ACTIVIDAD 3:

TRABAJO COLABORATIVO 1


Estudiantes
PEDRO ALFONSO BAUTISTA QUINTERO


Grupo:
210110_10


Tutor
YAMILE RIVERA


UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A DISTANCIA UNAD
EPECIALIZACIN GESTION DE PROYECTOS
ANLISIS ECONMICO
Marzo de 2014

INTRODUCCIN
Para la elaboracin de esta actividad, se consider los
elementos adquiridos a travs del estudio de temas
como Flujo de caja libre (descontado), Flujo de caja
descontado - modelo probabilstico, Mtodo de
simulacin por Montecarlo y Opciones financieras.

Tal como se menciona en la gua de actividades, se
realiza la seleccin de un proyecto de inversin de
inters, con ello se hace su respectiva construccin de
la estructura de egresos e ingresos, la estimacin del
modelo determinstico y probabilstico de valoracin del
proyecto, as como la estimacin del anlisis de
sensibilidad y la volatilidad de los flujos de caja netos.
PROYECTO DE INVERSIN (I)
El proyecto de inversin seleccionado se basa en:
PROPUESTA DE
INVERSION
Compra de lotes para el desarrollo de un proyecto
de viviendas tipo PH y locales comerciales.
PROYECTO DE INVERSIN (II)
DEFINICIN Adquirir un lote en la Sabana de Bogot, sobre el
cual se desarrollar un proyecto de construccin
para uso mixto.
DESCRIPCIN Para el proyecto de inversin se busca hacer la
adquisicin de un lote de terreno (o en su defecto 2),
en un estrato 2 en la ciudad de Bogot que cuente
con un rea aproximada de 144m2. En el se
construir 2 edificaciones de cuatro (4) pisos,
distribuidos de la siguiente manera: Primer piso:
Cuatro locales comerciales, segundo al cuarto piso
seis apartamentos.
SUPUESTOS
Los aptos se arriendan con clusula mnima de seis meses.
En el ao, puede existir hasta un mximo de 1 mes desocupado un
apto, entre el lapso de alquiler de un cliente a otro, o el
mantenimiento general al mismo.
Los ingresos se consideran como una variable con distribucin
uniforme entre 91%-100% del tope mximo, es decir $35.406 y
$38.908, tal como se describe en el supuesto 2.
La tasa de inters de oportunidad es una variable con distribucin
uniforme del 30%. Para las variables que presentan mayor peso, se
asumen que los materiales para el mantenimiento pueden aumentar
en promedio un 5% y la zona puede valorar los locales comerciales,
por tanto pueden aumentar su valor de arriendo.
SERVICIO ARRIENDO

CANTIDAD
EN MILES DE PESOS
ARRIENDO
MENSUAL
SUBTOTAL
MENSUAL
TOTAL 9
MESES
TOTAL 10
MESES
*TOTAL 11
MESES
TOTAL
ANUAL
APTO. 4 $ 600 $ 3.600 $ 32.400 $ 36.000 $ 39.600 $ 43.200
LOCAL 6 $ 700 $ 2.800 $ 25.200 $ 28.000 $ 30.800 $ 33.600
TOTAL
$ 57.600 $ 64.000 $ 70.400 $ 76.800
- En la tabla se presentan los supuestos correspondientes a los ingresos
por concepto de arriendos tanto para locales como apartamentos.

- Se presenta el ingreso promedio anual que se recaudara en caso que
estuviese desocupado todo el edificio por 1, 2 y 3 meses.
FLUJO DE CAJA
(En miles de pesos)
AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
INGRESOS
ARRIENDO APTOS. $ - $ 43.200 $ 44.928 $ 46.950 $ 48.922 $ 51.123
ARRIENDO LOCALES. $ - $ 33.600 $ 35.112 $ 36.780 $ 38.987 $ 40.936
ADMINISTRACION $ - $ 4.320 $ - $ - $ - $ -
$ - $ 81.120 $ 80.040 $ 83.730 $ 87.908 $ 92.059
RENDIMIENTOS FINANCIEROS $ - $ 2.028 $ 1.601 $ 2.093 $ 2.198 $ 2.301
$ 83.148 $ 81.641 $ 85.823 $ 90.106 $ 94.361
EGRESOS

COMPRA Y CONSTRUCCIN -$ 180.000 $ - $ - $ - $ - $ -
SEGURIDAD $ - -$ 14.400 $ - $ - $ - $ -
SERVICIO DATAFONO $ - -$ 120 $ - $ - $ - $ -
MANTENIMIENTO GENERAL $ - -$ 6.000 -$ 6.270 -$ 6.584 -$ 6.886 -$ 7.334
ENERGIA $ - -$ 120 $ - $ - $ - $ -
IMPUESTO CATASTRAL $ - -$ 6.000 -$ 6.900 -$ 7.935 -$ 8.332 -$ 9.165
PAGO PRESTAMO $ - -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000
INTERESES PRESTAMO $ - $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600
-$ 53.040 -$ 39.570 -$ 40.919 -$ 41.618 -$ 42.899

GANANCIAS $ (180.000) $ 30.108 $ 42.071 $ 44.904 $ 48.488 $ 51.462
Alquiler del 100%
de los bienes
Gastos fijos
ESTRUCTURA
INGRESOS Y EGRESOS
AO 0 1 2 3 4 5
FLUJO (miles
de pesos)
A B C D E
-$ 180.000 $ 30.108 $ 42.071 $ 44.904 $ 48.488 $ 51.461
i 30%
ESTIMACIN DEL MODELO DETERMINSTICO
DE VALORACIN DEL PROYECTO
Partiendo que los ingresos se
consideran como una variable
con distribucin uniforme, se
asume que durante todo el ao
los bienes siempre estuvieron
ocupados.
VARIABLE VALOR
VPN - $80,670
VARIANZA
20219796,38
DESVIACIN ESTNDAR $4496
COEFICIENTE DE
VARIACIN
-5,57%
CALCULO VALOR PRESENTE
NETO VPN (OPCIONAL)
VARIABLE VALOR
VPN - $87.829
VARIANZA 10137983,2
DESVIACIN ESTNDAR $3.184
COEFICIENTE DE
VARIACIN
- 3,63%
A modo opcional, si se tiene en
cuenta que la tasa de inters fuese
una variable aleatoria con una
distribucin uniforme entre 30% y
36%, se utiliza el Mtodo de
Montecarlo para simular 10 tasas de
inters entre el rango seleccionado.
i 1 + i
I Valor A Valor B Valor C Valor D Valor E
VPN
VARIANZA
($ 180.000) $ 30.108 $ 42.071 $ 44.904 $ 48.488 $ 51.461 ^2
r1 0,3576 1,3576 ($ 180.000) $ 22.177 $ 22.826 $ 17.945 $ 14.273 $ 11.158 ($ 91.622) 14385505,7
r2 0,3559 1,3559 ($ 180.000) $ 22.205 $ 22.884 $ 18.014 $ 14.346 $ 11.230 ($ 91.320) 12186851
r3 0,3359 1,3359 ($ 180.000) $ 22.538 $ 23.575 $ 18.836 $ 15.226 $ 12.096 ($ 87.729) 9910,78263
r4 0,3322 1,3322 ($ 180.000) $ 22.600 $ 23.705 $ 18.992 $ 15.394 $ 12.264 ($ 87.045) 615080,442
r5 0,3415 1,3415 ($ 180.000) $ 22.443 $ 23.377 $ 18.599 $ 14.971 $ 11.844 ($ 88.767) 880493,48
r6 0,3485 1,3485 ($ 180.000) $ 22.326 $ 23.134 $ 18.310 $ 14.661 $ 11.539 ($ 90.029) 4842987,14
r7 0,3121 1,3121 ($ 180.000) $ 22.946 $ 24.435 $ 19.876 $ 16.357 $ 13.230 ($ 83.156) 21836468
r8 0,3147 1,3147 ($ 180.000) $ 22.900 $ 24.339 $ 19.759 $ 16.229 $ 13.101 ($ 83.671) 17284080,8
r9 0,3184 1,3184 ($ 180.000) $ 22.837 $ 24.204 $ 19.595 $ 16.049 $ 12.919 ($ 84.396) 11781462,8
r10 0,3515 1,3515 ($ 180.000) $ 22.277 $ 23.033 $ 18.190 $ 14.534 $ 11.413 ($ 90.553) 7419008,22
($ 87.829) 10137983,2
SI EL SECTOR SE VUELVE COMERCIAL, EL
VALOR DE LOS LOCALES PUEDE AUMENTAR
Arriendo Locales
Ancho rango
Simulacin 1 0,5023 34.102 $ 0,9729 35.890 $ 0,2964 37.136 $ 0,1443 39.131 $ 0,0682 40.997 $
Simulacin 2 0,4374 34.037 $ 0,1440 35.227 $ 0,7585 37.690 $ 0,6440 39.631 $ 0,5489 41.430 $
Simulacin 3 0,5868 34.187 $ 0,2318 35.297 $ 0,0164 36.800 $ 0,0093 38.996 $ 0,5793 41.457 $
Simulacin 4 0,5082 34.108 $ 0,7277 35.694 $ 0,7765 37.712 $ 0,6480 39.635 $ 0,0559 40.986 $
Simulacin 5 0,3787 33.979 $ 0,1690 35.247 $ 0,7521 37.683 $ 0,8994 39.886 $ 0,8693 41.718 $
Simulacin 6 0,6202 34.220 $ 0,4863 35.501 $ 0,7714 37.706 $ 0,3362 39.323 $ 0,7409 41.603 $
Simulacin 7 0,7881 34.388 $ 0,2279 35.294 $ 0,0450 36.834 $ 0,4758 39.463 $ 0,4016 41.297 $
Simulacin 8 0,5906 34.191 $ 0,8197 35.768 $ 0,7170 37.640 $ 0,6447 39.632 $ 0,7910 41.648 $
Simulacin 9 0,5550 34.155 $ 0,8961 35.829 $ 0,6210 37.525 $ 0,1930 39.180 $ 0,4688 41.358 $
Simulacin 10 0,9789 34.579 $ 0,1200 35.208 $ 0,9585 37.930 $ 0,9021 39.889 $ 0,6270 41.500 $
34.171 $ 35.399 $ 37.661 $ 39.547 $ 41.444 $
Gastos
Mantenimiento
r
Gastos
Mantenimiento
r
Gastos
Mantenimiento
Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5
r
Gastos
Mantenimiento
r
Gastos
Mantenimiento
r
33.600 $ 35.112 $ 36.780 $ 38.987 $ 40.936 $
1.000 $ 800 $ 1.200 $ 1.000 $ 900 $
CADA VALOR ES DETERMINADO A PARTIR DE LA MEDIANA
Gastos mantenimiento
Ancho rango
Simulacin 1 0,2301 6.069 $ 0,5962 6.467 $ 0,1402 6.634 $ 0,7598 7.182 $ 0,6884 7.623 $
Simulacin 2 0,8881 6.266 $ 0,8121 6.538 $ 0,4740 6.755 $ 0,9261 7.247 $ 0,6918 7.625 $
Simulacin 3 0,0182 6.005 $ 0,0728 6.294 $ 0,9708 6.933 $ 0,2050 6.966 $ 0,6173 7.593 $
Simulacin 4 0,8746 6.262 $ 0,4756 6.427 $ 0,5818 6.793 $ 0,7176 7.166 $ 0,9121 7.717 $
Simulacin 5 0,3452 6.104 $ 0,0724 6.294 $ 0,4987 6.764 $ 0,1072 6.928 $ 0,2878 7.455 $
Simulacin 6 0,3190 6.096 $ 0,3164 6.374 $ 0,6766 6.828 $ 0,2077 6.967 $ 0,5174 7.551 $
Simulacin 7 0,6706 6.201 $ 0,7008 6.501 $ 0,4735 6.754 $ 0,6083 7.123 $ 0,3591 7.485 $
Simulacin 8 0,8723 6.262 $ 0,0352 6.282 $ 0,8514 6.891 $ 0,9414 7.253 $ 0,0781 7.367 $
Simulacin 9 0,6811 6.204 $ 0,0614 6.290 $ 0,2487 6.674 $ 0,9143 7.243 $ 0,9855 7.748 $
Simulacin 10 0,7938 6.238 $ 0,3995 6.402 $ 0,4283 6.738 $ 0,8179 7.205 $ 0,4618 7.528 $
6.171 $ 6.387 $ 6.776 $ 7.128 $ 7.569 $
Ao 5
7.334 $
420 $
r
Ao 3
6.584 $
360 $
Ao 4
6.886 $
390 $
Gastos
Mantenimiento
Gastos
Mantenimiento
r r
6.000 $
Ao 1 Ao 2
6.270 $
330 $ 300 $
r r
Gastos
Mantenimiento
Gastos
Mantenimiento
Gastos
Mantenimiento
EL MERCADO CONSTRUCTOR ES CAMBIANTE EN EL TIEMPO, SE
DEBE CONSIDERAR LA POSIBILIDAD DE AUMENTO EN
MATERIALES
CADA VALOR ES DETERMINADO A PARTIR DEL PROMEDIO
Flujo caja anual (en miles de pesos)
AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
INGRESOS
ARRIENDO APTOS. $ - $ 43.200 $ 44.928 $ 46.950 $ 48.922 $ 51.123
ARRIENDO LOCALES. $ - $ 34.171 $ 35.399 $ 37.661 $ 39.547 $ 41.444
ADMINISTRACION $ - $ 4.320 $ - $ - $ - $ -
$ 81.691 $ 80.040 $ 83.730 $ 87.908 $ 92.059
RENDIMIENTOS FINANCIEROS $ - $ 2.042 $ 1.601 $ 2.093 $ 2.198 $ 2.301
$ 83.733 $ 81.641 $ 85.823 $ 90.106 $ 94.361
EGRESOS
COMPRA Y CONSTRUCCIN -$ 180.000 $ - $ - $ - $ - $ -
SEGURIDAD $ - -$ 14.400 $ - $ - $ - $ -
SERVICIO DATAFONO $ - -$ 120 $ - $ - $ - $ -
MANTENIMIENTO GENERAL $ - -$ 6.171 -$ 6.387 -$ 6.776 -$ 7.128 -$ 7.569
ENERGIA $ - -$ 120 $ - $ - $ - $ -
IMPUESTO CATASTRAL $ - -$ 6.000 -$ 6.900 -$ 7.935 -$ 8.332 -$ 9.165
PAGO PRESTAMO $ - -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000 -$ 30.000
INTERESES PRESTAMO $ - $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600 $ 3.600
-$ 53.211 -$ 39.687 -$ 41.111 -$ 41.860 -$ 43.134
UTILIDAD $ 30.522 $ 41.954 $ 44.711 $ 48.246 $ 51.226
AO 0 1 2 3 4 5
FLUJO (miles
de pesos)
A B C D E
-$ 180.000 $ 30.522 $ 41.954 $ 44.711 $ 48.246 $ 51.226
i 30%
ESTIMACIN DEL MODELO DETERMINSTICO
DE VALORACIN DEL PROYECTO
Partiendo de las utilidades
estimadas a partir de los modelos
probabilsticos, se determina un
nuevo VPN.
VARIABLE VALOR
VPN
-$ 83.986
VARIANZA
22485349,28
DESVIACIN ESTNDAR
$ 4.741,87
COEFICIENTE DE
VARIACIN
-5,64%
INVERSION $ 180.000
INGRESOS $ 83.148
GASTOS FIJOS $ 23.600
GASTOS VARIABLES $ 20.640 INGRESOS
GANANCIAS $ 38.908 $ 57.600 $ 64.000 $ 70.400 $ 76.000 $ 85.000
GASTOS VARIABLES
$ 20.700 13300 19700 26100 31700 40700
$ 26.000 8000 14400 20800 26400 35400
$ 27.500 6500 12900 19300 24900 33900
$ 31.000 3000 9400 15800 21400 30400
$ 35.000 -1000 5400 11800 17400 26400
INVERSION $ 180.000
INGRESOS $ 83.148
GASTOS FIJOS $ 32400
GASTOS
VARIABLES $ 20.640 INGRESOS
GANANCIAS $ 38.908 $ 57.548 $ 63.948 $ 70.348 $ 76.748 $ 87.084
GASTOS
VARIABLES
$ 20.700 $ 17.148 $ 23.548 $ 29.948 $ 36.348 $ 46.684
$ 26.000 $ 14.148 $ 20.548 $ 26.948 $ 33.348 $ 43.684
$ 27.500 $ 10.148 $ 16.548 $ 22.948 $ 29.348 $ 39.684
$ 31.000 $ 6.148 $ 12.548 $ 18.948 $ 25.348 $ 35.684
$ 35.000 $ -852 $ 5.548 $ 11.948 $ 18.348 $ 28.684
Se toman valores como si
permaneciera 1 a 4 meses
desocupado todo el edificio.
(Vr/mes $6.400)
Dado que el edificio
permanezca ocupado
el 100% del ao , y
se aumente en un
5% el valor de cada
arriendo.
Perodo (t) 0 1 2 3 4 5
Flujo de caja (FC) $ 180.000 $ 30.522 $ 41.954 $ 44.711 $ 48.246 $ 51.226
Retornos logartmicos
(FC)
-177,45% 31,81% 6,37% 7,61% 5,99%
Mtodo A: Volatilidad a partir de los rendimientos logartmicos del flujo de caja
Mtodo B: Volatilidad (desviacin estndar) a partir del valor presente de los
flujos del proyecto.
Media -25,13%
Desviacin estndar 85,84%
Perodo (t) 0 1 2 3 4 5
Utilidad Neta $ 180.000 $ 30.522 $ 41.954 $ 44.711 $ 48.246 $ 51.226
Tasa descuento 30,0% (Tasa media de oportunidad)
Perodo (t) 0 1 2 3 4 5
1. Valor presente t=0 $ 180.000 $ 23.479 $ 24.825 $ 20.351 $ 16.892 $ 13.797
2. Valor presente t=1 $ 30.522 $ 32.272 $ 26.456 $ 21.960 $ 17.936
3. Valor presente esttico $ 180.000 $ 23.479 $ 24.825 $ 20.351 $ 16.892 $ 13.797
X -0,771
VOLATILIDAD

El cobro de administracin de $60.000 mensuales a cada uno de los 6 apartamentos
no hace viable, tanto el servicio de cito fono, energa en los hall y pasillos, as como
el de pagar el servicio de vigilancia.

El pago del prstamo junto con los intereses que este genera, representa en
promedio el 40,4% del ingreso anual. Por tanto, ser a partir del sptimo ao donde
las ganancias aumentaran en promedio casi un 100%.

De acuerdo a la estimacin del primer VPN bajo una tasa de oportunidad del 30%, el
proyecto a el quinto ao no es viable. Sin embargo, se podra pensar que el proyecto
es viable a largo tiempo, es decir mnimo a 10 aos.

La estimacin de un VPN bajo una tasa de oportunidad con distribucin uniforme
entre un 30% y 36%, genera resultados similares tal como si tomar la tasa de
oportunidad como una distribucin uniforme del 30%.

Bajo el supuesto que la zona se valorice y se logre aumentar el valor de los
arriendos para los locales, los materiales para el mantenimiento de la edificacin
aumenten en promedio un 10% anual y se cancelen todos los servicios de
comunicacin interna, seguridad y energa. La estimacin de el VPN a 5 aos sigue
demostrando que a este periodo el proyecto es inviable.

Teniendo en cuenta los gastos fijos, se presentan diferentes situaciones. Si se
eliminan todos los gastos correspondientes a la comunicacin interna, el servicio de
vigilancia interna y energa en los pasillos/hall. Se producen utilidades manteniendo
el edificio desocupado hasta en 4 meses al ao. Sin embargo, se producen perdidas
manteniendo todos los gastos ($26.000) antes mencionados.

Bajo el supuesto que se aumente el valor de los arriendos en un 5% (Ingresos en
$87.084), y siempre y cuando los bienes permanezcan ocupados el 100% del ao y
se eliminen los cobros de administracin. Aumenta, las ganancias ($16.576)
aumentan en un promedio del 55%.

El escenario donde se mueve el inversionista, presenta un alto riesgo pues la
estimacin de la volatilidad por medio del mtodo A (rendimientos logartmicos del
flujo de caja), genera una media aproximada del 25% y una desviacin estndar del
85%, pues lo esencial sera que la desviacin tendiera a cero.

Una buena aproximacin a la volatilidad es la desviacin estndar.

El proyecto se presenta inviable al quinto ao, sin embargo se debe
tener en cuenta que mximo es en el sexto ao donde se habr
culminado el pago de la deuda. Por tanto, como proyecto a largo plazo
posiblemente cambia su dinmica de ingresos vs egresos.

Las estimacin del VPN torna importancia a la hora de tomar
decisiones para un proyecto de inversin, pues por definicin este
implica traer a valor presente cada uno de los flujos del proyecto,
donde se descuenta una tasa de inters de oportunidad .

El mercado inmobiliario en Colombia se vuelve una alternativa de
inversin atractiva, consecuente a la escases de suelo edificable con
que cuenta la ciudad de Bogot, bajo el riesgo de caer en una posible
burbuja inmobiliaria (Sobre estimacin del precio de la tierra).

Bibliografa
Caldern S. 2006. Operaciones de Tesorera
Serrano J. 2001. Matemticas financieras y
evaluacin de proyectos
Contreras Eduardo (s.f.), Elaboracin del flujo de
caja privado.