realizacin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o prstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados. La hipoteca, como derecho real de realizacin de valor, permite al acreedor hipotecario someter el bien hipotecado a venta forzosa, normalmente mediante subasta judicial, con el fin de hacerse pago de la deuda con el producto obtenido del bien realizado. Hipotecas usadas como garanta
La hipoteca es una forma de garanta muy eficaz y por ello es mayoritariamente usada por las entidades financieras de crdito (bancos y cajas de ahorro), en sus prstamos hipotecarios, y por cuya confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del crdito territorial y favorecido as la creacin de la llamada burbuja inmobiliaria. La reciente crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de 2007, ha arrastrado tras s, aunque en menor medida, tambin una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la desconfianza de los ciudadanos de algunos pases en las entidades bancarias. Tipos de Crditos Hipotecarios segn destino: 1. Crditos Hipotecarios Vivienda a. Son prstamos de adquisicin, construccin y/o ampliacin de una vivienda. b. Para este crdito, el comprador o dueo de la propiedad es una persona natural. c. Entrega Beneficios de financiamiento a tasas bajas Normativa bancaria, menor uso de fondos y por ende menores costos del crdito. d. Beneficios Tributarios Ley 19.753 Permite descontar del pago anual de Impuestos los intereses devengados y efectivamente pagados en los crditos Hipotecarios de Vivienda (existen topes mximos por renta del deudor y por intereses mximos a descontar de la base imponible). 2. Crditos Hipotecarios Fines Generales a. Son prstamos hipotecarios que tienen como destino la adquisicin de sitios, oficinas o locales comerciales con la garanta del bien que se adquiere; o que dejando un bien raz en garanta se destinan los recursos para libre disponibilidad. b. Pueden ser otorgados a personas naturales y jurdicas (Sociedades de Inversin, empresas, etc.). c. Ofrece tasas de financiamiento ms elevadas que los crditos del tipo vivienda. Existen Normas y Procedimientos que deben considerarse para otorgar un Crdito Hipotecario a un cliente. EVOLUCION DE CREDITO HIPOTECARIO DEL PERU El sistema peruano de crdito hipotecario ha venido funcionando desde hace mucho tiempo y sus inicios, de una manera ms institucionalizada, se remontan a la creacin del Banco Central Hipotecario, en la dcada del 30, por iniciativa del Estado. Desde entonces, este sistema ha experimentado perodos de auge y de baja. De la evaluacin de estos perodos es necesario recoger aquellas experiencias que ayuden al planteamiento de propuestas para mejorar el sistema actual.
el siguiente anlisis se divide en dos perodos que se distinguen por las polticas econmicas y de financiamiento de la vivienda implementadas. Estos perodos corresponden a los aos 1980-1990 y 1991-2002.
1.1 PERIODO 1980-1990 Durante este perodo, las instituciones que participaron en la concesin de crditos hipotecarios para vivienda en el pas, ya sea a travs del otorgamiento directo de estos crditos a los hogares, o canalizando recursos para que las instituciones antes mencionadas pudieran otorgar dichos crditos, fueron: el Banco Central Hipotecario (BCH) las mutuales de vivienda el Banco de la Vivienda del Per el Banco Central Hipotecario(BCH) se creo en 1933 con la finalidad de otorgar prstamos hipotecarios tanto sobre predios rsticos como urbanos, En la dcada del 80, la totalidad de los recursos del BCH se destin al otorgamiento de prstamos hipotecarios para el financiamiento de viviendas. las mutuales de vivienda se crearon en 1957, como asociaciones de derecho privado sin fines de lucro En la dcada del 60, esas instituciones recibieron el apoyo gubernamental para otorgar prstamos hipotecarios a los hogares de menores recursos. Gracias a ese apoyo las asociaciones lograron expandir sus operaciones rpidamente, por lo que en 1981 stas empiezan a ser supervisadas en el aspecto financiero por la SBS y reciben una nueva denominacin: mutuales de vivienda. el Banco de la Vivienda del Per El Estado cre el Banco de la Vivienda en 1962, con la finalidad de promover el desarrollo del sistema mutual. Para ello, el Banco actu como organismo central, ejerciendo las funciones de regulacin, promocin y financiamiento de las mutuales. El Banco promova las inversiones pblicas y privadas en el financiamiento de vivienda de inters social, obtena recursos a travs la colocacin de bonos hipotecarios a empresas constructoras y bancos comerciales, y luego los distribua entre las entidades del sistema mutual ; recursos recibidos del Banco de la Vivienda, stos provenan principalmente del Fondo Nacional de Vivienda (FONAVI), creado con la finalidad de dotar de vivienda a sus contribuyentes5. El FONAVI reciba los aportes de los trabajadores cualquiera que fuesen el rgimen laboral, las contribuciones facultativas de los trabajadores independientes, las contribuciones obligatorias de los empleadores y las contribuciones de las empresas constructoras de viviendas.
En la dcada del 80, prcticamente la totalidad de los crditos hipotecarios para la vivienda se otorg a travs del sistema mutual y del Banco Central Hipotecario. El sistema creci durante algunos aos, pero hacia finales de los aos 80, por efectos de la recesin y la hiperinflacin, la mala poltica de financiamiento de la vivienda aplicada y el mal manejo administrativo, el sistema entr en una crisis nunca antes vista, que finalmente provoc la disolucin de esas instituciones.
1.1 PERIODO 1991-2002 Luego de la crisis en la que cay el sistema especializado en el financiamiento de viviendas a finales de la dcada del 80, el mercado de crdito hipotecario se encontraba prcticamente en quiebra las entidades pblicas y privadas en diversos sectores econmicos. En este escenario, la Banca Estatal de Fomento (conformada por el Banco de Vivienda, el Banco Agrario, el Banco Industrial y el Banco Minero) fue una de las ms afectadas. El nuevo gobierno, ante los malos resultados obtenidos por esas instituciones y en el marco de un nuevo modelo econmico, decidi eliminar la Banca Estatal de Fomento. As, en 1991, el Banco de la Vivienda se declar primero en reorganizacin y posteriormente en disolucin. Al cerrarse este captulo del financiamiento de la vivienda, se inicia una nueva fase en la que la banca privada se convierte en el principal intermediario financiero que otorga esa clase de prstamos. Las dos primeras instituciones en cuanto a participacin en el crdito hipotecario otorgado a la sazn (Banco de Crdito y Banco Santander) en 1994 el gobierno norm la emisin y el uso de letras hipotecarias, para financiar la construccin o compra de vivienda. El intermediario financiero (banco) otorgaba un crdito de hasta 75% del valor del inmueble y emita letras hipotecarias por el monto del prstamo que entregaba al prestatario. ste las venda en el mercado secundario a la cotizacin que alcanzaran en ese momento y destinaba el producto de la venta al pago del inmueble que haba comprado. Finalmente, el prestatario pagaba al banco el crdito en cuotas que incluan amortizacin, intereses, comisiones y seguros, y las cuales no podan exceder de 25-30% del ingreso familiar documentado.
2. Programas del Estado para el financiamiento de la vivienda 2.1 Fondo Mi vivienda El bajo poder adquisitivo de gran parte de la poblacin peruana, as como la incapacidad de acreditar ingresos permanentes, son los limitantes que no permiten la extensin de los crditos hipotecarios ms all de los segmentos alto y medio-alto. En este contexto, el gobierno cre el Fondo Mi vivienda, cuyo objetivo principal es el de contribuir con el desarrollo del mercado primario de hipotecas, a travs de la utilizacin de recursos del Estado que sirvan para motivar la participacin del sector privado. 2.2 Techo Propio A partir de septiembre de 2002, el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, gracias a un prstamo otorgado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), puso en funcionamiento el proyecto Techo Propio, con el propsito de facilitar a los sectores de menores recursos el acceso a una vivienda propia, a travs de un subsidio directo La entidad ejecutora del proyecto es el Fondo Mi vivienda 2.3 Banco de Materiales El Banco de Materiales fue creado mediante la Ley 23.220 en 1980, con el propsito de ayudar a solucionar el problema de la edificacin y el mejoramiento de la vivienda bsica, a travs de prstamos en forma de materiales de construccin crditos del Banco de Materiales es un fondo rotativo originado con los aportes del FONAVI y aportes adicionales de la ENACE, Mi vivienda y otras fuentes. 3. Situacin contempornea del mercado de crdito hipotecario En 2001 el crdito hipotecario total ascendi a US$ 1 050millones, monto que ha aumentado cerca de cuatro veces, alcanzando un nivel de US$ 3 828 millones hacia fines de2008, lo que muestra un importante dinamismo que se explica por un conjunto de factores como el adecuado desempeo de la economa peruana y la implementacin de programas de vivienda que han dinamizado la oferta y facilitado el acceso al crdito a la clase media dela poblacin. De acuerdo al censo nacional de poblacin y vivienda 2005, se registra una evolucin favorable del crdito hipotecario, el cual ha pasado de representar el 9,2 por ciento del crdito total en 2001 a 11,5 por ciento en 2008 observndose, asimismo, una continua reduccin de las tasas de inters, con excepcin del ao 2008, en el cual por efecto de la crisis financiera internacional la tasa de inters aument 2 puntos porcentuales, ubicndose en un nivel de 11,3 por ciento al finalizar el ao. Un aspecto a destacar es que el nmero de deudores es bajo, 114 mil deudores, frente una poblacin estimada de 28 millones de habitantes.
Modernizacin del sector vivienda El sector vivienda se ha fortalecido con la creacin del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento en el ao 2002. Anteriormente, diversas funciones estaban repartidas en diferentes instituciones, lo que afectaba su eficacia y la aplicacin de mejores polticas de vivienda orientadas a los sectores de menores ingresos. Cabe indicar que el fortalecimiento y modernizacin del sector se logr con el apoyo de un prstamo del BID (Programa de Apoyo al Sector Habitacional), el cual se encuentra vigente. Capacidad de pago de la poblacin o affordability el estudio de la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO) muestra que en el ao 2007 el 31 por ciento de las familias de Lima Metropolitana deseaba una alternativa de vivienda distinta de la que tenan. aunque no se cuenta con informacin respecto a su capacidad de pago. A este respecto, con el fin de implementar mejores polticas de vivienda se requiere contar con este tipo de informacin, lo que constituye una tarea pendiente. En el Cuadro 2 se aproxima la capacidad de pago de las familias para adquirir una vivienda de inters social (valorizada en 12 UIT S/. 42 600) del programa Techo Propio del Fondo Mi Vivienda. La oferta de viviendas Existe suficiente oferta de productos? La respuesta es negativa. Por ejemplo, el Cuadro 3 muestra que la oferta de departamentos en Lima Metropolitana se concentra en los estratos A y B. As, de un total de 7 822 departamentos, el 59 por ciento se ubica en un rango de precios superior a S/. 175 000 (aproximadamente US$ 60 000); 23 por ciento en el rango de S/. 121 000 a S/ 175 000; y slo el 6 por ciento en el rango de precios menor de S/, 43 500, que corresponde a una vivienda de inters social (el programa Techo Propio del Fondo MiVivienda comprende a viviendas con un valor de cinco UIT a 14 UIT). Ello muestra que si se quiere desarrollar el crdito hipotecario, los instrumentos hipotecarios y el mercado de capitales, debe empezarse por enfrentar el problema de la oferta inmobiliaria para los segmentos de menores ingresos de la poblacin.
Principales programas gubernamentales habitacionales El gobierno maneja varios programas habitacionales a travs del Fondo MiVivienda, el Banco de Materiales (BANMAT) y la Corporacin Financiera de Desarrollo (COFIDE), siendo los ms exitosos los del primero. En el Cuadro 4 se presentan los principales programas vigentes ejecutados por el Fondo: Techo Propio, Mi Hogar y Crdito MiVivienda Estandarizado, habindose concentrado sus actividades principalmente en los dos primeros programas orientados a los sectores de menores ingresos. Tambin se presenta la demanda efectiva y los montos de los subsidios segn programas, observndose que el premio al Buen Pagador asciende a S/. 10 000 en el caso del programa Mi Hogar, y hasta S/. 15 000 en el caso del programa MiVivienda Estandarizado, lo que supone una inconsistencia debido a bque los que acceden a una vivienda de mayor precio se benefician de un subsidio mayor. Ello implica que se debe realizar un anlisis ms exhaustivo de estos subsidios, con el fin de corregir los subsidios regresivos.
Necesidad de desarrollarinstrumentos de largo plazo Se plantean interrogantes y en algunos casos respuestas posibles sobre qu se debe hacer para promover instrumentos hipotecarios. Con respecto a los bonos hipotecarios, la oferta por parte de los bancos ha sido muy baja; de acuerdo al BCRP, en el perodo 2001- 2008 ascendi a US$ 85 millones. En este sentido, se requiere incentivar la oferta? se requiere cambios en la norma de calce de activos y pasivos? los bancos tienen necesidad de emitir estos instrumentos? es un problema de oferta o de demanda? El problema sera de oferta porque s hay demanda de inversionistas institucionales como las administradoras de fondos de pensiones. Por ello, hay que tratar de entender por qu no existen bonos hipotecarios, para lo cual se puede revisar la experiencia de otros pases y evaluar cambios normativos, si resultaran procedentes. Documentos para pedir un crdito hipotecario -DNI, Tarjeta de Residencia o Pasaporte. -Escritura de propiedad del inmueble -Certificado del Registro de la Propiedad -Certificado de Seguro de la vivienda -ltimo recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles -ltimo recibo de la Comunidad de Propietarios -La declaracin de la renta de los dos ltimos ejercicios. -Tus dos nminas ms recientes percibidas en tu trabajo. En el caso de ser trabajador autnomo, se deber presentar documentacin adicional sobre la actividad profesional llevada a cabo. Bienes inmuebles
Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes races, por tener de comn la circunstancia de estar ntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, fsica o jurdicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daos a los mismos, porque forman parte del terreno o estn anclados a l. Etimolgicamente su denominacin proviene de la palabra inmvil. A efectos jurdicos registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen consideracin semejante a la de los bienes inmuebles. Clasificacin de los bienes inmuebles
Los bienes inmuebles se pueden clasificar en: - Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo. - Bienes inmuebles por incorporacin, como construcciones. - Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas muebles, que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven. Ejemplo: << Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean: Los utensilios de labranza o minera, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueo de la finca. - Bienes inmuebles por analoga, como concesiones hipotecarias. - Bienes inmuebles por accesin, como las puertas, ventanas, etc. que en una fbrica, almacn o comercio son bienes muebles pero instaladas son inmuebles. - Bienes inmuebles por representacin, como la escritura que otorga la titularidad registral al propietario. - Frmulas financieras de un prstamo Hay varios modelos diferentes para realizar estas estimaciones, siendo el ms comn el modelo francs, que es el que aqu se explica. En este modelo, la mayor parte de los intereses del prstamo se pagan al banco durante las primeras cuotas del prstamo, de forma que si en un momento dado se decidiese devolver toda la deuda pendiente al banco, ste ya habr cobrado una parte importante de sus beneficios. Hay que tener en cuenta que si el tipo de inters es variable ser necesario repetir los clculos cada vez que se revise el valor del inters, generalmente una vez al ao.
Clculo de la cuota peridica
Nota: El factor -plazo de la frmula es un exponente, no una resta. El inters debe ser el valor que se aplica durante cada periodo. As, si las cuotas se pagan mensualmente es necesario dividir el inters anual entre 12, para conocer cul es el tipo de inters mensual.
Qu tipos de crditos hipotecarios existen? Existen mltiples alternativas de Crditos Hipotecarios, flexibles, a tasa fija o variable, con las mejores condiciones de financiamiento y especialmente diseados para satisfacer las ms exigentes necesidades. Cules son los gastos asociados a un crdito hipotecario? A la hora de formalizar un crdito hipotecario suele haber una serie de gastos: tasacin, gastos de notara, estudio de ttulos, borrador de escritura, impuestos de timbres y estampillas. Adems, usted puede optar por un servicio de gestora documentaria. Cules son los documentos necesarios para un Crdito Hipotecario? El cliente debe presentar documentacin que acredite su renta y patrimonio, y adicionalmente antecedentes legales de la propiedad. Qu tipo de tasa de inters es ms conveniente? Depende de la situacin y preferencias personales. Si prefiere la previsin y no desea que las cuotas varen, le recomendamos un crdito a tasa fija. Si en cambio, confa en los posibles beneficios de las variaciones de las tasas de inters, le recomendamos un crdito a inters variable. Cules son las condiciones de financiamiento? Normalmente, la cantidad solicitada no debera superar el 80% de la tasacin del inmueble (menor valor entre precio de compra y tasacin). No obstante, podemos financiar hasta el 90%, sujeto a la aprobacin comercial del Banco. En cualquier caso, es necesario tener como referencia que generalmente la cuota resultante del prstamo hipotecario no debera superar el 25% de los ingresos lquidos justificables. Cul es el mejor plazo? Depende de la situacin financiera de cada persona. En principio, cuando ms reducido es el plazo menos intereses se pagan, pero el importe de las cuotas mensuales que se deben cancelar es mayor. De todas formas, los plazos van desde 5 hasta 30 aos.