USOS DE SUELO

Manual para la elaboracin de planes de desarrollo urbano de centros de poblacin

Por:
Claudia Ivett Rivera Flores
Anney Alcantara Osorno
Vianey Alejandra Macas Esparza
Enrique Hernndez Castro
Conceptos
Nivel: Diagnstico y pronstico
Nivel: Normativo
Nivel: Estratgico
Nivel: Programas y corresponsabilidad
USOS DE SUELO
Conceptos
Debido a que el suelo es elemento fundamental del desarrollo urbano, ya que es en
el que se manifiestan los problemas urbanos que se viven en el centro de poblacin,
es necesario saber las partes fundamentales que lo integran para poder ordenarlos y
controlarlo en nivel estratgico e instrumental.
Tiene por objetivo conocer los usos y destinos actuales del centro de poblacin, para
determina zonas con usos incompatibles que requieran modificaciones o cambios de
uso, as como usos compatibles, y tambin para establecer las normas de
funcionamiento de los mismos. De hecho, este diagnostico es el corazn de la
planeacin del desarrollo urbano del centro de poblacin, y a que permitir establecer
por tipo de usos destinos, los programas de infraestructura, vivienda, vialidad y
transporte, equipamiento, imagen urbana, medio ambiente, planeacin de suelo, etc.
rea Urbana es el rea habitada y/o urbanizada, es decir la ciudad ms el
area contigua edificada, con usos de suelo de naturalez no agricola y que,
partiendo de un nucleo central, presenta continuidad fisica en todas
direcciones hasta ser interrupida en forma notoria, por terreno de uso no
urbano como bosques, sembradios o cuerpos de agua.
Tipos de
Suelo Urbano y Suelo de Conservacin
suelo
Es la superficie de la tierra (parte exterior de la corteza
terrestre) en donde el hombre establece las
condiciones ms ptimas para llevar a cabo sus
actividades cotidianas.

urbano
conservacin
Habitacional
Habitacional con comercio en planta
baja
Habitacional mixto
Equipamiento
Espacios abiertos
Centro de barrio
Habitacional con oficinas
Industria
Habitacional rural
Habitacional rural de baja densidad
Habitacional rural con comercio y
servicios
Equipamiento rural
Rescate ecolgico
Preservacin ecolgica
Produccin rural agro-industrial
Tipos de uso de suelo
Vivienda
Industria
Comercio
Recreacin
Oficinas y servicios
Turismo alojamiento
Rstico
Especiales
uso
(fines privados)
Tipos de destino de suelo
Equipamiento
Infraestructura
Vivienda de inters social
destino
(fines pblicos)
La reserva de suelo, es para ubicar las zonas de
posible crecimiento
(fines de futuro desarrollo)
Conceptos
Nivel: Diagnstico y pronstico
Nivel: Normativo
Nivel: Estratgico
Nivel: Programas y corresponsabilidad
Diagnstico y pronstico :
Estructura urbana:
Suelo
Ubicacin y cuantificacin en superficie
por tipo de uso
Usos predominantes

Usos compatibles

Usos incompatibles
MEZCLA DE USOS DE SUELO
Usos de vivienda

densidad de poblacin = No. de habitantes
Ha

densidad de vivienda = No. de viviendas
Ha

Usos de comercio, industria , turismo y alojamiento, servicios y oficinas

COS y CUS

INTENSIDAD DE OCUPACIN DEL SUELO
Coeficiente de Ocupacin del Suelo (COS)
COS= 1-% rea libre / superficie total del predio
1-0.25=0.75 0.75 x 200 = 150
m2 (Superficie de desplante)

COS= Ao = 0.75
At

Coeficiente de Utilizacin del Suelo (CUS)
CUS= superficie de desplante x no. niveles permitidos / superficie del predio
0.75 x 3= 2.25 2.25 x 200 = 450 m2 (superficie mxima permitida)

CUS= Ac = 2.25
At

COS Y CUS
VOLUMETRIA Y ENVOLVENTES GENERALES
AREA CONSTRUIBLE EN ZONIFICACION

ESPACIOS ABIERTO (EA)
AREA VALOR AMBIENTAL (AV)

ALTURAS DE EDIFICACION Y RESTRICCIONES DE LAS
COLINDANCIAS

Altura Mxima (1 4 frentes)
reas de restriccin al fondo
reas de restriccin laterales


Destino con ocupacin definida


Destino con ocupacin indicativa


Criterios normativos de ubicacin


DESTINOS
Los usos de suelo son modificados por algunos problemas dentro de las reas o
predios como:

Donde se estn dando cambios de usos o de destinos de suelo
Cambios por incompatibilidad
Problemas por mezcla de usos y destinos

Es importante identificar los cambios a lo largo de la historia as como las etapas
previstas para el cambio.

Se debe definir:

Usos de suelo que se conservan
reas o predios que requieren cambios
reas o predios que cambian



* Investigaciones Geogrficas, Boletn del Instituto de Geografa, UNAM Nm. 64, 2007, pp. 75-89
CAMBIOS DE USO DE SUELO
Equilibrio
La tenencia del suelo actual permitir determinar sobre qu tipo de suelo se
est dando el desarrollo urbano adems de conocer la oferta y demanda
existe. Es necesario conocer la ubicacin, los lmites, los propietarios y la
superficie por tipo de tenencia, as con los valores del suelo (catastral y
comercial) para que se pueda seleccionar la opcin ms adecuada para el
crecimiento del centro de poblacin.
TENENCIA DEL SUELO
CATASTRAL







COMERCIAL
VALORES DEL SUELO
Privada
Comunal
Libre acceso
Estatal
CATEGORIAS
TENENCIA DEL SUELO
* Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Coyoacn.
Se identifican las caractersticas principales de los subcomponentes a travs de los
datos obtenidos en todas las etapas con el fin de evaluarlas e interrelacionarlas y
as determinar las tendencias de crecimiento.


*
TENDENCIAS DE CRECIMIENTO
Reservas de tierras previstas que permitir satisfacer las necesidades de
suelo para el desarrollo urbano segn el tipo de rgimen de propiedad en
que se encuentren las reas o predios que las conforman.

BOLSA DE TIERRA
Conceptos
Nivel: Diagnstico y pronstico
Nivel: Normativo
Nivel: Estratgico
Nivel: Programas y corresponsabilidad
Normativo
a) b) c)
d)
e)
f)
Distribucin de la poblacin
Utilizacin y optimizacin del suelo
Accesibilidad del suelo
Satisfaccin de las demandas del suelo
Coordinacin de instrumentos y elementos de la vivienda
Conceptos
Nivel: Diagnstico y pronstico
Nivel: Normativo
Nivel: Estratgico
Nivel: Programas y corresponsabilidad
Estratgico
De acuerdo con el Programa Nacional de Desarrollo
Urbano (PNDU), se establecen objetivos para la
transicin hacia un modelo sustentable e
inteligente:

a) Crecimiento ordenado de las ciudades.
b) Ciudades productivas.
c) Sitios incluyentes
d) Democratizar la productividad
e) Consolidacin de un gobierno cercano y moderno
f) Perspectiva de gnero.
DESARROLLO URBANO
Propsito
Evaluar las opciones
dentro de la Estructura
Urbana.
Contenido
Considerar todos los
componentes y
subcomponentes que se
vean afectados con
respecto a la estructura
urbana.
OPCIONES DE DESARROLLO URBANO
Son las reas urbanas ocupadas por las instalaciones necesarias para su vida
normal; las que se reservan a su expansin futura; las constituidaspara la
preservacin de las condiciones ecolgicas de dichos centros; y las que por
resolucin de la autoridad competente se dedique a la funcin de los mismos.


CENTRO DE POBLACIN
Estn constituidas por tres reas:

1. La urbana actual

2. La de reservas para crecimiento urbano

3. Preservacin ecolgica
reas que constituyen un centro de poblacin
reas ocupadas por las
instalaciones necesarias
para la vida normal.
reas que se reservan
para una expansin
futura.
reas inmediatas al centro de
poblacin en la que los elementos
naturales cumplen funciones de
preservacin ecolgica del mismo
centro.
rea urbana actual





rea de reserva para
crecimiento





rea de preservacin
ecolgica





Densidad de poblacin
Caractersticas de infraestructura
Zonas de franco crecimiento
Limites de predios
Estudios de oferta y
demanda del suelo
Anlisis del funcionamiento
urbano
Anlisis socioeconmico y
cultural de la poblacin.

Desarrollo agrcola, pecuario y forestal
Parque suburbano
Viveros
Disposicin de desechos slidos
Zonas de recursos paisajsticos
Zonas de valor natural
Zonas con deterioro del medio natural


Para qu sirve delimitar un centro de poblacin?
Para comprender el espacio territorial en el que las autoridades ejercern de forma
concurrente y coordinada la planeacin, regulacin, conservacin, mejoramiento y
crecimiento de un centro de poblacin.
EFECTOS
Regulacin de propiedad
Catastro
Acciones e intervenciones
Abre opciones de
utilizacin de las reas
o predios.
Establece un valor
del suelo
Precisan las reas en la
que los sectores pblicos
generaran estudios,
proyectos, programas y
obras.
Los Centros de poblacin se agrupan
en:

Sectores. Conjunto de varios
distritos de distinto tipo.
(recomendando rango mayor a
100,000 hab).

Distritos. Habitacionales,
industriales, especiales (tursticos,
portuarios, equipamiento para la
salud, educacion, etc.) y de
preservacin ecolgica.

Barrios. Uso predominantemente
habitacional, incluyendo
comercios y servicios compatibles.
Imagen. Divisin administrativa de Bogot
Centro(s) urbano(s). Predominan comercio, oficinas y servicios, vivienda,
recreacin y tursmo. Concentra mayor diversidad e intensidad de
actividades.

Se favorecer la conservacin de uso habitacional, evitando sea desplazado por
otras actividades
garantizar la preservacin de los edificios de valor histrico y cultural
Se propondr la reubicacion de usos incompatibles que generen contaminacin
ambiental, transporte pesado o desperdicios nocivos.

Sub-centros urbanos. Predominan equipamiento regional y primario para
el servicio pblico.

Se favorecer el establecimiento de usos compatibles de vivienda, comercio,
oficinas y servicios, y recreacin, que den servicio especializado a la poblacin de
los distrios cercanos (Centro comercial, cines, oficinas bancarias).

Todo uso compatible deber garantizar la dotacion de estacionamiento suficiente
que no ocaciones conflictos funcionales con los servicios pblicos.

Corredores urbanos. Predominan vivienda plurifamiliar, comercio,
oficianas y servicio.

Todo uso que se establezca deber garantizar la dotacin de
estacionamiento
Se aceptar el establecimiento de usos compatibles de recreacin, industria y
tursmo que den servicio y no generen transporte pesado.
Centros de Barrio. Predominan comercio y recreacin, que den servicio
directo a la poblacion del barrio.
Se favorecera el establecimiento de usos compatibles de vivienda, oficinas y
servicios (despachos profesionales, consultorios emdicos, etc.)
Clasificacin de usos y destinos

Para llegar a esta division se tiene que considerar la problemtica detectada
en el Nivel: Diagnostico- Pronstico, as como los objetivos y polticas del
centro de poblacin.

USOS (PARA FINES PRIVADOS)
Vivienda
Industria
Comercio
Recreacin
Oficinas y servicios
Turismo y alojamiento
Rstico
Especiales

Equipamiento
Infraestructura
Vivienda e inters social

DESTINOS (PARA FINES PBLICOS)
RESERVAS

UBICA ZONAS DE POSIBLE
CRECIMIENTO

ESTRUCTURA URBANA
VIVIENDA
Unifamiliar

Plurifamiliar

Habitacional
Campestre
Una sola vivienda por lote
Varias viviendas por lote
Conjuntos integrales de viviendas
Ubican en distritos de preservacin ecolgica
USOS
INDUSTRIA
Tipo 1 Zona industrial
Tipo 2 Pesado y media
Utiliza infraestructura especial.
Ocupa grandes espacios.
Hace uso de transporte pesado (Ferrocarril y Traslaciones portuarias)
Hace uso de transporte pesado
Conviene ubicarlo sobre vialidad primaria
No es conveniente mezclar con usos de suelo de:
Vivienda
Turismo
Alojamiento
Servicios

USOS
Tipo 3 Ligera
Tipo 4 Agroindustria
No requiere de transporte pesado.
No requiere de infraestructura especial.
Permite la mezcla con todo tipo de usos de suelo.
Unidades de produccin agropecuaria, se ubican en zonas de
preservacin ecolgica.

INDUSTRIA
USOS
Comercio de Barrio
Comercio Industrial
Brinda un servicio directo y cotidiano a la poblacin.
Se especializa con comercio departamental.
COMERCIO
USOS
Centros Comerciales
Conjunto de comercios diversos.
Usos de suelos privados que se caracterizan por requerir de grandes espacios
naturales abiertos.

Ejemplos:
Campos de Golf
Clubes Deportivos
RECREACIN
USOS
Oficinas particulares y edificios de oficinas
Servicios de transporte
Servicios para la salud
Servicios educativos
Servicios de abastecimiento.
Servicios para la convivencia
OFICINAS Y SERVICIOS
USOS
Turismo: Hoteles, Moteles y Posadas








Alojamiento: Asilos, Orfanatorios, Residencia para estudiantes
TURISMO Y ALOJAMIENTO
USOS
Son granjas y otros tipos de produccin agrcola.

Ejemplos:
Ladrilleras
Canteras
Minas de arena
Calderas
Quebradoras de piedra.
USOS RUSTICOS
USOS
Almacenamiento de materiales peligrosos como gas domestico o explosivos.
USOS ESPECIALES
USOS
Seala las reas de reserva para el crecimiento as
como las etapas de crecimiento.

RESERVAS
Teora Intensin Realidad
Mejorar las
condiciones
de vida de la
poblacin
ORGANIZACIN ESPACIAL



Uso predominante
Usos compatibles
Usos incompatibles
Tipo de usos
Destinos
Criterios
de mezcla
DOSIFICACIN ORGANIZATIVA
Ejemplo
USO
PREDOMINANTE
USO COMPATIBLE USO
INCOMPATIBLE
DISTRITO
HABITACIONAL 1
Vivienda
Unifamiliar:
Comercio de barrio,
servicios de
educacin, salud y
mortuorios,
recreacin.
Agroindustria e
industria tipo 1 y 2.
CARACTERSTICAS No se permite ms
de 1 por cada lote
comercios,
escuelas, servicios
de salud, campos
de golf y viveros.
Provocan
contaminacin
generacin de
transporte pesado y
congestionamiento
vial.
Conceptos
Nivel: Diagnstico y pronstico
Nivel: Normativo
Nivel: Estratgico
Nivel: Programas y corresponsabilidad
Programas y
corresponsabilidad
Proponer Orientar Responsabilizar
PROPSITO
Se define la participacin y responsabilidad que asumen
los diferentes sectores involucrados en el desarrollo
urbano, con base en las actividades identificadas para
cada programa de desarrollo urbano.
CONTENIDO
PROGRAMA DE
USO DE SUELO
SUBPROGRAMAS
Regularizacin
de la tenencia de
la tierra
Bolsa de tierra Declaratorias
Regularizacin
de la Tenencia de
la tierra
Ubicacin
Prioridades
Elaboracin de
acciones
Superficie
Acciones de
Planeacin
Regularizacin
de acuerdo al
PNDCP
BOLSA DE TIERRA
Contenido
Zonas de expropiacin
Zonas de compra
Zonas de
desincorporacin
Propsito
Satisfacer necesidades de suelo
para desarrollo urbano.
Acciones para las reservas y regmenes
de propiedad
Preservacin de reas patrimoniales.
Regulan el aprovechamiento en el tiempo de las reas y
predios que constituyen las reservas para el crecimiento
urbano y los destinos principales.
Regulan normas y ciertos cambios de uso e intensidad
de uso especfico que se requieran.
La declaratoria de reservas regula las reas y predios
afectados.
DECLARATORIAS

Bibliografa

SAHOP. Manual para la elaboracin de planes de desarrollo urbano de centros de
poblacin. Sahop. Mxico. 1981.

UNIKEL, L. El desarrollo urbano en Mxico, diagnstico e implicaciones futuras.
Colegio de Mxico. Mxico. 1976.

H. Ayuntamiento de veracruz (junio 2012). Plan estratgico para la revitalizacin del
centro histrico. Banco interamericano de desarrollo.

Programa delegacional de desarrollo urbano de Coyoacn.

Investigaciones Geogrficas, Boletn del Instituto de Geografa, UNAM Nm. 64,
2007, pp. 75-89