El Fideicomiso y La Operatoria Inmobiliaria

FIDEICOMISO:
EL DESARROLLO DE LA OPERATORIA
INMOBILIARIA

- Diagramaciones usuales en los
fideicomisos inmobiliarios

- Fideicomiso inmobiliario y el
llamado Estatuto del Consumidor

Ab. Sebastin Heredia Querro ESTUDIO J URDICO BOSSI, MAURE, HEREDIA
QUERRO Y ASOCIADOS Laprida 518 - Tel: (0351)- 4218481- 4248482 - Crdoba
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VEHCULOS PARA UN DESARROLLO
INMOBILIARIA
1 Vehculos asociativos
Sociedades comerciales de objeto nico
Sociedades annimas o de responsabilidad
limitada
Sociedades civiles
Uniones transitorias de empresas

2 Vehculos no asociativos
Condominio
Fideicomiso

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EL FIDEICOMISO: CONCEPTO Y PRINCIPALES
EFECTOS

Art. 1, Ley 24.441 (LDF): Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante)
transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se
obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a
transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario.
Art. 11, LDF: Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad
fiduciaria que se rige por lo dispuesto en el ttulo VII del libro III del Cdigo Civil y las
disposiciones de la presente ley cuando se trate de cosas, o las que correspondieren
a la naturaleza de los bienes cuando stos no sean cosas.
Art. 14, LDF: Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del
patrimonio del fiduciario y del fiduciante. La responsabilidad objetiva del fiduciario
emergente del artculo 1113 del Cdigo Civil se limita al valor de la cosa
fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del dao si el fiduciario no pudo
razonablemente haberse asegurado.
Art. 15, LDF: Los bienes fideicomitidos quedarn exentos de la accin singular o
colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco podrn agredir los bienes
fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la accin de
fraude. Los acreedores del beneficiario podrn ejercer sus derechos sobre los frutos
de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.

3
POR QU RECURRIR AL FIDEICOMISO PARA
UN DESARROLLO INMOBILIARIO?

1 Por la mayor seguridad que otorga a los compradores o a los
inversores, posibilitando la sustitucin de financiamiento con la
preventa:
Reduce la necesidad de financiarse con fondos de terceros

2 Por la gran flexibilidad para asignar resultados:
Todos los fiduciantes (propietario/desarrollista) ms el
constructor y los proveedores pueden ser beneficiarios o
fideicomisarios

3 Proteccin de los crditos originales por la financiacin del
proyecto:
Asla el riesgo de insolvencia de los participantes por la
creacin de un patrimonio separado en cabeza del fiduciario
Importancia de una buena eleccin del fiduciario !!!
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DIAGRAMACIONES MS USUALES

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Escenario 1: Aporte
del inmueble para
participar en un
negocio inmobiliario
(fiduciante-inversor)

Escenario 2: Aporte
de dinero como
inversin (fiduciante-
inversor)

Escenario 3: Aporte
de materiales o de la
construccin per se
(canje) (fiduciante-
proveedor)

Escenario 4: Aporte
de dinero para
adquirir una unidad
como destinatario
final (fiduciante-
consumidor)

Escenario 5:
Combinacin

Fiduciantes
Funciones del Fiduciario:
A no ser que se aporte el inmueble, adquirir el lote con
los fondos aportados

Administra la construccin:
El fiduciario puede ser la misma empresa constructora
El fiduciario puede subcontratar la direccin,
representacin, proyecto y administracin de la obra en
una firma especializada

Afecta el edificio a PH y vende unidades, puede o no
haber contacto con consumidores
Puede subcontratar la comercializacin en una o ms
firmas especializadas
La venta puede ser mediante boletos, o bien sumando al
fideicomiso como fiduciantes-beneficiarios (Escenario 4)

Liquida el producido de la venta a los fiduciantes-
inversores- beneficiarios (Escenarios 1 y 2), y adjudica
unidades a proveedores (Escenario 3)

Percibe una retribucin en distintas modalidades

Fideicomiso inmobiliario:
Patrimonio de Afectacin
Escenario 1: Su
beneficio puede ser
metros construidos o
unidades funcionales

Escenario 2: Su
beneficio puede ser el
producido de la venta
de las unidades o
metros construidos

Escenario 3: Su
beneficio suele ser
metros construidos

Escenario 4: Su
beneficio es una
unidad funcional
particular

Escenario 5: El
beneficio ser una
funcin del aporte
Beneficiarios o
Fideicomisarios
CONTACTO CON LOS CONSUMIDORES
Si bien a veces el producto ntegro del desarrollo inmobiliaria se reparte
slo entre los fiduciantes originantes, quienes son a su vez beneficiarios
(como era el caso con los viejos consorcios de construccin), en la
gran mayora de los casos el negocio se volcar al mercado, y el
fideicomiso entrar en contacto con los consumidores mediante pre-
ventas y ventas

En este ltimo escenario, el Estatuto del Consumidor ser aplicado al
fideicomiso, sin importar el esquema utilizado: adquisicin de unidades
mediante boleto de compraventa con el fiduciario, o mediante
incorporacin como fiduciante-beneficiario (Carlos Molina Sandoval, en
La proteccin jurdica del adquirente de unidades funcionales y el
fideicomiso inmobiliario, en LL, 01/10/07)

En el rgimen del Estatuto del Consumidor, la finalidad es tipificante y
predomina sobre la estructura tpica del negocio (Ricardo Lorenzetti,
Consumidores, Rubinzal-Culzoni, 2003, p. 113). Lo dirimente ser la
causa determinante del aporte y quin ha sido responsable del
desarrollo del negocio (Molina Sandoval, cit.)

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
El Estatuto del Consumidor a nivel nacional
(LDC) est compuesto por el Art. 42 de la C.N.,
la Ley 24.240, sancionada el 22/09/93, su Dto.
Reglamentario 1798/94, y las reformas
efectuadas por las Leyes 24.568 (1995), 24.787
(1997), 24.999 (1998) y 26.361 (2008)
A nivel provincial, Art. 58 de la Constitucin, y se
aplica tambin la Ley 8835 (Carta del
Ciudadano), Cap. V, Arts. 34 a 49
A nivel municipal, se aplica tambin la Ordenanza
Municipal 8852/92, modificada por las
Ordenanzas 9460/96, 9803/97 Y 9810/97

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Quin es consumidor?
Art. 1, LDC: toda persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza bienes o servicios en
forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar
o social. Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relacin de
consumo, como consecuencia o en ocasin de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como
destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier
manera est expuesto a una relacin de consumo
Destinatario final = adquiere un producto o servicio para satisfacer una necesidad personal, y no
simplemente para integrar la cadena de distribucin del producto
El acento est puesto no en la relacin de consumo, sino en el consumo mismo: es
suficiente que el consumidor adquiera o utilice el bien an sin celebrar un contrato de consumo; o,
incluso, sin utilizarlo, est expuesto a una relacin de consumo, para que se aplique todo el
rgimen de la LDC (Carlos Molina Sandoval, LL, Supl. Especial Reformas a la Ley de Defensa del
Consumidor, Abril de 2008, pgs. 81/108)
No se requiere oferta pblica dirigida a persona indeterminada (Augusto Morello,
Aproximaciones sustanciales y procesales al consumidor inmobiliario en la Ley 26.361, JA 2008-
II-1158)
No ser necesario adjuntar un contrato de consumo para probar la legitimacin activa, bastando
acreditar haber estado expuesto a una relacin de consumo: incluira a todos aquellos afectados
(pero no adquirentes ni usuarios ocasionales) por la generacin de productos inmobiliarios por
caso, grandes emprendimientos, por las consecuencias nocivas de esta urbanizacin como
inundaciones, perturbaciones en el sistema cloacal, etc. (Morello, cit.)

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Quin es proveedor?
Art. 2, LDC: la persona fsica o jurdica de naturaleza
pblica o privada, que desarrolla de manera profesional,
aun ocasionalmente, actividades de produccin, montaje,
creacin, construccin, transformacin, importacin,
concesin de marca, distribucin y comercializacin de
bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios
Se excluye a los profesionales liberales que requieran para
su ejercicio ttulo universitario y matrcula otorgada por
colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad
facultada para ello. S se incluye la publicidad que hagan de
su ofrecimiento
Expresamente queda comprendido como proveedor la
empresa constructora

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Y SU
APLICACIN A LOS INMUEBLES
La LDC se aplica a:
Empresas constructoras de todo tipo de inmuebles, sea
destinados a vivienda, oficinas, locales comerciales, appart-
hotel, etc., en tanto encuadren en la nocin de proveedor
Locadores de obra en tanto briden servicios a un locatario como
destinatario final
Inmuebles nuevos o usados, siempre que provengan de un
proveedor
Locacin de inmuebles con destino a vivienda o comercial,
siempre que sea realizada por un proveedor a favor de un
consumidor (caso de una empresa dedicada a la locacin de
inmuebles)
La actividad profesional del administrador de consorcios
Corredores inmobiliarios: en principio, estaran exentos en tanto
y en cuanto sus servicios requieran para su ejercicio ttulo
universitario y matrcula otorgada por colegios profesionales
reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello. S se
incluye la publicidad que se haga de sus servicios

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APLICACIN A LA ADQUISICIN DE
INMUEBLES

En beneficio de:
Compradores (para destino final) de inmuebles
nuevos o usados, o lotes de terreno adquiridos para
tal fin, sin importar si compra mediante boleto, o
mediante incorporacin al fideicomiso, etc. (finalidad
tipificante)
Locatarios que contratasen para el mismo objeto (la
construccin o reparacin de sus viviendas)
Quienes reciban prestaciones de servicios que tengan
por objeto inmuebles, tal como los servicios brindados
por entes que administran countries y
emprendimientos similares (Eduardo Gregorini
Clusellas, El consumidor inmobiliario. Su tutela en la
Ley 24240 reformada por la ley 26361, en JA 2008-II-
1261.

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APLICACIN A LA ADQUISICIN DE
INMUEBLES
Lo dirimente para la aplicacin de la LDC en materia
de inmuebles ser que exista un contratante
profesional encuadrable dentro de la nocin de
proveedor, y exista un usuario o consumidor. Si no
se dan estos recaudos, la operacin concreta queda
al margen de la aplicacin de la LDC (pero sujeta al
rgimen general del Cd. Civil y LDF)

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CUESTIONES COMPLEJAS:
CONSUMIDORES VS. FIDEICOMISOS
En un proyecto podr haber un grupo de consumidores en contacto con un
fideicomiso quienes coexistirn, a su vez, con adquirentes de unidades que no son
consumidores (p.ej., fiduciante inversor)
La exposicin de la firma constructora y/o administradora de la obra a la luz de la
LDC es clara, en cuanto encuadra en la nocin de proveedor, pero, la exposicin
del fiduciario depender de las funciones que se haya reservado por contrato:
(1) Si el fiduciario slo es el soporte material del negocio, administra los activos pero
no realiza funcin alguna conforme al Art. 2, LDC (no construye, no administra la
obra, no comercializa, no pone su marca, etc.) no debiera ser pasible de
sanciones fundadas en la LDC.
(2) Sin embargo, an si el fiduciario no realiza ninguna de las actividades del Art. 2
LDC, asumiendo un rol de mera administracin del activo, existe la posibilidad de
que se interprete que es una de las partes intervinientes responsables (Nicols
Malumin, El fideicomiso en garanta y la responsabilidad del fiduciario frente al
consumidor, en LL-2005-E, 436)
(3) Ahora bien, si el fiduciario adems ocupa el rol de empresa constructora o
administrador de obra, su responsabilidad ya no depender de su rol de
fiduciario, sino de su rol como constructor o administrador de obra (Molina
Sandoval, cit.)
Adems, el orden pblico del Estatuto del Consumidor (Art. 65, LDC) puede afectar el
clausulado del contrato en punto a: clusulas abusivas, publicidad efectuada,
derecho de informacin y rendicin de cuentas, responsabilidad, daos
punitivos y vicios redhibitorios
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LA EXPOSICIN DEL FIDUCIARIO
Banco Hipotecario c. Ciudad de Buenos Aires (CNFedContenciosoadministrativo, Sala II, LL
20/09/2005) Operatoria Lnea de Crdito BHSA para financiacin de emprendimientos
constructivos con fideicomiso en garanta
Plataforma fctica:
Un consumidor adquiri un inmueble a estrenar, y al tomar la posesin result que no se
hallaban terminadas las tareas de obra previstas (haba luz de obra, no haba luz de
emergencia, ascensores funcionaban incorrectamente y escombros sin remover)
Plantea el caso en sede administrativa ante la Direccin General de Defensa y Proteccin al
Consumidor
La constructora reconoci las faltas en terminacin
En sede administrativa se constataron violaciones a la LDC: Art. 5 (Las cosas y servicios
deben ser suministrados o prestados en forma tal que, utilizados en condiciones previsibles o
normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad fsica de los
consumidores o usuarios), 8 (publicidad), 10 bis (El incumplimiento de la oferta o del
contrato por el proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta al consumidor, a su libre
eleccin a: a) Exigir el cumplimiento forzado de la obligacin, siempre que ello fuera posible;
b) Aceptar otro producto o prestacin de servicio equivalente; c) Rescindir el contrato con
derecho a la restitucin de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la
integridad del contrato. Todo ello sin perjuicio de las acciones de daos y perjuicios que
correspondan) y 18 (La aplicacin de las disposiciones precedentes, no obsta a la
subsistencia de la garanta legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A
instancia del consumidor se aplicar de pleno derecho el artculo 2176 del Cdigo Civil; b) El
artculo 2170 del Cdigo Civil no podr ser opuesto al consumidor).

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El Gobierno de la C.A.B.A. impuso una multa de $10.000
solidariamente al fiduciario y a la constructora (y mand publicar la
sancin en un diario)
El contrato de fideicomiso con la constructora estipulaba que el
fiduciario no respondera frente a terceros como consecuencia de los
actos u omisiones de la constructora-vendedora
El boleto de compraventa era firmado por la constructora y tambin
liberaba de responsabilidad al fiduciario, sin perjuicio de la
responsabilidad de la constructora. El fiduciario slo compareca en el
boleto a los efectos de comprometer la ulterior transferencia de
dominio
El fiduciario escrituraba por cuenta y orden de la constructora
(fiduciante-deudora), que era quien construa y venda (o pre-venda)
Las ventas eran gestionadas por el fiduciario y se hacan en sus oficinas

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Se consider que el fiduciario integraba la cadena de
comercializacin, no siendo un mero agente financiero,
quedando subsumida su actuacin en el Art. 40 LDC y,
por ende, responsable

El fiduciario debi controlar que los bienes
fideicomitidos se encontraren correctamente terminados,
o bien hacerse cargo de las eventuales reparaciones

La clusula de eximicin de responsabilidad del
fiduciario inserta en el boleto es inoponible al
consumidor, por ser una clusula abusiva en un contrato
de adhesin (Art. 37, LDC)

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LA EXPOSICIN DEL FIDUCIARIO Ortiz, Pablo D. c. T.G.R. Hipotecaria S.A. (CNCiv, Sala G,
09/08/2006)
Plataforma fctica:
Un consumidor interpuso una demanda civil de daos y
perjuicios persiguiendo dao moral contra el fiduciario en
virtud de los vicios de construccin (filtraciones) del inmueble
adquirido (522 Cd. Civil)
En el contrato de fideicomiso, el fiduciario se reserv la
facultad de: cobrar una comisin por cada unidad vendida,
certificar el avance y calidad tcnica de la obra, aprobar
planes de venta y escrituracin
El contrato de fideicomiso tena una clusula de eximicin de
responsabilidad del fiduciario, salvo en casos de culpa grave
o dolo (Art. 7 LDF: el contrato no podr dispensar al fiduciario
de la culpa o dolo en que pudieren incurrir l o sus
dependientes)
En la escritura traslativa de dominio, se pact que las
humedades estaran a cargo de la empresa constructora, y no
del fiduciario
La constructora dio en comodato al actor otro departamento
mientras solucionaba las filtraciones (reconocimiento de las
filtraciones)

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Las clusulas de irresponsabilidad pactadas entre las empresas que
formaron parte del emprendimiento (fiduciante y fiduciario) son
inoponibles a los adquirentes, por ser predispuestas y haber sido
impuestas

El fiduciario no se limit a actuar como agente de apoyo financiero

El incumplimiento por parte del titular fiduciario del inmueble objeto
de un emprendimiento inmobiliario, respecto de su deber de controlar la
calidad de la obra, constituye un obrar contractual culposo que
compromete su responsabilidad por las consecuencias inmediatas
de tal incumplimiento en los trminos del art. 520 del Cd. Civil.

Los arts. 14 y 16, LDF referidos a la responsabilidad derivada del
incumplimiento del contrato de fideicomiso o de su ejecucin no
resultan aplicables respecto de la accin de daos y perjuicios
entablada por el adquirente del inmueble objeto de un fideicomiso de
garanta por cuanto, no se trata de obligaciones contradas en la
ejecucin del fideicomiso, es decir entre fiduciante y fiduciario,
sino respecto de terceros que adquirieron el dominio de un
inmueble que ha dejado de ser un bien fideicomitido

La pretensin del actor deriva del cumplimiento defectuoso del
contrato de compraventa y del agravio moral padecido en
consecuencia, no deriva de la responsabilidad objetiva de carcter
extracontractual prevista por el art. 1113 del Cd. Civil (art. 14, LDF).
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El incumplimiento del fiduciario respecto de su
deber de controlar tanto el avance como la calidad
de la obra que se colocaba a la venta, constituy un
incumplimiento contractual culposo, que lo coloc en
mora en el cumplimiento de sus obligaciones y,
consecuentemente, comprometi su responsabilidad
por las consecuencias inmediatas que de tal
incumplimiento se derivaron (art. 520, Cd. Civil).
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FIDEICOMISO CON CLUSULAS ABUSIVAS
Art. 37, LDC: Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrn por no convenidas:
a) Las clusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daos;
b) Las clusulas que importen renuncia o restriccin de los derechos del consumidor o
amplen los derechos de la otra parte;
c) Las clusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversin de la carga de la
prueba en perjuicio del consumidor.
La interpretacin del contrato se har en el sentido ms favorable para el consumidor. Cuando
existan dudas sobre los alcances de su obligacin, se estar a la que sea menos gravosa.
En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusin del
contrato o en su celebracin o transgreda el deber de informacin o la legislacin de defensa de la
competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendr derecho a demandar la nulidad del
contrato o la de una o ms clusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial,
simultneamente integrar el contrato, si ello fuera necesario.
La autoridad de aplicacin vigilar que los contratos de adhesin o similares, no contengan tales
clusulas
Debe darse que la clusula haya sido impuesta y sin margen de negociacin, pero no se
requiere que el proveedor la haya redactado: si redact un tercero debi haber controlado el
instrumento (Molina Sandoval, cit.)
En casos de ambigedad, la interpretacin es a favor del consumidor y en contra de quien
estipul. Si hay varias interpretaciones posibles, regir la ms beneficiosa al consumidor
Si una mnima ventaja del consumidor ocasiona un enorme dispendio econmico o de esfuerzos
al proveedor, la solucin podra ser irrazonable, debiendo ser morigerada la interpretacin (Molina
Sandoval, cit.)
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Se consideran abusivas las clusulas que confieren el
derecho:
- (1) exclusivo al proveedor para interpretar el significado del
contrato
- (2) al proveedor de modificar unilateralmente el contrato,
salvo casos especficos
- (3) de resolver el contrato sin causa y sin preaviso, salvo
que el consumidor tenga el mismo derecho
- (4) a supeditar la entrada en vigencia a un acto de
aceptacin del proveedor, cuando el consumidor haya
aceptado la oferta
- (5) al proveedor de compensar lo adeudado por el
consumidor con suma que el proveedor le adeude por otro
contrato
- (Resol. 53/2003 de la SCDyDC)
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Puede interpretarse que una clusula abusiva ser
inexistente en la medida que no haya existido consentimiento
del consumidor a la condicin impugnada. Y la LDC
presupone que tal consentimiento no existi. Resulta entonces
fundamental la constatacin tcnica de la voluntad del
consumidor de aceptar tal clusula (p. ej., inicializarla, o
suscribirla especficamente)
De considerrsela inexistente: (1) no se aplican las reglas
de la nulidad (ni siquiera el Art. 1051, Cd. Civil: terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso) y (2) la inexistencia
puede ser solicitada por todo interesado y en cualquier
instancia del proceso (Molina Sandoval, cit.)
Una complicacin: La clusula declarada inexistente slo
beneficiara al consumidor que demand, o beneficiara a
todas las partes del contrato, incluidos los beneficiarios no-
consumidores (fiduciante-inversor)?
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FIDEICOMISO: CONTENIDO OBLIGATORIO DEL
CONTRATO
Art. 10, LDC: En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles o
inmuebles, sin perjuicio de la informacin exigida por otras leyes o normas, deber
constar:
a) La descripcin y especificacin del bien.
b) Nombre y domicilio del vendedor.
c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere.
d) La mencin de las caractersticas de la garanta conforme a lo establecido en esta
ley.
e) Plazos y condiciones de entrega.
f) El precio y condiciones de pago.
g) Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el adquirente.
La redaccin debe ser hecha en idioma castellano, en forma completa, clara y
fcilmente legible, sin reenvos a textos o documentos que no se entreguen
previa o simultneamente. Cuando se incluyan clusulas adicionales a las aqu
indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquellas debern ser
escritas en letra destacada y suscritas por ambas partes.
Deben redactarse tantos ejemplares como partes integren la relacin contractual y
suscribirse a un solo efecto.
Un ejemplar original debe ser entregado al consumidor.
La regulacin del doble ejemplar es ms estricta que la del Cd. Civil
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FIDEICOMISO, OFERTA Y PUBLICIDAD
Art. 7, LDC: La oferta dirigida a consumidores potenciales indeterminados,
obliga a quien la emite durante el tiempo en que se realice, debiendo
contener la fecha precisa de comienzo y de finalizacin, as como tambin
sus modalidades, condiciones o limitaciones.
La revocacin de la oferta hecha pblica es eficaz una vez que haya sido
difundida por medios similares a los empleados para hacerla conocer.
La oferta puede ser dirigida por el fiduciario, o por la comercializadora
contratada por el fiduciario
Art. 8, LDC: Las precisiones formuladas en la publicidad o en anuncios
prospectos, circulares u otros medios de difusin obligan al oferente y se
tienen por incluidas en el contrato con el consumidor.
En los casos en que las ofertas de bienes y servicios se realicen mediante el
sistema de compras telefnicas, por catlogos o por correos, publicados por
cualquier medio de comunicacin, deber figurar el nombre, domicilio y
nmero de CUIT del oferente
Debe haber comunicacin fluida entre reas de venta/marketing y rea de
legales, para evitar ofertar/publicitar algo que no es correcto
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RENDICIN DE CUENTAS Y DERECHO A LA
INFORMACIN
Art. 4, LDC: El proveedor est obligado a suministrar al consumidor en
forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las caractersticas
esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su
comercializacin.
La informacin debe ser siempre gratuita para el consumidor y
proporcionada con claridad necesaria que permita su comprensin.
Art. 1, Dto. 1798/94: b) En caso de venta de viviendas prefabricadas, de
los elementos para construirlas o de inmuebles nuevos destinados a
vivienda, se facilitarn al comprador una documentacin completa
suscripta por el vendedor en la que se defina en planta a escala la
distribucin de los distintos ambientes de la vivienda y de todas las
instalaciones, y sus detalles, y las caractersticas de los materiales
empleados.
Se entiende por nuevo el inmueble a construirse, en construccin o que
nunca haya sido ocupado
Art. 7, LDF: El contrato no podr dispensar al fiduciario de la obligacin de
rendir cuentas, la que podr ser solicitada por el beneficiario conforme las
previsiones contractuales () En todos los casos los fiduciarios debern
rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un (1)
ao

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RENDICIN DE CUENTAS Y DERECHO A LA
INFORMACIN
La rendicin de cuentas debe hacerse de acuerdo a lo pactado en el contrato de
fideicomiso (si no se pacta periodicidad, ser anual). El nico obligado es el fiduciario.
Los comerciantes tienen obligacin de conservar sus libros de comercio hasta 10
aos despus del cese de su actividad, y la documentacin contable durante 10 aos
contados desde su fecha (Cd. Com, Art. 67). Es til que el fiduciario se reserva la
facultad de elegir cmo rinde cuentas, respetando lo dispuesto en el Cd. Com. (Arts.
68 a 71). Ante el incumplimiento, puede exigrsele compulsivamente la rendicin, o
demandar por daos y perjuicios causados por la falta de rendicin.
El derecho de informacin bajo la LDC puede ejercerse en cualquier momento, con
los lmites del 1071 Cd. Civil y la razonabilidad (Art. 28, C.N.). El obligado es el
proveedor. Ante el incumplimiento, el consumidor puede: (1) exigir judicialmente la
informacin, (2) reclamar daos y perjuicios, (3) solicitar nulidad del contrato y (4)
solicitar una multa (Art. 47, LDC). Si exige judicialmente la informacin, el ministerio
pblico actuar como fiscal de la ley en el proceso (idem si el juicio de rendicin de
cuentas es interpuesto por un consumidor beneficiario)
Se ha sealado que la rendicin de cuentas slo puede pedirse durante la vigencia
del contrato de fideicomiso, y como acto final con la extincin o liquidacin, en cambio,
el derecho de informacin de la LDC incluye el ter precontractual, contractual y
postcontractual (Molina Sandoval, cit.)
Todo beneficiario-consumidor tendr la alternativa de solicitar rendicin o acceder
al derecho a la informacin, pero debe tenerse en cuenta que el derecho a la
informacin es ms amplio que la rendicin de cuentas

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RESPONSABILIDAD DEL PROVEEDOR
Art. 40, LDC: Si el dao al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de la prestacin del
servicio, respondern el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el
vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio. El transportista responder por
los daos ocasionados a la cosa con motivo o en ocasin del servicio.
La responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repeticin que correspondan.
Slo se liberar total o parcialmente quien demuestre que la causa del dao le ha sido ajena.
Art. 40 bis, LDC: Dao directo es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o
consumidor, susceptible de apreciacin pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus
bienes o sobre su persona, como consecuencia de la accin u omisin del proveedor de bienes o
del prestador de servicios.
La autoridad de aplicacin podr determinar la existencia de dao directo al usuario o
consumidor resultante de la infraccin del proveedor o del prestador de servicios y obligar a ste a
resarcirlo, hasta un valor mximo de CINCO (5) Canastas Bsicas Total para el Hogar 3, (a
Julio: $7,239) que publica el Instituto Nacional de Estadstica y Censos de la Repblica Argentina
(INDEC).
El acto administrativo de la autoridad de aplicacin ser apelable por el proveedor en los trminos
del artculo 45 de la presente ley, y, una vez firme, respecto del dao directo que determine
constituir ttulo ejecutivo a favor del consumidor.
Las sumas que el proveedor pague al consumidor en concepto de dao directo determinado en
sede administrativa sern deducibles de otras indemnizaciones que por el mismo concepto
pudieren corresponderle a ste por acciones eventualmente incoadas en sede judicial.
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RESPONSABILIDAD DEL PROVEEDOR
El dao directo es dao sufrido por el consumidor como
damnificado directo (Cd. Civ., Art. 1079) y no incluye dao
sufrido por otras personas (Atilio Alterini, Las reformas a la Ley
de Defensa del Consumidor primera lectura, 20 aos despues,
LL, 09/04/08)
El dao directo incluye todo tipo de perjuicio, tales como dao
material, moral, a la personalidad, etc. (Molina Sandoval, cit.).
Excluye slo la indemnizacin punitiva del Art. 52 bis, LDC
Existe va recursiva ante la Cmara en lo Contencioso
Administrativo de la Ciudad de Crdoba (recurso deber estar
fundado e interponerse ante la misma autoridad que dict el acto
administrativo dentro de los diez (10) das hbiles de notificado,
confr. Art. 37 Ley 8835)
Al consumidor le asiste derecho a iniciar, adems, una accin
civil de daos y perjuicios
Se ha criticado la atribucin de facultades propias de los jueces
a diversas autoridades administrativas, en violacin de la divisin
de poderes (Gregorini Clusellas, cit.)

28
DAOS PUNITIVOS
Art. 52 bis, LDC: Al proveedor que no cumpla sus obligaciones
legales o contractuales con el consumidor, a instancia del
damnificado, el juez podr aplicar una multa civil a favor del
consumidor, la que se graduar en funcin de la gravedad del
hecho y dems circunstancias del caso, independientemente de
otras indemnizaciones que correspondan. Cuando ms de un
proveedor sea responsable del incumplimiento respondern todos
solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de
regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no
podr superar el mximo de la sancin de multa prevista en el
artculo 47, inciso b) de esta ley ($5,000,000)
Es una figura independiente, no accesoria a otros daos que
puedan corresponder a la vctima, por lo que un juez podra hacer
lugar al pedido de daos punitivos, an cuando se rechacen todos
los otros rubros indemnizatorios (Ramn D. Pizarro y Carlos Molina
Sandoval, Los daos punitivos en el Derecho Argentino, RDCCE,
Sept. 2010, Ao 1, N 1, p. 65)
Se ha criticado la solidaridad en la imposicin de daos punitivos
29
VICIOS REDHIBITORIOS
Cd. Civil, Art. 2164: Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se
transmiti por ttulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisicin, que la hagan impropia para su destino, si de
tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habra adquirido, o habra dado
menos por ella.
Art. 17, LDC: En los supuestos en que la reparacin efectuada no resulte satisfactoria por no reunir la cosa
reparada, las condiciones ptimas para cumplir con el uso al que est destinada, el consumidor puede:
a) Pedir la sustitucin de la cosa adquirida por otra de idnticas caractersticas. En tal caso el plazo de la garanta
legal se computa a partir de la fecha de la entrega de la nueva cosa;
b) Devolver la cosa en el estado en que se encuentre a cambio de recibir el importe equivalente a las sumas
pagadas, conforme el precio actual en plaza de la cosa, al momento de abonarse dicha suma o parte proporcional,
si hubiere efectuado pagos parciales;
c) Obtener una quita proporcional del precio.
En todos los casos, la opcin por parte del consumidor no impide la reclamacin de los eventuales daos y
perjuicios que pudieren corresponder.
Art. 18, LDC: La aplicacin de las disposiciones precedentes, no obsta a la subsistencia de la garanta legal por
vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio:
a) A instancia del consumidor se aplicar de pleno derecho el artculo 2176 del Cdigo Civil (Si el vendedor
conoce o deba conocer, por razn de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los
manifest al comprador, tendr ste a ms de las acciones de los artculos anteriores, el derecho a ser
indemnizado de los daos y perjuicios sufridos, si optare por la rescisin del contrato)
b) El artculo 2170 del Cdigo Civil no podr ser opuesto al consumidor (El enajenante est tambin libre de la
responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conoca o deba conocerlos por su profesin u oficio)
Art. 50, LDC: Las acciones judiciales, las administrativas y las sanciones emergentes de la presente ley
prescribirn en el trmino de TRES (3) aos. Cuando por otras leyes generales o especiales se fijen plazos de
prescripcin distintos del establecido precedentemente se estar al ms favorable al consumidor o usuario. La
prescripcin se interrumpir por la comisin de nuevas infracciones o por el inicio de las actuaciones
administrativas o judiciales.

30
VICIOS REDHIBITORIOS
Jofre Jorge c/ Comasa A. A. y otro s/ vicios redhibitorios
(Cmara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minera, Neuqun, en
LLPatagonia, 2008, 544)
Plataforma fctica:
El actor adquiere un departamento para vivienda de Comasa S.A., con la
financiacin del Banco Hipotecario. Al tomar posesin (20/10/998), se constatan
condiciones de inhabitabilidad del inmueble (faltaban tareas de decoracin y pintura,
medidores de gas, agua y luz)
Al tiempo (02/03/99) aparecieron ms defectos de construccin
El consumidor present denuncia ante la autoridad local de aplicacin de la LDC el
20/12/2000, y el 06/12/02 inicia demanda contra la constructora y el banco por vicios
redhibitorios para obtener reduccin del precio o en subsidio, accin de cumplimiento
(reparacin de lo construido incorrectamente), pidiendo tambin dao moral
Las demandas opusieron prescripcin de la accin (Art. 4041, Cd. Civil, 3 meses).
La primera instancia acogi la excepcin, y la Cmara revoc en funcin de la LDC, y
el plazo de 3 aos de prescripcin all establecido
La garanta por vicio redhibitorio es un elemento natural del contrato, las partes
pueden renunciarla, restringirla o modificarla

31
JUSTICIA GRATUITA

La ley 26.361 ha incluido el concepto de justicia gratuita
regulndolo de manera diferente segn la pretensin sea
deducida por:
(1) un consumidor o usuario (art. 53 in fine): "las actuaciones
judiciales que se inicien de conformidad con la presente ley en
razn de un derecho o inters individual gozarn del beneficio
de justicia gratuita. La parte demandada podr acreditar la
solvencia del consumidor mediante incidente, en cuyo caso
cesar el beneficio; o
(2) una asociacin, en defensa de intereses colectivos (art.
55): las acciones judiciales iniciadas en defensa de intereses
de incidencia colectiva cuentan con el beneficio de litigar sin
gastos.

32
JUSTICIA GRATUITA

En ambos casos se trata de una exencin ope legis, en
donde:
(1) Si la demanda es interpuesta por un consumidor
individual, se admite que la contraria acredite que el
consumidor goza de la solvencia necesaria como para
que tal exencin no se aplique,
(2) Si la demanda es interpuesta por una asociacin de
consumidores, no se admite desarticular la exencin en
funcin de un incidente que demuestre la solvencia de
la asociacin
(Ral Fernndez, Beneficio de litigar sin gastos y tasa
de justicia)

33
JUSTICIA GRATUITA Y CONSUMIDOR
INDIVIDUAL

(1) La justicia gratuita para el consumidor individual implicara que no
slo no pagara la tasa de justicia, sino TAMPOCO LAS COSTAS
del proceso (situacin igual a la vigente en Cba. previo a la sancin
de la ley 9874 que reforma esencialmente el Cdigo Tributario
Provincial y entr en vigor en enero del corriente)
(2) Sin embargo, la exencin del pago de la tasa de justicia
mediante la ley 23.631 sera inconstitucional por invadir
facultades no delegadas: inconstitucionalidad declarable de oficio
(Fernndez, cit.)
(3) La ley 23.631 no puede interferir con la regulacin local en
materia de tasa (ley 9874), por lo que si un consumidor individual
pretende exonerarse del pago de tasa, deber inexorablemente
promover un BLSG
(4) Respecto de las costas y honorarios, rige la ley 23.361, que
establece una exencin ope legis del pago de costas y
honorarios, salvo que se pruebe solvencia incidentalmente

34
JUSTICIA GRATUITA Y ASOCIACIN DE
CONSUMIDORES
Si la demanda es interpuesta por una asociacin de
consumidores, deber iniciar el BLSG, y no podr
eximirse de pagar costas y honorarios, dado que el
Art. 55 no otorga posibilidad de demostrar solvencia.
Concedido el BLSG, slo estar exento de pagar
la tasa de justicia correspondiente

35
JUSTICIA GRATUITA: CONCLUSIN

CONCLUSIN: la situacin es un tanto anmala,
producto de desarmona legislativa consecuencia de
la influencia de la ley nacional y la ley provincial
(Fernndez, cit.)

36
JUSTICIA GRATUITA: CONCLUSIN

MUCHAS GRACIAS!

37

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