BAHAN KULIAH :

ASPEK HUKUM DALAM PEMBANGUNAN

Nama : La Ode Moh Tezar, ST. MT
Lahir : Raha / Muna
Hp : 085314985073 / 085294612574
NIP : 19760202 200801 1 015
Alamat : Jati Raya No. 60
Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil
Instansi : Dinas PU Kota Kendari
Anak : Waode Humairah Nur Hanifah
Pendidikan : SD,SMP, SMA,
S1 Teknik Sipil Transportasi
(Universitas Pancasila) Jakarta,
S2 Manajemen Proyek Konstruksi
(Universitas Katolik Parahyangan)
Bandung.


BIO DATA
APA YANG ADA DI BELAKANG KITA
DAN APA YANG ADA DI DEPAN KITA
ADALAH TIDAK TERLALU PENTING
JIKA DIBANDINGKAN DENGAN APA
YANG ADA DI DALAM DIRI KITA SAAT INI



(Ralph Waldo Emerson)
PERKEMBANGAN INDUSTRI
JASA KONSTRUKSI DI INDONESIA
1. Periode 1945-1950
Praktis Industri Jasa Konstruksi belum bangkit karena pembangunan
belum ada. Sibuk dengan pergolakan fisik. (agresi Belanda1 dan
Belanda2 ).
Perusahaan yang ada kebanyakan perusahaan Belanda mis:
- NV de Hollandshe Beton Maatschappij (PT.Hutama Karya)
- NV Associattie (PT Adhi Karya)
- NV Nederlandshe Aanneming Maatchhappi (PT. Nindya Karya)
- NV Volker Aanneming Maatschappij (PT. Waskita Karya)
- Dan lain-lain







2. Periode 1951-1959
Pemerintah Menggunakan Sistem Kabinet Parlementer tidak
pernah stabil. Kabinet silih berganti dalam hitungan bulan. Usaha
Pemerintah Mengadakan Pemilu Pertama (1955) berhasil
membentuk Konstituante (Lembaga pembuat Undang2) namun
tidak berhasil. Praktis Industri jasa Konstruksi tetap masih belum
bangkit. Kalaupun ada masih berskala kecil. Perencanaan
pembangunan yang definitif belum ada. Bentuk kontrak mengacu
kepada satu-satunya warisan Belanda, yaitu AV41.
3. Periode 1960-1966
Akibat gagalnya Konstituante membuat UUD baru, akhirnya
Presiden Soekarno mengeluarkan dekrit Presiden 5 juli 1959
yang menyatakan UUD45 berlaku lagi di Indonesia. Barulah
saat itu dimulai pembangunan yang dikomando sendiri oleh
Bung Karno dengan nama Proyek2 Mandataris mis: Monas,
Monumen Irian Barat, Hotel2 Mega Indonesia, Banteng,
Samudera Beach, Bali Beach ), Wisma Nusantara, Jembatan
Semanggi, Gelora Senayan, dan masih banyak lainya.
Pekerjaan langsung ditunjuk oleh Pemerintah (tanpa tender)
bentuk kontraknya Cost Plus Fee. Para Penyedia
Jasa/Kontraktor adalah Perusahaan Negara (PN) yang berasal
dari Perusahaan belanda yang dinasionalisasikan oleh
Pemerintah
4. Periode 1967-1996
Pada awal ini tepatnya tahun 1969, Pemerintah menetapkan
suatu program pembangunan terencana, yaitu Pembangunan
Jangka Panjang Tahap I (PJPI) 1969-1994 yang terdiri dari 5
(lima) Rencana Pembangunan Lima Tahun (REPELITA), yaitu:
(Repelita I s/d Repelita V).
Setelah tahun 1994 memasuki Pembangunan Jangka Panjang
TahapII (PJPII) 1994-2019 yang dimulai dengan REPELITA IV:
1994 1999. Dalam periode inilah kira2 mulai tahun 1970,
dapat kita sebut sebagai awal dari kebangkitan industri
jasa konstruksi. Hal ini ditunjang dengan program
pembangunan yang terencana (PJPI).

Perusahaan2 Jasa Konstruksi statusnya yang dinasionalisasikan menjadi
Persero berbentuk P.T., dengan sebutan Badan usaha Mlik Negara (BUMN).
Pekerjaan/proyek tidak lagi ditunjuk tapi sudah mulai ditenderkan.
Persaingan sudah mulai tumbuh. Sektor swasta sudah mulai ikut serta,
BUMN2 tidak lagi sekedar hanya mengandalkan nama besar . Mereka
benar2 dituntut untuk bersaing secara profesional bukan saja sesama
BUMN tetapi juga dengan perusahaan swasta.
Dapat dikatakan bahwa keberhasilan PJPI telah memberikan dampak positif
bagi perkembangan industri jasa konstruksi kita. Hal ini terbukti dari
sumbangan industri jasa konstruksi dalam Pendapatan Domestik Bruto
(PDB). Dari data statistik oleh BPS diketahui antara tahun 1980-1985
kontribusi sektor jasa konstruksi adalah 5,55% dari PDB. Besaran ini
melonjak menjadi 8% (1,5 kali) pada kurun waktu 1985-1990)
5. Periode 1997-2002
Pertengahan 1997 terjadi krisis moneter. Industri jasa konstruksi
setelah berkembang pesat mendadak berhenti. Muncul peraturan
perundang-undangan mengenai Industri Jasa Konstruksi
(UU.No.18/1999, PP. No.28, 29, 30/2000, UU No. 30/1999).
Sebagai dampak dari krisis moneter, mulai tahun 1998 muncul
banyak klaim. Banyak diantara klaim akhirnya diselesaikan
melalui Arbitrase (BANI/Ad Hoc).






GAMBARAN KONTRAK KONSTRUKSI
SAMPAI SAAI INI
1. Gambaran Umum
Posisi Pengguna Jasa selalu lebih tinggi dari Penyedia Jasa atau
disebut dengan Bouwheer (majikan bangunan)
Peraturan perundang-undangan yang baku untuk mengatur hak dan
kewajiban para pelaku industri jasa konstruksi sampai lahirnya
undang2 No 18/1999 tentang jasa konstruksi, belum ada sehingga
asas Kebebasan Berkontrak sebagai mana diatur oleh kitab
undang2 Hukum Perdata (KUHPer) Pasal 1320 dipakai satu2nya asas
dalam penyusunan berkontrak. Dengan posisi yang lebih dominan,
Pengguna Jasa lebih leluasa menyusun kontrak dan ini dapat
merugikan Penyedia Jasa.


Faktor KKN seperti tender diatur,tender arisan, nilai tender dinaikan
(markup), pekerjaan fiktif, dan sebagainya menjadikan wajah
konstruksi semakin tidak wajar atau buruk
Dalam beberapa kejadian, seperti misalnya mendekati PEMILU,
banyak sekali proyek yang kurang jelas atau sama sekali tidak ada
anggaranya dengan tujuan mensukseskan PEMILU banyak
Penyedia Jasa ikut tender walaupun tahu Proyek tersebut tidak ada
anggaranya. Ini merupakan satu versi dari wajah Kontrak Konstruksi
kita, yaitu sebuah kontrak tampa anggaran tapi ditandatangani, bahkan
tidak jarang pakai selamatan/keduri besar-besaran dan biasanya atas
biaya Penyedia Jasa.



2. Model Kontrak Konstruksi
Sebelum terbitnya undang undang No 18 / 1999 tentang Jasa
Konstruksi, banyak sekali model kontrak konstruksi yang diatur
dalam KUHP Pasal 1320, yaitu kebebasan berkontrak. Kotrak
tersebut dikelompokan menjadi 3 (tiga) golongan yaitu:
Versi Pemerintah
Versi Swasta Nasional
Versi/Standar swasta/asing





3. Kendala, Isi Kontrak (Kerancuan, Salah Pengertian, Benturan)

a) Hal hal yang rancuh
I. Kontrak dengan sistem pembayaran pra pendanahan penuh
dari Kontraktor (Contractors full Previnance) dianggap Kontrak
Rancang Bangun (Design Built / Turn key)
II.Penyelesaian Sengketa : Pengadilan atau Arbitrase (dalam
kontrak keduanya disebut secara jelas)
b) Salah pengertian
Salah satu pengertian yang sering terjadi dalam suatu kontrak
konstruksi adalah Kontrak Fixed Lump Sum Price. Karena ada
kata2 fixed, sering diartikan bahwa nilai kontrak tidak boleh
berubah. Ini salah besar, sebab bila nilai kontrak tetap, bagaimana
dengan perubahan pekerjaan
c) Kesetaraan Kontrak
Umumnya Kontrak Konstruksi sampai saat ini belum mencapai
predikat adil dan setara (fair and equel) layaknya suatu kontrak
sebagaimana yang diamanatkan oleh UU No.18/1999 tentang
jasa konstruksi dan PP No. 29/2000 tentang penyelenggaraan
Jasa Konstruksi.
Sebagai contoh:
Apabila Penyedia Jasa lalai, pihaknya akan terkena sanksi berat,
namun apabila Pengguna jasa yang lalai, sanksinya ringan atau tidak
ada sama sekali.
Kelambatan penyelesaian pekerjaan akan dikenakan sanksi (denda)
tetapi kelambatan pembayaran tidak mendapat ganti rugi (interest
bank)
4. Isi Kontrak Kurang Jelas
Sering kali pengertian yang dipakai dalam suatu kontrak konstruksi
tidak jelas atau tidak diberi definisi, misalnya :
a) Jumlah Hari pelaksanaan Kontrak
b) Tak Jelas Saat Mulai
c) Kelengkapan
d) Pengawasan Tidak Jalan
5. Kepedulian Pada Kontrak
6. Administrasi Kontrak
7. Klaim Kontrak Konstruksi
BENTUK-BENTUK KONTRAK KONTRUKSI
Fixed Lump Sum Price (Harga Pasti)
Unit Price
Biaya Tanpa Jasa
Biaya Ditambah Jasa
Cara Pembayaran Bulanan
Cara Pembayaran Atas Prestasi
Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa
Kontrak Konvensional
Kontrak Spesialis
Rancang Bangun
Engineering, Procurement & Construction (EPC)
Kontrak Build Operation Transfer (BOT) /
Built Lease Transfer (BLT)
Swakelola
ASPEK
PERHITUNGAN BIAYA
ASPEK
PERHITUNGAN JASA
ASPEK
CARA PEMBAYARAN
ASPEK
PEMBAGIAN TUGAS
ASPEK
BENTUK
KONTAK
Biaya Ditambah Jasa Pasti
A. Aspek Perhitungan Biaya
Didasarkan pada cara menghitung biaya pekerjaan/harga borongan
yang akan dicantumkan dalam kontrak.
1) Fixed Lump Sum Price (Kontrak harga Pasti) :
- Suatu kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam
kontrak tidak boleh diukur ulang.
- PP 29/2000 ttg. Penyelenggaraan Jasa Kontruksi :
Kontrak jasa atas penyelesaiaan seluruh pekerjaan dalam jangka waktu
tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua risiko
yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang
sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia jasa sepanjang gambar dan
spesifikasi tidak berubah.
Koreksi Terhadap Kesalahan Dalam Praktek :
*) Yang tidak boleh berubah adalah volume, sedangkan harga kontrak
boleh berubah
*) Penyedia jasa memiliki resiko jika realisasi volume lebih besar ,
sedangkan jika lebih kecil, penyedia jasa akan mendapat keuntungan
Fixed Lump Sum Price (Kontrak harga Pasti) (Sambungan)
2) Unit Price (Kontrak Harga Satuan)
- Kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak
hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk
menentukan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan
- PP 29/2000 :
Kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu
tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap
satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu yang volume
pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan Penyedia Jasa.
Evaluasi Dalam Praktek :
*) Pengguna jasa dan penyedia jasa tidak memiliki resiko dalam
membayar lebih atau pembayaran kurang karena volume pekerjaan
yang tercantum dalam kontrak akan dihitung kembali untuk
pembayaran.
*) Kekurangan : perlu opname dan petugas khusus untuk mengukur
ulang volume pekerjaan (peluang kolusi).
Unit Price (Kontrak Harga Satuan) ( Sambungan)
Diskusi :
- Bisakah kedua bentuk kontrak ini disatukan (untuk proyek besar ?)
Jawab :
- Bisa (lihat PP29/2000, Psl. 20 ayat (3), Psl. 21 ayat (4)

B. Aspek Perhitungan Jasa
1) Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee) :
- Suatu kontrak dimana Penyedia Jasa hanya dibayar biaya
pekerjaan yang dilaksanakan tanpa mendapatkan imbalan jasa.
Biasanya pekerjaan bersifat sosial (pemb. Mesjid, panti asuhan,
dll)
- Penyedia jasa masih memperoleh sedikit keuntungan dari
efisiensi pemakaian bahan (tanpa mengurangi mutu ), menekan
overhead dengan mempercepat pekerjaan.
2) Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
- Penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan,
ditambah jasa dalam bentuk persentase (misalnya 10 %) dari biaya
total.
- Tidak ada batasan mengenai batasan biaya selain biaya yang biasa
dalam pekerjaan termasuk overhead (kantor pelaksana & kantor
pusat)
Diskusi :
- Bagaimana dengan overhead jamuan makan Penyedia jasa thd
Pengguna jasa ?
- Lihat PP 29/2000, Psl 21 ayat (3)
3) Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)
- Perbedaannya dengan Kontrak Biaya Ditambah Jasa adalah pada
jumlah imbalan nya (fee) sudah ditetapkan sejak awal dengan pasti
dan tetap (fixed fee) walaupun biaya berubah.
C. Aspek Cara Pembayaran:
Didasarkan pada cara/metode pembayaran pekerjaan yang
dilaksanakan oleh Penyedia Jasa
1) Pembayaran Bulanan (Monthly Paymen)
- Prestasi Penyedia Jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah
prestasi tersebut diakui Pengguna jasa, maka penyedia jasa
dibayar sesuai prestasi tersebut.
- Sering dipersyaratkan dengan pembayaran minimum.
- PP 29/2000, Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2
Diskusi :
- Bagaimana dengan penumpukan bahan dilapangan, bisa dibayar ga ?
- Bagaimana mendorong kemajuan pekerjaan (yang harus terpasang) ?
C. Aspek Cara Pembayaran (Lanjutan) :
2) Pembayaran Atas Prestasi (Stage Payment/Termijn)
- Pembayaran kepada Penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/
kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan
dalam kontrak.
- Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.
- PP 29/2000 : Pasal 20, ayat (5) huruf c angka 1 : kontrak pekerjaan
berdasarkan kemajuan pekerjaan, selain dilakukan dalam
beberapa tahapan, bisa juga dlakukan sekaligus pada saat
pekerjaan selesai 100% (turnkey ?)
Diskusi :
- Perbedaan pengaturan retention money (5%) dengan jaminan Bank
(5%) selama masa tanggungan pemeliharaan ?
- Pembayaran bahan yang belum terpasang ?
3) Pra Pendanaan penuh dari Penyedia Jasa (Contractors Full
Prefinanced)
- Penyedia jasa harus mendanai dahulu seluruh pekerjaan
sesuai kontrak. Pengguna jasa akan membayar sekaligus
setelah pekerjaan fisik selesai 100%.
- Retention money atau jaminan bank untuk pemeliharaan,
disesuaikan dengan ketentuan kontrak




Pembahasan :
- Ada jaminan pembayaran (payment guarantee)
- Tanggunan Penyedia jasa atas biaya uang (cost of money)
Diskusi :
- Perbedaan Full prefinanced dengan turnkey ?
D. ASPEK PEMBAGIAN TUGAS
1. Kontrak Biasa / Konvensional
Pengguna jasa menugaskan penyedia jasa untuk melaksanakan
salah satu aspek pembangunan saja
Setiap aspek satu penyedia jasa: perencanaan, pengawasan,
pelaksanaan dilakukan penyedia jasa berbeda
Pengawas pekerjaan diperlukan untuk mengawasi pekerjaan
penyedia jasa
Jadi terdapat 3 kontrak terpisah yaitu :
Kontrak Perencanaan
Kontrak Pengawasan
Kontrak Pelaksanaan.
Gilbreath : General Contractor
:
Kontrak tradisional untuk pekerjaan kecil (klinik, gereja, sekolah,
pusat belanja).
Pekerjaan kemudian di sub-kontrakkan
Beda dengan rancang bangun karena tugas perencanaan
terpisah.
Bagan Organisasi
Penyedia jasa umum (Gilbreath 1992)
Keterangan :
Pengguna Jasa
Konsultan Perencana/Pengawas
Penyedia Jasa Umum
Sub Penyedia jasa
General Contract
Pekerjaan dibagi-bagi ke Sub Penyedia jasa
Penyedia jasa harus menjamin pembayaran sub
penyedia jasa
Penyedia jasa harus yakin pengguna jasa punya dana
Stokes .
2. Kontrak Spesialis
Pekerjaan dibagi berdasarkan spesialisasi masing-masing
penyedia jasa tidak ada penyedia jasa utama/umum;
Masing-masing penyedia jasa menutup kontrak dengan
pengguna jasa
Keuntungan - keuntungan
Mutu lebih handal
Hemat waktu (perlu diuji)
Hemat biaya (perlu diuji) efisiensi
Mudah mengganti Penyedia Jasa yang bermasalah


Gilbreath : Few Primes
Pekerjaan-pekerjaan spesialis diberikan kepada beberapa penyedia
jasa berbeda.
Mungkin ditunjuk satu penyedia jasa umum
Memudahkan penggantian penyedia jasa yang bermasalah
Fungsi perencanaan dapat dilakukan sendiri atau diberikan kepihak
lain
Banyak resiko karena kontrak banyak, mungkin perlu Manajemen
Konstruksi (banyak pengawasan)
Resiko memberikan seluruh aspek pembangunan kepada satu
penyedia jasa berkurang; bila salah satu penyedia jasa bermasalah,
mudah mengganti
Resiko biaya dikurangi dengan memilih kontrak harga pasti.
Keterangan :
Pengguna Jasa
Penyedia Jasa Perencana/Pengawas
Penyedia Jasa Spesialis
Sub Penyedia jasa
Bagan Organisasi
Penyedia jasa Spesialis (Gilbreath 1992)
3. Kontrak Rancang Bangun ((Design Construct / Turnkey)
Pekerjaan Perencanaan/Design dan pelaksanaan diborongkan
kepada satu penyedia jasa
Istilah Rancang Bangun/Design Build lebih tepat
FIDIC membedakan Design Build dengan Turn Key dari aspek
pembayaran.
Penyedia jasa mendapatkan imbalan jasa perencanaan dan biaya
pelaksanaan
Penyedia jasa Perencanaan, menerima tugas dari penyedia jasa
yang biasa disebut Turn Key Builder (bukan dari pengguna jasa)
Biasanya tidak ada Pengawas dari pengguna jasa, tapi yang ada
wakil (Owners Representative)
Perlu Jaminan Pembayaran dari pengguna jasa, bila proyek
didanai sepenuhnya lebih dulu oleh penyedia jasa (Turn Key)
Isi kontrak tidak beda dengan bentuk kontrak lain
Pengguna jasa perlu sangat berhati-hati memilih penyedia jasa,
bila ada masalah baik perencanaan maupun pelaksanaan sulit
mengganti penyedia jasa
Gilbreath : Design Build
Pendelegasian tugas kepada satu perusahaan
Setelah selesai mungkin saja penyedia jasa meng-operasikan
fasilitas atau menyewa fasilitas atas persetujuan pengguna jasa
Penyedia jasa biasanya memborongkan lagi kepada sub.
penyedia jasa tapi dia tetap bertanggung jawab
Pengguna jasa masih punya kewajiban antara lain perizinan
Bentuk ini mengandung resiko komersial karena pekerjaan
tergantung kepada stabilitas keuangan penyedia jasa tunggal.
Bagan Organisasi
Rancang Bangun (Gilbreath 1992)
Keterangan :
Pengguna Jasa
Penyedia Jasa Perencana/Pengawas
Penyedia Jasa Rancang Bangun
Sub Penyedia jasa
4. KONTRAK EPC. (Engineering, Procurement & Construction)
Bentuk ini mirip dengan Design-Build, bedanya bentuk ini biasanya
dipakai untuk industri (minyak, gas, petro kimia).
Tahapan pekerjaan terdiri dari:
Perencanaan ( Engineering E)
Pengadaan Bahan & Peralatan (Procurement P)
Konstruksi/Pembangunan (Construction C)
Pembayaran dilaksanakan sesuai tahapan pekerjaan yang telah
diselesaikan
Yang dinilai bukan saja pekerjaan selesai, tapi unjuk kerja yang harus
sesuai TOR (Term Of Reference) yang diminta oleh pengguna jasa.

Penjelasan UU. No.18/1999 Pasal 16 ayat 3 berbuyi :
Penggabungan ketiga fungsi tersebut dikenal antara lain dalam
model penggabungan, perencanaan, pengadaan dan pembangunan
(engineering, procurement and construction)
serta model .dst
Bentuk kontrak ini banyak dipakai di Indonesia dalam dunia
perminyakan dan gas bumi (PERTAMINA)
5. KONTRAK BOT/BLT
Pola kerjasama antara Pemilik lahan dan Investor yang punya
modal/dana
Setelah fasilitas dibangun (Build), Investor mendapatkan konsesi
untuk mengoperasikan dan memungut hasil (Operate) dalam kurun
waktu tertentu.
Setelah konsesi selesai, fasilitas dikembalikan ke Pemilik (Transfer).
Mirip dengan Rancang Bangun. Bedanya terletak pada masa konsesi
yang di perlukan untuk pengembalian investasi.
Jadi perlu kontrak untuk membangun, mengoperasikan dan
mengembalikan fasilitas yang biasa disebut kontrak BOT atau kontrak
Konsesi.

Dalam kontrak Konsesi biasanya lebih disukai termasuk masa
membangun agar ada rangsangan mempercepat pembangunan
masa konsesi lebih lama menambah keuntungan.
Selain itu perlu kontrak operasi & pemeliharaan untuk menjamin
fasilitas dikembalikan kepada pemilik dalam kondisi yang masih
memiliki nilai.
Build, Lease & Transfer (BLT) beda sedikit dengan BOT dimana Pemilik
seolah-olah menyewa kepada Investor (Lease) untuk mengembalikan
dana Investor secara bertahap
6. KONTRAK SWAKELOLA
Sesungguhnya bukan kontrak
Pekerjaan dilakukan sendiri dibayar sendiri
Gilbreath : Force Account
Melaksanakan sendiri, menggunakan tenaga sendiri.
Variasinya menyewa pemborong upah
Pemborong upah tidak memikul resiko
Pembayaran atas dasar prosentase
Banyak kendala :

Reaksi pihak luar
Keterbatasan SDM
Biaya pelatihan pegawai
Kesulitan pekerjaan konstruksi
Resiko kenaikan biaya, transport, logistik, dsb
Keterangan :
Pemilik Proyek
Bagan Organisasi Swakelola
(Gilbreath 1992)
7. PBC (Performance Based Contract) adalah suatu tipe kontrak
konstruksi yang akhir-akhir ini diperkenalkan.
PBC disebut juga Kontrak Berbasis Kinerja :
Yang dinilai adalah kinerja yang dihasilkan, walaupun jenis
kontrak yang dipakai, berbeda.
Bentuk kontrak terintegrasi: perencanaan, pelaksanaan dan
pemeliharaan.
Pembayaran dilaksanakan sesuai tahapan yang telah dicapai
Setelah Proyek selesai Penyedia Jasa, memelihara Proyek
tersebut selamanya
Sampai saat ini di Indonesia PBC belum memiliki payung hukum
dalam arti belum ada Peraturan Perundang-undangan yang
mengatur, sehingga pelaksanaannya menemui kendala dari
Aspek Hukum.
Dinegara-negara Barat seperti Eropa, Amerika bentuk Kontrak
PBC ini sudah banyak dilaksanakan, karena dipandang lebih
efektif dalam segi biaya.
A. Aspek Teknis :
- Merupakan aspek yang dominan dan mendapat perhatian yang lebih dbanding aspek
lainnya.
- Aspek teknis meliputi :
*) Syarat syarat umum Kontrak (General condition of contract)
*) Lampiran-lampiran (Appendics)
*) Syarat-syarat khusus kontrak (Special Condition of contract)
*) Spesifikiasi teknis (Technical spesification)
*) Gambar-gambar kontrak (Contract Drawings)
A. Aspek Teknis yang perlu mendapat perhatian :
1) Lingkup Pekerjaan (Scopes of Works)
- Dibuat jelas, didukung gambar dan spesifikasi teknis
- Batas pek. Dengan paket pek. Lain yang berdampingan dan berkaitan
- pemakaian bahasa/istilah perlu cermat, misal kata sampai/sampai dengan
2) Waktu Pelaksanaan (Contruction Period)
- Jumlah harinya disebutkan dengan jelas, pengertian hari didefinisikan
- Tanggal mulainya kapan ?
- Mana yang paling akhir dari persyaratan mulai pekerjaan (Kontrak, SPK, serah
terima lapangan atau Uang Muka) ?
ASPEK-ASPEK DALAM KONTRAK KONTRUKSI
A. Aspek Teknis (Lanjutan) :
3) Metode Pelaksanaan (Construction Method) :
- Meskipu sudah ditetapkan sebelumnya, sangat dipengaruhi antara lain oleh :
mulainya pekerjaan, penyerahan lap., jalan masuk, dll.
- Penyerahan dan pembuatan jalan masuk (karena belum bebas lahnnya) akan
mempengaruhi mobilisasi peralatan dan metode pelaksanaan pd. Akhirnnya
4) Jadwal Pelaksanaan (Time Schedule) :
- Alat manajemen untuk penendalaian pekerjaan yang dibuat sebelum ttd.
kontrak untuk disetujui bersama metode kerja
- Bentuknya bermacam2 : sederhana, s-curve atau Network Planning
- Critical Path Method (CPM), menandakan jenis pekerjaan dengan jadwal
paling dini (earliest event time) dan paling lambat (latest event time) berimpit
5) Metode Pengukuran (Method of Measurement) :
- Tidak ada dalam kontrak kontruksi yang lama.
- Misalnya : pek. Galian tanah untuk pondasi tidak sama dengan volume
pondasinya
- British Standar : volume galian = volume pondasi
- Bagaimana jikan ketentuan ini diterapkan dalam kontrak kita ?
B. Aspek Hukum :
- Dokumen kontrak secara keseluruhan adalah dokumen hukum.
A. Aspek Hukum yang perlu mendapat perhatian :
1) Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Works) :
- Sering tidak tercantum, padahal kemungkinan kejadiannya cukup besar,
khususnya untuk kontrak besar atau mnggunakan teknologi canggih
- Akan terjadi ketidakpastian jika tidak ada : mengatur waktu pelaksanaan
yang terganggu, ganti rugi akibat pek. Terhenti, berapa lama bisa dihentikan,
apa dampak hukum penghentian, dll.
- Tidak sama dengan pengakhiran perjanjian/pemutusan kontrak.
2) Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak :
- pelaksanaan pekerjaan dihentikan seluruhnya (bukan ditangguhkan sementa-
ra) oleh salah satu pihak
- Ada alasan-alasan yang sudah diatur dalam kontrak
- Perlu diatur : Hak para pihak untuk memutuskan kontrak, konsekuensi hu-
kum (hak & kewajiban), tatacara pemutusan.
3) Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages) :
- Denda keterlambatan (Penalty clause) hanya bagi penyedia jasa (dulu)
- Untuk keadilan : yang mendapat ganti rugi adalah pihak yang dirugikan
- Akan berkaitan dengan tanggal mulai jika batas denda keterlambatan 5%
(50 hari) terlampaui
B. Aspek Hukum :
- Dokumen kontrak secara keseluruhan adalah dokumen hukum.
A. Aspek Hukum yang perlu mendapat perhatian :
1) Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Works) :
- Sering tidak tercantum, padahal kemungkinan kejadiannya cukup besar,
khususnya untuk kontrak besar atau mnggunakan teknologi canggih
- Akan terjadi ketidakpastian jika tidak ada : mengatur waktu pelaksanaan
yang terganggu, ganti rugi akibat pek. Terhenti, berapa lama bisa dihentikan,
apa dampak hukum penghentian, dll.
- Tidak sama dengan pengakhiran perjanjian/pemutusan kontrak.
2) Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak :
- pelaksanaan pekerjaan dihentikan seluruhnya (bukan ditangguhkan sementa-
ra) oleh salah satu pihak
- Ada alasan-alasan yang sudah diatur dalam kontrak
- Perlu diatur : Hak para pihak untuk memutuskan kontrak, konsekuensi hu-
kum (hak & kewajiban), tatacara pemutusan.
3) Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages) :
- Denda keterlambatan (Penalty clause) hanya bagi penyedia jasa (dulu)
- Untuk keadilan : yang mendapat ganti rugi adalah pihak yang dirugikan
- Akan berkaitan dengan tanggal mulai jika batas denda keterlambatan 5%
(50 hari) terlampaui
B. Aspek Hukum (Lanjutan) :
7) Bahasa Kontrak (Contract Language) :
- Umumnya dibuat dalam Bhs. Indonesia, kecuali yang didanai PLN
- Jadi masalah, karena bahasa inggris kurang dikuasai, misal kata shall yang
artinya bukan akan tapi harus (bhs. Kontrak).
- Diskusi : Bgmn dengan pengaruh/polusi bahasa daerah thd. B. Indonesia
- Jika dalam 2 versi bahasa, hrs ditentukan versi mana yg berlaku.
- UU 18/99 & PP 29/2000 Psl. 23 ayat (5) menyatakan hrs Bhs. Indonesia.
8) Domisili
- Diatur dengan maksud apabila timbul sengketa, akan dibawa ke pengadilan,
kecuali yg dipilih adalah arbitrase domisili tidak perlu disebutkan
- Akan menjadi rancu jika arbitrase dipilih tapi domisili disebutkan pula

C. Aspek Keuangan / Perbankan :
- Aspek keuangan/perbankan penting dicantumkan dalam kontrak
- Meliputi :
*) Nilai Kontrak (Contract Amount)
*) Cara Pembayaran (Method of payment)
*) Jaminan-jaminan (Guarantee/Bonds)
- Nilai Kontrak dan cara pembayaran berkaitan dengan jaminan yang harus
disediakan
- Jaminan oleh Penyedia jasa :
*) Jaminan uang muka (Advance Payment Bond)
*) Jaminan pelaksanaan (Performance Bond)
*) Jaminan perawatan atas cacat (Defect Liability Bond)
- Jaminan oleh Pengguna jasa :
*) Jaminan Pembayaran (Payment Guarantee)
Perlu Mendapat Perhatian (Makalah Monik Bey, SH.) :
- Urutan : *) Garansi bank
*) Standby Letter of Credit (Kekuatan sama dengan garansi bank)
*) Surety Bond (kekuatan sama dengan garansi bank)
*) Letter of Comfort & Warranty (tidak mempunyai daya jamin)
*) Idemnity (daya jaminnya diragukan menurut hukum Indonesia)
C. Aspek Keuangan / Perbankan (Lanjutan) :
- Jika Pengguna jasa tidak dapat memberikan garansi bank sebagai jaminan
pembayaran, maka diperlukan rekayasa hukum, dengan alternatif :
*) Assignment of Deposite/Accounts Receivable :
Menjamin pembayaran dari penerimaan uang muka konsumen yang membeli
produk pengguna jasa (developer) : rumah, apartemen, ruko, dll
*) Surat Kuasa Jual Kepada Trustee Penyedia Jasa :
Memberikan kuasa kepada pihak ketiga (kepercayaannya penyedia jasa) untuk
menjual barang yang dijual developer yang tidak laku untuk mebayar jaminan
kepada penyedia jasa
*) Pihak penyedia jasa diberikan fasilitas kredit dari bank group developer tanpa
jaminan

D. Aspek Perpajakan :
- Aspek pajak berkaitan dengan nilai kontrak sebagai pendapatan Penyedia jasa
- PPN bisa disebutkan secara expisit, bisa juga sudah masuk dalam nilai kontrak
Perlu Mendapat Perhatian (Makalah Dra. Lisa Purnamasari) :
- Pajak yang terkait dengan Jasa kontruksi : Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak
Penghasilan (PPh)
- Tarif PPN = 10 % dari biaya kontrak dan keuntungan (fee) penyedia jasa
- Faktur pajak : bukti pengkreditan pajak dari pengusaha kena pajak (PKP) dan bernilai
uang, shg. Harus benar secara formal maupun materill.
- PPh bisa disetor sendiri atau dilakukan pemotongan oleh pihak lain
- Berdasarkan PP 140/2000 dan Kepmen Keu 559/2000, dibedakan pemotongan PPh
untuk usaha kecil (sd. Rp. 1 Milyar) dan usaha non kecil
- Tarif usaha kecil :
*) 2% dari bruto untuk pelaksana jasa kontruksi
*) 4% dari bruto untuk jasa perencana kontruksi dan pengawas kohntruksi
- Tarif usaha non kecil :
*) 15% dari perkiraan penghasilan netto
*) Perkiraan penghasilan netto = 26,67% dari jml bruto di luar PPN dan PPn BM.
dan 13,33 % untuk konsultan
*) hasil rumus di atas : 4 % x imbalan bruto untuk kontraktor dan 2% x imbalan
bruto untuk konsultan
E. Aspek Perasuransian :
- Asuransi yang biasa adalah asuransi yang mencakup seluruh proyek termasuk
jaminan kepada pihak ketiga dengan masa pertanggungan selama proyek berlangsung
(Contractors all risk)
- Penerima manfaat adalah Pengguna jasa, tapi yang membayar premi adalah penyedia
jasa.
- Besarnya premi tercantum dalam BOQ.
- Perlu diperhatikan masa pertanggungan jika proyek itu diperpanjang atau terlambat.
- Yang biasa masuk dalam kontrak : Asuransi Tenaga Kerja (Astek) dan asuransi
kesehatan (Askes)
4 komponen dalam asuransi :
- Penanggung (insurer) yang memberi proteksi
- Tertanggung (insured) yang menerima proteksi
- Peristiwa (Accident) yang tidak diduga atau peristiwa yang dapat menimbulkan
kerugian
- Kepentingan (interest) yang diasuransikan, yang mungkin akan mengalami kerugian
disebabkan oleh peristiwa itu
F. Aspek Sosial Ekonomi :
- Terdapat aspek sosial ekonomi yang harus dimasukan dalam kontrak sebagai syarat
kontrak
- Contoh : keharusan menggunakan tenaga kerja tertentu, menggunakan bahan-2
bangunan serta peralatan dalam negeri dan dampak lingkungan
- Tujuan penghematan devisa untuk pemakaian produk dalam negeri
- UU 18/99 dan PP nya tidak mengatur secara explisit, sehingga kurang mendapat
dukungan
- Dampak lingkungan telah tercantum dalam UU 18/99, Psl. 22 ayat (2) butir m) dan PP
29/2000, Psl 23 ayat (1) butir m)
G. Aspek Administrasi :
- Antara lain mencantumkan keterangan mengenai : para pihak, laporan keuangan,
korespondensi dan hubungan kerja antara para pihak
- Identitas para pihak harus jelas termasuk yang mewakili perusahaan dan memenuhi
persyaratan sesuai hukum.
- Ketentuan para pihak diatur UU 18/99 Psl. 22 ayat (2) butir a) dan PP 29/2000 psl. 23
ayat (1) butir a.
- Laporan kemajuan perlu diatur dalam tata cara dan format yang baku dan periode
pelaporan.
- Korespondensi diperlukan untuk tertib administrasi mengenai informasi antara pihak.
- Alamat para pihak dan bentuk korespondensi yang disepakati harus diatur gar dijamin
keabsahannya
- Hubungan kerja antar para pihak adalah penetapan nama orang/badan yang mewakili
para pihak di lapangan.
CARA MENYUSUN KONTRAK KONTRUKSI
A. Pengertian :
1) Kontrak kontruksi adalah : perjanjian tertulis antara Pengguna jasa dan
Penyedia jasa mengenai pelaksanaan suatu pekerjaan kontruksi
2) Dokumen kontrak adalah kumpulan dokumen yang berkaitan dengan
pelaksanaan kontrak yang sekurang-kurangnya berisi ketentuan seperti
dalam PP 29/2000, pasal 22
3) Menyusun kontrak adalah cara menyusun perjanjian yang dilengkapi
dengan cara menyusun syarat-syarat kontrak. Rujukan standar FIDIC,
rujukan normatif UU 18/1999 dan PP 29/2000
4) Isi kontrak adalah uraian yang sekurang2nya termuat dalam suatu
kontrak kontruksi, bukan pada perjanjian (PP 29/2000, psl. 22).
5) Beberapa komponen dokumen kontrak :
a. Perjanjian / kontrak
b. Syarat-syarat umum
c. Syarat-syarat khusus
d. Spesifikasi Teknis
e. Lampiran-lampiran (?)
f. Gambar-gambar kontrak
B. Acuan/landasan :
1) Acuadilann baku/normatif :
- UU 18/99
- PP 29/2000
2) Syarat-syarat umum /AV41 dan peraturan lain yang tidak
bertentangan dengan UU 18/1999 Psl. 44 ayat (1) dan pasal 45 dan
PP 29/2000 Psl. 63
3) Ketentuan KUH Perdata Pasal 1320, 4 syarat sah :
- sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
- kecakapan untuk membuat suatu perikatan
- suatu hal tertentu
- suatu sebab yang halal
4) J ika hukum yang berlaku adalah hukum RI, ketentuan KUH Perdata
pasal 1266 tidak diberlakukan, karena bisa digugat oleh pihak
yang tidak menyetujuinya melalui peng
C. Isi Perjanjian :
1) Uraian para pihak
2) Konsiderasi
3) Lingkup Pekerjaan
4) Nilai Kontrak
5) Bentuk Kontrak yang dipakai (?)
6) Jangka waktu Pelaksanaan (hari kerja/kalender ?, sejak kapan ?)
7) Prioritas Dokumen (Perjanjian, syarat khusus, syarat umum, spek.
Teknis, gambar, BOQ., Srt penawaran, dll)
D. Isi Syarat-syarat Umum Kontrak (PP 29/2000, psl 23) :
1) Definisi dan interpretasi
2) Para ihak
3) Rumusan pekerjaan
4) Nilai Pekerjaan
5) Jangka waktu Pelaksanaan & perpanjangan
6) Pertanggungan (Asuransi)
7) Jaminan
8) Tenaga ahli
9) Hak & kewajiban para pihak
10) Cara Pembayaran
11) Penyerahan Pekerjaan/Serah terima pekerjaan (Panitia/proyek ?)
12) Masa Pertanggungan atas cacat (Masa pemeliharaan ? PBC ?)
13) Ganti rugi keterlambatan
14) Pekerjaan tambah/kurang (perubahan pekerjaan)
15) Cedera janji
16) Pelimpahan pekerjaan (fenomena broker yang terjhormat@ ?)
17) Penyedia jasa lain
18) Pengawas, pelaksana Pekerjaan
19) Gambar kerja
20) Kemudahan memasuki lapnangan, Tempat penyimpanan, Benkel
D. Isi Syarat-syarat Umum Kontrak (Lanjutan) :
21) Laporan / Dokumentasi
22) Bahan, Peralatan dan tenaga Kerja
23) Pemeriksaan dan pengujian
24) Perlindungan Pekerja
25) Keadaan memaksa (Force Majeure)
26) Kegagalan bangunan (AV41 = 5 tahun, UU 18/99 = 10 tahun, umur rencana
jalan ?)
27) Penghentian Sementara Pekerjaan
28) Pemutusan Perjanjian / Kontrak (ketentuan Black list : orang/badan ?)
29) Hak atas kekayaan Intelektual
30) Insentif
31) Sub penyedia jasa/pemasok
32) Bahasa Kontrak
33) Hukum yang berlaku
E. Petunjuk Penyusunan Kontrak :
1) Peraturan per UU-an yang harus dirujuk :
- UU 18/1999 : J asa Kontruksi
- PP 28/2000 : Usaha dan Peran masyarakat jasa kontruksi
- PP 29/2000 : Penyelenggaraan J asa Kontruksi
- PP 30/2000 : Penyelenggaraan Pembinaan jasa Kontruksi
2) Menggunakan kalimat pendek yang jelas dan tegas (tidak mengandung arti
lain)
3) Istilah-istilah yang belum jelas harus didefinisikan
4) Penggunaan kata dll, dsb, beberapa perlu dihindari
5) Bahasa kontrak dan hukum yang berlaku harus disebut secara tegas
6) Pilihan mengenai penyelesaian sengketa kontrak harus tegas (UU 18/99
Psl. 36, 37 dan PP 29/2000 Psl. 49, 50,51)
7) Penunjukan pasal atau ayat lain harus tertib
8) Urutan kedudukan dokumen kontrak harus jelas
9) Pertimbangan Kebahasaan (ketentuan bahasa formal dalam hukum)
- Beberapa kasus yang kontrak international yang melemahkan sendiri ?
- Kepentingan nasional harus di atas kepentingan perseorangan/oknum ?
PENGELOLAAN KONTRAK KONTRUKSI
A. Ruang Lingkup :
Dimulai dari perencanaan kontrak, menyusun dan membentuk kontrak
sampai dengan penunjukan pemenang kontrak , pelaksanaan kontruksi
dan kegiatan administrasi kontrak
B. Perencanaan Kontrak :
- Tugas dari Pengguna Jasa karena pihak yang menginginkan pekerjaan selesai
dibuat
- Mencerminkan sasaran keseluruhan proyek (outcome/benefit/impact)
- Mencerminkan keadaan khusus dari proyek : kelayakan lokasi, sosial, dampak
lingkungan, masalah teknis, jadwal, resiko komersial, dll.
- Pemilihan bentuk kontrak harus sesuai : keuntungan finansial dan cash flow proyek
C. Pembentukan/Penyusunan Kontrak :
- Yang berperan pengguna jasa, krn yang menyiapkan dokumen tender yang akan
menjadi dokumen kontrak
- Perlu dokumen prakualifikasi, proses prakualifikasi, proses tender, evaluasi dan
penetapan pemenang
- ISO-9000 : Penyedia jasa wajib melakukan penelitian ttg dokumen kontrak
sehingga penawarannya memenuhi syarat (sertifikat ISO-9000)
D. Administrasi Kontrak :
- Proses Dimulai sejak kontrak ditandatangani sampai kontrak berkahir, karena
proyek sudah selesai atau putus kontrak
- Berlangsung pekerjaan2 non teknis yang terkait dengan pelaksanaan fisik di
lapangan, seperti :
*) mobilisasi catatan/laporan kemajuan pekerjaan,
*) penagihan pembayaran,
*) perubahan pekerjaan, dan
*) klaim
- Harus dikelola setiap hari dengan menunjuk pejabat khusus (administrator)
- Pemantauan kontrak (perencanaan, pembuatan dan pelaksanaan) melalui :
*) laporan
*) Audit
- Pemantauan Perencanaan dan Pembuatan Kontrak oleh : Pengguna jasa
- Pemantauan pelaksanaan oleh : Pengguna jasa dan Penyedia jasa

Tahapan Utama Pengelolaan Kontrak
PELAPORAN KONTRAK
AUDIT
PEMANTAUAN KONTRAK
PENUNJUKAN PEMENANG
PEMASUKAN PENAWARAN
& EVALUASI
SIRKULASI/MEKANISME
PENAWARAN
PERMINTAAN PENAWARAN
KUALIFIKASI PENAWARAN
& PEMILIHAN
PERSIAPAN DOKUMEN
KONTRAK
PENYUSUNAN KONTRAK
PENGAKHIRAN KONTRAK
KLAIM-KLAIM
SHORT-FORM CONTRACT
BACKCHARGES
PERUBAHAN PEKERJAAN
ESTIMASI PROGGRESS
& PEMBAYARAN
MOBILISASI &
PELAKSANAAN
PERENCANAAN KONTRAK
ADMINISTRASI KONTRAK
PAKET KONTRAK
& PENJADWALAN
ALTERNATIF PEMBIAYAAN
STRATEGI ORGANISASI
Manfaat Pengawasan pengelolaan Kontrak :
- Agar kontrak memuaskan para pihak yang terlibat dengan mengurangi resiko
kesalahan komersial selama perencanaan, pembentukan dan pengadministrasian
kontrak
- Dalam perencanaan kontrak telah mempertimbangkan resiko komersial shg.
Pengguna jasa dapat memilih jumlah, lingkup pekerjaan dan struktur pembiayaan
kontrak yang terbaik
- Akan menciptakan sebuah kontrak yang cakap dengan kemungkinan untuk
mendapatkan harga pekerjaan termurah
- Menjamin pemenuhan segi komersial dan meminimalkan penyusutan, mengurangi
klaim, proses pengadilan dan perubahan pekerjaan yang mahal
- Pembayaran di muka dan kelebihan pembayaran dapat dihindari
- Biaya klaim akan berkurang karena akan diseleksi dengan cepat dan adil
- Menghasilkan penghematan biaya langsung dalam banyak kasus dan dalam
jangka panjang juga penghematan biaya tak langsung jika inefisiensi pelaksanaan
dan sistem diperbaiki.
- Tercapainya sasaran pokok : proyek bermutu, tepat waktu dan sesuai biaya
sehingga menciptakan pengelolaan kontrak yang sehat.
SEKIAN
DAN
TERIMA KASIH
SOAL MID TES
1. Sebelum mengenal kontrak konstruksi lebih jauh,
terlebih dahulu harus mengetahui perkembangan
Industri Jasa Konstruksi Indonesia sampai terbitnya
peraturan baku. Jelaskan Perkembangan Industri Jasa
Konstruksi di Indonesia?
2. Jelaskan Mengapa Kontrak Cost Plus Fee dilarang,
dan Jelaskan Perbedaan Retensi Money dan Jaminan
Bank selama masa tanggungan pemeliharaan?
3. Jelaskan Bentuk2 Kontrak Konstruksi beserta aspek2
yang terkandung didalamnya?
Selamat Mengerjakan
dan Salam Sukses Semuanya
(By. Laode Moh Tezar. )