e. Declaracin jurada de inexistencia de feudatarios (dependientes). f. Documentacin tcnica compuesta por plano de ubicacin y localizacin del terreno; plano perimtrico y topogrfico; plano de trazado y lotizacin; plano de ornamentacin de parques, cuando se requiera; y memoria descriptiva

g. Planeamiento integral, en los casos que se requiera de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.

h. Estudio de Impacto Ambiental, en los casos que se requiera de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones. i. Certificado de inexistencia de restos arqueolgicos, en aquellos casos en que el permetro del rea a habilitar se superponga con un rea previamente declarada como parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin.
Informe tcnico Revisores Urbanos favorable emitido por los

j.

1.5. REGLAMENTACION SOBRE HABILITACION URBANA ESPECIAL

1. Decreto Supremo N 053-98-PCM que aprob el Reglamento de Habilitacin y Construccin Urbana Especial.
Artculo 1.- El presente Reglamento establece las disposiciones bsicas para la ejecucin de los proyectos que se desarrollen en el marco del Programa del Fondo MI VIVIENDA, as como de cualquier otro proyecto con las mismas condiciones tcnicas, dentro del marco de la Ley N 26912 y su Reglamento.

Ley N 26912 LEY DE PROMOCION DEL ACCESO DE LA POBLACION A LA PROPIEDAD PRIVADA DE VIVIENDA Y FOMENTO DEL AHORRO, MEDIANTE MECANISMOS DE FINANCIAMIENTO CON PARTICIPACION DEL SECTOR PRIVADO Objeto de la Ley. Artculo 1.- La presente ley tiene por objeto promover el acceso de la poblacin a la propiedad privada de vivienda y fomentar el ahorro, mediante la creacin de mecanismos de financiamiento con participacin del sector privado.

2. Se dio una Modificacin mediante el Decreto Supremo N 030-2002-MTC

Articulo 1 Modifquese los artculos 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13 del reglamento de Habilitacin y construccin urbana especial, aprobado mediante D.S. 053-98-PCM

3. Luego otra modificatoria mediante Decreto Supremo N 011-2003-VIVIENDA

Articulo 1 Modifquese el numeral 9.1. Dimensiones y reas mnimas del Art. 9, del Reglamento de Habilitacin y construccin urbana especial, aprobado mediante D.S. 053-98-PCM y modificado por el D.S. 030-2002-MTC

4. Se tiene la Ley 29090 Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y edificaciones del 25 de Setiembre del 2007, que establece el uso de proyectos aprobados en las municipalidades para la obtencin de licencias de construccin.