GARANTIAS

Dra. Adriana Abella

GARANTIAS

El patrimonio del deudor constituye prenda comn dde los acreedores (505, 961,ll96,3433,3875 y cc CC)

Institutos

Pacto comisorio, Clusulas penales Sea Excepcin de incumplimiento Revocatoria, simulacin, subrogatoria Acciones reales, posesorias Privilegios, derecho de retencin

GARANTAS CLASIFICACIN DE LAS GARANTAS

Modo como se hacen efectivas: Legales o convencionales Segn ventaja o beneficio a su titular Personales o reales Por la extensin o alcance Generales y especiales

GARANTAS LEGALES Son taxativas

PRIVILEGIOS

DERECHO DE RETENCIN
FIANZAS LEGALES O JUDICIALES

FIANZA AVALES FACTORING SEGUROS DE CAUCIN DERECHOS REALES DE GARANTIA

GARANTAS CONVENCIONALES ACCESORIAS A LOS NEGOCIOS Y POR VOLUNTAD DE LAS PARTES

GARANTIAS PERSONALES
Agregan nuevos sujetos obligados al pago Adems se puede pactar la solidaridad (art.2003)

GARANTIAS REALES

Afectacin de una cosa o bien de propiedad del deudor o tercero al pago de la deuda

Se entiende por garanta real aquella que implica la afectacin especfica, a la satisfaccin de un crdito, de cosas, bienes o universalidades determinadas. Garanta real y derecho real de garanta. Diferencia Clsicos derechos reales de garanta sobre cosa ajena de otras figuras jurdicas (reales o personales) en las que tambin existe afectacin de bienes, cosas o universalidades y que cumplen una funcin de garanta (vg. lease back, modalidades resolutorias, dominio fiduciario en funcin de garanta, etc.).

Fideicomiso en garanta Asegura cumplimiento de crditos u obligaciones de su instituyente.

Accesoriedad Obligaciones que se aseguran son propias del fideicomitente Puede constituirse esta garanta por un tercero ajeno a la obligacin
Objeto Cosas o bienes

Fideicomiso en garanta Convencionalidad Sujeto a plazo o condicin (art. 4 ley 24441)

Transmisin de los bienes dados en fideicomiso Salen del patrimonio del constituyente Integran una universalidad jurdica en cabeza del fiduciario Difiere de los derechos reales de garanta

Especialidad en cuanto al crdito El monto del crdito En caso de enajenacin de los bienes el Remanente es del fideicomisario salvo que se disponga otro destino

Ejecucin de los bienes

En el acto constitutivo debe indicarse e procedimiento a seguir para la liquidacin y hacer efectiva la garanta ante el incumplimiento del deudor Asegurar el derecho de defensa del deudor Transparencia en la liquidacin de los bienes

Fideicomiso en garanta. Texto del Proyecto de ref. CU

Si el fideicomiso se constituye con fines de garanta, el fiduciario puede aplicar las sumas de dinero que ingresen al patrimonio, incluso por cobro judicial o extrajudicial de los crditos o derechos fideicomitidos, al pago de los crditos garantizados. Respecto de otros bienes, para ser aplicados a la garanta el fiduciario puede disponer de ellos segn lo dispuesto en el contrato y, en defecto de convencin, en forma privada o judicial, asegurando un mecanismo que procure obtener el

DERECHOS REALES DE GARANTIA

CARCTER ABSOLUTO CONTENDIO PATRIMONIAL RELACIONES O VNCULOS JURDICOS ENTRE PERSONA Y COSA Y EXCEP. BIENES CONVECIONALIDAD ACCESORIEDAD ESPECIALIDAD

CLASIFICACIN

Por naturaleza del objeto gravado Por la entrega o no de la cosa Por su registro o no de bienes

IMPORTANCIA DE LA HIPOTECA

Importancia econmica Efectos en el mercado Prerrogativas que la ley confiere al titular Privilegio Ejecucin Efectos a terceros de la publicidad

Ttulo XIV Libro III Cdigo Civil

Caracteres esenciales y natural Forma y contenido del contrato hipotecario Publicidad registral Efectos de registracin respecto de terceros y del crdito Derechos del acreedor ante actos del deudor Consecuencias del tercer poseedor Extincin del derecho de hipoteca Cancelacin de los asientos Libro IV Privilegios Ley 24441 Letras y ejecucin especial Cd. de Procedimiento

DERECHO REAL DE HIPOTECA Concepto Naturaleza jurdica

El crdito hipotecario
el derecho personal y el derecho real.

es una entidad compuesta de dos elementos,

Son caracteres esenciales de la hipoteca

La especialidad en cuanto al crdito y en cuanto al objeto La accesoriedad La convecionalidad

Carcter Natural
La indivisibilidad

Formalidad
Escritura Pblica Promesa de hipoteca

CONVENCIONALIDAD
Distinguir el contrato fuente de la obligacin principal,

con el contrato o convencin hipotecaria que da nacimiento al derecho real

ESPECIALIDAD
EN CUANTO AL OBJETO Y Los inmuebles deben estar especial y expresamente determinados. La hipoteca puede comprender varios inmuebles Extensin en cuanto al objeto. La adquisicin hecha por el propietario de un inmueble contiguo para reunirlo al inmueble hipotecado no est sujeta a la hipoteca

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRDITO

No puede constituirse hipoteca sino... por una suma de dinero tambin cierta y determinada, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener la cantidad cierta de la deuda.

ACCESORIEDAD

La hipoteca es accesoria de una obligacin principal, y como reflejo de ello es indispensable una obligacin vlida-civil o natural la extincin de la deuda o derecho personal determina en principio la extincin del derecho hipotecario
la transmisin del principal o crdito, lleva consigo la hipoteca

Necesidad de que el crdito garantizado este determinado.

Elementos esenciales de la obligacin el sujeto , el objeto, y la causa eficiente o fuente de la obligacin.

Se pueden garantizar

obligaciones dinerarias y obligaciones no dinerarias, debindose en estas ltimas declarar el valor estimativo en dinero o suma cierta en el acto constitutivo. La suma establecida es el tope o lmite mximo del gravamen
La hipoteca es especial tambin porque debe constituirse en garanta de un crdito determinado Hay que individualizar de la causa del crdito que se garantiza.

Cuenta corriente mercantil

Contrato bilateral conmutativo consensual oneroso de ejecucin continuada Las partes deben hacerse remesas recprocas Para compensarse las remesas entre s con efecto novatorio Con intereses Las operaciones deben liquidarse en pocas convenidas Hacerse los pagos del saldo resultante El saldo es ttulo ejecutivo

Cuenta de gestin
Se ordenan los crditos y deudas en dos columnas Los crditos ingresados conservan su individualidad No se opera novacin No pierden su exigibilidad No devengan intereses si no se contratan

Cuenta corriente bancaria

No existe reciprocidad de las remesas El cliente se limita a controlar y extraer fondos Los valores remitidos carecen de un destino especial No se produce de pleno derecho la compensacin y la novacin La situacin del deudor se produce en cualquier momento Apertura de crdito en cuenta corriente

Se pueden garantizar

crditos condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los crditos puros y simples. los crditos a trmino En moneda extranjera

CONVENCIN HIPOTECARIA

CLUSULAS

Clusulas irrenunciables: Intimacin de pago; Citacin para oponer excepciones; Sentencia Clusulas de estilo: Caducidad de los plazos por falta de pago Imposibilidad de arrendar el inmueble Constitucin de domicilio especial Sumisin de tribunales ordinarios. Ejecucin extrajudicial Designacin de martillero Seguro

Retencin del ttulo del deudor hipotecario por el acreedor

Naturaleza del ttulo Posesin del ttulo Falta del ttulo Autorizacin expresamente pactada

HIPOTECA DE PARTE INDIVISA (Art. 2682/3)

ES CONVENIENTE EN LA CONVENCIN HIPOTECARIA

Manifestar el constituyente su oposicin a que se parta en forma privada de disolverse el condominio durante la vigencia del crdito

VENTA DEL INMUEBLE HIPOTECADO EL TERCER ADQUIRENTE: Asume la deuda. Responde con todo su patrimonio TERCER POSEEDOR: Responde slo con el inmueble. No asume la deuda

FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO Todo acreedor hipotecario tiene un derecho mixto, es acreedor de un derecho personal y tiene, adems, un derecho real como garanta de su crdito, que subsiste aun cuando el deudor haya hecho transferencia del inmueble.

Ordinariamente las dos acciones se ejercen conjuntamente, pero puede darse el caso que se encuentren separadas, de suerte que vayan a caer en patrimonios diferentes como ocurre en los siguientes casos: 1) Cuando el deudor enajena el inmueble hipotecado y la accin hipotecaria se ejerce sobre el poseedor en concepto estricto al que denominamos tercer poseedor; y 2) cuando la hipoteca ha sido constituida por un tercero sin obligarse personalmente (art. 3121 C.C.)

El acreedor hipotecario tiene el ius persequendi y el ius preferendi y an antes de la ejecucin tiene posibilidad de intentar medidas conservatorias (art. 3157 y 3158) con efectos persecutorios. Es titular de las acciones reales confesoria y negatoria (art. 2796 in fine y 2801 Cod. Civil)

EN CASO DE EJECUCIN. FACULTADES DEL TERCER POSEEDOR: Pagar la deuda Abandonar el inmueble (art. 3169/73/74 el abandono no autoriza al acreedor a apropiarse del inmueble, su derecho se reduce a hacerlo vender. Soportar la ejecucin. NO PUEDE: Pedir que se ejecuten ante otros bienes Ejercer el derecho de retencin

EJECUCIN HIPOTECARIA

JUDICIALES EXTRAJUDICIALES ESPECIALES

EJECUCIN HIPOTECARIA
Sistema extrajudicial:
Cartas orgnicas del: Banco de la Nacin Argentina Banco de la Provincia de Buenos Aires

Ejecucin especial

mbito de aplicacin Diligencia previas Presentacin judicial Nombramiento de escribano. Intervencin notarial. Competencia Subasta extrajudicial. Facultades del acreedor Acta de subasta. Perfeccionamiento de la Venta. Protocolizacin de actuaciones. Inscripcin

En materia de privilegios, El privilegio de la hipoteca nace desde el da de su inscripcin. Las inscripciones del mismo da concurren a prorrata.

EXTINCIN El Derecho real de hipoteca se extingue conforme los legislado en el art. 3187 y sigtes. del Cod. Civil ) Por consecuencia de la extincin de la obligacin principal en su totalidad. Pago, novacin, compensacin, dacin en pago, prescripcin, transaccin.
Por causas propias, renuncia , resolucin del derecho del constituyente, confusin, remate judicial.

EXTINCIN DE LA OBLIGACIN PRINCIPAL Excepciones El art. 3189 aclara: El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca.

El art. 3192 nos dice.

La consignacin de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago

El Art. 3190 establece: Si el acreedor , novando la primera obligacin con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crdito, la hipoteca contina garantizando la nueva obligacin

Segn el art. 3191: La hipoteca dada por el fiador subsiste an cuando la fianza se extinga por la confusin

Causas propias: El Cdigo establece distintas causas de extincin de la propia hipoteca, las cuales, a pesar de producir el aniquilamiento de la garanta, dejan subsistente el crdito al cual sta accede

Renuncia a la hipoteca
El art. 3193: La renuncia que debe ser expresa y constante en escritura pblica. Resolucin en los derechos del propietario. El Art. 3194: La extincin de la hipoteca tiene lugar cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra resuelto

REMATE JUDICIAL: El art. 3196 la hipoteca se extingue respecto del comprador del inmueble en remate judicial, quien lo adquiere libre de hipotecas Debe notificarse a los acreedores el auto de venta en remate pblico.

La intervencin es a los efectos de la base y condiciones de venta, . regulaciones de honorarios, liquidacin de intereses, la distribucin final del precio, todo ello se relaciona con la percepcin de su crdito, Se permite vigilar la operacin de remate

La extincin de la hipoteca se producir desde que el comprador consigne el precio a la orden del juez

Plazo de la Inscripcin: El art. 3197 una causal ipso iure de cancelacin de la hipoteca, afectando slo su inscripcin en el registro, pero no al derecho, que contina viviendo mientras no se opere alguna de las causales de extincin

Confusin El art. 3198 : es la reunin en una misma persona, de las cualidades de propietario irrevocable del inmueble y acreedor hipotecario. La nota al art. 3198 afirma: cuando la obligacin se extingue por la dacin en pago y con ella la hipoteca, sta debe revivir si el acreedor es vencido en el dominio de la cosa recibida.

 La dacin en pago...no extingue el crdito antiguo y sus accesorios, sino cuando hay una traslacin irrevocable del dominio
Conforme el art. 783 dispone: Si el acreedor fuese vencido en juicio sobre la propiedad de la cosa dada en pago, tendr derecho para ser indemnizado como comprador, pero no podr hacer revivir la obligacin primitiva

CANCELACION
Mediante la cancelacin se deja sin efecto la toma de razn de la hipoteca en el registro. Cancelacin voluntaria (art. 3199 y 3201 CC.), Judicial (art. 3200 y 3201 CC.) . De pleno derecho art. 3151 y 3197.

La cancelacin voluntaria
tiene lugar cuando, ya se por acuerdo entre constituyente y acreedor hipotecario, o por acto voluntario y unilateral de este ltimo -en escritura pblica-, el Registro procede a dejar sin efecto la inscripcin

Cancelacin judicial
El juicio de cancelacin, segn el CPC tramita por va sumaria, debe proseguirse contra el acreedor hipotecario.

Una vez que la sentencia ordena la cancelacin, el Registro procede, ante su presentacin a la cancelacin de la hipoteca.

Segn los arts. 3151 y 3197, los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados 20 aos desde el registro

De pleno derecho

Hipotecas con emisin de

Letras Pagars hipotecarios

PAGARS
Caractersticas Emisin Registracin

HIPOTECARIOS

Por el 3202 si se emitieron pagars hipotecarios o letras hipotecarias se cancela la hipoteca por la presentacin de las mismas

Ley 24441
Las letras hipotecarias son ttulos valores que se refieren a obligaciones dinerarias con garanta hipotecaria (art. 35 ). El ttulo circulatorio tiene incorporado un derecho real de garanta, que es el derecho real de hipoteca regulado en el Cdigo Civil.

LETRAS Ley 24441

La hipoteca tiene como fuente la convencin (art. 3115) y la convencin es fuente de la emisin de la letra .
Titulo valor es el instrumento necesario para ejercer el derecho literal y autnomo en l expresado

LETRAS Ley 24441

La emisin de letras slo puede admitirse en hipotecas que garanticen obligaciones de dar sumas de dinero (art. 36). La letra debe contener la promesa pura y simple de pagar una suma de dinero cierta y determinada, razn por la cual no ser admitido en hipotecas de mximo o de obligaciones eventuales o condicionales la emisin de letras.

LETRAS Ley 24441

La letra hipotecaria emitida por el deudor debe contener las enunciaciones indicadas en el art. 39 de la ley, Provoca el efecto novatorio particular atribuido conforme el art. 37 y Tienen la transmisibilidad propia del derecho cambiario, lo que permite la rpida y gil movilizacin del crdito hipotecario.

LETRAS Ley 24441

Es importante distinguir que a partir de la ley 24441, existen dos tipos de letra hipotecarias, las que menciona el artculo 3202 del Cdigo Civil que pueden emitirse en toda hipoteca cualquiera sea su grado y las de la ley que slo se emiten en hipotecas de primer grado.

Caractersticas Literalidad (art. 39 ley 24441). El contenido del derecho creditorio es el que literalmente expresa el ttulo. Autonoma (art.40). El ttulo es autnomo respecto del negocio causal y de cualquier otro elemento.-

Caractersticas Formalidad. La ausencia de algn requisito formal en cualquier ttulo valor produce la nulidad del mismo. Completividad. la letra no necesita de ningn elemento extracartular para constituir ttulo idneo para exigir el cumplimiento del crdito que est incorporado en l. La excepcin cuando se convino tasa de inters variable.-

Caractersticas Abstraccin. Circulan con prescindencia de toda relacin de causalidad o negocio que ha servido de causa. Esta caracterstica es propia de los ttulos circulatorios, acentuada en las letras hipotecarias por el efecto novatorio de la emisin de la letra..

Emisin La emisin de las letras slo puede corresponder a hipotecas de primer grado consentido expresamente en el acto de constitucin de la hipoteca. Puede ser con el otorgamiento de la escritura en la que consta el contrato de mutuo y la convencin hipotecaria o en forma diferida.

El titular del inmueble hipotecado aun habindose emitido letras hipotecarias tiene facultad de enajenar el inmueble y de constituir hipotecas ulteriores u otros derechos reales.(art. 38) Es prohibida la locacin del inmueble convenida con posterioridad a la constitucin de la hipoteca con emisin de letras hipotecarias. Es necesaria la contratacin de un seguro contra incendios del inmueble sobre el que pesa la hipoteca.

Por el principio de identidad, si la obligacin fuese de determinada suma o calidad de moneda debe hacerse en la moneda sealada.
Se debe establecer que el pago se haga ineludible en moneda extranjera a pesar de lo dispuesto en el art. 619 del CC. por lo dispuesto en el 44 del DL 5965/63 que prev la posibilidad de satisfacer en moneda nacional..

LETRAS CARTULARES LETRAS ESCRITURALES Son ttulos que funcionan en masa y participan del carcter de desmaterializados. Estn reglamentadas en el Decreto 780/95 y 1389/98.

En el caso de emisin de letras cartulares hipotecarias de la ley 24441, la cancelacin de la inscripcin de la emisin de las letras y por ende de la hipoteca se podr hacer a pedido del deudor mediante la presentacin de las letras y cupones con constancia de haberse efectuado los pagos de capital e intereses.

Tratndose de letras escriturales se efectuar sobre la base de la comunicacin del agente de registro de la cual resulte la extincin de la letra acompaada de la respectiva solicitud, en documento autntico debe surgir la legitimacin

Cuando el acreedor originario otorgue escritura de cancelacin de gravmenes hipotecarios, en los que se hubieren creado letras hipotecarias de carcter escritural, deber surgir de dicho instrumento declaracin del acreedor en el sentido que la copia que fuere para l expedida, no hubiere sido remitida al agente de registro previsto en el contrato. En tal circunstancia el autorizante deber dejar constancia que ha consignado en la copia nota de la cancelacin instrumentada.

MUCHAS GRACIAS