Impactos de las Reformas Social y Hacendaria en las Familias Mexicanas y el Sector Vivienda

ANLISIS Y PROPUESTAS DEL SECTOR VIVIENDA

2 de octubre del 2013

I.- ANTECEDENTES El Ejecutivo Federal destac, en su presentacin de las iniciativas de Reforma Social y Hacendaria, su Programa de Aceleracin del Crecimiento Econmico, bajo tres estrategias: 1.- Dficit transitorio para estimular la economa. 2.- Aceleracin de la ejecucin del gasto de 2013; y 3.- Estmulo a la Vivienda. El sector de la construccin se ha debilitado, en comparacin en trminos anuales el valor de produccin de las empresas constructoras disminuy -4.1% en julio pasado (una cada en los subsectores de Edificacin de -7%; de trabajos especializados para la construccin -2%, y de obras de ingeniera civil de -1.5%.) Estas iniciativas presentan diversos efectos sobre la estrategia de Estimulo a la Vivienda para acelerar el crecimiento econmico y el empleo; sin embargo, las reformas de fondeo para el Seguro de Desempleo, apuntan a un efecto negativo sobre el comportamiento econmico y social del sector vivienda, adems de generar menor demanda de oferta en la adquisicin, renta, propiedad y produccin de vivienda. II.- PROPUESTAS DE LA REFORMA QUE AFECTAN AL SECTOR VIVIENDA Ley del Impuesto al Valor

Agregado

1.- Eliminar la exencin a la compra, venta, renta y pagos de hipoteca de casa habitacin. La iniciativa propone derogar los artculos 9o., fraccin II, 15, fracciones I y X, inciso d), 20, fraccin II y 41, fraccin V de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, con el fin de eliminar la exencin en el IVA por la enajenacin de casa habitacin, inters de crditos hipotecarios y el uso o goce de casa habitacin.
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Ley

del

Impuesto

sobre

la

Renta

1.- Eliminacin de la deduccin inmediata en el impuesto sobre la renta empresarial La iniciativa propone eliminar la posibilidad de deducir en forma inmediata el valor presente de las inversiones. 2.- Deducciones por ejecucin de obra En la propuesta actual no se contempla un apartado equivalente al artculo 36 vigente, que permita a las constructoras realizar una deduccin total por concepto de: Erogaciones estimadas en los mismos ejercicios en que se obtengan los ingresos acumulados. Rrectificar en los ejercicios durante los cuales se realiz la obra la aplicacin del costo de lo vendido estimado. 3.- Estmulo fiscal, deduccin de terrenos a la compra No se contempla el estmulo fiscal para la deduccin de terrenos a la compra aplicable a empresas inmobiliarias, razn por la cual a travs del artculo TERCERO Transitorio, fraccin XXVII se mantiene la obligacin de acumular el 3% del valor deducido del terreno hasta en tanto este no sea enajenado. 4.- Estmulo fiscal, SIBRAS No se contempla el estmulo fiscal consistente en diferir la acumulacin del ingreso por la enajenacin de bienes inmuebles, tratndose de bienes entregados en aportacin a sociedades arrendadoras.

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Ley

del

Impuesto

sobre

la

Renta

5.- Impuesto sobre la renta de las personas fsicas: Deducciones personales: Se propone limitar el monto mximo de las deducciones personales realizadas por una persona fsica al ao a la cantidad que resulte menor entre el 10% del ingreso anual total del contribuyente, incluyendo ingresos exentos, y un monto equivalente a 2 salarios mnimos anuales correspondientes al rea geogrfica del Distrito Federal. Slo las personas con ingresos superiores a 400 mil pesos estn obligadas a presentar su declaracin anual, mientras que en su mayora las personas con ingresos menores a la cantidad mencionada no la presentan, con lo que no ejercen su derecho aun cuando hubieran podido aplicar deducciones personales. Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Se plantea reformar el artculo 29 ajustando el porcentaje del monto de las aportaciones patronales a vivienda del 5% al 2% sobre el salario de los trabajadores. Lo anterior, en atencin a la expedicin de la Ley del Seguro de Desempleo, previendo que en la subcuenta mixta se depositarn las aportaciones patronales para financiar dicho seguro.

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III. EFECTOS SOBRE LA DEMANDA DE VIVIENDA

1.- El precio final de la vivienda nueva se incrementa.- El IVA a tasa general al precio de la vivienda generara un incremento en el precio final en stas con un detrimento sobre la demanda de la vivienda. El impacto promedio en vivienda nueva se estima en 8.0% adicional a su nivel de precio anterior a las medidas. Este clculo deriva de una estructura de costos representando el IVA que no se puede acreditar, mismo que se genera principalmente en materiales de la vivienda, urbanizacin e infraestructura, y en la mano de obra requerida.

Esta medida afecta a todas las familias en todos los segmentos sociales, nos obstante, de aprobarse esta reforma se presentan:
Cambios en la segmentacin del mercado de vivienda.- La clasificacin de valor de vivienda que determina los tipos de vivienda segn su valor, tomando como referencia y unidad de medida veces salarios mnimos mensuales vigente para el DF, y que esta relacionada con la capacidad de compra de las familias, debera ajustarse a la alza. Con ello, una vivienda de cualquier tipo: econmica, popular, tradicional, media, residencial y residencial plus tendra un valor 8% arriba del lmite mximo actual, desplazando hacia abajo la capacidad de compra de las familias mexicanas.

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En promedio, 450,000 viviendas se adquieren anualmente con un crdito hipotecario, ya sea de los ONAVIS o bancario, considerando que la mayor cantidad de crditos hipotecarios en el D.F. son destinados a vivienda popular, media y residencial, stos se vern afectados por la deuda adquirida por los derechohabientes, ya que al gravar con el IVA la vivienda a los trabajadores ya no podrn adquirir el mismo tipo de vivienda a la que hoy tienen acceso, presentndose un fenmeno de hacinamiento de las familias al buscar una vivienda que no se adapta a sus condiciones econmicas. As mismo se fomentar la vivienda irregular, la expansin de la mancha urbana (D.F. Y Edo. Mx.) provocando mayores costos de urbanizacin para el Estado e impactando directamente en el aumento del rezago habitacional.

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Nota: en ciudades centrales, dado la escases en la oferta de suelo y especulacin en el valor de la tierra, los costos de la vivienda son ms elevados que en el resto de los estados, con esta reforma se provoca el desplazamiento de las familias a zonas alejadas a los centros de trabajo y estudio. Impactos de las Reformas social y hacendaria en el sector Vivienda

2.- El acreditado pagara ms, cada mes.- El IVA a tasa general a los intereses del crdito hipotecario generara un incremento en el pago mensual por dicho crdito. Hay clculos (SOFTEC) que estimaron en 2001 que por cada punto porcentual que sube el precio, la demanda se contrae entre 2 y 3 por ciento. 3.- El comprador tendr un menor ingreso disponible para acceder a una vivienda.- Se produce una menor capacidad de compra y mayor endeudamiento de las personas que deseen acceder a un crdito hipotecario por el mayor pago de ISR se propone reducir deducciones personales (gastos mdicos y hospitalarios, funerales, entre otros), incluida la deduccin de los intereses reales de crditos hipotecarios. Resulta relevante enfatizar la incidencia se concentra en la clase media. Para 2014 se esta proponiendo un lmite en deducciones, lo que resulte inferior de calcular dos salarios mnimos anuales (aproximadamente 47,000 pesos), o el 10% de los ingresos del contribuyente; adems de llevar la tasa al 32%. Esta propuesta incrementara la tasa efectiva del ISR que pague la persona, por lo que tendra un menor ingreso neto disponible para acceder a crditos hipotecarios. La cancelacin de la deducibilidad de intereses por crditos hipotecarios a personas fsicas, puede influir en la toma de decisin de adquirir una vivienda, al eliminar uno de los incentivos actuales de las personas fsicas cuya nica posibilidad de acceso a la vivienda es va un crdito hipotecario.

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4.- Habra un menor nmero de hipotecas, que se traduce en menor demanda real. La disminucin en 60% de la aportacin obrero patronal al saldo de la subcuenta de vivienda del INFONAVIT Y FOVISSSTE generara una menor captacin de recursos y una menor capacidad de atencin a las necesidades de vivienda de sus afiliados. El saldo de su subcuenta de vivienda crecer lentamente. Los trabajadores con crdito hipotecario lo amortizarn en un plazo ms largo, o bien, quedara un saldo no recuperable incrementando la cartera vencida, ya que al prescindir de 1 punto porcentual que ahora se destinara al Fondo Solidario, tendrn que sustituir ese flujo con ahorro propio. En caso de separarse de su empleo se presionara la cartera vencida y solo gozarn de un salario mnimo por seis meses como Seguro de Desempleo. 5.- Se generara un incremento en el costo de la renta de la vivienda. El incremento en la demanda de vivienda de menor costo provocara un incremento en el precio de las mismas. 6.- precisando que la industria de la vivienda se relaciona con 37 ramas industriales de la economa nacional, los efectos que de esta reforma se generen abarcarn resultados trasversales traducindose en reduccin en la inversin de la cadena de valor por lo tanto, la prdida aproximada de 200 mil empleos para el 2014. Lo anterior har menos atractiva la inversin en este sector, disminuyendo el crecimiento del pas y con ello su competitividad.

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IV.- PRINCIPALES IMPACTOS DE LA REFORMAS SOCIAL Y HACENDARIA EN EL SECTOR VIVIENDA.

1.- Vivienda nueva ms cara; slo por IVA el precio final de la vivienda se incrementar hasta un 8%.
2.- Aumento mensual en hipotecas y rentas. 3.- Menor ingreso disponible. Los compradores tendrn acceso a crditos menores (Alrededor del 20%) y tendrn menor ahorro para adquisicin de vivienda, ya que los trabajadores ahorrarn 60% menos en su subcuenta de vivienda (Fovissste e Infonavit). 4.- Al disminuir el poder adquisitivo, se ver mermada la capacidad de ahorro para generar un enganche. 5.- Prdida patrimonial. Los 20 millones de propietarios actuales perdern entre 11.5% y 14% de valor de su casa (efecto del IVA incluido en precio de venta), de manera inmediata. 6.- Transferencia de plusvala a impuestos, la plusvala (patrimonio) en la vivienda se merma al momento de su venta (ISR ms IVA) generando un congelamiento en el mercado secundario. 7.- Menor demanda real. La demanda por vivienda se desplomar en alrededor 30% en 2014. 8.- Menor produccin de vivienda formal. Crecer la autoconstruccin de vivienda informal en zonas sin servicios provocando mayores costos para el Estado.

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9.- La edificacin de vivienda se encarecer (IVA sobre crditos puente y escasez para ellos, mayor carga en ISR y especulacin en el costo de la tierra al ser ms cara al acercarse a las zonas centrales). 10.- Mayor dficit habitacional y mayor informalidad (Compradores sin hipoteca no escriturarn al tener que pagar gastos notariales ms derechos, ms ISAI, ms IVA). 11.- Mayor cartera hipotecaria vencida en la banca, Infonavit y Fovissste (de un 5% actual a un nivel de 7.9%). 12.- El sector vivienda ser menos atractivo para invertir en l. 13.- Prdida de empleo. La contraccin de la vivienda tendr un efecto de freno cada vez mayor al crecimiento del pas (prdida de 200 mil empleos directos en 2014). 14.- Desaparecer la oferta de vivienda popular en el D.F. y la vivienda media se ver reducida, provocando hacinamiento en las familias y generando un fenmeno de exclusin de dichos segmentos para la habitabilidad en la Ciudad de Mxico. 15.- Alto incremento en el fenmeno de migracin hacia las zonas conurbadas del Distrito Federal, impactando directamente en temas de transporte, calidad de vida, competitividad, rezago habitacional y hacinamiento

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III.- PROPUESTAS 1.- Mantener la exencin en a los intereses hipotecarios.

2.- Conservar el rgimen actual de IVA exento en el sector vivienda. En su defecto, gravar con una tasa generalizada mxima de 6%, permitiendo a los desarrolladores acreditar el 100% del IVA pagado al 16% en los diferentes insumos gravados dentro del proceso productivo, con ello no se afecta el precio final para el adquiriente.
3.- Conservar intacto el rgimen actual de aportaciones al Infonavit y Fovissste, considerando que no es ptimo mermar una prestacin (vivienda) para fondear otra (seguro de desempleo), o bien, instrumentar la iniciativa para fondear el seguro de desempleo y fondo solidario slo para aquellos trabajadores que as lo decidan. 4.- incorporar a la nueva Ley del ISR, artculos equivalente a los actuales 19 (acumulacin de ingresos), 36 (Costo de lo vendido a travs del factor de deduccin total) y 45A (Sistema de costeo directo) y conservar los estmulos a las SIBRAS (diferir acumulacin de ingreso en bienes aportados a sociedades arrendadoras).

5.- Normar la deduccin de la tierra adquirida a fin de que se pueda deducir inmediatamente, estando sujeta despus de un periodo de gracia (dos aos) a una acumulacin del 25% anual (por los siguientes 4 aos) en caso de que sta no haya sido desarrollada.
6.- Instrumentar un rgimen de transicin idneo a cada medida que se adopte. 7.- Promover la formalidad y la tributacin.
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Cmara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promocin de Vivienda Delegacin Valle de Mxico

Darwin No. 109 Col. Anzures, Mxico, D.F. C.P. 11590 Tel: 55451502 y 55319454 www.canadevivallemexico.com

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